小區(qū)物業(yè)工作計(jì)劃精選篇一

　　上半年，物業(yè)管理公司在后勤集團(tuán)的領(lǐng)導(dǎo)下，稟承集團(tuán)“服務(wù)育人”的宗旨，努力工作，求實(shí)創(chuàng)新，圓滿完成了工作任務(wù)。20__年，是集團(tuán)倡導(dǎo)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)年，是集團(tuán)發(fā)展規(guī)劃蓄勢的一年，也是我們工作繼往開來的新的一年。下半年我公司工作重點(diǎn)主要有以下幾個方面：

　　一、做好日常工作

　　認(rèn)真貫徹執(zhí)行集團(tuán)倡導(dǎo)的ISO9000族貫標(biāo)工作，做好日常工作，提高公司服務(wù)質(zhì)量。這對于物業(yè)管理公司來說有一定難度，公司管轄范圍大，人員多且雜，所以說如果想找到物業(yè)公司的不足之處，隨時隨地都能找到。盡管如此，我們?nèi)杂袥Q心把服務(wù)工作做的更好，為學(xué)校、為集團(tuán)爭光。

　　二、整頓干部隊(duì)伍

　　物業(yè)管理公司由原四個中心整合而成，員工很多，公司成立之初，干部上崗時沒有進(jìn)行競聘，經(jīng)過將近一年時間的工作，部分干部能夠勝任工作，一部分能力還比較欠缺。經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)研究決定，今年會在適當(dāng)時候進(jìn)行調(diào)整，完善干部隊(duì)伍，選拔高素質(zhì)、能力強(qiáng)的員工為基層領(lǐng)導(dǎo)。

　　三、合理規(guī)劃部門

　　公司建立之初部門的規(guī)劃經(jīng)過一段時間的運(yùn)作，有不盡完善的地方，特別是不能提高工作效率，提升服務(wù)質(zhì)量。我們將基于第2點(diǎn)對公司部門進(jìn)行進(jìn)一步調(diào)整，合理劃分部門，現(xiàn)暫確定為五個部門，分別是__管理部、__管理部、樓宇管理部、保安部、辦公室。

　　四、積極推動“撥改付”

　　“撥改付”工作對物業(yè)管理公司來說是至關(guān)重要的，從目前__的運(yùn)行狀況來看，物業(yè)公司的運(yùn)行舉步維艱。特別是現(xiàn)在物業(yè)公司__公寓、物業(yè)樓、校管部均存在責(zé)權(quán)不明的現(xiàn)象，這種模糊的界定使我們的工作在某些方面不方便開展工作。比方說一個“零修”的問題，“零修”的定義是什么，維修范圍多大?界限怎么分?現(xiàn)在還沒有明確的說明。

　　而我們的維修人員按領(lǐng)導(dǎo)指示，所有有能力修好的項(xiàng)目都是盡快修好，不管是否在我公司職權(quán)范圍內(nèi)。這樣維修權(quán)責(zé)不明的狀況給我們的工作帶來了不小的困難，尤其是資金無法到位，讓我們的工作進(jìn)退兩難。所以，有必要積極推進(jìn)“撥改付”，做到各負(fù)其責(zé)、各盡其職，徹底避免推諉現(xiàn)象的發(fā)生。

　　五、進(jìn)行定編、定崗、減員增效

　　考慮到物業(yè)管理公司隊(duì)伍龐大，經(jīng)費(fèi)比較緊張，公司準(zhǔn)備盡量把年輕有作為的人吸收到工作崗位上來，不允許不敬業(yè)不愛崗的人占據(jù)重要的工作崗位，以免影響我們的服務(wù)質(zhì)量。

　　六、有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行干部、員工的培訓(xùn)

　　在上一個星期之前，我們已經(jīng)做了5級崗到班組長的培訓(xùn)，為期一個星期。培訓(xùn)之后，每個班組長都寫了1500字左右的心得體會，大家普遍認(rèn)為很有必要進(jìn)行這樣的培訓(xùn)。正是因?yàn)槲覀児镜念I(lǐng)導(dǎo)看到現(xiàn)在這個現(xiàn)象，即集團(tuán)，包括公司的任務(wù)下達(dá)到班組長這一級或者到部門經(jīng)理的時候，可能造成停滯。使得下面的員工不理解上面的精神，上面的`精神沒有徹底傳達(dá)到每一位員工。這樣勢必影響整個集團(tuán)的服務(wù)質(zhì)量的提高。基于這種考慮，我們已經(jīng)進(jìn)行了第一輪培訓(xùn)，接下來，我們會有計(jì)劃、有步驟地將培訓(xùn)普及，使每一位員工都有可能參與其中。

　　七、調(diào)動全公司員工積極性，多渠道進(jìn)行創(chuàng)收

　　在后勤集團(tuán)所有公司當(dāng)中，論創(chuàng)收能力，我們公司恐怕是最低的，因?yàn)樗械墓ぷ鞫际菄@“服務(wù)”這個主題進(jìn)行的，創(chuàng)收很難。但是盡管很難，我們也要想方設(shè)法創(chuàng)造收益，“能創(chuàng)收一元錢，就決不創(chuàng)收一毛錢”，盡我們最大努力把創(chuàng)收工作做好。我們設(shè)想的具體辦法有：

　　1.開展家政業(yè)務(wù)。物業(yè)管理公司隊(duì)伍中，很大一批是保潔員，也有很多干部有這樣的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)。在家政這一方面從衛(wèi)生保潔做起，比較符合我公司目前實(shí)際，也是創(chuàng)收的一個切入點(diǎn)。

　　2.辦公樓、教學(xué)樓、老師辦公室的定點(diǎn)、定事、定量清潔。

　　3.花卉租擺和買賣業(yè)務(wù)。公司校管部有花房，現(xiàn)只是為會議提供花卉租擺業(yè)務(wù)。我們考慮利用有限的資源，在花房現(xiàn)有規(guī)模能承受的基礎(chǔ)上擴(kuò)大業(yè)務(wù)，逢年過節(jié)或有喜慶節(jié)日的時候把花卉擺放在需要的地方，其一是做好服務(wù)，另一方面也能創(chuàng)收。

　　4.承接小型綠化工程。大型工程我們暫時還沒有能力承接，另外是受客觀原因的限制，目前我們只能與后勤管理處達(dá)成協(xié)議，適當(dāng)?shù)脑谛?nèi)承接力所能及的小型綠化。

　　5.增強(qiáng)、增加為學(xué)生進(jìn)行更多的有償服務(wù)項(xiàng)目。目前，物業(yè)管理公司對學(xué)生的有償服務(wù)項(xiàng)目有兩項(xiàng)，一個是全自動投幣式洗衣機(jī);另一個是在學(xué)生公寓安裝了純凈水飲水機(jī)，提供有償飲水。這樣，不僅方便學(xué)生日常生活，還能為公司創(chuàng)收。除此之外，我們公司領(lǐng)導(dǎo)班子集思廣益，努力在為學(xué)生服務(wù)方面下功夫，盡量做到社會效益與經(jīng)濟(jì)效益兩豐收。

　　除了要一如既往地堅(jiān)定“服務(wù)”的理念外，還要開拓工作思路，準(zhǔn)確分析物業(yè)管理公司發(fā)展面臨的機(jī)遇、困難和挑戰(zhàn)，強(qiáng)化危機(jī)意識，提倡實(shí)干意識，同心同德，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)各項(xiàng)工作全面健康有序地發(fā)展，為全面完成集團(tuán)發(fā)展規(guī)劃上確立的目標(biāo)奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)。

篇2：市房協(xié)物業(yè)管理協(xié)會年度工作計(jì)劃

　　市房協(xié)物業(yè)管理協(xié)會年度工作計(jì)劃

　　一、組織全行業(yè)深入學(xué)習(xí)和貫徹《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》及其相關(guān)配套文件。利用各種媒體報(bào)道《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》及其相關(guān)配套文件的學(xué)習(xí)、宣傳和貫徹執(zhí)行情況。

　　二、做好物業(yè)管理相關(guān)熱點(diǎn)問題調(diào)研工作。針對近年來行業(yè)發(fā)展較快、問題與矛盾暴露較多的實(shí)際情況，協(xié)會將在各副主任委員單位的支持下，組織召開若干專題研討會，專題研討會主要圍繞當(dāng)前行業(yè)發(fā)展中存在的難點(diǎn)與熱點(diǎn)問題，探討存在問題的主要原因以及解決問題的出路與方法，指導(dǎo)和引領(lǐng)待業(yè)健康有序發(fā)展。

　　三、按照建設(shè)部、省建設(shè)廳關(guān)于做好物業(yè)管理師的考前培訓(xùn)工作的要求。根據(jù)我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要，組織物業(yè)管理人員送長沙參加物業(yè)管理師考前培訓(xùn)班學(xué)習(xí)，各會員單位應(yīng)積極組織報(bào)名參加。

　　四、組織會員單位參加20**年湖南省管理物業(yè)管理論文評比活動，從即日起，各副主任委員及會員單位在轄區(qū)內(nèi)布置20**年湖南省物業(yè)管理論文評比工作，各物業(yè)管理企業(yè)會員單位應(yīng)提交不少于2篇高質(zhì)量的物業(yè)管理論文，于今年9月20日前報(bào)到市協(xié)會秘書處初審。9月底前上報(bào)省協(xié)會對參評的論文進(jìn)行評審。

　　加強(qiáng)行業(yè)自律，繼續(xù)完善物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)建設(shè)。在原有物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)建設(shè)的基礎(chǔ)上，對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行動態(tài)跟蹤，不斷更新和充實(shí)信用檔案的信息記錄認(rèn)真做好投拆處理工作，從而使物業(yè)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)的建立和運(yùn)行，真正起到規(guī)范企業(yè)行

　　五、為、維護(hù)行業(yè)形象及市場秩序、促進(jìn)行業(yè)誠信與和諧社會建設(shè)。

　　六、加強(qiáng)行業(yè)組織建設(shè)，壯大行業(yè)隊(duì)伍。今年，協(xié)會要求，努力提升服務(wù)品質(zhì)，做好雙向服務(wù)，保持信息傳遞與聯(lián)系渠道的固定和暢通，形成行業(yè)動態(tài)信息和快速反饋機(jī)制和各地工作聯(lián)動機(jī)制，進(jìn)一步增強(qiáng)協(xié)會的凝聚力。

　　七、加強(qiáng)邵陽地區(qū)行業(yè)之間及對省內(nèi)外物業(yè)管理的行業(yè)信息交流，學(xué)習(xí)先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)共同發(fā)展。協(xié)會根據(jù)會員需要，由主任、副主任單位分別輪流帶隊(duì)組織各會員單位分期、分批赴省內(nèi)外參觀考察學(xué)習(xí)。

　　八、協(xié)調(diào)外部關(guān)系，塑造良好的物業(yè)管理行業(yè)形象。我們要在行業(yè)內(nèi)開展自我宣傳的同時，擴(kuò)大對外宣傳溝通的渠道，建立與立法、行政、媒體、業(yè)主團(tuán)體、相關(guān)部門和單位的定期溝通交流機(jī)制，傾聽各方的意見和建議，及時反饋行業(yè)的觀點(diǎn)和訴求，為行業(yè)創(chuàng)造更為寬松的發(fā)展環(huán)境。

　　九、組織落實(shí)好省建設(shè)廳20**年度省、市物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)考評驗(yàn)收工作。

　　十、做好政府和主管部門交辦的其它工作。

　　十一、組織好市房協(xié)物業(yè)管理協(xié)會年會工作，對20**年度我市物業(yè)管理行業(yè)工作予以總結(jié)對物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目和先進(jìn)個人予以表彰。

　　市房協(xié)物業(yè)管理協(xié)會秘書處

　　20**年4月3日

篇3：物業(yè)知識教材：房屋維修計(jì)劃管理

　　物業(yè)知訓(xùn)教材：房屋維修計(jì)劃管理

　　一、房屋維修計(jì)劃管理的意義和任務(wù)

　　1.房屋維修計(jì)劃

　　計(jì)劃作為企業(yè)管理的重要職能之一，它是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的事先安排。房屋維修計(jì)劃作為物業(yè)管理公司的一項(xiàng)重要管理職能，是對物業(yè)管理公司所管房屋開展維修活動的事先安排。房屋維修計(jì)劃的內(nèi)容主要包括在一定時期內(nèi)有關(guān)房屋維修的計(jì)劃目標(biāo)、實(shí)施方案和相應(yīng)的保證性措施。

　　所謂房屋維修的計(jì)劃目標(biāo)是指物業(yè)管理公司在計(jì)劃期內(nèi)必須完成的維修工作的數(shù)量、質(zhì)量和效益等方面的標(biāo)準(zhǔn)。其中維修工作的數(shù)量是指在計(jì)劃時期內(nèi)預(yù)期對所需維修的房屋、房屋的部位、維修工作的內(nèi)容及相應(yīng)的實(shí)物工程量和工作量的一種規(guī)定。維修工作質(zhì)量是指對計(jì)劃期內(nèi)所需維修的房屋的質(zhì)量要求。維修工作效益是指維修成果與成本的關(guān)系，具體反映在維修工程成本、勞動生產(chǎn)率及維修工程工期等效益指標(biāo)上。

　　作為房屋維修計(jì)劃內(nèi)容之一的實(shí)施方案，是指為實(shí)現(xiàn)維修計(jì)劃目標(biāo)而采取的工作方法和步驟。實(shí)施方案的內(nèi)容包括計(jì)劃期內(nèi)維修工作的時間安排、實(shí)施維修工作的方式、維修工程的技術(shù)方案及組織措施等內(nèi)容。

　　房屋維修計(jì)劃的保證性措施是指為確保維修計(jì)劃目標(biāo)及相應(yīng)實(shí)施方案的實(shí)現(xiàn)而做的輔助性計(jì)劃。其內(nèi)容包括房屋維修資金使用計(jì)劃、物資供應(yīng)計(jì)劃、勞動力計(jì)劃及技術(shù)支持計(jì)劃等。

　　房屋維修計(jì)劃是一項(xiàng)專業(yè)性強(qiáng)又具體的工作計(jì)劃，為了全面規(guī)劃物業(yè)管理公司的房屋維修工作，必須從不同層次、不同角度編制計(jì)劃，并做好各種計(jì)劃之間的綜合平衡工作，理順各種計(jì)劃之間的關(guān)系，使之成為相互聯(lián)系、相互影響、協(xié)調(diào)一致的計(jì)劃體系。

　　2.房屋維修計(jì)劃體系

　　從系統(tǒng)的觀點(diǎn)講，企業(yè)屬于一個有著具體目標(biāo)的人造系統(tǒng)，構(gòu)成企業(yè)的各個部門、各個單位及各種要素之間存在著相互聯(lián)系、相互制約的系統(tǒng)關(guān)系。房屋維修作為物業(yè)管理公司生產(chǎn)經(jīng)營活動的組成部分，其活動的開展必然要受公司內(nèi)部其他部門和活動的制約。所以房屋維修不僅僅是物業(yè)管理公司內(nèi)部房屋維修部門的工作，而且是全公司生產(chǎn)經(jīng)營活動的一部分。為了使房屋維修工作得以正常開展并取得良好的效益，我們必須構(gòu)造并協(xié)調(diào)房屋維修部門與全公司各個層次及各個部門之間的關(guān)系。而房屋維修計(jì)劃作為全面指導(dǎo)公司開展房屋維修活動的指導(dǎo)性文件，則必須圍繞維修工作的正常開展，對物業(yè)管理公司內(nèi)部各層次、各部門的工作作出相應(yīng)的安排。為此，在房屋維修計(jì)劃中，必須編制一系列相互聯(lián)系、相互影響的計(jì)劃，并做好各種計(jì)劃之間的綜合平衡工作，使它們成為一個有機(jī)的整體。所謂房屋維修計(jì)劃體系是指以房屋維修施工計(jì)劃為中心，由一系列相互聯(lián)系、相互影響的計(jì)劃所組成的體系。

　　房屋維修計(jì)劃體系中的各種計(jì)劃，按不同的分類標(biāo)準(zhǔn)可分為不同的類型。

　　首先，按計(jì)劃內(nèi)容分，可分成房屋維修施工計(jì)劃和企業(yè)各部門的保證性計(jì)劃兩類。房屋維修施工計(jì)劃是直接指導(dǎo)物業(yè)管理公司開展房屋維修工作的計(jì)劃文件，具有主體計(jì)劃的性質(zhì)。而物業(yè)管理公司各部門圍繞房屋維修施工計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)而做的保證性計(jì)劃，如材料采購供應(yīng)計(jì)劃、勞動力計(jì)劃、機(jī)具供應(yīng)計(jì)劃、資金使用計(jì)劃等，均屬于輔助性計(jì)劃。制定房屋維修計(jì)劃時，必須處理好維修施工計(jì)劃與其他保證性計(jì)劃的系統(tǒng)關(guān)系，保持計(jì)劃內(nèi)容、形式、數(shù)量、質(zhì)量指標(biāo)的相互適應(yīng)、相互協(xié)調(diào)及相互統(tǒng)一。同時，還必須根據(jù)房屋維修工作的特點(diǎn)，不斷調(diào)整、完善維修計(jì)劃的內(nèi)容和指標(biāo)，努力促進(jìn)維修工作的正常開展，確保物業(yè)管理公司房屋維修計(jì)劃的全面貫徹實(shí)施。

　　其次，按計(jì)劃期的長短分，房屋維修計(jì)劃可分為年度計(jì)劃、季度計(jì)劃和月度計(jì)劃。房屋維修年度計(jì)劃是物業(yè)管理公司對其年度維修工作的事先安排。由于計(jì)劃期較長，所以計(jì)劃內(nèi)容比較粗糙，屬于控制性計(jì)劃。房屋維修季度和月度計(jì)劃是管理公司對其季度和月度內(nèi)預(yù)期需要開展維修工作的事先安排，它是具體指導(dǎo)維修工作的計(jì)劃文件，屬于操作性或?qū)嵤┬缘挠?jì)劃。

　　二、房屋維修計(jì)劃管理

　　房屋維修計(jì)劃管理是物業(yè)管理公司計(jì)劃管理的組成部分，是為了使房屋維修工作能夠達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的綜合性管理工作。

　　房屋維修計(jì)劃管理是指為高效率地實(shí)現(xiàn)企業(yè)計(jì)劃職能而圍繞房屋維修所開展的計(jì)劃編制、組織實(shí)施及控制協(xié)調(diào)活動。其目的是通過合理安排和有效協(xié)調(diào)，高效率地利用企業(yè)現(xiàn)有的生產(chǎn)要素，協(xié)調(diào)好企業(yè)各職能部門的關(guān)系，從而使房屋維修工作正常開展。房屋維修計(jì)劃管理的內(nèi)容包括計(jì)劃編制、計(jì)劃檢查、計(jì)劃調(diào)整和計(jì)劃總結(jié)等一系列工作，其中積極做好計(jì)劃工作的綜合平衡，是維修計(jì)劃管理的基本工作。

　　為搞好房屋維修管理，要建立健全計(jì)劃管理機(jī)構(gòu)和工作制度，明確各級管理人員的職責(zé)，保證維修工作在預(yù)先擬定的內(nèi)容、步驟和投資標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)進(jìn)行，嚴(yán)格控制投資標(biāo)準(zhǔn)，合理安排人力、物力和財(cái)力，并在執(zhí)行計(jì)劃中做好調(diào)節(jié)和綜合平衡工作。

　　1.房屋維修計(jì)劃管理的意義

　　(1)計(jì)劃是管理的開端，是管理循環(huán)的起始，任何管理都不能與計(jì)劃相脫節(jié)，沒有計(jì)劃就失去了對行動的引導(dǎo)，就談不上管理。

　　(2)計(jì)劃管理是房屋維修部門與物業(yè)管理公司其他部門發(fā)生業(yè)務(wù)聯(lián)系的紐帶，它在正確處理公司全局與局部、維修部門與其他部門業(yè)務(wù)關(guān)系方面有著十分重要的意義。企業(yè)組織機(jī)構(gòu)只規(guī)定企業(yè)各部門的管理職能，而各部門在開展具體業(yè)務(wù)管理時，則必須按計(jì)劃辦事，計(jì)劃是指導(dǎo)和評價(jià)企業(yè)各職能部門工作的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。

　　(3)房屋維修工作涉及面廣、影響因素多，為了使其正常地、高效率地進(jìn)行，必須對其實(shí)行全過程的平衡和協(xié)調(diào)，使維修工作經(jīng)常處于計(jì)劃的指導(dǎo)下進(jìn)行，而這一點(diǎn)必須通過維修計(jì)劃管理才能實(shí)現(xiàn)。

　　(4)計(jì)劃執(zhí)行過程中的及時反饋是優(yōu)化生產(chǎn)經(jīng)營活動的重要方法，通過維修計(jì)劃管理及時檢查計(jì)劃的執(zhí)行情況并通過控制協(xié)調(diào)及時作出優(yōu)化處理。若無計(jì)劃管理就不能使優(yōu)化得到繼續(xù)，就不能使企業(yè)人、財(cái)、物及產(chǎn)、供、銷等各方面之間保持科學(xué)、合理的關(guān)系。

　　2.房屋維修計(jì)劃管理的特點(diǎn)

　　由于房屋維修工作的特點(diǎn)，使其計(jì)劃管理工作有許多不同于其他業(yè)務(wù)的復(fù)雜情況。房屋維修計(jì)劃管理的特點(diǎn)可以概括如下:

　　(1)計(jì)劃的自主性差。物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)性質(zhì)屬于服務(wù)性的，其房屋維修工作的開展一方面取決于用戶的要求，另一方面取決于所管房屋的完損情況，所以計(jì)劃的自主性較差。

　　(2)計(jì)劃的多變性。維修施工中變化因素多，如施工對象、現(xiàn)場環(huán)境、氣候和協(xié)作單位等條件的變化，而且這些因素往往難以預(yù)見。因此，勞動生產(chǎn)率不穩(wěn)定，影響開竣工，影響計(jì)劃的穩(wěn)定性。

　　(3)計(jì)劃的不均衡性。由于維修施工的季節(jié)性與不均衡性，造成計(jì)劃期內(nèi)的施工內(nèi)容與比例不同，使年、季、月之間做到計(jì)劃均衡的難度很大。

　　3.房屋維修計(jì)劃管理的任務(wù)

　　(1)根據(jù)國家房管政策對維修工作的要求，根據(jù)房屋損壞情況及用戶的實(shí)際需要，在調(diào)查研究及分析預(yù)測的基礎(chǔ)上，制定房屋維修計(jì)劃，確定合理的房屋維修周期、維修范圍和維修方案。

　　(2)做好房屋維修計(jì)劃的綜合平衡和優(yōu)化工作，保證重點(diǎn)工程，統(tǒng)籌安排，最優(yōu)地使用企業(yè)的資源，提高綜合經(jīng)濟(jì)效益。

　　(3)在組織維修計(jì)劃的實(shí)施過程中，通過控制和協(xié)調(diào)手段，消除執(zhí)行過程中的薄弱環(huán)節(jié)及不協(xié)調(diào)因素，保證生產(chǎn)有節(jié)奏、有秩序地進(jìn)行。這里講的控制和協(xié)調(diào)是指年度計(jì)劃對季度計(jì)劃的控制和協(xié)調(diào)，季度計(jì)劃對月度計(jì)劃的控制和協(xié)調(diào)。

　　(4)做好執(zhí)行情況的檢查、統(tǒng)計(jì)和分析，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，及時反饋、及時調(diào)整和改進(jìn)，不斷提高計(jì)劃管理水平。

　　4.房屋維修計(jì)劃管理的目的

　　(1)有計(jì)劃地對房屋進(jìn)行維修保養(yǎng)，盡可能地避免房屋維修工作的盲目性，確保房屋安全正常使用，盡量提高房屋的使用功能，延長房屋的使用壽命。

　　(2)保證合理使用維修資金，使有限的資金發(fā)揮最大的維修效果，實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，努力使用戶滿意，提高物業(yè)管理公司的信譽(yù)。

　　(3)提高房屋維修管理水平，實(shí)現(xiàn)房屋維修目標(biāo)，全面完成維修任務(wù)。

　　總之，做好房屋維修計(jì)劃管理工作，要根據(jù)國家房屋政策對維修工作的要求、房屋完好損壞情況及用戶的實(shí)際需要，在調(diào)整及預(yù)測基礎(chǔ)上，制定維修計(jì)劃并做好綜合平衡工作，合理使用企業(yè)資源，做到節(jié)省開支、縮短工期，對維修活動的各個方面進(jìn)行有效的組織、指揮、協(xié)調(diào)和控制，不斷提高房屋維修質(zhì)量，盡最大可能滿足用戶的需求，取得更好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益。

　　三、房屋維修計(jì)劃的編制

　　1.房屋維修計(jì)劃編制的原則

　　編制房屋維修計(jì)劃應(yīng)本著實(shí)事求是、量力而行、留有余地的原則。即從房屋維修工程的實(shí)際出發(fā)，計(jì)劃的編制既考慮到必要，又考慮到可能。

　　所謂實(shí)事求是，是指應(yīng)根據(jù)房屋的完損情況及用戶的具體要求，在確保房屋安全使用的基礎(chǔ)上，正確處理重點(diǎn)和一般的關(guān)系，區(qū)分主要矛盾和次要矛盾，合理安排維修計(jì)劃。

　　所謂量力而行，是指正確處理用戶需要、技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，在編制維修計(jì)劃時，在聽取用戶意見的同時，應(yīng)充分考慮技術(shù)上的可行性和經(jīng)濟(jì)上的合理性，做好房屋維修方案的論證工作，在確保房屋正常使用功能和合理延長房屋使用壽命的基礎(chǔ)上，盡量減少用戶的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

　　所謂留有余地，是指計(jì)劃應(yīng)有彈性。房屋維修施工的特殊性決定了在維修施工過程中存在很多不確定因素及外部環(huán)境對它的干擾，一旦某個不確定因素變成現(xiàn)實(shí)的影響因素，一旦某個外部環(huán)境因素對施工過程產(chǎn)生負(fù)面影響，都會帶來實(shí)際施工情況偏離原計(jì)劃從而改變原計(jì)劃的情況。隨著這些情況的出現(xiàn)，必將對人力、物力、財(cái)力等企業(yè)資源提出新的要求。所以，在編制計(jì)劃時必須充分考慮上述可能出現(xiàn)變化的因素，做好準(zhǔn)備，即在編制計(jì)劃時應(yīng)留有余地。

　　2.房屋維修計(jì)劃的內(nèi)容

　　房屋維修計(jì)劃的內(nèi)容主要包括以下幾個方面:

　　(1)房屋維修施工計(jì)劃。是物業(yè)管理公司房屋維修計(jì)劃的主導(dǎo)和核心，是編制其他計(jì)劃的依據(jù)。維修施工計(jì)劃必須反映計(jì)劃期內(nèi)所需維修房屋的名稱、維修部位及維修性質(zhì)、規(guī)模(建筑面積和實(shí)物工期量)、投資額、各項(xiàng)工程開竣工日期、施工任務(wù)的分配方式、自營維修或外包維修)、維修項(xiàng)目進(jìn)度表及維修項(xiàng)目施工技術(shù)方案等。

　　(2)房屋維修輔助計(jì)劃。屬于支持、保證性計(jì)劃，它為確保完成房屋維修施工計(jì)劃創(chuàng)造條件。其內(nèi)容主要包括:

　　①房屋維修施工力量計(jì)劃。包括臨時工、合同工的招聘計(jì)劃，自有工人的組織及供應(yīng)計(jì)劃，各維修班組(或施工項(xiàng)目部)任務(wù)的安排，外包工程的招投標(biāo)計(jì)劃等。

　?、诜课菥S修材料供應(yīng)計(jì)劃。包括材料、器材的采購、運(yùn)輸、儲存計(jì)劃等。

　?、鄯课菥S修機(jī)具供應(yīng)計(jì)劃。包括機(jī)具的購置、維修、更新計(jì)劃等。

　　④房屋維修技術(shù)支持計(jì)劃。包括技術(shù)人員的組織與配備、技術(shù)制度的制定、施工安全措施等。

　　⑤房屋維修資金使用計(jì)劃。包括資金的需要量預(yù)測、資金籌措、資金使用計(jì)劃等。

　　⑥房屋維修成本及利潤計(jì)劃。包括成本預(yù)測、成本目標(biāo)確定、成本控制、成本核算以及預(yù)期實(shí)現(xiàn)利潤額計(jì)劃等。

　　3.房屋維修計(jì)劃的編制方法

　　(1)編制依據(jù)。編制房屋維修計(jì)劃主要依據(jù)以下經(jīng)營環(huán)境和條件的分析:

　　①依據(jù)黨和國家對房地產(chǎn)管理的方針、政策以及必要的經(jīng)濟(jì)預(yù)測和技術(shù)預(yù)測資料。

　?、诜课莸耐険p狀況?，F(xiàn)有房屋的完損狀況是編制年度維修計(jì)劃的主要依據(jù)，通過組織查勘鑒定，掌握房屋各類完損等級情況后，為確保房屋安全、正常使用，保持房屋的正常使用功能，必須安排不同類型的維修。如危險(xiǎn)房屋必須及時安排修理排險(xiǎn);嚴(yán)重?fù)p壞房屋可根據(jù)情況考慮翻修或大修;一般損壞房屋可進(jìn)行中修上升為完好房;完好和基本完好房屋經(jīng)常進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，以保持完好的狀態(tài)等。所以要根據(jù)現(xiàn)有房屋的完損情況，著重在確保安全的前提下，編制安排全年房屋維修的總規(guī)模及翻修、大修、中修、綜合維修等各類維修工程的規(guī)模。

　?、劬幹品课菥S修計(jì)劃，除上述主要依據(jù)外，還應(yīng)考慮物業(yè)管理公司自身的條件。根據(jù)公司的施工力量、材料供應(yīng)能力、設(shè)備及人員素質(zhì)等因素進(jìn)行綜合全面的平衡。

　　(2)年度維修計(jì)劃的編制。年度維修計(jì)劃的編制與維修工程量、工期、降低成本、安全、質(zhì)量、服務(wù)、施工管理等有著密切的聯(lián)系，年度維修計(jì)劃的編制步驟如下:

　?、俑鶕?jù)房屋完損狀況、國家有關(guān)房屋維修管理的政策及標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)自身的施工力量、用戶提出的正確意見等因素研究確定計(jì)劃期內(nèi)房屋維修的總規(guī)模以及各種維修類型的規(guī)模。

　?、诟鶕?jù)有關(guān)技術(shù)要求和企業(yè)自身?xiàng)l件確定維修任務(wù)分配方案(即確定是自營維修還是自包維修)并編制相應(yīng)的年度維修施工進(jìn)度計(jì)劃。

　?、鄹鶕?jù)房屋維修工程量、在維修施工中各種資源的消耗量標(biāo)準(zhǔn)(定額)及進(jìn)度安排，編制有關(guān)人工、材料、機(jī)具、成本、資金計(jì)劃。

　　制定年度維修計(jì)劃時，還應(yīng)注意以下幾點(diǎn):

　?、賹ζ髽I(yè)自身?xiàng)l件應(yīng)有全面正確的了解，在自身具備的條件基礎(chǔ)上編制計(jì)劃。

　?、趯Ψ课輷p壞等級統(tǒng)計(jì)資料和維修施工中工料消耗資料要有積累和分析。

　?、墼诰幹朴?jì)劃時，應(yīng)做好綜合平衡工作，協(xié)調(diào)好各層次、各方面的關(guān)系。

　　(3)季度維修計(jì)劃的編制。季度維修計(jì)劃是在年度維修計(jì)劃的基礎(chǔ)上，按照均衡生產(chǎn)的原則，并結(jié)合季節(jié)特點(diǎn)，編制季度計(jì)劃，季度計(jì)劃要保證年度計(jì)劃的順利完成。

　　①編制季度維修計(jì)劃要考慮的因素。

　　首先，應(yīng)根據(jù)季節(jié)不同、氣候條件不同(如冬季天寒地凍，夏季盛夏酷暑)，適當(dāng)安排維修任務(wù)和采取施工措施。其次應(yīng)根據(jù)不同季節(jié)安排不同維修項(xiàng)目，例如維修屋面工程應(yīng)盡量安排在雨季到來之前進(jìn)行。再次應(yīng)根據(jù)不同季節(jié)安排不同住戶維修，如修理商業(yè)用房應(yīng)盡量安排在營業(yè)淡季進(jìn)行，學(xué)校用戶可安排在寒暑假期間施工等。

　?、诩径染S修計(jì)劃的編制。

　　編制季度維修計(jì)劃時，應(yīng)在年度維修計(jì)劃的指導(dǎo)下，根據(jù)季度特點(diǎn)及有關(guān)具體條件來確定本季度維修施工的工程量及相應(yīng)的進(jìn)度計(jì)劃，在確定本季度維修工程量及進(jìn)度計(jì)劃時應(yīng)考慮與年度維修計(jì)劃總量的比例，在條件許可的基礎(chǔ)上，盡量趕早，以確保年度計(jì)劃的完成。在編制季度維修計(jì)劃時，應(yīng)擬定具體的維修設(shè)計(jì)方案和施工方案，以作為編制資源供應(yīng)計(jì)劃的依據(jù)。

　　季度維修計(jì)劃中每個維修工程均應(yīng)編制工程預(yù)算，以確定該工程的預(yù)算造價(jià)及工料消耗量指標(biāo)，并在此基礎(chǔ)上編制勞動力組織計(jì)劃及材料、機(jī)具、資金供應(yīng)計(jì)劃。對在建工程，應(yīng)參照其原有的施工組織設(shè)計(jì)中總進(jìn)度的要求來編制季度維修計(jì)劃進(jìn)度表，對新開工程，在未編制進(jìn)度計(jì)劃表的情況下，首先要摸清在建工程在季度維修計(jì)劃中施工進(jìn)度計(jì)劃表上的工程量及相應(yīng)資源的分配情況，在此基礎(chǔ)上，對新開工程進(jìn)行研究，初步排出其施工進(jìn)度計(jì)劃，并對其資源進(jìn)行綜合平衡，考慮工程搭接，盡量組織均衡施工。

　?、墼露染S修計(jì)劃的編制。

　　在充分保證季度維修計(jì)劃完成的前提下，根據(jù)季度維修計(jì)劃中各項(xiàng)工程準(zhǔn)備情況及房屋完損情況，按輕重緩急原則編制月度維修計(jì)劃。工程準(zhǔn)備情況主要指工程前期準(zhǔn)備，包括工程項(xiàng)目的查勘設(shè)計(jì)，維修項(xiàng)目報(bào)批，水電表移位，道路占用辦理，住用戶動遷，維修隊(duì)伍、材料、設(shè)備等準(zhǔn)備情況。

　　月度維修計(jì)劃的編制方法與季度維修計(jì)劃相同，維修項(xiàng)目因是月度計(jì)劃，基本上均做查勘預(yù)算，編制的依據(jù)是施工分段作業(yè)計(jì)劃，如情況有變化，在月度計(jì)劃中要進(jìn)行調(diào)整。月度維修計(jì)劃應(yīng)保證季度維修計(jì)劃的完成。如有特殊情況，應(yīng)辦理一定手續(xù)，經(jīng)批準(zhǔn)后才可以調(diào)整計(jì)劃。

　　四、房屋維修計(jì)劃的執(zhí)行和控制

　　編制房屋維修計(jì)劃，是計(jì)劃管理的開始，重要的是在計(jì)劃確定以后，如何貫徹執(zhí)行，保證計(jì)劃的實(shí)施。

　　房屋維修計(jì)劃控制的主要內(nèi)容包括:修繕項(xiàng)目的進(jìn)度、產(chǎn)量、質(zhì)量、成本和安全等。其控制的手段應(yīng)為各級人員深入實(shí)際地檢查，召集有關(guān)會議等。

　　房屋維修計(jì)劃是維修工作要達(dá)到總要求。因此，必須將維修計(jì)劃按內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)層層分解，落實(shí)到基層，實(shí)行責(zé)任制，并讓從事維修的有關(guān)人員了解，使計(jì)劃成為全體人員的奮斗目標(biāo)。

　　在計(jì)劃貫徹執(zhí)行過程中，要進(jìn)行經(jīng)常性地監(jiān)督檢查和考核。房屋維修施工中對已有房屋進(jìn)行的維護(hù)保養(yǎng)、修理、改造，受到多種因素的制約。如:因使用單位和使用人不能搬遷而使維修不能按期進(jìn)行;因房屋周圍環(huán)境牽連而改變維修方案;因城市規(guī)劃的需要而提前更新改造;因維修經(jīng)費(fèi)限制而降低維修標(biāo)準(zhǔn)和減少維修工程量，以及建筑材料價(jià)格調(diào)整，突發(fā)性天災(zāi)人禍等。這些必然會影響原計(jì)劃的實(shí)施和完成。因此，加強(qiáng)對維修計(jì)劃的監(jiān)督檢查和考核，發(fā)現(xiàn)問題，及時研究解決，搞好綜合平衡，對于維修計(jì)劃的完成尤為重要。

　　維修計(jì)劃執(zhí)行情況檢查的主要內(nèi)容有:計(jì)劃指標(biāo)分解及措施落實(shí)情況;計(jì)劃指標(biāo)的完成情況;原計(jì)劃的正確程度;執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題及解決的辦法;有哪些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)等。

　　為了確保按規(guī)定工期完成任務(wù)，在計(jì)劃管理中還要重視抓好掃尾工作計(jì)劃。當(dāng)一個階段的工程完成70%左右時，就要準(zhǔn)備下一階段的開工，所以這時往往容易重視新開工階段工程，而忽視對上一階段的掃尾工作，使工期得不到保證。因此必須重視掃尾工程計(jì)劃，對掃尾計(jì)劃要落實(shí)到人，并要落實(shí)時間、落實(shí)任務(wù)，以確保整個工程按工期計(jì)劃完成。