淺談我國的物業管理價格機制

　　我國的物業管理，自20世紀90年代產生[1]，發展至今已有20多年的歷史，被譽為新興朝陽產業。隨著時代發展，我國的物業管理行業已初具規模。行業的發展現狀造成了我國物業管理實踐先行于理論的情況[2]，現有研究多用于解決現實問題。根據對核心期刊的統計發現，討論主題中，物業管理的價格機制問題居于前列，占到31%[3]。物業管理具有極強的市場化、社會化特征，物業服務作為市場化背景下由物業公司所提供的商品，與其他商品一樣具有價值，價格作為價值的貨幣表現，與供求、競爭三者共同構成物業管理市場。價格機制是最敏感、有效的市場調節機制，它可以通過價格信號調節供求關系，配置生產要素資源，因此處于物業管理市場的核心地位。激烈的市場競爭要求物業管理公司提高服務質量、增加服務內容，物業價格體制卻難以動態適應，成為了制約物業管理行業發展的主要因素。因此，研究物業管理價格機制問題，是觀察物業管理行業發展的直接切入點。

　　物業服務特點與相應價格機制問題

　　服務與管理是物業管理的兩項核心內容。物業管理的價格機制問題，跟物業服務本身的特點是密不可分的，下面我們就物業管理的特點與其相應價格機制的問題一一進行分析。

　　服務多樣性與價格非機動性。物業管理所要提供的服務要根據物業本身特點，物業所處周邊環境，業主特殊情況等，提供相適應的服務，采取針對性的管理手段。物業需求決定了物業服務的多樣性。然而在物業服務公司擴大服務范圍，提高服務質量的同時，物業服務價格卻無法及時根據供求關系進行調整。應當說價格是供求控制的信號，質優價高抑制消費，質低價低抑制生產。在物業管理領域我們卻看到，普通居民物業和政策性住房物業的較低收費標準，并未抑制低端物業市場的發展。而高端物業品牌的稀少，也和人們日益增長的優質服務需求相去甚遠。價格的非機動性與物業服務需求的不匹配，造成了價格機制無法對供求管理起到調整作用。

　　服務公共性與價格認知。物業管理主要面向的對象，是公共部分。對業主個人或特別提供的服務，屬于在公共服務基礎工作上的延伸。公共設施和設備具有公益性質，缺乏不會影響業主基本生活，只能降低其生活質量。這種對于服務內容的不同理解和客戶滿意程度的差異，反映到價格上，就成為了對于物業服務價格的認知差別。物業公司制定收費標準時，會有逐利的思想，不利于保護業主利益，業主也傾向于懷疑收費標準的合理性，從而采取拒交物業費等做法。買賣雙方對于同一商品或服務價格訴求的認知差異，造成了物業管理價格機制中難以調和的矛盾。

　　服務持續性與價格真實性。在物業管理的過程中，從前期介入、承接驗收再到日常管理，物業公司與業主是持續性的合作關系。然而隨著水、電、氣等能源資源的逐年上調及勞動用工成本的加大，推動了物業服務成本的剛性增長。同時由于物業定價基本上由開發商或物業公司掌握主動權，物價部門還沒有形成良好的監管機制，因此定價隨意。造成了物業服務的真實價值難以評判。物業服務的持續性和物業價格長期缺乏彈性，造成了價格無法對物業服務價值進行真實反映。

　　物業管理價格機制的完善

　　價格機制的完善，應從機制的形成、運行和調控過程中尋找問題，加強改善。價格機制的相關要素也應在前期進行考慮。首先是按質論價，物業服務作為商品，也應遵循市場化原則，按需提供，質價相符。第二是定價方式的確定，目前物業收費的酬金制和包干制是比較常見的做法，如何根據我國國情制定合理的酬金比率，是需要考慮的問題。第三是要考慮業主的經濟承受能力，物業管理服務具有公共性，應協調業主和物業公司的利益關系，如采用預算定額等方法控制管理成本，讓業主享受物美價廉的服務。第四是應有利于行業長遠發展，物業管理作為年輕的朝陽產業，該文原載于中國社會科學院文獻信息中心主辦的《環球市場信息導報》雜志總第506期20**年第23期-----轉載須注名來源經歷了各種政策法規的逐步制定和完善，明確服務內容，確定服務價格標準，有利于物業管理行業的發展。根據以上要素，我們針對價格機制形成的不同階段，提出改善建議。

　　完善物業管理價格形成機制。物業管理價格的形成，涉及到物業公司、政府、業主三方面。具體應由政府主管部門營造市場化環境，通過集中招投標的方式確定物業公司，使其展開公開競爭。在確定具體物業管理服務價格時，業主應成立業主委員會進行監督，針對不同業主的特殊需求，也可以進行差別定價。這種方式使得政府可以公開監管市場價格，也考慮了不同業主的不同經濟能力。

　　完善物業管理價格運行機制。物業管理公司在競爭激烈的招投標環境下，應導入現代企業的運行機制，明確崗位責任，暢通工作流程，提高服務質量。積極和業主進行溝通，保證管理工作的透明度。同時應鼓勵物業公司在公共設施區域開展多種經營，用經營所得收入彌補虧損并沖抵一部分業主服務費用。

　　完善物業管理價格調控機制。健全的法規政策，是物業管理價格調控的保障。相關的物業管理行業協會應發揮其監管作用。對不同用途的管理費用采用不同的監管方式：如維護型費用應執行嚴格的審批流程并及時公告，對于經營型費用應接受消費者和物價部門監督，對于維修費用應單獨立賬，定期公布。

　　（作者單位：長慶油田興隆園物業服務處)

篇2：陜西省物業管理區域內交通工具停放服務價格管理辦法（2013）

　　西省物價局 住房和城鄉建設廳關于印發修訂后的《陜西省物業管理區域內交通工具停放服務價格管理辦法》的通知

　　陜價服發〔20**〕128號

　　各設區市物價局、住房和城鄉建設局（房管局、房管辦），楊凌示范區發展改革局、規劃建設局，西咸新區建設規劃局，韓城市物價局、住房和城鄉建設局：

　　為進一步規范全省物業管理區域內交通工具停放服務價格管理，維護業主（使用人）和物業服務企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》、省政府令《陜西省經營性服務價格管理辦法》等規定，對《陜西省物業管理區域內交通工具停放服務價格管理辦法》進行了修訂。現予以印發，請認真貫徹執行。

　　原《陜西省物業管理區域內交通工具停放服務價格管理辦法（試行）》（陜價經發〔20**〕158號）同時廢止。

　　陜西省物價局 陜西省住房和城鄉建設廳

　　20**年11月28日

　　陜西省物業管理區域內交通工具停放服務價格管理辦法

　　第一條 為規范物業管理區域內交通工具停放服務價格行為，維護業主（使用人）和物業服務企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》、《陜西省經營性服務價格管理辦法》等規定，結合我省實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本省行政區域物業管理區域內交通工具停放服務價格行為的監督管理。

　　第三條 物業管理區域內交通工具停放服務價格是指物業服務企業在物業管理區域內對指定場地（所）停放的交通工具進行管理、提供服務所收取的費用。

　　交通工具分為自行車、電動自行車、人力三輪車、摩托車（含二輪和三輪摩托車）、小型汽車、大型汽車六類。大型汽車和小型汽車以車牌顏色區分，小型汽車為藍色車牌，大型汽車為黃色車牌（不含用于教練的黃色車牌小轎車）。

　　第四條 物業管理區域內交通工具停放服務價格實行政府指導價。制定交通工具停放服務價格，應當根據停車場（所）硬件設施、服務質量，按照質價相符、補償成本、保本微利的原則制定。

　　第五條 物業管理區域內交通工具停放服務價格實行分級管理。各級物價部門按照物業服務收費備案管理權限，制定不同小區交通工具停放服務具體價格。

　　物價部門制定的交通工具停放服務價格為最高限價，物業服務企業可在物價部門制定的價格基礎上與業主協商適當下浮。

　　第六條 制定物業管理區域內交通工具停放服務價格，物業服務企業應當向物價部門提出書面報告并如實提供以下資料：

　　（一）真實有效的工商執照；稅務登記證；物業服務企業資質證；組織機構代碼證書復印件；

　　（二）停車場（所）的產權證書或項目相關資料；

　　（三）產權人委托書；

　　（四）停車場停車泊位平面圖；

　　（五）停車場經營成本資料及價格申報意見。

　　第七條 物價部門在接到物業服務企業關于交通工具停放服務價格的報告后，經審查符合規定條件的應當受理，并在受理后30個工作日內作出制定具體價格的決定。由于客觀原因難以在規定的期限內做出決定的，經主管領導批準，可適當延長時間，但應當書面說明理由。

　　經物價部門審查不符合規定的，應在接到報價報告十日內告知物業服務企業不予受理的理由。逾期不告知的即為受理。

　　第八條 物業管理區域內停車場（所）按照不同類型，分為室內停車場（含簡易車棚）、露天停車場（含道路停車）和機械式多層泊車車位。室內停車場是指在建筑物內設置的交通工具停放場所，具備防曬、防雨功能；露天停車場是指物業管理區域內配套修建的露天交通工具停放場所；機械式多層泊車車位是指物業管理區域內配套建造的多層機械式泊車車位，具備防曬、防雨功能。

　　物業管理區域內交通工具停放場（所）按照設施條件和服務條件劃分為三類（具體類別標準見附件1）。交通工具停放服務價格按月、次計價，并按照車場類別分為三個等級（具體價格見附件2、附件3）。各級物價部門依據停車場（所）類別和價格等級制定物業管理區域內交通工具停放服務的具體價格，并根據當地實際情況實行價格浮動，浮動幅度上下不得超過20%。

　　第九條 下列車輛臨時進入物業管理區域內露天停車場（含道路停車）停放，不得收取費用：

　　（一）軍隊、武警部隊車輛；

　　（二）執行公務的公檢法車輛、消防車、救護車、運尸車、各種工程搶修車；

　　（三）進入物業管理區域內露天（含道路）停車場（所），停放時間不超過30分鐘的所有車輛。

　　第十條 物業管理區域內的停車場（所），應當首先滿足本物業管理區域內業主或使用人的需要。對產權屬業主共有的露天（含道路）停車場（所）和利用人防工程設施建設的車位、車庫及建造的機械車位可以租賃，但不得實行車位買斷；對具有完全產權的地下停車場（所），可以實行車位買斷、贈予或租賃。車位買斷價格由雙方協商并報備，車位租賃價格由雙方協商，車位買斷或租賃由業主自愿選擇。

　　對業主因住房結構不可分割且取得產權或使用權的獨立封閉車庫及業主買斷車位因故長期不用的車位，物業服務企業應分別參照陜價服發〔20**〕106號第十九條第二款、第二十三條第二款執行；

　　第十一條 車輛實行刷卡出入的小區，物業服務企業對業主辦理出入卡時，可按10元/卡的標準一次性收取工本費，對臨時出入的車輛只能按次收取停車費，不得計時收費。

　　第十二條 物業管理區域內交通工具停放服務收費須辦理《收費證》并認真做好明碼標價工作。做到亮證收費并出具經稅務部門監制的票據。物業服務企業應在小區繳費地點的醒目位置懸掛標價牌，公布服務項目、服務內容、服務價格、制定服務價格依據及制定服務價格文號、執行時間等內容。

　　第十三條 物業服務企業應當加強和維護物業管理區域內停車場（所）的管理，杜絕安全隱患，防止車輛損壞、丟失。對停車場（所）非機動車輛丟失、損壞，物業服務企業要承擔一定賠償責任；對繳費停放的機動車造成損壞或丟失，要積極配合業主（使用人）及時向當地公安機關報案，協助處理有關善后事宜。

　　第十四條 物價部門應加強對物業管理區域內交通工具停放服務價格的管理和監督，對違反本《辦法》規定的，要依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以查處。對各級物價部門違反價格制定程序和逾期不受理、不作為的行為，要追究直接責任人的失職、瀆職責任。

　　第十五條 本辦法自20**年1月1日起執行。

　　附件1：

　　陜西省物業管理區域內交通工具停放場所類別標準

　　一類停車場

　　室內停車場 具有獨立的出入口或符合國家標準的雙車道供車輛安全出入，配備紅外線監控設備，電腦計費系統，自動升降欄桿，消防噴淋設施及通風設備，停車位有專業標識。監控室24小時有專人值班，配備專業管理、保潔人員。

　　露天停車場 配備紅外線監控設備，電腦計費系統，自動升降欄桿，停車位有專業標識。有專人負責引導停車，配備專業保安、保潔人員，24小時有專人值班、巡邏。

　　二類停車場

　　室內停車場 出入口符合國家標準的雙車道，配備升降欄桿，停車位有專業標識，配備監控、消防、通風設備。24小時有專人值班，配備管理、保潔人員。

　　露天停車場 配備監控設備或電腦計費系統，停車位有專業標識。24小時有人值班，有專人負責車場衛生。

　　三類停車場

　　室內停車場 配備監控、消防、通風設備，有明顯的停車標識。24小時有人值班，打掃衛生。

　　露天停車場 有人負責值班，保持車場整潔干凈。

　　附件2-1：

　　陜西省物業管理區域內機動車停放

　　服務按月計算價格表

車 場 價格類 別 車型	一類		二類		三類
	室 內	露 天	室 內	露 天	室 內	露 天
小型汽車	150.00	80.00	130.00	60.00	100.00	50.00
大型汽車	200.00	90.00	180.00	70.00	150.00	60.00

　　附件2-2：

　　陜西省物業管理區域內機動車停放

　　服務按次計算價格表

車場 價格類別 車型	一類		二類		三類
	室 內	露 天	室 內	露 天	室 內	露 天
小型汽車	5.00	4.00	4.00	3.00	3.00	2.00
大型汽車	6.00	5.00	5.00	4.00	4.00	3.00

　　注：1、按次計費不分白晝。

　　2、連續停車每8小時為一次。

　　附件3-1：

　　陜西省物業管理區域內非機動車及摩托車

　　停放服務按月計算價格

車場 價 格類別 車型	室內 一類	室內 二類	室內 三類	簡易 車棚	露 天
自行車	7.00	6.00	5.00	4.00	3.00
電動自行車	25.00	20.00	15.00	15.00	10.00
人力三輪車	25.00	20.00	15.00	15.00	10.00
摩托車	30.00	25.00	20.00	15.00	10.00

　　注：殘疾人代步車收費標準參照摩托車計費。

　　附件3-2：

　　陜西省物業管理區域內非機動車及摩托車停放服務按次計算價格表

車場 價 格類別 車 型	室內 一類	室內 二類	室內 三類	簡易 車棚	露天
自行車	1.00	0.80	0.60	0.50	0.50
電動自行車	2.00	1.50	1.00	1.00	0.80
人力三輪車	2.00	1.50	1.00	1.00	0.80
摩托車	2.50	2.00	1.50	1.50	1.00

　　注：1、按次計費不分白晝，連續停車每超過24小時加收一次。

　　2、殘疾人代步車收費標準參照摩托車計費。

篇3：闡述完善住宅小區物業管理對房地產價格影響

　　闡述完善住宅小區物業管理對房地產價格的影響

　　隨著我國房地產業的發展以及住宅商品化的不斷推進，我國住宅小區的物業管理工作也應運而生，成為服務產業中的新興產業。如何發展和完善住宅小區物業管理，并真正做到為客戶服務，具有重要的意義。本文首先討論了住宅小區物業管理的概念，分析住宅小區物業管理中存在的問題，并完善和發展住宅小區的物業管理的策略。

　　物業管理是指業主對區分所有建筑物共有部分以及建筑區劃內共有建筑物、場所、設施的共同管理或者委托物業服務企業、其他管理人對業主共有的建筑物、設施、設備、場所、場地進行管理的活動。物權法規定，業主可以自行管理物業，也可以委托物業服務企業或者其它管理者進行管理。[1]物業管理有狹義和廣義之分。狹義的物業管理是指業主委托物業服務企業依據委托合同進行的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕活動。廣義的物業管理應當包括業主共同管理的過程，和委托物業服務企業或者其它管理人進行的管理過程。

　　一、物業管理的質量和服務效果對房產價值的影響

　　現今物業管理已經成為了在房產開發行業中不可或缺的一部分。雖然物業管理不能對房價起最終的決定性作用，但也起到了影響的作用。良好的物業管理可以讓房產本身保值增值，相反將會影響房產自身的價值。

　　房產是固定的資產，是不動物。物業本身是無形的，它是通過有形的展示才能夠體現出來自身的價值。房地產通過物業得以提升自身價值，物業管理的成果也通過房產得以展示。所以兩者之間有著相輔相成的關系。品質不佳的物業管理會使同水平的房產失去自身價值。房地產競爭日益增大，樓盤相臨、房價接近，對于消費者來說物業服務就顯得尤為重要了。如果因為物業服務拖了后腿，整個房產價值甚至開發商的聲譽可能都會受到影響。良好的物業管理可以提升房地產的自身價值。物業管理作為房地產開發經營的派生和延續，其管理與服務質量的好壞，將直接影響房地產開發經營的前景。

　　二、物業管理對房地產銷售價格的影響

　　在一級市場上房地產的銷售價格受到位置、規劃設計、施工質量、周圍環境、自身品牌等多種因素的影響，由于房地產自身價值量大，流動性差的特點，加之目前一級市場上大多采用期房銷售的方式，使得購買者在選擇項目時十分注重開發商、建筑商與服務商（物業管理公司）的品牌，因為品牌作為一種無形資產是良好信譽的集中體現，通常一個在市場上知名度和美譽度高的物業管理公司對房地產項目的品質及價格的提升具有很大幫助，往往可以形成一個賣點，而且其對銷售價格的影響相對開發商和建筑商而言的特殊性在于：開發商和建筑商只有經過一定程度的投入并達到法規的要求后才能制定價格對外銷售，而且他們對銷售價格的影響絕大部分都是可以量化的；而作為服務商的物業管理公司卻在沒有開始服務的時候已經對銷售價格產生了影響，并且是很難予以量化的。由此可見，物業管理對一級市場上房地產銷售價格的影響主要是通過企業的品牌，樹立了購買者對項目的信心，產生了對項目今后使用的良好預期來實現的，因此在制定銷售價格時應該充分考慮物業管理因素，對其影響進行正確地評估。

　　在二級市場上，物業管理是通過大量、具體和持續地管理和服務來影響房地產價格的。影響二級市場上房地產成交價格的因素往往比一級市場多且更加復雜，這主要是因為交易雙方的信息非常不對稱，同時包括前任業主自身的身份地位及其發展變化情況都會通過影響購買者的心理進而使價格產生浮動。為了能夠更清楚地說明問題，本文只是從的房地產估價的角度出發，來分析物業管理對房地產客觀合理價格的影響，指出房地產估價過程中在哪些方面應該考慮物業管理的因素，從而使估價結果更為貼近估價對象真實的價值。

　　三、物業管理對房地產的品牌效應的影響

　　隨著人們生活水平的提高，人們對工作環境和居住環境越來越關注。良好的物業管理服務能給人們帶來舒適、優美、安全的工作和居住環境；反之，則讓人感到不舒服，甚至覺得買房等于買氣受。筆者做過市場調查：物業管理好的樓盤一直好銷，而物業管理遭到投訴的樓盤，銷售極差。這說明物業管理對房地產的銷售有著非常直接的影響。

　　從財富積累的角度來看，良好的物業管理可延長物業的使用壽命，充分發揮物業的使用價值。缺乏良好的物業管理常導致物業內部設施運行不良，加速物業物理損耗的速度，使物業使用價值超前消耗，造成財富的巨大浪費。

　　物業管理的社會化和專業化的良性發展，是和房地產綜合開發的經濟體制改革相適應的，它使房地產開發、經營、服務有機地結合起來，具有繁榮和完善房地產市場的作用。物業管理是房地產廣泛意義的售后服務。良好的物業管理能充分發揮物業設施及其環境效益的整體功能，促進人居環境的改善，從而有助于人際關系的融洽。優質的物業管理本身即可免除業主和租用戶的后顧之憂，增強他們對房地產開發企業的信心，建立房地產綜合開發企業在公眾中的良好形象，這本身也是企業最形象最實惠的廣告，具有提高房地產開發企業聲譽的作用。

　　一旦物管機構在管理服務

方面出現差錯，管理不到位，導致服務對象的不滿，就意味著會失去業主的信任，從而影響開發商的聲譽，對房地產開發商的再建或新的銷售都會產生極大的影響。物業管理是加快我國房地產發展同國際接軌的必由之路，是改善投資條件和投資環境的必要措施，具有推動外向型房地產和涉外經濟發展的作用。如果生活配套設施的不到位，不僅給日后業主的生活帶來不便，還會直接降低購房者住區的生活質量。這就對房地產開發商提出了新的要求，不僅樓盤位置、房屋戶型要考慮，而且社區布局、配套設施也應該成為項目規劃的重點。很難想象在一個車位不足、健身場所缺少、購物娛樂配套不到位的住區有什么居住品位可言。由此我們得出房產價值提升或減損與第三方物業的管理有著緊密的關系。

　　良好的物業管理，既是房產的助推劑又是最好的廣告。在做好房產開發的同時重視物業服務管理，會給房產本身做到最大限度的保值增值，良好的物業管理能最大限度的保證了房產本身及配套的設施設備的完好，實現了房地產價值的最大化。