在物業管理中的運用預見性管理
我是上海郵電物業管理有限公司下屬上海電信實業大樓物業管理部項目經理，上海電信實業大樓是一幢集通信、商場、演示、業務受理和辦公為一體的智能綜合性大樓，同時也是一幢全國物業管理示范大廈。
作為項目經理，我認為物業管理部在物業運作過程中應當起到平衡、協調、控制和監督的作用。做到“物業保值增值”的同時，還要努力創造各類有利于物業運作的環境和渠道。要做到這一點，“預見性管理”思路至關重要。“預見性管理”要求物業項目經理在物業管理的全過程中時刻用更長遠的角度去思考每一個細節，比較并且分析之，將那些有價值的活動整合優化，讓這些活動相互補充、協調、促進，為下一階段的管理和競爭去贏得優勢。
一、預見性管理的意義
1、預見管理流程：制定持續、優化的管理流程
對管理部的工作流程進行持續性的再思考和徹底性的再設計，從而獲得成本、質量、服務、速度、利潤等方面的戲劇性改善，使我們的工作最大限度地適應日益變化的經營環境。自2000年實行ISO9001(2000)質量體系以來，我們先后4次對《質量手冊》、《程序文件》、《工作規程》、《質量記錄表式》進行修改，目前又完成了ISO14001環境管理體系、OHSAS18000職業健康安全體系的貫標工作。
2、預見日常管理：運用日常管理反向思維
物業管理的反向思維，簡單地說就是從被動的應付到主動的解決。改變陳舊的服務觀念，將事后服務、被動服務、指令性服務轉變為事前服務、主動服務、自覺性服務。例如:大樓的露天頂層平臺容易積灰，雨天里污水沿墻而下，在墻面上留下污跡。通常的做法是及時清洗，這只是被動的應付。而我們在平臺邊緣用不銹鋼做了斜面，讓雨水污水順斜面而下流入下水管，解決了不斷清洗的問題又降低了成本，這就是主動的解決。
3、預見服務品種的大眾化：實行個性化、差異性的服務策劃
物業管理的“產品交付”──服務，是以人為載體、以人為對象的。而優秀物業管理企業之間，在物業硬件的管理水平上幾乎已經是難分伯仲，相互比拼時往往是彼此的服務理念、服務方式、管理制度、管理模式最接近顧客的需求、最具有特色、最有發展性、最有生命力，誰就是最后的贏家。差異性服務是上海電信實業大樓管理部基于滿足小群體或者單個顧客的需求所倡導的全新服務理念。大樓內的延伸服務眾多，OA機房管理、辦公室清潔、樓層服務、咖吧服務、VIP會議接待等。考慮不同的顧客在工作、職業、年齡、習慣、社會地位、對服務的要求上的細微差別，實行個性化、差異性的服務策劃，使服務既做到全方位的涵蓋又滲入到細微的差別中去。
二、預見性管理的若干具體措施及效果
1、編寫好管理部的工作綱領：年度的《大樓質量策劃》
實業大樓定位是高標準的智能化辦公樓宇、上海電信實業的標志性建筑以及上海電信的對外窗口之一。圍繞樓宇定位，依據示范大廈評分標準，我們重點做好大樓的《年度質量策劃》，內容有管理目標、承諾指標、考核指標、內外溝通、管理效益分析、維修工程預算、持續改進措施等。例如:管理效益主要分析審核內部財務管理、稅金管理、管理費收支管理、季度財務收支情況說明、維修基金情況使用、工程預算報告、工程預算執行情況、物業費用收繳情況、公用事業費統計、大樓年度運行費用、盈利情況在通過不斷的聚沙成塔，有意識的將“預見性管理”的理念和精神融入我們的各項工作。
2、使用“物業軟件+OAS+INTERNET”──信息化的預見性管理
①物業管理軟件：將物業管理部變成各類信息數據的匯集點
物業管理是諸多細小環節、細微過程的集合，留下服務痕跡的過程中大量的數據和信息也隨之產生。通過調研、學習、試驗、試用，我們使用PowerBuild6.0為實業大樓度身編?寫了一套物業軟件，按功能分為十三大模塊。它能夠及時的通知我們:哪個服務受到業主及使用人的青睞或不滿、哪個合同到期需要續簽、哪個租戶的能源費分攤拖欠超期、哪個設備需要計劃保養、哪類物資庫存已經低于最低儲備等等。通過信息化手段將各部室的工作聯成一個整體，使大樓的物業管理部成為各類信息數據的匯集點，并使各類信息數據的收集、預見、掌控和分析成為現實。
②與樓宇的OAS聯網：使物業管理部融入整幢樓宇的信息流中
為了提供更為便捷的服務，我們將管理部計算機與樓宇的OAS聯網，使物業管理部成為樓宇2962個信息點之一，并使物業管理部融入整幢樓宇的信息流中。例如:需要會議接待服務的業主在OAS物業管理專欄上填寫會議的相關信息，如會議的名稱、時間、地點、參加人數、規格、特殊要求等。服務部人員便會按照業主的要求，先以“基本要求、一般、重要、VIP接待”4個級別進行會議定級，然后對會場布置、車輛停放、迎送服務等22個細小環節加以控制，經過確認后，迅速整理及時通知相關部門主管。通過先進迅捷的局域網，業主及使用人的服務要求、建議意見可以在不同的服務頁面中進行溝通。管理部能夠實時預見服務任務相對集中的時間、地點、內容，根據網上記錄我們就可以合理地、動態地安排設備工具、場地、服務人員排班，并及時在線發布各類通知。
3、樓宇節能：技術化的預見性管理
管理工作的技術含量，最能體現物業管理水平，而節能工作恰恰又是管理技術含金量的集中體現，其最終目的是使我們和業主之間實現“雙贏”。管理部密切注意對新產品、新信息的收集，在得知上海節能辦公室推薦的節能燈能大幅度降低能耗，管理部迅速反應在B1、B2層進行能耗比較試驗，發現節約能耗近30%。綜合了產品一次性投資等因素后，出具更換可行性試驗報告，與業主協商溝通進行全面更換。
在風道傳感器安裝位置改造工程中，我們發現送風管道內的溫度傳感器安裝在靠近機組送風口處，可能導致傳感器檢測得到溫度值偏低;如果安裝在離送風口較遠，則傳感器測得溫度值可能要高一些，通過BA設置溫度與實測溫度的數據比對試驗，最終有三分之一的傳感器移動到了安裝位置，同期。此外，我們還先后自行實施完成了若干設備改造工程，如樓宇外圍照明的光感應啟動系統;BAS與大堂照明、中央空調的定時啟動關閉改造工程;風機房新風開啟度、冷凍水閥門開閉的聯動控制改造工程等，都收到了良好效果。
通過物業管理部的有效預見性工作，為業主減少了成本支出，同時又提高了我們的技能，取得了業主的贊賞。
作者:吳偉
篇2：在物業管理中的運用預見性管理
在物業管理中的運用預見性管理
我是上海郵電物業管理有限公司下屬上海電信實業大樓物業管理部項目經理，上海電信實業大樓是一幢集通信、商場、演示、業務受理和辦公為一體的智能綜合性大樓，同時也是一幢全國物業管理示范大廈。
作為項目經理，我認為物業管理部在物業運作過程中應當起到平衡、協調、控制和監督的作用。做到“物業保值增值”的同時，還要努力創造各類有利于物業運作的環境和渠道。要做到這一點，“預見性管理”思路至關重要。“預見性管理”要求物業項目經理在物業管理的全過程中時刻用更長遠的角度去思考每一個細節，比較并且分析之，將那些有價值的活動整合優化，讓這些活動相互補充、協調、促進，為下一階段的管理和競爭去贏得優勢。
一、預見性管理的意義
1、預見管理流程：制定持續、優化的管理流程
對管理部的工作流程進行持續性的再思考和徹底性的再設計，從而獲得成本、質量、服務、速度、利潤等方面的戲劇性改善，使我們的工作最大限度地適應日益變化的經營環境。自2000年實行ISO9001(2000)質量體系以來，我們先后4次對《質量手冊》、《程序文件》、《工作規程》、《質量記錄表式》進行修改，目前又完成了ISO14001環境管理體系、OHSAS18000職業健康安全體系的貫標工作。
2、預見日常管理：運用日常管理反向思維
物業管理的反向思維，簡單地說就是從被動的應付到主動的解決。改變陳舊的服務觀念，將事后服務、被動服務、指令性服務轉變為事前服務、主動服務、自覺性服務。例如:大樓的露天頂層平臺容易積灰，雨天里污水沿墻而下，在墻面上留下污跡。通常的做法是及時清洗，這只是被動的應付。而我們在平臺邊緣用不銹鋼做了斜面，讓雨水污水順斜面而下流入下水管，解決了不斷清洗的問題又降低了成本，這就是主動的解決。
3、預見服務品種的大眾化：實行個性化、差異性的服務策劃
物業管理的“產品交付”──服務，是以人為載體、以人為對象的。而優秀物業管理企業之間，在物業硬件的管理水平上幾乎已經是難分伯仲，相互比拼時往往是彼此的服務理念、服務方式、管理制度、管理模式最接近顧客的需求、最具有特色、最有發展性、最有生命力，誰就是最后的贏家。差異性服務是上海電信實業大樓管理部基于滿足小群體或者單個顧客的需求所倡導的全新服務理念。大樓內的延伸服務眾多，OA機房管理、辦公室清潔、樓層服務、咖吧服務、VIP會議接待等。考慮不同的顧客在工作、職業、年齡、習慣、社會地位、對服務的要求上的細微差別，實行個性化、差異性的服務策劃，使服務既做到全方位的涵蓋又滲入到細微的差別中去。
二、預見性管理的若干具體措施及效果
1、編寫好管理部的工作綱領：年度的《大樓質量策劃》
實業大樓定位是高標準的智能化辦公樓宇、上海電信實業的標志性建筑以及上海電信的對外窗口之一。圍繞樓宇定位，依據示范大廈評分標準，我們重點做好大樓的《年度質量策劃》，內容有管理目標、承諾指標、考核指標、內外溝通、管理效益分析、維修工程預算、持續改進措施等。例如:管理效益主要分析審核內部財務管理、稅金管理、管理費收支管理、季度財務收支情況說明、維修基金情況使用、工程預算報告、工程預算執行情況、物業費用收繳情況、公用事業費統計、大樓年度運行費用、盈利情況在通過不斷的聚沙成塔，有意識的將“預見性管理”的理念和精神融入我們的各項工作。
2、使用“物業軟件+OAS+INTERNET”──信息化的預見性管理
①物業管理軟件：將物業管理部變成各類信息數據的匯集點
物業管理是諸多細小環節、細微過程的集合，留下服務痕跡的過程中大量的數據和信息也隨之產生。通過調研、學習、試驗、試用，我們使用PowerBuild6.0為實業大樓度身編?寫了一套物業軟件，按功能分為十三大模塊。它能夠及時的通知我們:哪個服務受到業主及使用人的青睞或不滿、哪個合同到期需要續簽、哪個租戶的能源費分攤拖欠超期、哪個設備需要計劃保養、哪類物資庫存已經低于最低儲備等等。通過信息化手段將各部室的工作聯成一個整體，使大樓的物業管理部成為各類信息數據的匯集點，并使各類信息數據的收集、預見、掌控和分析成為現實。
②與樓宇的OAS聯網：使物業管理部融入整幢樓宇的信息流中
為了提供更為便捷的服務，我們將管理部計算機與樓宇的OAS聯網，使物業管理部成為樓宇2962個信息點之一，并使物業管理部融入整幢樓宇的信息流中。例如:需要會議接待服務的業主在OAS物業管理專欄上填寫會議的相關信息，如會議的名稱、時間、地點、參加人數、規格、特殊要求等。服務部人員便會按照業主的要求，先以“基本要求、一般、重要、VIP接待”4個級別進行會議定級，然后對會場布置、車輛停放、迎送服務等22個細小環節加以控制，經過確認后，迅速整理及時通知相關部門主管。通過先進迅捷的局域網，業主及使用人的服務要求、建議意見可以在不同的服務頁面中進行溝通。管理部能夠實時預見服務任務相對集中的時間、地點、內容，根據網上記錄我們就可以合理地、動態地安排設備工具、場地、服務人員排班，并及時在線發布各類通知。
3、樓宇節能：技術化的預見性管理
管理工作的技術含量，最能體現物業管理水平，而節能工作恰恰又是管理技術含金量的集中體現，其最終目的是使我們和業主之間實現“雙贏”。管理部密切注意對新產品、新信息的收集，在得知上海節能辦公室推薦的節能燈能大幅度降低能耗，管理部迅速反應在B1、B2層進行能耗比較試驗，發現節約能耗近30%。綜合了產品一次性投資等因素后，出具更換可行性試驗報告，與業主協商溝通進行全面更換。
在風道傳感器安裝位置改造工程中，我們發現送風管道內的溫度傳感器安裝在靠近機組送風口處，可能導致傳感器檢測得到溫度值偏低;如果安裝在離送風口較遠，則傳感器測得溫度值可能要高一些，通過BA設置溫度與實測溫度的數據比對試驗，最終有三分之一的傳感器移動到了安裝位置，同期。此外，我們還先后自行實施完成了若干設備改造工程，如樓宇外圍照明的光感應啟動系統;BAS與大堂照明、中央空調的定時啟動關閉改造工程;風機房新風開啟度、冷凍水閥門開閉的聯動控制改造工程等，都收到了良好效果。
通過物業管理部的有效預見性工作，為業主減少了成本支出，同時又提高了我們的技能，取得了業主的贊賞。
作者:吳偉
篇3：小區業主消防安全工作內容
作為業主，在消防安全工作里，我們該做些什么?
01概述
在我們生活的小區里，消防安全與每一位居民息息相關。為了共同營造一個安全、和諧、美好的居住環境，小區居民應積極參與消防安全知識的普及工作，提高自身的消防安全意識和應對能力。
02 主站蜘蛛池模板： 草久在线观看 | 欧美综合视频在线 | 国产综合成人久久大片91 | 亚洲欧美日韩在线不卡中文 | 手机在线看a | 日韩欧美色综合 | 手机在线观看一级午夜片 | 亚洲另类在线视频 | 欧美成人观看免费完全 | 成人国产三级在线播放 | 精品国产精品 | 美日韩一区二区三区 | 亚洲国产日产韩国欧美综合 | 手机看片午夜 | 国产成人啪一区二区 | 美女午夜色视频在线观看 | 五月色婷婷综合开心网亚 | 能看毛片的网址 | 国产在线99 | 亚洲成av人在线视 | 成人全黄三级视频在线观看 | 国产精品一区高清在线观看 | 久草免费在线观看视频 | 视频二区好吊色永久视频 | 国产精品理论片 | 男女免费在线视频 | mm在线视频免费看 | 亚洲国产2017男人a天堂 | 一级一级一片在线观看 | 免费国产成人午夜在线观看 | 国产在线a不卡免费视频 | 亚洲国产精品日韩高清秒播 | 国产亚洲人成在线影院 | 精品欧美亚洲韩国日本久久 | 国产精品日韩欧美一区二区三区 | 亚洲 欧美 丝袜 | 国内自拍视频在线看免费观看 | 国产成人麻豆tv在线观看 | 色樱桃影院亚洲精品影院 | 成人久久18免费网站入口 | 99这里只有精品视频 |