冬季小區(qū)物業(yè)管理“三防”應(yīng)急方案

　　寒冬的到來(lái)，惡劣天氣下將會(huì)造成小區(qū)的各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備不同程度的損壞，給居民生活帶來(lái)不利的影響。為了確保安全，做到防患于未然，物業(yè)公司應(yīng)早安排、早預(yù)防，提前制定了應(yīng)急方案，做好冬季“三防”(防凍、防漏、防滑)工作，確保小區(qū)居民正常生活和安全出行。

　　一、防凍

　　冬季的到來(lái)，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)首先要做的是防凍。一般來(lái)講，應(yīng)注意空置房屋、共用設(shè)施、設(shè)備以及樓道保溫等三個(gè)方面。

　　1、空置房屋的防凍

　　(1)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)看護(hù)的空置房屋的防凍。一些開發(fā)商出于對(duì)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的信任和減少看護(hù)房屋的麻煩，將沒(méi)售出或已售出但沒(méi)辦理入住的房屋(特別是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn))，交給物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)看護(hù)。對(duì)于這類房屋，應(yīng)采取如下措施避免上、下水管線受凍出現(xiàn)滲漏跑水現(xiàn)象

　　防凍措施：

　　①　加強(qiáng)室內(nèi)防寒保溫。對(duì)空置房屋的外門窗(包括陽(yáng)臺(tái)門窗)進(jìn)行檢查，缺失的玻璃應(yīng)補(bǔ)安，確保門窗關(guān)閉嚴(yán)實(shí)。必要時(shí)還應(yīng)將上、下水管線用巖棉等保溫材料進(jìn)行保溫，對(duì)關(guān)閉不嚴(yán)的門窗用草墊子、棉門簾進(jìn)行封檔。不供暖的空置商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，全樓的上、下水主管線都在其室內(nèi)，一旦發(fā)生凍害，受影響的就是全樓的住(用)戶。歷年此類事故已屢見(jiàn)不鮮。因此，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)不能忽視防寒保溫，不要舍不得防寒保溫的投入。

　　②　建立空房巡視制度。設(shè)專人對(duì)空置房屋進(jìn)行巡視，一般要求三天巡視一次，最長(zhǎng)時(shí)間也應(yīng)一周巡視一次。三九嚴(yán)寒時(shí)對(duì)重點(diǎn)房屋(如有共用設(shè)施的空置商業(yè)網(wǎng)點(diǎn))應(yīng)一天巡視一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告并及時(shí)解決。

　　③　建立應(yīng)急機(jī)制。入冬前制定出切實(shí)可行的應(yīng)急預(yù)案，組建應(yīng)急維修隊(duì)，準(zhǔn)備應(yīng)急物資材料。無(wú)論是夜晚還是節(jié)假日，接到應(yīng)急報(bào)告，相關(guān)人員能及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)，盡快解決發(fā)生的問(wèn)題。真正做到應(yīng)急不慌，處理得當(dāng)，修繕及時(shí)，避免損失。

　　(2)開發(fā)商空置房屋的防凍。由于銷售或其他原因，沒(méi)有入住的空置房屋，由開發(fā)商負(fù)責(zé)看護(hù)。開發(fā)商注重的是空置房屋及設(shè)施設(shè)備是否丟失，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)則注意的是這些空置房屋不要給他人的權(quán)益帶來(lái)?yè)p害。所以，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)在入冬前應(yīng)該與開發(fā)商進(jìn)行溝通協(xié)商，確定這些空置房屋冬季看護(hù)巡視辦法以及發(fā)生應(yīng)急事件的處理方案。明確雙方處理空置房屋應(yīng)急事件的負(fù)責(zé)人和聯(lián)系辦法，建立日常空置房屋看護(hù)巡視的雙方聯(lián)系制度。要確保空置房屋情況清楚，雙方應(yīng)急方案明確，互相聯(lián)系溝通及時(shí)，應(yīng)急處理實(shí)施快捷。

　　(3)業(yè)主空置房屋的防凍。無(wú)論什么檔次的小區(qū)，業(yè)主空置房屋的現(xiàn)象都普遍存在。這些空置房屋的業(yè)主，大部分缺乏對(duì)冬季防凍重要性的認(rèn)識(shí)，疏于對(duì)空置房屋的適時(shí)查看，同時(shí)又不愿意將自己相關(guān)信息告知小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)處或相鄰業(yè)主，致使發(fā)生應(yīng)急事件時(shí)聯(lián)系不到空置房屋的業(yè)主。每年冬季空置房屋發(fā)水(暖氣管或上、下水管凍裂等)而找不到業(yè)主的事情都時(shí)有發(fā)生，給相鄰業(yè)主帶來(lái)了較大損害。對(duì)這樣的空置房屋，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)在入冬前應(yīng)積極主動(dòng)找空置房屋的業(yè)主，溝通協(xié)商冬季如何對(duì)空置房屋進(jìn)行查看，建議業(yè)主對(duì)上、下水管線等采取保溫措施，確定突發(fā)事件的應(yīng)急解決方案，互相交換聯(lián)系辦法。同時(shí)向業(yè)主告知空置房屋一旦發(fā)生突發(fā)事件，給他人帶來(lái)?yè)p害時(shí)他應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任。如果空置房屋內(nèi)沒(méi)有貴重物品，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)也可以收存業(yè)主的房門鑰匙(需要專人保管)，以備突發(fā)事件時(shí)使用。

　　2、共用設(shè)施、設(shè)備的防凍

　　進(jìn)入冬季后，小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備也應(yīng)該做好保溫防凍措施。上、下水管線、消防設(shè)施等大多在樓道內(nèi)或房屋地下室內(nèi)，隆冬時(shí)節(jié)很容易發(fā)季凍害：如下水管道凍結(jié)造成下水不通，消防溫感報(bào)警器凍裂造成漏水等現(xiàn)象，很多小區(qū)都曾發(fā)生。因此，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要對(duì)這些共用設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行保溫。保溫方法可用珍珠巖砌塊圍護(hù)或橡膠管、巖棉、棕麻纏綁等。必要時(shí)，還可在地下室(或地下停車場(chǎng))入口處安裝熱風(fēng)幕設(shè)施。這些保溫措施都是一次投入多年受益。

　　3、樓道保溫應(yīng)引起足夠的重視

　　入冬前應(yīng)將樓道門窗關(guān)閉嚴(yán)實(shí)，缺損玻璃及時(shí)補(bǔ)安。屋面出入口也要封閉嚴(yán)實(shí)，必要時(shí)可加鎖防護(hù)。沒(méi)有閉門器的樓道門應(yīng)安裝門弓子，以達(dá)到樓道門自動(dòng)回關(guān)。

　　二、防漏

　　冬季共用部位的滲漏主要是屋面和外墻面水落管位置。

　　1、屋面滲漏的防治

　　冬季屋面滲漏的主要部位是女兒墻防水檐下和集中排水的排水口兩處位置。究其原因：一是防水檐下卷材粘接不牢有翹起縫隙，在屋面積雪溶化成水超過(guò)卷材邊緣時(shí)，順著翹起的縫隙向下滲漏;二是排水口是鐵板焊制，卷材粘貼在鐵板上，冬季寒冷時(shí)鐵板與卷材膨脹系數(shù)不同，容易出現(xiàn)卷材翹起的現(xiàn)象。屋面積雪溶化成水流淌時(shí)，順翹起之處滲漏。另外排水口窄小，防水施工時(shí)有一定困難，防水施工人員疏忽不認(rèn)真操作，也是引起此處冬季滲漏的原因之一。

　　冬季屋面滲漏防治的主要方法：

　　①　在入冬前仔細(xì)檢查女兒墻防水檐下卷材有無(wú)翹起縫隙，如發(fā)現(xiàn)有縫隙應(yīng)用防水油膏嵌充，以牢固密實(shí)為準(zhǔn);

　　②　仔細(xì)檢查排水口鐵板與卷材粘貼是否密實(shí)到位，如發(fā)現(xiàn)不密實(shí)或沒(méi)到位現(xiàn)象應(yīng)立即用噴燈烘烤或重新粘貼防水卷材;

　　③　冬季一旦發(fā)生屋面滲漏，要迅速排除屋面積雪和積水(冰)，再仔細(xì)清理滲漏之處的冰渣水滴，必要時(shí)可用噴燈烘干，而后再填嵌防水油膏。

　　2、外墻面水落管滲漏的防治

　　大多屋面都是有組織排水，冬季屋面積雪溶化成水，由屋面排水口流入外墻水落管排出。可是外墻的水落管(特別北外墻面上的水落管)溫度很低且又很長(zhǎng)，雪水順?biāo)涔芰飨聲r(shí)就凍結(jié)在水落管內(nèi)壁上，一層復(fù)一層逐漸成冰堵住整個(gè)水落管，繼而膨脹撐破水落管。使得雪水滲漏出來(lái)順外墻面流淌，在夜間寒冷時(shí)又凍結(jié)在外墻面上。冬季寒冷時(shí)外墻面形成冰面層現(xiàn)象隨處可見(jiàn)，即是由此而成。

　　防治水落管滲漏主要方法：

　　①　在屋面積雪溶化期間，注意及時(shí)清掃排出積水，并在臨近黑天時(shí)，在水落管上部用木棍敲打，將粘結(jié)在水落管內(nèi)壁上的凍層震碎震落，避免冰層越積越厚堵住整個(gè)水落管;

　　②　發(fā)現(xiàn)外墻面上有冰層時(shí)，要及時(shí)將冰層清理。即能避免冰層墜落傷人，也可減輕或避免此處墻面春暖花開時(shí)發(fā)霉長(zhǎng)毛。

　　三、防滑

　　冬季，由于天氣寒冷，路面有雪有冰非常滑，人員出行有很大不便。如果一不小心摔倒了，容易摔傷，造成安全事故，因此告知業(yè)主一些冬季防滑小知識(shí)，及時(shí)做好溫馨提示。

　　1、人員的防滑：

　　①　及時(shí)清除裝置、道路、樓梯、通道上的積雪、結(jié)冰。

　　②　在主要通道上設(shè)置防滑設(shè)施，如：防滑毯、防滑墊等。

　　③　在存在滑到風(fēng)險(xiǎn)的地方，設(shè)置安全提示標(biāo)語(yǔ)。

　　④　上下樓梯應(yīng)扶扶手。

　　⑤　冬季雪天出行應(yīng)穿防滑鞋，在馬路人行臺(tái)階上行走。

　　⑥　雪天步行速度不要太快，步幅要小，雙手不要揣在兜里，因?yàn)樯媳蹃?lái)回?cái)[動(dòng)能起到平衡作用。

　　⑦　如果路上真的不小心突然摔倒，盡量別用手腕去支撐地面，因?yàn)檫@種摔倒姿勢(shì)最容易造成手臂骨折。一旦摔倒發(fā)生骨折，切不可亂揉亂動(dòng)，以免加重傷情。應(yīng)用圍巾、木板等工具固定好骨折部位，請(qǐng)求他人幫助或報(bào)警，盡快送醫(yī)院治療。

　　2、汽車的防滑：

　　①　防滑鏈，在輪胎外層套上一層防滑鏈，就像上面說(shuō)的在鞋子上套防滑鞋套一樣。相對(duì)來(lái)講價(jià)格比較實(shí)惠一些。

　　②　要是預(yù)算允許，可以換雪地輪胎，為了確保您的輪胎在冬季路面保持良好的抓地和操控性能、保證您駕控之旅的安全，更換成冬季輪胎是有必要的。

　　3、自行車的防滑：

　　增加車輪與地面的接觸面積可防止打滑，提醒業(yè)主最好選擇較粗的輪胎。車體不要攜帶過(guò)多、過(guò)重的物品，騎行過(guò)程中，切記不要急剎車，否則會(huì)使車輪打滑、失去平衡，雪天出行，還是以慢騎為好。盡量避免急轉(zhuǎn)彎，使自己的重心通過(guò)車軸線與地面保持垂直，在道路許可的范圍內(nèi)轉(zhuǎn)彎半徑越大越安全。自行車防滑增加車輪與地面的接觸面積可防止打滑，因此最好選擇較粗的輪胎。車體不要攜帶過(guò)多、過(guò)重的物品，騎行過(guò)程中，切記不要急剎車，否則會(huì)使車輪打滑、失去平衡，雪天出行，還是以慢騎為好。盡量避免急轉(zhuǎn)彎，使自己的重心通過(guò)車軸線與地面保持垂直，在道路許可的范圍內(nèi)轉(zhuǎn)彎半徑越大越安全。

篇2：建設(shè)集團(tuán)關(guān)于做好冬季施工安全質(zhì)量工作的通知

　　浙中建[20**]23號(hào)文《關(guān)于做好冬季施工安全質(zhì)量工作的通知》

　　各部門、辦事處、分公司、項(xiàng)目部：

　　目前，即將進(jìn)入冬季施工階段，為進(jìn)一步加強(qiáng)我司冬季建筑施工安全生產(chǎn)和質(zhì)量管理工作，及時(shí)應(yīng)對(duì)突發(fā)情況和雨雪冰凍天氣，現(xiàn)有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

　　一、認(rèn)真落實(shí)冬季安全措施

　　(一)強(qiáng)化責(zé)任，層層落實(shí)冬季安全生產(chǎn)部署工作

　　各項(xiàng)目部要加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)、強(qiáng)化責(zé)任落實(shí)，進(jìn)一步統(tǒng)一思想，充分認(rèn)識(shí)到安全生產(chǎn)工作的艱巨性和重要性。從本項(xiàng)目的實(shí)際出發(fā)，組織部署好冬季施工安全工作，堅(jiān)決克服麻痹思想和松懈情緒。要根據(jù)冬季施工特點(diǎn)，制定應(yīng)對(duì)特殊天氣的施工安全落實(shí)方案和應(yīng)急預(yù)案，嚴(yán)格落實(shí)目標(biāo)責(zé)任管理，層層抓落實(shí)，切實(shí)將冬季建設(shè)施工安全防范措施落到實(shí)處，將安全生產(chǎn)主體責(zé)任落實(shí)到一線。

　　(二)突出重點(diǎn)，強(qiáng)化冬季施工安全管理

　　要繼續(xù)深入開展嚴(yán)厲打擊整治危大工程違規(guī)施工行動(dòng)，以“防火、防凍、防滑、防墜落、防中毒、防坍塌”作為冬季建筑施工安全工作的重點(diǎn)，采取有效措施，切實(shí)加強(qiáng)起重機(jī)械、深基坑、腳手架、高大模板等重點(diǎn)環(huán)節(jié)和重點(diǎn)部位危險(xiǎn)源監(jiān)控。要科學(xué)合理安排工期，嚴(yán)格按照施工流程組織作業(yè)，不得盲目搶工期、趕進(jìn)度，要嚴(yán)格落實(shí)大風(fēng)、降雪等惡劣天氣后復(fù)工前安全檢查制度，對(duì)存在安全隱患，達(dá)不到施工安全條件的不得復(fù)工。

　　1、開展冬季施工安全教育：各項(xiàng)目部要結(jié)合冬季施工作業(yè)特點(diǎn)，切實(shí)做好班前安全教育活動(dòng)，明確冬季施工安全注意事項(xiàng)，嚴(yán)格執(zhí)行安全技術(shù)交底制度。施工作業(yè)前，項(xiàng)目技術(shù)員、專職安全員應(yīng)將分項(xiàng)工程有關(guān)安全施工的技術(shù)要求向班組、作業(yè)人員進(jìn)行技術(shù)交底，安全技術(shù)交底要有針對(duì)性和指導(dǎo)性，并嚴(yán)格履行簽字手續(xù)，提高作業(yè)人員的自我防范意識(shí)和安全操作技能。

　　2、做好防墜落措施：各項(xiàng)目部要嚴(yán)格落實(shí)安全生產(chǎn)管理職責(zé)，切實(shí)加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)安全防護(hù)設(shè)施的管理監(jiān)督，嚴(yán)格執(zhí)行《建筑施工高處作業(yè)安全技術(shù)規(guī)范》等標(biāo)準(zhǔn)要求，做好“四口、五臨邊”等易發(fā)生墜落事故部位的安全防護(hù)措施，防護(hù)欄桿、蓋板、警示標(biāo)識(shí)等設(shè)施應(yīng)設(shè)置規(guī)范牢固，防凍、防滑等措施要落實(shí)到位。

　　3、加強(qiáng)起重機(jī)械安全管理：做好設(shè)備日常及定期檢查、維修和保養(yǎng)，確保各種安全裝置靈敏可靠，特別是做好設(shè)備基礎(chǔ)檢查，提高設(shè)備抗大風(fēng)、防傾覆、防墜落能力，保證起重機(jī)械設(shè)備使用安全性能。

　　4、加強(qiáng)深基坑施工安全管理：要嚴(yán)格落實(shí)深基坑管理有關(guān)規(guī)定，對(duì)深基坑的設(shè)計(jì)、評(píng)審、開挖、支護(hù)、監(jiān)測(cè)等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)和管控，切實(shí)做到邊開挖邊支護(hù)，嚴(yán)禁一挖到底;加大惡劣天氣時(shí)深基坑監(jiān)測(cè)頻次和密度，安排專人進(jìn)行不間斷巡查，遇到險(xiǎn)情要立即采取措施，防止坍塌事故的發(fā)生。

　　5、加強(qiáng)高大模板支撐系統(tǒng)安全管理：要嚴(yán)格按照高大模板支撐系統(tǒng)管理的有關(guān)要求，嚴(yán)格落實(shí)專項(xiàng)施工方案編制、審批、論證、實(shí)施等各個(gè)環(huán)節(jié)的規(guī)定。確保基礎(chǔ)平整堅(jiān)實(shí)、排水通暢，按規(guī)定設(shè)置墊板、鋼底座、掃地桿和縱橫向剪刀撐、拉節(jié)點(diǎn)設(shè)置牢固，切實(shí)做到拉節(jié)有效，確保大模板支撐系統(tǒng)整體的穩(wěn)固性。

　　6、加強(qiáng)建筑工地消防安全管理：嚴(yán)格按照《建設(shè)工程施工現(xiàn)場(chǎng)消防安全技術(shù)規(guī)范》要求，重點(diǎn)加強(qiáng)作業(yè)區(qū)、生活區(qū)、易燃易爆物品存放區(qū)以及倉(cāng)庫(kù)、配電設(shè)施等部位的消防安全管理，做到重點(diǎn)防范，重點(diǎn)監(jiān)控。要合理有效地配置滅火消防器材，組織消防應(yīng)急小分隊(duì)，加強(qiáng)應(yīng)急演練，全面落實(shí)防范措施，防患于未然。嚴(yán)禁在在建建筑物內(nèi)住人，加強(qiáng)生活區(qū)管理，宿舍內(nèi)嚴(yán)禁使用木柴、炭火取暖，嚴(yán)禁亂拉、亂接用電設(shè)施，防止中毒窒息、觸電和火災(zāi)事故的發(fā)生。

　　7、切實(shí)落實(shí)揚(yáng)塵防控措施：冬季空氣干燥，施工現(xiàn)場(chǎng)易產(chǎn)生揚(yáng)塵點(diǎn)面較多，各施工現(xiàn)場(chǎng)要嚴(yán)格按照楊塵控制要求，做到施工現(xiàn)場(chǎng)和工程主體防護(hù)圍擋封閉到位、洗車平臺(tái)有效使用、場(chǎng)地平整硬化到位、材料堆放碼放整齊、大風(fēng)天氣場(chǎng)地灑水、裸露地面全面覆蓋、建筑垃圾及時(shí)清運(yùn)。

　　8、提高應(yīng)急處置能力：要強(qiáng)化應(yīng)急值守，嚴(yán)格落實(shí)安全生產(chǎn)值班帶班制度，提高緊急情況下應(yīng)急處置能力。要進(jìn)一步完善現(xiàn)場(chǎng)事故應(yīng)急預(yù)案，充分做好應(yīng)急搶險(xiǎn)救災(zāi)人員、機(jī)械和物資準(zhǔn)備，確保快捷高效應(yīng)對(duì)緊急突發(fā)情況。

　　三、認(rèn)真落實(shí)冬季施工質(zhì)量措施

　　冬季施工由于施工條件及環(huán)境不利，是工程質(zhì)量事故的多發(fā)季節(jié)、尤其是砼工程居多，各項(xiàng)目部要高度重視冬季施工的重要性。

　　1、冬季施工前要做好四項(xiàng)準(zhǔn)備工作：

　　(1)技術(shù)準(zhǔn)備：復(fù)核工程量，確定冬季施工項(xiàng)目，對(duì)不能在冬季施工的項(xiàng)目要上報(bào)建設(shè)單位審定，能冬季施工的項(xiàng)目要制定相應(yīng)的冬季施工方案及措施。

　　(2)資料準(zhǔn)備：及時(shí)收集整理寒流、低溫、風(fēng)力、風(fēng)向等氣象資料。及時(shí)掌握氣象變化趨勢(shì)及動(dòng)態(tài)，以利于安排施工，做好預(yù)防準(zhǔn)備工作。

　　(3)物資準(zhǔn)備：配備經(jīng)檢驗(yàn)合格的防冬劑、防冬油等各類防寒材料、備用機(jī)具及職工防寒用品。

　　(4)人員準(zhǔn)備：配齊相關(guān)技術(shù)人員、帶班長(zhǎng)、操作人員，并進(jìn)行針對(duì)冬季施工進(jìn)行崗前培訓(xùn)及技術(shù)交底。

　　2、確保施工質(zhì)量：

　　(1)基礎(chǔ)工程施工時(shí)和完工后避免受凍。開挖后及時(shí)保溫，回填前清除基層的冰雪并保證回填土夯填質(zhì)量。

　　(2)對(duì)冬季期間抓進(jìn)度的工程項(xiàng)目，應(yīng)確保工程質(zhì)量和安全文明施工的前提下。如模板配備套數(shù)，特別是梁、板、懸挑、大跨度等結(jié)構(gòu)構(gòu)件的拆模時(shí)間與強(qiáng)度必須嚴(yán)格按規(guī)范要求執(zhí)行(同條件養(yǎng)護(hù)試塊必須認(rèn)真嚴(yán)肅對(duì)待)，以確保主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量和結(jié)構(gòu)安全目標(biāo)

　　(3)按施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行施工，冬季施工現(xiàn)場(chǎng)使用的砂漿必須按配合比計(jì)量拌和施工，并采取有效的保溫措施。

　　(4)做好冬季混凝土、砂漿及外加劑的試驗(yàn)工作，加強(qiáng)對(duì)混凝土的拌制、運(yùn)輸、澆灌和養(yǎng)護(hù)。

　　(5)負(fù)溫度下不得進(jìn)行外墻粉刷和外墻保溫施工。

　　(6)盡可能的縮短砼的運(yùn)輸時(shí)間，減少運(yùn)輸途中的熱量損失，盡量安排在白天溫度高的時(shí)間進(jìn)行混凝土施工。

　　(7)冬季混凝土養(yǎng)護(hù)應(yīng)采用覆蓋養(yǎng)護(hù)方法。在負(fù)溫度下嚴(yán)禁澆水。

　　z建設(shè)集團(tuán)有限公司

　　二零**年**月二十七日

篇3：物業(yè)公司程序文件：冬季供暖管理

　　公 司 程 序 文 件 版 號(hào): A

　　修改號(hào):

　　冬季供暖管理 頁(yè) 碼:

　　1.目的:

　　為使供暖設(shè)備正常運(yùn)行,確保住戶室溫達(dá)到市政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)(不低于16℃)。

　　2.適用范圍:

　　適用小區(qū)工程維修部管理供暖工作。

　　3.引用文件:

　　3.1質(zhì)量手冊(cè)第4.6、4.9、4.10、4.11、4.14、4.18章

　　3.2 ISO9002標(biāo)準(zhǔn)第4.6、4.9、4.10、4.11、4.14、4.18章

　　4.職責(zé):

　　4.1 公司副總經(jīng)理負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo),維修計(jì)劃審批協(xié)調(diào)指導(dǎo)工作。

　　4.2 工程維修部負(fù)責(zé)冬季供暖的組織,維修保養(yǎng)計(jì)劃的制定,供暖公司的聯(lián)系協(xié)調(diào),維修工作的檢查驗(yàn)收,測(cè)溫儀器的效驗(yàn)管理,緊急情況處理,維修人員技術(shù)培訓(xùn),供暖工作的總結(jié)匯報(bào)等具體工作。

　　4.3 維修班負(fù)責(zé)小區(qū)室內(nèi)外,管道設(shè)備的維修,保養(yǎng)檢查,室內(nèi)溫度的定期測(cè)試、維修等和各項(xiàng)記錄的填寫。

　　5.工作程序:

　　5.1 供暖準(zhǔn)備工作。

　　5.1.1每年冬季供暖前(每年10月份),工程維修部對(duì)小區(qū)供暖設(shè)備的檢查作出計(jì)劃安排,并組織維修人員實(shí)施,做到萬(wàn)無(wú)一失。并由維修班填寫維修檢查記錄。

　　5.1.2 每年供暖上水前,工程維修部負(fù)責(zé)與供暖公司取得聯(lián)系,確定準(zhǔn)確上水日期派專人在住戶單元門上,張貼上水通知。

　　5.1.3 正式上水時(shí),工程維修部組織安排維修人根據(jù)上水路線,分段逐樓,進(jìn)行放氣、檢查，發(fā)現(xiàn)有漏水現(xiàn)象，及時(shí)通知鍋爐房停止上水，并作好漏點(diǎn)標(biāo)記。

　　5.1.4 維修人員經(jīng)與鍋爐房聯(lián)系,確認(rèn)已停止上水后,打開泄水閥門放水,然后根據(jù)漏點(diǎn)位置進(jìn)行修理。修理完畢及時(shí)通知鍋爐房繼續(xù)上水,檢查步驟同上,

　　直至整個(gè)小區(qū)上滿水為上。

　　5.1.5 對(duì)于因住戶裝修改動(dòng)暖氣的,上水前要及時(shí)通知裝修施工隊(duì)派人協(xié)助檢查。

　　5.2 日常維修工作:

　　5.2.1 供暖試運(yùn)行期間,維修人員要對(duì)整個(gè)小區(qū),住戶室內(nèi)及地下室的暖氣立管,暖氣片進(jìn)行檢查,是否有不熱現(xiàn)像,檢查結(jié)果及時(shí)作好《檢查記錄》并向工程維修部匯報(bào)。

　　5.2.2 工程維修部依據(jù)《檢查記錄》,匯同有關(guān)技術(shù)人員分析不熱原因,提出解決方法,并組織安排維修人員徹底解決。

　　5.2.3 供暖期間,維修人員每月對(duì)住戶室溫做兩次溫度測(cè)試,實(shí)事求是,認(rèn)真填寫《測(cè)溫記錄》遇到寒流大風(fēng)降溫天氣及元旦,春節(jié)要根據(jù)工程維修部指示,增加測(cè)溫次數(shù)。

　　5.2.4到住戶家測(cè)溫,維修人員要佩帶胸卡,穿好鞋套,用經(jīng)檢驗(yàn)合格的測(cè)溫表,在正確位置(房間中間離地面1.5米)測(cè)溫,對(duì)住戶講話要用文明用語(yǔ),住戶提的問(wèn)題要耐心解釋,測(cè)試結(jié)果要請(qǐng)住戶認(rèn)可簽字。

　　5.2.5住戶室溫經(jīng)測(cè)試達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的,維修人員要及時(shí)分析原因,加以處理。如遇維修人員解決不了的問(wèn)題,要及時(shí)匯報(bào)工程維修部。工程維修部匯同有關(guān)技術(shù)人員研究分析加以解決,確保住戶室溫達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)16℃以上。

　　5.2.6維修班長(zhǎng),每周要對(duì)小區(qū)外線管道溝,進(jìn)戶閥門檢查一次,發(fā)現(xiàn)有漏水現(xiàn)象,及時(shí)通知鍋爐房,派人修理。

　　5.2.7 每年供暖結(jié)束后(每年4月份),工程維修部根據(jù)今年供暖中存在的問(wèn)題,做出維修計(jì)劃上報(bào)公司副經(jīng)理審批。根據(jù)公司批示,組織安排維修。

　　5.2.8 供暖結(jié)束后,維修班要對(duì)整個(gè)小區(qū)室內(nèi)外閥門進(jìn)行維修保養(yǎng),更換盤根,加黃油。填寫維修保養(yǎng)記錄。

　　5.2.9由工程維修部對(duì)上述工作進(jìn)行監(jiān)督檢查。

　　5.3 測(cè)溫表的管理及效驗(yàn)。

　　5.3.1 測(cè)溫表由工程維修部負(fù)責(zé)保管、發(fā)放、效驗(yàn)，每年供暖前，由維修班長(zhǎng)領(lǐng)取，供暖結(jié)束后交回工程部。

　　5.3.2 維修人員要正確使用測(cè)溫表,愛(ài)護(hù)測(cè)溫表,不得損壞,如使用不當(dāng),損壞測(cè)溫表,由本人負(fù)責(zé)賠償。

　　5.3.3 每年供暖前,工程維修部指派專人將測(cè)溫表交國(guó)家認(rèn)證的校驗(yàn)部門校驗(yàn),將校驗(yàn)合格標(biāo)識(shí)貼于測(cè)溫表上。

　　5.4 緊急情況處理:

　　5.4.1 供暖中遇到緊急情況如:管道崩裂跑水,閥門管件意外 損壞大量漏水,暖氣片嚴(yán)重漏水等,接到報(bào)急電話,維修班長(zhǎng)應(yīng)迅速組織人員,視嚴(yán)重程度組織人員搶修或及時(shí)通知鍋爐房采取緊急措施,進(jìn)行搶修同時(shí)匯報(bào)工程維修部。搶修時(shí)要注意保護(hù)好住戶的財(cái)產(chǎn)。搶修完畢,要把現(xiàn)場(chǎng)清掃干凈，并認(rèn)真填寫《緊急情況處理報(bào)告》。

　　5.4.2 遇到鍋爐房因突然停電、停水，以及鍋爐設(shè)備出現(xiàn)故障影響供暖時(shí),維修班應(yīng)及時(shí)與鍋爐房取得聯(lián)系，同時(shí)派人通過(guò)電話向住戶通報(bào)，做好解釋工作，取得諒解。

　　5.4.3 供暖恢復(fù)后,維修班長(zhǎng)要組織人員到各樓樓頂檢查放氣閥放氣。

　　5.4.4 維修班長(zhǎng)負(fù)責(zé)定期對(duì)維修人員的維修保養(yǎng)工作,進(jìn)行檢查,檢查結(jié)果在相應(yīng)記錄上簽字。

　　6.支持文件與記錄

　　6.1《供暖準(zhǔn)備工作指導(dǎo)》 EJ-WI-QP4.10-01

　　6.2《供暖緊急情況處理指導(dǎo)》 EJ-WI-QP4.10-02

　　6.3《測(cè)溫表效驗(yàn)、發(fā)放記錄》 EJ-QP7.1

　　6.4《測(cè)溫記錄表》 EJ-QR-QP4.10-01

　　6.5《供暖設(shè)備檢查、保養(yǎng)、維修記錄表》 EJ-QR-QP4.10-02

　　6.6《供暖值班維修記錄》 EJ-QR-QP4.10-03

　　6.7《緊急情況處理記錄表》 EJ-QR-QP4.10-04

　　6.8《每周外線檢查記錄》 EJ-QR-QP4.10-05

　　6.9《冬季供暖維修、保養(yǎng)工作檢查記錄》 EJ-RQ-QP4.10-06