物管企業(yè)的新生之路：規(guī)模經(jīng)營(yíng)

　　規(guī)模一詞的解釋是格局或范圍，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)里幾乎隨處可見(jiàn)。不管是什么行業(yè)，凡是有一定規(guī)模的差不多都成功了，如一些大型超市、酒店等服務(wù)機(jī)構(gòu)，而那些小打小鬧的“小兒科”最終都被踢出局。無(wú)數(shù)次的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)告訴我們，規(guī)模是取勝的法寶。

　　為什么只有規(guī)模經(jīng)營(yíng)才會(huì)有效益或者說(shuō)為什么規(guī)模會(huì)成為效益的分水嶺?因?yàn)橐?guī)模和資源配置是有關(guān)聯(lián)的，而資源配置與成本和效益又存在一定的內(nèi)在聯(lián)系。一般來(lái)說(shuō)，有規(guī)模的或規(guī)模大的，雖然配置多、開(kāi)支大，但它所服務(wù)的對(duì)象也更多，故比沒(méi)有規(guī)模或規(guī)模小的平均成本還是要低。從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)來(lái)看，這就是規(guī)模經(jīng)濟(jì)、內(nèi)在經(jīng)濟(jì)的范圍。

　　規(guī)模經(jīng)濟(jì)是市場(chǎng)績(jī)效的主要內(nèi)容。產(chǎn)業(yè)組織理論中的規(guī)模經(jīng)濟(jì)是指一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)體通過(guò)擴(kuò)大生產(chǎn)(或經(jīng)營(yíng))規(guī)模，所獲得的遞增的經(jīng)濟(jì)效益。凡因擴(kuò)大規(guī)模導(dǎo)致平均成本降低的，就稱為具有規(guī)模經(jīng)濟(jì)，或具有規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。內(nèi)在經(jīng)濟(jì)是指某個(gè)經(jīng)濟(jì)單位在生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大時(shí)由于自身原因引起的產(chǎn)量增加和成本降低。

　　物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。物業(yè)管理是以業(yè)主的物業(yè)為依托而進(jìn)行的服務(wù)，它本是一個(gè)科技含量高、專業(yè)性強(qiáng)的獨(dú)立的行業(yè)，但現(xiàn)在業(yè)界卻把它演變成單純的勞動(dòng)密集性行業(yè)，成了以單一手工勞動(dòng)為主的管理行業(yè)。和大多數(shù)服務(wù)行業(yè)一樣，物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀是弱、小、散、亂、差，服務(wù)產(chǎn)品單一、管理項(xiàng)目和類型少、服務(wù)手段原始、粗放經(jīng)營(yíng)等。

　　相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)企業(yè)基本上是小作坊式經(jīng)營(yíng)，“小而全、多而雜”的低水平管理是當(dāng)前物業(yè)管理的一大頑癥，也是現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)大量虧損的主要原因之一。這是因?yàn)椋皇切袠I(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻低。注冊(cè)一個(gè)公司，招聘一些保潔、保安、綠化或維修方面的人員，接一個(gè)項(xiàng)目管理，這就算進(jìn)了物管行業(yè)。

　　二是物業(yè)企業(yè)本身規(guī)模小，不可能花很高的成本配置各種專業(yè)人才，也無(wú)從對(duì)企業(yè)的管理服務(wù)模式、技能與方法進(jìn)行持續(xù)的提升。對(duì)照物業(yè)管理的八項(xiàng)公共性服務(wù)，很多物業(yè)企業(yè)都難于達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，即使開(kāi)展了專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)，服務(wù)方式也過(guò)于簡(jiǎn)單，服務(wù)質(zhì)量也不盡如人意。三是物業(yè)管理規(guī)模普遍偏小。一些城市的老住宅區(qū)、單位住宅或見(jiàn)逢插針開(kāi)發(fā)的小區(qū)，其規(guī)模小得可憐，即便是新開(kāi)發(fā)的商品住宅小區(qū)也多在10萬(wàn)平方米以下。四是專業(yè)服務(wù)沒(méi)有形成市場(chǎng)。有相當(dāng)一部分物業(yè)企業(yè)肥水怕流外人田，過(guò)份強(qiáng)調(diào)自己的隊(duì)伍，一些本可以外包給專業(yè)服務(wù)公司的業(yè)務(wù)，也要自己干，勉為其難為業(yè)主提供各種服務(wù)，使管理成本居高不下。五是創(chuàng)新能力不夠，服務(wù)機(jī)制不靈活，被動(dòng)為業(yè)主提供服務(wù)。沒(méi)有配備專業(yè)對(duì)口人才對(duì)物業(yè)管理與服務(wù)進(jìn)行產(chǎn)品研發(fā)創(chuàng)新等。六是資源分割，相互占有一定的資源卻不能互相利用，浪費(fèi)嚴(yán)重。七是物業(yè)費(fèi)偏低，收繳率不高，形成服務(wù)水平降低-業(yè)主不交費(fèi)-企業(yè)發(fā)展不了的惡性循環(huán)。八是物業(yè)企業(yè)還承擔(dān)了無(wú)償代收繳水、電等費(fèi)用的職責(zé)，無(wú)形中提高了企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本。

　　由于物業(yè)管理成本高低將是決定行業(yè)及企業(yè)未來(lái)能否長(zhǎng)足發(fā)展的極其重要的因素之一。故降低經(jīng)營(yíng)成本，實(shí)現(xiàn)投資效益最大化是物業(yè)企業(yè)當(dāng)前任務(wù)的重中之重。為此，只有通過(guò)市場(chǎng)化的兼并、聯(lián)合、重組來(lái)降低總體成本和社會(huì)成本，以規(guī)模出效益。物業(yè)企業(yè)兼并，有幾種方式可供借鑒:一種是“一體化”方式，兼并方統(tǒng)籌兼顧，資源重新分配，并用成熟的管理技術(shù)，將原先的管理項(xiàng)目統(tǒng)管起來(lái)。第二種是“輸出”方式，即對(duì)外統(tǒng)一名稱，兼并方輸出管理模式，被兼并方人、財(cái)、物保持相對(duì)獨(dú)立，用特許加盟的方式歸到兼并方。企業(yè)兼并不僅可以在本地、本行業(yè)進(jìn)行，也可以到外地、跨行業(yè)進(jìn)行。比如一些綠化、維保等專業(yè)服務(wù)公司及相關(guān)專業(yè)的公司，形成跨行業(yè)、跨部門(mén)、跨小區(qū)的企業(yè)“航母”。

　　再一種是聯(lián)合，兩個(gè)或更多的物業(yè)企業(yè)因?yàn)橘Y源需要、相互利益、互相補(bǔ)充都應(yīng)該聯(lián)合起來(lái)，達(dá)到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的目的。聯(lián)合的方式，一是聯(lián)合體的形式，多家物業(yè)企業(yè)組成松散型的物業(yè)企業(yè)集團(tuán)公司，在集團(tuán)公司的旗下，各物業(yè)企業(yè)仍為獨(dú)立法人、獨(dú)立核算。集團(tuán)公司統(tǒng)一對(duì)外承接業(yè)務(wù)，統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，人才按市場(chǎng)規(guī)則互相調(diào)劑使用。專業(yè)服務(wù)方面，可由一家物業(yè)單獨(dú)組建或多家物業(yè)企業(yè)聯(lián)合組建企業(yè)服務(wù)公司。

　　二是兩家或幾家小范圍合作，雙方可約定人才、技術(shù)等方面互相支持并在有限范圍內(nèi)合作。

　　物業(yè)企業(yè)還可以嘗試資源重組，擴(kuò)大物業(yè)規(guī)模。具體辦法一是合并物業(yè)管理區(qū)域，二是物業(yè)類型重新組合，三是開(kāi)發(fā)與管理相分離。在充分考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)就近、便于管理的原則，相鄰的若干個(gè)住宅小區(qū)特別是老住宅區(qū)合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，由一個(gè)物業(yè)企業(yè)管理，以此降低管理成本。物業(yè)類型的重組或高端、低端物業(yè)市場(chǎng)的選擇，要根據(jù)各個(gè)物業(yè)企業(yè)本身的優(yōu)勢(shì)來(lái)定位。對(duì)管理住宅小區(qū)有獨(dú)到經(jīng)驗(yàn)的，就應(yīng)該多接管一些住宅小區(qū)并以此作為主要經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。相反，商業(yè)物業(yè)、寫(xiě)字樓等項(xiàng)目管得好的物業(yè)就要在這些項(xiàng)目繼續(xù)拓展，少接住宅區(qū)項(xiàng)目甚或干脆退出。如果某個(gè)物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)高端物業(yè)市場(chǎng)如高檔樓盤(pán)或其它高檔物業(yè)顯得力不從心，就應(yīng)放棄高端市場(chǎng)專注于低端市場(chǎng)。這樣專業(yè)管理某個(gè)物業(yè)類型，不但能提高管理水平、降低成本，而且能擴(kuò)大企業(yè)的知名度。至于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼顧物業(yè)，弊多而利少。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理工作重心不一樣。物業(yè)項(xiàng)目和范圍有限，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)主動(dòng)放棄這塊蛋糕，把自己開(kāi)發(fā)的物業(yè)全部交給專業(yè)公司去打理。

篇2：物業(yè)知識(shí)培訓(xùn)：物管經(jīng)營(yíng)服務(wù)

　　物業(yè)知識(shí)培訓(xùn)：物管經(jīng)營(yíng)服務(wù)

　　(一)鑒定要求

　　掌握綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的內(nèi)容和開(kāi)展綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的基本要求；掌握綜合服務(wù)的三種方式及其內(nèi)容；了解開(kāi)展綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的條件和綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的內(nèi)容；掌握綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)評(píng)估的意義和方法。

　　(二)鑒定重點(diǎn)

　　1.綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的內(nèi)容

　　(l)綜合服務(wù)的內(nèi)容

　　①為物業(yè)自身服務(wù)

　　②清掃保潔服務(wù)

　　③綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)

　　④治安保衛(wèi)服務(wù)

　　⑤家庭居民生活服務(wù)

　　(2)經(jīng)營(yíng)性綜合服務(wù)的內(nèi)容

　　具有經(jīng)營(yíng)性的項(xiàng)目很多，主要有；

　　①衣著方面：包括洗滌服裝服務(wù)和裁剪、制作服裝服務(wù)。

　　②飲食方面：如餐館店、快餐服務(wù)和音樂(lè)茶社、咖啡屋酒吧的便民服務(wù)。

　　③家居方面：提供搬家、房屋裝修、裝滿、房屋修繕等服務(wù)。

　　④教育方面：可合作開(kāi)辦幼兒園、托兒所、小學(xué)、中學(xué)、社區(qū)大學(xué)、老年大學(xué)。

　　⑤娛樂(lè)方面：如成立棋牌社、讀書(shū)社，舉辦影視、歌舞、健身活動(dòng)等。

　　⑥購(gòu)物方面：包括日用百貨供應(yīng)和副食供應(yīng)。

　　⑦金融方面：開(kāi)辦信用社。

　　⑧經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)方面：如房屋出租、出賣(mài)中介，房屋評(píng)估、公證，開(kāi)設(shè)保姆介紹所等等。

　　⑨廣告業(yè)務(wù)方面：可利用小區(qū)的戶外廣告牌和小區(qū)的閉路電視進(jìn)行廣告宣傳。

　　(3)開(kāi)展綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的要求

　　基本要求是高效、優(yōu)質(zhì)。具體有以下四方面要求：

　　①效用。這是用戶對(duì)服務(wù)者的相應(yīng)素質(zhì)和使用價(jià)值的需求，它是由服務(wù)者的知識(shí)、技能或體力轉(zhuǎn)化所帶來(lái)的實(shí)際效果。

　　②方便。這是業(yè)主在講究效用的同時(shí)對(duì)省力、省時(shí)、省麻煩服務(wù)的要求。

　　③態(tài)度。這是用戶對(duì)服務(wù)者行為方式上的需求。

　　④滿意。這是用戶對(duì)于效用、方便和態(tài)度的心理感受。

　　2.綜合服務(wù)的方式

　　綜合服務(wù)的方式由其內(nèi)容所決定，主要有：

　　(l)常規(guī)性服務(wù)

　　這是綜合服務(wù)的基本方式。它主要包括公共的、經(jīng)常性的、全體業(yè)主認(rèn)為必不可少的服務(wù)項(xiàng)目。它的服務(wù)范圍，就是物業(yè)管理公司管理業(yè)務(wù)的范圍。這部分服務(wù)是有償?shù)模质欠怯缘模瑤в猩鐣?huì)公益的性質(zhì)。

　　(2)委托性服務(wù)

　　這是具有委托代理性質(zhì)的服務(wù)方式，是一種臨時(shí)性的，不固定的、專項(xiàng)性的，住(用)戶自愿選擇的特約服務(wù)。

　　(3)無(wú)償性服務(wù)

　　3.綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的運(yùn)作

　　(l)綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的條件

　　綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的條件從總體上可分為軟件和硬件兩方面。“硬件”是指資金和場(chǎng)所，解決經(jīng)營(yíng)什么的問(wèn)題，“軟件”是指經(jīng)營(yíng)內(nèi)容或項(xiàng)目與經(jīng)營(yíng)思路及體制，解決的是如何經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題。具體分為三方面：

　　①籌措資金

　　1)獲得上級(jí)主管部門(mén)撥款。

　　2)自籌資金。可以以物業(yè)管理公司的信譽(yù)直接進(jìn)行項(xiàng)目借貸，進(jìn)行抵押貸款，或通過(guò)向其他單位、個(gè)人集資的辦法。

　　②尋找場(chǎng)地(包括建筑物)

　　場(chǎng)地最好是自有的，而且位置在建筑物底層、庫(kù)房或住宅小區(qū)的中心、出入口處；而如果開(kāi)發(fā)單位與物業(yè)管理公司是相互獨(dú)立的，且在開(kāi)發(fā)中沒(méi)有預(yù)留場(chǎng)地，物業(yè)管理公司則需租借房屋或?qū)ふ液线m場(chǎng)地自行搭建。

　　③選擇經(jīng)營(yíng)內(nèi)容或項(xiàng)目

　　選擇經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和項(xiàng)目時(shí)要遵循的原則有：

　　l)日常生活類項(xiàng)目?jī)?yōu)先；

　　2)消費(fèi)周期短、利用頻繁的項(xiàng)目?jī)?yōu)先；

　　3)易損易耗品維修項(xiàng)目?jī)?yōu)先；

　　4)優(yōu)勢(shì)特色項(xiàng)目?jī)?yōu)先；

　　5)中介服務(wù)項(xiàng)目?jī)?yōu)先。

　　(2)物業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的市場(chǎng)預(yù)測(cè)

　　概念

　　借助于市場(chǎng)調(diào)查和綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的專業(yè)知識(shí)，通過(guò)一定的市場(chǎng)預(yù)測(cè)手段，來(lái)對(duì)某種服務(wù)項(xiàng)目開(kāi)設(shè)以后的未來(lái)市場(chǎng)供求關(guān)系變化和發(fā)展作一個(gè)大概的分析和預(yù)算。

　　②主要內(nèi)容

　　1)預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求量。由綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的地域性決定了不僅要了解產(chǎn)品和服務(wù)的社會(huì)擁有量與社會(huì)飽和點(diǎn)等需求一般要素，而且要研究社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力、購(gòu)買(mǎi)指數(shù)、居民社會(huì)文化層次、購(gòu)買(mǎi)心理和潛在競(jìng)爭(zhēng)因素等。

　　2)預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目的技術(shù)發(fā)展。對(duì)新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品的發(fā)展及對(duì)經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目的影響要及時(shí)把握。

　　3)預(yù)測(cè)自己經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目的供給數(shù)量。根據(jù)市場(chǎng)需求情況和自身實(shí)際，確定適合的營(yíng)業(yè)規(guī)模。

　　4.綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的評(píng)估

　　(1)意義

　　評(píng)估是檢驗(yàn)的一種重要方法。綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)評(píng)估有助于修正和完善方案；有助于客觀檢測(cè)成效與不足，以便在未來(lái)改進(jìn)；也有助于獲得信任與支持，使服務(wù)人員得到成就感。

　　(2)內(nèi)容

　　①評(píng)估社會(huì)效益。主要通過(guò)調(diào)查用戶滿意度的方法，可根據(jù)公司自身情況設(shè)計(jì)“用戶調(diào)查表”進(jìn)行民意測(cè)驗(yàn)。

　　②評(píng)估環(huán)境效益。主要方法是檢查小區(qū)環(huán)境面貌的改善結(jié)果。

　　③評(píng)估經(jīng)濟(jì)效益。經(jīng)濟(jì)效益表現(xiàn)為保持物業(yè)的正常使用功能并延長(zhǎng)使用年限與增加物業(yè)管理公司服務(wù)收入兩方面，最直接的評(píng)估辦法是進(jìn)行財(cái)務(wù)核算和資產(chǎn)清算。

　　(3)綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的發(fā)展趨勢(shì)

　　①開(kāi)展綜合服務(wù)，對(duì)于社會(huì)主義精神文明建設(shè)具有越來(lái)越重要的作用。

　　②物業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)日益成為擴(kuò)大勞動(dòng)者的就業(yè)量的重要手段。

　　③由于科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，現(xiàn)代化的手段越來(lái)越多地應(yīng)用于服務(wù)管理中來(lái)。

　　④現(xiàn)代手段在物業(yè)服務(wù)中的應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)的自動(dòng)化。

　　(4)綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的質(zhì)量

　　綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)質(zhì)量包括產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量?jī)煞矫妗Ｎ飿I(yè)管理企業(yè)要杜絕經(jīng)營(yíng)假冒偽劣產(chǎn)品以保證產(chǎn)品質(zhì)量，同時(shí)要規(guī)范服務(wù)并加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理以提高服務(wù)質(zhì)量。

　　(5)綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)經(jīng)營(yíng)的原則

　　①有償原則：要按價(jià)值規(guī)律辦事，實(shí)行等價(jià)交換；

　　②競(jìng)爭(zhēng)原則：引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，進(jìn)行項(xiàng)目招標(biāo)；

　　③服務(wù)原則：要為方便住(用)戶生活而服務(wù)。