二手房買賣合同補充條款律師詳解

　　王榮洲律師

　　在上海進行二手房交易，必須簽訂由市房管局制定并由市工商局監制的用于網上備案的《上海市房地產買賣合同》。這個示范合同由三個部分組成：第一部分由兩個特別告知組成;第二部分為合同正文，共14個條款;第三部分由兩個補充條款和六個附件組成。合同正文是不能修改的，據實填寫即可，補充條款和大部分附件都是由買賣雙方自由約定的。整個示范合同中需要買賣雙方特別注意的就是合同正文第九條、第十條違約責任條款，以及“補充條款(一)”和“附件三(付款協議)”。補充條款(一)涉及到雙方對于合同正文約定事項的修訂以及其他雙方需要特別約定的事項。補充條款(一)中的內容都是二手房買賣中的風險點，需要買賣雙方特別約定，非常重要。二手房買賣中請律師也主要是對“補充條款(一)”和“附件三(付款協議)”進行風險提示，并制定能夠控制風險的條款。下文就二手房買賣中補充條款(一)中的常見條款做一個詳細的說明，并提供條款范例作為參考。下文中的甲方指出賣人，乙方指買受人。

　　1.權利擔保條款

　　范例：“甲方保證其對該房屋享有完全產權，并承諾在簽訂本合同時該房屋除某某銀行抵押貸款外，無任何其他權利受限制的情形，而且無第三人對該房屋主張權利，并保證該房屋在辦理過戶過程中無任何訴訟、查封等將導致該房屋無法正常交易的情形出現。”

　　【詳解】設定該條款的目的：1)為買方的善意取得提供保障。即使賣方是擅自處分共有財產，但買方是善意的，基于不動產的公示、公信原則，權利僅登記于賣方名下，買方有理由相信出賣人系房屋的完全權利人，從而適用善意取得制度，獲得房屋所有權。2)列舉賣方的違約情形。具體列出了賣方的違約情形，為買方主張違約責任提供依據。

　　2.證件保管條款

　　范例：“甲方應于本合同簽訂之日將該房屋的房地產權證原件交由中介公司代為保管直至雙方共同至某某區房地產交易中心辦理完該房屋的過戶手續。在房地產權證被中介公司保管期間，甲方不得對該房地產權證進行掛失補辦，否則視為甲方違約。”

　　【詳解】房地產權證是賣方證明自己是房屋產權人的合法憑證。實務中中介公司在買賣雙方簽訂《居間協議》的時候就已經收取了賣方的房地產權證，代為保管直到雙方辦理完過戶手續。這樣做的目的：1)防止“一房二賣”。你想賣房子，下家首先得看你的房地產權證。你沒房地產權證，誰能相信你是房屋所有人。你還不能補辦，補辦算違約。2)防止“跳單”。中介早早就把賣方的房地產權證收取代為保管，一個很重要的考慮就是防止跳單，買賣雙方自行交易或委托其他中介交易，這樣中介就無法收取傭金。

　　3.房地產轉讓價款包含內容條款

　　范例：“本合同第二條約定的房地產轉讓價款包括維修基金余額(若有)、管理費押金及余額(若有)、電話初裝費(若有)、煤氣初裝費(若有)、有線電視申請費(若有)等費用以及隨同該房屋一起轉讓的附屬固定設施、固定設備及室內裝飾、裝修的價格，就上述費用，甲、乙雙方不再另行結算。”

　　【詳解】關于房地產轉讓價款中到底包括哪些事項，一定要約定清楚，否則極容易產生糾紛。本條款中所列的事項一般都是在雙方已經過完戶，在甲方騰房結算的時候才會提及，如果事先沒有約定好，這時候就容易扯皮。甲方要么不愿意給，要么要求乙方加錢。關于附屬的固定設施、固定設備一定要列有清單，列得清清楚楚哪些設施、設備是包括在房款里的。就簡單的說固定設施、固定設備，一旦產生糾紛不具有可操作性。

　　4.相關稅、費承擔條款

　　范例：“本合同第二條約定的房地產轉讓價款是甲方的到手價(凈價)，是不包括交易過程中涉及到的相關稅、費的。房屋轉讓時涉及到需要由甲方承擔的相關稅、費均由乙方承擔(包括因宏觀政策調控引起稅費調整的情形)。甲方不承擔此次交易的中介費，此次交易的中介費全部由乙方承擔。”

　　【詳解】二手房交易中，賣方為了省心一般拿的都是到手價，這樣就導致交易過程中涉及的本應由賣方承擔的稅、費(包括中介費)均由買方承擔。到手價是針對賣方而言的，是指不包括交易過程中涉及的由賣方承擔的各項稅、費和中介費，賣方實際拿到的價格。因為到手價并不是一個法律概念，并沒有準確的界定，所以一定要在合同條款中界定清楚，使其具有可操作性。

　　關于稅、費有兩個問題需要注意。

　　1)涉及到稅、費政策調整，增加購房成本的問題。買方在購房時一般都事先已經匡算好需要承擔的稅、費數額，以便確定自己的購房成本，但到完稅的時候遇到稅、費政策調整了，對新增加的稅、費由誰承擔的問題，必須要在合同中予以明確。

　　2)買方到底要承擔多少稅、費?因為房地產交易中心和稅務機關辦理過戶和交稅都是以成交價而不是以到手價為計算基數。成交價是以到手價和各項稅費的收費標準推算出來的，所以說直接以到手價計算相關稅費實際上是算少了。中介公司的業務員水平良莠不齊，也很難算出一個準確的數字來，或者為促成交易的考慮故意算低稅費數額。所以說最保險的做法就是到稅務部門設在房地產交易中心的稅務窗口去落實清楚到底需要繳納多少稅款，這樣好計算自己的購房成本。

　　5.戶口遷移條款

　　范例：“甲方承諾于合同約定的過戶日期之前(或者騰房日期之前)向房屋所在地的公安派出機構辦妥該房屋處全部戶口的遷出手續;若甲方未及時遷出全部戶口，每逾期一日，則由甲方按照該房屋轉讓總價款的日萬分之五向乙方支付違約金，直至原有戶口全部遷出時止。”

　　【詳解】二手房買賣中的戶口問題在二手房買賣中是極容易被忽視的，但又極其重要，一旦發生糾紛又極為難解決的問題。中介公司只管居間促成交易，收取傭金，不管戶口問題，一般只要買家不提，中介也不提。一般購房者又不懂戶口問題，所以戶口問題容易被忽視，一旦發現戶口問題是個問題時，十有*已經晚了。因為它容易被忽視，所以你事先就不會在合同中進行詳細的約定來規避自己的風險。戶口遷移條款一般采用違約金+尾款的形式來保護買方的權利。關于戶口遷移條款的重要性，可以參考文章《二手房買賣中的戶口問題》。

　　6.租賃條款

　　范例：“甲方必須在乙方取得該房屋的房地產權證之前與承租人解除租賃合同，并在約定的騰房日期之前騰房，否則視為甲方違約，按照本合同的相關約定承擔違約責任。”

　　【詳解】租賃問題是二手房買賣中處理起來非常麻煩的一個問題。涉及到承租人的兩項法定權利是“承租人的優先購買權”和“買賣不破租賃”。

　　1)承租人的優先購買權。購買帶有租約的二手房，首先得讓賣方提供承租人放棄優先購買權的聲明，否則可能會涉及到侵害承租人優先購買權。在20**年9月1日《最高人民法院關于審理城鎮房屋合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》生效之前，承租人可以出租人侵害其優先購買權為由主張合同無效，但主張合同無效的同時必須主張優先購買權，不能只主張合同無效。該司法解釋生效以后承租人就不得以出租人侵害其優先購買權為由，而主張合同無效了。這樣的規定對購房人來說，風險就比以前小了，但是為了避免不必要的麻煩，還是得要承租人出具放棄優先購買權的聲明。

　　2)買賣不破租賃。買賣不破租賃簡單說就是買方購買二手房以后，如果二手房上有租約的，租約還得繼續履行，直到租約解除或終止時為止。買家當然希望買一個干干凈凈的房子，如果房子上還有租約，將來還涉及到租戶騰房的問題，那買房的風險就加大了。有租約時，租戶騰房時極容易產生糾紛，如果租戶是居住用途，還好處理一點，要求其提前騰房，賠償幾個月的租金可能就能把問題解決;如果租戶是商用用途，還可能涉及到裝修補償問題，那處理起來就很麻煩，賠償問題一旦談不攏，讓租戶提前騰房就比較難了。所以在合同中約定，和租戶解除合同，并且讓租戶騰房都是賣方需要承擔的義務，如果解決不好就要承擔違約責任。這樣的約定可以敦促賣方積極的去解決租約問題。

　　7.交房時狀態條款

　　范例：“甲方須保證交房時本合同附件二所列之該房屋內管道管線、附屬設施、設備、室內裝飾、裝修等與簽訂本合同之日的狀況相符;乙方確認其于簽訂本合同前已經對該房屋進行了驗看。雙方同意甲方將該房屋按現狀交付乙方。”

　　【詳解】你在購房時就已經實地考察過房屋，可能就是因為對房屋的裝飾、裝修等很滿意才買的，所以得把房屋的相關狀況固定下來作為交房時的依據?？梢酝ㄟ^拍照、攝像、列清單等形式予以固定，固定下來作為合同附件。如果雙方買房過程比較愉快還好說，他誠心賣房，你誠心買房，雙方付錢，交房就可以了。如果雙方買房過程不愉快，甚至都產生了糾紛，那交房可就沒那么利索了。真到交房時你可能會發現缺這少那，甚至房屋都可能遭到不同程度的惡意破壞。所以說，事先如果不對交房時的狀態進行約定，一旦交房時發生糾紛，你連解決問題的依據都沒有。

　　8.通知條款

　　范例：“甲、乙雙方應在本合同的簽署欄中如實提供聯系地址及聯系電話等。甲、乙雙方關于本合同履行及相關事宜的通知，應當按照載明的地址發出。通知一般以對方或授權代表簽名或者蓋章確認為準。如果以快遞或者掛號信形式寄送的，自發出之日起第四日視為送達之日。任何一方的聯系方式發生變更的，應當在變更后四日內及時通知對方，否則因此產生的一切不利后果自行承擔。”

　　【詳解】通知條款是所有合同中都極為重要的條款，但又是極易被忽視的條款。買賣雙方誠心賣房、買房，全面履行自己的合同義務，通知條款就顯得不重要了。因為有什么事項需要通知的根本不需要寄送書面的材料，直接打個電話就OK了，但一旦雙方因為種種原因導致不能正常履行合同，這時候通知條款就顯得非常重要了。雙方已經產生了糾紛，再聯系就不那么順暢了，要么不接電話，要么拒收相關書面文件，甚至連人影都找不到，有了通知條款這些就都不是問題了。

　　9.甲方的違約責任條款

　　范例：“甲方未履行本合同項下各項義務的，每逾期一日需向乙方支付該房屋轉讓總價款的萬分之五作為違約金，并繼續履行。甲方簽訂本合同后又將該房屋轉賣、租賃給第三人的;在乙方取得房地產權證之前該房屋被抵押或查封的;甲方未按照本合同約定履行其義務，逾期超過十個工作日的;甲方擅自單方解除合同等;均視為甲方違約，乙方有權解除合同。乙方解除合同的，甲方需向乙方支付該房屋轉讓總價款的20%作為違約金。甲方應當在解除合同次日起三個工作日內退還已收取的全部房款，并支付違約金。若違約金不足以賠償乙方損失，甲方還需賠償乙方損失。”

　　【詳解】示范合同正文第九條和第十條約定的違約責任條款只約定了逾期付款及逾期交房這兩種違約情形，約定太過簡答，不實用。違約情形多種多樣，一旦違約，這樣條款將無從適用。一個好的違約責任條款，應當明確約定哪些是違約行為，違約以后該如何承擔違約責任，而不是留給法官去判斷。這樣的違約責任條款才具有可操作性。

　　本范例條款明確約定了賣方的主要違約情形，以及承擔違約責任的方式。賣方的主要違約情形有：

　　1)一房二賣。二手房不像一手房那樣對于一房二賣可以適用雙倍罰則，一手房買賣中如果出賣人一房二買，買受人可以要求其承擔已付購房款一倍的賠償責任;二手房對于一方二賣的違約責任需要雙方約定。

　　2)新的租賃。本來房屋是沒有租約的，在買賣雙方簽訂完網簽的備案合同后至騰房這段時候，少則一兩個月，多則幾個月甚至更長時間。賣方為了不影響自己的受益，會將房屋租賃第三人。在房屋上形成了新的租約，如果騰房時賣方能解決好沒問題，如果解決不好租戶騰房問題，那必然要產生糾紛，所以得在合同中約定，形成新的租約的屬于違約行為。

　　3)他權利限制。買賣雙方簽訂完網簽的備案合同后，房屋又因為種種原因被查封，被查封的房屋是不能進行過戶的，一旦不能過戶，購房的目的就可能落空，所以得在合同中約定，一旦形成他權利限制的屬于違約行為。這里需要說明的一個問題是，只有拿到房地產權證了房屋的所有權才是買方的。辦理完過戶手續，房地產交易中心會出具“收件收據”，收件收據并不是產權憑證，拿到收件收據后再過20天才能拿到房地產權證。在這期間房屋一旦被查封，就不能拿到房地產權證。

　　10.乙方的違約責任條款

　　范例：“乙方未履行本合同項下各項義務的，每逾期一日需向甲方支付該房屋轉讓總價款的萬分之五作為違約金，并繼續履行。乙方未按照本合同約定履行其義務，逾期超過十個工作日的;乙方擅自單方解除合同的;均視為乙方違約，甲方有權解除合同。甲方解除合同的，乙方需向甲方支付該房屋轉讓總價款的20%作為違約金。甲方可以從乙方已經支付的款項中扣除違約金，剩余款項于解除合同次日起三個工作日內無息一次性退還乙方。乙方已支付的款項不足以支付違約金的，乙方應當在解除合同次日起三個工作日予以補足。若違約金不足以賠償甲方損失，乙方還需賠償甲方損失。”

　　【詳解】買方的違約情形主要是逾期付款和擅自解除合同。所以需要對這兩種嚴重的違約情形進行約定，并約定違約責任的承擔方式。

　　1)逾期付款。如果買方逾期付款超過一定期限，甚至不付款，就會導致賣方想通過賣房收取房款的目的落空。你付不起錢就說明你沒錢買房，那必然的結果就是解除合同，再把房子賣給付的起錢的人。

　　2)擅自解除合同。擅自解除合同就是本來說好了買的，現在突然說不買了，而且沒有合理理由。合同都簽好了，現在你說不買了，就把賣方耍了，那賣方可以要求你繼續履行合同;如果覺得已經都這樣了，再繼續履行下去也沒有什么意思了，那就解除合同，要求承擔違約責任。

　　11.特別提醒條款

　　范例：“甲、乙雙方在簽訂本合同時已認真閱讀了全文，完全理解各條款的真實意思，明確己方的各項權利、義務及違約可能承擔的責任。甲方已向乙方充分披露和說明了該房屋的實際情況。甲、乙雙方已充分知悉此次交易可能存在的風險。”

　　【詳解】特別提醒條款是合同中的一個常規條款，提醒雙方在簽訂合同前要充分閱讀合同各條款，并知悉其內容。一旦簽署了合同，除非雙方同意變更合同內容，否則可沒后悔藥。到時候就不能以簽合同時沒有看清楚，對方欺詐沒有充分披露相關信息等等為托詞了。如果合同是律師起草的，這樣的條款對律師也是一種保護。

　　以上是二手房買賣的補充條款中經常涉及的幾個條款，當然在實際的二手房買賣中，因為買賣雙方的具體情況千差萬別，導致合同條款可能會更復雜。本文只是列舉了常見的條款，并提供一些解決問題的思路。因為這11個條款并沒有區分你是賣方還是買方的情況，所以在具體適用時，一定要根據你是賣方還是買方的身份選擇適用對你你更有利的條款。

　　在二手房買賣中，買賣雙方一般會認為已經委托中介公司了，而且合同都是示范合同，沒有必要再委托律師了，如果有這樣的想法是危險的，因為在二手房買賣中，律師和中介的作用是不一樣的。中介的目的是提供交易信息，促成交易，收取傭金。中介有時候為了促成交易，會忽視風險，甚至隱瞞風險的存在。相比較交易風險，中介更關心錢。律師是替委托人服務的，會為委托人爭取最大利益，而且在控制風險方面更專業。如果交易的一方委托了律師，另一方沒有，那委托律師的一方一般會在合同條款中占有便宜。

　　【作者簡介】

　　王榮洲，上海峰京律師事務所副主任，復旦大學法律碩士。

　　作者博客：王榮洲的思維田地。

篇2：物業公司房地產買賣合同

　　物業公司房地產買賣合同

　　賣方：（以下簡稱甲方）聯系電話：身份證號碼：

　　合法代理人：

　　經紀方：**物業管理服務有限公司地址：*華庭管理處

　　買方（以下簡稱甲方）聯系電話：身份證號碼：

　　合法代理人：

　　根據國家有關法律規定，甲、乙雙方經平等友好協商一致，簽定本合同，以資共同信守執行。

　　一、乙方購買甲方座落在的單位（以下簡稱該物業），房產證號為，建筑面積為平方米，國土證證號為，土地使用面積為平方米。（以房產證為準）

　　二、該物業交易價格（人民幣大寫）：元整。（小寫￥：）

　　三、付款時間與方式：

　　1、本合同簽定時乙方即日向甲方支付（人民幣大寫）：元整（小寫￥：）作為購物業定金。甲方在收取定金之時須將該物業的房地產證或合法有效證件寄放于經紀方作為轉讓過戶之用。

　　2、乙方即日須交付（人民幣大寫）：元整（小寫￥：）給經紀方作測繪費，多退少補。

　　3、甲、乙雙方由經紀方約定一同至市房地產交易所進行交易登記，并簽定由市房地產交易所出具的房屋買賣合同，市房地產交易所收件登記后，乙方即日向甲方支付第一筆房款共（人民幣大寫）：元整（小寫￥：），定金沖抵。

　　4、市國土房管局出具新的房地產權證（契證）之日，

　　A、乙方在收到房地產權證（契證）后即日向甲方付清所有未付房款共（人民幣大寫）：元整（小寫￥：）；

　　B、剩余未付房款由經紀方協助乙方辦理銀行貸款按揭，所產生的按揭手續費、評估費、律師費、保險等費用概由乙方支付。以上A、B兩種方式在乙方非一次性付款情況下只可選擇其一。在辦理銀行按揭過程中，甲、乙雙方須按照銀行要求提供相關證件，積），其中甲方承擔1.5%即（人民幣大寫）：元整（小寫￥：），乙方承擔1.5%即（人民幣大寫）：元整（小寫

　?。ぃ海?。以上傭金于簽署《中山市房地產買賣合同》之日由甲、乙雙方支付給經紀方。

　　3、甲、乙雙方簽署《中山市房地產買賣合同》經國土局收件后領取的國土局收文回執須寄放于經紀方托管。

　　六、權利保證約定：

　　1、甲方保證該物業沒有產權糾紛和債權糾紛或其他權利限制，若發生交易前存在任何糾紛或權利障礙的，均由甲方負責處理，并承擔相關法律責任，因此給乙方造成經濟損失的，由甲方負責賠償。

　　2、甲方自交易結束之后須將該物業的物業管理、水、電、有線電視等無條件過戶給乙方；若有租賃業務，如乙方愿意，則甲方須將租賃手續轉移給乙方。

　　七、違約責任：

　　1、乙方決定中途不買或逾期天未按上述條約向甲方付款時，作乙方違約處理，乙方所交款項，甲方不予退回。

　　2、甲方中途不賣，作甲方違約處理，甲方應在違約之日起七天內將所收取定金及房款退還給乙方，另賠償乙方與定金相等的違約金。

　　3、甲方未按上述條約逾期15天未將該物業交付乙方使用的，將作甲方違約，甲方應賠償乙方因此所造成的損失，并負上相應的法律責任。

　　4、于本合同之外，三方在談判中的聲稱、理解、承諾以及協議內容，如有與本合同不相符的，以本合同為準。

　　5、本合同一式三份，自三方代表人簽字、蓋章即時生效。甲、乙、經紀三方各持一份，均具同等法律效力。如甲、乙任一方違約，需解除合同的，經紀方不予退回服務之傭金。

　　八、甲、乙雙方約定的其他事項：

　　甲方（簽章）：經紀方：**物業管理乙方（簽章）：

　　代理人：服務有限公司代理人：經辦人：

　　年月日

篇3：商品房買賣合同范本

　　商品房買賣合同范本

　　商品房買賣合同說明

　　1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買受人應當仔細閱讀本合同內容，對合同條款及專業用詞理解不一致的，可向當地房地產開發主管部門咨詢。

　　2、本合同所稱商品房是指由房地產開發企業開發建設并出售的房屋。

　　3、為體現合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后都有空白行， 供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內容進行修改、 增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容。

　　4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫內容以手寫項為優先。

　　5、對合同文本【 】中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加 的內容，雙方應當協商確定?！?】中選擇內容，以劃√方式選定；對于實際 情況未發生或買賣雙方不作約定時，應在空格部位打×，以示刪除。

　　6、在簽訂合同前，出賣人應當向買受人出示應當由出賣人提供的有關證 書、證明文件。

　　7、本合同條款由中華人民共和國建設部和國家工商行政管理局負責解釋。

　　編號：GF-2000-0171

　　商品房買賣合同

　?。ê贤幪枺骸　　　。?/p>

　　合同雙方當事人：

　　出賣人：______________________________________

　　注冊地址：____________________________________

　　營業執照注冊號：______________________________

　　企業資質證書號：______________________________

　　法定代表人：_____________聯系電話：_______________

　　郵政編碼：_________________________________

　　委托代理人：_____________地址：__________________

　　郵政編碼：_______________聯系電話：______________

　　委托代理機構：_____________________________

　　注冊地址：_________________________________

　　營業執照注冊號：___________________________

　　法定代表人：__________聯系電話：____________

　　郵政編碼：____________________________

　　買受人：______________________________

　　【本人】【法定代表人】姓名：________國籍________

　　【身份證】【護照】【營業執照注冊號】【 】_________

　　地址：____________________________________________

　　郵政編碼：_____________聯系電話：_________________

　　【委托代理人】【 】姓名：__________國籍：_________

　　地址：_____________________________________

　　郵政編碼：___________電話：________________

　　根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理 法》及其他有關法律、法規之規定，買受人和出賣人在平等、自愿、協商一致的基礎上就買賣商品房達成如下協議：

　　第一條 項目建設依據。

　　出賣人以_________方式取得位于_________、編號為_________的地 塊的土地使用權。【土地使用權出讓合同號】【土地使用權劃撥批準文件號】 【劃撥土地使用權轉讓批準文件號】為__________________。

　　該地塊土地面積為_________，規劃用途為_______，土地使用年限 自_____年____月____日至_____年____月_____日。

　　出賣人經批準，在上述地塊上建設商品房，【現定名】【暫定名】_________。 建設工程規劃許可證號為_________，施工許可證號為_________。

　　第二條 商品房銷售依據。

　　買受人購買的商品房為【現房】【預售商品房】。預售商品房批準機關 為________，商品房預售許可證號為_________。

　　第三條 買受人所購商品房的基本情況。

　　買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一， 房號以附件一上表示為準）為本合同第一條規定的項目中的： 　　第________【幢】【座】________【單元】【層】________號房。

　　該商品房的用途為_________，屬________結構，層高為_______，建筑層數地上________層，地下________層。

　　該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】。

　　該商品房【合同約定】【產權登記】建筑面積共_________平方米，其中， 套內建筑面積_________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積__________平方米（有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明見附件二）。

　　第四條 計價方式與價款。

　　出賣人與買受人約定按下述第_________種方式計算該商品房價款：

　　1、按建筑面積計算，該商品房單價為（__________幣）每平方米______元， 總金額（_________幣）____千____百____拾____萬____千____百____拾____元整。

　　2、按套內建筑面積計算，該商品房單價為（__________幣）每平方米 ________元，總金額（_________幣）_____千____百____拾____萬____千____百____拾____元整。

　　3、按套（單元）計算，該商品房總價款為（_______幣）____千____百____拾____萬____千____百___拾_____元整。

　　4、 _________________________________。

　　第五條 面積確認及面積差異處理。

　　根據當事人選擇的計價方式，本條規定以【建筑面積】【套內建筑面積】 （本條款中均簡稱面積）為依據進行面積確認及面積差異處理。

　　當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。

　　合同約定面積與產權登記面積有差異的，以產權登記面積為準。

　　商品房交付后，產權登記面積與合同約定面積發生差異，雙方同意按第______種方式進行處理： 　　1、雙方自行約定：

　　（1）_______________________________；

　?。?）_______________________________；

　　（3）_______________________________；

　?。?）_______________________________。

　　2、雙方同意按以下原則處理：

　　（1）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款；

　　（2）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。

　　買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內將買受人已付款退 還給買受人，并按__________利率付給利息。

　　買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以 內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔， 產權歸買受人。產權登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3%以 內（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由 出賣人雙倍返還買受人。

　　面積誤差比=(產權登記面積－合同約定面積) /(合同約定面積) ×100%

　　因設計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽署補充協議。

　　第六條 付款方式及期限。

　　買受人按下列第__________種方式按期付款：

　　1、一次性付款

　　_______________________________________。

　　2、分期付款

　　_______________________________________。

　　3、其他方式

　　_______________________________________。

　　第七條 買受人逾期付款的違約責任。

　　買受人如未按本合同規定的時間付款，按下列第__________種方式處理：

　　1.按逾期時間，分別處理（不作累加）

　　（1）逾期在_____日之內，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之_____的違 約金，合同繼續履行；

　　（2）逾期超過_____日后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的_____%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續履行合同的， 經出賣人同意，合同繼續履行，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之_____（該 比率應不小于第（1）項中的比率）的違約金。

　　本條中的逾期應付款指依照本合同第六條規定的到期應付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。

　　2.___________________________________。

　　第八條 交付期限。

　　出賣人應當在_____年_____月_____日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將具備下列第_____種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：

　　1．該商品房經驗收合格。

　　2．該商品房經綜合驗收合格。

　　3．該商品房經分期綜合驗收合格。

　　4．該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。

　　5．__________________________________。

　　但如遇下列特殊原因，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據實予以延期：

　　1、遭遇不可抗力，且出賣人在發生之日起_____日內告知買受人的；

　　2、__________________________________；

　　3、__________________________________。

　　第九條 出賣人逾期交房的違約責任。

　　除本合同第八條規定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規定的期限將該 商品房交付買受人使用，按下列第______種方式處理：

　　1、按逾期時間，分別處理（不作累加）

　?。?）逾期不超過_____日，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之_____的違約金，合同繼續履行；

　?。?）逾期超過_____日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起____天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的_____%向買受人支付違約金。買受人要求繼續履行合同的， 合同繼續履行，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付

　　之 日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之______（該比率應不小于 第（1）項中的比率）的違約金。

　　2. ____________________________________。

　　第十條 規劃、設計變更的約定。

　　經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致下列影響到買受人所購商品房質量或使用功能的，出賣人應當在有關部門批準同意之日起10日內， 書面通知買受人：

　　（1）該商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向；

　?。?）___________________________________；

　　（3）___________________________________；

　　（4）___________________________________；

　?。?）___________________________________；

　?。?）___________________________________；

　?。?）___________________________________。

　　買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受變更。出賣人未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房。

　　買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起_____天內將買受人 已付款退還給買受人，并按 __________利率付給利息。買受人不退房的，應當與出賣人另行簽訂補充協議。

　　第十一條 交接。

　　商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。雙 方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規定的證明文件，并簽署房屋 交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使 用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交 接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。

　　由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：

　　_________________________________________。

　　第十二條 出賣人保證銷售的商品房沒有產權糾紛和債權債務糾紛。因出賣 人原因，造成該商品房不能辦理產權登記或發生債權債務糾紛的，由出賣人承擔 全部責任。 　　 __________________________________。

　　第十三條 出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任。

　　出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定（附件三）的標 準。達不到約定標準的，買受人有權要求出賣人按照下述第______種方式處理：

　　1.出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價。

　　2. _______________________________________。

　　3. _______________________________________。

　　第十四條 出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾。

　　出賣人承諾與該商品房正常使用直接關聯的下列基礎設施、公共配套建筑 按以下日期達到使用條件：

　　1．________________________________________；

　　2．________________________________________；

　　3．________________________________________；

　　4．________________________________________；

　　5．________________________________________。

　　如果在規定日期內未達到使用條件，雙方同意按以下方式處理：

　　1．________________________________________；

　　2．________________________________________；

　　3．________________________________________。

　　第十五條 關于產權登記的約定。

　　出賣人應當在商品房交付使用后______日內，將辦理權屬登記需由出賣人 提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限 內取得房地產權屬證書的，雙方同意按下列第______項處理：

　　1．買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起______日內將買受 人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的______%賠償買受人損失。

　　2．買受人不退房，出賣人按已付房價款的______%向買受人支付違約金。

　　3．__________________________________________。

　　第十六條 保修責任。

　　買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質量保證書》承諾的 內容承擔相應的保修責任。

　　買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應當以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內容。

　　在商品房保修范圍和保修期限內發生質量問題，出賣人應當履行保修義務。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任，但可協 助維修，維修費用由購買人承擔。

　　第十七條 雙方可以就下列事項約定：

　　1、該商品房所在樓宇的屋面使用權_______________；

　　2、該商品房所在樓宇的外墻面使用權_____________；

　　3、該商品房所在樓宇的命名權___________________；

　　4、該商品房所在小區的命名權___________________；

　　5、_________________________；

　　6、_________________________。

　　第十八條 買受人的房屋僅作______________使用，買受人使用期間 不得擅自改變該商品房的建筑主體結構、承重結構和用途。除本合同及其附件 另有規定者外，買受人在使用期間有權與其他權利人共同享用與該商品房有關 聯的公共部位和設施，并按占地和公共部位與公用房屋分攤面積承擔義務。

　　出賣人不得擅自改變與該商品房有關聯的公共部位和設施的使用性質。

　　第十九條 本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決；協商不成的，按下述第______種方式解決：

　　1.提交_______仲裁委員會仲裁。

　　2.依法向人民法院起訴。

　　第二十條 本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協議（附件四）。

　　第二十一條 合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內，空 格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

　　第二十二條 本合同連同附件共_____頁，一式_____份，具有同等法律效 力，合同持有情況如下：

　　出賣人_____份，買受人_____份，_____份，________份。

　　第二十三條 本合同自雙方簽訂之日起生效。

　　第二十四條 商品房預售的，自本合同生效之日起30天內，由出賣人向 __________________申請登記備案。

　　出賣人（簽章）：　　　買受人（簽章）：

　　【法定代表人】：　　　法定代表人】：

　　【委托代理人】：　　　【委托代理人】：

　　（簽章）　　　　　　?。ê炚拢?/p>

　　______年___月___日　　　______年___月____日

　　簽于　　　　　　　　　　簽于

　　附件一：房屋平面圖

　　附件二：公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明

　　附件三：裝飾、設備標準

　　1．外墻：

　　2．內墻：

　　3．頂棚：

　　4．地面：

　　5．門窗：

　　6．廚房：

　　7．衛生間：

　　8．陽臺：

　　9．電梯：

　　10．其他：

　　附件四：合同補充協議