探討小區(qū)智能化物業(yè)管理

2024-06-17 1415

　　探討小區(qū)智能化物業(yè)管理

　　序言在社會信息化進程日益發(fā)展的今天，人們對自己住宅的關(guān)注已不再僅僅局限于居室面積、周邊自然環(huán)境、交通等方面，而是把更多的興趣和注意力放在與外界溝通、信息服務(wù)、安全防范、物業(yè)管理等方面，正是適應(yīng)這種社會需求，智能小區(qū)應(yīng)運而生。

　　本文通過對小區(qū)物業(yè)自動化管理系統(tǒng)的方案介紹，探討一下目前國內(nèi)智能小區(qū)一種可實現(xiàn)方案。

　　一、物業(yè)管理計算機化

　　隨著房產(chǎn)體制改革的不斷深化，有關(guān)物業(yè)的數(shù)據(jù)越來越龐雜，人們對物業(yè)信息的處理要求日益提高，因此采用計算機作為物業(yè)管理的工具是歷史發(fā)展的必然，發(fā)展電子計算機在此領(lǐng)域的應(yīng)用，這是物業(yè)管理手段現(xiàn)代化的發(fā)展方向。

　　只有利用計算機進行物業(yè)管理，特別是進行聯(lián)網(wǎng)管理，才可能實現(xiàn)物業(yè)信息的標準化和規(guī)范化，為物業(yè)管理工作提供準確及時的信息，有助于物業(yè)管理部門進行管理并做出相關(guān)決策:同時也使物業(yè)管理公司及時準確地了解運營狀況，做出經(jīng)營決策，這樣才能使物業(yè)管理走向現(xiàn)代化。結(jié)合小區(qū)介紹物業(yè)管理計算機化的主要功能。

　　1.1房產(chǎn)管理子系統(tǒng)

　　1.1.1房產(chǎn)檔案主要功能是儲存、輸出所有需要長期管理的公寓房屋的各種詳細信息。

　　1.1.2業(yè)主檔案主要功能是儲存、輸出每套公寓的住戶(包括租用戶)的詳細信息，進行住戶的入住和遷出操作，戶主的照片。 1.1.3產(chǎn)權(quán)檔案主要功能是儲存、輸出每套公寓的產(chǎn)權(quán)信息，進行產(chǎn)權(quán)分配的操作。

　　1.2財務(wù)管理子系統(tǒng)

　　實現(xiàn)小區(qū)帳務(wù)的電子化，并與指定銀行協(xié)作，實現(xiàn)業(yè)主費用的直接劃轉(zhuǎn)。

　　1.3收費管理子系統(tǒng)（物業(yè)管理/租金/服務(wù)等收費）

　　物業(yè)管理的很大一部分是物業(yè)收費。在物業(yè)管理計算機化的基礎(chǔ)上，應(yīng)該是物業(yè)收費的規(guī)范化。業(yè)主可以通過IC卡交納各種物業(yè)費用，包括租金、月收費、年收費、合同收費、三表收費等，此外還包括日常各種服務(wù)收費，如有線電視、VOD、IrItemet網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、停車、洗衣、清潔等。

　　1.3.1收費標準(各種費用、租金、物業(yè)管理費等)主要功能是對收取的各類費用確定價格因素以及進行計算工作。

　　1.3.2收費計算主要功能是確定最后應(yīng)向用戶收取的費用和設(shè)定費用追補項目，為費用收取做準備。

　　1.3.3費用結(jié)算主要功能是進行實際的費用收取工作，輸出每一套戶的各類費用收欠情況。

　　1.4圖形圖像管理子系統(tǒng)

　　主要功能是儲存物業(yè)小區(qū)的建筑規(guī)劃圖、建筑效果圖、建筑平面圖、樓排的建筑平面圖、建筑效果圖、建筑示意圖，套戶的單元平面圖、基礎(chǔ)平面圖、單元效果圖、房間效果圖。

　　1.5辦公自動化子系統(tǒng)

　　在小區(qū)網(wǎng)絡(luò)的基礎(chǔ)上提供一個足夠開放的平臺，實現(xiàn)充分的數(shù)據(jù)共享，內(nèi)部通訊和無紙辦公。辦公自動化主要包括:文檔管理、收發(fā)文管理、各類報表的收集整理、接待管理(來賓來客、投訴、管理。、報修等)、事務(wù)處理等。

　　1.5.1文檔管理將物業(yè)公司發(fā)布的文件分類整理，以電子文檔形式保存以方便公司人員檢索、查詢。

　　1.5.2收文管理文件的收發(fā)、登記、管理。

　　1.5.3報表管理收集整理各類報表提供給公司領(lǐng)導(dǎo)和上級有關(guān)部門。

　　l.5.4接待管理對公司的來賓來客進行登記，為編寫公司大事記提供資料。記錄各類投訴等轉(zhuǎn)給事務(wù)處理過程。

　　1.5.5事務(wù)處理對公司內(nèi)部事務(wù)、各類投訴、報修等事務(wù)的處理進行監(jiān)控登記，為管理者提供事務(wù)處理全過程監(jiān)控和事后查詢。為查詢系統(tǒng)提供信息。

　　1.6查詢子系統(tǒng)

　　查詢系統(tǒng)采用分級密碼查詢的方式，不同的密碼可以查詢的范圍不同，查詢的輸出采用網(wǎng)絡(luò)、觸摸屏等多種方式。為領(lǐng)導(dǎo)了解小區(qū)管理狀況和決策提供依據(jù)。為一般工作人員提供工作任務(wù)查詢和相關(guān)文檔查詢。為業(yè)主和賓客提供小區(qū)綜合服務(wù)信息查詢。

　　1.7Internet和 Internet服務(wù)子系統(tǒng)

　　小區(qū)租用專線，自身成為一個ISP服務(wù)站。小區(qū)對外成為一個Internet網(wǎng)站，可發(fā)布小區(qū)的概況、物業(yè)管理公司、小區(qū)地形、樓盤情況等相關(guān)信息，提供電子信箱服務(wù):對內(nèi)形成Intran剖，實現(xiàn)業(yè)主的費用查詢、報修、投訴、各種綜合服務(wù)信息(天氣預(yù)報、電視節(jié)目、新聞、啟示、廣告)的發(fā)布，網(wǎng)上購物等。

　　1.8維修養(yǎng)護管理子系統(tǒng)

　　1.8.1房產(chǎn)維修主要功能是儲存、輸出物業(yè)維修養(yǎng)護的詳細情況。

　　1.8.2設(shè)施設(shè)備維修主要功能是儲存、輸出對物業(yè)中的各種公共設(shè)施、各種樓宇設(shè)備進行維修養(yǎng)護的詳細情況。

　　1.8.3統(tǒng)計及帳務(wù)主要功能是儲存、輸出所有維修養(yǎng)護工作的綜合情況以及按照產(chǎn)權(quán)人來統(tǒng)計其應(yīng)交的各種費用。

　　1.9公用模塊及系統(tǒng)維護

　　在以上子系統(tǒng)中，都包括有如下三個公用模塊:查詢統(tǒng)計、系統(tǒng)維護和幫助。三個公用模塊為用戶更好的使用本系統(tǒng)提供了方便和安全的保證。

　　1.10 IC卡管理子

　　IC卡作為一種信息的存儲和傳遞媒體，在現(xiàn)代社會中得到越來越廣泛的應(yīng)用。小區(qū)卡系統(tǒng)的最終目的是實現(xiàn)真正的小區(qū)一卡通，用IC卡取代小區(qū)管理和生活中所使用的個人證件和現(xiàn)金支付手段。用IC卡一卡通，是小區(qū)信息化標志之一，能夠提高業(yè)主的生活水平，也使物業(yè)管理自動化更加成熟。

　　IC卡一卡通有以下特點: 在小區(qū)范圍內(nèi)用IC卡取代了現(xiàn)金交易，方便了業(yè)主。業(yè)主通過一張卡就可以完成各種支付、身份認證等多種功能。物業(yè)管理以IC卡為媒介，杜絕了現(xiàn)金流通，財務(wù)管理可以自動建立各種帳目，自動生成統(tǒng)計用的各種報表，自動建立卡片庫，具有多種靈活方便的查詢檢索功能。提高了財務(wù)處理的效率，堵塞了財務(wù)管理的漏洞。

　　卡片管理中心可以對所有的卡片獨立控制，使其在安防系統(tǒng)中有效或無效，有利于安全防范。管理中心能對所有卡片進行加密、注銷和掛失等功能。通過設(shè)置不同類型的卡片(如工作人員卡和業(yè)主卡〉能夠區(qū)別對待小區(qū)用戶和服務(wù)人員。

　　IC卡固有的安全性和先進性保證了網(wǎng)上交易、網(wǎng)上支付的可行性和安全性，IC卡的不可偽造性也保證了安防系統(tǒng)的可靠性。

　　IC卡系統(tǒng)功能可分為兩部分:金融應(yīng)用和非金融應(yīng)用。金融應(yīng)用中，IC卡作為存折或錢包使用，可以儲蓄、取款、支付。非金融應(yīng)用主要是指IC卡的身份認證功能，包括: 迸出樓門，IC卡可以作為鑰匙，這種鑰匙不會被偽造。迸出停車，場，作為合法身份的憑證。迸出小區(qū)大門，作為一種身份證明。作為娛樂場所的會員卡等。

　　以上主要是針對業(yè)主持卡人的分析。物業(yè)管理中心作為管理單位，其工作人員也可以是持卡人，其卡片功能包括了金融應(yīng)用中的支付功能，還可以作為工作證、餐廳就餐卡、考勤卡等。在小區(qū)一卡通應(yīng)用系統(tǒng)中，所有在小區(qū)之內(nèi)活動的人員都可以是持卡人，卡片包括業(yè)主卡、工作人員卡和各種管理卡:此外還可以設(shè)置臨時卡，作為流動人員的臨時身份證，設(shè)置會客卡，作為來賓或來訪客人的臨時身份證等。

　　小區(qū)卡片管理中心負責(zé)卡片的發(fā)行、掛失和注銷等卡片的管理工作，IC卡系統(tǒng)的財務(wù)管理，與各消費場所進行金融結(jié)算。　　考慮到小區(qū)的多種應(yīng)用，包含了電子支付、身份認證等各項功能，小區(qū)擬采用接觸式和非接觸式二合一的IC卡(CPU卡)，以方便用戶使用。

　　二、公用設(shè)備管理

　　現(xiàn)代化物業(yè)管理要求對公用設(shè)備進行智能化集中管理，主要包括建筑的采暖熱交換系統(tǒng)、生活熱交換系統(tǒng)、水箱液位、照明回路、變配電系統(tǒng)等進行信號采集和控制，實現(xiàn)設(shè)備管理系統(tǒng)自動化，起到集中管理、分散控制、節(jié)能降耗的作用。

　　根據(jù)上述要求我們通過對小區(qū)的各類公用設(shè)備的智能化管理做到運行安全、可靠、精確高效、節(jié)省能源、節(jié)省人力。設(shè)備管理內(nèi)容主要包括:

　　2.1電源開關(guān)狀態(tài)及故障報警高、低壓配電柜之狀態(tài)監(jiān)測及開/關(guān)控制。高壓配電之電流、電壓及有功功率監(jiān)測。變壓器出線電流、電壓、功率因數(shù)及有功功率監(jiān)測。各種負載的電流監(jiān)測。自動開關(guān)、母聯(lián)開關(guān)的投切與故障報警。多臺開關(guān)的邏輯控制。各層配電的狀態(tài)與故障監(jiān)測。

　　2.2給排水系統(tǒng)智能化管理

　　給水、排水系統(tǒng)無論缺水或溢出都是很大的故障。監(jiān)測系統(tǒng)可對給排水系統(tǒng)進行全面監(jiān)控。電腦屏幕以動畫圖形顯示給排水系統(tǒng)的運行狀況，一有異常情況，自動調(diào)出報警畫面顯示故障位置及原因并提供聲響報警的報拳打印。

　　給排水系統(tǒng)的智能管理有以下功能可供選擇: 各水箱、水池、低位預(yù)警。各水泵之運行狀態(tài)與故障集中監(jiān)控。生活水泵、潛水泵、廢水泵故障報警、程序啟動/停止。廢水池水位控制水位最高限(HH)報警及夜間抽廢水控制。各水泵定期自動開列保養(yǎng)工作單。各泵輪流交互使用。設(shè)備管理中心電腦屏幕動畫顯示水系統(tǒng)的運轉(zhuǎn)現(xiàn)狀、如有異狀，自動調(diào)出報警畫面顯示并提供聲響報警及報警打印。

　　2.3溫度、壓力、流量檢測: 檢測供回水溫度、壓力、流量。自動檢測總管壓力。自動檢測補水泵運行狀態(tài)。根據(jù)協(xié)調(diào)級所確定的換熱站控制方案確定所需開啟換熱器臺數(shù)。開關(guān)機過程控制，自動控制相關(guān)泵的啟停:根據(jù)用戶側(cè)供水溫度，自動控制相關(guān)閥門的開度按優(yōu)化控制算法自動調(diào)節(jié)相關(guān)用戶側(cè)循環(huán)泵的開啟臺數(shù):根據(jù)回水壓力，確定補水泵的啟停。熱水循環(huán)泵的啟停控制。供熱溫度的自動調(diào)節(jié)。顯示各測量參數(shù)，修改各設(shè)定值。

　　2.4風(fēng)機的啟停狀態(tài)

　　送排風(fēng)應(yīng)依清晨、上班、午休、下班、夜間及樓層特性，自動調(diào)整風(fēng)機啟停及節(jié)電周期運轉(zhuǎn)。送排風(fēng)系統(tǒng)的智能化運轉(zhuǎn)以下功能可供選擇: 按不同時段及樓層屬性自動時序控制新風(fēng)機啟停。送排風(fēng)機狀態(tài)監(jiān)控、故障報警。火警發(fā)生時自動開閉送排風(fēng)機、正壓送風(fēng)機。正壓送風(fēng)機狀態(tài)監(jiān)控，故障報警。

　　2.5照明智能化

　　電梯口夜間警戒時段由紅外人體偵測聯(lián)動照明。自動啟動CCTV系統(tǒng)錄像。庭院照明。節(jié)日彩燈、泛光燈、廣告霓虹燈、噴泉彩燈、航空障礙照明燈等的定時開關(guān)控制及各種圖形及效果控制。立面、廣告燈及路燈時序控制。

　　2.6電梯運行狀態(tài)及故障報警

　　電梯故障及具體故障類型。各部電梯運動方向。各部電梯供電電源狀態(tài)

　　2.7小區(qū)安防系統(tǒng)

　　2.7.1閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)

　　閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)用于整個小區(qū)范圍內(nèi)的監(jiān)視。可將各監(jiān)視點設(shè)于小區(qū)的各主要出入通道、軍庫、電梯等地，對小區(qū)的人流進行動態(tài)控制。

　　各監(jiān)控點的圖像信號，可通過外置的編碼盒編成數(shù)字保證小區(qū)通信網(wǎng)傳輸。

　　2.7.2門禁系統(tǒng)

　　門禁系統(tǒng)與小區(qū)物業(yè)管理中的一卡通相結(jié)合，主要用于業(yè)主出入小區(qū)大門和自己所住的單元樓門。

　　2.7.3巡更系統(tǒng)

　　巡更系統(tǒng)的作用是保證小區(qū)保安值班人員能夠按照預(yù)先隨機設(shè)定的路線順序地對小區(qū)內(nèi)各巡更點進行巡視，同時保護巡更人員的安全。

　　保安值班人員開始巡更時，必須確認好設(shè)定的巡視路線，在規(guī)定時間區(qū)段內(nèi)順序達到每一巡更點，以巡更鑰匙去觸碰巡更點。如果途中發(fā)生意外情況時，及時與保安中控值班室聯(lián)系。中控室的電腦系統(tǒng)通過打印機將各巡更站的巡更情況打印出來，詳細列出巡更日期和經(jīng)過每一巡更點的地點、時間以及缺巡資料，以便核對保安值班人員是否按照規(guī)定，對每一個要求的巡更點進行巡視，以確保小區(qū)和業(yè)主的安全。

　　巡更資料可貯存在電腦內(nèi)，供隨時查詢，并作考勤記錄。

　　三、家庭智能管理

　　家庭智能管理是指將業(yè)主家中的溫/濕度、電器、照明、安全防范，對外通訊等進行集中的智能化操控，使整個住宅運作在最佳狀態(tài)。它是小區(qū)物業(yè)管理不可缺少的部分，也是未來住宅智能化的發(fā)展趨勢。

　　我們采用在每戶設(shè)置"集中控制盒"的方式，來實現(xiàn)業(yè)主家庭的智能化管理。

　　3.1信息采集

　　收集業(yè)主家居運行的各種參數(shù)，包括三表數(shù)據(jù)、居室溫濕度等。這些數(shù)據(jù)既可以在其自帶的顯示屏上顯示，又可以上傳至物業(yè)管理中心進行統(tǒng)計和計費。

　　3.2可視對講

　　自帶可視對講功能，業(yè)主可通過它與訪客對講，觀察訪客，開啟單元門。

　　可視對講的門口機配備IC卡接口，本樓住戶進入時使用小區(qū)發(fā)放的IC卡。

　　3.3家用電器的啟停管理

　　對業(yè)主家中的空調(diào)等主要電器設(shè)備進行控制。

　　家用電器的控制方式如下:業(yè)主在外時可通過雙音頻電話機或手機撥打?qū)Ｓ秒娫捥柎a，若家中無人應(yīng)答時，集中控制機自動接聽電話，并給業(yè)主提供語音信息，業(yè)主在語音提示下進行相應(yīng)的操作，遙控啟動家中空調(diào)等電器，使其在業(yè)主到家之前提前開始工作，以提供一舒適的環(huán)境。

　　3.4信息服務(wù)

　　業(yè)主通過集中控制盒可以了解自己家庭運作的各種參數(shù)，如房間溫、濕度，三表讀數(shù)，被控家電狀態(tài)等，同時可通過網(wǎng)絡(luò)進行各種交費用的簡單查詢。并可通過集中控制盒上自帶的lC卡接口進行費用的結(jié)算。

　　物業(yè)管理部門可通過小區(qū)網(wǎng)絡(luò)及控制盒向業(yè)主發(fā)出交費通知及其他有關(guān)物業(yè)管理方面的通知等。

　　3.5申請社區(qū)服務(wù)

　　業(yè)主需要維修、搬運、送貨等社區(qū)服務(wù)時，通過集中控制盒提供的直通語音功能可直接同小區(qū)的社區(qū)服務(wù)中心聯(lián)系。具體操作是，業(yè)主只要拿起集中控制機上的昕筒并按下社區(qū)服務(wù)按鍵，業(yè)主就與社區(qū)服務(wù)人員建立了直接的語音聯(lián)系，業(yè)主說出自己的要求。而社區(qū)服務(wù)中心的工作站會自動顯示出要求服務(wù)業(yè)主的樓號和房號并記錄。

　　3.6防入侵報警

　　連接門磁開關(guān)、雙鑒探頭等防入侵探測器，當(dāng)有入侵發(fā)生時及時發(fā)出報警信息至物業(yè)管理部門和小區(qū)保安部門。

　　集中控制盒具有緊急呼救功能，有緊急情況發(fā)生時，業(yè)主按動緊急呼救按鍵通知物業(yè)和保安部門采取緊急措施。

　　3.7友好的人機界面

　　集中控制盒的可視對講顯示屏除顯示訪可圖象外還可用子交字顯示，以漢字方式與用戶進行交流并配以簡單的語音提示。

　　3.8分級密碼操作

　　集中控制盒的操作分三級密碼進行控制，不同級別的操作權(quán)限各不相同。

　　3.9集中控制盒的通訊

　　集中控制盒的通訊采用直接連接樓中的綜合布線然后進入小區(qū)通訊主干的方其通訊協(xié)議采用標準的 TCPllP協(xié)議，這種方式保證了集中控制盒通訊的開放，高速和信息量，也保證了集中控制盒的功能實現(xiàn)。

　　四、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)

　　小區(qū)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)工程的建設(shè)總目標和規(guī)劃如下: 建成小區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，為小區(qū)提供公用設(shè)備管理、物業(yè)管理、房屋智能管理及安防系統(tǒng)的信息基礎(chǔ)設(shè)施和運行環(huán)境。在物業(yè)管理處建成網(wǎng)絡(luò)中心，實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)運行中心(N0C)和網(wǎng)絡(luò)信息中心(N1C)。建立社區(qū)運行中心、物業(yè)管理系統(tǒng)，實行有效的社區(qū)管理、物業(yè)管理、安全管理、計費管理等。建立以信息交換、信息發(fā)布和查詢應(yīng)用為主的計算機網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用基礎(chǔ)環(huán)境，為滿足住戶間信息交流、物業(yè)公司的管理等提供先進的支持手段。通過網(wǎng)絡(luò)中心連接lnternet網(wǎng)，滿足小區(qū)住戶獲取豐富信息的追求。提供PPP接入服務(wù)，為遠在異地的住戶同小區(qū)的溝通或上網(wǎng)服務(wù)提供方便。網(wǎng)絡(luò)主干選用較為先進的千兆以太網(wǎng)/ATM網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，滿足目前/未來應(yīng)用對帶寬的求。

　　4.提供到住戶的10/100M獨享帶寬。

　　小區(qū)社區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)工程網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的總體結(jié)構(gòu)包括如下的部分：

　　4.1主干網(wǎng)

　　社區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)工程主干網(wǎng)是數(shù)據(jù)信息流動的動脈，同時擔(dān)負著信息流動的總調(diào)度任務(wù)。主干網(wǎng)從功能上來看包括四個方面: 為子網(wǎng)間互聯(lián)提供高速路由，實現(xiàn)核心高速路由交換。連接全網(wǎng)共享的高性能服務(wù)器，如VOD、lntranet服務(wù)器。實現(xiàn)全網(wǎng)的系統(tǒng)管理和安全管理。實現(xiàn)國際互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)的連接，撥號接入。

　　4.2遠程訪問

　　遠程訪問提供電話撥號訪問功能，使得異地住戶也可以訪問社區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。遠程工作站通過撥號接入，采用點對點的協(xié)議。

　　4.3INTERNET接入

　　社區(qū)網(wǎng)絡(luò)實現(xiàn)與其它網(wǎng)絡(luò)的互聯(lián)，使信息交換的范圍擴展到整個Internet上。

　　4.4子網(wǎng)

　　小區(qū)的網(wǎng)絡(luò)不僅為用戶提供服務(wù)，同時還連接著公用設(shè)備管理、房屋智能管理和安防系統(tǒng)，所以從邏輯上即可劃分為這四個子網(wǎng)。

　　4.5工作組

　　在各子網(wǎng)下連接的個體或個體群組成了工作組。

篇2：物業(yè)管理知識培訓(xùn)：智能化管理知識

　　物業(yè)管理知識培訓(xùn)：智能化管理知識

　　001智能化:就是通過各種技術(shù)手段，對樓宇進行監(jiān)控以及提供網(wǎng)絡(luò)、通訊服務(wù)，最終目的是為樓宇提供高效、便捷的管理手段和服務(wù)。

　　002智能化包含的內(nèi)容:樓宇自動化(BA)、保安監(jiān)控自動化(SA)、辦公自動化(OA).通訊自動化(CA)、消防自動化(FA)。抄表記費自動化。

　　003樓宇自動化的概念:就是通過對樓內(nèi)主要設(shè)備的監(jiān)控，實現(xiàn)對設(shè)備的自動化管理，達到及時高效管理樓宇的目的，同時可以通過對耗能設(shè)備的管理，達到節(jié)能目的。

　　004樓宇自動化主要包括:空調(diào)系統(tǒng)監(jiān)控，供配電系統(tǒng)的監(jiān)控，共用照明系統(tǒng)監(jiān)控，消防系統(tǒng)監(jiān)控，給排水系統(tǒng)監(jiān)控，電梯系統(tǒng)監(jiān)控。

　　005樓宇自動化系統(tǒng)的工作程序:正常情況下根據(jù)實際設(shè)定的程序進行工作，當(dāng)發(fā)生異常情況時，發(fā)出報警信號，提醒值班人員進行相應(yīng)處理。

　　006監(jiān)控計算機故障特點是:所有指令失效或者干脆計算機工作不正常。

　　007指令失效的可能原因是:最可能的原因是軟件故障。

　　008發(fā)生監(jiān)控計算機故障應(yīng)立即通知工程單位進行處理。

　　009發(fā)生總線故障的現(xiàn)象是:部分設(shè)備狀態(tài)顯示不正常或部分設(shè)備指令無效。

　　010發(fā)生總線故障的特點是:總線上故障點后所有設(shè)備狀態(tài)顯示不正常，故障點后指令無效。

　　011發(fā)生總線故障應(yīng)馬上查看系統(tǒng)圖，找到故障點，進行相應(yīng)線路維護，或者通知承包商進行處理。

　　012何謂DDC?直接總線控制器。(Direct Data Controller)

　　013 DDC故障特點是:該DDC控制的設(shè)備狀態(tài)顯示不正常或相應(yīng)設(shè)備指令不正常。

　　014 DDC故障的處理:發(fā)生DDC故障，應(yīng)首先確認供電是否正常，如果供電正常，則應(yīng)更換DDC或通知廠家進行處理。

　　015傳感器故障的特點是:相應(yīng)點數(shù)據(jù)不正常或長時間沒有變化。

　　016傳感器故障的處理:應(yīng)立刻通知廠家進行處理。

　　017執(zhí)行器故障的特點是:相應(yīng)設(shè)備不能進行指令動作。

　　018執(zhí)行器故障的處理:應(yīng)該請施工單位確認故障，再通知執(zhí)行器廠家進行處理。

　　019空調(diào)系統(tǒng)主要監(jiān)控:冷凍機組、冷卻機組、冷卻塔、空調(diào)機、新風(fēng)機、排風(fēng)機、風(fēng)機盤管。

　　020供配電系統(tǒng)監(jiān)控的內(nèi)容:主要包括高低壓配電柜的監(jiān)測和發(fā)電機的監(jiān)測，一般只監(jiān)不控。

　　021供配電系統(tǒng)的監(jiān)控意義:通過監(jiān)測高低壓配電柜狀態(tài)，及時提醒維護人員對設(shè)備進行維護。

　　022消防系統(tǒng)監(jiān)控的內(nèi)容:一般包括消防泵狀態(tài)監(jiān)測和消防水管壓力檢測，一般只監(jiān)不控。

　　023電梯系統(tǒng)監(jiān)控的內(nèi)容:電梯系統(tǒng)監(jiān)控一般包括垂直梯狀態(tài)監(jiān)測和手扶梯監(jiān)控。

　　024給排水系統(tǒng)監(jiān)控的內(nèi)容:給排水系統(tǒng)監(jiān)控一般包括生活水泵監(jiān)控、生活水池和生活水箱液位、污水池液位、污水泵監(jiān)控。

　　025保安監(jiān)控自動化包括的內(nèi)容:保安監(jiān)控系統(tǒng)主要包括閉路攝像系統(tǒng)和門禁巡更系統(tǒng)。

　　026閉路攝像系統(tǒng)的作用:通過對主要通道、公共區(qū)域、電梯轎箱等設(shè)置攝像機，使得監(jiān)控中心人員可以隨意監(jiān)視公共區(qū)域的情況，同時可以進行常規(guī)錄像和報警錄像。

　　027門禁巡更系統(tǒng)包括的內(nèi)容:門禁系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、門磁、紅外雙鑒、紅外對射等。

　　028雙鑒探頭的意義:主要作為門磁系統(tǒng)的補充系統(tǒng)，對大面積的開放區(qū)域進行禁入控制和報警錄像。

　　029紅外對射系統(tǒng)的意義:主要設(shè)置在外墻上，起到防止攀爬的作用。

　　030辦公自動化主要包括的內(nèi)容:辦公自動化主要通過設(shè)置郵件系統(tǒng)和定義公文自動流轉(zhuǎn)程序?qū)崿F(xiàn)無紙化辦公。

　　031辦公自動化怎樣實現(xiàn):實現(xiàn)辦公自動化首先要建立網(wǎng)絡(luò)平臺和服務(wù)器平臺，在平臺上建立一個辦公自動化應(yīng)用系統(tǒng)，通過設(shè)置內(nèi)部WWW服務(wù)器和郵件服務(wù)器，定義公文流轉(zhuǎn)模塊，實現(xiàn)無紙化辦公。

　　032 WWW服務(wù)器作用是:為用戶上互聯(lián)網(wǎng)提供服務(wù)，同時為大廈內(nèi)用戶提供WWW網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。

　　033綜合應(yīng)用平臺服務(wù)器能提供的服務(wù):綜合應(yīng)用平臺服務(wù)器能提供辦公自動化服務(wù)，虛擬主機服務(wù)，虛擬專網(wǎng)服務(wù)，網(wǎng)絡(luò)安全服務(wù)，記費服務(wù)等。

　　034綜合應(yīng)用平臺服務(wù)器采用的操作系統(tǒng):UNI*操作系統(tǒng)。

　　035綜合應(yīng)用平臺服務(wù)器采用的數(shù)據(jù)庫:ORACLE數(shù)據(jù)庫。

　　036虛擬主機服務(wù):就是用戶通過租用綜合應(yīng)用平臺服務(wù)器的部分資源，建立自己的虛擬主機，提供虛擬網(wǎng)站等服務(wù)。

　　037虛擬主機服務(wù)的好處是:不需要自己專門的設(shè)備和管理人員。

　　038虛擬專網(wǎng)服務(wù):就是用戶利用大廈網(wǎng)絡(luò)資源，通過在網(wǎng)管機上設(shè)置，建立虛擬專網(wǎng)。

　　039虛擬專網(wǎng)服務(wù)的好處是:不需要自己專門的設(shè)備和管理人員。

　　040網(wǎng)絡(luò)安全服務(wù):就是通過制定統(tǒng)一的網(wǎng)絡(luò)安全策略，保證局域網(wǎng)內(nèi)的專門服務(wù)器和虛擬服務(wù)器的安全。

　　041通訊自動化包括的內(nèi)容:電話、上網(wǎng)、數(shù)據(jù)專線、有線電視、衛(wèi)星電視等內(nèi)容。

　　042抄表記費自動化包括的內(nèi)容:自動抄錄水表、電表、煤氣表、空調(diào)等。

　　043自動抄表記費的前提是:必須選用數(shù)字表。

　　044自動抄表記費的原理是:通過脈沖計數(shù)器記取脈沖，再將脈沖數(shù)轉(zhuǎn)換成記費數(shù)。

　　045消防自動化的概念:消防自動化就是通過各種消防探頭和控制設(shè)備，實現(xiàn)大樓的消防自動報警，以及自動采取各種緊急措施。

　　046網(wǎng)絡(luò)機房的設(shè)備包括:網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器、網(wǎng)管機。

　　047 MDF機房的設(shè)備包括:網(wǎng)絡(luò)交換機、UPS、總配線架。

　　048智能化物業(yè)的主要支撐技術(shù)是:計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)。

篇3：智能化物業(yè)管理的兩大法寶是手段和人才

　　智能化物業(yè)管理的兩大法寶是手段和人才

　　智能建筑融合了現(xiàn)代計算機技術(shù)、通信技術(shù)、信息技術(shù).以其高效、節(jié)能、安全、健康、舒適、便捷、個性化強的優(yōu)勢倍受管理者和使用者的推崇。它以建筑設(shè)備自動化系統(tǒng)(BAS)、通訊網(wǎng)絡(luò)自動化系統(tǒng)(CAS)、辦公自動化系統(tǒng)(OAS)為特征。如何管好智能化建筑.我們的體會是手段和人才是兩個不可或缺的法寶。

　　智能建筑采用了大量高性能、多用途、濃縮了現(xiàn)代高新技術(shù)的建筑設(shè)備以及由此構(gòu)成的高度自動化系統(tǒng)單靠物業(yè)管理人員的看、聞、聽、摸是無法對設(shè)備的運行狀況做出準確的判斷的，必須在充分熟悉設(shè)備及系統(tǒng)性能的基礎(chǔ)上，利用設(shè)備自身的監(jiān)測、控制、診斷功能.借助科學(xué)管理手段，才能真正搞好智能建筑的物業(yè)管理工作。

　　(一)充分利用樓宇設(shè)備自身的性能優(yōu)勢

　　建筑的智能化往往是從樓宇設(shè)備自動化開始，為實現(xiàn)對建筑物內(nèi)的水、暖、電、空調(diào)、車輛、消防、閉路監(jiān)控、防盜報警、門禁等各種設(shè)備系統(tǒng)的綜合監(jiān)控與管理，利用計算機網(wǎng)絡(luò)和接口技術(shù)將分散在各子系統(tǒng)中各樓層的直接數(shù)字控制器(DDC)連接起來。通過聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)各子系統(tǒng)與中央監(jiān)控管理計算機之間、各子系統(tǒng)之間的信息交換.達到分散控制、集中管理的功能模式。

　　在智能建筑管理中，充分利用樓宇控制系統(tǒng)本身具備的自動檢測、自動調(diào)節(jié)、自動診斷、自動報警等功能，一方面可以大大減少設(shè)備管理人員的數(shù)量，降低運行成本；另一方面，又

　　能提高樓宇安全運行的可靠度。

　　(二)利用微機管理技術(shù)，實現(xiàn)綜合協(xié)調(diào)管理

　　首先，利用中央控制計算機的功能，對各類建筑設(shè)備的運行狀態(tài)、運行參數(shù)進行跟蹤，及時準確地了解現(xiàn)場設(shè)備有無異常，并迅速做出反應(yīng)，排除故障。其次，利用計算機預(yù)定的

　　參數(shù)設(shè)置功能，可以極為方便地實現(xiàn)對現(xiàn)場設(shè)備的運行過程進行控制和調(diào)節(jié)，真正實現(xiàn)對現(xiàn)場設(shè)備的遙控。再次。利用計算機強大的數(shù)據(jù)存儲功能和應(yīng)用程序的數(shù)據(jù)庫，可以完成大量

　　歷史數(shù)據(jù)的存儲，并對歷史數(shù)據(jù)按特定的要求進行處理，調(diào)節(jié)歷史數(shù)據(jù)庫完成運行報表，生成歷史數(shù)據(jù)分析趨勢曲線等。

　　(三)重視樓宇設(shè)備的運行管理搞好設(shè)備的運行管理可以實現(xiàn)設(shè)備的安全正常運行，及早發(fā)現(xiàn)并排除設(shè)備安全隱患.直接關(guān)系到各子系統(tǒng)能否達到原有的設(shè)計性能與服務(wù)年限，影響到大廈的能源供應(yīng)狀況，涉及到住用戶的安全。因此，搞好設(shè)備的運行管理是必要的。

　　以節(jié)能為例，智能樓宇設(shè)備的耗能量是驚人的，能源費用支出可以達到總設(shè)備運行、管理費用總量的50%照明。空調(diào)、電梯、水泵是主要的用電設(shè)備，而其負荷隨時間不斷變化，利用樓宇設(shè)備控制技術(shù)，根據(jù)負荷變化情況適時調(diào)節(jié)，提高設(shè)備的運行效率以實現(xiàn)節(jié)能的目標。

　　照明系統(tǒng)中大量使用高效節(jié)能燈具。將辦公區(qū)和公共場所照明分別控制，利用辦公區(qū)作息時間規(guī)律性強的特點，利用預(yù)設(shè)計算機程序?qū)嵤┒〞r開關(guān)控制。對公共場所的照明，則利用現(xiàn)代聲光控制技術(shù)進行靈活的調(diào)節(jié)和控制。

　　空調(diào)制冷系統(tǒng)中.根據(jù)實際冷負荷的變化，確定冷水機組及相應(yīng)循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機的投入臺數(shù)，提高制冷系統(tǒng)的運行效率。并且針對不同的季節(jié)，修改溫濕度設(shè)定值，以減少能源損耗。合理調(diào)節(jié)新風(fēng)比例，以充分利用新風(fēng)的冷量或減少新風(fēng)處理能耗。

　　(四)遵循科學(xué)規(guī)律，搞好維護管理設(shè)備的維修保養(yǎng)是設(shè)備正常、安全、經(jīng)濟運行的有力保證，它不僅保證設(shè)備隨時處于良好的工作狀態(tài)或待命工作狀態(tài)。而且可以保證設(shè)備的各

　　項運行參數(shù)指標符合有關(guān)的技術(shù)要求，以便設(shè)備達到或超過原有的性能及服務(wù)年限。設(shè)備維修保養(yǎng)一般分為定期維護和緊急維修兩類，定期維護、保養(yǎng)工作到位，緊急維修就會減少很多。

　　能延長設(shè)備連續(xù)無故障工作時間。

　　1、定期維修保養(yǎng)管理在智能大

　　廈中.可以借助先進的辦公自動化系統(tǒng)編制一套預(yù)防性維修管理程序來執(zhí)行，結(jié)合建筑設(shè)備自動化系統(tǒng)對現(xiàn)場的自診斷功能，根據(jù)上次檢修時間和設(shè)備的工作性能自動安排出各類設(shè)備的定期檢修時間表，列出具體體檢修項目及實施要求。檢修完畢后將檢修結(jié)果存檔.建立維修檔案，以便今后的故障分析提供參考

　　2.緊急維修管理

　　對簡單的急修工作應(yīng)在較短時間內(nèi)完成，對比較復(fù)雜的急修工程必須有效跟進、重視監(jiān)督落實.對緊急維修的部位及項目進行分類、統(tǒng)計、分析、找出設(shè)備出現(xiàn)故障的規(guī)律，以避免同類故障再次出現(xiàn)從而消除安全隱患。同時由于智能化系統(tǒng)設(shè)計及零部件專用性強，對維修用材必須進行有效監(jiān)控，以保證維修質(zhì)量。

　　智能建筑的出現(xiàn)和發(fā)展，對物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)提出了更高的要求，用廣博的知識武裝專業(yè)技術(shù)人才是搞好智能建筑物業(yè)管理工作的重要環(huán)節(jié)。

　　(一)智能化物業(yè)管理人應(yīng)具有的素質(zhì)

　　1.強烈的敬業(yè)精神和業(yè)主就是上帝”的服務(wù)意識。物業(yè)是業(yè)主工業(yè)，物業(yè)管理費和其他從事多種經(jīng)營的費用必須從業(yè)主或住用人手中收醛

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