物業(yè)培訓(xùn):高層樓宇的含義

2024-06-21 2106

　　物業(yè)培訓(xùn):高層樓宇的含義

　　目前，世界各國高層建筑及超高層建筑都無固定的劃分標(biāo)準(zhǔn)。如美國住宅規(guī)范規(guī)定10層以上為高層住宅。前蘇聯(lián)規(guī)定16層以上為高層住宅;而日本規(guī)定11層以上或建筑高度超過31米的建筑稱為高層建筑;英國則把高度為24.30米以上的建筑稱為高層建筑。

　　聯(lián)合國科教文組織所屬的世界高層建筑委員會于1992年按高層建筑的層數(shù)和高度分為四類：

　　第一類：9～16層(最高不超過50米)

　　第二類：17～25層(最高不超過75米)

　　第三類：26～40層(最高不超過100米)

　　第四類：40層以上(高度在100米以上)

　　我國在1983年以前，以8層作為高層建筑的起點，《鋼筋混凝土高層建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計與施工規(guī)定》第1章第3條“本規(guī)定適用8層及8層以上的高層建筑......”。

　　自1983年6月1日開始試行的國家標(biāo)準(zhǔn)《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》第103條規(guī)定適用10層及10層以上的住宅建筑和建筑高度超過24米的其他民用建筑。

　　由1987年10月1日開始試行的部頒標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑設(shè)計通則》第105條又進一步明確民用建筑層數(shù)的劃分：

　　(1)住宅建筑按層數(shù)劃分為：1～3層為低層;4～6層為多層;7～9層中高層;10層以上為高層。

　　(2)公共建筑及綜合性建筑總高度超過24米者為高層(不包括高度超過24米的單層主體建筑)。

　　(3)建筑物高度超過100米時，不論住宅或公共建筑均為超高層。

　　根據(jù)1990年11月在香港召開的第四屆國際高層會議資料：世界上最高的100棟高層建筑高度為218～443米，32～110層。用途為：辦公85棟;多功能12棟，旅館3棟。其中有78棟在美國。

　　據(jù)此，根據(jù)我國民用建筑設(shè)計規(guī)范及迄今的共識，凡稱為高層樓宇必須同時具備兩個條件：一是層次在8層或8層以上的樓宇;二是建筑高度一定要在24米以上。

　　我國進入80年代，全國各大城市和一批中等城市普遍興建高層建筑。而上海截止到1995年9月，8層以上的高層建筑已達1300余棟，其中20層以上有357棟，約占高層建筑總數(shù)的27.4%。將在浦東興建的95層、高450米的“上海環(huán)球金融大廈”20**年建成后將成為當(dāng)今世界最高的超高層建筑。它比美國芝加哥市的西爾斯大廈高17米，比正在建設(shè)的馬來西亞雙塔樓還要高8米。

　　高層建筑的開發(fā)建設(shè)，不僅為繁榮城市增添了新的景觀，而且也成了物業(yè)管理中的一個重要內(nèi)容。

篇2：高層樓宇機電設(shè)備管理與變革

　　高層樓宇機電設(shè)備管理與變革

　　高層樓宇機電設(shè)備種類多涉及專業(yè)廣，運行維修比住宅小區(qū)和多層樓宇復(fù)雜。保證機電設(shè)備高效、可靠、安全運行，節(jié)約人力和資源，是高層樓宇物業(yè)管理的重點和難點。筆者結(jié)合多年來高層

　　樓宇機電設(shè)備管理的經(jīng)歷，談?wù)剛€人體會及實際工作的“小改小革”。

　　一、加強設(shè)備的巡檢和日常保養(yǎng)工作以及故障的預(yù)防性診斷，可以減少和避免設(shè)備故障的發(fā)生，是保證設(shè)備可靠運行的關(guān)鍵。

　　本管理處由于重視和加強了這方面的工作，并落實了設(shè)備崗位責(zé)任制，各類設(shè)備運行良好，未出現(xiàn)大的故障，設(shè)備完好率達到98%以上，受到用戶和兄弟單位的好評。例如本管理處管理的商業(yè)大廈有兩臺立式生活泵，雖然當(dāng)時兩臺泵運行基本正常，但是根據(jù)公司制定的設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)定以及生活泵運行情況分析診斷，有必要進行預(yù)防性大修。可是泵房現(xiàn)場空間位置小，拆裝難度很大，大修一臺周期長，因此有的同志建議暫不大修。但是經(jīng)過論證和顧防性診斷分析，我們還是決定克服一切困難逐臺進行大修。當(dāng)拆卸電機和泵體后，結(jié)果發(fā)現(xiàn)軸承磨損嚴(yán)重，泵體內(nèi)銹蝕斑斑，如果不是及時大修，一旦兩臺泵同時或相繼出現(xiàn)故障，將影響用戶的用水，給用戶帶來不便。

　　二、利用新技術(shù)加強高層樓宇的機電設(shè)備管理，保證機電設(shè)備高效、可*、安全運行。

　　1、管理處所管轄的商業(yè)大廈設(shè)有樓宇自控系統(tǒng)，根據(jù)需要，我們對軟件系統(tǒng)進行了升級，從信號的采集、數(shù)據(jù)分析、程序控制，到動態(tài)監(jiān)控，都實現(xiàn)了自動化，提高了機電設(shè)備管理的科學(xué)性、可*性，有效節(jié)約了人力。同時我們還增加了部分點位，使通道照明、地下風(fēng)機運行等都可以通過時間程序自動控制。

　　2、引入先進的物業(yè)管理軟件，提高物業(yè)管理及機電設(shè)備管理的高效性。公司內(nèi)部幾個管理處都進行了電腦聯(lián)網(wǎng)，安裝了先進的物業(yè)管理軟件，實現(xiàn)了信息交流和資源共享。所有機電設(shè)備住處都進入電腦，技術(shù)人員可隨時調(diào)閱，職能部門可通過聯(lián)網(wǎng)檢查各管理處設(shè)備情況，并提出相應(yīng)的意見和建議。

　　三、隨著樓宇智能化程度的提高，高層樓宇對機電設(shè)備管理人員提出了更高的要求。

　　1、智能建筑(3A建筑)和管理要求從業(yè)人員具備較高的專業(yè)知識，需掌握電腦、網(wǎng)絡(luò)布線和自動控制等相關(guān)知識，作為物業(yè)管理單位除需要引進弱電工程師等專業(yè)人才外，還要加強對現(xiàn)有機電設(shè)備管理人員的培訓(xùn)，豐富其專業(yè)知識，提高其服務(wù)水平。

　　2、為滿足信息時代用戶提出的新要求，更好的為用戶服務(wù)，我們先后和深圳數(shù)據(jù)局、深圳有線電視臺協(xié)商，為大廈引入深圳數(shù)據(jù)局網(wǎng)絡(luò)專線、天威數(shù)據(jù)專用網(wǎng)，用戶可隨時登上“信息高速公路”。最近公司已和長城寬帶網(wǎng)公司合作，擬在本公所管轄的小區(qū)和大廈引入長城寬帶網(wǎng)，為廣大的用戶帶來更大的方便。

　　四、重視日常機電設(shè)備管理中的“小改小革”，是提高機電設(shè)備管理水平的一條有效途徑。

　　1、大功率發(fā)電機組不能一次啟動的原因和解決辦法。大功率發(fā)電機組如果*其底座的日用油箱供油，或*安裝位置低于機身的室外油箱供油，由于機組體積大，在機組第一次啟動時，輸油泵很難一次把足量的柴油輸送到噴油泵，需要接著進行第二次啟動才能成功。要解決這個問題，只需在機組進油口或底座油箱出油口裝一個單向閥，防止機組上次運行或啟動時輸送到機組的柴油“返回”油箱，這樣機組就可以一次啟動成功。這個問題看似簡單，但往往被機組安裝人員忽視，據(jù)筆者所知，許多高層樓宇發(fā)電機組都存在這個問題。

　　2、巧用定時器進行照明和小型設(shè)備控制，方便快捷。高層樓宇即使采用了樓宇自控技術(shù)，但在實際的機電設(shè)備運行管理中，難免需要增加或調(diào)整某些控制點位，若增加控制模塊，成本高，有時條件又不具備，在這種情況下，就可考慮使用定量器。如本商業(yè)大廈地下車場部分排煙、送風(fēng)機和變配電室排、送風(fēng)機共用一個控制點，考慮到節(jié)能和噪音干擾，車場通風(fēng)時間不需要太長，而變配電室則需要長時間通風(fēng)，于是我們在變配電室排、送風(fēng)機控制回路上增設(shè)了定時器，設(shè)定時間控制，而車場通風(fēng)還是通過電腦程序控制，花錢不多解決了問題。另外我們對通道局部照明也增設(shè)了定時器，節(jié)省了人力。

　　3、控制生活水泵的浮球改用低電壓，可以減少故障，節(jié)省材料，并且維修更換浮球安全。高層樓宇生活水泵大多采用浮球控制，且把浮球節(jié)點直接接入水泵220V控制回路。由于生活泵頻繁啟動，很容易把浮球電節(jié)點燒壞，每年都需要更換浮球，維修人員到水池更換浮球也不安全。為此我們增加一個小型的220/24V變壓器，連接到浮球節(jié)點，通過控制中間繼電器的觸點，從而控制水泵的啟停。

　　4、衛(wèi)生間臭氣清除措施。本商業(yè)大廈入伙一段時間后，用戶普遍反應(yīng)房間特別是廁所臭味大，我們在污水管主管某一適當(dāng)位置又增設(shè)一彎頭(離主管到化糞池的彎頭不要太近)，使臭氣沿污水管難以“返上來”，發(fā)現(xiàn)效果不錯。另外我們還根據(jù)同行介紹的經(jīng)驗，在污水管旁通管上開口，定期往里打水以沖洗凝結(jié)在管路上的污垢，徹底解決了臭氣。

　　5、合理調(diào)整高層樓宇中央空調(diào)設(shè)備的運行時間，滿足不同的用戶要求。高層寫字樓內(nèi)各用戶上下班時間不盡相同，特別是外企和私營公司一般下午下班較晚，有的晚上還加班，且同六上班，如何最大限度地滿足所有用戶的南非要，又不增加太多成本，是物業(yè)管理者最關(guān)心的問題。我們的做法就是適當(dāng)調(diào)整空調(diào)主機和冷凍泵運行時間，兼顧用戶需要和節(jié)能的矛盾。例如下午大多數(shù)用戶下班后，我們就停開主機，而延長冷凍泵的運行時間直到個別用戶下班，由于晚間用戶少，冷耗少，完全可以滿足這部分用戶的要求。周六上班的用戶少，我們就適當(dāng)減少主機運行時間，降低了能耗。而周一早晨就需要適當(dāng)提前開機，因為經(jīng)過星期天一天的停機，冷凍水制冷用循環(huán)比平時需要更長的時間，如果按平時時間開機，室內(nèi)溫度降得慢，用戶就會有意見。

篇3：物業(yè)知識教材：高層樓宇物業(yè)管理

　　物業(yè)知識教材：高層樓宇物業(yè)管理

　　高層樓宇建筑特點與設(shè)備配置

　　一、高層樓宇的特點

　　高層樓宇較之低層樓宇不論在建筑本身、設(shè)備配置、裝修檔次、使用功能，還是在管理方面都有許多不同，有其自身的特點，主要體現(xiàn)在以下幾個方面:

　　1.建筑規(guī)模大，標(biāo)準(zhǔn)高

　　高層樓宇身高層多，必然建筑面積大(幾千~幾十萬平方米)、建筑標(biāo)準(zhǔn)高(設(shè)計、施工、裝修都是高標(biāo)準(zhǔn))。隨之而來的，使用維護要求也高。

　　2.人口集中，涉及面廣

　　高層商住樓宇住戶來自各行各業(yè)、不同地方、不同國籍;高層辦公樓宇中，會集國內(nèi)外大小公司機構(gòu)、不同業(yè)務(wù)往來人員，涉及面十分廣泛。如廣州世貿(mào)大廈總建筑面積10萬平方米，購買、租用寫字樓宇部分的大小公司350多家，涉及16個國別，有近萬人在大廈辦公經(jīng) 營。相對來說，高層樓宇人員素質(zhì)高，對管理服務(wù)和特殊服務(wù)的要求也高。

　　3.設(shè)施設(shè)備復(fù)雜，專業(yè)化程度高

　　為了保證高層樓宇正常運轉(zhuǎn)、發(fā)揮功能、生活使用方便，高層樓宇都配備了各種復(fù)雜的設(shè)施設(shè)備，需要專業(yè)化的維護管理。

　　4.集多功能于一體，綜合性強

　　現(xiàn)在的高層樓宇多數(shù)集商業(yè)、居住、辦公、餐飲、娛樂、休閑等功能于一體，各部分功用有機結(jié)合，綜合性強。

　　二、高層樓宇的設(shè)施設(shè)備配置

　　高層樓宇通常配有下列設(shè)施設(shè)備:

　　1.供電系統(tǒng)

　　高低壓配電房、配電干線、樓層配電箱構(gòu)成大廈的供電系統(tǒng)，由配電房給配電。該套系統(tǒng)除了保證大廈內(nèi)工作生活用電外，還須給一些設(shè)備提供動力，如中央空調(diào)機、水泵、電梯等。同時，高層樓宇一般還要配備備用發(fā)電機組，其主要功用是在發(fā)生火災(zāi)時為消防泵、消防電梯、消防通道照明、消防報警提供用電，也用于市電停斷后的大樓供電。

　　高層樓宇供電系統(tǒng)的配置通常能做到分層分區(qū)控制，以節(jié)約用電。

　　2.運輸系統(tǒng)

　　高層樓宇的運輸系統(tǒng)指載客載貨電梯、自動扶梯、消防電梯等。電梯對于高層樓宇的正常運轉(zhuǎn)必不可少，同時，其耗電量極大。因此，選配性能優(yōu)良、荷載適當(dāng)?shù)碾娞菔种匾?/p>

　　3.中央空調(diào)系統(tǒng)

　　高層樓宇通常都配備集中或半集中式的空調(diào)系統(tǒng)，也即我們通常說的中央空調(diào)系統(tǒng)。中央空調(diào)系統(tǒng)由水系統(tǒng)(冷源)和風(fēng)系統(tǒng)(空氣處理及分配系統(tǒng))兩大部分組成。其中，水系統(tǒng)具體由冷水機組、冷卻水泵、冷凍水泵、冷卻塔及水管與相關(guān)配件組成，風(fēng)系統(tǒng)由風(fēng)機盤管、新風(fēng)處理設(shè)備、風(fēng)柜、風(fēng)管及相關(guān)附件組成。為節(jié)省用電，方便控制，中央空調(diào)系統(tǒng)也要能做到分層分區(qū)控制。南方城市或天氣炎熱時節(jié)，中央空調(diào)還應(yīng)有備用系統(tǒng)。(北方高層樓宇還普遍設(shè)有鍋爐房、送水送氣管道、暖氣片等一整套暖氣系統(tǒng))

　　4.給排水系統(tǒng)

　　高層樓宇的地下儲水池、水泵、樓頂蓄水池、供水管網(wǎng)構(gòu)成大廈的給水系統(tǒng);污水井、化糞池、雨水井、排水管網(wǎng)構(gòu)成了大廈的排水系統(tǒng)。給水是由市政管網(wǎng)將水注入地下儲水池，再由水泵加壓轉(zhuǎn)抽到樓頂蓄水池，然后分流各層。水泵一般都有備用品，以便維修主水泵時，能用備用水泵向大廈正常供水。

　　5.消防系統(tǒng)

　　高層樓宇的消防系統(tǒng)，配備完整的由以下七個部分組成:第一部分:消防控制中心。它由集中報警器、聯(lián)防控制柜、消防電梯控制柜及控制器組成。第二部分:火災(zāi)報警系統(tǒng)。除設(shè)在消防中心的火災(zāi)集中報警器外，高層樓宇一般還設(shè)有區(qū)域報警器、消防巡檢箱、煙感探測器、溫感探測器、手動報警按鈕、火災(zāi)警鈴、火災(zāi)擴音機、揚聲器及對講機等通信聯(lián)絡(luò)器材。第三部分:消防栓系統(tǒng)。這部分應(yīng)用較普遍，主要包括:消防水泵，包括高區(qū)消防泵、低區(qū)消防泵和噴灑泵、補壓泵等。消防栓，由供水管網(wǎng)、閥門、水龍帶、噴水槍等組成。第四部分:噴灑自動滅火系統(tǒng)。它由噴水泵、供水管網(wǎng)和噴頭等組成。第五部分:防排煙系統(tǒng) 。主要由防排煙閥門、排風(fēng)機、正壓送風(fēng)機組成。第六部分:安全疏散系統(tǒng)。一般由安全通道、安全疏散指示燈、防火門、防火卷簾門等組成。第七部分:手提式滅火器。多是干粉和泡沫滅火器。

　　這套系統(tǒng)應(yīng)定期檢視保養(yǎng)、試運行，以確保緊急使用時萬無一失。

　　6.電視監(jiān)控、電子巡更、門禁管理、防盜報警系統(tǒng)

　　閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)主要由電子攝像頭、電視監(jiān)視器、錄像機及三者之間的連線構(gòu)成，用于監(jiān)控大廈重要部位，及時發(fā)現(xiàn)并記錄異常情況，提高保安效率;電子巡更系統(tǒng)主要由巡更手機、墻機及打印機與附件構(gòu)成，用于自動記錄保安巡視到位狀況;門禁管理系統(tǒng)實質(zhì)是一套電子門鎖系統(tǒng)，電子門鎖能自動識別來人是否具有進入資格(通過感應(yīng)所帶磁卡信息)，以確定是否開門放行;防盜報警系統(tǒng)有機械和紅外防盜報警兩種，前者是因為接觸報警，后者是用紅外線感應(yīng)是否有異常人員擅闖、擅越。以上幾種系統(tǒng)可以合稱為安全防范系統(tǒng)，目的在于提高物業(yè)保安的可靠性。

　　7.通信、廣播系統(tǒng)

　　許多高層樓宇都配有程控交換系統(tǒng)等通信系統(tǒng)，以方便內(nèi)外部信息交流。廣播系統(tǒng)平時可用于播放背景音樂，遇突發(fā)情況時，可用于應(yīng)急通知、報警、指揮。另外，高層樓宇還有防雷設(shè)施等。若是高層住宅樓宇，可能還配有可視對講系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)等。

　　需要強調(diào)指出的是，許多新型高層樓宇都配備有多種智能化、網(wǎng)絡(luò)化、設(shè)備系統(tǒng)，使高層樓宇的設(shè)備體系更先進完善。

　　高層樓宇物管內(nèi)容和要求

　　高層樓宇本身是一個綜合性的復(fù)雜系統(tǒng)，只有各個方面、各個環(huán)節(jié)都管好了，才能保證整個系統(tǒng)的良好運行，否則，任一環(huán)節(jié)的疏漏都可能導(dǎo)致整個大樓的癱瘓，甚至釀成不可挽回的損失。上節(jié)所述高層樓宇的特點決定了高層樓宇管理的內(nèi)容和特殊要求，主要有以下幾個方面:

　　一、治安管理

　　高層樓宇由于人口集中，人員成分復(fù)雜，流動性強，加之建筑內(nèi)樓梯通道、通風(fēng)井道、豎井、天臺、轉(zhuǎn)換層、架空層、地下室等隱蔽死角多，容易形成治安隱患，所以，做好治安防范工作十分重要。一般需要從以下幾個方面著手:

　　1.建立高素質(zhì)的治安隊伍

　　高素質(zhì)的治安人員是搞好大廈治安保衛(wèi)工作的根本。為此，在人員招聘時就要嚴(yán)格把關(guān) ，要注意身體素質(zhì)、文化素質(zhì)，更要注意思想素質(zhì)、道德品質(zhì)，要抓好上崗前的物業(yè)管理基本知識技能培訓(xùn)、法制制度教育、職業(yè)道德教育、文明執(zhí)勤教育，還要抓好平時業(yè)務(wù)技能的訓(xùn)練、演習(xí)及嚴(yán)格管理，以保證有一支愛崗敬業(yè)、紀(jì)律嚴(yán)明、應(yīng)變能力強、行為文明規(guī)范的專業(yè)保安隊伍。

　　2.健全各種安全保衛(wèi)制度

　　為了使高層樓宇的治安防范疏密不漏，必須建立健全各種安全管理制度。健全的安全管理制度是治安周密嚴(yán)謹(jǐn)持久的保證，為此，高層樓宇的治安管理應(yīng)建立《保安員上崗執(zhí)勤制度》、《值班出入口大堂訪客登記制度》、《巡邏保安員崗位職責(zé)》、《保安員應(yīng)付緊急事件行動方案》、《機動車停車場管理規(guī)定》、《摩托車、自行車保管規(guī)定》等規(guī)章制度，要求保安人員嚴(yán)格遵循執(zhí)行這些制度規(guī)定。同時，要熟悉大廈常住人口情況及變動情況，在易引起治安事件的時段、地點重點檢查防范，確保大樓安全。

　　3.健全技術(shù)防范設(shè)施

　　技術(shù)防范設(shè)施是治安管理中的硬件，適當(dāng)配備先進的技術(shù)防范器具設(shè)施是提高安全管理水平、管理效率，切實保障大廈安全必不可少的條件。綜合現(xiàn)有國內(nèi)高層樓宇安全管理技術(shù)防范設(shè)施配備情況，主要包括以下設(shè)施設(shè)備:具有存儲、記錄、查詢和自動檢索功能的計算機治安管理系統(tǒng)，重要部位場所的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，可視對講系統(tǒng)，電子門鎖系統(tǒng)，通信聯(lián)絡(luò)系統(tǒng)，機械防盜系統(tǒng)，公共照明系統(tǒng)及總值班工作系統(tǒng)等。在此基礎(chǔ)上，做好對上述設(shè) 備的維護、保養(yǎng)、檢修、更新工作，使之能真正發(fā)揮效用。

　　總之，人精器良，制度嚴(yán)明，方能切實保障大廈的安全。

　　二、機電設(shè)備管理

　　第二節(jié)中我們已提到高層樓宇機電設(shè)備復(fù)雜、技術(shù)性強，管理難度大、要求高。事實上，搞好機電設(shè)備管理維護是高層樓宇物業(yè)管理的一項重要基礎(chǔ)工作，它需要周密嚴(yán)謹(jǐn)?shù)陌才拧⒃鷮嵓?xì)致的工作才能完成。為此，必須健全相應(yīng)的管理職能機構(gòu)，如設(shè)備管理維修工程部、專業(yè)維修維護小組，招聘一批技術(shù)熟練、有一定實踐經(jīng)驗的專業(yè)人員，如電工、電梯工、機械師、高級專業(yè)技師等;健全各種管理維護制度，如電梯管理使用維護檢視制度，發(fā)電設(shè) 備的管理檢查維修保養(yǎng)制度，給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)制度，消防系統(tǒng)的管理檢查維修和定期測試制度，通信、防盜、閉路電視等系統(tǒng)的維護保養(yǎng)制度和各專業(yè)小組人員的管理值班制度等 ;同時要加強專業(yè)人員的管理培訓(xùn)，提高他們的技術(shù)水平，穩(wěn)定員工隊伍;建立完整的設(shè)備檔案，清楚掌握各種設(shè)備狀況。另外，也可將各類設(shè)備的專項維修交予專業(yè)維修公司去做。這樣，設(shè)備管理的重點是挑選符合資質(zhì)的公司，進行招標(biāo)發(fā)包，簽訂合同，檢查驗收及資料回收歸檔。

　　三、樓宇保養(yǎng)維修管理

　　高層樓宇價值高、使用面廣，良好的維護、養(yǎng)護可以延長樓宇的使用壽命，改善其使用功能，提高樓宇運營使用的經(jīng)濟效益。高層樓宇保養(yǎng)維護管理的內(nèi)容主要有以下幾個方面:

　　(1)監(jiān)督對樓宇的合理使用，防止對樓宇結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施的破壞，維護樓宇或設(shè)備的完整性，提高樓宇完好率;

　　(2)按《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》對房屋進行檢查評定，然后根據(jù)《房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定，進行修繕設(shè)計，制訂修繕方案，確定修繕項目，實施修繕工程管理;

　　(3)建立樓宇自身的技術(shù)檔案，掌握房屋完好情況;

　　(4)建立健全維修保養(yǎng)制度，定期檢視維修，及時處理住、用戶的報修;

　　(5)做好樓宇維修基金、經(jīng)費的管理。

　　四、清潔衛(wèi)生管理

　　高層樓宇由于人口集中，人流大，空余面積小，易臟易亂;同時，高層樓宇住用戶對清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的要求也高。所以，高層樓宇的清潔衛(wèi)生管理要設(shè)專職人員，配備相應(yīng)的衛(wèi)生清潔器具與用品，訂立專職制度、標(biāo)準(zhǔn)、工作程序，規(guī)定裝、堆、放、清垃圾的要求。除了有定時的清掃清洗外，還要有巡邏保潔，并有檢查監(jiān)督。對于幾年一次的整棟大樓外立面的清潔等復(fù)雜的專項清潔工作，可交由專門的清潔公司去做。

　　五、消防管理

　　由于高層樓宇的一些建筑材料耐火極限低，且高層樓宇用火、電、氣等網(wǎng)絡(luò)集中，樓體高易招雷擊等火災(zāi)因素多，發(fā)生火災(zāi)的可能性、危險性大。一旦出現(xiàn)火情，由于樓宇高、人員多，火勢蔓延快，火情撲救和人員疏散困難，往往會造成慘重的生命財產(chǎn)損失，所以必須加強消防管理。

　　高層樓宇的消防管理，要貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，立足自防自救(把撲救高層建筑初期火災(zāi)的責(zé)任落實到管理處員工)，實行嚴(yán)格管理和科學(xué)管理。應(yīng)著重抓好以下工作:

　　(1)健全消防組織，明確消防責(zé)任;

　　(2)制定消防制度，加強消防意識教育;

　　(3)完善消防設(shè)施;

　　(4)制訂滅火應(yīng)急方案，組織消防演習(xí)。

　　除了以上集中的專項管理外，物業(yè)公司為業(yè)主、住用戶驗收樓宇，辦理入住、租用手續(xù) ，搞好庭園綠化，協(xié)助公安派出所、居委會等政府職能部門工作，處理業(yè)主、住用戶投訴，進行租賃管理及提供盡可能周全的各類服務(wù)等也是高層樓宇管理工作的一部分。

　　本節(jié)所述的各專項管理內(nèi)容詳見《物業(yè)管理實務(wù)》(上)第8~13章。

　　高層樓宇管理模式、收費標(biāo)準(zhǔn)及達標(biāo)考評

　　一、高層樓宇的管理模式

　　綜合當(dāng)前國內(nèi)高層樓宇的管理情況，高層樓宇通常有以下兩種管理模式:

　　1.封閉式管理

　　所謂封閉式管理，就是以樓宇的整體為管理單位，用隔離體將樓宇(含附屬場地)與外界分開，在管理范圍內(nèi)對進出樓宇區(qū)域的人員、車輛等流動性因素進行控制管理，即人、車憑牌證出入，重要物件進出須登記。管理者對轄區(qū)內(nèi)治安、防火、清潔衛(wèi)生、水電供應(yīng)等全面負(fù)責(zé)。這種管理模式多用于高檔高層住宅樓宇和一些重要部門的高層辦公樓宇。采用這種模式管理，集中規(guī)范、水平高，其管理目標(biāo)是盡可能使業(yè)主、住用戶感到安全舒適與方便。

　　具體來說，管理單位為了保證安全，在樓宇停車場、存車庫、大堂、電梯內(nèi)等人員流動量大的地方安裝閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，以便在控制中心觀察監(jiān)督上述地方;在出入口安裝電動控制閘門，以便保安人員對陌生人或大件物品進出查證、查驗放行;安裝可視對講裝置、報警裝置，以便業(yè)主、住用戶觀察來人，方便與保安的聯(lián)系。除此之外，還有24小時的晝夜巡查，以做到大廈安全的滴水不漏。

　　為了保證大廈成員生活舒適方便，管理人員還盡可能地提供周密細(xì)致的衣食住行用等方面的服務(wù)，如提供車輛保管，洗衣熨衣，代訂代送報刊、牛奶，代購盒飯，提供家庭鐘點工，代送子女上學(xué)、入托、入幼等服務(wù);設(shè)置小運動場、文化娛樂室等服務(wù)設(shè)施;對涉外房產(chǎn) 業(yè)主、住用戶有針對性地提供代理申請戶口、辦理家具進口審批申報、房產(chǎn)租賃或轉(zhuǎn)讓、申請安裝電話等服務(wù)項目。總之，要盡可能地滿足業(yè)主、住用戶現(xiàn)實和潛在的服務(wù)需求，讓每個人感到舒適方便。

　　2.一般性管理

　　所謂一般性管理，是指以保證業(yè)主和住用戶基本生活秩序為目標(biāo)的管理。它的要求不像封閉式管理那樣嚴(yán)格，但也保證有最基本的生活設(shè)施、服務(wù)內(nèi)容，保證樓宇的安全清潔。

　　高層樓宇的封閉式管理與一般性管理相比較，封閉式管理專職管理人員多，配備的設(shè)施設(shè)備復(fù)雜先進，服務(wù)項目周全，專業(yè)性強，管理水平要求高，相應(yīng)的收費標(biāo)準(zhǔn)也高。兩種管理模式選擇哪種，應(yīng)綜合考慮大廈成員的消費水平、要求和承受能力，以及管理公司的管理經(jīng)費來源等具體情況而定，不能有意降低標(biāo)準(zhǔn)和要求，也不能盲目追求高水平、高檔次。

　　二、高層樓宇的管理收費標(biāo)準(zhǔn)

　　高層樓宇物業(yè)管理服務(wù)收費會因大廈功能、類型、檔次不同，所處地區(qū)不同，物業(yè)管理單位具體管理服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量、深度等不同而有所差異。廣東省物價局根據(jù)國家計委和建設(shè) 部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》及廣東省的具體情況，于1997年1月發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范全省城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費的通知》，1999年5月1日又發(fā)布了新的一套物業(yè)管理服務(wù)收費政府指導(dǎo)價，對有關(guān)住宅小區(qū)內(nèi)高層建筑的公共性服務(wù)項目(如清潔衛(wèi)生、綠化、治安、水電管理、排污設(shè)施管理、維護公共蓄水池、專職電梯管理等)的當(dāng)前收費作出了明文規(guī)定，具體見下表:

　　該收費標(biāo)準(zhǔn)為綜合服務(wù)收費的上限，凡服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量達不到要求的物業(yè)，收費標(biāo)準(zhǔn)要相應(yīng)降低。相反，凡被評為全國、全省優(yōu)秀示范小區(qū)等稱號的物業(yè)，收費標(biāo)準(zhǔn)可按規(guī)定適當(dāng)上浮。具體各地的收費標(biāo)準(zhǔn)可允許在上述標(biāo)準(zhǔn)上下30%的幅度內(nèi)浮動，特區(qū)可另定。

　　高尚住宅區(qū)、別墅區(qū)及一級各類物業(yè)的收費標(biāo)準(zhǔn)，是按照為住用戶提供的服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量和深度，根據(jù)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的原則由物業(yè)公司與業(yè)主委員會協(xié)商制定的。如名雅苑高層住宅收費為2.8元/平方米，珠江酒店物業(yè)管理公司管理的高層住宅--世貿(mào)花園，物業(yè)管理收費每月4元/平方米，超過物價局核定標(biāo)準(zhǔn)，但由于這4元除了包含常規(guī)的公共性服務(wù)項目收費，還包含了公共水電、電梯等服務(wù)項目收費，住戶按此標(biāo)準(zhǔn)交費后，無須再交其他附加費用，業(yè)主委員會對這一收費標(biāo)準(zhǔn)也認(rèn)可同意，故能順利執(zhí)行。

　　下面是廣州幾處高檔綜合大廈的物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn):中信廣場公寓1元/平方英尺·月，寫字樓2.8元/平方英尺·月，商場50元/平方米·月;國際大酒店寫字樓3元/平方英尺·月;

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物業(yè)培訓(xùn):高層樓宇的含義