高層綜合樓的物業(yè)管理問題

2024-06-21 3494

　　高層綜合樓的物業(yè)管理問題

　　高層樓宇的出現(xiàn)，是人類有效利用土地資源的結(jié)果。近年來，各種用途的高層樓宇在全國(guó)各地迅速崛起，與此同時(shí)，高層樓宇的物業(yè)管理問題也不容忽視地?cái)[在了人們眼前。中國(guó)當(dāng)前許多高層樓宇多為出租出售混合，具有多種功能的綜合樓，以下我將就高層綜合樓樓宇的物業(yè)管理問題來談一談。

　　一、高層綜合樓的物業(yè)管理特點(diǎn)

　　1、高層綜合高度大、層數(shù)多，功能復(fù)雜，人口稠密，物業(yè)管理任務(wù)較為艱巨。高層綜合樓宇多包括停車場(chǎng)、商業(yè)、餐飲、娛樂健身場(chǎng)所、寫字樓、酒店、公寓、常住流動(dòng)人口極多。要管理好高層綜合樓，確保大樓各部分正常運(yùn)作，確保物業(yè)和樓內(nèi)居民的生命財(cái)產(chǎn)安全，任務(wù)十分艱巨。

　　2、高層綜合樓設(shè)備多、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、管理起點(diǎn)高，對(duì)物業(yè)管理隊(duì)伍的素質(zhì)要求較高。高層綜合樓一般設(shè)有中央空調(diào)系統(tǒng)、上水排水、排污系統(tǒng)、高低壓供電系統(tǒng)，煤氣供應(yīng)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)，有些較為高級(jí)的、現(xiàn)代化程度較高的大樓還設(shè)有樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)，通信自動(dòng)化系統(tǒng)、辦公、保安、消防自動(dòng)化系統(tǒng)。物業(yè)管理公司需要建立一支素質(zhì)較高的專業(yè)人員管理隊(duì)伍，運(yùn)用先進(jìn)的管理手段、方法，對(duì)大樓各系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)和管理，保證這些系統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。高層綜合樓能源、動(dòng)力消耗大，管理服務(wù)人員多，管理成本高，收取的物業(yè)管理費(fèi)也高。

　　二、高層綜合樓物業(yè)管理的原則

　　1、早期介入原則

　　早期介入的作用有三：一是熟悉物業(yè)情況;二是參于大樓的工程管理;三是可提出整改意見。

　　2、統(tǒng)一管理原則首先，大樓是一個(gè)整體，各系統(tǒng)都是為整個(gè)大樓服務(wù)的，多頭管理勢(shì)必影響大樓整體的正常運(yùn)行;其次，多頭管理易造成職責(zé)不清，使出現(xiàn)的問題和故障無法及時(shí)解決;第三，多頭管理會(huì)造成管理死角。因此，高層綜合樓應(yīng)堅(jiān)持統(tǒng)一管理。

　　3、收費(fèi)合理原則。這一原則最通俗的說法便是物業(yè)管理的收費(fèi)要與所提供的服務(wù)相符。不論如何，物業(yè)管理隊(duì)伍都應(yīng)采取公平、合理、協(xié)調(diào)一致的原則。

　　4、依法管理原則。物業(yè)管理須堅(jiān)持依法辦事、信守合同、協(xié)議、按規(guī)章制度辦事的原則。

　　5、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益兼顧的原則。物業(yè)管理要通過科學(xué)管理、良好的服務(wù)、優(yōu)美的環(huán)境、合理的收費(fèi)，樹立自身的良好形象，增強(qiáng)知名度，贏得用戶和住戶的信任。

　　6、公共服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)并重的原則。高層綜合樓內(nèi)有許多不同性質(zhì)的住戶和用戶，各戶所需的服務(wù)也不盡相同。因此物業(yè)管理不僅要做好供電、供水、供住、用戶需要做好專項(xiàng)服務(wù)與特約服務(wù)，為用戶、住戶提供最大的方便。

　　三、高層綜合樓物業(yè)管理的內(nèi)容

　　1、房屋建筑主體應(yīng)有的維修管理。物業(yè)管理應(yīng)定期掌握房屋的基本情況，對(duì)大樓的樓面、樓道等房屋要進(jìn)行經(jīng)常的維修

　　養(yǎng)護(hù)和管理，使建筑物保持完好、整潔和美觀。對(duì)住戶、用戶的房屋裝修進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督管理，使大樓不因裝修而影響壽命和危及他人安全。維持大樓價(jià)值，創(chuàng)造增值潛力。

　　2、大樓各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的管理。物業(yè)管理人員要經(jīng)常對(duì)大樓的供電供水及排水、電梯、消防、中央空調(diào)、公共照明等公用設(shè)施進(jìn)行維護(hù)檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理，保證設(shè)備完好的運(yùn)行狀態(tài)。

　　3、清潔衛(wèi)生的管理。清掃保潔人員應(yīng)全面負(fù)責(zé)大樓各房屋以及公共場(chǎng)所的清潔和保潔工作，保持公共部位不被占用，垃圾日產(chǎn)日清。

　　4、綠化管理。綠化人員應(yīng)對(duì)大樓周圍及內(nèi)部的花草樹木和景點(diǎn)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和管理，為用戶、住戶創(chuàng)造優(yōu)美整潔舒適的高雅的環(huán)境。

　　5、停車場(chǎng)、車輛及交通管理。管理人員要對(duì)用戶、租戶以及外來人員的車輛進(jìn)行管理，保證停車場(chǎng)的車輛停放整齊、管理有序，保證車輛安全。

　　6、消防及治安管理。保安人員對(duì)大樓及其范圍內(nèi)進(jìn)行全天候保安值勤，設(shè)立固定保安崗位和流動(dòng)巡邏崗。確保用戶、住戶人身財(cái)產(chǎn)安全。監(jiān)控系統(tǒng)要保證24小時(shí)值班監(jiān)控。做好消防器材的維護(hù)，對(duì)違法違紀(jì)行為要及時(shí)處理。

　　7、收費(fèi)管理。要嚴(yán)格按照協(xié)議或合同當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門核定的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)、定期收取租金及管理費(fèi)用，并接受用戶、住戶監(jiān)督。

　　8、全方位服務(wù)。物業(yè)管理應(yīng)對(duì)用戶、住戶提供全方位、多層次、有效且經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，使用戶、住戶更為舒適便利?？砷_設(shè)常規(guī)性服務(wù)，如：機(jī)車船票代辦、辦設(shè)儲(chǔ)蓄所等;委托性服務(wù)，如：代住戶、用戶訂送報(bào)刊、代訂牛奶、代住戶接送兒童、雇傭保姆等;經(jīng)營(yíng)性服務(wù)，如：開設(shè)餐飲、娛樂場(chǎng)所、開設(shè)健身房等。并根據(jù)用戶、住戶需要，提供特約服務(wù)。

　　四、當(dāng)前高層綜合樓物業(yè)管理需要注意的問題

　　1、產(chǎn)權(quán)問題

　　建成的樓房分層、分套或分間出售后，就把整個(gè)大樓劃分為大小不同的多個(gè)產(chǎn)權(quán)，從而出現(xiàn)了以下的特征：一是產(chǎn)權(quán)“私”有和樓宇結(jié)構(gòu)的不可分割。高層大樓的單個(gè)產(chǎn)權(quán)證書，能真正體現(xiàn)私有份額的主要是建筑平方米，而分解為單個(gè)構(gòu)件時(shí)其產(chǎn)權(quán)屬性就被淡化。如某一業(yè)主的地板可能是另一業(yè)主的天花板，一堵墻可能為兩位業(yè)主共有等。二是共有部分只能在價(jià)值上分割而難以在實(shí)物上分割。因此物業(yè)管理公司須協(xié)調(diào)好各業(yè)主的關(guān)系，并完善該類法規(guī)。

　　2、消防問題

　　高層綜合樓的消防問題較為嚴(yán)重，因?yàn)?，一是通道單一，易被堵塞。特別是消防通道，一般只有集中的幾個(gè)，有被占用或被擅自增設(shè)鐵柵門，增大了災(zāi)害疏散的難度。二是，電梯井具有抽風(fēng)效應(yīng)。高樓原本招風(fēng)，再加象煙囪一樣的井道就更有助于火勢(shì)蔓延。其三是易燃的裝飾材料，只追求美觀舒適，而輕視飾材的防火性能系統(tǒng)。四是外部救災(zāi)困難。目前其中許多問題尚待解決?？尚写胧┯校阂皇潜仨毥?yán)密規(guī)范的消防責(zé)任制。落實(shí)任務(wù)、明確責(zé)任。二是消防人員須熟悉消防設(shè)備設(shè)施的部位和性能。對(duì)各種消防用具及報(bào)警系統(tǒng)須經(jīng)常檢查、試驗(yàn)、保養(yǎng)、檢修和維護(hù)，使其處于良好的使用狀態(tài)。三是消防通道不得占用，須暢通無阻。四是對(duì)用戶

　　戶進(jìn)行消防知識(shí)宣傳教育，使其掌握消防器材的使用方法。

　　3、治安問題

　　高層綜合樓由于具有較多的公共區(qū)域，任何人都可借故在這些公區(qū)區(qū)域滯留，而業(yè)主并不十分關(guān)心這些區(qū)域的使用。特別是用戶、住戶中許多“雞犬之聲相聞、老死不相住來”，互不關(guān)照，給大樓安全帶來不利影響。針對(duì)這些情況，保安部門更需不斷加強(qiáng)完善保安工作。一是必須掌握大樓各用戶、住戶的基本人員情況，掌握樓內(nèi)重點(diǎn)要案部位，可裝監(jiān)視器。二是定期檢查樓內(nèi)安全設(shè)施，對(duì)監(jiān)控設(shè)施經(jīng)常進(jìn)行維修、保養(yǎng)、監(jiān)控室要24小時(shí)有人監(jiān)控。三是對(duì)停車場(chǎng)、電梯間、通風(fēng)口等部位要做到安全防范。四是對(duì)大樓實(shí)行巡邏制度，特別是對(duì)各段不同用途的樓層設(shè)置相應(yīng)的保安崗。針對(duì)各業(yè)主互不熟識(shí)的現(xiàn)象，物業(yè)管理部門還可借鑒香港這一方面的成功經(jīng)驗(yàn)，通過物業(yè)推動(dòng)、協(xié)調(diào)在該物業(yè)中進(jìn)行各類活動(dòng)的業(yè)主或租客之間的社會(huì)人際關(guān)系，建立起互惠互利、和睦共處的鄰里關(guān)系，使房地產(chǎn)這類貴重資產(chǎn)和高價(jià)商品都得以發(fā)揮最高的效益。

篇2：論高層綜合樓的物業(yè)管理

　　論高層綜合樓的物業(yè)管理

　　一、高層綜合樓的物業(yè)管理特點(diǎn)

　　二、高層綜合樓物業(yè)管理的原則

　　1、早期介入原則。

　　早期介入的作用有三：一是熟悉物業(yè)情況；二是參于大樓的工程管理；三是可提出整改意見。

　　2、統(tǒng)一管理原則。

　　首先，大樓是一個(gè)整體，各系統(tǒng)都是為整個(gè)大樓服務(wù)的，多頭管理勢(shì)必影響大樓整體的正常運(yùn)行；其次，多頭管理易造成職責(zé)不清，使出現(xiàn)的問題和故障無法及時(shí)解決；第三，多頭管理會(huì)造成管理死角。因此，高層綜合樓應(yīng)堅(jiān)持統(tǒng)一管理。

　　3、收費(fèi)合理原則。

　　這一原則最通俗的說法便是物業(yè)管理的收費(fèi)要與所提供的服務(wù)相符。不論如何，物業(yè)管理隊(duì)伍都應(yīng)采取公平、合理、協(xié)調(diào)一致的原則。

　　4、依法管理原則。

　　物業(yè)管理須堅(jiān)持依法辦事、信守合同、協(xié)議、按規(guī)章制度辦事的原則。

　　5、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益兼顧的原則。

　　物業(yè)管理要通過科學(xué)管理、良好的服務(wù)、優(yōu)美的環(huán)境、合理的收費(fèi)，樹立自身的良好形象，增強(qiáng)知名度，贏得用戶和住戶的信任。

　　6、公共服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)并重的原則。

　　高層綜合樓內(nèi)有許多不同性質(zhì)的住戶和用戶，各戶所需的服務(wù)也不盡相同。因此物業(yè)管理不僅要做好供電、供水、供住、用戶需要做好專項(xiàng)服務(wù)與特約服務(wù)，為用戶、住戶提供最大的方便。

　　三、高層綜合樓物業(yè)管理的內(nèi)容

　　1、房屋建筑主體應(yīng)有的維修管理。物業(yè)管理應(yīng)定期掌握房屋的基本情況，對(duì)大樓的樓面、樓道等房屋要進(jìn)行經(jīng)常的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，使建筑物保持完好、整潔和美觀。對(duì)住戶、用戶的房屋裝修進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督管理，使大樓不因裝修而影響壽命和危及他人安全。維持大樓價(jià)值，創(chuàng)造增值潛力。

　　8、全方位服務(wù)。物業(yè)管理應(yīng)對(duì)用戶、住戶提供全方位、多層次、有效且經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，使用戶、住戶更為舒適便利。可開設(shè)常規(guī)性服務(wù)，如：機(jī)車船票代辦、辦設(shè)儲(chǔ)蓄所等；委托性服務(wù)，如：代住戶、用戶訂送報(bào)刊、代訂牛奶、代住戶接送兒童、雇傭保姆等；經(jīng)營(yíng)性服務(wù)，如：開設(shè)餐飲、娛樂場(chǎng)所、開設(shè)健身房等。并根據(jù)用戶、住戶需要，提供特約服務(wù)。

　　四、當(dāng)前高層綜合樓物業(yè)管理需要注意的問題

　　1、產(chǎn)權(quán)問題

　　建成的樓房分層、分套或分間出售后，就把整個(gè)大樓劃分為大小不同的多個(gè)產(chǎn)權(quán)，從而出現(xiàn)了以下的特征：一是產(chǎn)權(quán)"私"有和樓宇結(jié)構(gòu)的不可分割。高層大樓的單個(gè)產(chǎn)權(quán)證書，能真正體現(xiàn)私有份額的主要是建筑平方米，而分解為單個(gè)構(gòu)件時(shí)其產(chǎn)權(quán)屬性就被淡化。如某一業(yè)主的地板可能是另一業(yè)主的天花板，一堵墻可能為兩位業(yè)主共有等。二是共有部分只能在價(jià)值上分割而難以在實(shí)物上分割。因此物業(yè)管理公司須協(xié)調(diào)好各業(yè)主的關(guān)系，并完善該類法規(guī)。

　　2、消防問題

　　高層綜合樓的消防問題較為嚴(yán)重，因?yàn)椋皇峭ǖ绬我?，易被堵塞。特別是消防通道，一般只有集中的幾個(gè)，有被占用或被擅自增設(shè)鐵柵門，增大了災(zāi)害疏散的難度。二是，電梯井具有抽風(fēng)效應(yīng)。高樓原本招風(fēng)，再加象煙囪一樣的井道就更有助于火勢(shì)蔓延。其三是易燃的裝飾材料，只追求美觀舒適，而輕視飾材的防火性能系統(tǒng)。四是外部救災(zāi)困難。目前其中許多問題尚待解決?？尚写胧┯校阂皇潜仨毥?yán)密規(guī)范的消防責(zé)任制。落實(shí)任務(wù)、明確責(zé)任。二是消防人員須熟悉消防設(shè)備設(shè)施的部位和性能。對(duì)各種消防用具及報(bào)警系統(tǒng)須經(jīng)常檢查、試驗(yàn)、保養(yǎng)、檢修和維護(hù)，使其處于良好的使用狀態(tài)。三是消防通道不得占用，須暢通無阻。四是對(duì)用戶住戶進(jìn)行消防知識(shí)宣傳教育，使其掌握消防器材的使用方法。

　　3、治安問題

　　高層綜合樓由于具有較多的公共區(qū)域，任何人都可借故在這些公區(qū)區(qū)域滯留，而業(yè)主并不十分關(guān)心這些區(qū)域的使用。特別是用戶、住戶中許多"雞犬之聲相聞、老死不相住來"，互不關(guān)照，給大樓安全帶來不利影響。針對(duì)這些情況，保安部門更需不斷加強(qiáng)完善保安工作。一是必須掌握大樓各用戶、住戶的基本人員情況，掌握樓內(nèi)重點(diǎn)要案部位，可裝監(jiān)視器。二是定期檢查樓內(nèi)安全設(shè)施，對(duì)監(jiān)控設(shè)施經(jīng)常進(jìn)行維修、保養(yǎng)、監(jiān)控室要24小時(shí)有人監(jiān)控。三是對(duì)停車場(chǎng)、電梯間、通風(fēng)口等部位要做到安全防范。四是對(duì)大樓實(shí)行巡邏制度，特別是對(duì)各段不同用途的樓層設(shè)置相應(yīng)的保安崗。針對(duì)各業(yè)主互不熟識(shí)的現(xiàn)象，物業(yè)管理部門還可借鑒香港這一方面的成功經(jīng)驗(yàn)，通過物業(yè)推動(dòng)、協(xié)調(diào)在該物業(yè)中進(jìn)行各類活動(dòng)的業(yè)主或租客之間的社會(huì)人際關(guān)系，建立起互惠互利、和睦共處的鄰里關(guān)系，使房地產(chǎn)這類貴重資產(chǎn)和高價(jià)商品都得以發(fā)揮最高的效益。

篇3：物業(yè)知識(shí)教材：高層樓宇物業(yè)管理

　　物業(yè)知識(shí)教材：高層樓宇物業(yè)管理

　　高層樓宇建筑特點(diǎn)與設(shè)備配置

　　一、高層樓宇的特點(diǎn)

　　高層樓宇較之低層樓宇不論在建筑本身、設(shè)備配置、裝修檔次、使用功能，還是在管理方面都有許多不同，有其自身的特點(diǎn)，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

　　1.建筑規(guī)模大，標(biāo)準(zhǔn)高

　　高層樓宇身高層多，必然建筑面積大(幾千~幾十萬平方米)、建筑標(biāo)準(zhǔn)高(設(shè)計(jì)、施工、裝修都是高標(biāo)準(zhǔn))。隨之而來的，使用維護(hù)要求也高。

　　2.人口集中，涉及面廣

　　高層商住樓宇住戶來自各行各業(yè)、不同地方、不同國(guó)籍;高層辦公樓宇中，會(huì)集國(guó)內(nèi)外大小公司機(jī)構(gòu)、不同業(yè)務(wù)往來人員，涉及面十分廣泛。如廣州世貿(mào)大廈總建筑面積10萬平方米，購買、租用寫字樓宇部分的大小公司350多家，涉及16個(gè)國(guó)別，有近萬人在大廈辦公經(jīng) 營(yíng)。相對(duì)來說，高層樓宇人員素質(zhì)高，對(duì)管理服務(wù)和特殊服務(wù)的要求也高。

　　3.設(shè)施設(shè)備復(fù)雜，專業(yè)化程度高

　　為了保證高層樓宇正常運(yùn)轉(zhuǎn)、發(fā)揮功能、生活使用方便，高層樓宇都配備了各種復(fù)雜的設(shè)施設(shè)備，需要專業(yè)化的維護(hù)管理。

　　4.集多功能于一體，綜合性強(qiáng)

　　現(xiàn)在的高層樓宇多數(shù)集商業(yè)、居住、辦公、餐飲、娛樂、休閑等功能于一體，各部分功用有機(jī)結(jié)合，綜合性強(qiáng)。

　　二、高層樓宇的設(shè)施設(shè)備配置

　　高層樓宇通常配有下列設(shè)施設(shè)備:

　　1.供電系統(tǒng)

　　高低壓配電房、配電干線、樓層配電箱構(gòu)成大廈的供電系統(tǒng)，由配電房給配電。該套系統(tǒng)除了保證大廈內(nèi)工作生活用電外，還須給一些設(shè)備提供動(dòng)力，如中央空調(diào)機(jī)、水泵、電梯等。同時(shí)，高層樓宇一般還要配備備用發(fā)電機(jī)組，其主要功用是在發(fā)生火災(zāi)時(shí)為消防泵、消防電梯、消防通道照明、消防報(bào)警提供用電，也用于市電停斷后的大樓供電。

　　高層樓宇供電系統(tǒng)的配置通常能做到分層分區(qū)控制，以節(jié)約用電。

　　2.運(yùn)輸系統(tǒng)

　　高層樓宇的運(yùn)輸系統(tǒng)指載客載貨電梯、自動(dòng)扶梯、消防電梯等。電梯對(duì)于高層樓宇的正常運(yùn)轉(zhuǎn)必不可少，同時(shí)，其耗電量極大。因此，選配性能優(yōu)良、荷載適當(dāng)?shù)碾娞菔种匾?/p>

　　3.中央空調(diào)系統(tǒng)

　　高層樓宇通常都配備集中或半集中式的空調(diào)系統(tǒng)，也即我們通常說的中央空調(diào)系統(tǒng)。中央空調(diào)系統(tǒng)由水系統(tǒng)(冷源)和風(fēng)系統(tǒng)(空氣處理及分配系統(tǒng))兩大部分組成。其中，水系統(tǒng)具體由冷水機(jī)組、冷卻水泵、冷凍水泵、冷卻塔及水管與相關(guān)配件組成，風(fēng)系統(tǒng)由風(fēng)機(jī)盤管、新風(fēng)處理設(shè)備、風(fēng)柜、風(fēng)管及相關(guān)附件組成。為節(jié)省用電，方便控制，中央空調(diào)系統(tǒng)也要能做到分層分區(qū)控制。南方城市或天氣炎熱時(shí)節(jié)，中央空調(diào)還應(yīng)有備用系統(tǒng)。(北方高層樓宇還普遍設(shè)有鍋爐房、送水送氣管道、暖氣片等一整套暖氣系統(tǒng))

　　4.給排水系統(tǒng)

　　高層樓宇的地下儲(chǔ)水池、水泵、樓頂蓄水池、供水管網(wǎng)構(gòu)成大廈的給水系統(tǒng);污水井、化糞池、雨水井、排水管網(wǎng)構(gòu)成了大廈的排水系統(tǒng)。給水是由市政管網(wǎng)將水注入地下儲(chǔ)水池，再由水泵加壓轉(zhuǎn)抽到樓頂蓄水池，然后分流各層。水泵一般都有備用品，以便維修主水泵時(shí)，能用備用水泵向大廈正常供水。

　　5.消防系統(tǒng)

　　高層樓宇的消防系統(tǒng)，配備完整的由以下七個(gè)部分組成:第一部分:消防控制中心。它由集中報(bào)警器、聯(lián)防控制柜、消防電梯控制柜及控制器組成。第二部分:火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)。除設(shè)在消防中心的火災(zāi)集中報(bào)警器外，高層樓宇一般還設(shè)有區(qū)域報(bào)警器、消防巡檢箱、煙感探測(cè)器、溫感探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、火災(zāi)警鈴、火災(zāi)擴(kuò)音機(jī)、揚(yáng)聲器及對(duì)講機(jī)等通信聯(lián)絡(luò)器材。第三部分:消防栓系統(tǒng)。這部分應(yīng)用較普遍，主要包括:消防水泵，包括高區(qū)消防泵、低區(qū)消防泵和噴灑泵、補(bǔ)壓泵等。消防栓，由供水管網(wǎng)、閥門、水龍帶、噴水槍等組成。第四部分:噴灑自動(dòng)滅火系統(tǒng)。它由噴水泵、供水管網(wǎng)和噴頭等組成。第五部分:防排煙系統(tǒng) 。主要由防排煙閥門、排風(fēng)機(jī)、正壓送風(fēng)機(jī)組成。第六部分:安全疏散系統(tǒng)。一般由安全通道、安全疏散指示燈、防火門、防火卷簾門等組成。第七部分:手提式滅火器。多是干粉和泡沫滅火器。

　　這套系統(tǒng)應(yīng)定期檢視保養(yǎng)、試運(yùn)行，以確保緊急使用時(shí)萬無一失。

　　6.電視監(jiān)控、電子巡更、門禁管理、防盜報(bào)警系統(tǒng)

　　閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)主要由電子攝像頭、電視監(jiān)視器、錄像機(jī)及三者之間的連線構(gòu)成，用于監(jiān)控大廈重要部位，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并記錄異常情況，提高保安效率;電子巡更系統(tǒng)主要由巡更手機(jī)、墻機(jī)及打印機(jī)與附件構(gòu)成，用于自動(dòng)記錄保安巡視到位狀況;門禁管理系統(tǒng)實(shí)質(zhì)是一套電子門鎖系統(tǒng)，電子門鎖能自動(dòng)識(shí)別來人是否具有進(jìn)入資格(通過感應(yīng)所帶磁卡信息)，以確定是否開門放行;防盜報(bào)警系統(tǒng)有機(jī)械和紅外防盜報(bào)警兩種，前者是因?yàn)榻佑|報(bào)警，后者是用紅外線感應(yīng)是否有異常人員擅闖、擅越。以上幾種系統(tǒng)可以合稱為安全防范系統(tǒng)，目的在于提高物業(yè)保安的可靠性。

　　7.通信、廣播系統(tǒng)

　　許多高層樓宇都配有程控交換系統(tǒng)等通信系統(tǒng)，以方便內(nèi)外部信息交流。廣播系統(tǒng)平時(shí) 可用于播放背景音樂，遇突發(fā)情況時(shí)，可用于應(yīng)急通知、報(bào)警、指揮。另外，高層樓宇還有防雷設(shè)施等。若是高層住宅樓宇，可能還配有可視對(duì)講系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)等。

　　需要強(qiáng)調(diào)指出的是，許多新型高層樓宇都配備有多種智能化、網(wǎng)絡(luò)化、設(shè)備系統(tǒng)，使高層樓宇的設(shè)備體系更先進(jìn)完善。

　　高層樓宇物管內(nèi)容和要求

　　高層樓宇本身是一個(gè)綜合性的復(fù)雜系統(tǒng)，只有各個(gè)方面、各個(gè)環(huán)節(jié)都管好了，才能保證整個(gè)系統(tǒng)的良好運(yùn)行，否則，任一環(huán)節(jié)的疏漏都可能導(dǎo)致整個(gè)大樓的癱瘓，甚至釀成不可挽回的損失。上節(jié)所述高層樓宇的特點(diǎn)決定了高層樓宇管理的內(nèi)容和特殊要求，主要有以下幾個(gè)方面:

　　一、治安管理

　　高層樓宇由于人口集中，人員成分復(fù)雜，流動(dòng)性強(qiáng)，加之建筑內(nèi)樓梯通道、通風(fēng)井道、豎井、天臺(tái)、轉(zhuǎn)換層、架空層、地下室等隱蔽死角多，容易形成治安隱患，所以，做好治安防范工作十分重要。一般需要從以下幾個(gè)方面著手:

　　1.建立高素質(zhì)的治安隊(duì)伍

　　高素質(zhì)的治安人員是搞好大廈治安保衛(wèi)工作的根本。為此，在人員招聘時(shí)就要嚴(yán)格把關(guān) ，要注意身體素質(zhì)、文化素質(zhì)，更要注意思想素質(zhì)、道德品質(zhì)，要抓好上崗前的物業(yè)管理基本知識(shí)技能培訓(xùn)、法制制度教育、職業(yè)道德教育、文明執(zhí)勤教育，還要抓好平時(shí)業(yè)務(wù)技能的訓(xùn)練、演習(xí)及嚴(yán)格管理，以保證有一支愛崗敬業(yè)、紀(jì)律嚴(yán)明、應(yīng)變能力強(qiáng)、行為文明規(guī)范的專業(yè)保安隊(duì)伍。

　　2.健全各種安全保衛(wèi)制度

　　為了使高層樓宇的治安防范疏密不漏，必須建立健全各種安全管理制度。健全的安全管理制度是治安周密嚴(yán)謹(jǐn)持久的保證，為此，高層樓宇的治安管理應(yīng)建立《保安員上崗執(zhí)勤制度》、《值班出入口大堂訪客登記制度》、《巡邏保安員崗位職責(zé)》、《保安員應(yīng)付緊急事件行動(dòng)方案》、《機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)管理規(guī)定》、《摩托車、自行車保管規(guī)定》等規(guī)章制度，要求保安人員嚴(yán)格遵循執(zhí)行這些制度規(guī)定。同時(shí)，要熟悉大廈常住人口情況及變動(dòng)情況，在易引起治安事件的時(shí)段、地點(diǎn)重點(diǎn)檢查防范，確保大樓安全。

　　3.健全技術(shù)防范設(shè)施

　　技術(shù)防范設(shè)施是治安管理中的硬件，適當(dāng)配備先進(jìn)的技術(shù)防范器具設(shè)施是提高安全管理水平、管理效率，切實(shí)保障大廈安全必不可少的條件。綜合現(xiàn)有國(guó)內(nèi)高層樓宇安全管理技術(shù)防范設(shè)施配備情況，主要包括以下設(shè)施設(shè)備:具有存儲(chǔ)、記錄、查詢和自動(dòng)檢索功能的計(jì)算機(jī)治安管理系統(tǒng)，重要部位場(chǎng)所的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，可視對(duì)講系統(tǒng)，電子門鎖系統(tǒng)，通信聯(lián)絡(luò)系統(tǒng)，機(jī)械防盜系統(tǒng)，公共照明系統(tǒng)及總值班工作系統(tǒng)等。在此基礎(chǔ)上，做好對(duì)上述設(shè) 備的維護(hù)、保養(yǎng)、檢修、更新工作，使之能真正發(fā)揮效用。

　　總之，人精器良，制度嚴(yán)明，方能切實(shí)保障大廈的安全。

　　二、機(jī)電設(shè)備管理

　　第二節(jié)中我們已提到高層樓宇機(jī)電設(shè)備復(fù)雜、技術(shù)性強(qiáng)，管理難度大、要求高。事實(shí)上，搞好機(jī)電設(shè)備管理維護(hù)是高層樓宇物業(yè)管理的一項(xiàng)重要基礎(chǔ)工作，它需要周密嚴(yán)謹(jǐn)?shù)陌才拧⒃鷮?shí)細(xì)致的工作才能完成。為此，必須健全相應(yīng)的管理職能機(jī)構(gòu)，如設(shè)備管理維修工程部、專業(yè)維修維護(hù)小組，招聘一批技術(shù)熟練、有一定實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員，如電工、電梯工、機(jī)械師、高級(jí)專業(yè)技師等;健全各種管理維護(hù)制度，如電梯管理使用維護(hù)檢視制度，發(fā)電設(shè) 備的管理檢查維修保養(yǎng)制度，給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)制度，消防系統(tǒng)的管理檢查維修和定期測(cè)試制度，通信、防盜、閉路電視等系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)制度和各專業(yè)小組人員的管理值班制度等 ;同時(shí)要加強(qiáng)專業(yè)人員的管理培訓(xùn)，提高他們的技術(shù)水平，穩(wěn)定員工隊(duì)伍;建立完整的設(shè)備檔案，清楚掌握各種設(shè)備狀況。另外，也可將各類設(shè)備的專項(xiàng)維修交予專業(yè)維修公司去做。這樣，設(shè)備管理的重點(diǎn)是挑選符合資質(zhì)的公司，進(jìn)行招標(biāo)發(fā)包，簽訂合同，檢查驗(yàn)收及資料回收歸檔。

　　三、樓宇保養(yǎng)維修管理

　　高層樓宇價(jià)值高、使用面廣，良好的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)可以延長(zhǎng)樓宇的使用壽命，改善其使用功能，提高樓宇運(yùn)營(yíng)使用的經(jīng)濟(jì)效益。高層樓宇保養(yǎng)維護(hù)管理的內(nèi)容主要有以下幾個(gè)方面:

　　(1)監(jiān)督對(duì)樓宇的合理使用，防止對(duì)樓宇結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施的破壞，維護(hù)樓宇或設(shè)備的完整性，提高樓宇完好率;

　　(2)按《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)房屋進(jìn)行檢查評(píng)定，然后根據(jù)《房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定，進(jìn)行修繕設(shè)計(jì)，制訂修繕方案，確定修繕項(xiàng)目，實(shí)施修繕工程管理;

　　(3)建立樓宇自身的技術(shù)檔案，掌握房屋完好情況;

　　(4)建立健全維修保養(yǎng)制度，定期檢視維修，及時(shí)處理住、用戶的報(bào)修;

　　(5)做好樓宇維修基金、經(jīng)費(fèi)的管理。

　　四、清潔衛(wèi)生管理

　　高層樓宇由于人口集中，人流大，空余面積小，易臟易亂;同時(shí)，高層樓宇住用戶對(duì)清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的要求也高。所以，高層樓宇的清潔衛(wèi)生管理要設(shè)專職人員，配備相應(yīng)的衛(wèi)生清潔器具與用品，訂立專職制度、標(biāo)準(zhǔn)、工作程序，規(guī)定裝、堆、放、清垃圾的要求。除了有定時(shí)的清掃清洗外，還要有巡邏保潔，并有檢查監(jiān)督。對(duì)于幾年一次的整棟大樓外立面的清潔等復(fù)雜的專項(xiàng)清潔工作，可交由專門的清潔公司去做。

　　五、消防管理

　　由于高層樓宇的一些建筑材料耐火極限低，且高層樓宇用火、電、氣等網(wǎng)絡(luò)集中，樓體高易招雷擊等火災(zāi)因素多，發(fā)生火災(zāi)的可能性、危險(xiǎn)性大。一旦出現(xiàn)火情，由于樓宇高、人員多，火勢(shì)蔓延快，火情撲救和人員疏散困難，往往會(huì)造成慘重的生命財(cái)產(chǎn)損失，所以必須加強(qiáng)消防管理。

　　高層樓宇的消防管理，要貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，立足自防自救(把撲救高層建筑初期火災(zāi)的責(zé)任落實(shí)到管理處員工)，實(shí)行嚴(yán)格管理和科學(xué)管理。應(yīng)著重抓好以下工作:

　　(1)健全消防組織，明確消防責(zé)任;

　　(2)制定消防制度，加強(qiáng)消防意識(shí)教育;

　　(3)完善消防設(shè)施;

　　(4)制訂滅火應(yīng)急方案，組織消防演習(xí)。

　　除了以上集中的專項(xiàng)管理外，物業(yè)公司為業(yè)主、住用戶驗(yàn)收樓宇，辦理入住、租用手續(xù) ，搞好庭園綠化，協(xié)助公安派出所、居委會(huì)等政府職能部門工作，處理業(yè)主、住用戶投訴，進(jìn)行租賃管理及提供盡可能周全的各類服務(wù)等也是高層樓宇管理工作的一部分。

　　本節(jié)所述的各專項(xiàng)管理內(nèi)容詳見《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》(上)第8~13章。

　　高層樓宇管理模式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及達(dá)標(biāo)考評(píng)

　　一、高層樓宇的管理模式

　　綜合當(dāng)前國(guó)內(nèi)高層樓宇的管理情況，高層樓宇通常有以下兩種管理模式:

　　1.封閉式管理

　　所謂封閉式管理，就是以樓宇的整體為管理單位，用隔離體將樓宇(含附屬場(chǎng)地)與外界分開，在管理范圍內(nèi)對(duì)進(jìn)出樓宇區(qū)域的人員、車輛等流動(dòng)性因素進(jìn)行控制管理，即人、車憑牌證出入，重要物件進(jìn)出須登記。管理者對(duì)轄區(qū)內(nèi)治安、防火、清潔衛(wèi)生、水電供應(yīng)等全面負(fù)責(zé)。這種管理模式多用于高檔高層住宅樓宇和一些重要部門的高層辦公樓宇。采用這種模式管理，集中規(guī)范、水平高，其管理目標(biāo)是盡可能使業(yè)主、住用戶感到安全舒適與方便。

　　具體來說，管理單位為了保證安全，在樓宇停車場(chǎng)、存車庫、大堂、電梯內(nèi)等人員流動(dòng)量大的地方安裝閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，以便在控制中心觀察監(jiān)督上述地方;在出入口安裝電動(dòng)控制閘門，以便保安人員對(duì)陌生人或大件物品進(jìn)出查證、查驗(yàn)放行;安裝可視對(duì)講裝置、報(bào) 警裝置，以便業(yè)主、住用戶觀察來人，方便與保安的聯(lián)系。除此之外，還有24小時(shí)的晝夜巡查，以做到大廈安全的滴水不漏。

　　為了保證大廈成員生活舒適方便，管理人員還盡可能地提供周密細(xì)致的衣食住行用等方面的服務(wù)，如提供車輛保管，洗衣熨衣，代訂代送報(bào)刊、牛奶，代購盒飯，提供家庭鐘點(diǎn)工，代送子女上學(xué)、入托、入幼等服務(wù);設(shè)置小運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、文化娛樂室等服務(wù)設(shè)施;對(duì)涉外房產(chǎn) 業(yè)主、住用戶有針對(duì)性地提供代理申請(qǐng)戶口、辦理家具進(jìn)口審批申報(bào)、房產(chǎn)租賃或轉(zhuǎn)讓、申請(qǐng)安裝電話等服務(wù)項(xiàng)目?？傊?，要盡可能地滿足業(yè)主、住用戶現(xiàn)實(shí)和潛在的服務(wù)需求，讓每個(gè)人感到舒適方便。

　　2.一般性管理

　　所謂一般性管理，是指以保證業(yè)主和住用戶基本生活秩序?yàn)槟繕?biāo)的管理。它的要求不像封閉式管理那樣嚴(yán)格，但也保證有最基本的生活設(shè)施、服務(wù)內(nèi)容，保證樓宇的安全清潔。

　　高層樓宇的封閉式管理與一般性管理相比較，封閉式管理專職管理人員多，配備的設(shè)施設(shè)備復(fù)雜先進(jìn)，服務(wù)項(xiàng)目周全，專業(yè)性強(qiáng)，管理水平要求高，相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也高。兩種管理模式選擇哪種，應(yīng)綜合考慮大廈成員的消費(fèi)水平、要求和承受能力，以及管理公司的管理經(jīng)費(fèi)來源等具體情況而定，不能有意降低標(biāo)準(zhǔn)和要求，也不能盲目追求高水平、高檔次。

　　二、高層樓宇的管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　高層樓宇物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)會(huì)因大廈功能、類型、檔次不同，所處地區(qū)不同，物業(yè)管理單位具體管理服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量、深度等不同而有所差異。廣東省物價(jià)局根據(jù)國(guó)家計(jì)委和建設(shè) 部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》及廣東省的具體情況，于1997年1月發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范全省城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的通知》，1999年5月1日又發(fā)布了新的一套物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)，對(duì)有關(guān)住宅小區(qū)內(nèi)高層建筑的公共性服務(wù)項(xiàng)目(如清潔衛(wèi)生、綠化、治安、水電管理、排污設(shè)施管理、維護(hù)公共蓄水池、專職電梯管理等)的當(dāng)前收費(fèi) 作出了明文規(guī)定，具體見下表:

　　該收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為綜合服務(wù)收費(fèi)的上限，凡服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量達(dá)不到要求的物業(yè)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要相應(yīng)降低。相反，凡被評(píng)為全國(guó)、全省優(yōu)秀示范小區(qū)等稱號(hào)的物業(yè)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可按規(guī)定適當(dāng)上浮。具體各地的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可允許在上述標(biāo)準(zhǔn)上下30%的幅度內(nèi)浮動(dòng)，特區(qū)可另定。

　　高尚住宅區(qū)、別墅區(qū)及一級(jí)各類物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是按照為住用戶提供的服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量和深度，根據(jù)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的原則由物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商制定的。如名雅苑高層住宅收費(fèi)為2.8元/平方米，珠江酒店物業(yè)管理公司管理的高層住宅--世貿(mào)花園，物業(yè)管理收費(fèi)每月4元/平方米，超過物價(jià)局核定標(biāo)準(zhǔn)，但由于這4元除了包含常規(guī)的公共性服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi) ，還包含了公共水電、電梯等服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)，住戶按此標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)后，無須再交其他附加費(fèi)用，業(yè)主委員會(huì)對(duì)這一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也認(rèn)可同意，故能順利執(zhí)行。

　　下面是廣州幾處高檔綜合大廈的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):中信廣場(chǎng)公寓1元/平方英尺·月，寫字樓2.8元/平方英尺·月，商場(chǎng)50元/平方米·月;國(guó)際大酒店寫字樓3元/平方英尺·月;

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高層綜合樓的物業(yè)管理問題