物業(yè)管理公司人事管理(上)

2024-06-21 617

　　物業(yè)管理公司人事管理(上)

　　第一節(jié)　概　　述

　　物業(yè)管理公司人事管理是指由一定管理主體，為實(shí)現(xiàn)人力的擴(kuò)大再生產(chǎn)和合理分配使用人力而進(jìn)行的生產(chǎn)、開發(fā)、配置、使用諸環(huán)節(jié)的總和。在社會(huì)活動(dòng)中，包括經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，人事管理具有主體性的作用，因而在各項(xiàng)管理活動(dòng)中居于關(guān)鍵地位。

　　人事管理的內(nèi)容相當(dāng)豐富，概括起來主要有以下五個(gè)方面：

　　(1)確定以人為中心的管理思想。把人看作活生生的、有理想、有需要、有情緒、有性格，期望關(guān)心、理解和尊重，渴望實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值的人。為此，人事管理部門要富有人情味，且重視感情投資。

　　(2)樹立動(dòng)態(tài)系統(tǒng)的觀點(diǎn)從事人事管理。對(duì)影響組織成員相互關(guān)聯(lián)的過程加以全面思考和系統(tǒng)控制。對(duì)影響職工的心理行為作精細(xì)分析后，運(yùn)用目標(biāo)管理、參與管理方法導(dǎo)向職工，使之為實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)作出貢獻(xiàn)，并主動(dòng)地創(chuàng)設(shè)條件激勵(lì)員工的工作積極性、主動(dòng)性。

　　(3)擴(kuò)大加深人事管理的內(nèi)容。人事部門不僅要從事與職工直接相關(guān)的招聘、錄用、培訓(xùn)、考核、獎(jiǎng)懲等工作，而且需要從深一層次上注入新的內(nèi)容，如關(guān)心職工的價(jià)值觀念，與凝聚力和安全感相關(guān)的職工的家庭經(jīng)濟(jì)生活，協(xié)調(diào)工作與家庭生活的關(guān)系等。

　　(4)提高人事部門的地位和作用。改變傳統(tǒng)缺乏獨(dú)立性的附庸地位，建立比較健全的人事管理部門。在公司內(nèi)部，人事部門與其他部門平等相處，由直屬主管領(lǐng)導(dǎo)參與組織總體戰(zhàn)略的制定等，這些都是提高人事管理地位、發(fā)揮人事部門作用的一些有效措施。

　　(5)加強(qiáng)現(xiàn)代科技信息和管理手段的運(yùn)用，使公司的人事管理科學(xué)化、現(xiàn)代化、法制化、民主化和高效化。

　　第二節(jié)　崗位職責(zé)

　　一、目　　的

　　規(guī)定各級(jí)人員崗位職責(zé)，以便更好地發(fā)揮人事部門的協(xié)調(diào)、組織、監(jiān)督、檢查職能。

　　二、組織機(jī)構(gòu)

　　一般人事管理部門在經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下需設(shè)置人事主管和培訓(xùn)主管等編制。

　　三、職　　責(zé)

　　以××物業(yè)管理公司為例：

　　1.部門職責(zé)

　　1.1負(fù)責(zé)人力資源的招聘、使用、管理、開發(fā)和人力成本的控制。

　　1.2組織結(jié)構(gòu)和人員編制的設(shè)定與控制。

　　1.3制定員工薪資、勞動(dòng)保護(hù)和福利保險(xiǎn)管理制度并監(jiān)督執(zhí)行。

　　1.4負(fù)責(zé)人員的培訓(xùn)，制訂及實(shí)施各項(xiàng)規(guī)章制度，并對(duì)員工進(jìn)行考核、獎(jiǎng)懲、任免、調(diào)整等工作。

　　1.5勞動(dòng)合同、檔案資料的管理。

　　2.經(jīng)理

　　2.1負(fù)責(zé)組織實(shí)施行政人事部的管理工作，對(duì)部門起到協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、監(jiān)督的作用，直接對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。

　　2.2協(xié)助總經(jīng)理根據(jù)實(shí)際發(fā)展需求制定、掌握、控制各部門定員、定編。

　　2.3負(fù)責(zé)勞資福利、員工教育、員工大會(huì)主持以及員工培訓(xùn)等工作。

　　2.4策劃員工培訓(xùn)及公司大型活動(dòng)。

　　2.5匯總月報(bào)表，進(jìn)行分析，提出整改方案。

　　2.6接待同行來訪人員。

　　3.人事主管

　　3.1在部門經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)本公司的人事管理工作進(jìn)行監(jiān)督檢查。

　　3.2每月審查各部考勤表及考勤卡，根據(jù)批示審查各部加班工時(shí)以及員工的各種獎(jiǎng)罰報(bào)告，計(jì)算、編制員工工資表，在每月5號(hào)遞交總經(jīng)理審批。

　　3.3具體辦理員工戶口遷入，購買社會(huì)勞動(dòng)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)。

　　3.4辦理員工入職、離職及各種有關(guān)手續(xù)。

　　3.5做好員工外調(diào)工作。

　　3.6協(xié)助部門經(jīng)理做好員工培訓(xùn)工作。

　　3.7做好員工的個(gè)人資料建檔工作。

　　4.培訓(xùn)主管

　　4.1按照公司管理的方針政策，負(fù)責(zé)計(jì)劃、組織各項(xiàng)培訓(xùn)工作。

　　4.2負(fù)責(zé)編制各項(xiàng)培訓(xùn)計(jì)劃的實(shí)施方案并組織實(shí)施。

　　4.3組織審校培訓(xùn)教材及資料。

　　4.4協(xié)助經(jīng)理組織舉辦各種培訓(xùn)班，選用教材、聘請(qǐng)師資、組織上課、審閱試題、批改試卷及總結(jié)培訓(xùn)情況。

　　第三節(jié)　人事管理制度

　　當(dāng)組織的目標(biāo)確定后，就需要進(jìn)一步明確為實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)而確定各組成部分、各崗位的制度。因此，人事管理的目標(biāo)一旦確定，就應(yīng)該列出實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)所需的各種制度，物業(yè)管理公司的人事管理主要有錄用、開發(fā)、維護(hù)、使用和考績制度。

　　一、錄　　用

　　(1)確定錄用原則，中心是滿足首次人力需求和后續(xù)補(bǔ)充人力需求。

　　(2)制定錄用計(jì)劃，明確錄用所需人員數(shù)量、質(zhì)量、來源、招聘方式方法、招聘錄用程序等。

　　(3)制定職務(wù)和聘用合同，明確職位資格所需的品格、學(xué)歷、才能、經(jīng)驗(yàn)、健康等條件。

　　(4)通過勞動(dòng)部門、報(bào)紙、人才交流中心等傳播媒介宣傳指導(dǎo)招聘錄用計(jì)劃。

　　(5)通過面談、測(cè)驗(yàn)和排選等方式，擇優(yōu)錄用所需人員。

　　二、開　　發(fā)

　　(1)明確提高企業(yè)人員素質(zhì)、開發(fā)公司人員潛力的戰(zhàn)略意義和戰(zhàn)術(shù)價(jià)值，明確培訓(xùn)范圍和類型。

　　(2)制定適應(yīng)公司發(fā)展、市場經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，以短期規(guī)劃為主的培訓(xùn)規(guī)劃。

　　(3)建立培訓(xùn)組織，統(tǒng)籌培訓(xùn)工作。

　　(4)選擇培訓(xùn)方式，提高培訓(xùn)效率。

　　(5)挑選培訓(xùn)人員，保證培訓(xùn)質(zhì)量。

　　(6)開展培訓(xùn)評(píng)估，促使培訓(xùn)良性循環(huán)。

　　三、維　　護(hù)

　　(1)研究工資政策，建立工資檔案，制訂工資計(jì)劃。

　　(2)開展工作實(shí)績?cè)u(píng)估。

　　(3)加強(qiáng)安全衛(wèi)生，保障職工生活。

　　(4)在建立社會(huì)支撐系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，推行社會(huì)保障制度和各種福利措施。

　　(5)搞好群眾文化等各種服務(wù)活動(dòng)。

　　四、使　　用

　　(1)確定使用原則，貫徹德才兼?zhèn)洹⒅匾晜€(gè)性、揚(yáng)長避短、用事?lián)袢恕⑦m才而用、整體優(yōu)化等要求。

　　(2)優(yōu)化配置組合員工，提高群體活動(dòng)效益。

　　(3)溝通合作、協(xié)調(diào)沖突、團(tuán)結(jié)和諧、消除隔閡。

　　(4)獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)、鞭策后進(jìn)、懲處違紀(jì)、弘揚(yáng)正氣、鼓舞士氣。

　　五、考　　績

　　(1)全面、客觀、審慎地考察每個(gè)員工。

　　(2)通過獎(jiǎng)勤罰懶，激勵(lì)先進(jìn)、鞭策后進(jìn)。

　　(3)發(fā)現(xiàn)人才、推舉人才，為人才脫穎而出創(chuàng)造一個(gè)良好的環(huán)境。

　　第四節(jié)　人事規(guī)劃

　　物業(yè)管理公司的人事管理是支撐著公司正常生產(chǎn)經(jīng)營的全方位管理，是通過有效地組織公司員工，形成人與人、人與事的最佳結(jié)合，實(shí)現(xiàn)公司的整體目標(biāo)，履行公司的社會(huì)責(zé)任，對(duì)社會(huì)作出有益的貢獻(xiàn)。人事管理的規(guī)劃包括兩方面內(nèi)容。

　　一、公司發(fā)展規(guī)劃

　　人事管理要有助于企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)企業(yè)健康地發(fā)展。要實(shí)現(xiàn)此規(guī)劃，應(yīng)要求設(shè)計(jì)并發(fā)展適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)需要的有效組織，運(yùn)用各種機(jī)制與方法獲取企業(yè)所需要的人才，并給予有效的使用和激勵(lì)，在組織內(nèi)創(chuàng)造并保持一種相互合作的氣氛，履行企業(yè)對(duì)其成員的社會(huì)和法律責(zé)任，不斷提高成員的素質(zhì)和技能等。

　　二、職工個(gè)人規(guī)劃

　　人事管理要有助于提高企業(yè)職工的工作和生活質(zhì)量，促進(jìn)職工個(gè)人工作生涯的發(fā)展。人的因素是最重要的因素，公司要實(shí)現(xiàn)其發(fā)展目標(biāo)，沒有職工的持久熱情、意志、智慧和才能，其他條件再完備也無濟(jì)于事。人事管理工作應(yīng)充分重視這一點(diǎn)，認(rèn)真地考慮職工個(gè)人經(jīng)濟(jì)需要和非經(jīng)濟(jì)需要，采取措施予以保證和滿足。否則，職工積極性、歸屬感與群體凝聚力必然下降，公司將有衰敗的危險(xiǎn)。

　　第五節(jié)　員工招聘

　　一、招聘目的

　　隨著我國用工制度改革的不斷深化，在招聘方式上改國家用工為單位招聘，改固定工為合同工。物業(yè)管理公司作為企業(yè)，有充分的用工自主權(quán)，可以根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況和具體需要，建立起適合市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境、靈活多樣的招聘制度，按照具體崗位的設(shè)置，配備各種人員。

　　以××物業(yè)管理公司為例，公司人事招聘源于以下幾種情況下的人員需求：

　　(1)缺員的補(bǔ)充;

　　(2)突發(fā)的人員需求;

　　(3)為了確保公司所需的專門人才;

　　(4)為了確保新規(guī)劃事業(yè)的人員;

　　(5)公司管理階層需要擴(kuò)充;

　　(6)預(yù)選企業(yè)的經(jīng)營者;

　　(7)公司對(duì)組織架構(gòu)有所調(diào)整;

　　(8)為了使公司的組織更具活性化，而必須導(dǎo)入外來的有經(jīng)驗(yàn)者。

　　二、申請(qǐng)招聘手續(xù)

　　(1)需招聘員工的部門在確認(rèn)并無內(nèi)部橫向調(diào)職的可能性后，向行政人事部遞交書面申請(qǐng)，并附上需招聘職位說明書和數(shù)量。

　　(2)行政人事部詳細(xì)審核申請(qǐng)職位的工作性質(zhì)、等級(jí)等項(xiàng)。如同意其申請(qǐng)，先在本公司內(nèi)刊登招聘廣告，或從公司內(nèi)部進(jìn)行提拔。如管理員空缺，從員工中挑選符合要求的員工填補(bǔ)職位空缺。一般來說，內(nèi)部提拔能給員工升職的機(jī)會(huì)，使員工感到自己在企業(yè)中有發(fā)展的機(jī)會(huì)，有利于激勵(lì)士氣。再者，內(nèi)部提拔上來的人員熟悉本企業(yè)情況，能較快適應(yīng)新環(huán)境。當(dāng)確定本公司無適當(dāng)人選時(shí)，才在公司外刊登廣告，并及時(shí)將信息反饋給用人部門。

　　三、招聘程序

　　1.初步甄選

　　(1)求職登記表是公司初步甄選的手段之一，目的在于獲取應(yīng)聘人員的背景信息，對(duì)不合要求者加以淘汰。

　　(2)初步篩選在應(yīng)聘人員填寫求職表時(shí)進(jìn)行，并安排應(yīng)聘者到所需部門經(jīng)理處面試。

　　2.面試結(jié)果反饋

　　(1)面試過程中，用人部門在求職表上填寫面試記錄，表明對(duì)應(yīng)聘者的評(píng)語及結(jié)論。送達(dá)行政人事部，作為下一步行動(dòng)的依據(jù)。

　　(2)行政人事部根據(jù)用人部門的評(píng)語及結(jié)論，要求應(yīng)聘者交齊身份證、勞務(wù)證(待業(yè)證)、健康證、學(xué)歷證、未(結(jié))婚證、崗位資格證書、崗位操作證、駕駛執(zhí)照、養(yǎng)老保險(xiǎn)關(guān)系轉(zhuǎn)移單等有關(guān)證件、資料(復(fù)印后原件歸還)，以及彩色小一寸相片兩張，然后向應(yīng)聘者發(fā)出報(bào)到通知單、領(lǐng)取物品單，安排入職培訓(xùn)，完成后到部門報(bào)到。

　　3.試用期

　　(1)試用期一般為3個(gè)月，并簽訂試用合同。

　　(2)試用期由入職者履行新職日起計(jì)算。

　　(3)試用的目的在于補(bǔ)救甄選中的失誤。

　　4.最終錄用

　　對(duì)試用合格者予以正式錄用。從正式錄用之日起，享受本公司同類人員薪金等級(jí)。

　　5.勞動(dòng)合同簽訂

　　(1)物業(yè)公司是根據(jù)廣州市勞動(dòng)局制訂的“廣州市城鎮(zhèn)臨時(shí)職工”、“廣州市外地臨時(shí)職工”勞動(dòng)合同與被聘用者達(dá)成協(xié)議，這協(xié)議一經(jīng)成立，當(dāng)事人之間就產(chǎn)生一定的權(quán)利和義務(wù)。

　　(2)合同簽訂后，被聘用者在公司中承擔(dān)一定職務(wù)或工種的工作，接受公司的管理，遵守公司內(nèi)部的勞動(dòng)規(guī)則。

　　(3)根據(jù)“廣州市勞動(dòng)合同管理規(guī)定”，外地臨時(shí)工最高只能簽訂一年的合同;廣州市戶口的人員，根據(jù)公司需要而簽訂合同。

　　6.員工的解聘

　　解聘是公司提出不再與員工履行合約解除合同的一項(xiàng)權(quán)利，主要有以下幾個(gè)因素：

　　(1)在試用期發(fā)現(xiàn)不合錄用條件的;

　　(2)因患病或因工負(fù)傷，醫(yī)療期滿后不能從事原來工作的;

　　(3)違反勞動(dòng)紀(jì)律或在社會(huì)上嚴(yán)重違法的;

　　(4)因公司發(fā)生變化，縮小規(guī)模而多余的人員;

　　(5)公司倒閉，需進(jìn)行清算的;

　　(6)解聘和開除有明顯的區(qū)別，開除是公司能行使的懲罰處分中最嚴(yán)厲的形式。

　　7.員工辭職

　　辭職是指員工本人提出要求脫離現(xiàn)任崗位，與公司脫離勞動(dòng)關(guān)系而另找工作的一種權(quán)利。

　　(1)員工因故辭職時(shí)，首先向部門索要《申請(qǐng)報(bào)告單》，填寫后交部門主管簽署意見，再送交行政人事部門審核。

　　(2)員工無論以何種理由提出辭職申請(qǐng)，自提出之日起，仍需在原工作崗位繼續(xù)工作一個(gè)月。

　　(3)員工辭職申請(qǐng)被核準(zhǔn)后，在離開公司前在行政人事部辦理辭職手續(xù)。

　　四、員工的招聘計(jì)劃

　　員工素質(zhì)的高低，直接影響到物業(yè)管理公司的運(yùn)作與發(fā)展，為了確保物業(yè)管理工作的正常開展，在招聘前應(yīng)制定出詳細(xì)的招聘計(jì)劃，招聘計(jì)劃的主要內(nèi)容有：

　　1.明確招聘人員總數(shù)

　　招聘人員時(shí)，首先要明確招聘多少人。招聘人數(shù)的多少應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理公司的現(xiàn)狀與發(fā)展、所管物業(yè)的類型、管理的范圍與要求、所管物業(yè)的面積大小、業(yè)主的需要等因素結(jié)合公司的定員定編合理確定。

　　以下是綜合深圳市各物業(yè)管理公司員工定編的實(shí)際情況確定的招聘員工的數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)，可供各物業(yè)公司在確定招聘人數(shù)時(shí)參考。

　　(1)多層住宅物業(yè)管理人員的定編標(biāo)準(zhǔn)

　　多層住宅物業(yè)管理人員的定編標(biāo)準(zhǔn)，按建筑面積計(jì)算1萬m2配置3.6人左右(不包括車輛管理人員)，各類人員配置及標(biāo)準(zhǔn)如下：

　　①管理人員：主任，總建筑面積10萬m2以下設(shè)1人，10～20萬m2，設(shè)1正1副，25萬m2以上，設(shè)1正2副;助理，總建筑面積10萬m2以下設(shè)1人，在10萬m2以上每增加5萬m2增加1人;社區(qū)文化設(shè)1人，活動(dòng)中心、場所的值班人員另計(jì);管理處財(cái)務(wù)相對(duì)獨(dú)立，一般設(shè)出納、會(huì)計(jì)各1人，但可以兼職;其他人員如資料員、接待員、倉庫管理員可根據(jù)物業(yè)大小和工作需要來設(shè)置。

　　②維修員：建筑面積每4萬m2設(shè)置1人。

　　③綠化員：綠化面積每4000 m2左右設(shè)1人。

　　④保潔員：每140戶設(shè)1人。

　　⑤保安員：每120戶設(shè)1人。

　　⑥車管員：根據(jù)道口或崗?fù)ぴO(shè)置，車輛流量大的每班設(shè)2人，流量小的每班設(shè)置1人，一日3班。

　　(2)高層住宅物業(yè)管理人員定編標(biāo)準(zhǔn)

　　高層住宅物業(yè)管理人員定編標(biāo)準(zhǔn)，按建筑面積計(jì)算每1萬m2配置7.5～7.8人左右(不包括車輛管理人員)，各類人員配置及標(biāo)準(zhǔn)如下：

　　①管理人員：建筑面積小于5萬m2設(shè)主任1名，每增加5萬m2增設(shè)副主任1名;助理每350戶設(shè)1人;社區(qū)文化設(shè)1人，活動(dòng)中心、場所值班人員另計(jì);會(huì)計(jì)、出納各設(shè)1人;其他人員可以根據(jù)工作需要設(shè)置。

　　②機(jī)電人員：高層住宅樓宇機(jī)電設(shè)備設(shè)施一般都有電梯、消防、供水、供電設(shè)施，要相應(yīng)配備工程技術(shù)人員，建筑面積在3萬m2以上的樓宇每1萬m2配1.5人。

　　③保潔、綠化人員：建筑面積每7000 m2左右或90～100戶配1人;公共場所或商業(yè)場所可適當(dāng)調(diào)整人員。

　　④保安人員：每40戶配1人或建筑面積3000 m2左右配1人。

　　⑤車輛管理人員：依據(jù)崗?fù)せ虻揽谠O(shè)置，車輛流量大的每班每崗設(shè)2人，流量小的每班設(shè)1人，一日3班。

　　(3)高層寫字樓物業(yè)管理人員定編標(biāo)準(zhǔn)

　　高層寫字樓物業(yè)管理人員定編標(biāo)準(zhǔn)，按建筑面積計(jì)算每1萬m2配置15～18人左右(其中不包括車輛管理人員)，各類人員配置及標(biāo)準(zhǔn)如下：

　　①管理人員：建筑面積小于3萬m2設(shè)主任1名，每增加3萬m

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物業(yè)管理公司人事管理(上)