本文提要：重視物業(yè)的常規(guī)服務(wù),而忽視良好人文環(huán)境的培育。目前我國的許多物業(yè)僅僅停留在物業(yè)的裝修、供暖、清掃衛(wèi)生、抄收水電費等常規(guī)性的原始服務(wù)上,而委托性服務(wù)和經(jīng)營性服務(wù)面太窄。
國內(nèi)不少專家學(xué)者根據(jù)物業(yè)管理所涉及的范圍和所包含的內(nèi)容將物業(yè)管理中的服務(wù)分為以下三類:常規(guī)性服務(wù):主要指物業(yè)管理企業(yè)為維護房屋及環(huán)境的美化、整潔和人們在生活中的便利而提供的服務(wù),如道路和公共場所的清掃、垃圾清運等;委托性服務(wù):指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)住戶要求,受委托提供的有關(guān)服務(wù),如代修房屋及有關(guān)設(shè)施,代送牛奶、報紙、雜志、小孩入學(xué),代請家教、醫(yī)生等等;經(jīng)營性服務(wù):指為方便住戶并以營利為目的的服務(wù),如室內(nèi)裝修、電器修理、苗木出售等。除此,還有兩種服務(wù),即一是無償服務(wù),如為業(yè)主或使用人修電燈、裝門鎖、提供雨傘出借和自行車打氣等;二是精神服務(wù),如物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)常組織棋賽、球賽、音樂會、晚會以及組織合唱等豐富多彩的社區(qū)文化活動。
一、目前物業(yè)管理服務(wù)中還存在不少問題
1.物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)亟待提高。目前,我國物業(yè)管理人才的教育培訓(xùn)還未引起高等院校的重視并列入計劃,物業(yè)管理企業(yè)實行的崗位培訓(xùn)制度,在人員數(shù)量上都不能滿足飛速發(fā)展的房地產(chǎn)和物業(yè)管理的需要,這導(dǎo)致物業(yè)管理的專門人才來源不足,嚴(yán)重制約了物業(yè)管理公司的經(jīng)營能力、管理水平、服務(wù)質(zhì)量的提高。同時,有些地方物業(yè)管理協(xié)會沒有成立或雖已成立但未發(fā)揮其應(yīng)有的作用,對物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)和內(nèi)部管理缺乏必要的行業(yè)指導(dǎo),不規(guī)范的行為難以得到有效監(jiān)督和糾正,同業(yè)之間的交流、溝通和相互學(xué)習(xí)很少,使得物業(yè)管理中一些較好的經(jīng)驗和做法得不到迅速推廣,也阻礙了物業(yè)管理行業(yè)整體水平的提高。
2.管理制度混亂,服務(wù)變形。物業(yè)管理公司是受聘于業(yè)主或使用人對物業(yè)管理進行經(jīng)營、管理并提供服務(wù)的。但現(xiàn)實中有些物業(yè)管理公司在沒有得到廣大業(yè)主委托下,強行對某一物業(yè)進行管理,有的物業(yè)管理公司則單方制訂業(yè)主公約,強行要求業(yè)主簽字,有的單方制訂收費標(biāo)準(zhǔn),并且無理阻撓業(yè)主成立權(quán)利機構(gòu) — 業(yè)主委員會。凡此種種現(xiàn)象,與管理公司作為受托人的地位與職責(zé)是不相稱的,相應(yīng)地,由于服務(wù)在諸多方面變形,使業(yè)主或使用人深感物業(yè)管理名不副實,導(dǎo)致許多糾紛不斷發(fā)生。
3.物業(yè)管理服務(wù)收費問題嚴(yán)重。導(dǎo)致收費難的主要原因有二:一是政府和物價部門較多地考慮了居民的經(jīng)濟承受能力,使物業(yè)管理人員工資、獎金福利來源的服務(wù)性收費標(biāo)準(zhǔn)出臺困難,正常收費無法可依,而一些業(yè)主思想還停留在計劃經(jīng)濟下福利型的管理模式上,錯誤認(rèn)為服務(wù)是應(yīng)該的、必須的,是一種不計報酬的義務(wù)勞動;二是有的物業(yè)管理公司忘了或不明白物業(yè)管理的宗旨是服務(wù),或者只收費不服務(wù)。業(yè)主是以其管理水平、服務(wù)質(zhì)量作為定位標(biāo)準(zhǔn)來考慮其費用水平的,它必須覺得“費有所值”才會樂于繳費。所以這兩種現(xiàn)象實際上都是不正常的。
4.職能單一。重視物業(yè)的常規(guī)服務(wù),而忽視良好人文環(huán)境的培育。目前我國的許多物業(yè)僅僅停留在物業(yè)的裝修、供暖、清掃衛(wèi)生、抄收水電費等常規(guī)性的原始服務(wù)上,而委托性服務(wù)和經(jīng)營性服務(wù)面太窄,不僅不能滿足業(yè)主或使用人多層次的需求,也使公司失去很大一塊利潤。物業(yè)管理公司作為一個企業(yè),在盈利項目上花的精力較多,而很少加強社區(qū)良好、融洽的生活環(huán)境建設(shè),由于忽視社區(qū)的文化建設(shè),致使業(yè)主在社區(qū)居住中感到孤獨、缺少溝通、缺乏歸屬感和愉悅感。
二、建立健全物業(yè)管理體制
基于上述存在的問題,要進一步推進物業(yè)管理服務(wù)業(yè)的發(fā)展,必須盡快建立、健全物業(yè)管理服務(wù)體制和運行規(guī)范,形成與社會主義房地產(chǎn)市場經(jīng)濟和全面推行住房商品化、社會化相適應(yīng)的新的物業(yè)管理運作模式。
1.建立健全物業(yè)管理法規(guī),完善物業(yè)管理法規(guī)體系,規(guī)范物業(yè)管理市場的運作。物業(yè)管理服務(wù)的發(fā)展,離不開一個既有競爭、又有秩序的物業(yè)管理服務(wù)市場,而市場健康運作的前提是市場規(guī)則的完善。目前,物業(yè)管理法律法規(guī)還未形成完整的體系,有些甚至存在著不協(xié)調(diào)的狀況,因此,應(yīng)制定和完善物業(yè)管理法律法規(guī)及實施細則,以規(guī)范政府主管部門、物業(yè)管理公司、業(yè)主和使用人的行為,協(xié)調(diào)他們之間的各種關(guān)系,將物業(yè)管理服務(wù)納入法制化、規(guī)范化的良性運作軌道。
2.培育市場主體,建立適應(yīng)市場經(jīng)濟的物業(yè)管理服務(wù)運行機制。根據(jù)市場需求,組建各類規(guī)范化的物業(yè)管理公司是培育和發(fā)展物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的基礎(chǔ)工作,具體包括:首先,政府應(yīng)嚴(yán)格進行各物業(yè)管理公司的資質(zhì)審查,積極支持組建規(guī)范化的物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司應(yīng)經(jīng)政府主管部門的資質(zhì)審查,取得物業(yè)管理服務(wù)許可證并經(jīng)工商部門登記后方可營業(yè),各物業(yè)管理公司以及專業(yè)化的服務(wù)公司之間的業(yè)務(wù)關(guān)系應(yīng)是雙向選擇的合同關(guān)系,從而形成一個競爭的趨勢,以提高物業(yè)管理的服務(wù)水平;其次,制定完善物業(yè)管理招投標(biāo)制度,提倡競爭機制。物業(yè)管理服務(wù)作為一項社會化的經(jīng)濟行為,應(yīng)該由物業(yè)管理公司以有效的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和合理的收費與市場競爭,通過競標(biāo)來獲得物業(yè)管理經(jīng)營權(quán),形成一個物業(yè)管理服務(wù)市場的競爭機制,促進物業(yè)管理公司進入市場循環(huán),降低物業(yè)管理成本,提高物業(yè)管理的整體水平,淘汰那些管理手段落后、服務(wù)質(zhì)量差、管理水平不高的物業(yè)管理企業(yè),促進物業(yè)管理服務(wù)業(yè)的健康發(fā)展。
3.建立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會,發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)有的作用。對于沒有建立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的地區(qū)應(yīng)盡快建立,同時,應(yīng)通過政府法規(guī)規(guī)范行業(yè)協(xié)會的行為,明確其職責(zé)和作用,避免出現(xiàn)行業(yè)協(xié)會只收費、不發(fā)揮作用的局面。通過行業(yè)協(xié)會,一方面,加強對物業(yè)管理服務(wù)業(yè)的監(jiān)督、指導(dǎo)和管理;另一方面,加強行業(yè)內(nèi)部的交流、學(xué)習(xí)和提高,以推動物業(yè)管理服務(wù)行為整體水平的提高和運行的規(guī)范化。
4.規(guī)范投資開發(fā)建設(shè)行為,形成良好的物業(yè)管理氛圍。當(dāng)前,開發(fā)建設(shè)活動追求短期經(jīng)濟效益和輕視環(huán)境、社會效益的現(xiàn)象比較普遍,由此造成的問題和后果是物業(yè)管理中不可彌補的。物業(yè)管理前期介入盡管可以起到一定的彌補作用,但要從根本上解決問題,還必須從開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)入手。為此,一方面開發(fā)商應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念,樹立正確的認(rèn)識,開發(fā)建設(shè)良好的物業(yè)是企業(yè)長遠生存、發(fā)展的條件;另一方面,政府在物業(yè)開發(fā)的規(guī)劃、設(shè)計審批、施工階段的監(jiān)督管理應(yīng)進一步規(guī)范和加強。通過內(nèi)外兩方面的作用,推動房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理的共同發(fā)展。
參考文獻:
1.季如進,《物業(yè)管理》,首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)出版社
2.王立久,《物業(yè)管理學(xué)》,北京大學(xué)出版社
作者:李桂英
篇2：委托代扣物業(yè)管理服務(wù)費協(xié)議書
委托代扣物業(yè)管理服務(wù)費協(xié)議書
第一聯(lián)：收費單位留存
甲方(收款人)：
乙方(付款人)：
丙方(委托銀行)：
為了方便客戶繳交物業(yè)管理服務(wù)費，乙方同意授權(quán)丙方，在以下乙方提供的銀行結(jié)算賬戶中扣繳乙方每月的物業(yè)管理服務(wù)費，具體協(xié)議如下：
一、甲乙丙三方共同遵守中華人民銀行關(guān)于《支付結(jié)算辦法》的規(guī)定，由甲方通過z 市代收代付實時繳費系統(tǒng)每月在繳交物業(yè)管理服務(wù)費期內(nèi)向丙方提供乙方應(yīng)繳交物業(yè)管理服務(wù)費金額的電子數(shù)據(jù)，丙方于每月5日前(遇節(jié)假日順延)通過電腦系統(tǒng)自動從乙方提供的銀行結(jié)算賬戶中扣劃，而無需事先征得乙方同意。
二、乙方同意委托廣東南粵銀行繳交物業(yè)管理服務(wù)費。
三、乙方應(yīng)按《前期物業(yè)服務(wù)合同》所約定的收費標(biāo)準(zhǔn)向甲方繳交物業(yè)管理服務(wù)費,保證其委托付款帳戶有足夠扣付物業(yè)服務(wù)費的存款余額。如因乙方付款賬戶凍結(jié)或余額不足等原因而導(dǎo)致甲方未能足額收取物業(yè)服務(wù)費款項，則視為乙方逾期付款違約，甲方有權(quán)依照《前期物業(yè)服務(wù)合同》的約定收取乙方滯納金。
四、物業(yè)管理服務(wù)費以人民幣結(jié)算，通過丙方劃扣方式付款。
五、因乙方自身原因需要變更付款賬號時，乙方需在每月5日前到甲方客戶服務(wù)中心辦理協(xié)議變更手續(xù)，同時重新簽訂新的協(xié)議，原協(xié)議自動作廢。在重新簽訂協(xié)議之前，本協(xié)議繼續(xù)有效。
六、乙方辦理本業(yè)務(wù)時，若為個人客戶請攜帶付款人本人身份證（原件，復(fù)印件留存）和本人付款結(jié)算賬戶（活期存折/借記卡）資料，到甲方客戶服務(wù)中心辦理簽約手續(xù)，不得代辦；對公單位賬戶需加蓋單位公章。
七、甲方有義務(wù)接受乙方的查詢和咨詢，代扣過程中如出現(xiàn)疑問，乙方可到甲方客戶服務(wù)中心進行咨詢，或撥打z-ZZZ電話咨詢。
八、乙方應(yīng)如實填寫下表內(nèi)容，其內(nèi)容構(gòu)成本協(xié)議的組成部分。乙方需保證所填內(nèi)容的真實、準(zhǔn)確和有效性。如因乙方填寫內(nèi)容不正確而造成的乙方不便和經(jīng)濟損失，甲方和丙方對此不負(fù)責(zé)任。
九、本協(xié)議一式三份，甲、乙、丙各執(zhí)一份，均具同等法律效力。本協(xié)議自三方簽字蓋章后生效。
十、上述條款未盡事宜，由三方共同協(xié)商。
請在需要辦理的業(yè)務(wù)類型框內(nèi)打“√”□開通□變更□取消
住戶地址：z 市區(qū)幢座房
付款人名稱 付款人身份證號
繳費編號 聯(lián)系電話
開戶銀行 付款賬號
備注
甲方蓋章：乙方簽名 (或蓋章)：丙方蓋章：
年 月日
篇3：物業(yè)管理知識培訓(xùn)：保安服務(wù)知識
物業(yè)管理知識培訓(xùn)：保安服務(wù)知識
001治安管理主要是:必須通過現(xiàn)行的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進設(shè)備與工具，防止和終止任何危及或影響物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人的生命財產(chǎn)與身心健康的行為與因素，比如電線短路、煤氣泄露、電梯關(guān)人、水管破裂、火警、偷盜、滋擾以及噪聲等，還有如自然災(zāi)害、人為事故、流氓活動以及各種破壞活動的預(yù)防與阻止，確保業(yè)主或非業(yè)主使用人人身不受傷害，財物不受損失，工作、生活秩序正常。
002治安管理的主要內(nèi)容是:防擾亂秩序、防盜、防破壞、防流氓活動、防災(zāi)害事故。
003治安管理的目的是人身不受傷害，財物不受損失，工作、生活秩序正常。
004物業(yè)公司的治安管理隊伍可采用委托保安公司實施安保服務(wù)和自建保安隊伍實施安保服務(wù)。
005保安人員入職的基本條件是身高1.70米以上；20歲至28歲；高中以上文化程度；身體健康；思想品德好(當(dāng)?shù)乜h以上公安機關(guān)出具的無犯罪前科的證明材料)；符合計劃生育規(guī)定；具備一定的軍訓(xùn)基本功；有深圳戶口的成年人擔(dān)保。退伍軍人、黨員優(yōu)先考慮。
006保安人員崗前培訓(xùn)的主要內(nèi)容包括:公司簡介；物業(yè)管理法規(guī)學(xué)習(xí)；企業(yè)內(nèi)部的有關(guān)管理制度:員工守則，工作紀(jì)律等；安全防火教育；ISO9002質(zhì)量體系有關(guān)安保方面文件的學(xué)習(xí)；普法學(xué)習(xí)；職業(yè)道德教育；軍訓(xùn)。
007保安人員在崗培訓(xùn)的主要內(nèi)容包括:安保操作規(guī)程；隊列訓(xùn)練、擒拿格斗、體能訓(xùn)練、消防滅火訓(xùn)練、交通指揮訓(xùn)練等。
008保安人員單兵隊列考核標(biāo)準(zhǔn)是:軍人軍姿；停止間轉(zhuǎn)法；齊步走與立定；正步走與立定；跑步走與立定；敬禮。
009保安人員擒拿技術(shù)動作的基本內(nèi)容是:基本功:直打、側(cè)打、勾打；彈踢、側(cè)踹、勾踢；綜合練習(xí)。擒敵拳等。
010保安人員軍事體能測試標(biāo)準(zhǔn)是:百米跑14秒以內(nèi)；俯臥撐50個以上；爬樓20層60秒以內(nèi)。
011保安守護工作的涵義是指保安人員根據(jù)有關(guān)特別服務(wù)的協(xié)議(委托管理合同、業(yè)主公約以外的協(xié)議)，采取各種有效措施，對指定的人、財物、場所地以及其他對象所進行的看護和守衛(wèi)活動。從宏觀的涵義來看，對一個住宅小區(qū)、對一棟或一組大廈以及對一個工業(yè)區(qū)等物業(yè)的保安工作實際上就是保安守護工作，只不過物業(yè)管理單位不承擔(dān)生命及財產(chǎn)的保險責(zé)任。
012保安守護工作主要有:保護人身安全；保護財產(chǎn)安全；維護客戶單位內(nèi)部正常的秩序。
013在守護過程中可能遇到的主要問題是:火災(zāi)；盜竊；破壞；擾亂秩序；業(yè)主或非業(yè)主使用人求助。
014巡邏保安服務(wù)的主要任務(wù)是:維護巡邏區(qū)域內(nèi)和保護目標(biāo)周圍的正常治安秩序；預(yù)防、發(fā)現(xiàn)、制止各種違法犯罪行為；及時發(fā)現(xiàn)各種可疑情況，抓獲現(xiàn)行違法犯罪分子；警戒、保護刑事案件、治安事件和治安災(zāi)害事故現(xiàn)場；檢查發(fā)現(xiàn)防范方面的漏洞；平息巡邏中突發(fā)事件和意外事故。
015遇有違法犯罪分子實施犯罪行為的主要處理方法是:及時予以制止，并盡量將其抓獲；迅速報告公安機關(guān)；疏散無辜群眾。
016遇有聚眾鬧事的問題的主要處理方法是:控制、穩(wěn)住領(lǐng)頭者；疏散圍觀者；迅速報告有關(guān)部門及公安機關(guān)，平息事件；協(xié)助客戶單位處理問題；防止事態(tài)擴大。
017遇有瘋、傻、醉漢闖入守護目標(biāo)的主要處理方法是:將其勸出守護目標(biāo)范圍，無效時，通知其家屬、單位及公安機關(guān)實施控制、監(jiān)護。
018守護目標(biāo)范圍內(nèi)發(fā)生盜竊案件的主要處理方法是:迅速向公安機關(guān)報案；保護好現(xiàn)場；安撫受害者；注意守護目標(biāo)范圍內(nèi)可疑人員。如抓獲犯罪嫌疑人，應(yīng)迅速移交公安機關(guān)，防止其逃跑。遇闖卡車輛，應(yīng)記下車牌號及車輛特征，必要時報告公安機關(guān)。
019發(fā)現(xiàn)守護范圍內(nèi)有形跡可疑人時的主要處理方法是:留心觀察，注意其行為發(fā)展，并及時向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)報告，做好控制工作。
020遇有守護范圍突然停電情況下的主要處理方法是:遇夜間突然停電或守護燈光突然熄滅，特別加強門衛(wèi)和要害部位的守護，在照明恢復(fù)前，嚴(yán)格控制人員進出。
021遇有業(yè)主或住戶當(dāng)面或電話向保安人員反映情況時的主要處理方法是:問清反映者姓名、房號、單位，詳細記錄報告的內(nèi)容；對當(dāng)面報告者要記清其相貌、衣著特征；對報告內(nèi)容及時向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報。
022保安巡邏工作的主要方法是:采取定線、不定線相結(jié)合的巡邏線路；采取點與線結(jié)合的方法。
023保安巡邏工作應(yīng)注意的事項是:在時空控制上應(yīng)注重系統(tǒng)管理；經(jīng)常結(jié)合治安方面的情況，及時調(diào)整力量和巡邏方法；經(jīng)常教育巡邏人員增強危險觀念，要求每個巡邏人員在巡邏中，要全神貫注，細心觀察，不忽視一點可疑跡象，不放過任何應(yīng)該解決處理的問題，夜間巡邏要更加注意行人、車輛表現(xiàn)出來的可疑點，以?a href=http://www.dewk.cn/wyfg/ahfg/ target=_blank class=infot*xtkey>安徽 主站蜘蛛池模板： 午夜视频在线观看一区 | 男女猛烈无遮掩免费视频 | 欧美精品黄页免费高清在线 | 日韩a无吗一区二区三区 | 亚洲国产国产综合一区首页 | 国产一级特黄一级毛片 | 精品国产美女福利到在线不卡 | 欧美野外性k8播放性迷宫 | 国产理论视频在线观看 | 亚洲视频天堂 | 免费一区在线观看 | 亚洲网站免费观看 | 一级做a爱片久久毛片 | 韩国美女爽快毛片免费 | 九九视频在线观看视频 | 91精品国产免费 | 国产在线播放一区二区 | 深夜福利视频在线观看免费视频 | 日本高清在线不卡 | 国产在线91精品天天更新 | selaoban在线视频免费精品 | 99re免费99re在线视频手机版 | 一级国产视频 | 久草高清视频 | 九九国产在线观看 | 一级爱| 欧美视频三区 | 全黄性高视频 | 奇米第四狠狠777高清秒播 | 成年人免费观看网站 | 一级毛片aaaaaa视频免费看 | 俄罗斯aaaa一级毛片 | 亚洲偷偷| 精品欧美一区二区在线观看欧美熟 | 亚洲精品精品 | 日本三级香港三级少妇 | 美女操男人 | 高清成人爽a毛片免费网站 高清大学生毛片一级 | 欧美一级在线免费观看 | 欧美特黄一片aa大片免费看 | 欧美手机手机在线视频一区 |