酒店成本費(fèi)用控制的誤區(qū)及工作重點(diǎn)

　　酒店經(jīng)理對(duì)這樣一個(gè)公式都十分熟悉：經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)＝營(yíng)業(yè)收入－營(yíng)業(yè)成本－稅金－營(yíng)業(yè)費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用，從該公式中我們不難看出，成本費(fèi)用是酒店經(jīng)營(yíng)支出補(bǔ)償?shù)淖畹徒缦蓿涔芾硭降母叩蜁?huì)直接影響企業(yè)的獲利能力。然而，這一簡(jiǎn)單公式所蘊(yùn)涵的深刻管理哲學(xué)并非為每位酒店經(jīng)理所掌握。從工作誤區(qū)與重點(diǎn)的角度談?wù)劸频瓿杀举M(fèi)用控制問(wèn)題。

　　一、常見(jiàn)誤區(qū)

　　有效控制成本和費(fèi)用對(duì)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)如此重要，使得絕大多數(shù)酒店決策者都十分注重成本費(fèi)用管理，甚至還出現(xiàn)了“成本總經(jīng)理”的說(shuō)法。而正是由于過(guò)分強(qiáng)調(diào)成本問(wèn)題，酒店往往不知不覺(jué)地陷入成本費(fèi)用控制的誤區(qū)和怪圈之中。

　　１、特性顧客合法利益

　　在控制成本費(fèi)用時(shí)，每個(gè)酒店經(jīng)營(yíng)管理者都應(yīng)該牢記兩個(gè)公式，即“利潤(rùn)＝價(jià)格－成本”和“低成本低質(zhì)量”。前者是日本著名企業(yè)豐田汽車(chē)公司的經(jīng)營(yíng)觀，其基本涵義為在產(chǎn)品價(jià)格由市場(chǎng)決定的情況下，減少成本就能增加企業(yè)利潤(rùn)；后者則是對(duì)第一個(gè)公式的約束，對(duì)酒店而言，即指降低成本不能以損害客人的利益為代價(jià)。

　　然而，在現(xiàn)實(shí)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，有一些酒店尤其是規(guī)模小、檔次較低的酒店選擇了舍本逐末的做法。它們隨意取消服務(wù)項(xiàng)目甚至減少客房用品的標(biāo)準(zhǔn)醒配量，采購(gòu)原材料時(shí)以次充好或者在食品加工中減少配料定額等。這些短期行為最終會(huì)使酒店失去市場(chǎng)，因?yàn)樗鼈儾坏珱](méi)有遵守“顧客就是上帝”的法則，卻公然“在上帝頭上動(dòng)土”。

　?。?、降低設(shè)備用品質(zhì)量

　　為了迅速減小成本，低檔酒店尤其是流動(dòng)資金不足的酒店往往喜歡在設(shè)備、用品上“打主意”。一般而言，主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

　　(1)采購(gòu)時(shí)，不是借助科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)查購(gòu)買(mǎi)物優(yōu)價(jià)廉的商品，而是試圖用低價(jià)采購(gòu)一般的設(shè)備或用品，以降低成本；

　　(2)不注重設(shè)備的日常維護(hù)，致使設(shè)施設(shè)備提前報(bào)廢；

　　(3)某些設(shè)備老化或信箋、服務(wù)指南等低值易耗品早已過(guò)時(shí)，卻不及時(shí)更新，最終影響了酒店的服務(wù)質(zhì)量。

　?。?、壓縮正常營(yíng)業(yè)費(fèi)用

　　一座大型酒店的營(yíng)業(yè)費(fèi)用一般有25項(xiàng)之多，其中，除了工資、折舊、大修理費(fèi)、水電費(fèi)、物料消耗等大額項(xiàng)目外，還包括宣傳促銷(xiāo)、教育培訓(xùn)、勞動(dòng)保護(hù)等多種費(fèi)用。在不浪費(fèi)的前提下，上述費(fèi)用的支出都是維持酒店的正常運(yùn)轉(zhuǎn)所必需的，因而不能隨意削減。例如，若不對(duì)客房、餐廳等部門(mén)的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期大修，在短期內(nèi)的確可以降低經(jīng)營(yíng)成本，但從長(zhǎng)計(jì)議必將使大量設(shè)備提前報(bào)損。遺憾的是，不少酒店經(jīng)營(yíng)者由于追求短期政績(jī)等原因，偏偏采取了這種不明智的行為。

　　４、削減員工福利待遇

　　在開(kāi)展成本費(fèi)用控制時(shí)，酒店還容易步入另一個(gè)誤區(qū)－－克扣員工工資或減少正當(dāng)福利，以降低企業(yè)的營(yíng)業(yè)費(fèi)用。如果酒店經(jīng)營(yíng)者抱有這樣的想法，那就徹底錯(cuò)了。假日飯店聯(lián)號(hào)的創(chuàng)始人威爾遜先生認(rèn)為，“有幸福愉快的員工，才有幸福愉快的客人”。克扣工資福利不僅不能控制費(fèi)用，還會(huì)導(dǎo)致員工把不滿的情緒帶到工作中，造成一些人為的浪費(fèi)和額外的支出。更糟糕的是，員工的抵觸情緒會(huì)明顯降低酒店的對(duì)客服務(wù)質(zhì)量。

　　二、工作重點(diǎn)

　　酒店對(duì)成本費(fèi)用控制的方法較多，常用的有預(yù)算控制法、標(biāo)準(zhǔn)成本控制法、費(fèi)用差額分析法及主要指標(biāo)控制法等。選擇適當(dāng)?shù)姆椒ü倘恢匾鼮殛P(guān)鍵的是酒店管理層要明確控制的重點(diǎn)，即主導(dǎo)努力方向。

　?。?、節(jié)能降耗

　　一般情況下，一座大型酒店的燃料和水電費(fèi)要占正常營(yíng)業(yè)額的５％左右，占全部營(yíng)業(yè)費(fèi)用的1/4強(qiáng)，由此可見(jiàn)節(jié)能降耗工作的重要性。根據(jù)美國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)局的一份調(diào)查報(bào)告，美國(guó)有代表性的酒店中一般都有減少15％￣30％和能源消耗的空間，這一比例在國(guó)內(nèi)酒店業(yè)中可能更高。對(duì)酒店而言，節(jié)能降耗主要指合理控制燃煤和水電的使用量，具體對(duì)策如下：

　　(1)采購(gòu)先進(jìn)的節(jié)氣鍋爐，并使燃?xì)夂退峙c其設(shè)計(jì)要求相符合；做好蒸汽管道的保溫、維修工作，杜絕跑漏汽和散熱損失；保證鍋爐用水的水質(zhì)，增強(qiáng)其傳熱效果；合理調(diào)節(jié)入爐的過(guò)?？諝庀禂?shù)，保持最高的燃燒效率；

　　(2)按照客房、廚房等部門(mén)對(duì)用水量的不同要求，分別設(shè)計(jì)科學(xué)和管道口徑；加強(qiáng)管道、閥門(mén)的日常維護(hù)，防止漏水和長(zhǎng)流水現(xiàn)象的發(fā)生；

　　(3)采用新型設(shè)備，降低變壓器的能耗；根據(jù)不同場(chǎng)合及用途，合理選擇各類(lèi)節(jié)能燈源，提高燈源的發(fā)光效率；健全日常節(jié)電制度，如二線部門(mén)盡可能利用自然光、客房電路實(shí)行集中匙牌控制等；

　　(4)制定能源消耗監(jiān)控比較表，及時(shí)分析和調(diào)整不合理的能源耗費(fèi)。

　　２、采購(gòu)水平

　　采購(gòu)水平的高低不僅能直接決定酒店的營(yíng)業(yè)費(fèi)用和固定費(fèi)用，還會(huì)在一定的程度上影響經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的管理費(fèi)用。實(shí)際上，控制采購(gòu)成本有兩層涵義，一上以更低的價(jià)格(包括貨款、運(yùn)費(fèi)和磨損費(fèi))采購(gòu)市場(chǎng)上的同類(lèi)產(chǎn)品，二是確保所購(gòu)商品或設(shè)備的質(zhì)量。為此，酒店采購(gòu)部門(mén)應(yīng)把以下幾點(diǎn)作為努力的方向：

　　(1)不斷完善采購(gòu)制度和改進(jìn)采購(gòu)程序，做到“任務(wù)到人、責(zé)任到人、獎(jiǎng)懲分明”；

　　(2)經(jīng)常開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)查，增強(qiáng)自身與供應(yīng)商的談判能力；

　　(3)積極拓寬采購(gòu)渠道，推行采購(gòu)招標(biāo)，盡力實(shí)現(xiàn)“物美價(jià)廉”；

　　(4)合理控制采購(gòu)的時(shí)機(jī)與數(shù)量，以降低購(gòu)買(mǎi)單價(jià)、減少商品庫(kù)存費(fèi)用。

　?。?、項(xiàng)目投資

　　客房升級(jí)、餐廳重裝修、鍋爐換型等項(xiàng)目的發(fā)生雖然間隔周期較長(zhǎng)，但往往涉及的資金龐大并且會(huì)直接影響酒店未來(lái)產(chǎn)品的類(lèi)

型和檔次，因而不容半點(diǎn)忽視。鑒于控制成本的目的，當(dāng)前許多酒店在進(jìn)行項(xiàng)目投資時(shí)都采用了出包的做法，這點(diǎn)值得肯定。但項(xiàng)目出包的程序需要優(yōu)化，在這里，筆者提供一個(gè)理想框架，僅供參考：(1)開(kāi)展項(xiàng)目?jī)r(jià)值估算，明確目標(biāo)成本，并制定可行的籌資方案；

　　(2)面向社會(huì)廣泛招標(biāo)，投標(biāo)書(shū)內(nèi)容包括設(shè)計(jì)方案、材料標(biāo)準(zhǔn)、工程報(bào)價(jià)等；

　　(3)召開(kāi)競(jìng)標(biāo)大會(huì)，組織專(zhuān)家和使用部門(mén)評(píng)選最佳方案；

　　(4)方案實(shí)施；

　　(5)嚴(yán)格驗(yàn)收并投入試運(yùn)營(yíng)。

　　４、綠色食品

　　時(shí)下，創(chuàng)建綠色飯店在中國(guó)酒店業(yè)中呼聲很高，這種經(jīng)營(yíng)理念無(wú)疑值得大力倡導(dǎo)。通過(guò)開(kāi)展創(chuàng)綠活動(dòng)，酒店既可以幫助客人樹(shù)立人本主義的消費(fèi)觀，又能有效節(jié)約經(jīng)營(yíng)成本。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，假設(shè)一位客人在某酒店住兩晚，如果該客人沒(méi)有特別要求，酒店就不必?fù)Q洗床單，第一天沒(méi)用完的香皂也可留給客人繼續(xù)使用，這樣更能讓客人有家處之家的感覺(jué)，同時(shí)也無(wú)形中減少了酒店的營(yíng)業(yè)成本。

　　然而，在為客人提供綠色食品時(shí)需要注意三點(diǎn)，一是滿足顧客的合理要求，不降低酒店的服務(wù)品質(zhì)；其二，提高創(chuàng)綠活動(dòng)的透明度，讓客人明明白白消費(fèi)；三是將所節(jié)約成本的相當(dāng)一部分讓利于客人。否則，客人會(huì)覺(jué)得店方在借機(jī)省錢(qián)，進(jìn)而認(rèn)為酒店的產(chǎn)品沒(méi)有“物有所值”。

　?。?、控制過(guò)程

　　控制過(guò)程主要指成本費(fèi)用控制的制度出臺(tái)、執(zhí)行監(jiān)督和方法改進(jìn)等活動(dòng)，實(shí)際上，這些內(nèi)容穿插在上述四個(gè)工作重點(diǎn)之中。

　　(1)實(shí)行成本控制責(zé)任制

　　成本控制責(zé)任是經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任制的一部分，其實(shí)質(zhì)就是酒店在財(cái)務(wù)預(yù)算的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)成本費(fèi)用的目標(biāo)管理，使各部門(mén)目標(biāo)明確、責(zé)任到人。預(yù)測(cè)一個(gè)部門(mén)或某類(lèi)具體商品的目標(biāo)成本，常見(jiàn)的做法有標(biāo)準(zhǔn)成本目標(biāo)法、預(yù)測(cè)價(jià)格倒扣法和計(jì)劃平衡指標(biāo)法等，其中，前兩者運(yùn)用得較為普遍。

　　所謂標(biāo)準(zhǔn)成本目標(biāo)法，即酒店以標(biāo)準(zhǔn)成本為基礎(chǔ)，確定某個(gè)部門(mén)或具體商品的目標(biāo)成本(如公式1、2，以餐飲部為例)。

　　Cf=∑QiSi(公式1)

　　式中

　　Cf為餐飲部的總目標(biāo)成本

　　Qi為第i種商品（食品、飲料）的目標(biāo)銷(xiāo)售量

　　Si為第i種商品（食品、飲料）的標(biāo)準(zhǔn)成本

　　某食品的標(biāo)準(zhǔn)成本=預(yù)算營(yíng)業(yè)收入×按標(biāo)準(zhǔn)配方的成本

　　預(yù)測(cè)價(jià)格倒扣法，即酒店根據(jù)當(dāng)前時(shí)常供需狀況，以合理的預(yù)測(cè)價(jià)格和目標(biāo)利潤(rùn)、目標(biāo)銷(xiāo)售量為基礎(chǔ)，推導(dǎo)出商品的目標(biāo)成本（如公式3，以客房部的標(biāo)準(zhǔn)間為例）。

　　C=P（1-Tr）-E/Q(公式3)

　　式中

　　C為單位標(biāo)準(zhǔn)間的目標(biāo)成本

　　P為標(biāo)準(zhǔn)間的預(yù)測(cè)價(jià)格

　　Tr為綜合稅率

　　E為客房部目標(biāo)利潤(rùn)

　　Q為客房部目標(biāo)銷(xiāo)售量

　　(2)加強(qiáng)監(jiān)督、改進(jìn)缺陷

　　為配合成本控制責(zé)任制的實(shí)行，酒店應(yīng)成立專(zhuān)門(mén)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)。該機(jī)構(gòu)可由財(cái)務(wù)總監(jiān)直接領(lǐng)導(dǎo)，或另高獨(dú)立的審計(jì)部門(mén)(與財(cái)務(wù)部分開(kāi))，負(fù)責(zé)全面處理成本費(fèi)用控制事宜，具體來(lái)說(shuō)包括：協(xié)助各部門(mén)編制科學(xué)的成本、費(fèi)用預(yù)算；開(kāi)展成本差額分析，及時(shí)查清成本費(fèi)用管理中的漏洞；對(duì)物料采購(gòu)、設(shè)備維護(hù)、菜點(diǎn)制作等環(huán)節(jié)進(jìn)行適時(shí)監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要迅速處理；制定富有人性化的獎(jiǎng)懲制度，有效推進(jìn)節(jié)約成本費(fèi)用的進(jìn)程。

　　酒店的成本費(fèi)用控制是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它涉及酒店的每項(xiàng)業(yè)務(wù)、每個(gè)部門(mén)和每位員工，歸根結(jié)底都與人有關(guān)，因此，控制成本費(fèi)用的關(guān)鍵仍在于提高經(jīng)營(yíng)者的管理水平和增強(qiáng)全體員工的成本意識(shí)，只有這樣才能標(biāo)本兼治。

篇2：物業(yè)公司成本費(fèi)用管理制度

　　物業(yè)公司成本費(fèi)用管理制度

　　為了加強(qiáng)成本控制，降低費(fèi)用消耗，提高企業(yè)效益。合理運(yùn)用財(cái)務(wù)手段對(duì)管理處的各項(xiàng)開(kāi)支進(jìn)行監(jiān)控，便于公司各部門(mén)、各管理處的日常工作。特制定本制度:

　　一、總則

　　1、成本費(fèi)用管理采用下達(dá)本計(jì)劃和費(fèi)用瞀的管理模式進(jìn)行管理，并實(shí)行總裁"一支筆"審批的原則;

　　2、成本費(fèi)用開(kāi)支實(shí)行集中審批、歸口管理、財(cái)務(wù)監(jiān)督、分級(jí)把關(guān)的方式對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支進(jìn)行日常管理;

　　二、成本費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)審批程序

　　1、符合成本費(fèi)用開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)的日常費(fèi)用開(kāi)支，在備用金使用限額內(nèi)的由管理處主任批準(zhǔn)后從備用金中直接支付。各收款室集中辦理費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)、補(bǔ)充備用金手續(xù);

　　2、超出管理處批準(zhǔn)權(quán)限及限額的成本費(fèi)用支出，由各部門(mén)、管理處提出申報(bào)計(jì)劃，經(jīng)物業(yè)公司各歸口部門(mén)審批、總經(jīng)理簽署批準(zhǔn)意見(jiàn);財(cái)務(wù)部根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的申請(qǐng)計(jì)劃安排資金;

　　3、各項(xiàng)材料物資的采購(gòu)，實(shí)行按月計(jì)劃申報(bào)采購(gòu)的方式進(jìn)行管理，具體實(shí)施參照《關(guān)于對(duì)材料物資實(shí)行計(jì)劃采購(gòu)的規(guī)定》;

　　4、對(duì)備用材料缺貨、確因需要一日內(nèi)難以批復(fù)的緊急支付(含超出備用金限額及權(quán)限)，管理處主任可事先特別注明并簽署同意支付批準(zhǔn)支付，收款室從備用金中支付，但應(yīng)在費(fèi)用支出后的次日補(bǔ)辦報(bào)銷(xiāo)手續(xù)，經(jīng)公司審批報(bào)銷(xiāo)后方有效支付。對(duì)因管理處控制不嚴(yán)、詢價(jià)過(guò)高而造成的經(jīng)濟(jì)損失由具體經(jīng)辦人員及批準(zhǔn)人負(fù)責(zé)。

　　5、歸口管理部門(mén):

　　公用水電費(fèi)，公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)，維修物資材料采購(gòu)，歸口物業(yè)公司工程部管理;

　　人員工資，辦公費(fèi)、汽車(chē)使用費(fèi)，郵電通訊費(fèi)，交通費(fèi)，交際應(yīng)酬費(fèi)、辦公用品、用具、設(shè)施設(shè)備采購(gòu)，歸口物業(yè)公司行政部管理;

　　一次性采購(gòu)計(jì)劃或一次性工程維修計(jì)劃在1萬(wàn)元以上的須經(jīng)集團(tuán)工程、預(yù)算等有關(guān)部門(mén)審批后方可付款。

　　三、成本費(fèi)用開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)

　　(一)辦公費(fèi):由物業(yè)公司行政部按人均20元的標(biāo)準(zhǔn)集中管理，按部門(mén)匯總，控制使用;

　　(二)交通費(fèi):采取定額包干的方式。對(duì)確因工作需要外出的，按月平均50元/人的標(biāo)準(zhǔn)掌握使用，超支不予報(bào)銷(xiāo)，節(jié)約不補(bǔ)。正常因上下班發(fā)生交通費(fèi)用支出的一般不予報(bào)銷(xiāo)，特殊情況及執(zhí)行特殊任務(wù)開(kāi)支的交通費(fèi)，由總經(jīng)理特批。

　　(三)郵電通訊費(fèi):由集團(tuán)公司配備的通訊工具的，按集團(tuán)公司有關(guān)報(bào)銷(xiāo)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)銷(xiāo)。經(jīng)公司批準(zhǔn)，由自己購(gòu)買(mǎi)配備通訊工具的，按以下標(biāo)準(zhǔn)報(bào)銷(xiāo):

　　(略)......

　　通訊費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)時(shí)間為費(fèi)用有效期截止日。

　　對(duì)公司各管理處(部門(mén))辦公電話、值班電話發(fā)生的聲訊費(fèi)用原則上由電話的使用人承擔(dān)，從其當(dāng)月工資中扣回。對(duì)金額較大的，由行政部查出聲訊費(fèi)金額、撥打時(shí)間及電話號(hào)碼交由各管理處(部門(mén))確定責(zé)任人，除扣除有關(guān)聲訊費(fèi)外，并處以費(fèi)用1~5倍的罰款。

　　(四)交際應(yīng)酬費(fèi):為便于公司各項(xiàng)工作的正常開(kāi)展，在業(yè)務(wù)交往及公關(guān)活動(dòng)中，確因工作需要發(fā)生交際應(yīng)酬費(fèi)用蝗，必須遵循如下制度:

　　1、開(kāi)支范圍:

　　A、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，提高盈利能力，溝通住處渠道，為企業(yè)的發(fā)展起重大促進(jìn)作用的;

　　B、政府的綜合經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)(工商局、稅務(wù)局、國(guó)土局、住宅局、城管、環(huán)保、治安等)因例行檢查或其他需要必須開(kāi)支的;

　　C、對(duì)企業(yè)利益有重大影響的其他相關(guān)部門(mén);

　　D、經(jīng)總裁特別批準(zhǔn)的必要開(kāi)支。

　　2、開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn):

　　A、管理處主任級(jí)招待費(fèi)開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)為50元/人，每次招待費(fèi)支出總額不得超過(guò)600元，特殊情況應(yīng)經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn);

　　B、總經(jīng)理級(jí)招待費(fèi)開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)為80元/人，每次招待費(fèi)支出總額不得超過(guò)1200元，特殊情況或特別消費(fèi)應(yīng)由總裁特批;

　　C、集團(tuán)公司副總裁級(jí)參加的業(yè)務(wù)招待按集團(tuán)公司有關(guān)規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;

　　D、集團(tuán)公司及物業(yè)服務(wù)公司對(duì)各管理處的例行工作檢查，原則上一律不予報(bào)銷(xiāo)招待費(fèi)用。

　　3、報(bào)銷(xiāo)原則:

　　A、對(duì)超出報(bào)銷(xiāo)標(biāo)準(zhǔn)及權(quán)限的招待費(fèi)開(kāi)支一律不予報(bào)銷(xiāo)，特殊情況必須補(bǔ)辦書(shū)面審批手續(xù)，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可報(bào)銷(xiāo)。超出總經(jīng)理批準(zhǔn)權(quán)限的報(bào)經(jīng)總裁批準(zhǔn)后報(bào)銷(xiāo);

　　B、堅(jiān)持實(shí)事求是的原則，嚴(yán)禁假公濟(jì)私、虛報(bào)冒領(lǐng)、騙取公款，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)按貪污論處;

　　C、嚴(yán)格控制陪同人員數(shù)量，陪同人數(shù)一般不得超過(guò)4人，由公司或管理處(部門(mén))主要負(fù)責(zé)人及相關(guān)部門(mén)人員參與即可。

篇3：房地產(chǎn)成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容

　　4-1 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的具體情況,按制造成本法設(shè)置成本項(xiàng)目。成本項(xiàng)目一般包括下列六項(xiàng):

　　1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

　　2)前期工程費(fèi)

　　3)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

　　4)建筑安裝工程費(fèi)

　　5)配套設(shè)施費(fèi)

　　6)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

　　4-2 各成本項(xiàng)目的開(kāi)支范圍如下:

　　■土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

　　指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,主要包括以下內(nèi)容:

　　(1)土地征用費(fèi):支付的土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地效益金、土地開(kāi)發(fā)費(fèi),交納的契稅、耕地占用稅,土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)、補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。

　　(2)拆遷補(bǔ)償費(fèi):有關(guān)地上、(來(lái)自:www.dewk.cn)地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償支出,安置及動(dòng)遷支出,農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi),危房補(bǔ)償費(fèi)等;拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價(jià)入帳,分別沖減有關(guān)成本。

　　(3)市政配套費(fèi):指向政府部門(mén)交納的大市政配套費(fèi),征用生地向當(dāng)?shù)厥姓窘患{的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)等。

　　(4)其他:如土地開(kāi)發(fā)權(quán)批復(fù)費(fèi)、土地面積丈量測(cè)繪費(fèi)等。

　　■前期工程費(fèi)

　　指在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、 "三通一平"等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容:

　　(1)項(xiàng)目整體性批報(bào)建費(fèi):項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門(mén)交納的報(bào)批費(fèi)。

　　如:人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專(zhuān)項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。

　　(2)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi):項(xiàng)目立項(xiàng)后的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)、管線設(shè)計(jì)費(fèi)、改

　　造設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)(含支付社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)研費(fèi)),制圖、曬圖費(fèi),規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi),方案評(píng)審費(fèi)。

　　(3)勘測(cè)丈量費(fèi):水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi),沉降觀測(cè)費(fèi),日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。

　　(4)"三通一平"費(fèi):接通紅線外施工用臨時(shí)給排水(含地下排水管、溝開(kāi)挖鋪設(shè)費(fèi)用)、供電、道路(含按規(guī)定應(yīng)交的占道費(fèi)、道路挖掘費(fèi))等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾和進(jìn)行場(chǎng)地平整發(fā)生的費(fèi)用(包括開(kāi)工前垃圾清運(yùn)費(fèi))等。

　　(5)臨時(shí)設(shè)施費(fèi):工地甲方臨時(shí)辦公室,臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi),臨時(shí)借用空地租費(fèi),以及沿紅線周?chē)O(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用。臨時(shí)設(shè)施內(nèi)的資產(chǎn),如空調(diào)、電視機(jī),家具等不屬于臨時(shí)設(shè)施費(fèi)。

　　(6)預(yù)算編、審費(fèi):支付給社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)受聘為項(xiàng)目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費(fèi)用。

　　(7)其他:包括擋光費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定技術(shù)咨詢費(fèi)等。

　　■基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

　　指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用,紅線外兩米與大市政接口的費(fèi)用,以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容:

　　(1)道路工程費(fèi):小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)費(fèi)。

　　(2)供電工程費(fèi):變(配)電設(shè)備的購(gòu)置費(fèi),設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費(fèi),供(配)電貼費(fèi)、電源建設(shè)費(fèi),交納的電增容費(fèi)等。

　　(3)給排水工程費(fèi):自來(lái)水、雨(污)水排放、防洪等給排水設(shè)施的建造、管線鋪設(shè)費(fèi)用,以及向自來(lái)水公司交納的水增容費(fèi)等。

　　(4)煤氣工程費(fèi):煤氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、增容費(fèi)、集資費(fèi),煤氣配套費(fèi),煤氣發(fā)展基金、煤氣掛表費(fèi)等。

　　(5)供暖工程費(fèi):暖氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、集資費(fèi)。

　　(6)通訊工程費(fèi):電話線路的鋪設(shè)、電話配套費(fèi),電話電纜集資費(fèi),交納的電話增容費(fèi)等。

　　(7)電視工程費(fèi):小區(qū)內(nèi)有線電視(閉路電視)的線路鋪設(shè)和按規(guī)定應(yīng)交納的有關(guān)費(fèi)用。

　　(8)照明工程費(fèi):小區(qū)內(nèi)路燈照明設(shè)施支出。

　　(9)綠化工程費(fèi):小區(qū)內(nèi)人工草坪、栽花、種樹(shù)等綠化支出;綠地建設(shè)費(fèi)。

　　(10)環(huán)衛(wèi)工程費(fèi):指小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施支出。如垃圾站(箱)、公廁等支出。

　　(11)其他:小區(qū)周?chē)O(shè)置的永久性圍墻、圍欄支出、園區(qū)大門(mén)、園區(qū)監(jiān)控工程費(fèi)、自然下沉整改費(fèi)等。

　　■建筑安裝工程費(fèi)

　　指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目?jī)?nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用 (含設(shè)備費(fèi)、出包工程向承包方支付的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)),有甲供材料、設(shè)備的,還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。發(fā)包工程應(yīng)依據(jù)承包方提供的經(jīng)甲方審定的"工程價(jià)款結(jié)算單"來(lái)確定。主要包括以下內(nèi)容:

　　(1)土建工程費(fèi)

　?、倩A(chǔ)工程費(fèi):土石方、樁基、護(hù)壁(坡)工程費(fèi),基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢費(fèi)。

　?、谥黧w工程費(fèi):即土建結(jié)構(gòu)工程費(fèi)(含地下室部分)。

　　③有甲供材料的,還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。

　　(2)安裝工程費(fèi)

　?、匐姎?強(qiáng)電)安裝工程費(fèi):主體工程內(nèi)的照明等電氣設(shè)施安裝費(fèi),有甲供材料、設(shè)備的,還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。

　　②電訊(弱電)安裝工程費(fèi):主體工程內(nèi)的通訊、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng)等電訊設(shè)施安裝費(fèi)。

　?、劢o排水安裝工程費(fèi):主體工程內(nèi)的上下水、熱水等給排水設(shè)施安裝費(fèi)。

　?、茈娞莅惭b工程費(fèi):主體工程內(nèi)的電梯及其安裝、調(diào)試費(fèi)。

　?、菘照{(diào)安裝工程費(fèi):主體工程內(nèi)的換熱站、冷凍站、風(fēng)機(jī)盤(pán)管控制、樓宇自控系統(tǒng)等空調(diào)設(shè)施安裝費(fèi)。

　?、尴腊惭b工程費(fèi):主體工程內(nèi)的自動(dòng)噴灑、消防栓、消防報(bào)警系統(tǒng)等消防設(shè)施安裝費(fèi)。

　?、呙簹獍惭b工程費(fèi):主體工程內(nèi)的煤氣管線等燃?xì)庠O(shè)施安裝費(fèi)。

　?、嗖膳惭b工程費(fèi):主體工程 內(nèi)的水暖、汽暖等供熱設(shè)施安裝費(fèi)。

　　⑨上述各項(xiàng)如有甲供材料、設(shè)備,還應(yīng)分別包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。

　　(3)裝修工程費(fèi):內(nèi)外墻、地板(毯)、門(mén)窗、廚潔具、電梯間、天(頂)蓬、雨蓬

　　等的裝修費(fèi),有甲供材料的,還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。

　　(4)項(xiàng)目或工程監(jiān)理費(fèi):指支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用。

　　(5)其他:工程收尾所發(fā)生的零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的維修費(fèi)(零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的維修費(fèi)能夠歸類(lèi)的,應(yīng)按從屬主體原則歸類(lèi)計(jì)入上述相應(yīng)費(fèi)用中),現(xiàn)場(chǎng)垃圾清運(yùn)費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。

　　■配套設(shè)施費(fèi)

　　指房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中,根據(jù)有關(guān)法規(guī),產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開(kāi)發(fā)商,開(kāi)發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目,具體核算內(nèi)容可區(qū)別以下情況:

　　(1)在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入的不可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施支出,如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房(建筑成本)、(來(lái)自:www.dewk.cn)變電所(建筑成本)、居委會(huì)、派出所、崗?fù)?、兒童?lè)園、自行車(chē)棚、景觀(建筑小品)、環(huán)廊、街心公園、涼亭等設(shè)施的支出。

　　(2)在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營(yíng)慣例,其經(jīng)營(yíng)收入歸于經(jīng)營(yíng)者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施的支出,如建造幼托、郵局、圖書(shū)館、閱覽室、健身房、游泳池、球場(chǎng)等設(shè)施的支出。

　　(3)開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營(yíng)收益權(quán)時(shí),發(fā)生的沒(méi)有投資來(lái)源的費(fèi)用。

　　(4)對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車(chē)位等設(shè)施,應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開(kāi)發(fā)商通過(guò)補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施,得到政府部門(mén)認(rèn)可,取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán),則應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目獨(dú)立核算。

　　■開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

　　指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為組織和管理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的內(nèi)容包括:

　　(1)現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)用:內(nèi)部獨(dú)立核算的、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理的人員工資及福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、辦公用水電費(fèi)、差旅費(fèi)、市內(nèi)交通費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、通訊費(fèi)、業(yè)務(wù)交際費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷(xiāo)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。

　　(2)利息并借款費(fèi)用:直接用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所借入資金的利 息支出、匯兌損失,減去利息收入和匯兌收益的凈額。

　　(3)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅:按規(guī)定應(yīng)計(jì)繳的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。

　　(4)物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專(zhuān)項(xiàng)基金:按規(guī)定應(yīng)撥付給業(yè)主管理委員會(huì)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專(zhuān)項(xiàng)基金。

　　(5)質(zhì)檢費(fèi):包括按規(guī)定支付給質(zhì)檢部門(mén)的質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi),項(xiàng)目發(fā)生的材料、設(shè)備質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)、工程質(zhì)量自檢費(fèi)、工程竣工驗(yàn)收費(fèi)等質(zhì)量鑒定性費(fèi)用。

　　(6)其他:項(xiàng)目交付使用后發(fā)生的,按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)、補(bǔ)貼給物業(yè)管理公司的水、電、煤氣、暖氣等價(jià)差,以及其他應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的費(fèi)用。

　　4-3 開(kāi)發(fā)企業(yè)期間費(fèi)用的開(kāi)支范圍為:

　　■營(yíng)業(yè)費(fèi)用

　　指在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售環(huán)節(jié)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括:

　　(1)已完開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售以前的改裝修復(fù)費(fèi),開(kāi)發(fā)產(chǎn)品看護(hù)費(fèi)及按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)交物業(yè)管理公司的空房物業(yè)管理費(fèi),根據(jù)規(guī)定或協(xié)議應(yīng)承擔(dān)的按單位、面積分?jǐn)偟目辗亢妥粤?、自用物業(yè)水電費(fèi)等。

　　(2)小區(qū)內(nèi)、主體外臨時(shí)樣板房、售樓處的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用。樣板房、售樓處內(nèi)的資產(chǎn),如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購(gòu)置支出不得在銷(xiāo)售費(fèi)用列支。主體內(nèi)臨時(shí)樣板房、售樓處的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用在房屋開(kāi)發(fā)成本中列支。

　　(3)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售、轉(zhuǎn)讓、出租過(guò)程中發(fā)生的廣告審批費(fèi)、廣告制作費(fèi)(含資料制作費(fèi))、廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)、銷(xiāo)售模型(沙盤(pán))制作費(fèi)、代銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)、銷(xiāo)售服務(wù)費(fèi)、咨詢費(fèi)、辦銷(xiāo)售許可證時(shí)向政府部門(mén)交納的物業(yè)管理啟動(dòng)金、商品房注冊(cè)登記費(fèi)、產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)(或商品房交易手續(xù)費(fèi))、房屋面積審核費(fèi)、房屋評(píng)估費(fèi)、訴訟費(fèi)、中介傭金、銷(xiāo)售許可證、外銷(xiāo)費(fèi)等。

　　(4)專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的職員工資、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、業(yè)務(wù)交際費(fèi)以及其他經(jīng)費(fèi)。

　　■管理費(fèi)用

　　指企業(yè)行政、財(cái)務(wù)、人事等行政管理部門(mén),為組 織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括:

　　(1)行政管理部門(mén)人員的工資、福利費(fèi),辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)(包括駕駛員保險(xiǎn)費(fèi))、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、低值易耗品攤銷(xiāo)、辦公用水電費(fèi)等。

　　(2)工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)。

　　(3)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)。

　　(4)稅金:指按照規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅、土地使用稅(金、費(fèi))、印花稅等。

　　(5)審計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、訴訟費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、公司活動(dòng)費(fèi)等。

　　(6)無(wú)形資產(chǎn)及長(zhǎng)期待攤費(fèi)用攤銷(xiāo)。

　　(7)壞賬損失及存貨盤(pán)虧、毀損損失。

　　(8)環(huán)境費(fèi):支付清潔工的工資、擺花費(fèi)、租花費(fèi)等

　　(9)租金:包括房屋租金、車(chē)庫(kù)租金等。

　　(10)分?jǐn)偵霞?jí)管理部門(mén)和總部的管理費(fèi)以及其他管理費(fèi)等。

　　■財(cái)務(wù)費(fèi)用

　　指企業(yè)為籌集開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)所需資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括利息凈支出(減去利息資本化部分)、匯兌凈損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)(含票據(jù)工本費(fèi)),以及企業(yè)籌集資金發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。