淺述物業(yè)管理法制化

　　隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，社會分工的細(xì)化，物業(yè)管理逐步成為一個新興行業(yè)。物業(yè)管理是現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的重要組成部份，國際上十分流行并獲得了蓬勃發(fā)展，借鑒國外經(jīng)驗，我國的專業(yè)化物業(yè)管理模式也逐漸形成，但是，物業(yè)管理行業(yè)在我國還是一個年輕的新生行業(yè)，絕大部份的物業(yè)管理企業(yè)成立的時間都不算太長，缺少管理經(jīng)驗，在經(jīng)營、管理、服務(wù)都遇到了很多問題，面對這一所新興行業(yè)的特點，為提高管理水平，物業(yè)管理活動中法制化的建設(shè)顯得越來越重要。

　　物業(yè)管理法制化是市場經(jīng)濟發(fā)展需要。

　　物業(yè)管理公司屬于國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分類中的第三產(chǎn)業(yè)，是房地產(chǎn)綜合開發(fā)過程的最后一個環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到業(yè)主和物業(yè)使用人的切身利益，如果沒有良好的物業(yè)管理，開發(fā)商建造的房屋品質(zhì)再好也可能出現(xiàn)銷售問題，業(yè)主買的嶄新的房屋不久就可能會破舊不堪，人們的生活和工作也會日趨惡化。因此物業(yè)管理的有無和好壞，是直接關(guān)系到住宅與房地產(chǎn)業(yè)能否實現(xiàn)社會再生產(chǎn)良性循環(huán)的大問題。

　　長期以來，我國沒有一部完整的，系統(tǒng)的物業(yè)管理法律規(guī)范，使得物業(yè)管理工作缺乏依據(jù)，盡管部分省、市已出臺了有關(guān)物業(yè)管理方面的法規(guī)，如廣東、上海、北京等地都發(fā)布了省（市）物業(yè)管理條例或辦法，但由于全國缺乏統(tǒng)一的法律、法規(guī)作為依據(jù)，從事物業(yè)管理公司的管理行為千差萬別，樓宇買賣糾份中，因“物業(yè)管理”引發(fā)的案件日漸上升，這就與業(yè)主和使用人的生活、工作息息相關(guān)，就必須制定統(tǒng)一的法律、法規(guī)，明確房地產(chǎn)公司、物業(yè)管理公司、業(yè)主和物業(yè)使用人的維護，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾生活和工作環(huán)境。物業(yè)所有權(quán)人、使用權(quán)人、物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益得到合法保障，有利于社會主義民主進一步發(fā)展，有利于城市投資環(huán)境和人民生活環(huán)境的顯著改善，物業(yè)管理法規(guī)依據(jù)民法基本原則，平等地保護物業(yè)活動當(dāng)事人各方的合法權(quán)益，同時貫徹財產(chǎn)所有者主權(quán)原則，法定和保障業(yè)主團體和物業(yè)使用權(quán)人對物業(yè)管理的民主權(quán)利，促進了社會主義民主在社會管理，經(jīng)濟管理事務(wù)中的發(fā)展，也增強了人民特別是城市居民依法辦事，信守合同的法律觀念，物業(yè)管理關(guān)系產(chǎn)生依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)合同是由建設(shè)單位與物業(yè)公司簽訂，業(yè)主委員會成立后選聘新的物業(yè)公司，與業(yè)主簽訂后，前期物業(yè)合同自然終止。

　　二、物業(yè)管理法制化也是市場競爭機制的需要。

　　國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。

　　物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，而市場經(jīng)濟的主要特征就是通過公開、公平、公正的競爭，達(dá)到買賣雙方等價交換的目的。因此競爭是物業(yè)管理得以生存和發(fā)展的活力所在。然而，縱觀我國目前的物業(yè)管理，在許多地方尚未形成完善的市場機制，物業(yè)管理公司對物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)的獲得并沒有通過市場競爭而輕易獲取，普遍存在著誰開發(fā)誰管理的情況。從目前的物業(yè)管理實踐來看，能夠提供物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)的組建形式大至有以下幾種：一是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來的子公司占現(xiàn)有這類公司的大多數(shù)，如遵義市近200余家物業(yè)公司有此類公司占98%，作為我們遵義市紅匯物業(yè)公司不在此內(nèi)，要在市場上有一席之地是很不容易。二是由房地產(chǎn)管理部門所屬的房管所（站）轉(zhuǎn)變而來；三是大中型企事業(yè)單位組建的后勤服務(wù)中心；四是社會上自發(fā)成立的；五是由街道人事處組建的。這些企業(yè)或附屬政府管理部門，或附屬開發(fā)商大都帶有一定的壟斷性。這不僅使其管理難以達(dá)到專業(yè)化、社會化、規(guī)范化的要求，如果長期下去還會因行業(yè)本身缺乏活力而衰竭不振，因此，打破這種由主管部門或開發(fā)單位指定“終身制”物業(yè)管理者的模式，是物業(yè)管理市場發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。

　　物業(yè)管理呼喚競爭，這里的競爭主要是指物業(yè)管理市場上的競爭。在物業(yè)管理市場上，眾多的物業(yè)管理公司都希望能夠被聘用。正是由于這種競爭的存在，業(yè)主可以較為自由地對物業(yè)管理公司進行選擇，它可以聘用，也可以不聘用某一物業(yè)管理公司。對于已經(jīng)受聘的物業(yè)管理公司來說，競爭也同樣存在。聘用和改聘對物業(yè)管理公司的激勵約束作用是通過其聲譽發(fā)生的。一般而言，業(yè)主在決定是否聘用某家物業(yè)管理公司時，主要就是考察它過去的業(yè)績，即其聲譽。因此，競爭的壓力越大，物業(yè)管理公司對其聲譽也就越重視，從面，聘用和改聘作為激勵其約束手段的作用就越大。當(dāng)然，物業(yè)管理公司對聲譽的重視，還取決于另一個因素，即聲譽的“質(zhì)量”或者說，聲譽所反映的實際情況的準(zhǔn)確程度。在經(jīng)濟信息流通率高的地方，聲譽和現(xiàn)實情況就越接近，從而聲譽也就越受重視。正是因為市場競爭機制對于解決代理關(guān)系下形成的動力問題和短期行為問題是一種行之有效的手段，所以，物業(yè)管理的市場化對物業(yè)管理的健康發(fā)展有著非常重要的意義。這就是物業(yè)管理市場化的真正動因所在。

　　在上述五種物業(yè)管理服務(wù)的供給主體中，只有第四種比較接近于現(xiàn)實的市場主體。也就是說，它基本上是一種企業(yè)化、社會化的物業(yè)管理機構(gòu)。其余四種，基本上沒有向社會化轉(zhuǎn)變，絕大部分的管理服務(wù)是為自己提供的，組建目的并不是為了通過提供管理服務(wù)來獲取盈利。此外，由于管理服務(wù)的提供基本上是內(nèi)向型的，因此這也就不可能采取企業(yè)化的經(jīng)營方式，有些物業(yè)管理機構(gòu)甚至是在各方面準(zhǔn)備不足的情況下，倉促上陣，難免“穿新鞋、走老路”。從物業(yè)管理的發(fā)展歷程考察，物業(yè)管理逐步走向市場化、專業(yè)化、規(guī)范化是其必然的發(fā)展趨勢，

那種隸屬于開發(fā)商或由房管所派生出來的物業(yè)管理企業(yè)會因先天下不足而愈來愈不適應(yīng)社會的發(fā)展和業(yè)主的需要，因此，提高物業(yè)管理水平，培育和建立物業(yè)管理的有形市場，從而使物業(yè)管理形成良好的市場競爭，走市場化的道路，還亟待培育市場競爭主體。（1）促使物業(yè)管理企業(yè)能夠正視競爭，通過招標(biāo)投標(biāo)方式，接受業(yè)主委員會的聘請。雙方在完全平等的原則下，通過雙向選擇簽訂合同，明確各自的權(quán)利義務(wù)。（2）確立價格機制的權(quán)威，規(guī)范物業(yè)管理行為。價格是市場的靈魂，沒有權(quán)威的價格機制，就不可能有公正競爭行為，也就不可能有規(guī)范的管理行為。當(dāng)然，確立價格機制的權(quán)威，并不是要政府部門去制定一個強制執(zhí)行的價格水平，而是指由市場定價。政府主管部門只需根據(jù)市場定價的原則進行監(jiān)督和指導(dǎo)。

　　三、物業(yè)管理法制化，才能實現(xiàn)公開招投標(biāo)辦法提供保證。

　　前期物業(yè)服務(wù)的物業(yè)管企業(yè)的選聘方式。通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。必須實行“建管分離”就是房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離。所謂的房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離，事實上就是要打破誰開發(fā)、誰管理的自建自管局面，使得物業(yè)管理行業(yè)真正走向市場。我國有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往有“肥水不流外人田”的思想，本企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目都希望由自己的物業(yè)管理分支機構(gòu)與自己有關(guān)聯(lián)的物業(yè)管理企業(yè)實施管理（形同父子關(guān)系）。特別是在前期物業(yè)管理階段，由于是建設(shè)單位來選聘物業(yè)管理企業(yè)，因此相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)直接選聘與自己有關(guān)聯(lián)的物業(yè)管理企業(yè)。這種自建自管的選聘方法，事實上就消滅了物業(yè)管理企業(yè)之產(chǎn)的競爭。由此往往導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)在日后的物業(yè)服務(wù)中，所提供的服務(wù)質(zhì)量不盡人意，業(yè)主對此頗有意見。為了進一步提升物業(yè)管理行業(yè)的市場化程度，促進物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量，改進內(nèi)部管理，使廣大業(yè)主真正獲得滿意的服務(wù)，提倡房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則。這一原則的具體貫徹方式就是通過招投標(biāo)的形式，引入競爭機制來選聘物業(yè)管理企業(yè)，實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，具體而言，物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位以物業(yè)管理權(quán)為標(biāo)的，招請若干個物業(yè)管理公司報價競爭，再由開發(fā)建設(shè)單位從中選擇優(yōu)勝的物業(yè)管理公司并與之簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　在物業(yè)管理中引入招標(biāo)投標(biāo)，實際上就把物業(yè)管理行業(yè)直接推入市場之中，是物業(yè)管理行業(yè)中引入競爭機制的具體體現(xiàn)。物業(yè)管理的招標(biāo)不僅為物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位提供了選聘高素質(zhì)物業(yè)管理公司的空間，同時也為物業(yè)管理公司提供了公平競爭的機會。因此，物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的優(yōu)勝劣汰法則，有利于全面提高物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，有利于改進物業(yè)管理企業(yè)的管理與服務(wù)，有利于整個物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

　　物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位在招標(biāo)時應(yīng)當(dāng)綜合考慮標(biāo)者的技術(shù)實力、經(jīng)濟實力、管理經(jīng)驗、物業(yè)管理資質(zhì)等級、以往的物業(yè)管理業(yè)績、服務(wù)質(zhì)量、管理費用、信譽等因素。在眾多的投標(biāo)者，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按照上述標(biāo)準(zhǔn)，選擇中標(biāo)者，再與中標(biāo)者簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)必須遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則，依據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定，物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動必須嚴(yán)格遵守《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》和相關(guān)的物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策的規(guī)定。根據(jù)物業(yè)條例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)實行資質(zhì)管理制度，因此招投標(biāo)中必須注意審查投標(biāo)人是否具有相應(yīng)的資質(zhì)。將來如何具體創(chuàng)造公平、公開、公正的市場環(huán)境，還有待不斷的探索。

　　綜合上述，物業(yè)管理必須走法制化的道路，才能為建立良好的物業(yè)管理秩序提供有利的法律保障。維護房屋所有人的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，規(guī)范物業(yè)管理行為，將具有十分重要的意義。

篇2：物業(yè)知識教材：小區(qū)物業(yè)管理法制建設(shè)與維護

　　物業(yè)知識教材：小區(qū)物業(yè)管理法制建設(shè)與維護

　　一、小區(qū)物業(yè)法制管理的意義與作用

　　(一)小區(qū)物業(yè)法制管理的內(nèi)涵、意義

　　小區(qū)物業(yè)法制管理，即是指在物業(yè)管理中，依據(jù)國家或地方有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)則，對 物業(yè)及其物業(yè)管理進行法制宣傳、教育、管理與服務(wù)的總稱。

　　眾所周知，小區(qū)開發(fā)與小區(qū)物業(yè)管理本來就是一對孿生兄弟，小區(qū)物業(yè)管理是小區(qū)開發(fā) 建設(shè)的延續(xù)，在制訂和完善有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的法規(guī)時，也應(yīng)同時制訂和完善物業(yè)管理的法律、法規(guī)。物業(yè)管理涉及面廣，存在多方面的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，因此法律關(guān)系相應(yīng)也要十分明 確。應(yīng)該意識到，如果沒有相應(yīng)健全的法律、法規(guī)體系作為物業(yè)管理的保障，物業(yè)及其物業(yè)管理工作就難以維系。

　　目前，我國大部分城市還沒有結(jié)合各自地區(qū)實際情況，認(rèn)真制訂出具有法律約束力的有 關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)、制度，所以物業(yè)管理相關(guān)各方面的法律地位尚未得到明確。由此導(dǎo)致了在進行行業(yè)規(guī)范和調(diào)整中缺乏行之有效的法律手段，使得澄清行政管理和物業(yè)管理的關(guān)系、 理順多頭管理等問題，在不少地方得不到解決。從而，形成了物業(yè)管理工作具體實施上的難度和阻力。因此，小區(qū)物業(yè)法制管理的意義就在于:

　　1.建立健全有關(guān)物業(yè)及其物業(yè)管理法規(guī)，可以使小區(qū)物業(yè)在規(guī)范化管理中作到有法可依

　　物業(yè)管理的發(fā)展需要一個既有競爭，又有秩序的市場環(huán)境，而市場的正常運行又取決于 法制的完善和市場規(guī)則的制定。如果沒有統(tǒng)一的立法以規(guī)范市場行為與物業(yè)管理，在物業(yè)管理與業(yè)主或房屋使用人的利益發(fā)生諸如收取費等矛盾時，就會出現(xiàn)無法以法律手段維護各自 的權(quán)利與義務(wù)。

　　所以，建立健全物業(yè)管理法規(guī)來明確物業(yè)管理中主體與客體的權(quán)利和義務(wù)，對規(guī)范市場 行為具有重要的現(xiàn)實意義。

　　2.建立健全物業(yè)管理法規(guī)，才能確立政府對其管理的權(quán)威

　　隨著早期開發(fā)的物業(yè)相繼投入使用，物業(yè)管理中的問題也逐漸暴露出來。住宅小區(qū)中的 樓宇管理，綠化、環(huán)衛(wèi)、治安、水電設(shè)施等方方面面都存在著嚴(yán)重管理問題。政府有關(guān)部門為解決這些問題，雖已出臺一些臨時的、原則上的規(guī)定，但是從實際情況來講，許多原則規(guī) 定既不具有操作性，也缺乏約束力度，政府部門的監(jiān)督管理也難以形成權(quán)威。這就需要相應(yīng)建立一套完整、科學(xué)、嚴(yán)密、可操作的法律、法規(guī)體系，以增強政府對其管理的權(quán)威。

　　3.建立健全物業(yè)管理法規(guī)，可以保證業(yè)主的基本權(quán)益

　　一般來講，住宅小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)的各個業(yè)主對其房屋產(chǎn)權(quán)擁有不容爭辯的決定權(quán)，他們 是房屋的所有人，有對房屋的使用權(quán)和處置權(quán)。但是，我國目前的現(xiàn)狀卻是由開發(fā)商決定物業(yè)管理的委托，物業(yè)管理則往往脫離開政府有關(guān)部門的監(jiān)督，單方面制定物業(yè)及其物業(yè)管理 費用等標(biāo)準(zhǔn)。這就難以保證業(yè)主的基本權(quán)益，從業(yè)主自身的利益出發(fā)，迫切要求物業(yè)管理制度法制化，依法辦事。

　　綜上所述，加強住宅小區(qū)物業(yè)法制管理，依法推動和保障物業(yè)及其物業(yè)管理的健康發(fā)展 。以便更好的服務(wù)于廣大住宅用戶并有效地提高政府法制管理的執(zhí)法力度，調(diào)整好物業(yè)管理與廣大業(yè)主或住戶的關(guān)系，正是我們強調(diào)小區(qū)物業(yè)法制管理的意義所在。

　　(二)小區(qū)物業(yè)法制管理的作用

　　加強小區(qū)物業(yè)法制管理，通過國家或地方立法可為物業(yè)執(zhí)法提供法制保障。實踐證明， 對物業(yè)立法與執(zhí)法在小區(qū)物業(yè)的法制管理中，可以發(fā)揮如下作用:

　　1.可以起到依法治市的作用

　　從某種意義上說，市場經(jīng)濟即是法制經(jīng)濟。在小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理中，建立健全法制 管理就可以監(jiān)督與約束開發(fā)商對物業(yè)房屋實施保修的承諾，可以監(jiān)督與約束小區(qū)物業(yè)與業(yè)主、小區(qū)物業(yè)與住戶等之間的法律行為，即依法辦事，違法必究是市場經(jīng)濟法制建設(shè)的客觀要 求。只有強調(diào)法的威力，使法律成為約束人們行為準(zhǔn)則，小區(qū)物業(yè)的法制管理就可以起到依法治市的作用。

　　2.可以起到協(xié)調(diào)各方關(guān)系的作用

　　加強法制管理，一方面可以使人們在介入小區(qū)物業(yè)管理時，可以作到有法可依，有章可 循;另一方面可以樹立工商、稅務(wù)、治安、衛(wèi)生防疫等政府部門的執(zhí)法權(quán)威，使各方面在處理相關(guān)的市場行為時，可以起到配合、協(xié)調(diào)一致的社會監(jiān)督及其相互關(guān)系的作用。

　　3.可以起到保護房屋所有者權(quán)益的作用

　　制定好小區(qū)物業(yè)法規(guī)，加強法制管理，是解決物業(yè)管理中諸多事件，乃至國家穩(wěn)定繁榮 ，促進社會主義物質(zhì)文明與精神文明建設(shè)所必需的前提條件。因此，只有制定和建立健全法規(guī)、制度，才能從法律上保護房屋所有者與租用者的合法權(quán)益，起到依法保護所有者權(quán)益的 作用。

　　4.可以起到促進物業(yè)管理深化改革的作用

　　小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理是國民經(jīng)濟管理的重要組成部分。深化小區(qū)物業(yè)經(jīng)濟管理改革是 加強小區(qū)物業(yè)法制建設(shè)與管理的需要。因此，只有加強小區(qū)物業(yè)的法制管理，運用經(jīng)濟手段和法制手段，推動物業(yè)管理改革的不斷深化，起到促進物業(yè)管理不斷深化改革的作用。

　　5.可以起到物業(yè)糾紛依法解決的作用

　　小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理，是民事糾紛的多發(fā)性領(lǐng)域，從司法部門受理的民事案件看，物 業(yè)糾紛僅次于婚姻糾紛被列入第二位。可見，加強物業(yè)法制建設(shè)與管理，建立健全相關(guān)的物業(yè)法規(guī)，就會減少糾紛，有利于司法與小區(qū)物業(yè)管理對民事糾紛的處理。使物業(yè)法律宣傳、 教育增強了力度。因此，從加強法制管理中我們不難看出，它可以起到依法解決民事糾紛的作用。

　　二、小區(qū)物業(yè)法制管理的范圍與職責(zé)

　　物業(yè)管理是建立在契約基礎(chǔ)之上的民事商務(wù)行為，因此，須由法律、法規(guī)來調(diào)整人們在 物業(yè)管理行為過程中形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，其法律關(guān)系的主體包括物業(yè)管理者，物業(yè)所有者或使用者以及政府業(yè)務(wù)主管部門和相關(guān)單位、個人等。作為物業(yè)管理的法規(guī)，不僅應(yīng)當(dāng)解決 物業(yè)管理運作中直接面臨的各種障礙，而且應(yīng)當(dāng)和其他相關(guān)法律相協(xié)調(diào)、相統(tǒng)一、相互補充和銜接，形成一個較為嚴(yán)密的法規(guī)體系，以使各種問題從根本上、各個環(huán)節(jié)上，全面、徹底 的解決。

　　(一)住宅小區(qū)法制管理范圍

　　如前所述，物業(yè)法制管理，從狹義上講亦稱立法管理。小區(qū)物業(yè)立法管理的范圍應(yīng)包括 房屋的建設(shè)、物業(yè)所有權(quán)、物業(yè)市場、物業(yè)修繕、物業(yè)管理等方面的立法及其法律關(guān)系和法律責(zé)任。事實上它應(yīng)是屬于房地產(chǎn)業(yè)立法范圍的組成部分。

　　1.房屋的建設(shè)

　　長期以來我國各種房地產(chǎn)物業(yè)(尤其在住宅方面)的建設(shè)規(guī)模和速度，與城市發(fā)展的情況和城市人口增長速度嚴(yán)重不協(xié)調(diào)，造成住宅建設(shè)不足，住宅管理混亂。住宅市場培育不起來 ，導(dǎo)致住宅建設(shè)資金短缺、材料質(zhì)量缺乏控制，從而使房地產(chǎn)業(yè)住宅在國民經(jīng)濟中應(yīng)起的作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有發(fā)揮出來，與住宅相關(guān)的市場整體水平在低水平上徘徊。因此，房地產(chǎn)及物業(yè)立 法，應(yīng)把住宅建設(shè)作為一項重要內(nèi)容，明確規(guī)定逐步提高住房標(biāo)準(zhǔn)，逐步改變現(xiàn)行住房分配制度。并相應(yīng)將住房問題列入到國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃中，并對住宅建設(shè)的設(shè)計、施工、 規(guī)劃及用地、拆遷、環(huán)境要求、配套基礎(chǔ)設(shè)施、材料供應(yīng)以及工程驗收、接管等各個環(huán)節(jié)，均應(yīng)屬立法的范圍。

　　2.住宅物業(yè)所有權(quán)

　　在我國，土地是屬于國家或集體所有的，房地產(chǎn)物業(yè)所有權(quán)是指物業(yè)建筑物本身的所有 權(quán)及其相關(guān)土地的使用權(quán)，物業(yè)所有者對相關(guān)土地只有使用權(quán)，不得進行非法轉(zhuǎn)讓，也嚴(yán)禁買賣或變相買賣。

　　明確物業(yè)的所有權(quán)，是維護物業(yè)領(lǐng)域秩序的關(guān)鍵。住宅物業(yè)所有權(quán)不明，往往是引起物 業(yè)管理糾紛的結(jié)癥所在。所以物業(yè)所有權(quán)是物業(yè)法制管理的基礎(chǔ)。物業(yè)法規(guī)必須對物業(yè)所有權(quán)的內(nèi)容、所有權(quán)的形式、所有權(quán)的獲得、變更和喪失的登記、審核的方法，以及物業(yè)的共 有關(guān)系，物業(yè)代管等方面做出明確的立法。

　　各種所有權(quán)都應(yīng)受到法律的保護。歸國家、集體所有的房屋及其相關(guān)范圍的利益不得受 到侵占或變相侵占，個人所有的不得非法查封、沒收和擠占。

　　3.物業(yè)市場

　　目前我國住宅物業(yè)市場的發(fā)展是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們必須開拓和完善諸如住宅物業(yè)買賣市 場、租賃市場、相關(guān)的金融市場以及物業(yè)中介服務(wù)市場。應(yīng)該允許物業(yè)的多種所有制形式和多種所有權(quán)形式，以及物業(yè)多種經(jīng)營方式的并存。為了與此相適應(yīng)，還要完善住宅物業(yè)的金 融體系和中介體系，建立一個綜合型、配套性的完備的物業(yè)市場。為此，需要加強對物業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)劃和計劃，加強物業(yè)的立法、司法、行政干預(yù)的力度，加強社會的法制建設(shè)。

　　4.物業(yè)維修

　　對小區(qū)住宅的建設(shè)管理上，必須采取新建與維修并舉的方針。不能只抓建設(shè)，不管維修 。事實上，住宅物業(yè)的維護、維修是對我國住宅建設(shè)、和規(guī)劃發(fā)展的重要補充。由于住宅同樣是有年限要求的，通過日常維修可以延長其使用壽命，也就提高了住宅的經(jīng)濟效益。從另 一方面看，對一些實際情況如果投入相同的人力、財力、物力，可以經(jīng)濟地提供更多的房屋。因此，物業(yè)的修繕應(yīng)該是物業(yè)立法的一個重要內(nèi)容。物業(yè)法規(guī)必須明確規(guī)定，物業(yè)修繕的 職責(zé)、維修的要求。物業(yè)維修制度的建立，物業(yè)維修資金的來源，物業(yè)維修材料的標(biāo)準(zhǔn)及供應(yīng)，維修隊伍的素質(zhì)和合理的組合等等。

　　5.小區(qū)物業(yè)管理

　　小區(qū)物業(yè)管理的目的在于求得各方面、各環(huán)節(jié)的最佳效益。廣義的講如小區(qū)建設(shè)管理、 住宅經(jīng)濟市場管理和住宅維修管理等的社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益。為達(dá)到管理的這一目的，必須運用管理的經(jīng)濟手段、法律手段和行政手段。相關(guān)法規(guī)的制訂就是代表了法律手 段的具體運用的開始，通過對物業(yè)管理的立法和司法，可使物業(yè)經(jīng)濟的行政的管理手段規(guī)范化和科學(xué)化，可以運用物業(yè)法規(guī)去調(diào)整物業(yè)管理中的多種關(guān)系。

　　(二)住宅小區(qū)法制管理的職責(zé)

　　建國以來，我國住宅建設(shè)和住宅物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)是不健全的，存在的問題相 當(dāng)復(fù)雜，管理方面的漏洞、缺陷相當(dāng)嚴(yán)重，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于實際的需要。因此在住宅物業(yè)上需要立法，依法來加強管理，由單一的行政權(quán)力管理向社會的經(jīng)濟管理、法律管理過渡。用法律 來統(tǒng)一行動，做到“有法可依，有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)，違法必究”。只有這樣才能逐步建立正常的住宅管理秩序和相應(yīng)的經(jīng)濟秩序。小區(qū)物業(yè)進行法制管理的重要職責(zé)，就是通過立法 ，使物業(yè)立法起到如下作用:

　　1.保護物業(yè)所有人和使用人的合法權(quán)益

　　制定好物業(yè)法規(guī)，解決物業(yè)事務(wù)中的諸多問題，是使國家穩(wěn)定繁榮，促進社會主義物質(zhì) 文明和精神文明建設(shè)的必要條件，也只有制定了健全的物業(yè)法規(guī)，才能從法律上保證公民的僅利，保護物業(yè)所有人和使用人的合法權(quán)益，杜絕侵占業(yè)主或住戶所有權(quán)或使用權(quán)的現(xiàn)象發(fā) 生。

　　2.促進物業(yè)的建設(shè)和維修

　　我國整體物業(yè)供給水平是緊張的，造成的原因，除了房屋建設(shè)跟不上需要外，另一方面 是舊的房屋嚴(yán)重失修，淘汰率增加。如果把現(xiàn)有的物業(yè)維修好，延長使用年限，不僅可以保證業(yè)主的利益，而且還會緩和城市土地房屋的緊張狀況。建立相應(yīng)物業(yè)法規(guī)的任務(wù)，就是把 維修物業(yè)的措施制度化、固定化，以促進物業(yè)的修繕工作，增加和保證物業(yè)的質(zhì)和量，盡量彌補物業(yè)供給的不足。

　　3.促進房地產(chǎn)物業(yè)經(jīng)濟的改革

　　經(jīng)濟是基礎(chǔ)，法律是上層建筑。法律是經(jīng)濟的反映，同時又反作用經(jīng)濟，為經(jīng)濟服務(wù)。 當(dāng)前我國正在深化改革，有關(guān)法律的制訂應(yīng)當(dāng)促進改革，保障改革順利進行。房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要組成部分，應(yīng)該在深入調(diào)查研究，總結(jié)新經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，及時把國家關(guān)于物 業(yè)的方針和政策規(guī)范化、法律化。

　　4.促進物業(yè)管理持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展

　　為了使改革健康的推進，經(jīng)濟穩(wěn)定地發(fā)展，必須更多地運用經(jīng)濟和法律的手段，強化管 理，做到管而不亂，活而不亂。在物業(yè)管理方面也應(yīng)該這樣，以物業(yè)立法，促進物業(yè)改革和物業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展。

　　三、小區(qū)物業(yè)管理中內(nèi)部法規(guī)的建立

　　強化物業(yè)管理，必須圍繞房屋管理為主體建立完善的管理法規(guī)、制度、辦法、標(biāo)準(zhǔn)，做 到依法治理，依章管理。要對住戶及管理服務(wù)工作人員進行經(jīng)常性的宣傳教育，使其自覺遵守法規(guī)。要做到管理制度化、經(jīng)常化，避免管理工作上的隨意性和盲目性。為此，立法重要 ，但管好用好立法更重要。小區(qū)物業(yè)內(nèi)部法規(guī)的建立是多方面的，就其具有法規(guī)性質(zhì)的規(guī)章制度建立與管理而言，應(yīng)包括的內(nèi)容有:

　　(一)辦理入住手續(xù)、簽訂入住合約

　　雙方在辦理手續(xù)、簽定合約時，應(yīng)掌握好如下的原則內(nèi)容:

　　1.售樓或出租房屋時，售樓合同或租賃合同書都應(yīng)清楚地標(biāo)明“本物業(yè)內(nèi)實行統(tǒng)一管理，為購樓者提供有償服務(wù)”。日后樓房交付使用時，業(yè)主應(yīng)服從物業(yè)內(nèi)部各項管理制度，按 章交納各種費用。如不執(zhí)行管理制度則視為違約行為，違約一方要負(fù)由此產(chǎn)生的一切經(jīng)濟損失或法律責(zé)任。

　　在出售房屋前把“房屋交付使用后要服從管理，按章繳納各種費用”作為向購買房屋提 出的交易條件是合理的，也是必要的。而購房者在選擇購房時也可充分、自愿地考慮是否接受。這樣的合同條款符合“自愿、公平、等價有償、誠實信用”的原則。

　　2.入住前必須向物業(yè)公司辦理入住手續(xù)

　　物業(yè)公司是向業(yè)主提供常規(guī)服務(wù)項目的服務(wù)管理機構(gòu)，由于雙方在決定出售房屋和購買 房屋時所簽訂的購樓合同以確認(rèn)了接受管理的條件和提供服務(wù)的責(zé)任，因此，在向購、租者交樓時必須辦理入住手續(xù)。如果購樓者拒簽入住合約，售樓一方有權(quán)不向購買者交出房屋， 直到經(jīng)協(xié)商讓購房者愿意辦理并辦好入住手續(xù)時才交樓。如確認(rèn)協(xié)商不成的，應(yīng)按原價退回房款，收回房屋。

　　應(yīng)堅持誰入住，誰簽訂入住合約手續(xù)的原則，不得接受委托書而由他人代辦的手續(xù)。因 為接受條件和日后履約的應(yīng)是實際居住者。

　　一般物業(yè)公司要與業(yè)主簽定的書面合約主要有:①入住合約;②居住公約;③物業(yè)管理 規(guī)定等。

　　(二)協(xié)調(diào)關(guān)系、嚴(yán)格管理

　　物業(yè)公司應(yīng)取得當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)職能部門的支持和配合。如若取得公安派出所的支持，可 規(guī)定凡新入住的居民，一律憑物業(yè)公司開具的證明才給予辦理戶籍遷入登記，這一措施對個別不接受管理的住戶可起到監(jiān)督、制約的作用。

　　房管部門的支持也很重要，購房者在向房地產(chǎn)管理機構(gòu)申辦產(chǎn)權(quán)證時，若規(guī)定沒有物業(yè) 公司開局的證明不接受產(chǎn)權(quán)登記，便可促使業(yè)主自覺接受小區(qū)管理的各項規(guī)定。

　　規(guī)劃管理部門若要求業(yè)主凡申報裝修的，一律要經(jīng)物業(yè)公司先行提出原則性意見才接受 申報，這樣有利于整個物業(yè)的規(guī)劃管理，保證房屋的基本建筑要求。其他還有諸如學(xué)校、幼兒園、托兒所、街道辦事機構(gòu)、工商管理機構(gòu)等的支持和配合，對于物業(yè)管理都是十分重要 的。

　　上述有關(guān)協(xié)調(diào)關(guān)系的內(nèi)容，均應(yīng)在內(nèi)部建章立制中作出明確的闡述。

　　(三)物業(yè)內(nèi)部法規(guī)的建立應(yīng)以國家大法為基礎(chǔ)

　　中華人民共和國憲法第二十四條規(guī)定，“國家通過普及理想教育、道德教育、文化教育 、紀(jì)律和法制教育，通過在城鄉(xiāng)不同范圍的群眾中制定和執(zhí)行各種守則、公約，加強社會主義精神文明建設(shè)”。物業(yè)管理法規(guī)的制定，應(yīng)根據(jù)國家法律、法規(guī)的要求，結(jié)合《中華人民 共和國城市規(guī)劃法》和有關(guān)《細(xì)則》以及物業(yè)實際情況，對于普遍性和人們?nèi)菀走`例的行為，以相互約定的形式制定公眾行為準(zhǔn)則，對簽約雙方都具有同等約束力。如在條文中，就樓 宇外貌及內(nèi)部布局，規(guī)定了所有樓宇的建設(shè)均應(yīng)在基建項目實施前，經(jīng)市(縣)規(guī)劃局審定批 準(zhǔn)，未征得管理處同意、城市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)之前，任何單位或住戶不得改變樓宇外貌或 內(nèi)部布局(含花園、平臺層)，不得改變原設(shè)計的使用功能。未經(jīng)批準(zhǔn)、強行施工屬違法行為。管理處將視情節(jié)有權(quán)采取說服、教育、罰款等措施進行制止，甚至追究違法戶的法律責(zé)任 。如此規(guī)定，才能使內(nèi)部法規(guī)達(dá)到如下目的。

　　1.告訴業(yè)主(或住戶)，他所購買或居住的房屋是經(jīng)政府備案的建筑，不能隨意改動或損壞，要維護規(guī)劃法的嚴(yán)肅性。

　　2.控制亂搭、亂改，防止損壞物業(yè)外貌的行為發(fā)生。

　　3.保證樓宇結(jié)構(gòu)不受人為的破壞，保障業(yè)主和他人的生命財產(chǎn)安全。

　　4.防止業(yè)主任意改變樓宇使用功能。

　　(四)重視人才培養(yǎng)，提高管理素質(zhì)

　　提高物業(yè)管理中管理層與操作層的人素質(zhì)，是小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理常抓不懈，任重路 遠(yuǎn)的任務(wù)。在內(nèi)部法規(guī)建設(shè)中應(yīng)把各層次人才結(jié)構(gòu)的培養(yǎng)、培訓(xùn)，作為內(nèi)部建章立制的重要法規(guī)內(nèi)容。只有把培養(yǎng)初、中、高級不同知識結(jié)構(gòu)的培養(yǎng)人才計劃，列入具有內(nèi)部法規(guī)性質(zhì) 的制度規(guī)定中去，才能明確職責(zé)權(quán)限，劃定職責(zé)范圍，作到各負(fù)其職，才能使全體員工較有成效的完成和實施如下工作:

　　1.以身作則，廉潔奉公，盡職盡責(zé)地處理好分管工作或維修任務(wù)。

　　2.堅持對分工負(fù)責(zé)，又要相互配合，模范地遵守國家法律、法規(guī)和小區(qū)物業(yè)內(nèi)部各項管理制度。

　　3.管理好包括計劃生育在內(nèi)的全方位服務(wù)工作，在發(fā)現(xiàn)和處理違章違約等行為的過程中，要善于運用法規(guī)、制度，以理服人的作好法制宣傳、教育工作。

　　4.堅持上門訪問，聽取業(yè)主與住戶對管理服務(wù)工作的意見、要求。及時處理業(yè)主和住戶對管理服務(wù)工作的投訴。

　　5.代表業(yè)主和住戶就小區(qū)內(nèi)的公共事務(wù)進行協(xié)商與洽談。

　　6.定期或不定期組織業(yè)主和住戶進行相互間的交流、聯(lián)歡活動，為他們之間的溝通和聯(lián)絡(luò)提供幫助。

　　7.完成上級布置的其他工作。

　　(五)物業(yè)的民主管理

　　小區(qū)物業(yè)的民主管理是物業(yè)管理建立法規(guī)、制度的重要組成部分。它包括兩個方面的制 度內(nèi)容:

　　1.成立物業(yè)管理委員會

　　物業(yè)管理委員會，是在物業(yè)所屬地區(qū)政府有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)下，由物業(yè)及其物業(yè)管理牽頭， 由社區(qū)街道辦事處、公安派出所、城市監(jiān)察隊、業(yè)主代表、住戶代表等人員組成的委員會。按有關(guān)法規(guī)及內(nèi)部規(guī)定，進行建立章程、制定各項制度，實施民主管理。通過討論物業(yè)管理 方面的重大問題發(fā)揮橋梁作用;物業(yè)管委會受全體業(yè)主委托，對物業(yè)管理起監(jiān)督作用;協(xié)調(diào)業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)公司間的關(guān)系;維護業(yè)主和住戶的合法權(quán)益。

　　2.物業(yè)管理委員會的職權(quán)和范圍

　　物業(yè)管理委員會是業(yè)主與住戶參與物業(yè)民主管理的組織形式。其主要職權(quán)有:

　　(1)討論和決定物業(yè)管理服務(wù)工作中的重大問題;

　　(2)檢查、督促小區(qū)內(nèi)各辦事機構(gòu)、專業(yè)服務(wù)機構(gòu)工作情況;

　　(3)檢查、考核物業(yè)各項法規(guī)、協(xié)議、制度、規(guī)定等的貫徹執(zhí)行情況;

　　(4)檢查管理服務(wù)費用收取與使用情況;

　　(5)針對物業(yè)管理與服務(wù)的工作情況，提出有關(guān)議案，交物業(yè)管理機構(gòu)實施;

　　(6)向業(yè)主和住戶宣傳物業(yè)管理制度，協(xié)助物業(yè)辦事機構(gòu)糾正違章、違紀(jì)行為，教育業(yè)主或住戶自覺維護公共集體利益，支持物業(yè)管理工作;

　　(7)監(jiān)督物業(yè)管理人員工作，提出獎勵或處罰建議;

　　(8)對物業(yè)管委會成員提出增補和罷免意見。

　　四、小區(qū)物業(yè)管理中的糾紛與仲裁

　　物業(yè)及物業(yè)管理中的糾紛，是指關(guān)于土地、房屋的權(quán)利和義務(wù)的爭議。民事權(quán)利主體享 有的財產(chǎn)所有權(quán)，具有占有、使用、收益、處分四種權(quán)利。通常情況下，當(dāng)所有人的權(quán)利與所有權(quán)的事實狀態(tài)相吻合的時候，對所有權(quán)不存在糾紛;只有所有權(quán)人的權(quán)利與所有權(quán)的事 實不相吻合時，即在占有、使用、收益和處分的權(quán)利，受到侵害或發(fā)生爭議的情況下，才發(fā)生糾紛。

　　物業(yè)及物業(yè)管理糾紛案件，是財產(chǎn)權(quán)益糾紛案件中的一個重要方面。據(jù)資料介紹，各級 法院房地產(chǎn)及物業(yè)糾紛收案數(shù)是全國民事財產(chǎn)糾紛中的一個突出的問題。僅住宅房產(chǎn)租賃糾紛就占物業(yè)糾紛的一半以上。

　　(一)房地產(chǎn)及物業(yè)糾紛的類型

　　發(fā)生房地產(chǎn)及物業(yè)糾紛的原因、類型較多，通常情況下糾紛的主要類型和表現(xiàn)形式有:

　　1.土地使用權(quán)糾紛，指租賃土地而引起的糾紛，因借用土地引起的糾紛，擅自占用土地糾紛，使用耕地引起的糾紛，侵犯公共用地引起的糾紛以及土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓中發(fā)生的糾 紛及宅基地糾紛等。

　　2.退租搬遷糾紛。不少業(yè)主以收回房屋自用、修繕危房、出賣或另租為由，強行讓承租人退租，有些人在單位分得住宅后，仍繼續(xù)占用原協(xié)議房。

　　3.房租暴漲、強行收回糾紛。有的業(yè)主以收回房屋使用權(quán)相要挾，大幅度提高房租，強迫使用人退出房屋而引起糾紛。

　　4.高租強住糾紛。在房屋租賃期間發(fā)生第三者出高租強行入住，房產(chǎn)主則乘機抬高房租。

　　5.房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓引起的糾紛。

　　6.拖欠房租，損害業(yè)主權(quán)益引起的糾紛。

　　7.因離婚問題、遺產(chǎn)問題引起的房產(chǎn)糾紛。夫妻離婚后或被繼承人死亡后，離婚當(dāng)事人或繼承人對房產(chǎn)的使用、分割等問題發(fā)生爭執(zhí)，互不相讓。

　　8.其它物業(yè)糾紛。包括業(yè)主不按期向國家交納有關(guān)費稅，房屋建、管、用不善以及妨礙城市建設(shè)、市容、防火、交通、綠化等，即由妨礙社會公益而引發(fā)的糾紛。它們往往和未盡 社會義務(wù)相關(guān)。

　　以上八類物業(yè)糾紛是相互關(guān)聯(lián)、相互滲透的，而且可能發(fā)展成為刑事犯罪和違反治安管 理處罰條例的行為。事實上的房地產(chǎn)及物業(yè)糾紛的種類更多、法律關(guān)系更復(fù)雜。過去，人民法院審理房地產(chǎn)及物業(yè)糾紛是起了一定的作用。隨著房地產(chǎn)業(yè)及物業(yè)法制建設(shè)的健全，行政 或司法程序受理房地產(chǎn)及物業(yè)案件的職責(zé)、范圍將會要求更加明確。依法處理物業(yè)糾紛案件，保護業(yè)主或使用人的合法權(quán)益，促進社會的安定團結(jié)，不僅是必要的，也是可能的。

　　(二)房地產(chǎn)及物業(yè)糾紛仲裁的必要性

　　房地產(chǎn)及物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生后，當(dāng)事人可根據(jù)房地產(chǎn)及物業(yè)法規(guī)的有關(guān)條款，以事實為 依據(jù)，自行解決;當(dāng)協(xié)商解決不成時，任何一方都可向國家有關(guān)管理部門申請調(diào)解或仲裁。

　　所謂“仲裁”，即是指依據(jù)事實，對當(dāng)事人雙方糾紛的性質(zhì)，進行說服、教育，采取必 要的法律程序給予調(diào)解或裁判。仲裁包括行政仲裁和司法仲裁。

　　房地產(chǎn)及物業(yè)的行政仲裁與人民法院的司法仲裁是兩種解決房地產(chǎn)及物業(yè)糾紛的不同方 式，它們在權(quán)限性質(zhì)、處理程序、法律效力等方面有所不同。但二者又都依據(jù)國家現(xiàn)行的法律、法規(guī)及相關(guān)政策進行處理，所要達(dá)到的目的則是相同的。房地產(chǎn)及物業(yè)仲裁的必要性就 在于:

　　1.在現(xiàn)實經(jīng)濟生活中存在著大量的房地產(chǎn)及物業(yè)糾紛，完全依靠法院解決這些糾紛仲裁是不可能的。許多糾紛通過房地產(chǎn)及物業(yè)行政調(diào)解、仲裁可以得到解決。所以，房地產(chǎn)及物 業(yè)仲裁是十分必要的一種有效形式。是正確解決糾紛、進行仲裁的一個不可缺少、不可忽視的有效途徑。

　　2.我國傳統(tǒng)觀念中一般都忌諱法院“打官司”，除非萬不得已，單位或個人之間都擔(dān)心互傷感情，影響以后的協(xié)作和人際關(guān)系。仲裁制度主要以調(diào)解、協(xié)商的方式解決糾紛，易于 當(dāng)事人接受，利于執(zhí)行。

　　3.物業(yè)管理部門在調(diào)解糾紛過程中，仲裁工作人員須反復(fù)向當(dāng)事人闡明使用的法律、政策，從而可以使申訴人和被申訴人經(jīng)歷一個對房地產(chǎn)法規(guī)、政策從知之甚少到知之較多、最 后自覺遵守的過程。在這一過程中，也許會使一些當(dāng)事人在申訴立案后，或因覺察自己理虧，或因?qū)Ψ酵Ｖ骨趾Χ鲃映吩V的情況。

　　4.調(diào)解和仲裁房地產(chǎn)物業(yè)糾紛要充分聽取當(dāng)事人雙方的陳訴，進行一系列搜集證物，查閱憑據(jù)，剔除偽證，查勘現(xiàn)場，技術(shù)鑒定等工作，從而為法院受理不服物業(yè)管理部門仲裁的 起訴案件奠定堅實的基礎(chǔ)。

　　(三)房地產(chǎn)及物業(yè)仲裁原則

　　為了保證及時、正確地解決物業(yè)糾紛，房地產(chǎn)及物業(yè)行政主管部門應(yīng)確立一系列仲裁原 則，籍以形成仲裁工作的新秩序。通常應(yīng)包括如下原則:

　　1.先行調(diào)解的原則

　　房地產(chǎn)及物業(yè)行政主管部門受理申請仲裁的房地產(chǎn)或物業(yè)案件時，應(yīng)首先進行調(diào)解。只 有經(jīng)過調(diào)解達(dá)不成協(xié)議或者調(diào)解書送達(dá)到一方或雙方后反悔的，仲裁庭才采用仲裁的辦法解決。

　　2.以事實為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩的原則

　　仲裁機關(guān)在受理仲裁過程中，應(yīng)開展深入細(xì)致的調(diào)查研究，查閱戶籍檔案和有關(guān)資料， 在弄清事實的基礎(chǔ)上，依據(jù)國家的有關(guān)法律和房地產(chǎn)管理法規(guī)進行仲裁。

　　3.當(dāng)事人在法律面前一律平等的原則

　　申請仲裁的雙方當(dāng)事人都應(yīng)是自然人或獨立法人，在法律上處于平等的地位。因此，當(dāng) 事人無論社會地位怎樣，隸屬關(guān)系如何，仲裁機關(guān)都應(yīng)支持當(dāng)事人在使用法律上一律平等，保護當(dāng)事人的合法權(quán)益與平等的行使權(quán)利。

　　4.不得妨礙當(dāng)事人行使訴訟權(quán)的原則

　　仲裁發(fā)生后，如果當(dāng)事人一方或雙方不接受仲裁裁決，只要一方當(dāng)事人堅持向司法機關(guān) 起訴，任何人不得妨礙其行使這項權(quán)利。也就是說，在仲裁機關(guān)做出仲裁裁決后，任何一方當(dāng)事人不服，都有權(quán)在規(guī)定的期限內(nèi)向法院提出起訴。

　　5.一次裁決的原則

　　仲裁行政部門在其職權(quán)范圍內(nèi)處理糾紛案件時，實行一次裁決制度。即國內(nèi)仲裁制度規(guī) 定，當(dāng)仲裁機關(guān)做出仲裁裁決后，若當(dāng)事人一方不服，不再進行仲裁復(fù)議，可直接向法院起訴。實行一次仲裁制度可以使糾紛得到及時解決，可以避免糾紛長期無法解決的弊端。

　　(四)在房地產(chǎn)及物業(yè)仲裁時應(yīng)注意的幾個問題

　　1.要搞準(zhǔn)糾紛的性質(zhì)

　　不同性質(zhì)的糾紛，有不同的特征，因而適用一些不同的法律原則。只有理清相關(guān)糾紛問 題的性質(zhì)，在適用法律時才不會張冠李戴。屬于權(quán)屬糾紛，就適用所有權(quán)及使用權(quán)的原則;如果屬于一般債權(quán)糾紛，就適用一般債務(wù)的原則;如果屬于繼承糾紛，就適用繼承原則;屬 于其他一方未盡社會義務(wù)的糾紛，則適用行政、財政、環(huán)衛(wèi)或治安等相關(guān)法規(guī)的對應(yīng)原則。

　　2.要抓住發(fā)生糾紛的要害或其產(chǎn)生的主要原因

　　一起糾紛，往往涉及到多個矛盾，要抓住主要矛盾，抓住要害或主要原因。搞準(zhǔn)糾紛的 性質(zhì)后，還要進一步搞清它主要是圍繞什么權(quán)利、義務(wù)發(fā)生的。例如，搞準(zhǔn)是產(chǎn)權(quán)糾紛后，還要搞清它主要是圍繞確認(rèn)產(chǎn)權(quán)發(fā)生的，還是主要圍繞產(chǎn)權(quán)受到妨礙發(fā)生的等等。要做到這 一點，就要對糾紛的產(chǎn)生、經(jīng)過、現(xiàn)狀作系統(tǒng)周密的調(diào)查研究，不能主觀臆斷、坐堂問案。

　　3.要查明事實，分清是非，正確適用法律

　　解決房地產(chǎn)糾紛的方法，有調(diào)解、仲裁和訴訟，不管用何種方法解決，均應(yīng)查明事實， 分清是非，正確適用法律，及時處理糾紛。即使通過訴訟程序的也還應(yīng)本著:“先調(diào)解，后裁決”的原則進行。借以確認(rèn)當(dāng)事人的民事權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。

　　(五)房地產(chǎn)及物業(yè)的仲裁程序

　　1.仲裁的申請。糾紛當(dāng)事人中的任何一方，均有權(quán)按時效規(guī)定(即知其權(quán)利被侵害之日起的1年以內(nèi))向其案件所屬的仲裁機關(guān)提出申請書，申請仲裁。其中申請書要寫明:申請 人姓名、地址或法定代表人的姓名、職務(wù)，被起訴人名稱、地址或法定代表人姓名、職務(wù)，申請的理由、具體要求、掌握的有關(guān)證據(jù)和證人等。仲裁機關(guān)在接到申請書后，如符合仲裁 的法律規(guī)定條件，應(yīng)在7日內(nèi)受理。對不符合條件的，應(yīng)在7日內(nèi)通知申請人，不予受理。

　　2.仲裁前的準(zhǔn)備。仲裁機關(guān)受理后，應(yīng)在5日內(nèi)將申請書副本送達(dá)被仲裁人。被仲裁人應(yīng)在收到副本后15日內(nèi)提出答辯書和有關(guān)證據(jù)。仲裁員應(yīng)審閱申請書和答辯書，調(diào)查事實 ，收集證據(jù)，必要時可進行現(xiàn)場勘察及對物證進行技術(shù)鑒定。

　　3.開庭仲裁。在開庭仲裁前可進行調(diào)解，調(diào)解失敗即開庭仲裁。開庭時，首席仲裁員宣 布仲裁員和書記員的姓名，詢問當(dāng)事人是否有應(yīng)申請回避的情況;聽取當(dāng)事人的陳述和辯論 ，出示有關(guān)證據(jù)，對申訴人和被申訴人征詢意見;然后，再進行一次調(diào)解，調(diào)解不成，由仲 裁庭評議后裁決。對裁決的案件，當(dāng)事人一方或雙方有不服裁決的，可在收到仲裁決定書的 15日內(nèi)，向人民法院起訴。如期滿不起訴的，裁決即發(fā)生法律效力，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照裁 決自動履行。如一方不履行裁決的，另一方或裁決機關(guān)可向人民法院申請履行。

篇3：物業(yè)管理步入法制化發(fā)展階段

物業(yè)管理步入法制化發(fā)展階段亟待解決的問題
文/李健輝

　　國務(wù)院頒布并已實施一年的《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》），是我國第一部物業(yè)管理行政法規(guī)，為我國物業(yè)管理行業(yè)指明了發(fā)展的方向，同時又提出了許多現(xiàn)階段亟待研究解決的新課題。

一、構(gòu)建適合我國國情的物業(yè)管理體制。
　　行業(yè)的管理體制取決于國家的經(jīng)濟體制。gg開放后，我國已逐步建立社會主義的市場經(jīng)濟體制，隨著住房制度的進一步深化改革，構(gòu)建適合我國國情的物業(yè)管理體制，是《條例》頒布實施后面臨的首要課題，也是物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)和前提。

　　1、轉(zhuǎn)變政府職能。政府的主要任務(wù)是為物業(yè)管理活動提供和維護正常運作所需的平等競爭的市場環(huán)境，培育和完善發(fā)達(dá)的物業(yè)管理市場制度體系，只有當(dāng)出現(xiàn)市場缺陷、不正當(dāng)競爭和危機時才進行直接的干預(yù)。

　　2、構(gòu)建完善的行業(yè)自律機制。首先是要理順行業(yè)協(xié)會與政府的關(guān)系。早期的行業(yè)協(xié)會基本由政府派生出來，具有“二政府”或“準(zhǔn)政府”的特征。現(xiàn)階段行業(yè)協(xié)會必須真正轉(zhuǎn)變角色，從對政府的完全“依賴”轉(zhuǎn)化到“依托”的地位，改變過去行政部門無事不理、無所不包的格局，切實使協(xié)會背靠企業(yè)、面向政府，成為真正的企業(yè)自律組織。在構(gòu)建完善的行業(yè)自律機制過程中，理順行業(yè)協(xié)會與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系是前提，強化行規(guī)行約是重點，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的職能作用是關(guān)鍵。

　　3、構(gòu)建完善的業(yè)主自律機制。業(yè)主公約顯然是業(yè)主自治自律最重要的合約性文件，因此，完善業(yè)主自律機制的重點，在于規(guī)范業(yè)主公約的制定、實施、以及違反公約的處理等問題。其一，在前期物業(yè)管理階段，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)制定業(yè)主臨時公約，雖然《條例》明確規(guī)定業(yè)主臨時公約不能損害物業(yè)買受人的合法權(quán)益，但是，業(yè)主臨時公約畢竟由建設(shè)單位一方制訂，是否需要審查？由誰審查？其二，目前我國法律、法規(guī)并沒有賦予任何機構(gòu)對違反業(yè)主公約的業(yè)主或物業(yè)使用人予以追究其責(zé)任的權(quán)利。其三，要解決物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人“不對稱”的問題。簽約的業(yè)主委員會沒有獨立的法律人格，而具獨立的法律人格的業(yè)主并不簽約。這就產(chǎn)生了合同當(dāng)事人“不對稱”矛盾，若物業(yè)管理企業(yè)違約，要承擔(dān)民事責(zé)任很容易，而業(yè)主違約，卻不能認(rèn)定為業(yè)主委員會違約，也不能認(rèn)定為業(yè)主大會違約，只能追究違約的業(yè)主個人，實際上物業(yè)管理企業(yè)面對的是眾多的業(yè)主個體，這里的權(quán)利義務(wù)存在著明顯的不對等。

二、進一步完善物業(yè)管理經(jīng)營機制。
　　深入貫徹《條例》，促進物業(yè)管理健康發(fā)展，必須進一步完善物業(yè)管理經(jīng)營機制，主要是市場準(zhǔn)入機制、競爭機制和監(jiān)督機制。

　　1、完善市場準(zhǔn)入機制。《條例》第32條對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)設(shè)置了兩道門檻：第一道門檻是要求從事物業(yè)管理的企業(yè)必須具有獨立法人資格，這是市場準(zhǔn)入最基本的要求。第二道門檻是對物業(yè)管理企業(yè)實行資質(zhì)管理制度，不同資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，只能在相應(yīng)的地域范圍和相應(yīng)的物業(yè)規(guī)模內(nèi)從事物業(yè)管理活動。

　　優(yōu)勝劣汰，進退自如是一個行業(yè)成熟的重要標(biāo)志，因此完整的市場準(zhǔn)入機制應(yīng)包括市場準(zhǔn)入和市場退出兩方面的制度。目前物業(yè)管理行業(yè)重點是加強市場退出制度的建設(shè)。第一，要切實貫徹《條例》第32條的規(guī)定，對尚不具備獨立法人資格的物業(yè)管理組織進行清理，限期完成公司化改組，這對于徹底解決“建管不分”的老大難問題也具有重要的意義；第二，完善業(yè)主大會的運作，落實業(yè)主大會依法選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利；第三，繼續(xù)完善物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的動態(tài)管理，每年進行資質(zhì)年審，每兩年進行資質(zhì)評定，嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)審核，資質(zhì)等級該升則升、該降則降；第四，建立完整的監(jiān)督機制，充分發(fā)揮行政監(jiān)督、行業(yè)監(jiān)督、社會監(jiān)督、司法監(jiān)督、業(yè)主監(jiān)督職能，出現(xiàn)法定降級條件或清退條件的及時降級或清退。

　　2、完善物業(yè)管理市場競爭機制競爭是市場經(jīng)濟的基本特征，競爭的最大優(yōu)點是可以最大限度地實現(xiàn)社會資源的優(yōu)化配置。引入市場競爭機制最重要的是完善和落實物業(yè)管理招投標(biāo)，從物業(yè)管理市場招投標(biāo)的現(xiàn)狀看，我國的物業(yè)管理招投標(biāo)制度仍需繼續(xù)深化和完善。首先，目前大多數(shù)住宅小區(qū)均由開發(fā)建設(shè)單位下屬的物業(yè)管理企業(yè)管理，成立業(yè)主大會及業(yè)主委員會的寥寥無幾，如何貫徹落實《條例》第24條尚有大量的工作可做；其次，對物業(yè)管理招標(biāo)代理機構(gòu)要納入行業(yè)管理，并對物業(yè)管理招投標(biāo)的每個環(huán)節(jié)，如信息公布公正、公平、公開的市場競爭環(huán)境，大力整頓物業(yè)管理招投標(biāo)中的“黑箱作業(yè)”和其他方物業(yè)管理協(xié)會，在政府主管部門的指導(dǎo)下，完全有能力承擔(dān)起物業(yè)管理招投標(biāo)代理的職能，所建立的專家評委庫的專家，也能承擔(dān)起專業(yè)技術(shù)評定的工作；最后，要