前期物業管理中業主監督員

2024-06-19 513

主動溝通贏得主動
——淺談前期物業管理中的業主監督員
文/孫連玉

　　前期物業管理是物業管理的一個特殊階段，包含業主收樓、裝修管理、業主入住等特殊服務內容，是物業管理公司為做好服務工作打基礎的階段，是取得業主信任、在市場上站穩腳跟的階段，也是有關各方矛盾沖突最易發生的階段。筆者所在的嘉和人家小區管理處，采取主動與業主溝通的方法取得了一些成效，希望與同行共同探討。

　　一、商品的特殊性決定了矛盾的復雜性

　　房產就是物業，是一件特殊商品，它的內含比一般商品復雜得多，對其進行的管理和服務也是一項復雜的系統工程。

　　1、房產是大件商品，普通百姓幾乎是傾其終生積累或終生負債，才獲得對房產的所有權，因此對它傾注了極大關注。

　　2、房產與購房者的生活息息相關，任何問題和缺陷都會造成不良的影響。

　　3、房產交給業主不是一次到位，它的完善需要時間和過程，加之該房產對市政條件的依賴性很強，開發商有時也難以操控。

　　4、房產使用過程中需要良好的物業服務做保障，物業管理公司的服務質量會直接影響購房者對房產的滿意度。

　　二、主動溝通是解決矛盾、消除誤解的有效方式

　　常有物業管理公司被業主炒掉，也有業主鬧售樓處、掛標語，這些問題有的是物業管理公司服務不到位或開發商違反承諾造成的，但更多的是在前期物業管理階段溝通協調不夠，有問題解決不及時，長期積怨所致。為防止這種不良后果在我們小區發生，管理處采取了主動與業主溝通的方法。

　　1、聘請業主監督員，建立與業主溝通的橋梁。
　　在業主收樓、裝修、入住期間，我們有意識多接觸和物色一些比較通情達理和熱心的業主，請每樓門出一名作為我們的監督員。管理處召開大會并給監督員正式發聘請書,然后定期開會，請監督員將業主的想法、意見、建議反映上來，由物業管理公司解決或解答，有時還請開發商代表參與業主的對話和交流。我們還把一些解決問題的方案以會議紀要的方式向全體業主公布,屬于誤解或暫時解決不了的問題也給予妥善的回答，使業主對小區的發展心里有了底，看到了希望,心情自然也就穩定下來。

　　2、只有認真地為業主辦實事，才能建立起信任的基礎。
　　業主監督員制度建立起來了，我們不是將它當作一個表面形式，而是真正尊重監督員的意見，真心實意為業主辦實事。業主意識到有問題向監督員反映，是解決問題的有效途徑,就不會走偏激的維權道路。如有的業主監督員反映，自己下樓發現自行車沒氣，還要返回樓上拿汽筒子，打完氣將汽筒子送上樓，再下樓騎車，實在耽誤時間。管理處馬上準備氣筒子放在大門口，讓保安幫助打氣。

　　我們小區中老年偏多，冬季供暖時對溫度比較敏感，雖然小區供暖已達到國家規定標準，監督員還反映偏冷。我們千方百計挖潛，在不虧損的條件下，按超過國家標準為小區供暖，獲得業主的滿意。

　　隨著入住業主的增加，人們對鍛煉身體的要求越來越強烈。嘉和人家是普通小區，如果通過政府解決健身器材問題，按照正常手續需一年時間。在監督員的懇切要求下，我們主動找到上級政府部門，層層說服，層層爭取，終于感動了有關領導，使小區業主提前一年用上了健身器材。

　　業主監督員反映的問題，有些是屬于開發商的，我們也積極協調。其實，開發商為了樹立自己的品牌，只要是在自己責任范圍內的事，他們是愿意為業主解決問題的。比如小區原規劃的小籃球場是普通地面，由于市政等原因建得比較慢，監督員對此事反映強烈。開發商為回報業主，很快將籃球場做成塑膠地面，提升了小區的檔次。
業主監督員在前期物業管理階段，不但監督物業管理公司和開發商做好工作，也積極在業主中為物業管理公司和開發商做一些解釋工作，對小區的穩定發展起到了積極作用，彌補了業主委員會成立前服務者與被服務者溝通的空白。

　　三、建立業主監督員制度，物業管理公司要處理好的幾個關系

　　1、要站在業主立場上考慮問題，也要顧及開發商的合法利益。
我們對小區的服務權和管理權是廣大業主賦予的，因此，物業管理公司每做一件事都要充分考慮業主的利益。但這不等于對業主無條件的迎合，尤其當業主與開發商發生矛盾時，物業管理公司一定要慎重處理。如果確實屬于開發商承諾而未完成的事情，我們盡力協調、督促開發商盡快完成。如因客觀原因暫時難以完成的，我們請開發商確定一個時

篇2：房地產項目前期開發手續流程監督制度

　　房地產項目前期開發手續流程監督制度

　　目的：

　　為保證集團公司發展戰略認真貫徹，建立良好的項目風險控制體系、審計指標體系和規范項目開發的作業流程，特制定本辦法。

　　適用范圍：

　　**房地產公司總部下屬各個項目公司

　　發布范圍：**房地產公司總部下屬各個項目公司

　　名詞解釋：

　　[前期開發手續流程]：指項目從立項到工程施工許可證為止，各個階段、環節涉及的各項手續的辦理流程。

　　[流程的標準時間]：指項目從立項到工程施工許可證為止，各個階段、環節涉及的各項手續的辦理，按政策法規規定或行業慣例，正常的辦理時間。

　　職責：

　　總部發展中心風險控制部人員：負責編制項目前期開發手續流程;負責制定項目前期開發手續流程的標準時間指標;負責充分與總部管理中心、成本中心、財務中心、總工辦和營銷中心溝通項目前期開發手續各個環節時間指標;

　　項目運行期間負責跟蹤和監督項目前期開發手續的完成時間和辦理情況;

　　總部管理中心、成本中心、財務中心、總工辦和營銷中心人員：配合發展中心制訂項目前期開發手續流程的標準時間;配合發展中心下達項目前期開發手續流程的標準時間指標;

　　項目運行期間配合發展中心跟蹤和監督項目前期開發手續的完成時間和辦理情況;

　　各項目公司相關負責部門和人員：負責本項目的前期手續辦理;按要求填報項目前期手續辦理計劃;及時和總部各相應中心進行指標控制工作的交流和溝通;根據項目進展和需要，及時調整風險控制措施;如遇到特殊項目或特殊情況，需調整指標，及時上報發展中心或總部其他相關中心部門;

　　各項目公司下屬項目部相關負責部門和人員：負責本項目的前期手續辦理;按要求填報項目前期手續辦理計劃;及時和項目公司或總部各相應中心進行指標控制工作的交流和溝通;根據項目進展和需要，及時調整風險控制措施;如遇到特殊項目或特殊情況，需調整指標，及時上報項目公司領導或發展中心及總部其他相關中心部門;

　　作業內容：

　　一級開發前期手續流程(祥見附件-一一級開發前期手續流程圖)一級開發授權

　　5.1.1.1簽訂意向書

　　a)土地現狀調研、釘樁、測繪、評估;

　　b)初步征地補償方案;

　　c)與鄉鎮政府簽訂意向書;

　　5.1.1.2規劃可研編制

　　a)向規委申領規劃要點，編制控制性詳細規劃;

　　b)編制項目可行性研究報告;

　　5.1.1.3一級開發授權

　　提交一級開發申請和實施方案市國土局、發改委、規委、建委等舉行聯席會議，預審項目可研、規劃和征地補償方案等;

　　5.1.2預審通過后獲得一級開發授權，并簽訂一級開發合同;立項批復5.1.2.1到計委提交立項報告;計委函之規劃局審核;

　　5.1.2.2規劃局會簽返計委;計委統一立項，下發立項批復;

　　5.1.3規劃意見書做好整體詳細規劃，向市規委申請規劃意見書;

　　5.1.4征地批復

　　5.1.4.1編制一級開發的一書四方案，報國土局審議;

　　a)建設項目承包說明書

　　b)農用地轉用方案

　　c)補充耕地方案

　　d)征地方案

　　e)供地方案

　　5.1.4.2向國土局、規劃局、建委、鄉政府、村公所等部門征求意見，結果報市政府;

　　5.1.5是政府下文批地拆遷許可證

　　5.1.5.1凍結戶口、入戶調查、拆遷協議談判等工作;

　　5.1.5.2制定拆遷安置方案，并報地方政府相關部門審查;

　　5.1.5.3審查通過，獲取拆遷許可證;

　　5.1.6土地上市

　　5.1.6.1核算一級開發成本;

　　5.1.6.2驗收土地;

　　5.1.6.3在土地中心入市交易;

　　5.25.2.1二級開發前期開發手續流程(祥見附件--二級開發前期開發手續流程圖)立項手續--立項批復

　　5.2.1.1首先要選定項目，洽談合同或協議;也可以是考察準備掛牌或已掛牌的項目;

　　5.2.1.2申請規劃要點的規劃意見書，(已掛牌項目不需要)向計委申報立項報告;

　　5.2.1.3計委函至規劃局，規劃局會簽反計委;

　　5.2.1.4計委下立項批復，要求進行可行性研究;

　　5.2.1.4如果是公開市場招、拍、掛獲取的項目，可以直接從土地中心轉立項;

　　5.2.2規

　　劃手續主要包括用地規劃許可證和工程規劃許可證;

　　5.2.2.1用地規劃許可證

　　a)項目立項后應及時申報項目可行性研究報告，經建委和規委審核會簽;

　　b)進行畫樁，并獲取《用地釘樁成果通知單》;

　　c)進行整體的規劃設計，主要是總平面設計，層面、立面設計和重要剖面設計;

　　d)準備環境影響評估、交通影響評估、地震安全性評估報告、勘測設計招投標備案;

　　e)如果是公開市場招、拍、掛獲取的項目，需要準備《土地出讓轉讓合同》;

　　f)手續準備齊全向市規委申請用地規劃許可證;

　　5.2.2.1工程規劃許可證

　　a)準備人防設計審核批準、交通出入口及停車場、園林局綠地率和消防設計審核意見、工程檔案登記證明、“七通”服務協議等;

　　b)向市發改委和市建委申報年度開工計劃;此時要交納一定比例(一般20%以上)的綜合地價款;

　　c)進行全套建設施工圖設計，包括總平面設計，各層平面、各向立面設計、各層剖面設計和基礎平面、基礎剖面圖;

　　d)上報市規劃局進行施工圖審查。以上手續及其它手續(如立項、用地規劃等手續)準備齊全后，獲取工程規劃許可證;

　　5.2.3土地手續--國有土地使用證a)繳納土地出讓金，支付土地補償費;b)準備好公司執照、立項批復、建設用地規劃許可證、征地批復、出讓合同和出讓金、補償費繳款發票等手續，辦理國有土地使用證;

　　5.2.4工程手續--工程施工許可證a)準備建設用地規劃許可證、土地征(或相關證明)和施工圖審查通知書;標底制作;與中標的工程公司和監理公司簽訂合同;b)進行招投標工作，c)交納四源費、準備建設資金落實證明和人防施工圖備案回執等手續;d)到市建委辦理工程施工許可證;

　　5.2.5其他手續主要是在辦理以上主要證件需要準備和辦理的其他手續，如注冊公司手續、資質級別證明、審定方案通知單、環境影響評估、交通影響評估、地震安全性評估報告、勘測設計招投標備案、人防設計審核批準、交通出入口及停車場、園林局綠地率和消防設計審核意見、工程檔案登記證明、“七通”服務協議等手續;

　　5.3項目開發手續流程標準時間指標(針對二級開發)

　　5.3.1立項手續標準時間指標

　　5.3.1.1如果是公開市場通過招、拍、掛獲取的項目，直接從土地中心轉立項只需要1-2個工作日;

　　5.3.1.2非公開市場獲取的項目辦理各項立項手續，獲取立項批復標準時間為45個工作日;

　　5.3.2規劃手續標準時間指標

　　5.3.2.1項目辦理用地規劃許可證所需標準時間為45個工作日，但是不包含辦理手續所需的總體設計圖紙的出圖時間，這需要根據項目設計要求情況而定;

　　5.3.2.2項目辦理工程規劃許可證所需標準時間為30個工作日，但是不包含辦理手續所需的施工圖設計圖紙的出圖時間，這需要根據項目設計要求情況而定;

　　5.3.3土地手續標準時間指標

　　5.3.3.1國有土地使用在獲得用地規劃許可證后標準時間為20個工作日;

　　5.3.3.2辦理國有土地使用需要交納土地出讓金和補償費，故具體辦理時間也要根據項目資金安排和運營需要進行調整;

　　5.3.4工程手續標準時間指標

　　5.3.4.1項目施工圖審查標準時間為35個工作日;這些工作與土地手續辦理可同時進行;

　　5.3.4.2項目招投標工作標準時間為30個工作日;這些工作與土地手續辦理可同時進行

　　5.3.4.2辦理工程施工許可證標準時間為10個工作日;

　　5.3.5項目前期開發手續流程整體辦理標準時間應為180個工作日，折合240個自然日，大約8個月的時間;

　　5.4.項目前期開發手續流程監督部門

　　5.4.1項目的立項手續和土地手續的辦理主要由發展中心針對項目情況進行監督控制;

　　5.4.2項目的規劃手續和工程手續的辦理主要由發展中心配合總部總工辦針對項目情況進行監督控制;

　　5.5項目開發手續流程監督方法

　　5.5.1項目公司針對項目具體情況，制定項目前期開發手續流程的辦理計劃，包括辦理流程、時間、責任部門及責任人，上報發展中心審批;

　　5.5.2經發展中心審核通過的項目開發手續流程的辦理計劃，總部發展中心風險控制部和總工辦安排專門人員組成項目監督小組;

　　5.5.3監督小組至少3人構成，其組員至少1個發展中心風險控制部人員，1個總工辦工程人員，1個總工辦設計人員;

　　5.5.4監督小組根據項目具體情況和運營要求，制定針對性的詳細的監督辦法，并進行監督控制;

　　6.6.1獎懲條例:

　　6.1.1超額完成指標獎勵辦法獎勵標準：能夠保證前期開發手續流程的各項質量下，以最短的時間獲取了各項開發手續，為項目操作節約大量時間，從而使項目運營獲得更好的現金流和收益;

　　6.1.2獎勵金額：根據項目手續超額完成情況和給項目帶來的間接收益情況，由項目公司負責人申報;

　　6.1.3獎勵申請和審核：

　　6.1.3.1項目公司辦理前期開發手續的相應部門和責任人，工作達到獎勵標準，可以提交書面的獎勵申請書;

　　6.1.3.2獎勵申請書經項目公司部門經理和項目總經理簽字確認后，上報總部發展中心或總工辦，經審核合格，上報總經理辦公會審議;

　　6.1.46.1.4.1獎勵的兌現獎勵采取資金方式兌現的，由集團財務部門向獎勵主體發放獎勵資金，接受獎勵主體提供銀行存款帳號;

　　6.1.4.2團隊獲得的獎，金可以由團隊負責人進行分配和安排，但應將分配或資金使用安排上報管理中心;

　　6.26.1.1未完成指標懲罰辦法懲罰標準：未能按時按質完成項目前期開發各項手續，加大了項目操作周期時間，從而使項目運營遭受損失;

　　6.1.2懲罰金額：根據項目手續未完成情況和給項目帶來的間接損失情況，由項目公司負責人申報;

　　6.1.3懲罰審核：

　　6.1.3.1項目公司辦理前期開發手續的相應部門和責任人，為完成工作達到懲罰標準，總部發展中心或總工辦組成的監督小組下達懲罰通知單，上報總經理辦公會審議;

　　6.1.4懲罰的兌現

　　6.1.4.1懲罰通知單經總經理辦公會審議，決定懲罰的金額和方式，發展中心風險控制部和總工辦組成的監督小組下達相關部門執行;

　　7.注意事項:

　　1此制度各項指標為標準開發流程和時間指標，各開發項目要根據項目實際情況隨時調整監督審核的指標。

　　8.本制度自發布之日起生效，由發展中心負責解釋。

　　附件:一級開發前期手續流程圖

　　附件:二級開發前期手續流程圖

篇3：擬投資開發土地前期費用索賠管理程序

　　土地前期費用索賠管理程序

　　一、目的

　　確保公司利益不受損失，本公司在開發前期工作中所花費用應從地價中扣除。

　　二、范圍

　　適用于本公司擬投資開發的土地。

　　三、職責

　　3.1工程部、配套部負責收集、整理各項費用。

　　3.2項目發展部負責與土地商談判。

　　3.3辦公室法律人員負責提供法律咨詢。

　　四、程序

　　4.1工程部地盤主管及配套部相關人員應按下述內容積累(產生)協議、工程量、發票(收據)：

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