認(rèn)識(shí)物業(yè)管理企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

2024-06-19 1504

　　認(rèn)識(shí)物業(yè)管理企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

　　曾被稱為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)歷二十多年的發(fā)展之后，到如今似乎仍未出現(xiàn)如當(dāng)初人們所預(yù)期的那樣的結(jié)果。如何培育企業(yè)的內(nèi)部動(dòng)力，完善企業(yè)內(nèi)部管理機(jī)制，提高企業(yè)服務(wù)品質(zhì)，擺脫在生存線上苦苦掙扎的局面而使整個(gè)行業(yè)進(jìn)入持續(xù)發(fā)展階段?對(duì)此，筆者以為，業(yè)內(nèi)管理人士充分認(rèn)識(shí)企業(yè)面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)及采取切實(shí)可行的規(guī)避措施是最為重要的環(huán)節(jié)。

　　充分認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)

　　由行業(yè)性質(zhì)所決定的作為微利型的物業(yè)管理企業(yè)，絕大多數(shù)在其經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中承擔(dān)的有限責(zé)任相對(duì)其管理服務(wù)的客體對(duì)象所具有的價(jià)值而言是極不平衡的，因而任何一個(gè)只要能被稱為是風(fēng)險(xiǎn)的事件發(fā)生后，足以使企業(yè)背上重負(fù)或破產(chǎn)倒閉。因此對(duì)企業(yè)隱藏的危機(jī)和可能的風(fēng)險(xiǎn)的充分認(rèn)識(shí)，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者高度責(zé)任感的重要體現(xiàn)和基本要求。在物業(yè)服務(wù)與管理中，風(fēng)險(xiǎn)無(wú)時(shí)不有，無(wú)處不在，“不確定性”是它的根本特征，包括時(shí)間、地點(diǎn)不確定，性質(zhì)、危害不確定。而這些不確定性又源自于人們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)的有限性和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理、控制的難度等。但事物總是雙重性的，按照辯證法原理和對(duì)事實(shí)的情況總結(jié)，危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)是可以被認(rèn)識(shí)和管理的，這是由風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的內(nèi)在規(guī)律決定的。這也正是我們研究風(fēng)險(xiǎn)、認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)甚至利用風(fēng)險(xiǎn)的根本意義所在。

　　風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式

　　一、接管新建物業(yè)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

　　主要包括：1．接管新建物業(yè)無(wú)合法報(bào)建手續(xù)，屬違章建筑，物業(yè)接管后造成“違法管理”；2．發(fā)展商與業(yè)主之間的矛盾糾紛不斷，物業(yè)管理企業(yè)遭腹背夾擊；3．裝修管理中的安全隱患及裝修監(jiān)控難以到位；4．隨時(shí)會(huì)被雇主解聘；5．業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)濫用職權(quán)造成物管的被動(dòng)局面；6．業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)未按法定程序成立，使物管企業(yè)無(wú)法與其合作；7、非業(yè)業(yè)主濫用業(yè)主權(quán)利造成物管公司與業(yè)主等多方矛盾；8．物管公司之間存在惡性競(jìng)爭(zhēng)及不正當(dāng)招投標(biāo)；9．企業(yè)本身服務(wù)質(zhì)量低下等問(wèn)題造成與業(yè)主之間的矛盾糾紛。

　　二、治安及車輛管理中的風(fēng)險(xiǎn)。

　　主要包括：1．業(yè)主家中財(cái)產(chǎn)被盜；2．業(yè)主人身及生命、財(cái)產(chǎn)在小區(qū)內(nèi)及戶內(nèi)受到危及和損傷；3．車輛被盜或墜物砸車；4．保安或物管公司員工監(jiān)守自盜；5．火災(zāi)、屋內(nèi)浸水、爆炸等意外事件發(fā)生；6．機(jī)械式車庫(kù)在車輛存放中機(jī)件失靈或故障造成車輛損傷。

　　三、收費(fèi)管理中的風(fēng)險(xiǎn)。

　　主要包括：1．物管企業(yè)無(wú)依據(jù)收費(fèi)或亂收費(fèi)，或單方調(diào)價(jià)；2．實(shí)行酬金制過(guò)程中忽視業(yè)主知情權(quán)；3．各類代收代繳費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一引發(fā)的糾紛；4．財(cái)務(wù)賬目管理混亂或出現(xiàn)財(cái)務(wù)丑聞；5．業(yè)主拖欠管理費(fèi)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)、數(shù)量較大。

　　四、公司內(nèi)部管理及勞資糾紛的風(fēng)險(xiǎn)。

　　主要包括：1．管理不嚴(yán)出現(xiàn)漏洞致使個(gè)別員工出現(xiàn)損公肥私行為；2．員工素質(zhì)低下使企業(yè)形象造成損失；3．人才流失造成企業(yè)受損等。此外，還有政策法規(guī)造成的風(fēng)險(xiǎn)，裝修及超標(biāo)排污等造成環(huán)境污染的風(fēng)險(xiǎn)，新聞媒體的突然負(fù)面曝光、發(fā)難使企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)主要管理者能力低下、管理失控等原因?qū)е鹿芾砦C(jī)及經(jīng)營(yíng)危機(jī)，恐怖事件及疾病流行等造成的社會(huì)性危機(jī)以及企業(yè)的不安全生產(chǎn)及違規(guī)操作造成的人員傷亡及設(shè)備財(cái)產(chǎn)損害的風(fēng)險(xiǎn)等。

　　透析風(fēng)險(xiǎn)的根由

　　物業(yè)管理企業(yè)面臨或發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)其根由是綜合性的，需要全面分析和研究。歸納起來(lái)有以下幾點(diǎn)：

　　一、由企業(yè)社會(huì)化服務(wù)的性質(zhì)所決定的。物業(yè)管理服務(wù)是一種社會(huì)化的服務(wù)，因此既受到全社會(huì)方方面面的關(guān)注和監(jiān)督，也承受著來(lái)自方方面面的壓力和制約。

　　二、物業(yè)管理作為新興行業(yè)，國(guó)家和地方制定的相關(guān)法律法規(guī)不夠健全，行業(yè)中成熟的模式和經(jīng)驗(yàn)較少，根據(jù)不同物業(yè)特點(diǎn)提供可借鑒的經(jīng)驗(yàn)更是不足，由此導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)也會(huì)增大。

　　三、行業(yè)自律和企業(yè)誠(chéng)信不夠，由此帶來(lái)很多風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。如企業(yè)在招投標(biāo)中出現(xiàn)的不良競(jìng)爭(zhēng)；接管和交接中存在的矛盾；服務(wù)合同履約能力低，服務(wù)品質(zhì)低下；客戶投訴得不到有效解決；行業(yè)和企業(yè)之間不能形成良性互動(dòng)，激勵(lì)協(xié)調(diào)功能和規(guī)范作用未能得到發(fā)揮；資源和經(jīng)驗(yàn)不能共享等等，這些足以使企業(yè)面臨大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　四、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)管理中的漏洞、短視行為以及計(jì)劃不周、預(yù)見(jiàn)能力差、忽視員工教育，以及對(duì)重要崗位人員的管理失控等，都是風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

　　五、服務(wù)方式和服務(wù)質(zhì)量與文化民俗和消費(fèi)心理、消費(fèi)習(xí)慣等方面的沖突，也是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的根由。

　　風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避

　　盡管風(fēng)險(xiǎn)具有不確定性，但我們可以時(shí)刻關(guān)注，摸索規(guī)律，檢討工作，準(zhǔn)確判斷，從而規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。具體應(yīng)做好以下幾方面工作：

　　一、以積極的態(tài)度抓好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防。風(fēng)險(xiǎn)的解決首先要求企業(yè)決策者的積極預(yù)防。在全面、細(xì)致、科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)匕才殴ぷ鞯耐瑫r(shí)，抓住主要環(huán)節(jié)，彌補(bǔ)薄弱環(huán)

節(jié)，堵塞漏洞，通過(guò)具體有效的工作預(yù)防和排解風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。如要定期分析和列舉可能造成風(fēng)險(xiǎn)的事件和趨向，考慮和分析可能出現(xiàn)的后果以及排解和預(yù)防工作所需的人力和財(cái)力。同時(shí)，要建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理和控制機(jī)制，不放過(guò)屬于危機(jī)范圍的小概率事件(如上物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn))，完善風(fēng)險(xiǎn)防范制度，修補(bǔ)重要的關(guān)系和造成的損失，在危機(jī)中掌握主動(dòng)，為企業(yè)尋找更好的發(fā)展機(jī)遇。

　　二、建立風(fēng)險(xiǎn)快速處理機(jī)制。包括定期分析機(jī)制、人員責(zé)任落實(shí)機(jī)制、各類險(xiǎn)情緊急處理預(yù)案、通信聯(lián)絡(luò)和消防演練，做到各類風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)按預(yù)案進(jìn)行，有條不紊。在風(fēng)險(xiǎn)將要出現(xiàn)時(shí)，管理者要能及時(shí)識(shí)別、及時(shí)應(yīng)對(duì)，盡早彌補(bǔ)險(xiǎn)情造成的損失。還要做好善后工作，進(jìn)行總結(jié)檢查，吸取教訓(xùn)。

　　三、學(xué)習(xí)和掌握法律武器，依法排解和處理險(xiǎn)情。企業(yè)管理者要努力學(xué)習(xí)法律法規(guī)和政策規(guī)定。做到各項(xiàng)工作合理合法，各項(xiàng)收費(fèi)合法合規(guī)、有依據(jù)，在企業(yè)利益受損時(shí)，敢于拿起法律武器來(lái)維護(hù)。

　　四、要從風(fēng)險(xiǎn)中吸取教訓(xùn)或獲得利益。風(fēng)險(xiǎn)之所以說(shuō)可以被控制，是說(shuō)它不僅可以化險(xiǎn)為夷，在風(fēng)險(xiǎn)排解后吸取教訓(xùn)，舉一反三，化解同類險(xiǎn)情，而且風(fēng)險(xiǎn)在得到得當(dāng)處理后，使企業(yè)形象得以提升。最后企業(yè)還要注意提高企業(yè)CEO的素質(zhì)能力問(wèn)題。這是企業(yè)排解和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵因素。

篇2：談物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)與防范

　　談物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)與防范

　　物業(yè)管理行業(yè)作為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和城市管理發(fā)展的產(chǎn)物，經(jīng)歷了二十年的發(fā)展壯大，如今已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)中一個(gè)新興的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布和實(shí)施，以及相關(guān)配套法規(guī)的出臺(tái)，使物業(yè)管理行業(yè)迎來(lái)了快速、健康發(fā)展的時(shí)代。隨著國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)向?qū)I(yè)化、規(guī)范化、市場(chǎng)化邁進(jìn)的同時(shí)，物業(yè)管理行業(yè)也逐步跨入了一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)之中。所謂“風(fēng)險(xiǎn)”，單從字面上解釋是喻指可能發(fā)生的危險(xiǎn)和災(zāi)禍。美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家弗蘭克.奈特在《風(fēng)險(xiǎn)，不確定性和利潤(rùn)》一書(shū)中對(duì)風(fēng)險(xiǎn)作了一個(gè)極為經(jīng)典的定義。他認(rèn)為:風(fēng)險(xiǎn)就是“可測(cè)定的不確定性”，它為風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在作了一個(gè)很好的詮釋。

　　我們都清楚知道在人類的社會(huì)活動(dòng)中風(fēng)險(xiǎn)普遍存在，它一般是指某種事件發(fā)生的不確定性。本文就物業(yè)管理活動(dòng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)及如何去防范(規(guī)避)風(fēng)險(xiǎn)，淺談一下自己的看法和建議。

　　一、物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)理解物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)定義在物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同以后，在合同約定、特定的管理期間和范圍之內(nèi)，對(duì)業(yè)主的物業(yè)以及相關(guān)的服務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的合同責(zé)任。由于服務(wù)過(guò)程中出現(xiàn)的不可控因素、不確定因?qū)е碌娘L(fēng)險(xiǎn)，稱之為物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)。

　　物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的總稱。

　　1、物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

　　物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)在特定客觀條件下，在特定期間內(nèi)，由于未來(lái)災(zāi)害的不確定性而造成物業(yè)財(cái)產(chǎn)損失的可能性。其中，“財(cái)產(chǎn)損失”有兩方面直接和間接損失。直接損失是指物業(yè)本身被損壞，如房屋門窗被毀壞，設(shè)施設(shè)備不能正常運(yùn)行等；間接損失是指由于物業(yè)的直接損失而引起的未毀物業(yè)價(jià)值或收益的降低，如在修理被損的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)時(shí)，正常經(jīng)營(yíng)將被中斷，相鄰的未損物業(yè)同樣也不能正常使用，導(dǎo)致物業(yè)的出租權(quán)利益、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)受損等。

　　2、物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

　　物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)過(guò)程中，由于企業(yè)內(nèi)部和外部的多種不確定因素而造成的物業(yè)財(cái)產(chǎn)、人身傷害等無(wú)法彌補(bǔ)損失的可能性。在物業(yè)服務(wù)與管理中，風(fēng)險(xiǎn)無(wú)時(shí)不有，無(wú)處不在，"不確定性"是它的根本特征，包括時(shí)間、地點(diǎn)不確定，性質(zhì)危害不確定。這些不確定性又源自人們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)的有限性和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制防范的難度等因素。所以，認(rèn)真研究物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)中出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，積極防范風(fēng)險(xiǎn)，最大限度地降低企業(yè)損失，已成為物業(yè)管理企業(yè)面臨的工作重點(diǎn)和難點(diǎn)。

　　二、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)在物業(yè)管理中體現(xiàn)的主要方面物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它是城市管理的重要組成部份。

　　物業(yè)管理涉及房屋、設(shè)備設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生、治安保衛(wèi)、綠化等五大管理。另外，公共、專項(xiàng)和特約三大服務(wù)，又涉及到供水、供電、燃?xì)狻⒁?guī)劃、消防、環(huán)衛(wèi)綠化等相關(guān)部門，也涉及與工商、稅務(wù)、物價(jià)、城建、公安等政府相關(guān)部門的關(guān)系。如今，小區(qū)業(yè)主和有關(guān)部門，凡事就找物業(yè)管理公司，解決不了就是管理不好，業(yè)主動(dòng)輒就以不交物業(yè)管理費(fèi)相威脅，出了事故不問(wèn)青紅皂白就向物業(yè)管理公司索賠，這是物業(yè)管理整個(gè)行業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)在物業(yè)管理中主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面：

　　(一)接管新建物業(yè)項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)

　　主要包括：

　　1、接管新建物業(yè)報(bào)建手續(xù)不完善；

　　2、開(kāi)發(fā)商前期物業(yè)中遺留問(wèn)題，由于承接驗(yàn)收不到位；

　　3、裝修管理中的安全隱患使物管公司難以監(jiān)控到位;

　　4、開(kāi)發(fā)商在建設(shè)和銷售中的盲目承諾;

　　5、物管公司之間存在惡性競(jìng)爭(zhēng)?a href=http://www.dewk.cn/wyfg/ahfg/ target=_blank class=infot*xtkey>安徽

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