從建管不分走向建管分離歷史視角討論

2024-06-19 6641

　　從建管不分走向建管分離的歷史視角討論

　　提要：讓我們帶著對建管不分的歷史感恩，用法律創(chuàng)新構(gòu)筑一個建管不分無法生存的物管新天地。

　　引言：我是主張建管分離的。表這個態(tài)很重要，便于人們把我歸類到建管分離的贊成派，這樣我就能底氣較足地同大家交流我關(guān)于建管不分的三個基本觀點：第一，建管不分曾經(jīng)幫助社會接受物業(yè)管理這個新生事物，歷史功績不容否定；第二，建管不分的根本問題，是阻礙建立起物管項目獲得和管理費形成的市場機制，而不是物業(yè)公司在利益沖突中偏袒開發(fā)商；第三，坐而論道不能改變建管不分，只有創(chuàng)立針對性的法律規(guī)范才能有效推動建管分離。

　　1、討論建管不分問題，要有歷史感、邏輯感，要講道理，而不能進(jìn)行臉譜式丑化，否則人再多、嗓門再大，也只是瞎起哄，沒有說服力。事實上，正是由于多年來，人們對建管不分問題的認(rèn)識和評判，一直停留在簡單化、表面化，才使得這一問題始終能夠高居物業(yè)管理行業(yè)熱點問題的排行榜，卻沒有取得一丁丁點實質(zhì)的改進(jìn)。難道我們大家沒有責(zé)任？

　　2、把建管不分的責(zé)任簡單歸咎于開發(fā)商，既不能解決問題——過去的這幾年充分證明了這一點，至少我這樣認(rèn)為——同時也不公正。建管不分，不是一群開發(fā)商在陰暗的角落里，懷著邪惡的動機，制造出來危害老百姓的病毒，而是在行業(yè)成長初期，在物業(yè)管理非市場化環(huán)境下的被動之作。“物業(yè)管理非市場化環(huán)境”這個提法，是把握建管不分問題的鑰匙。

　　3、物管同行很多人都知道，81年3月10日成立的深圳市物業(yè)管理有限公司，是中國大陸第一家物業(yè)公司。大家想想看，如果深房集團(tuán)不去成立這家物業(yè)公司，誰去幫它做東湖麗苑小區(qū)的物業(yè)管理？歷史表明：中國大陸第一家物業(yè)公司，一出生就是建管不分的。

　　第一家物業(yè)公司是建管不分的，第二家、第三家也是。第一家物業(yè)公司直到98年才開始外接項目，誰能等得及？就這樣，一家又一家建管不分的物業(yè)公司相繼出生，一直生到今天的二萬多家，占到了全國物業(yè)公司總數(shù)的70%-80%。

　　4、建管不分的物業(yè)公司，是歷史的英雄，是一群抓來了老鼠的貓。正是由于它們的出現(xiàn)和努力，中國人才認(rèn)識和初步接受了現(xiàn)代物管服務(wù)。忠于歷史的人都不會否認(rèn)：沒有建管不分的物業(yè)公司，就沒有中國物管行業(yè)的今天。面對行業(yè)的創(chuàng)造者，難道不值得我們每一位物管從業(yè)人員向他們致敬？

　　5、建管不分還有額外的榮耀。正因為開發(fā)商與物業(yè)公司是一家人，利益上的帳好算，要人給人，要錢給錢。這樣的支持和扶助，幫助物業(yè)公司渡過了行業(yè)最初的資源貧乏期，幫助形成新型的服務(wù)理念、規(guī)范的管理服務(wù)體系和優(yōu)秀的人才團(tuán)隊。所以，今天各類物管企業(yè)排行榜上，開發(fā)商下屬物業(yè)公司名列前茅并不令人驚奇。其中許多優(yōu)秀企業(yè)已成為物管同行的學(xué)習(xí)標(biāo)桿，單深圳的就有萬科、萬廈、中海、中航、招商、金地、華僑城等。

　　6、歷史并不是建管不分物業(yè)公司的獨角戲——獨立物業(yè)公司出現(xiàn)了。我很敬佩第一家獨立物業(yè)公司的創(chuàng)始人，很了不起，既有遠(yuǎn)見又有魄力更有勇氣，在無意識中打出了一發(fā)中國物管行業(yè)主流轉(zhuǎn)向的信號彈。榜樣的力量是無窮的，于是建管不分物業(yè)公司與獨立物業(yè)公司的數(shù)量都在與日俱增，相互的競爭也在與日俱增。在這場決定物管行業(yè)未來格局的競爭中，建管不分物業(yè)公司贏得了80%以上的物管項目，卻輸?shù)袅舜嬖诘臍v史合理性。

　　7、關(guān)于建管不分的弊病最常見的提法是：物業(yè)公司在開發(fā)商和業(yè)主發(fā)生利益沖突時，偏袒開發(fā)商，或者物業(yè)公司代開發(fā)商受過而權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清等。這類觀點不是沒有事實根據(jù)，但抨擊的著力點比較狹隘，不致命。因為我們可以對此提二個問題：第一，是不是建管不分物業(yè)公司都在偏袒開發(fā)商？答案顯然是否定的，起碼優(yōu)秀的大牌物業(yè)公司不會做得那么低級。那么，第二，如果一家開發(fā)商下屬物業(yè)公司能以公正立場處理開發(fā)商與業(yè)主的矛盾沖突，它是不是就可以持續(xù)存在下去呢？答案難免尷尬。因為在這里，建管不分在今天是否還應(yīng)該存在的體制結(jié)構(gòu)問題，被減弱為變形為當(dāng)開發(fā)商與業(yè)主發(fā)生矛盾沖突時物業(yè)公司的立場能否做到公正的微觀操作問題，難怪對現(xiàn)實毫無作用。

　　8、從實質(zhì)上分析，建管不分的弊病不在對業(yè)主態(tài)度是否公正公平。在這方面，建管不分的大牌物業(yè)公司今天做得比獨立物業(yè)公司還好。建管不分的弊病不在微觀服務(wù)層面，而在體制層面：建管不分越來越嚴(yán)重地阻礙著物管行業(yè)的市場化健康發(fā)育。

　　9、首先，建管不分阻礙了物管項目獲得程序的市場化，導(dǎo)致不正當(dāng)競爭。建管不分不僅是指開發(fā)商和物業(yè)公司有血緣關(guān)系，如是常見的父子兵、少一些的兄弟兵或者有股權(quán)關(guān)系的親戚，而且是說開發(fā)商把項目交給自己物業(yè)公司來管理。有人可能會說，開發(fā)商選用自己的物業(yè)公司，也是經(jīng)過了招投標(biāo)程序的，符合公平公開公正的原則。這樣的人，不是裝傻就是真傻。地球人都知道，那些招投標(biāo)程序，不過是一部結(jié)局已經(jīng)確定的舞臺劇：通過給有決定權(quán)的人或機構(gòu)某些尋租利益，開發(fā)商輕易就給自己物業(yè)公司換來了一張合法近親結(jié)婚證。

　　想象一下：全國80%以上的物管項目、二萬多家開發(fā)商的項目，都繞開市場競爭給了自己的物業(yè)公司。這個畫面是否讓致力于推動物管行業(yè)市場化改革的政府官員沮喪，令一心大展宏圖的獨立物業(yè)公司絕望？市場競爭是業(yè)主利益最根本的保障，項目獲得的市場競爭機制的缺失，意味著業(yè)主只能被動地聽任開發(fā)商根據(jù)自己的利益來擺布：遇到開發(fā)商注重長期利益、珍惜品牌聲譽時，業(yè)主就比較幸運；反之則是倒霉。

　　10、不僅如此，建管不分還阻礙物管服務(wù)價格的市場化形成，阻礙管理費走向正常水平。眾所周知，我國的物業(yè)管理費，特別是住宅類物業(yè)的管理費長期偏低，其原因除了業(yè)主物管服務(wù)消費觀念不成熟外，建管不分體制下開發(fā)商為促銷而對物業(yè)公司進(jìn)行補貼的做法負(fù)有重大責(zé)任。

　　開發(fā)商為了賣樓，需要物管服務(wù)出效果，需要迎合業(yè)主不愿掏錢買物管服務(wù)的心態(tài)，于是就給物業(yè)公司補貼，或者增加預(yù)算資金或者壓低管理費。開發(fā)商補貼對項目的業(yè)主來說短期是好事，但對整個行業(yè)來說卻是大壞事，嚴(yán)重誤導(dǎo)了物管消費觀念本來就不成熟的業(yè)主：管理費可以很低，同時物管服務(wù)還可以很好。

　　開發(fā)商補貼虛構(gòu)出來的物管服務(wù)性價比，誤導(dǎo)不同項目的業(yè)主盲目攀比，牽制了管理費的正常調(diào)升，結(jié)果導(dǎo)致管理費在價格體系中的比價越來越低。人均GDP在漲，房價在漲，物管員工工資在漲，物管物資設(shè)備價格在漲，外包服務(wù)費用在漲，今天物管員工食堂豬肉和蔬菜價格也在漲，唯獨管理費沒

有漲。于是，物業(yè)公司可動用資源減少，服務(wù)品質(zhì)和利潤下降，專業(yè)化提升無力，整個行業(yè)營養(yǎng)不良。對此，建管不分體制下的補貼做法難以推卸責(zé)任。

　　11、造化弄人，時過境遷，建管不分對物管行業(yè)的進(jìn)步和市場化發(fā)育而言，已經(jīng)從歷史的推進(jìn)者蛻變?yōu)樽璧K者。要迎來中國物管行業(yè)的第二春和真正的市場化專業(yè)化大提速，就不能滿足于在論壇上批判建管不分的快感，而必須帶著對建管不分的歷史感恩，用法律創(chuàng)新構(gòu)筑一個建管不分無法生存的物管新天地。作為探討在此謹(jǐn)提出物管行業(yè)新法律框架的幾種方案：

　　方案一：通過立法，禁止開發(fā)商直接和間接持有任何物業(yè)公司股份；現(xiàn)有股份須在一定時間比如三年內(nèi)分步賣掉；原下屬物業(yè)公司則可繼續(xù)管理現(xiàn)有項目，也可參與開發(fā)商新項目的物管業(yè)務(wù)競爭，但須更換不同的企業(yè)名稱。這個方案對開發(fā)商沖擊大，但對業(yè)主影響小。

　　方案二：通過立法，禁止開發(fā)商直接或間接持有股份的物業(yè)公司管理開發(fā)商的項目。開發(fā)商可擁有自己的物業(yè)公司，但在開發(fā)商現(xiàn)有項目物管合同到期后要退出不再續(xù)約，同時也不能承接開發(fā)商的新項目。這個方案打消了開發(fā)商自己組建物業(yè)公司的主要動機，但對開發(fā)商對業(yè)主沖擊都很大。

　　方案三：通過立法，規(guī)定由獨立的第三方來負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理服務(wù)的招標(biāo)，而開發(fā)商下屬物業(yè)公司也有同等權(quán)利參與投標(biāo)。這個方案形式上避開了開發(fā)商的操控，但現(xiàn)實中獨立第三方很難在利益誘惑下保持獨立。如果采納該方案，則第三方最好是專職進(jìn)行物管招標(biāo)代理的商業(yè)機構(gòu)，而如由政府或其某種形式的下屬機構(gòu)負(fù)責(zé)招標(biāo)，則逃脫不了壟斷-腐敗的宿命。

　　方案四：通過立法，規(guī)定在賣樓的過程中由業(yè)主投票決定物業(yè)公司和管理費。從開盤售樓之日起，由已購房業(yè)主在公證下進(jìn)行簽字投票，到入伙之日前二個月結(jié)束。這個方案立足于民主程序，其結(jié)果的好壞則取決于業(yè)主的觀念、判斷能力與信息量。具體過程雖然復(fù)雜但仍可運轉(zhuǎn)：同一物業(yè)類型的服務(wù)品質(zhì)-管理費以投票平均值為準(zhǔn)；同一項目多個物業(yè)類型的管理費比價由法規(guī)確定，并由各物業(yè)類型投票管理費依法規(guī)作相向同比例調(diào)整；物業(yè)公司的投票按得票相對多者確定，如被物業(yè)公司拒絕就順延至下一得票多者，依次類推直到某公司接受為止。

　　結(jié)束語：建管分離是物管行業(yè)面臨的巨大挑戰(zhàn)和令人激動的發(fā)展機遇，呼喚著開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主和政府之間的良性互動溝通并展示攜手共創(chuàng)中國物業(yè)管理新紀(jì)元的勇氣、智慧、責(zé)任感和緊迫感。

　　《中國物業(yè)管理》20**年7月號，刊出標(biāo)題為“以立法的形式推進(jìn)建管分離”

篇2：從建管不分走向建管分離歷史視角討論

　　從建管不分走向建管分離的歷史視角討論

　　提要：讓我們帶著對建管不分的歷史感恩，用法律創(chuàng)新構(gòu)筑一個建管不分無法生存的物管新天地。

　　《中國物業(yè)管理》20**年7月號，刊出標(biāo)題為“以立法的形式推進(jìn)建管分離”

篇3：小區(qū)停水停電緊急預(yù)案

　　小區(qū)停水停電緊急預(yù)案

　　01預(yù)案目的

　　本預(yù)案旨在確保在物業(yè)停水停電的緊急情況下，能夠迅速、有效地進(jìn)行應(yīng)對，最大程度地減少損失，保障業(yè)主和住戶的正常生活秩序。

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從建管不分走向建管分離歷史視角討論