物業(yè)管理之風(fēng)險(xiǎn)管理全程指導(dǎo)

2024-06-19 5914

　　建設(shè)部《城市開發(fā)/物業(yè)管理》雜志8月份期刊]

　　物業(yè)管理是一項(xiàng)綜合性的服務(wù)和經(jīng)營，而又具有一定風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，不僅能為投資者帶來穩(wěn)定的收益，而且也有可能使投資者遭受風(fēng)險(xiǎn)而導(dǎo)致?lián)p失乃至喪失市場。任何一項(xiàng)投資在其過程中，收益總是與風(fēng)險(xiǎn)結(jié)伴而行，風(fēng)險(xiǎn)越大則收益越大，風(fēng)險(xiǎn)越小則收益越小，物業(yè)管理也不例外。

　　一物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)因素

　　影響物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的因素很多，既來自于物業(yè)管理經(jīng)營活動(dòng)的本身，又來自周圍的環(huán)境條件，甚至還有認(rèn)識(shí)的滯后性、財(cái)務(wù)管理的局限性，以及來自于大自然的災(zāi)害等。大致有以下幾種風(fēng)險(xiǎn)因素：

　?、?財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)主要有業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)和墊資款的回收。因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題，業(yè)主將前期遺留工程的責(zé)任轉(zhuǎn)向物業(yè)服務(wù)公司；物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供服務(wù)質(zhì)量低下，與業(yè)主的期望值相比甚遠(yuǎn)，從而導(dǎo)致收繳率低下。因某些原因，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需為全體業(yè)主先行墊付水電費(fèi)，而能回收的水電費(fèi)與墊付款不符。這兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是物業(yè)物管理經(jīng)營中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素。

　?、?社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和意外事故風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)通常是指由于國家政策、法規(guī)等形式和經(jīng)濟(jì)形式的大氣候變化等因素的影響，給物業(yè)管理者帶來的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。意外事故風(fēng)險(xiǎn)，主要是指自然災(zāi)害和人為破壞而造成的物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)損失，如搶劫、放火、偷盜、墻體脫落等。

　　⑶ 品質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)和承諾風(fēng)險(xiǎn)，品質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)項(xiàng)目提供服務(wù)的質(zhì)量優(yōu)劣給企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)；承諾風(fēng)險(xiǎn)主要指物業(yè)服務(wù)合同所約定或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承的各項(xiàng)指標(biāo)未能實(shí)現(xiàn)而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

　?、?市場競爭風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)管理行業(yè)日趨市場化，根據(jù)法規(guī)在達(dá)到一定的條件下業(yè)主可以自行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。行業(yè)不斷發(fā)展，市場不斷變化，在管理不善的情形下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)隨時(shí)都面臨被解聘的風(fēng)險(xiǎn)。

　　二物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測的方法

　　風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，是貫穿于物業(yè)管理實(shí)施過程的風(fēng)險(xiǎn)管理工作。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測的目標(biāo)是預(yù)測和確定風(fēng)險(xiǎn)的類型、大小、特征來源等。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測的方法主要有：

　?、?財(cái)務(wù)報(bào)表法。通過分析資產(chǎn)負(fù)債表、營業(yè)報(bào)表和財(cái)務(wù)記錄就能預(yù)測到本企業(yè)的未來風(fēng)險(xiǎn)。

　?、?詢問法。向各部門、物業(yè)項(xiàng)目或管理人員，廣泛征詢他們對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的看法。

　?、?現(xiàn)場檢查法。觀察現(xiàn)場的各類設(shè)施設(shè)備的操作和維護(hù)管理，以便更多更細(xì)致的識(shí)別潛在風(fēng)險(xiǎn)損失。

　　⑷ 部門參與法。組織相關(guān)部門密切參與、配合、研究，共同來識(shí)別風(fēng)。

　?、?投訴和突發(fā)事件統(tǒng)計(jì)法。在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別時(shí)，應(yīng)大量查閱有關(guān)住戶的投訴和突發(fā)事件記錄，此方法可識(shí)別其它方法不能發(fā)現(xiàn)的某些方法。

　　三物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測的步驟

　　⑴ 收集資料。通過多種途徑收集風(fēng)險(xiǎn)分析所需的資料信息，以保證風(fēng)險(xiǎn)分析的正確性和完整性，信息收集的全面性直接影響分析結(jié)果。

　?、?風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)。風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)是要明確物業(yè)管理的目標(biāo)、戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)以及實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的手段和資源，以確定物業(yè)管理環(huán)境的變化。風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)還需明確物業(yè)管理的前提和假設(shè)，能為以后工作的開展做好鋪墊，有很多前提和假設(shè)常常沒有被意識(shí)到。

　　⑶ 風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)。風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)是在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)并得出風(fēng)險(xiǎn)大小后進(jìn)行的，與風(fēng)險(xiǎn)處理方法密切相關(guān)。風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)首先要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用分析，再作風(fēng)險(xiǎn)處理決策。

　?、?識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)。將直接或間接的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別出來，識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)的任務(wù)是將物業(yè)管理面臨損失的確定因素一一列出來。風(fēng)險(xiǎn)的辯認(rèn)是很重要的，辯認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該從風(fēng)險(xiǎn)的來源開始，而不是發(fā)生的概率和對企業(yè)的影響。

　　四風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測的結(jié)果

　　風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測之后要把結(jié)果統(tǒng)計(jì)整理出來，形成文件，為風(fēng)險(xiǎn)分析和風(fēng)險(xiǎn)管理作準(zhǔn)備。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測的結(jié)果包含下列內(nèi)容：

　?、?風(fēng)險(xiǎn)來源。把所有風(fēng)險(xiǎn)都羅列出來，并且盡可能全面，包括風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率、損失、頻率，對風(fēng)險(xiǎn)的來源應(yīng)加以文字說明。

　　⑵ 風(fēng)險(xiǎn)的分類。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別后，對同質(zhì)性的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行歸類，以便于風(fēng)險(xiǎn)分析和風(fēng)險(xiǎn)管理。

　　⑶ 風(fēng)險(xiǎn)癥狀。風(fēng)險(xiǎn)癥狀是風(fēng)險(xiǎn)事件的外在表現(xiàn)。物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)班子或主要管理干部不及時(shí)溝通信息，協(xié)調(diào)不到位是造成管理低下、安全事故的癥狀。

　　對物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行管理時(shí)，在風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測的過程中可能會(huì)出現(xiàn)其它許多的問題，需要改進(jìn)和完善，比如費(fèi)用的收繳指標(biāo)、基礎(chǔ)管理指標(biāo)等。風(fēng)險(xiǎn)控制是建立在風(fēng)險(xiǎn)的階段性、漸進(jìn)性和可控性基礎(chǔ)之上的管理工作。對實(shí)際發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)與變化的控制活動(dòng)。風(fēng)險(xiǎn)控制的目標(biāo)是盡早識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，消除風(fēng)險(xiǎn)的消極后果，充分吸取風(fēng)險(xiǎn)管理中的教訓(xùn)和經(jīng)驗(yàn)。

　　五風(fēng)險(xiǎn)控制的方法

　　⑴ 回避風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)回避有兩種基本途徑，其一：是拒絕承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，如某地用電需預(yù)購再使用的拒絕。其二：放棄以前所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

　?、?風(fēng)險(xiǎn)損失控制。在物業(yè)管理的實(shí)際運(yùn)營中會(huì)有許多風(fēng)險(xiǎn)伴隨著，并且難以避免，可以采用事先控制或應(yīng)急處理方案將損失最小化。

　?、?風(fēng)險(xiǎn)分離。分離是較常用的風(fēng)險(xiǎn)對策，可以減少一種風(fēng)險(xiǎn)的最大預(yù)期損失。

　　⑷ 風(fēng)險(xiǎn)分散。將承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的單位擴(kuò)大或增加，來增強(qiáng)企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

　　⑸ 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。企業(yè)對有風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)產(chǎn)和活動(dòng)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，比如企業(yè)將環(huán)境衛(wèi)生分包給專業(yè)公司管理，從而減少人員社保和因?qū)I(yè)性不強(qiáng)成本超支或質(zhì)量下降的風(fēng)險(xiǎn)。依據(jù)合同將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁他人，通過免責(zé)條款開脫自己的風(fēng)險(xiǎn)。

　　風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和控制在物業(yè)管理過程中屬重之重，只有識(shí)別了潛在風(fēng)險(xiǎn)才能對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行權(quán)衡，才能談得上風(fēng)險(xiǎn)控制，企業(yè)應(yīng)將風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)貫穿于管理活動(dòng)的每一

環(huán)節(jié)，建立風(fēng)險(xiǎn)管理的機(jī)制，增強(qiáng)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

　　了解和撐握物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)是進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析和控制風(fēng)險(xiǎn)的思想基礎(chǔ)和前提條件。在物業(yè)管理活動(dòng)中，企業(yè)既想獲得較大收益，也想避開各種風(fēng)險(xiǎn)。只為收益不顧風(fēng)險(xiǎn)是不可取的，只有充分了解物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)情況，對易發(fā)險(xiǎn)情進(jìn)行認(rèn)真地分析和預(yù)測，并根據(jù)自身實(shí)力，估算風(fēng)險(xiǎn)的承受能力，綜合權(quán)衡物業(yè)管理的收益和風(fēng)險(xiǎn)，制定物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的防范措施，以求達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)小而收益高的目的，這才是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的理智選擇。

篇2：談物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)與防范

　　談物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)與防范

　　物業(yè)管理行業(yè)作為我國市場經(jīng)濟(jì)和城市管理發(fā)展的產(chǎn)物，經(jīng)歷了二十年的發(fā)展壯大，如今已成為我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)中一個(gè)新興的朝陽產(chǎn)業(yè)。國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布和實(shí)施，以及相關(guān)配套法規(guī)的出臺(tái)，使物業(yè)管理行業(yè)迎來了快速、健康發(fā)展的時(shí)代。隨著國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)向?qū)I(yè)化、規(guī)范化、市場化邁進(jìn)的同時(shí)，物業(yè)管理行業(yè)也逐步跨入了一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)之中。所謂“風(fēng)險(xiǎn)”，單從字面上解釋是喻指可能發(fā)生的危險(xiǎn)和災(zāi)禍。美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家弗蘭克.奈特在《風(fēng)險(xiǎn)，不確定性和利潤》一書中對風(fēng)險(xiǎn)作了一個(gè)極為經(jīng)典的定義。他認(rèn)為:風(fēng)險(xiǎn)就是“可測定的不確定性”，它為風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在作了一個(gè)很好的詮釋。

　　我們都清楚知道在人類的社會(huì)活動(dòng)中風(fēng)險(xiǎn)普遍存在，它一般是指某種事件發(fā)生的不確定性。本文就物業(yè)管理活動(dòng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)及如何去防范(規(guī)避)風(fēng)險(xiǎn)，淺談一下自己的看法和建議。

　　一、物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)理解物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)定義在物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同以后，在合同約定、特定的管理期間和范圍之內(nèi)，對業(yè)主的物業(yè)以及相關(guān)的服務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的合同責(zé)任。由于服務(wù)過程中出現(xiàn)的不可控因素、不確定因?qū)е碌娘L(fēng)險(xiǎn)，稱之為物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)。

　　物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的總稱。

　　1、物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

　　物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)在特定客觀條件下，在特定期間內(nèi)，由于未來災(zāi)害的不確定性而造成物業(yè)財(cái)產(chǎn)損失的可能性。其中，“財(cái)產(chǎn)損失”有兩方面直接和間接損失。直接損失是指物業(yè)本身被損壞，如房屋門窗被毀壞，設(shè)施設(shè)備不能正常運(yùn)行等；間接損失是指由于物業(yè)的直接損失而引起的未毀物業(yè)價(jià)值或收益的降低，如在修理被損的經(jīng)營性物業(yè)時(shí)，正常經(jīng)營將被中斷，相鄰的未損物業(yè)同樣也不能正常使用，導(dǎo)致物業(yè)的出租權(quán)利益、營業(yè)利潤受損等。

　　2、物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)

　　物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)過程中，由于企業(yè)內(nèi)部和外部的多種不確定因素而造成的物業(yè)財(cái)產(chǎn)、人身傷害等無法彌補(bǔ)損失的可能性。在物業(yè)服務(wù)與管理中，風(fēng)險(xiǎn)無時(shí)不有，無處不在，"不確定性"是它的根本特征，包括時(shí)間、地點(diǎn)不確定，性質(zhì)危害不確定。這些不確定性又源自人們對風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)的有限性和對風(fēng)險(xiǎn)控制防范的難度等因素。所以，認(rèn)真研究物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)中出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，積極防范風(fēng)險(xiǎn)，最大限度地降低企業(yè)損失，已成為物業(yè)管理企業(yè)面臨的工作重點(diǎn)和難點(diǎn)。

　　二、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)在物業(yè)管理中體現(xiàn)的主要方面物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它是城市管理的重要組成部份。

　　物業(yè)管理涉及房屋、設(shè)備設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生、治安保衛(wèi)、綠化等五大管理。另外，公共、專項(xiàng)和特約三大服務(wù)，又涉及到供水、供電、燃?xì)?、?guī)劃、消防、環(huán)衛(wèi)綠化等相關(guān)部門，也涉及與工商、稅務(wù)、物價(jià)、城建、公安等政府相關(guān)部門的關(guān)系。如今，小區(qū)業(yè)主和有關(guān)部門，凡事就找物業(yè)管理公司，解決不了就是管理不好，業(yè)主動(dòng)輒就以不交物業(yè)管理費(fèi)相威脅，出了事故不問青紅皂白就向物業(yè)管理公司索賠，這是物業(yè)管理整個(gè)行業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)在物業(yè)管理中主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面：

　　(一)接管新建物業(yè)項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)

　　主要包括：

　　1、接管新建物業(yè)報(bào)建手續(xù)不完善；

　　2、開發(fā)商前期物業(yè)中遺留問題，由于承接驗(yàn)收不到位；

　　3、裝修管理中的安全隱患使物管公司難以監(jiān)控到位;

　　4、開發(fā)商在建設(shè)和銷售中的盲目承諾;

　　5、物管公司之間存在惡性競爭?a href=http://www.dewk.cn/wyfg/ahfg/ target=_blank class=infot*xtkey>安徽

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