1. 物業(yè)管理權(quán)應(yīng)當(dāng)由物的所有權(quán)人（即業(yè)主）決定，住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位，擅自與物業(yè)公司簽訂合同，借機(jī)收取承包金，侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，該合同應(yīng)為無效。
——海南自力投資有限公司訴海南華鑫物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理承包合同糾紛案(載《最高人民法院公報(bào)》1999年第1期)
海口市中級(jí)人民法院認(rèn)為：物業(yè)管理是指物業(yè)管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一對(duì)住宅小區(qū)提供公共性服務(wù)，包括社會(huì)治安和環(huán)境秩序的維護(hù)和管理，根據(jù)其管理事實(shí)和服務(wù)行為，依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向住戶收取一定費(fèi)用的一種社會(huì)性服務(wù)工作。物業(yè)管理權(quán)是一種存在于他人所有物上的物權(quán)，因此誰可以行使該權(quán)利，應(yīng)當(dāng)由物的所有權(quán)人(即業(yè)主)決定。本案中，投資公司只是順發(fā)新村住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位，其擅自與物業(yè)公司簽訂合同，借機(jī)收取承包金。該行為侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，依照民法通則第五十八條第一款第(五)項(xiàng)的規(guī)定，這個(gè)承包合同及其補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)為無效合同。依照民法通則第六十一條第一款的規(guī)定，投資公司應(yīng)當(dāng)將保證金50萬元返還給物業(yè)公司，其要求物業(yè)償付承包金和承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)駁回。物業(yè)公司根據(jù)無效合同的約定，要求投資公司償付少交付物業(yè)管理面積給其造成的“損失”，不予支持。
2. 各區(qū)分所有權(quán)人既對(duì)各自的專有部分享有獨(dú)立的所有權(quán)，又對(duì)整幢樓房及其共用部分享有共有權(quán)，對(duì)共用部分的任何改動(dòng)，應(yīng)以不違背共同利益為前提，并須經(jīng)全體區(qū)分所有權(quán)人同意，否則即構(gòu)成對(duì)其他權(quán)利人共有權(quán)的侵害。
——南京市鼓樓區(qū)房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司、鐘寶強(qiáng)等訴江蘇盛名實(shí)業(yè)有限公司房屋侵權(quán)糾紛案(載《最高人民法院公報(bào)》2001年第5期)
南京市中級(jí)人民法院認(rèn)為：坐落在南京市婁子巷164號(hào)、166號(hào)和166-2號(hào)的六層商住樓，是由鐘寶強(qiáng)等住戶、房產(chǎn)公司和盛名公司區(qū)分所有。各區(qū)分所有權(quán)人既對(duì)各自的專有部分享有獨(dú)立的所有權(quán)，又對(duì)整幢樓房及其共用部分享有共有權(quán)。專有部分，是指由建筑材料組成的四周上下均為封閉的建筑空間。除此以外房屋的其他部分(包括底層地板以下的掩埋工程)，應(yīng)屬共用部分。對(duì)共用部分的任何改動(dòng)，應(yīng)以不違背共同利益為前提，并須經(jīng)全體區(qū)分所有權(quán)人同意，否則即構(gòu)成對(duì)其他權(quán)利人共有權(quán)的侵害。盛名公司雖然是在其專有部分增建夾層，但是其增建夾層的行為利用了屬于共用部分的梁、柱和地板以下的掩埋工程，使梁、柱的負(fù)載加大，地梁裸露，是對(duì)共用部分的非正常使用，影響到全體區(qū)分所有權(quán)人的共同利益。盛名公司增建夾層的行為雖然得到行政機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)，但這只能說明行政機(jī)關(guān)從行政管理的角度看，不認(rèn)為該行為能給社會(huì)造成危害，可以實(shí)施。由于增建夾層需要利用房屋的共用部分，而房屋共有部分的所有權(quán)由全體區(qū)分所有權(quán)人享有，不是由批準(zhǔn)的行政機(jī)關(guān)享有，因此增建夾層的行為應(yīng)否實(shí)施，必須由盛名公司征求全體區(qū)分所有權(quán)人的意見。無論鐘寶強(qiáng)等住戶的房屋是否損壞，無論該損壞是否與盛名公司有關(guān)，盛名公司在沒有征得全體區(qū)分所有權(quán)人同意的情況下就利用共用部分給自己增建夾層，都侵害其他區(qū)分所有權(quán)人的共有權(quán)。盛名公司應(yīng)當(dāng)拆除夾層，將下挖的部分恢復(fù)原狀。
3. 物業(yè)管理企業(yè)，接受業(yè)主委員會(huì)的委托，對(duì)園區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，物業(yè)公司制止業(yè)主損害業(yè)主共有權(quán)行為，是其管理職責(zé)所在，其行為不具有違法性。
——顧然地訴巨星物業(yè)排除妨礙、賠償損失糾紛案(載《最高人民法院公報(bào)》2003年第6期)
上海市靜安區(qū)人民法院認(rèn)為：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則使用物業(yè)，正確處理相鄰關(guān)系，不得隨意改變住宅的使用性質(zhì)，禁止損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌的使用行為;物業(yè)管理企業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)督裝修、使用住宅的活動(dòng)，發(fā)現(xiàn)不當(dāng)行為應(yīng)勸阻制止并督促改正，對(duì)拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)并報(bào)有關(guān)行政管理部門依法處理。巨星物業(yè)作為物業(yè)管理企業(yè)，接受業(yè)主委員會(huì)的委托，對(duì)三和花園進(jìn)行物業(yè)管理。巨星物業(yè)對(duì)原告顧然地吊裝浴缸的行為加以制止，是其管理職責(zé)所在，并無不妥。巨星物業(yè)的行為不具有違法性。上海市第二中級(jí)人民法院二審維持原判。
4.建筑物區(qū)分所有權(quán)人只能在該建筑物中自己專有的部位行使所有權(quán)四項(xiàng)權(quán)能，未經(jīng)該建筑物的其他區(qū)分所有權(quán)人和物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者、維修者許可，不得對(duì)該建筑物的共用部位行使權(quán)利。
——鄭州二建公司訴王良礎(chǔ)公有住房出售協(xié)議違約糾紛案(載《最高人民法院公報(bào)》2006年第11期)
鄭州市中級(jí)人民法院認(rèn)為：鄭州二建公司出售給王良礎(chǔ)的11號(hào)房間，位于1號(hào)樓一層，是1號(hào)樓的組成部分，并非獨(dú)立房屋。鑒于樓房的建筑特性，王良礎(chǔ)對(duì)11號(hào)房間享有的所有權(quán)，并非獨(dú)立、完整的所有權(quán)，而是建筑物區(qū)分所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)人，只是對(duì)整幢建筑物中屬于其專用的部分享有包括占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)能在內(nèi)的完整所有權(quán);而整幢建筑物中的共用部位，則由整幢建筑物的全部區(qū)分所有權(quán)人共有。11號(hào)房間的臨街墻，是1號(hào)樓不可或缺的共用部位，不能由王良礎(chǔ)專有。王良礎(chǔ)未經(jīng)許可在此墻上開挖門、窗，此舉侵犯1號(hào)樓中其他共有權(quán)人的共有權(quán)利，也因違反了《公有住房出售協(xié)議書》第六條的約定，而應(yīng)當(dāng)對(duì)鄭州二建公司承擔(dān)違約責(zé)任。
5.公有住房售出單位對(duì)公有住房的共用部位承擔(dān)著維修責(zé)任。售出單位在與公有住房買受人簽訂的售房協(xié)議中，為了不加重自己一方在住房售出后的維修負(fù)擔(dān)，約定買受人不得實(shí)施有礙公有住房共用部位安全的行為，這樣的約定沒有限制買受人正當(dāng)行使自己的權(quán)利，因此是合法有效的。
——鄭州二建公司訴王良礎(chǔ)公有住房出售協(xié)議違約糾紛案(載《最高人民法院公報(bào)》2006年第11期)
鄭州市中級(jí)人民法院認(rèn)為：鄭州二建公司雖然不是1號(hào)樓的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理單位，也不是1號(hào)樓的業(yè)主委員會(huì)或者房屋所有權(quán)人，但在1號(hào)樓售出后至新的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理單位沒有接手前，作為1號(hào)樓的建設(shè)單位、售房單位，鄭州二建公司對(duì)1號(hào)樓的共用部位承擔(dān)著維修責(zé)任。王良礎(chǔ)在1號(hào)樓11號(hào)房間臨街墻上開挖門窗，加重了鄭州二建公司的維修負(fù)擔(dān)，直接影響到鄭州二建公司的利益，鄭州二建公司有權(quán)依照《公有住房出售協(xié)議書》起訴王良礎(chǔ)的違約行為。
6. 物業(yè)管理公司作為提供物業(yè)管理服務(wù)的合同一方當(dāng)事人，有義務(wù)依約進(jìn)行物業(yè)管理，要求業(yè)主遵守業(yè)主公約及小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定，有權(quán)對(duì)于違反業(yè)主公約及物業(yè)管理規(guī)定的行為加以糾正，以維護(hù)小區(qū)正常的物業(yè)管理秩序，維護(hù)小區(qū)全體業(yè)主的共同利益。當(dāng)業(yè)主不按照整改要求糾正違反業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)定的行為時(shí)，物業(yè)管理公司作為合同一方當(dāng)事人，有權(quán)依法提起訴訟。
——青島中南物業(yè)管理有限公司南京分公司訴徐獻(xiàn)太、陸素俠物業(yè)管理合同糾紛案(載《最高人民法院公報(bào)》2007年第9期)
南京市江寧區(qū)人民法院認(rèn)為：中南物業(yè)南京公司作為提供物業(yè)管理服務(wù)的合同一方當(dāng)事人，有義務(wù)依約進(jìn)行物業(yè)管理，要求業(yè)主遵守業(yè)主公約及小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定，有權(quán)對(duì)于違反業(yè)主公約及物業(yè)管理規(guī)定的行為加以糾正，以維護(hù)小區(qū)正常的物業(yè)管理秩序，維護(hù)小區(qū)全體業(yè)主的共同利益。當(dāng)業(yè)主不按照整改要求糾正違反業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)定的行為時(shí)，中南物業(yè)南京公司作為合同一方當(dāng)事人，有權(quán)依法提起訴訟。
7.對(duì)于與業(yè)主所購(gòu)房屋毗鄰?fù)ピ壕G地的權(quán)屬問題，不能僅僅依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的售樓人員曾向業(yè)主口頭承諾“買一樓房屋送花園”，以及該庭院綠地實(shí)際為業(yè)主占有、使用的事實(shí)，即認(rèn)定業(yè)主對(duì)該庭院綠地享有獨(dú)占使用權(quán)。該庭院綠地作為不動(dòng)產(chǎn)，其使用權(quán)的歸屬必須根據(jù)房屋買賣雙方正式簽訂的商品房買賣協(xié)議及物權(quán)登記情況加以確定。
——青島中南物業(yè)管理有限公司南京分公司訴徐獻(xiàn)太、陸素俠物業(yè)管理合同糾紛案(載《最高人民法院公報(bào)》2007年第9期)
南京市江寧區(qū)人民法院認(rèn)為：該庭院綠地作為不動(dòng)產(chǎn)，其使用權(quán)的歸屬不能僅僅依據(jù)現(xiàn)實(shí)占有、使用的情況進(jìn)行判斷，必須根據(jù)房屋買賣雙方的協(xié)議內(nèi)容及物權(quán)登記情況加以確定。即使常錦公司的售樓人員曾向被告徐獻(xiàn)太、陸素俠口頭承諾買一樓送花園，但在常錦公司與徐獻(xiàn)太、陸素俠正式簽訂的商品房買賣契約中，并未對(duì)徐獻(xiàn)太、陸素俠所購(gòu)麒麟錦城小區(qū)房屋南陽臺(tái)外的庭院綠地的使用權(quán)作出明確約定。如果被告徐獻(xiàn)太、陸素俠對(duì)其所購(gòu)麒麟錦城小區(qū)房屋南陽臺(tái)外的庭院綠地具有獨(dú)占使用權(quán)，則該項(xiàng)事實(shí)應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用權(quán)證書中加以明確記載。鑒于徐獻(xiàn)太、陸素俠尚未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證及國(guó)有土地使用權(quán)證，不能以物權(quán)證書證明其對(duì)該庭院綠地享有獨(dú)占使用權(quán)，因此，徐獻(xiàn)太、陸素俠關(guān)于其對(duì)該庭院綠地享有獨(dú)占使用權(quán)的主張，缺乏事實(shí)根據(jù)。
8.業(yè)主不得違反業(yè)主公約及物業(yè)管理規(guī)定，基于個(gè)人利益擅自破壞、改造與其房屋毗鄰的庭院綠地。即使業(yè)主對(duì)于該庭院綠地具有獨(dú)占使用權(quán)，如果該庭院綠地屬于小區(qū)綠地的組成部分，業(yè)主在使用該庭院綠地時(shí)亦應(yīng)遵守業(yè)主公約、物業(yè)管理規(guī)定關(guān)于小區(qū)綠地的管理規(guī)定，不得擅自破壞該庭院綠地，損害小區(qū)其他業(yè)主的合法權(quán)益。
——青島中南物業(yè)管理有限公司南京分公司訴徐獻(xiàn)太、陸素俠物業(yè)管理合同糾紛案(載《最高人民法院公報(bào)》2007年第9期)
南京市江寧區(qū)人民法院認(rèn)為：根據(jù)《中南麒麟錦城業(yè)主公約》、《中南麒麟錦城物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的規(guī)定，徐獻(xiàn)太、陸素俠不能破壞其所購(gòu)麒麟錦城小區(qū)房屋南陽臺(tái)外的庭院綠地，不能擅自對(duì)該庭院綠地進(jìn)行改造。退一步講，即使徐獻(xiàn)太、陸素俠對(duì)于該庭院綠地具有獨(dú)占使用權(quán)，鑒于該庭院綠地屬于小區(qū)綠地的組成部分，根據(jù)物權(quán)的公益性原則，徐獻(xiàn)太、陸素俠在使用該庭院綠地時(shí)亦應(yīng)遵守《中南麒麟錦城業(yè)主公約》、《中南麒麟錦城物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》關(guān)于小區(qū)綠地的管理規(guī)定，不得擅自破壞該庭院綠地，損害小區(qū)其他業(yè)主的合法權(quán)益。
9.共有部分在物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)管理(包括前期物業(yè)管理)期間所產(chǎn)生的收益，在沒有特別約定的情況下，應(yīng)屬全體業(yè)主所有，并主要用于補(bǔ)充小區(qū)的專項(xiàng)維修資金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理的，可以享有一定比例的收益。
——無錫市春江花園業(yè)主委員會(huì)訴上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司等物業(yè)管理糾紛案(載《最高人民法院公報(bào)》2010年第5期)
無錫市錫山區(qū)人民法院一審認(rèn)為：本案中爭(zhēng)訟收益之產(chǎn)生，一方面得益于被告物業(yè)公司、無錫分公司的管理行為，另一方面也應(yīng)注意到物管企業(yè)管理的物業(yè)屬于全體業(yè)主共有。共有人對(duì)共有物享有收益權(quán)，這是一項(xiàng)法定權(quán)利。對(duì)該部分的收益分配，全體業(yè)主和物管企業(yè)可以通過合同約定進(jìn)行分配，在沒有約定的情形下，應(yīng)當(dāng)依法分配。本案中雙方對(duì)該部分收益的分配沒有合同根據(jù)，故應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定進(jìn)行分配。由于我國(guó)法律對(duì)此沒有具體規(guī)定，故法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在不違反法律原則的前提下，公平合理分配共有部分物業(yè)的管理收益。物業(yè)管理有其特殊性，物管企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理期間其服務(wù)的對(duì)象為小區(qū)業(yè)主，而其對(duì)共有部分進(jìn)行管理時(shí)業(yè)主并不給予報(bào)酬。如物管企業(yè)付出管理成本后不能獲得經(jīng)濟(jì)回報(bào)，這對(duì)物管企業(yè)是不公平的。同時(shí)，小區(qū)共有部分作為小區(qū)全體業(yè)主的共有物，全體業(yè)主才是該物的所有權(quán)人，如果在收益分配上排除業(yè)主的權(quán)利，顯而易見，這有悖法律原則。據(jù)此，在存有小區(qū)共有部分管理收益的情形下，該收益應(yīng)主要?dú)w屬于全體業(yè)主享有，同時(shí)物管企業(yè)付出了管理成本，也應(yīng)享有合理的回報(bào)。法院認(rèn)為本案對(duì)共有部分收益分配的比例，確定為原告業(yè)委會(huì)得70%、物業(yè)公司得30%較為合理。
10. 業(yè)主知情權(quán)是指業(yè)主了解建筑區(qū)劃內(nèi)涉及業(yè)主共有權(quán)以及共同管理權(quán)相關(guān)事項(xiàng)的權(quán)利。業(yè)主請(qǐng)求公布、查閱建筑物及其附屬設(shè)施的維修基金使用、業(yè)委會(huì)的決定及會(huì)議記錄、共有部分的收益、
——夏浩鵬等人訴上海市閘北區(qū)精文城市家園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)業(yè)主知情權(quán)糾紛案(載《最高人民法院公報(bào)》2011年第10期)
上海市閘北區(qū)人民法院一審認(rèn)為：業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求公布、查閱維修基金的使用情況、業(yè)委會(huì)的決定及會(huì)議記錄、物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的收益情況以及其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。原告夏浩鵬、楊建平、楊榮華、羅光亞、周修安有權(quán)要求公布維修基金、公共收益賬目。至于上述賬目在何處公布的問題，法院認(rèn)為在該小區(qū)的公告欄內(nèi)張貼既能夠起到公示的作用又較為便利，原告要求精文業(yè)委會(huì)將所有賬目張貼于各個(gè)門牌號(hào)碼前的要求，不具備合理性和必要性，亦有違經(jīng)濟(jì)原則，法院難以支持。原告對(duì)于被告已公布賬目中的停車費(fèi)、廣告費(fèi)及清洗玻璃、景觀燈改造、業(yè)委會(huì)值班津貼的收支情況有異議，被告精文業(yè)委會(huì)有義務(wù)提供相應(yīng)的發(fā)票、清單等以便原告進(jìn)行查閱、核對(duì)及復(fù)印。如需精文物業(yè)協(xié)助的，被告應(yīng)督促其予以配合。鑒于原告上述權(quán)利的行使已足以保障原告對(duì)維修基金管理和使用的知情權(quán)，原告再行要求被告提供維修資金的會(huì)計(jì)賬目缺乏法律依據(jù)，亦超出了業(yè)主知情權(quán)的合理范圍，法院難以支持。
11. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)共有部分負(fù)有保養(yǎng)、維護(hù)義務(wù)，對(duì)于可能對(duì)業(yè)主財(cái)產(chǎn)造成損害的小區(qū)共用部分的安全隱患，應(yīng)當(dāng)及時(shí)消除，否則致業(yè)主財(cái)產(chǎn)損害后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，對(duì)業(yè)主的損失進(jìn)行賠償。
——陳書豪與南京武寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、南京青和物業(yè)管理有限公司財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛案(載《最高人民法院公報(bào)》2013年第5期)
南京市江寧區(qū)人民法院認(rèn)為：小區(qū)內(nèi)的物業(yè)通常分為共用部分和專用部分，專用部分的保養(yǎng)維修因物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法進(jìn)入和控制，一般由業(yè)主自行負(fù)責(zé)(有特別約定的儲(chǔ)藏室、業(yè)主有產(chǎn)權(quán)的地下車庫等特殊部分例外)，而共用部分的維修、養(yǎng)護(hù)通常由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)，這是由業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的能力、社會(huì)分工及合同約定所決定的，而小區(qū)的共用部分致業(yè)主財(cái)物受損，對(duì)共有部分有維護(hù)、保養(yǎng)義務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。如該損失系第三人侵權(quán)所致，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承擔(dān)違約責(zé)任后可向第三人追償。本案中圍墻倒塌系墻外堆土過多、雨天倒塌所致。只要青和公司按照合同的約定，對(duì)圍墻進(jìn)行日常保養(yǎng)維護(hù)，是能夠發(fā)現(xiàn)并消除安全隱患的，也就能夠避免陳書豪的車輛受損。南京市中級(jí)人民法院二審認(rèn)為：青和公司負(fù)責(zé)物業(yè)共用部分的維修養(yǎng)護(hù)。陳書豪的車輛停放在青和公司提供的車位上，被倒塌的圍墻致?lián)p，青和公司未盡到維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
12. 業(yè)主委員會(huì)依照物權(quán)法第七十五條第一款規(guī)定成立，具有一定目的、名稱、組織機(jī)構(gòu)與場(chǎng)所，管理相應(yīng)財(cái)產(chǎn)，是民事訴訟法第四十九條第一款規(guī)定的“其他組織”。業(yè)主委員會(huì)依據(jù)業(yè)主共同或業(yè)主大會(huì)決議，在授權(quán)范圍內(nèi)，以業(yè)主委員會(huì)名義從事法律行為，具備訴訟主體資格。
——徐州西苑藝君花園(一期)業(yè)主委員會(huì)訴徐州中川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理用房所有權(quán)確認(rèn)糾紛案(載《最高人民法院公報(bào)》2014年第6期)
徐州市泉山區(qū)人民法院認(rèn)為：依照最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法若干問題的意見》第四十條的規(guī)定，民事訴訟法第四十九條規(guī)定的其他組織是指合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織。原告為對(duì)西苑藝君花園進(jìn)行管理，依照物權(quán)法第七十五條第一款的規(guī)定成立，具有一定目的、名稱、組織機(jī)構(gòu)與場(chǎng)所，管理相應(yīng)財(cái)產(chǎn)，以特定代表人對(duì)外代表團(tuán)體，是民事訴訟法第四十九條第一款規(guī)定的“其他組織”。原告依據(jù)業(yè)主共同或業(yè)主大會(huì)決議，在授權(quán)范圍內(nèi)，以業(yè)主委員會(huì)名義，依照最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，向被告主張確認(rèn)物業(yè)管理用房所有權(quán)，具備原告訴訟主體資格。
13.物業(yè)管理用房依規(guī)劃定點(diǎn)建造，為區(qū)分所有權(quán)建筑物管理人進(jìn)行管理維護(hù)業(yè)務(wù)必須的場(chǎng)所，為業(yè)主共有。在建筑物竣工驗(yàn)收交付后，
——徐州西苑藝君花園(一期)業(yè)主委員會(huì)訴徐州中川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理用房所有權(quán)確認(rèn)糾紛案(載《最高人民法院公報(bào)》2014年第6期)
徐州市泉山區(qū)人民法院認(rèn)為：因物業(yè)管理用房在于促使管理人對(duì)居住環(huán)境進(jìn)行管理，滿足全體業(yè)主對(duì)居住環(huán)境安全、健康、便利、舒適需求所必需的場(chǎng)所，其分割、轉(zhuǎn)移、調(diào)整或重新配置，依照物權(quán)法第七十六條第一款第七項(xiàng)規(guī)定，須經(jīng)過業(yè)主大會(huì)決議。故被告再辯稱其重新調(diào)配物業(yè)管理用房，采取用部分車庫充當(dāng)相當(dāng)面積物業(yè)管理用房方式供原告使用，已經(jīng)滿足了原告實(shí)際需求，僅能認(rèn)定是被告自認(rèn)為而已，這種減損原告停車需求等其他利益需求而填補(bǔ)原告此種物業(yè)管理必須用房的利益，實(shí)為侵害原告利益而不當(dāng)。
14.即使業(yè)主對(duì)房屋的使用沒有給其他區(qū)分所有權(quán)人造成噪音、污水、異味等影響，只要房屋的用途發(fā)生改變，由專供個(gè)人、家庭日常生活居住使用改變?yōu)橛糜谏虡I(yè)、工業(yè)、旅游、辦公等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，即可認(rèn)定該行為影響了業(yè)主的安寧生活，屬于將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。房屋使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，應(yīng)承擔(dān)與業(yè)主相同的法定義務(wù)，除遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約外，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
——張一訴鄭中偉、中國(guó)聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信有限公司武漢市分公司建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案(載《最高人民法院公報(bào)》2014年第11期)
湖北省武漢市中級(jí)人民法院認(rèn)為：住宅是指專供個(gè)人、家庭日常生活居住使用的房屋。經(jīng)營(yíng)性用房是指用于商業(yè)、工業(yè)、旅游、辦公等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的房屋。兩者因用途不同而有本質(zhì)區(qū)別。 住宅的用途主要是生活居住，經(jīng)營(yíng)性用房的用途主要是經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。本案中，聯(lián)通武漢分公司租賃訟爭(zhēng)房屋用于放置光纖傳輸機(jī)柜作為數(shù)據(jù)傳輸匯聚節(jié)點(diǎn)，以建設(shè)有線光纖傳輸寬帶網(wǎng)絡(luò)，解決“平安城市”視頻監(jiān)控錄像傳輸、無線城市綜合項(xiàng)目WLAN(無線寬帶局域網(wǎng))、周邊居民小區(qū)寬帶、固定電話等接入業(yè)務(wù)的匯聚、交換需求。從其用途可以看出，其租賃訟爭(zhēng)房屋并不是為了生活居住，而是為了從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，因此聯(lián)通武漢分公司的上述行為屬于將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，其行為的合法性需要同時(shí)滿足兩個(gè)條件：1.遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約;2.應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。即使沒有違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，只要沒有經(jīng)過有利害關(guān)系的業(yè)主同意，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的行為的合法性仍不具備。聯(lián)通武漢分公司租賃鄭中偉的房屋用于放置光纖傳輸機(jī)柜作為數(shù)據(jù)傳輸匯聚節(jié)點(diǎn)的行為屬于將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，該行為未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主上訴人張一的同意，聯(lián)通武漢分公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。鄭中偉明知其嫂子劉保姣將訟爭(zhēng)房屋出租給聯(lián)通武漢分公司用于建設(shè)通信機(jī)房，仍對(duì)該房屋租賃合同予以認(rèn)可，其應(yīng)與聯(lián)通武漢分公司共同承擔(dān)責(zé)任。
篇2：買賣合同逾期交貨糾紛的裁判
買賣合同逾期交貨糾紛的裁判
買賣合同逾期交貨糾紛，是買受人認(rèn)為出賣人逾期交貨而提起訴訟，要求出賣人承擔(dān)逾期交貨違約責(zé)任的糾紛，由于交付標(biāo)的物是出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的主要義務(wù)，所以此種案件中的原告為買受人一方，被告則是出賣人一方。
(一)買賣合同交貨期限的確定
交貨期限是指出賣人在交貨地點(diǎn)完成貨物交付的日期;與之相對(duì)應(yīng)，交貨期間是指出賣人從某一期日到另一期日在交貨地點(diǎn)完成貨物交付的一段時(shí)間。其中期限應(yīng)是指時(shí)間的計(jì)算，從某一點(diǎn)時(shí)間開始起計(jì)算，稱為始期，迄至某一時(shí)點(diǎn)停止計(jì)算，稱為終期，買賣合同的履行期限亦可以以此兩種方式確定。而期間則是指某一期日到另一期日之間的一段時(shí)間，如某日至某日、某月至某月、某年至某年，或者從某日起若干日、從某日起若干星期、從某日起若干月、從某日起若干年等。買賣合同約定出賣人交付標(biāo)的物的期間的，可采用這些表達(dá)或者確定方式。期限與期間雖然都是特定的、不可分割的期日來表達(dá)，但是二者之間還是有差異的，期限為時(shí)間之計(jì)算，僅指其一端，或者為始期，或者為終期;而期間則是時(shí)間之經(jīng)過，為始期與終期二者之間的時(shí)間段。簡(jiǎn)單地講，期限是一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，而期間則是一段時(shí)間。
買賣合同交貨期限與交貨期間的確定，對(duì)出賣人是否存在逾期交貨行為具有決定意義，所以審理此類糾紛的關(guān)鍵即在于對(duì)買賣合同標(biāo)的物交付期限及交付期間的確定。根據(jù)《合同法》第138條、第139條的規(guī)定，出賣人交貨期限的確定應(yīng)遵循如下規(guī)則：1.雙方當(dāng)事人約定交貨期限的，出賣人應(yīng)按約定的期限交付標(biāo)的物。2.雙方當(dāng)事人約定交貨期間的，出賣人可以在該交貨期間內(nèi)的任何時(shí)間交付。根據(jù)《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物銷售合同公約》第33條第1款第(b)項(xiàng)的規(guī)定，如果合同規(guī)定有一段時(shí)間，或從合同可以確定一段時(shí)間，除非情況表明應(yīng)由買方選定一個(gè)日期外，應(yīng)在該段時(shí)間內(nèi)任何時(shí)候交貨。
3.如當(dāng)事人沒有約定標(biāo)的物的交付期限或約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充。當(dāng)事人僅約定開始交貨，未約定何時(shí)終止交貨的，視為約定的交貨期間不明確;
4.如當(dāng)事人未約定交貨期限，且不能協(xié)商一致，可以按照合同有關(guān)條款確定或者交易習(xí)慣確定。按照合同有關(guān)條款確定應(yīng)依誠(chéng)實(shí)信用原則進(jìn)行合同解釋，如依各國(guó)通例，在合同未約定交貨期限的情況下，將雙方約定的合同有效期解釋為最后交貨期限。
5.如不能按照合同有關(guān)條款及交易習(xí)慣確定交貨期限，則依《合同法》第62條第4項(xiàng)之規(guī)定，履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間。因此，在買賣合同中，交付標(biāo)的物的期限不明確時(shí)，出賣人可以隨時(shí)交貨，買受人可以隨時(shí)要求交貨，但應(yīng)當(dāng)給出賣人必要的準(zhǔn)備時(shí)間。所謂必要的準(zhǔn)備時(shí)間，是指在通常情況下，出賣人為交貨所做準(zhǔn)備工作的時(shí)間，主要包括標(biāo)的物的裝卸時(shí)間、等候運(yùn)輸?shù)臅r(shí)間、運(yùn)輸在途時(shí)間等。
6.根據(jù)《合同法》第140條的規(guī)定，標(biāo)的物在訂立合同之前已為買受人占有的，合同生效的時(shí)間為交付時(shí)間。之所以作出這樣的規(guī)定，目的在于方便買賣雙方的交易，減少重復(fù)交付費(fèi)用。
在確定買賣合同標(biāo)的物的交付期限方面，還應(yīng)當(dāng)確定相關(guān)期限及期間的具體計(jì)算方法，主要包括以下幾個(gè)方面：1.計(jì)算的方法
自然計(jì)算法。也就是以實(shí)際的時(shí)間為標(biāo)準(zhǔn)，依此方法計(jì)算，即一天為24小時(shí)、1周為7天、一月為30天、一年為365天，按此方法計(jì)算期限及期間。
歷法計(jì)算法。也就是指按日歷所確定的日、星期、月以及年來進(jìn)行計(jì)算的方法。如合同約定交付標(biāo)的物的期間為一周的，則為星期一至星期日;約定交付期間為一個(gè)月的，則從該月的第一日至月末之日;約定一年為期間的，為1月1日至12月31日，歷法計(jì)算方法不論月的大小、是否存在閏年，均以歷法確定，計(jì)算方法簡(jiǎn)便。
上述兩種計(jì)算方法的差異在于以月或者年為期間時(shí)結(jié)果可能并不一致，如約定一個(gè)月為期間的，依自然計(jì)算法則不論月之大小，將一月均確定為30日;而按歷法計(jì)算法，則要區(qū)別大月與小月、閏月分別有31日、30日、29日(或者28日)。我國(guó)《民法通則》第154條第1款規(guī)定，期間按公歷的年、月、日計(jì)算。
2.期間起算點(diǎn)的確定方法
以小時(shí)確定期間時(shí)的起算點(diǎn)的確定我國(guó)《民法通則》第154條第2款規(guī)定，按小時(shí)計(jì)算期間的，從規(guī)定時(shí)開始計(jì)算。
以日、月、年為期間的起算點(diǎn)的確定。《民法通則》第154和第2款還規(guī)定，按日、月、年計(jì)算期間的，開始的當(dāng)天不計(jì)人，自次日起開始計(jì)算。如自1月1日起20天為交付期限的，則從1月2日起算至1月21日24時(shí)屆滿。
期間最后一天的終止點(diǎn)的確定。《民法通則》第154條第3款規(guī)定，期間的最后一天的截止時(shí)間為24時(shí);有業(yè)務(wù)時(shí)間的，到停止業(yè)務(wù)活動(dòng)時(shí)截止;如有營(yíng)業(yè)時(shí)間、辦公時(shí)間的，以到營(yíng)業(yè)時(shí)間、辦公時(shí)間為期間的終止點(diǎn)。
期間最后一天的確定。如果以日確定期間的，則至該期間之日即為最后一日;在以星期、月、年確定期間時(shí)，如以星期、月、年的第一日為起算時(shí)間確定時(shí)，則該期間之末日為周日、月終、年末為期間的最后一日;如果不是以星期、月、年的第一日為起算時(shí)間的，則應(yīng)以最后之星期、月、年中與起算日相同日的前一日為期間的最后一日，如自1月2日起的一年，則到期時(shí)間為次年的1月1日。
如果以上述方法計(jì)算出的期間的終止日為星期六、日或者其他法定節(jié)假日的，依《民法通則》第154條第3款規(guī)定，應(yīng)以休假日結(jié)束的次日為期間的最后一日。
(二)出賣人交付標(biāo)的物地點(diǎn)的確定規(guī)范
出賣人是否逾期交付標(biāo)的物，還涉及交付標(biāo)的物的地點(diǎn)的確定問題。對(duì)于出賣人交付標(biāo)的物的地點(diǎn)，結(jié)合《合同法》以及審判實(shí)踐，可以從以下幾個(gè)方面入手：1.出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的地點(diǎn)交付標(biāo)的物。交付標(biāo)的物的地點(diǎn)，雙方當(dāng)事人有明確約定的，應(yīng)當(dāng)按約定執(zhí)行。否則買受人有權(quán)拒絕受領(lǐng)標(biāo)的物，如果出賣人因此履行遲延的，尚需承擔(dān)違約責(zé)任。
2.在雙方當(dāng)事人未約定交付地點(diǎn)或者約定不明確時(shí)，可以由雙方當(dāng)事人協(xié)議補(bǔ)充確定，如果協(xié)商不成的，應(yīng)根據(jù)合同的有關(guān)條款或者交易習(xí)慣進(jìn)行確定。
3.根據(jù)前述方法仍然不能確定交付標(biāo)的物的地點(diǎn)的，則應(yīng)依《合同法》
分批交貨買賣
玉米交貨儲(chǔ)存合同范本
賣方遲延交貨致買方損失應(yīng)賠償
湖南大宗原料中心批發(fā)市場(chǎng)交貨倉庫儲(chǔ)存合同
玉米中心批發(fā)市場(chǎng)玉米交貨儲(chǔ)存合同