縱論物業(yè)設(shè)備與設(shè)施管理

2024-06-17 7906

　　一、物業(yè)管理設(shè)施管理概念

　　所謂物業(yè)設(shè)施管理(Facility Management，簡(jiǎn)稱(chēng)FM)，按照國(guó)際物業(yè)設(shè)施管理協(xié)會(huì)(IFMA)和美國(guó)國(guó)會(huì)圖書(shū)館的定義，是“以保持業(yè)務(wù)空間高品質(zhì)的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術(shù)對(duì)人類(lèi)有效的生活環(huán)境進(jìn)行規(guī)劃、整備和維護(hù)管理的工作”。它“將物質(zhì)的工作場(chǎng)所與人和機(jī)構(gòu)的工作任務(wù)結(jié)合起來(lái)。它綜合了工商管理、建筑、行為科學(xué)和工程技術(shù)的基本原理”。物業(yè)設(shè)施管理這一行業(yè)真正得到世界范圍的承認(rèn)還只是近幾年的事。越來(lái)越多的實(shí)業(yè)機(jī)構(gòu)開(kāi)始相信，保持管理得井井有條和高效率的設(shè)施對(duì)其業(yè)務(wù)的成功是必不可少的。

　　尤其是高新技術(shù)的發(fā)展、環(huán)保意識(shí)的普及和對(duì)人的健康的關(guān)心，使物業(yè)設(shè)施管理行業(yè)和物業(yè)設(shè)施管理專(zhuān)業(yè)人員更顯得重要。物業(yè)設(shè)施管理不單為了延長(zhǎng)設(shè)備設(shè)施的使用年限，確保其功能的正常發(fā)揮，擴(kuò)大收益、降低運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，也是為了提高企業(yè)形象、提供適合于用戶(hù)的各種高效率的服務(wù)、改善用戶(hù)的業(yè)務(wù)、使工作流程合理化和簡(jiǎn)潔化。簡(jiǎn)而言之，物業(yè)設(shè)施管理的服務(wù)對(duì)象是人;物業(yè)設(shè)施管理的目標(biāo)是提高辦公室工作效率和使建筑物保值增值。

　　二、物業(yè)設(shè)備與設(shè)施管理的現(xiàn)狀

　　一般意義上的物業(yè)設(shè)備與設(shè)施包括建筑給排水、采暖通風(fēng)及空調(diào)和建筑電氣，傳統(tǒng)的物業(yè)設(shè)備管理側(cè)重于現(xiàn)場(chǎng)管理，主要是在物業(yè)管理過(guò)程中對(duì)上述水暖電設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，把各種設(shè)備能夠正常運(yùn)行作為工作目標(biāo)，著眼于有故障的設(shè)備，具有“維持”的特點(diǎn)、但隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的運(yùn)用和建筑智能化建設(shè)的推進(jìn)，信息化的現(xiàn)代建筑設(shè)備更快地進(jìn)入各種建筑，使物業(yè)管理范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施形成龐大而復(fù)雜的系統(tǒng)，各項(xiàng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)也由于結(jié)合了信息技術(shù)而出現(xiàn)很大的變化。物業(yè)設(shè)備設(shè)施營(yíng)運(yùn)過(guò)程中的成本花費(fèi)占物業(yè)管理成本的比重越來(lái)越大，“維持”水平上的管理已不適應(yīng)物業(yè)管理智能化、信息化進(jìn)程的缺點(diǎn)日益突出。但至今還有相當(dāng)一部分物管人員認(rèn)為，大樓或小區(qū)建成后，招聘一些空調(diào)工、水電工、冷凍工讓設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)就行了。

　　這樣的管理思路實(shí)施起來(lái)就會(huì)造成許多問(wèn)題:諸如能耗高、自控不能實(shí)現(xiàn)、設(shè)備損耗加速、室內(nèi)環(huán)境品質(zhì)惡化(典型如空氣品質(zhì))等等。據(jù)報(bào)道，某座180米以上的大型建筑，雖大都設(shè)置有BA系統(tǒng)，但系統(tǒng)運(yùn)行情況差異很大。運(yùn)行正常且在物業(yè)設(shè)備管理中起到重要作用的僅占20%，運(yùn)行不正常但尚可使用的只有45%，另有35%左右是在大樓使用多年后，仍不能開(kāi)通運(yùn)行或運(yùn)行一段時(shí)間后即發(fā)生故障無(wú)人修復(fù)。

　　導(dǎo)致國(guó)內(nèi)物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理工作滯后的原因，首先是建設(shè)方、設(shè)計(jì)方、施工方和物業(yè)管理方在工作上脫節(jié);建設(shè)方在建設(shè)階段較少考慮今后運(yùn)營(yíng)時(shí)的節(jié)約和便利，而過(guò)多地考慮了如何節(jié)省一次性投資，如何節(jié)省自己的時(shí)間和精力。且在安裝設(shè)備的過(guò)程中，較少考慮各項(xiàng)設(shè)備集成后的協(xié)調(diào)和匹配，而在建筑物設(shè)備的施工、調(diào)試與驗(yàn)收過(guò)程中，設(shè)計(jì)人員又很少參與具體工作。物管部門(mén)通常在建設(shè)后期或建成后接手，工程前期介入的工作幾乎不做或做得很少，設(shè)備工程師的招聘還常常處于行政、清潔、保安人員之后，很少有一個(gè)預(yù)先的系統(tǒng)的工程跟進(jìn)和熟悉過(guò)程。工程竣工后系統(tǒng)運(yùn)行尚不穩(wěn)定，竣工資料亦不完整，但卻匆匆趕著驗(yàn)收、評(píng)獎(jiǎng)，特別是采用了一些智能設(shè)備的物業(yè)，往往為了眼前需要把智能化吹得天花亂墜，卻不管是否真的在營(yíng)運(yùn)過(guò)程中起到應(yīng)有作用。

　　其次，是部分物管企業(yè)服務(wù)的觀念還沒(méi)樹(shù)立起來(lái)，在工程交付使用后，相當(dāng)數(shù)量的轉(zhuǎn)制企業(yè)和房地產(chǎn)商下屬的物管公司中的人員，沒(méi)有受過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，顛倒與業(yè)主的關(guān)系，動(dòng)輒給業(yè)主發(fā)布通知、指令，要用戶(hù)這樣、那樣，只關(guān)心收錢(qián)、不高興辦事，客戶(hù)稍有意見(jiàn)就對(duì)人家上綱上線(xiàn)。第三的一個(gè)認(rèn)識(shí)誤區(qū)，就是認(rèn)為只要設(shè)備設(shè)施無(wú)故障、開(kāi)得動(dòng)就行了，這就是物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的全部工作內(nèi)容，這個(gè)認(rèn)識(shí)在不少物管公司具有普遍性，這就導(dǎo)致許多大樓空調(diào)過(guò)冷過(guò)熱、電梯時(shí)開(kāi)時(shí)停、管道跑冒滴漏現(xiàn)象普遍。這種觀念并沒(méi)有認(rèn)識(shí)到物業(yè)設(shè)備管理的服務(wù)對(duì)象是人，沒(méi)有意識(shí)到良好的物業(yè)環(huán)境品質(zhì)(即各種物業(yè)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行效果)才是物業(yè)設(shè)備管理的最高工作目標(biāo)。

　　另外，國(guó)內(nèi)物業(yè)設(shè)備管理的技術(shù)含量不高，人才匾乏，招聘合適的設(shè)備管理人員比較困難，憑經(jīng)驗(yàn)、拼設(shè)備等手工作坊式的運(yùn)作還是國(guó)內(nèi)物業(yè)設(shè)備管理的主流，國(guó)內(nèi)各種層次的培訓(xùn)，但無(wú)論是內(nèi)容還是對(duì)象都還沒(méi)能完全跟上物業(yè)設(shè)備管理的發(fā)展形勢(shì)。以智能建筑為例，雖然去年10月國(guó)家已出臺(tái)智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，但各省市在理解和應(yīng)用上均還存在不同的誤區(qū)。

　　三、物業(yè)設(shè)施管理的經(jīng)營(yíng)模式

　　一般來(lái)講有三種經(jīng)營(yíng)模式。第一種是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自主經(jīng)營(yíng)的物業(yè)設(shè)施管理公司。公司有獨(dú)立的專(zhuān)業(yè)人員隊(duì)伍，管理自己開(kāi)發(fā)的物業(yè)。用所提取的物業(yè)管理費(fèi)、設(shè)備折舊費(fèi)和能源費(fèi)獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧。第二種是由社會(huì)建立的物業(yè)設(shè)施管理公司承包大樓的空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理，業(yè)主與公司之間用契約形式確定彼此的責(zé)權(quán)利、確定設(shè)備系統(tǒng)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系、確定服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和賞罰規(guī)則。第三種是物業(yè)設(shè)施管理公司帶資參建，成為業(yè)主的合作伙伴。

　　公司投入的是空調(diào)系統(tǒng)，取得的回報(bào)是授運(yùn)以后的物業(yè)管理費(fèi)、設(shè)備折舊費(fèi)和能源費(fèi)。用戶(hù)入戶(hù)之后就如同繳付水電費(fèi)、電話(huà)費(fèi)一樣按月或按年度向物業(yè)設(shè)施管理公司繳付冷熱費(fèi);空調(diào)系統(tǒng)的產(chǎn)權(quán)歸物業(yè)設(shè)施公司。前兩種方式，社會(huì)上已在推行，不過(guò)還只限于傳統(tǒng)概念的“物業(yè)管理”，即物業(yè)管理公司提供安保和清潔等技術(shù)含量不高的服務(wù)。由于觀念和經(jīng)營(yíng)方式還帶有濃重的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的色彩，因此除了外資物業(yè)管理公司和少數(shù)國(guó)內(nèi)公司外，成功的不多;第三種方式，我國(guó)的一些電話(huà)局已經(jīng)在試行，效果不錯(cuò)。

　　結(jié)束語(yǔ)

　　設(shè)施管理概念的產(chǎn)生，是物業(yè)管理理念的延伸，不少行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)都要求與國(guó)際水平接軌，物業(yè)管理也不例外。設(shè)施管理的任務(wù)是透過(guò)簡(jiǎn)化企業(yè)的日常營(yíng)運(yùn)流程，協(xié)助客戶(hù)達(dá)到大幅減低成本和提高營(yíng)運(yùn)效益為目的。致力提供全面的一站式服務(wù)，為客戶(hù)管理房地產(chǎn)、設(shè)施及其它非核心業(yè)務(wù)，以達(dá)成既定的業(yè)務(wù)計(jì)劃和策略性的發(fā)展目標(biāo)。目前，設(shè)施管理已超越了物業(yè)維修和保養(yǎng)的工作范疇，并成為支援機(jī)構(gòu)發(fā)展策略的管理系統(tǒng)。

　　參考資料:

　　1、中國(guó)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)，《搞好設(shè)備設(shè)施管理，提高物業(yè)環(huán)境品質(zhì)》伍培常劍

　　2、機(jī)械工業(yè)出版社，《物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)之道》，王荷

篇2：物業(yè)公司辦公設(shè)備保養(yǎng)合同

　　物業(yè)公司辦公設(shè)備保養(yǎng)合同

　　東莞**電子產(chǎn)品交易中心**廣場(chǎng)二樓2171室TEL/FA*:z

　　甲方：

　　乙方：**辦公設(shè)備服務(wù)部

　　經(jīng)甲、乙雙方協(xié)議，甲方同意將其機(jī)器_____交與乙方保養(yǎng)、維修，并協(xié)議如下：

　　一．保養(yǎng)期限：從___年___月___日至___年___月___日。期限為一年。

　　二．保養(yǎng)期限保養(yǎng)費(fèi)為人民幣（大寫(xiě)）____仟_____佰____拾元正。

　　三．乙方服務(wù)方式：

　　1.合同期間內(nèi)，甲方機(jī)器若有問(wèn)題，乙方接到通知后24小時(shí)內(nèi)必派技術(shù)員前往檢修。交通、人工、餐費(fèi)一律免費(fèi)，節(jié)假日除外。

　　2.復(fù)印機(jī)出現(xiàn)故障時(shí)，廠(chǎng)方電話(huà)預(yù)約即上門(mén)維修。

　　3.合同期間內(nèi)，若遇有機(jī)器零件損壞必須更換，則只按零件成本收費(fèi)。

　　四．若遇下列情況之者，乙方有權(quán)酌情收取維修費(fèi)：

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