前期物業(yè)管理中業(yè)主監(jiān)督員

2024-06-19 513

主動溝通贏得主動
——淺談前期物業(yè)管理中的業(yè)主監(jiān)督員
文/孫連玉

　　前期物業(yè)管理是物業(yè)管理的一個特殊階段，包含業(yè)主收樓、裝修管理、業(yè)主入住等特殊服務(wù)內(nèi)容，是物業(yè)管理公司為做好服務(wù)工作打基礎(chǔ)的階段，是取得業(yè)主信任、在市場上站穩(wěn)腳跟的階段，也是有關(guān)各方矛盾沖突最易發(fā)生的階段。筆者所在的嘉和人家小區(qū)管理處，采取主動與業(yè)主溝通的方法取得了一些成效，希望與同行共同探討。

　　一、商品的特殊性決定了矛盾的復(fù)雜性

　　房產(chǎn)就是物業(yè)，是一件特殊商品，它的內(nèi)含比一般商品復(fù)雜得多，對其進(jìn)行的管理和服務(wù)也是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程。

　　1、房產(chǎn)是大件商品，普通百姓幾乎是傾其終生積累或終生負(fù)債，才獲得對房產(chǎn)的所有權(quán)，因此對它傾注了極大關(guān)注。

　　2、房產(chǎn)與購房者的生活息息相關(guān)，任何問題和缺陷都會造成不良的影響。

　　3、房產(chǎn)交給業(yè)主不是一次到位，它的完善需要時間和過程，加之該房產(chǎn)對市政條件的依賴性很強(qiáng)，開發(fā)商有時也難以操控。

　　4、房產(chǎn)使用過程中需要良好的物業(yè)服務(wù)做保障，物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量會直接影響購房者對房產(chǎn)的滿意度。

　　二、主動溝通是解決矛盾、消除誤解的有效方式

　　常有物業(yè)管理公司被業(yè)主炒掉，也有業(yè)主鬧售樓處、掛標(biāo)語，這些問題有的是物業(yè)管理公司服務(wù)不到位或開發(fā)商違反承諾造成的，但更多的是在前期物業(yè)管理階段溝通協(xié)調(diào)不夠，有問題解決不及時，長期積怨所致。為防止這種不良后果在我們小區(qū)發(fā)生，管理處采取了主動與業(yè)主溝通的方法。

　　1、聘請業(yè)主監(jiān)督員，建立與業(yè)主溝通的橋梁。
　　在業(yè)主收樓、裝修、入住期間，我們有意識多接觸和物色一些比較通情達(dá)理和熱心的業(yè)主，請每樓門出一名作為我們的監(jiān)督員。管理處召開大會并給監(jiān)督員正式發(fā)聘請書,然后定期開會，請監(jiān)督員將業(yè)主的想法、意見、建議反映上來，由物業(yè)管理公司解決或解答，有時還請開發(fā)商代表參與業(yè)主的對話和交流。我們還把一些解決問題的方案以會議紀(jì)要的方式向全體業(yè)主公布,屬于誤解或暫時解決不了的問題也給予妥善的回答，使業(yè)主對小區(qū)的發(fā)展心里有了底，看到了希望,心情自然也就穩(wěn)定下來。

　　2、只有認(rèn)真地為業(yè)主辦實(shí)事，才能建立起信任的基礎(chǔ)。
　　業(yè)主監(jiān)督員制度建立起來了，我們不是將它當(dāng)作一個表面形式，而是真正尊重監(jiān)督員的意見，真心實(shí)意為業(yè)主辦實(shí)事。業(yè)主意識到有問題向監(jiān)督員反映，是解決問題的有效途徑,就不會走偏激的維權(quán)道路。如有的業(yè)主監(jiān)督員反映，自己下樓發(fā)現(xiàn)自行車沒氣，還要返回樓上拿汽筒子，打完氣將汽筒子送上樓，再下樓騎車，實(shí)在耽誤時間。管理處馬上準(zhǔn)備氣筒子放在大門口，讓保安幫助打氣。

　　我們小區(qū)中老年偏多，冬季供暖時對溫度比較敏感，雖然小區(qū)供暖已達(dá)到國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，監(jiān)督員還反映偏冷。我們千方百計挖潛，在不虧損的條件下，按超過國家標(biāo)準(zhǔn)為小區(qū)供暖，獲得業(yè)主的滿意。

　　隨著入住業(yè)主的增加，人們對鍛煉身體的要求越來越強(qiáng)烈。嘉和人家是普通小區(qū)，如果通過政府解決健身器材問題，按照正常手續(xù)需一年時間。在監(jiān)督員的懇切要求下，我們主動找到上級政府部門，層層說服，層層爭取，終于感動了有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，使小區(qū)業(yè)主提前一年用上了健身器材。

　　業(yè)主監(jiān)督員反映的問題，有些是屬于開發(fā)商的，我們也積極協(xié)調(diào)。其實(shí)，開發(fā)商為了樹立自己的品牌，只要是在自己責(zé)任范圍內(nèi)的事，他們是愿意為業(yè)主解決問題的。比如小區(qū)原規(guī)劃的小籃球場是普通地面，由于市政等原因建得比較慢，監(jiān)督員對此事反映強(qiáng)烈。開發(fā)商為回報業(yè)主，很快將籃球場做成塑膠地面，提升了小區(qū)的檔次。
業(yè)主監(jiān)督員在前期物業(yè)管理階段，不但監(jiān)督物業(yè)管理公司和開發(fā)商做好工作，也積極在業(yè)主中為物業(yè)管理公司和開發(fā)商做一些解釋工作，對小區(qū)的穩(wěn)定發(fā)展起到了積極作用，彌補(bǔ)了業(yè)主委員會成立前服務(wù)者與被服務(wù)者溝通的空白。

　　三、建立業(yè)主監(jiān)督員制度，物業(yè)管理公司要處理好的幾個關(guān)系

　　1、要站在業(yè)主立場上考慮問題，也要顧及開發(fā)商的合法利益。
我們對小區(qū)的服務(wù)權(quán)和管理權(quán)是廣大業(yè)主賦予的，因此，物業(yè)管理公司每做一件事都要充分考慮業(yè)主的利益。但這不等于對業(yè)主無條件的迎合，尤其當(dāng)業(yè)主與開發(fā)商發(fā)生矛盾時，物業(yè)管理公司一定要慎重處理。如果確實(shí)屬于開發(fā)商承諾而未完成的事情，我們盡力協(xié)調(diào)、督促開發(fā)商盡快完成。如因客觀原因暫時難以完成的，我們請開發(fā)商確定一個時

篇2：房地產(chǎn)項目前期開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督制度

　　房地產(chǎn)項目前期開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督制度

　　目的：

　　為保證集團(tuán)公司發(fā)展戰(zhàn)略認(rèn)真貫徹，建立良好的項目風(fēng)險控制體系、審計指標(biāo)體系和規(guī)范項目開發(fā)的作業(yè)流程，特制定本辦法。

　　適用范圍：

　　**房地產(chǎn)公司總部下屬各個項目公司

　　發(fā)布范圍：**房地產(chǎn)公司總部下屬各個項目公司

　　名詞解釋：

　　[前期開發(fā)手續(xù)流程]：指項目從立項到工程施工許可證為止，各個階段、環(huán)節(jié)涉及的各項手續(xù)的辦理流程。

　　[流程的標(biāo)準(zhǔn)時間]：指項目從立項到工程施工許可證為止，各個階段、環(huán)節(jié)涉及的各項手續(xù)的辦理，按政策法規(guī)規(guī)定或行業(yè)慣例，正常的辦理時間。

　　職責(zé)：

　　總部發(fā)展中心風(fēng)險控制部人員：負(fù)責(zé)編制項目前期開發(fā)手續(xù)流程;負(fù)責(zé)制定項目前期開發(fā)手續(xù)流程的標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo);負(fù)責(zé)充分與總部管理中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心溝通項目前期開發(fā)手續(xù)各個環(huán)節(jié)時間指標(biāo);

　　項目運(yùn)行期間負(fù)責(zé)跟蹤和監(jiān)督項目前期開發(fā)手續(xù)的完成時間和辦理情況;

　　總部管理中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心人員：配合發(fā)展中心制訂項目前期開發(fā)手續(xù)流程的標(biāo)準(zhǔn)時間;配合發(fā)展中心下達(dá)項目前期開發(fā)手續(xù)流程的標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo);

　　項目運(yùn)行期間配合發(fā)展中心跟蹤和監(jiān)督項目前期開發(fā)手續(xù)的完成時間和辦理情況;

　　各項目公司相關(guān)負(fù)責(zé)部門和人員：負(fù)責(zé)本項目的前期手續(xù)辦理;按要求填報項目前期手續(xù)辦理計劃;及時和總部各相應(yīng)中心進(jìn)行指標(biāo)控制工作的交流和溝通;根據(jù)項目進(jìn)展和需要，及時調(diào)整風(fēng)險控制措施;如遇到特殊項目或特殊情況，需調(diào)整指標(biāo)，及時上報發(fā)展中心或總部其他相關(guān)中心部門;

　　各項目公司下屬項目部相關(guān)負(fù)責(zé)部門和人員：負(fù)責(zé)本項目的前期手續(xù)辦理;按要求填報項目前期手續(xù)辦理計劃;及時和項目公司或總部各相應(yīng)中心進(jìn)行指標(biāo)控制工作的交流和溝通;根據(jù)項目進(jìn)展和需要，及時調(diào)整風(fēng)險控制措施;如遇到特殊項目或特殊情況，需調(diào)整指標(biāo)，及時上報項目公司領(lǐng)導(dǎo)或發(fā)展中心及總部其他相關(guān)中心部門;

　　作業(yè)內(nèi)容：

　　一級開發(fā)前期手續(xù)流程(祥見附件-一一級開發(fā)前期手續(xù)流程圖)一級開發(fā)授權(quán)

　　5.1.1.1簽訂意向書

　　a)土地現(xiàn)狀調(diào)研、釘樁、測繪、評估;

　　b)初步征地補(bǔ)償方案;

　　c)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府簽訂意向書;

　　5.1.1.2規(guī)劃可研編制

　　a)向規(guī)委申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，編制控制性詳細(xì)規(guī)劃;

　　b)編制項目可行性研究報告;

　　5.1.1.3一級開發(fā)授權(quán)

　　提交一級開發(fā)申請和實(shí)施方案市國土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委等舉行聯(lián)席會議，預(yù)審項目可研、規(guī)劃和征地補(bǔ)償方案等;

　　5.1.2預(yù)審?fù)ㄟ^后獲得一級開發(fā)授權(quán)，并簽訂一級開發(fā)合同;立項批復(fù)5.1.2.1到計委提交立項報告;計委函之規(guī)劃局審核;

　　5.1.2.2規(guī)劃局會簽返計委;計委統(tǒng)一立項，下發(fā)立項批復(fù);

　　5.1.3規(guī)劃意見書做好整體詳細(xì)規(guī)劃，向市規(guī)委申請規(guī)劃意見書;

　　5.1.4征地批復(fù)

　　5.1.4.1編制一級開發(fā)的一書四方案，報國土局審議;

　　a)建設(shè)項目承包說明書

　　b)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案

　　c)補(bǔ)充耕地方案

　　d)征地方案

　　e)供地方案

　　5.1.4.2向國土局、規(guī)劃局、建委、鄉(xiāng)政府、村公所等部門征求意見，結(jié)果報市政府;

　　5.1.5是政府下文批地拆遷許可證

　　5.1.5.1凍結(jié)戶口、入戶調(diào)查、拆遷協(xié)議談判等工作;

　　5.1.5.2制定拆遷安置方案，并報地方政府相關(guān)部門審查;

　　5.1.5.3審查通過，獲取拆遷許可證;

　　5.1.6土地上市

　　5.1.6.1核算一級開發(fā)成本;

　　5.1.6.2驗收土地;

　　5.1.6.3在土地中心入市交易;

　　5.25.2.1二級開發(fā)前期開發(fā)手續(xù)流程(祥見附件--二級開發(fā)前期開發(fā)手續(xù)流程圖)立項手續(xù)--立項批復(fù)

　　5.2.1.1首先要選定項目，洽談合同或協(xié)議;也可以是考察準(zhǔn)備掛牌或已掛牌的項目;

　　5.2.1.2申請規(guī)劃要點(diǎn)的規(guī)劃意見書，(已掛牌項目不需要)向計委申報立項報告;

　　5.2.1.3計委函至規(guī)劃局，規(guī)劃局會簽反計委;

　　5.2.1.4計委下立項批復(fù)，要求進(jìn)行可行性研究;

　　5.2.1.4如果是公開市場招、拍、掛獲取的項目，可以直接從土地中心轉(zhuǎn)立項;

　　5.2.2規(guī)

　　劃手續(xù)主要包括用地規(guī)劃許可證和工程規(guī)劃許可證;

　　5.2.2.1用地規(guī)劃許可證

　　a)項目立項后應(yīng)及時申報項目可行性研究報告，經(jīng)建委和規(guī)委審核會簽;

　　b)進(jìn)行畫樁，并獲取《用地釘樁成果通知單》;

　　c)進(jìn)行整體的規(guī)劃設(shè)計，主要是總平面設(shè)計，層面、立面設(shè)計和重要剖面設(shè)計;

　　d)準(zhǔn)備環(huán)境影響評估、交通影響評估、地震安全性評估報告、勘測設(shè)計招投標(biāo)備案;

　　e)如果是公開市場招、拍、掛獲取的項目，需要準(zhǔn)備《土地出讓轉(zhuǎn)讓合同》;

　　f)手續(xù)準(zhǔn)備齊全向市規(guī)委申請用地規(guī)劃許可證;

　　5.2.2.1工程規(guī)劃許可證

　　a)準(zhǔn)備人防設(shè)計審核批準(zhǔn)、交通出入口及停車場、園林局綠地率和消防設(shè)計審核意見、工程檔案登記證明、“七通”服務(wù)協(xié)議等;

　　b)向市發(fā)改委和市建委申報年度開工計劃;此時要交納一定比例(一般20%以上)的綜合地價款;

　　c)進(jìn)行全套建設(shè)施工圖設(shè)計，包括總平面設(shè)計，各層平面、各向立面設(shè)計、各層剖面設(shè)計和基礎(chǔ)平面、基礎(chǔ)剖面圖;

　　d)上報市規(guī)劃局進(jìn)行施工圖審查。以上手續(xù)及其它手續(xù)(如立項、用地規(guī)劃等手續(xù))準(zhǔn)備齊全后，獲取工程規(guī)劃許可證;

　　5.2.3土地手續(xù)--國有土地使用證a)繳納土地出讓金，支付土地補(bǔ)償費(fèi);b)準(zhǔn)備好公司執(zhí)照、立項批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、征地批復(fù)、出讓合同和出讓金、補(bǔ)償費(fèi)繳款發(fā)票等手續(xù)，辦理國有土地使用證;

　　5.2.4工程手續(xù)--工程施工許可證a)準(zhǔn)備建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地征(或相關(guān)證明)和施工圖審查通知書;標(biāo)底制作;與中標(biāo)的工程公司和監(jiān)理公司簽訂合同;b)進(jìn)行招投標(biāo)工作，c)交納四源費(fèi)、準(zhǔn)備建設(shè)資金落實(shí)證明和人防施工圖備案回執(zhí)等手續(xù);d)到市建委辦理工程施工許可證;

　　5.2.5其他手續(xù)主要是在辦理以上主要證件需要準(zhǔn)備和辦理的其他手續(xù)，如注冊公司手續(xù)、資質(zhì)級別證明、審定方案通知單、環(huán)境影響評估、交通影響評估、地震安全性評估報告、勘測設(shè)計招投標(biāo)備案、人防設(shè)計審核批準(zhǔn)、交通出入口及停車場、園林局綠地率和消防設(shè)計審核意見、工程檔案登記證明、“七通”服務(wù)協(xié)議等手續(xù);

　　5.3項目開發(fā)手續(xù)流程標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo)(針對二級開發(fā))

　　5.3.1立項手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo)

　　5.3.1.1如果是公開市場通過招、拍、掛獲取的項目，直接從土地中心轉(zhuǎn)立項只需要1-2個工作日;

　　5.3.1.2非公開市場獲取的項目辦理各項立項手續(xù)，獲取立項批復(fù)標(biāo)準(zhǔn)時間為45個工作日;

　　5.3.2規(guī)劃手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo)

　　5.3.2.1項目辦理用地規(guī)劃許可證所需標(biāo)準(zhǔn)時間為45個工作日，但是不包含辦理手續(xù)所需的總體設(shè)計圖紙的出圖時間，這需要根據(jù)項目設(shè)計要求情況而定;

　　5.3.2.2項目辦理工程規(guī)劃許可證所需標(biāo)準(zhǔn)時間為30個工作日，但是不包含辦理手續(xù)所需的施工圖設(shè)計圖紙的出圖時間，這需要根據(jù)項目設(shè)計要求情況而定;

　　5.3.3土地手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo)

　　5.3.3.1國有土地使用在獲得用地規(guī)劃許可證后標(biāo)準(zhǔn)時間為20個工作日;

　　5.3.3.2辦理國有土地使用需要交納土地出讓金和補(bǔ)償費(fèi)，故具體辦理時間也要根據(jù)項目資金安排和運(yùn)營需要進(jìn)行調(diào)整;

　　5.3.4工程手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo)

　　5.3.4.1項目施工圖審查標(biāo)準(zhǔn)時間為35個工作日;這些工作與土地手續(xù)辦理可同時進(jìn)行;

　　5.3.4.2項目招投標(biāo)工作標(biāo)準(zhǔn)時間為30個工作日;這些工作與土地手續(xù)辦理可同時進(jìn)行

　　5.3.4.2辦理工程施工許可證標(biāo)準(zhǔn)時間為10個工作日;

　　5.3.5項目前期開發(fā)手續(xù)流程整體辦理標(biāo)準(zhǔn)時間應(yīng)為180個工作日，折合240個自然日，大約8個月的時間;

　　5.4.項目前期開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督部門

　　5.4.1項目的立項手續(xù)和土地手續(xù)的辦理主要由發(fā)展中心針對項目情況進(jìn)行監(jiān)督控制;

　　5.4.2項目的規(guī)劃手續(xù)和工程手續(xù)的辦理主要由發(fā)展中心配合總部總工辦針對項目情況進(jìn)行監(jiān)督控制;

　　5.5項目開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督方法

　　5.5.1項目公司針對項目具體情況，制定項目前期開發(fā)手續(xù)流程的辦理計劃，包括辦理流程、時間、責(zé)任部門及責(zé)任人，上報發(fā)展中心審批;

　　5.5.2經(jīng)發(fā)展中心審核通過的項目開發(fā)手續(xù)流程的辦理計劃，總部發(fā)展中心風(fēng)險控制部和總工辦安排專門人員組成項目監(jiān)督小組;

　　5.5.3監(jiān)督小組至少3人構(gòu)成，其組員至少1個發(fā)展中心風(fēng)險控制部人員，1個總工辦工程人員，1個總工辦設(shè)計人員;

　　5.5.4監(jiān)督小組根據(jù)項目具體情況和運(yùn)營要求，制定針對性的詳細(xì)的監(jiān)督辦法，并進(jìn)行監(jiān)督控制;

　　6.6.1獎懲條例:

　　6.1.1超額完成指標(biāo)獎勵辦法獎勵標(biāo)準(zhǔn)：能夠保證前期開發(fā)手續(xù)流程的各項質(zhì)量下，以最短的時間獲取了各項開發(fā)手續(xù)，為項目操作節(jié)約大量時間，從而使項目運(yùn)營獲得更好的現(xiàn)金流和收益;

　　6.1.2獎勵金額：根據(jù)項目手續(xù)超額完成情況和給項目帶來的間接收益情況，由項目公司負(fù)責(zé)人申報;

　　6.1.3獎勵申請和審核：

　　6.1.3.1項目公司辦理前期開發(fā)手續(xù)的相應(yīng)部門和責(zé)任人，工作達(dá)到獎勵標(biāo)準(zhǔn)，可以提交書面的獎勵申請書;

　　6.1.3.2獎勵申請書經(jīng)項目公司部門經(jīng)理和項目總經(jīng)理簽字確認(rèn)后，上報總部發(fā)展中心或總工辦，經(jīng)審核合格，上報總經(jīng)理辦公會審議;

　　6.1.46.1.4.1獎勵的兌現(xiàn)獎勵采取資金方式兌現(xiàn)的，由集團(tuán)財務(wù)部門向獎勵主體發(fā)放獎勵資金，接受獎勵主體提供銀行存款帳號;

　　6.1.4.2團(tuán)隊獲得的獎，金可以由團(tuán)隊負(fù)責(zé)人進(jìn)行分配和安排，但應(yīng)將分配或資金使用安排上報管理中心;

　　6.26.1.1未完成指標(biāo)懲罰辦法懲罰標(biāo)準(zhǔn)：未能按時按質(zhì)完成項目前期開發(fā)各項手續(xù)，加大了項目操作周期時間，從而使項目運(yùn)營遭受損失;

　　6.1.2懲罰金額：根據(jù)項目手續(xù)未完成情況和給項目帶來的間接損失情況，由項目公司負(fù)責(zé)人申報;

　　6.1.3懲罰審核：

　　6.1.3.1項目公司辦理前期開發(fā)手續(xù)的相應(yīng)部門和責(zé)任人，為完成工作達(dá)到懲罰標(biāo)準(zhǔn)，總部發(fā)展中心或總工辦組成的監(jiān)督小組下達(dá)懲罰通知單，上報總經(jīng)理辦公會審議;

　　6.1.4懲罰的兌現(xiàn)

　　6.1.4.1懲罰通知單經(jīng)總經(jīng)理辦公會審議，決定懲罰的金額和方式，發(fā)展中心風(fēng)險控制部和總工辦組成的監(jiān)督小組下達(dá)相關(guān)部門執(zhí)行;

　　7.注意事項:

　　1此制度各項指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)流程和時間指標(biāo)，各開發(fā)項目要根據(jù)項目實(shí)際情況隨時調(diào)整監(jiān)督審核的指標(biāo)。

　　8.本制度自發(fā)布之日起生效，由發(fā)展中心負(fù)責(zé)解釋。

　　附件:一級開發(fā)前期手續(xù)流程圖

　　附件:二級開發(fā)前期手續(xù)流程圖

篇3：擬投資開發(fā)土地前期費(fèi)用索賠管理程序

　　土地前期費(fèi)用索賠管理程序

　　一、目的

　　確保公司利益不受損失，本公司在開發(fā)前期工作中所花費(fèi)用應(yīng)從地價中扣除。

　　二、范圍

　　適用于本公司擬投資開發(fā)的土地。

　　三、職責(zé)

　　3.1工程部、配套部負(fù)責(zé)收集、整理各項費(fèi)用。

　　3.2項目發(fā)展部負(fù)責(zé)與土地商談判。

　　3.3辦公室法律人員負(fù)責(zé)提供法律咨詢。

　　四、程序

　　4.1工程部地盤主管及配套部相關(guān)人員應(yīng)按下述內(nèi)容積累(產(chǎn)生)協(xié)議、工程量、發(fā)票(收據(jù))：

欧美伦理三级-欧美伦理三级在线播放影院-欧美伦理片在线-欧美伦理片在线观看-亚洲人成人网毛片在线播放-亚洲人成网国产最新在线

前期物業(yè)管理中業(yè)主監(jiān)督員