物業管理與施工單位的溝通

　　1.溝通的主要內容

　　(1)前期介入期物業管理受發展商的委托，在物業建設階段即提前介入。在此期間，物業管理站在日后工作的角度，十分有必要關注施工質量，物業管理的這個角色類似于施工監理，但卻沒有監理的職責和權威，施工單位對物業管理的建議和意見可置之不理。因此，物業管理應清醒地認識到自己的“身份”，當發現問題時，一般應將問題上報給發展商處理，而不是直接與施工方交涉。

　　(2)接管驗收期施工單位將物業完全建成以后，綜合竣工驗收合格，即可交付發展商。發展商在將物業交付業主之前，須由物業管理企業代表業主進行接管驗收，期間發現的問題，物業管理一般不與施工方聯系，而是與發展商進行溝通，再由發展商通知施工單位處理。但施工過程與質量須由物業管理企業監管及驗收。

　　(3)入住后的保修期內

　　1)工程質量責任。保修問題涉及兩個層次：一是工程施工單位對發展商的保修，二是發展商對業主的保修，而保修工作又往往要由物業管理公司面對業主來實施。這種時間和空間上的工作主體移位就必須依靠明確的規定來劃分責任。顯而易見，工程質量應由發展商承擔責任;其一般過程是，物業管理公司接到業主的保修請求，立即通知發展商，發展商再通知施工單位進行保修。

　　2)工程質量保證金。有人提出，可將工程尾款或質量保證金轉到物業管理公司，由物業管理公司控制房屋入住后的維修工作，這樣可以達到對施工方的監管。

　　對物業管理行業來說，這種做法有利有弊，利在于避開中間環節直接由物業管理企業實施保修，能夠使業主節約保修的時間成本和過程成本;弊在于物業管理承擔了風險，因為很難準確厘定質量保證金的數額，如果該數額不足，則需由物業管理企業補足;此外，如物業管理行業不規范，在物業保修期內發生了物業管理企業的更換，則很難保證物業質量保證金的安全。如此等等的一系列問題，使由物業管理企業保管并使用物業質量保證金的做法，很難付諸實施。

　　3)發展商負責售后保修工作。物業管理公司往往對施工單位的情況不是很熟悉，調動力度也不夠，協調起來非常困難;而由發展商負責售后保修至少有兩個好處：一是對施工單位的協調力度強，有利于完善保修工程的質量;二是能夠收集到建筑質量方面的第一手資料，掌握質量問題是來源于設計還是施工或是選材，為下一個項目的開發建設提供借鑒。保修工作可以由發展商的工程管理人員負責組織各施工單位共同成立售后服務小組，制訂保修期內的售后服務制度，完成保修期內的各項保修服務工作。售后服務小組可24小時常駐現場，保證有投訴能夠立即處理。

　　2.房屋質量常見問題

　　1)房屋地基下陷，結構變形，實為危房。

　　2)房頂漏水、墻面滲水、墻體潮濕，且因電線安裝在墻體內，如果電線沒有安裝PVC導管將會引起墻體導電，非常危險。

　　3)房屋樓層層高太低，多因發展商把已報建批準的樓層壓低以多建一層樓或者降低工程造價;由于天花板過低，使人感到壓迫，同時，嚴重影響采光;此外，樓下業主也很容易聽到樓上業主造成的嘈雜聲。

　　4)墻上有裂縫，天花板上泥土跌落甚至洞穿。

　　5)水龍頭不通水，下水道堵塞，有的甚至不安裝下水道。

　　6)或墻體隔熱隔音不好，或梁柱在外、下水管道在室內，或采光差，通風不良等。

　　7)裝修材料質量差不耐用，地磚不平整，電線、插座均為次品或不合格品，門窗關不嚴等。

　　3.與施工單位溝通的技巧

　　1)禮貌地對待施工單位人員。

　　2)與對方建立良好的工作關系，有助于說服施工方對維修工作采取負責任的態度。

　　3)與施工方進行溝通，關鍵是有效避免對方的推諉。

　　4)在溝通過程中，用講事實、擺道理的方法，力爭取得主動地位。

　　5)把業主和公司的利益放在首位應是與施工單位溝通的一個基本原則。

　　6)如果和施工單位的溝通解決不了實際問題，則直接尋求發展商的幫助和支持。

　　4.業主遇到質量問題時的注意事項

　　面對質量問題，業主應冷靜判斷該問題是屬于爭議范圍，還是屬于嚴重的質量缺陷，而不要將簡單問題復雜化。其中，業主應重點關注以下兩點：

　　(1)查驗發展商有關證書或證明文件如果是現房，購房者必須查看發展商是否具備竣工驗收合格的文件或證書，否則，商品房不能出售。根據有關規定，在1998年9月1日以后購買商品房者，還可向發展商索要《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質量保證書》是商品房的保修單，發展商將據此為購房者提供售后服務，該保證書注明了發展商對房屋各部位、部件的保修內容、保修期限等;特殊約定由發展商與購房者協商后，也可列入保證書中。《住宅使用說明書》是對所購商品房的結構、性能與各個部位的類型、性能、標準作出說明，以明確發展商保修責任的范圍;同時也說明，由于購房者使用不當或擅自改變結構、設備位置或裝修不當等造成的質量問題，發展商不承擔保修責任。

　　(2)向專業人士請教與咨詢購買房屋對大多數業主來說，是人生中的一件大事，房屋的質量如何，又是能否達到居住、學習、休息等要求的關鍵。而對房屋質量的鑒別，對非專業士來說比較困難，因此，有必要向專業人士進行請教、咨詢，獲得他們的幫助，也不妨請他們和業主一起到現場，參照與發展商商定的質量標準，查看房型、使用功能、用料、施工、建筑結構、室內布局以及室內裝修等方面是否存在明顯的質量問題和質量情況，這樣業主對所購買的房屋就心中有數了。

篇2：工程完工移交物業管理方注意事項

　　工程完工移交物業管理方注意事項

　　1 所有移交手續必須由工程部與物業管理部門所明確指定的人員辦理，并要求在移交清單上簽字確認并蓋上公章。移交清單需交總裁簽字確認。

　　2 實物移交

　　2.1 系統及設備移交，由工程部會同承包商技術人員與物業管理部門一同進行系統及設備運行測試及操作培訓，運行正常則辦理移交手續，使用部門需簽字并蓋公章確認接收系統及設備并管理。（制作統一移交表格附件10、附件11，系統設備及操作手冊等應同時移交。）

　　2.2 區域移交，按照設計圖紙內容，由工程部會同承包商與物業管理部門人員一同對建筑物分區域進行驗收移交（包括交鑰匙）。移交前制作移交清單，由物業管理部門簽字并蓋公章接收管理。（制作統一移交清單詳附件12、13）

　　2.3 備用材料/零配件移交：由工程部按合同規定的備用材料／零配件數量（可向成本控制部索取有關合同的清單資料）組織并會同使用/管理部門點數后交物業管理部門簽字并蓋公章接收并管理（制作統一移交清單），接收資料清單抄送成本控制部及項目財務部。

　　2.4 由接受方簽字并蓋公章的移交清單需交總裁，由總裁在移交工作完成后作為附件發出完成移交通知函，以明確管理責任。

　　3 工程資料移交（制作統一移交清單詳附件14）

　　3.1 工程資料的移交由項目行政部統一安排。包括以下內容：

　　3.2 設備及系統操作手冊、技術參數資料、圖紙等

　　3.3 工程竣工圖紙

　　3.4 室內設計資料

　　3.5 承包商/供應商各承包合同及范圍及保修責任期資料。

　　3.6 其它工程資料

篇3：購物中心物業管理

　　購物中心的物業管理

　　購物中心的管理水平關系到經營成敗，我們必須按照可持續發展的戰略，穩步提高管理水平。經營期間的物業管理主要包括四個方面：承租商的優化管理、整體形象策劃推廣與促銷推廣活動、服務管理、日常的物業管理。

　　(1)租賃政策 購物中心的目標市場定位為商圈內所有居民及部分旅游者。核心承租戶一般占購物中心營業面積的40-50％。在租賃合約方面采用國際購物中心協會格式進行管理。購物中心制定相應的承租戶政策，提高承租戶質量，招商對象的最高目標都是各種類型的名牌商店、餐廳和服務機構，最低目標是部分名牌店鋪和部分非名牌店鋪。

　　招商工作遵循以下程序：調查-談判-審核-準入-追蹤，要求其提供營業執照、生產許可證、注冊商標登記證、產品合格委托書（適用批發代理商）、稅務登記證、法人授權委托書，以及其它特殊證明（如化妝拼、食品的衛生許可）。

　　(2)營銷管理 重點是吸引更多的購物者光顧，通過選擇適當的營銷方法吸引購物者光顧。

　　(3)服務管理 購物中心設立管理專家組成的管理機構，對購物中心的一切行政事務進行統一管理，承租戶承擔合理的管理費用。維護承租戶利益，加強與承租戶的合作。

　　(4)物業管理 經營期間的物業管理工作，主要包括五個方面：承租商的優化管理、促銷推廣活動、服務管理、日常物業管理：清潔、保安、設備維護以及商業知識服務。