對(duì)規(guī)范建立業(yè)主大會(huì)制度的思考
文/ 聶游
去年六月，國(guó)務(wù)院頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，條例作為我國(guó)第一部物業(yè)管理行政法規(guī)，確立了一系列重要的物業(yè)管理制度，業(yè)主大會(huì)制度便是其中之一。為了深入貫徹落實(shí)條例，成都市房管局制定了《成都市物業(yè)管理業(yè)主大會(huì)規(guī)程》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)程》)，《規(guī)程》以條例為依據(jù)，以維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益為目的，以物業(yè)管理權(quán)利與財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對(duì)應(yīng)為基本原則，結(jié)合我市實(shí)際，對(duì)業(yè)主大會(huì)的成立、運(yùn)作進(jìn)行了全面具體的規(guī)定，特別是著重解決了一些當(dāng)前在業(yè)主大會(huì)成立與運(yùn)作過程中比較突出的疑難問題,是今后我市物業(yè)管理業(yè)主大會(huì)成立、運(yùn)作的重要依據(jù)。對(duì)物業(yè)管理非常重要的責(zé)任主體一方的業(yè)主與業(yè)主大會(huì)的規(guī)范，是保障業(yè)主合法權(quán)益的重要體現(xiàn)，是行業(yè)健康發(fā)展的基石，將在我市物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展中將起到十分積極、重要的作用。
隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，業(yè)主的維權(quán)意識(shí)不斷提高，很多小區(qū)紛紛成立了業(yè)主大會(huì)。但是，在業(yè)主大會(huì)成立和運(yùn)作過程中，也存在著一些問題。主要表現(xiàn)在業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立、組成、運(yùn)作缺少監(jiān)督和制約，有的業(yè)主委員會(huì)不能真正代表業(yè)主利益，甚至損害業(yè)主的公同利益。如，發(fā)生在我市某小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)與部分業(yè)主同意將物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由0.24元調(diào)整為0.3元，由于不是多數(shù)業(yè)主做出的決定，被其他業(yè)主提起訴訟，法院判決這份不是依據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定與物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)管理補(bǔ)充協(xié)議》無效。此外還有業(yè)主參與積極性不強(qiáng)、業(yè)主大會(huì)與建設(shè)單位、物業(yè)公司等之間權(quán)利義務(wù)不明確等問題，需要在政策上有更具可操作性的指引。
《規(guī)程》的制定，體現(xiàn)了以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是充分體現(xiàn)了優(yōu)先保護(hù)全體業(yè)主合法利益的原則，《規(guī)程》對(duì)業(yè)主共同利益事項(xiàng)的表決，業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，個(gè)別業(yè)主不按合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用損害全體業(yè)主利益的行為，有關(guān)政府部門的指導(dǎo)監(jiān)督責(zé)任等做了明確的規(guī)定;二是在投票權(quán)數(shù)的確定上，充分體現(xiàn)了物業(yè)管理權(quán)利與財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對(duì)應(yīng)的原則，也體現(xiàn)了權(quán)利義務(wù)相一致的原則;三是針對(duì)在業(yè)主大會(huì)成立、運(yùn)作過程中出現(xiàn)的帶有普遍性的問題，如首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的內(nèi)容，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督等做了具體而明確的規(guī)定;四是對(duì)業(yè)主大會(huì)成立的程序、業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決形式等做了具體規(guī)定，較好地解決了過去業(yè)主因未能行使自身權(quán)利而導(dǎo)致的大量矛盾。
按照條例和《規(guī)程》的規(guī)定，籌備成立業(yè)主大會(huì)，開展業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的各項(xiàng)工作，最重要的是要做到程序的公開與公平，堅(jiān)持合法、合理、規(guī)范運(yùn)作的原則，在充分尊重廣大業(yè)主合法權(quán)益的基礎(chǔ)上，用程序公開來保障業(yè)主權(quán)益的實(shí)現(xiàn)。
一是業(yè)主大會(huì)的成立與運(yùn)作要做到公開、透明。業(yè)主委員會(huì)不應(yīng)該關(guān)起門來討論決定業(yè)主大會(huì)才可以做的決定，盡管可能出發(fā)點(diǎn)是為了大家的利益，但往往會(huì)好心辦成壞事，得不到業(yè)主的認(rèn)同和理解，反而引發(fā)一些不必要的矛盾。《規(guī)程》對(duì)在業(yè)主大會(huì)籌備成立及運(yùn)作過程中需要公告的事項(xiàng)、公告的時(shí)間等做了明確的規(guī)定，充分體現(xiàn)了業(yè)主大會(huì)維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的宗旨。業(yè)主大會(huì)籌備組在籌備成立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)在執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定時(shí)，更多的是要在程序上保證全體業(yè)主都能夠參與到討論中來，《規(guī)程》規(guī)定需要及時(shí)向業(yè)主公告的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告，做到整個(gè)過程透明化，積極聽取、采納業(yè)主的意見和建議。
二是應(yīng)當(dāng)建立健全有關(guān)資料的檔案工作。對(duì)有關(guān)的公告、議事情況應(yīng)當(dāng)有清晰的記錄，同時(shí)，《規(guī)程》對(duì)表決票的制作、發(fā)放與回收等內(nèi)容也作了明確規(guī)定。以往大部分小區(qū)在業(yè)主進(jìn)行表
決時(shí)，采用無記名投票的方式，由于表決需要的時(shí)間較長(zhǎng)，長(zhǎng)的近一個(gè)月，短的也需要數(shù)天時(shí)間，而操作過程中缺少嚴(yán)格有效的監(jiān)督，容易出現(xiàn)表決票遺漏、重復(fù)發(fā)放、回收，事后不易統(tǒng)計(jì)核對(duì)等問題，使表決的可信度打了折扣。新的規(guī)定明確了在表決票上應(yīng)對(duì)投票權(quán)人的有關(guān)情況進(jìn)行記載，在發(fā)放與回收過程中應(yīng)當(dāng)有簽字，以確保整個(gè)表決過程的真實(shí)有效，避免了無記名投票可能出現(xiàn)的弊端。業(yè)主大會(huì)在進(jìn)行表決時(shí)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)這些規(guī)定執(zhí)行，規(guī)范運(yùn)作，才能保證業(yè)主大會(huì)的成立與運(yùn)作經(jīng)得起廣大業(yè)主和時(shí)間的考驗(yàn)。
關(guān)于如何確定業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，《規(guī)程》就業(yè)主的投票權(quán)作出了新的規(guī)定，規(guī)定按照業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擁有的物業(yè)建筑面積確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)數(shù)，充分體現(xiàn)了業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中物業(yè)管理權(quán)利與財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對(duì)應(yīng)的原則，也體現(xiàn)了權(quán)利義務(wù)相一致的原則。不同的業(yè)主，擁有的物業(yè)面積不同，在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中履行的義務(wù)不同，在投票權(quán)數(shù)上應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)出這些區(qū)別，才能真正公平地體現(xiàn)與保障廣大業(yè)主的合法權(quán)益。在具體操作上，《規(guī)程》規(guī)定了首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議一般以每1平方米為1個(gè)投票權(quán)計(jì)算業(yè)主的投票權(quán)數(shù)。以往在確定業(yè)主投票權(quán)時(shí),采用業(yè)主一戶一票或100平方米一票的方式，這樣的操作有一定的方便之處。但實(shí)踐中普遍存在同一個(gè)小區(qū)有的業(yè)主只有一、二十平方米，有的一百三、四十平方米的情況，業(yè)主產(chǎn)權(quán)面積相差幾十甚至一百多平方米，作為同樣擁有一票，就顯得不盡合情合理。新的規(guī)定較好地解決了這一問題。同時(shí)，為了便于操作，《規(guī)程》還對(duì)表決票的制作作了具體的規(guī)定，即一般采用1個(gè)(戶)業(yè)主1份表決票的方式，而計(jì)算其投票權(quán)數(shù)則以為其所擁有的物業(yè)建筑面積在表決票上明確，當(dāng)然在最后的統(tǒng)計(jì)上較之過去顯得復(fù)雜一些，這也是不易兼得之選擇。
不少業(yè)主對(duì)自己小區(qū)物業(yè)的管理積極參與，不計(jì)辛苦，不計(jì)酬勞，為小區(qū)獲得良好環(huán)境與秩序做出了很多努力，但是，由于程序、操作等的不規(guī)范，不少地方也產(chǎn)生了一些問題，特別是由于沒有協(xié)調(diào)好小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主的意見，在沒有解決舊有問題的情況下，又引發(fā)了業(yè)主之間，業(yè)主與建設(shè)單位、物管公司之間新的矛盾，只有按照《規(guī)程》規(guī)范運(yùn)作，才能避免類似情況的發(fā)生。
在物業(yè)管理活動(dòng)中，作為物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)的雙方，業(yè)主和物管公司是兩個(gè)重要主體，二者之間是相互制約，同時(shí)又相互協(xié)作、促進(jìn)的關(guān)系。處理好雙方關(guān)系，是保證物業(yè)服務(wù)合同正常履行，避免雙方糾紛的重要條件。要做到這一點(diǎn)，從業(yè)主的角度說，首先要在業(yè)主內(nèi)部協(xié)調(diào)統(tǒng)一。一個(gè)小區(qū)、一個(gè)大廈，業(yè)主眾多，大家想法各異，而涉及到整個(gè)小區(qū)、大廈的共同利益時(shí)，由全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，通過業(yè)主大會(huì)形成集體意志，是最為有效的途徑。要實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，需要有熱心投身公益事業(yè)的業(yè)主積極倡導(dǎo)，更重要的是，業(yè)主大會(huì)必須建立在充分尊重和保障全體業(yè)主的合法權(quán)益的基礎(chǔ)上，真正做到“代表業(yè)主呼志，體現(xiàn)業(yè)主權(quán)益”，取得業(yè)主的理解、參與和支持。“規(guī)范運(yùn)作，良性發(fā)展”是業(yè)主大會(huì)運(yùn)作的基本準(zhǔn)則，也是推動(dòng)業(yè)主合法權(quán)益實(shí)現(xiàn)，行業(yè)良性發(fā)展最主要的動(dòng)力。
篇2：業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則(2010年)
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng),維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定,制定本規(guī)則。
第二條 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成,代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利,履行相應(yīng)的義務(wù)。
第三條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生,履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé),執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng),接受業(yè)主的監(jiān)督。
第四條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定,對(duì)業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。
第五條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì),對(duì)業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為,有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,要求停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。
第六條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助,負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日常活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。
第二章 業(yè)主大會(huì)
第七條 業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立,一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
只有一個(gè)業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意,不成立業(yè)主大會(huì)的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時(shí),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求(來自:www.dewk.cn),及時(shí)報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料:
(一)物業(yè)管理區(qū)域證明;
(二)房屋及建筑物面積清冊(cè);
(三)業(yè)主名冊(cè);
(四)建筑規(guī)劃總平面圖;
(五)交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明;
(六)物業(yè)服務(wù)用房配置證明;
(七)其他有關(guān)的文件資料。
第九條 符合成立業(yè)主大會(huì)條件的,區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后60日內(nèi),負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。
第十條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表組成。籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù),其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半,籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。
第十一條 籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生,由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)組織業(yè)主推薦。
籌備組應(yīng)當(dāng)將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的,由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。
建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合協(xié)助籌備組開展工作。
第十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作:
(一)確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;
(二)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;
(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(四)依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則;
(五)制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法,確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單;
(六)制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法;
(七)完成召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的,籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。
第十三條 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。
基于房屋買賣等民事法律行為,已經(jīng)合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人,可以認(rèn)定為業(yè)主。
業(yè)主的投票權(quán)數(shù)由專有部分面積和業(yè)主人數(shù)確定。
第十四條 業(yè)主委員會(huì)委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦。籌備組應(yīng)當(dāng)核查參選人的資格,根據(jù)物業(yè)規(guī)模、物權(quán)份額、委員的代表性和廣泛性等因素,確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單。
第十五條 籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作,組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。
第十六條 劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目,先期開發(fā)部分符合條件的,可以成立業(yè)主大會(huì),選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素,在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。
第十七條 業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng):
(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員;
(四)制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案;
(五)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(六)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;
(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(八)改變共有部分的用途;
(九)利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用;
(十)法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。
第十八條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定:
(一)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理;
(二)專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用;
(三)物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)與收益分配;
(四)業(yè)主共同利益的維護(hù);
(五)業(yè)主共同管理權(quán)的行使;
(六)業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù);
(七)違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。
第十九條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定:
(一)業(yè)主大會(huì)名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域;
(二)業(yè)主委員會(huì)的職責(zé);
(三)業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則;
(四)業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的形式、時(shí)間和議事方式;
(五)業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法;
(六)業(yè)主代表的產(chǎn)生方式;
(七)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決程序;
(八)業(yè)主委員會(huì)委員的資格、人數(shù)和任期等;
(九)業(yè)主委員會(huì)換屆程序、補(bǔ)選辦法等;
(十)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理;
(十一)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章的使用和管理。
第二十條 業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi),不繳存專項(xiàng)維修資金以及實(shí)施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的,業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)其共同管理權(quán)的行使予以限制。
第二十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開。
有下列情況之一的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議:
(一)經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;
(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。
第二十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
采用書面征求意見形式的,應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主;無法送達(dá)的,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需
投票表決的,表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。
第二十三條 業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù),可以按照下列方法認(rèn)定專有部分面積和建筑物總面積:
(一)專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行登記的,暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的,暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算;
(二)建筑物總面積,按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
第二十四條 業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù),可以按照下列方法認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù):
(一)業(yè)主人數(shù),按照專有部分的數(shù)量計(jì)算,一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的,按一人計(jì)算;
(二)總?cè)藬?shù),按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
第二十五條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計(jì)入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積。
一個(gè)專有部分有兩個(gè)以上所有權(quán)人的,應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán),但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。
業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的,由其法定監(jiān)護(hù)人行使投票權(quán)。
第二十六條 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,可以書面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
未參與表決的業(yè)主,其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票,由管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。
第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的,可以幢、單元、樓層為單位,推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。
第二十八條 業(yè)主可以書面委托的形式,約定由其推選的業(yè)主代表在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán),具體委托內(nèi)容、期限、權(quán)限和程序由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。
第二十九條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設(shè)施的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 三分之二以上的業(yè)主同意;決定本規(guī)則第十七條規(guī)定的其他共有和共同管理權(quán)利事項(xiàng)的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第三十條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)作出書面記錄并存檔。
業(yè)主大會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。
第三章 業(yè)主委員會(huì)
第三十一條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生,由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,并符合下列條件:
(一) 具有完全民事行為能力;
(二) 遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī);
(三) 遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約,模范履行業(yè)主義務(wù);
(四) 熱心公益事業(yè),責(zé)任心強(qiáng),公正廉潔;
(五) 具有一定的組織能力;
(六) 具備必要的工作時(shí)間。
第三十二條 業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制,每屆任期不超過5年,可連選連任,業(yè)主委員會(huì)委員具有同等表決權(quán)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉之日起7日內(nèi)召開首次會(huì)議,推選業(yè)主委員會(huì)主任和副主任。
第三十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù):
(一)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉的情況;
(二)管理規(guī)約;
(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(四)業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)。
第三十四條 業(yè)主委員會(huì)辦理備案手續(xù)后,可持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章。
業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi),備案內(nèi)容發(fā)生變更的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報(bào)告?zhèn)浒覆块T。
第三十五條 業(yè)主委員會(huì)履行以下職責(zé):
(一)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議;
(二)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況;
(三)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;
(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用;
(七)組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用;
(八)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維 護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;
(九)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第三十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料:
(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定;
(三)物業(yè)服務(wù)合同;
(四)專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況;
(五)物業(yè)共有部分的使用和收益情況;
(六)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車車位的處分情況;
(七)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況;
(八)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。
第三十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會(huì)的決定召開會(huì)議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員的提議,應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
第三十八條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集和主持,主任因故不能履行職責(zé),可以委托副主任召集。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)有過半數(shù)的委員出席,作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。
業(yè)主委員會(huì)委員不能委托代理人參加會(huì)議。
第三十九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開7日前,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的內(nèi)容和議程,聽取業(yè)主的意見和建議。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄并存檔,業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出的決定,應(yīng)當(dāng)有參會(huì)委員的簽字確認(rèn),并自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第四十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立工作檔案,工作檔案包括以下主要內(nèi)容:
(一)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議記錄;
(二)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定;
(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同;
(四)業(yè)主委員會(huì)選舉及備案資料;
(五)專項(xiàng)維修資金籌集及使用賬目;
(六)業(yè)主及業(yè)主代表的名冊(cè);
(七)業(yè)主的意見和建議。
第四十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立印章管理規(guī)定,并指定專人保管印章。
使用業(yè)主大會(huì)印章,應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定;使用業(yè)主委員會(huì)印章,應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的決定。
第四十二條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費(fèi)可以由業(yè)主分?jǐn)?也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益中列支。工作經(jīng)費(fèi)的收支情況,應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,接受業(yè)主監(jiān)督。
工作經(jīng)費(fèi)籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會(huì)決定。
第四十三條 有下列情況之一的,業(yè)主委員會(huì)委員資格自行終止:
(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;
(二)喪失民事行為能力的;
(三)依法被限制人身自由的;
(四)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
第四十四條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的,由業(yè)主委員會(huì)三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議,業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán),可以決定是否終止其委員資格:
(一)以書面方式提出辭職請(qǐng)求的;
(二)不履行委員職責(zé)的;
(三)利用委員資格謀取私利的;
(四)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;
(五)侵害他人合法權(quán)益的;
(六)因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。
第四十五條 業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的,應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。
第四十六條 業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi),委員出現(xiàn)空缺時(shí),應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足。業(yè)主委員會(huì)委員候補(bǔ)辦法由業(yè)主大會(huì)決定或者在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時(shí),應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議,重新選舉業(yè)主委員會(huì)。
第四十七條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前3個(gè)月,應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,進(jìn)行換屆選舉,并報(bào)告物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
第四十八條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起10日內(nèi),將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。
第四章 指導(dǎo)和監(jiān)督
第四十九條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)積極開展物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳和教育活動(dòng),及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。
第五十條 已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50%,建設(shè)單位未按要求報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議相關(guān)文件資料的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府有權(quán)責(zé)令建設(shè)單位限期改正。
第五十一條 業(yè)主委員會(huì)未按業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議,或者發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情況,業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開會(huì)議 職責(zé)的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開;逾期仍不召開的,可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì) 在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政 府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開。
第五十二條 按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定或者三分之一以上委員提議,應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主 委員會(huì)會(huì)議的,業(yè)主委員會(huì)主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以指定業(yè) 主委員會(huì)其他委員召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
第五十三條 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)給予指導(dǎo)和協(xié)助。
第五十四條 召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì),并聽取居民委員會(huì)的建議。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé),支持居民委員會(huì)開展工作,并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
第五十五條 違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議和業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的決定,擅自使用業(yè)主大會(huì)印章、業(yè)主委員會(huì)印章的,物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正,并通告全體業(yè)主;造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的,應(yīng)當(dāng)依法追究責(zé)任人的法律責(zé)任。
第五十六條 業(yè)主委員會(huì)委員資格終止,拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物的,其他業(yè)主委員會(huì)委員可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。
業(yè)主委員會(huì)任期屆滿后,拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物的,新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。
第五十七條 業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的,可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下,組織換屆選舉工作。
第五十八條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的,新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前,可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下,代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
第五十九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律法規(guī)的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。
第六十條 業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義從事活動(dòng)。業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義,從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng),構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的,依法給予治安管理處罰。
第六十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),可以召開物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集,由區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門、公安派出所、居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方面的代表參加,共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問題。
第五章 附 則
第六十二條 業(yè)主自行管理或者委托其他管理人管理物業(yè),成立業(yè)主大會(huì),選舉業(yè)主委員會(huì)的,可參照?qǐng)?zhí)行本規(guī)則。
第六十三條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門與街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作中的具體職責(zé)分工,按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第六十四條 本規(guī)則自20**年1月1日起施行。《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》(建住房[20**]131號(hào))同時(shí)廢止。
篇3：江門市住宅小區(qū)（大廈）成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的工作指引(2007年)
江門市住宅小區(qū)（大廈）成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的工作指引(20**)
第一條 為規(guī)范我市業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定，制定本工作指引。
第二條 本市范圍內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及其活動(dòng)適用本工作指引。
第三條 本工作指引所稱的業(yè)主是指物業(yè)所有權(quán)人，即房地產(chǎn)權(quán)利證書記載的權(quán)利人。
物業(yè)的合法買受人尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，但已實(shí)際占有使用的，享有業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。
業(yè)主大會(huì)由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主行使在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，依法履行相應(yīng)義務(wù)。
業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生。
第四條 市（區(qū)）房產(chǎn)管理局是市物業(yè)管理行業(yè)的行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱行政主管部門），負(fù)責(zé)依法對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立（換屆選舉）進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)，并對(duì)依法產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行登記備案。
第五條 街道辦事處、居民委員會(huì)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)助本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的選舉（換屆選舉）工作，監(jiān)督、檢查業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的日常活動(dòng)，并負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理與社區(qū)管理的相關(guān)事務(wù)，并對(duì)依法產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行登記備案。
第六條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。
第七條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的行政主管部門或者街道辦事處，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主委員會(huì)有下列情形之一的，物業(yè)所在地的行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其即時(shí)解散，由所在地的居民委員會(huì)依法協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會(huì)，重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)：
（1）業(yè)主委員會(huì)有越權(quán)、不履行職責(zé)、違反法律法規(guī)規(guī)定等行為，侵害多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益，情節(jié)嚴(yán)重的；
（2）業(yè)主委員會(huì)的行為嚴(yán)重影響社區(qū)安定和社會(huì)穩(wěn)定的。
第八條 業(yè)主大會(huì)的組成和職責(zé)
（一）業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開之日起成立。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
（二）業(yè)主大會(huì)的主要職責(zé)如下：
（1）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（2）制定和修改管理規(guī)約；
（3）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（5）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；
（6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
第九條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備
（一）業(yè)主擬籌備成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的行政主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡(jiǎn)稱籌備組），負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。
（二）籌備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)所在地的行政主管部門和街道辦事處，并且以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。物業(yè)所在地的行政主管部門、街道辦事處應(yīng)在收到書面告知后15日內(nèi)，指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。
籌備組一般由5～17名成員組成，其中建設(shè)單位代表或社區(qū)居民委員會(huì)工作人員1名、業(yè)主代表2～15名。籌備組的組長(zhǎng)由業(yè)主擔(dān)任。籌備組中的業(yè)主代表可由業(yè)主自薦、推薦或社區(qū)居民委員會(huì)推薦產(chǎn)生。
籌備組主要負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。物業(yè)所在地的行政主管部門、街道辦事處應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)助籌備組開展工作，廣大業(yè)主應(yīng)配合籌備組開展工作。
（三）籌備組的主要職責(zé)如下：
（1）自成立之日起，擬定《管理規(guī)約》（草案）、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）；
（2）確定業(yè)主委員會(huì)委員的人數(shù)；
（3）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容，做好會(huì)務(wù)準(zhǔn)備工作；
（
4）確認(rèn)業(yè)主的身份及其在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；（5）根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，制定業(yè)主委員會(huì)的選舉辦法，并在業(yè)主中推選票的發(fā)放人、唱票人、計(jì)票人和監(jiān)票人各若干名。
（四）業(yè)主委員會(huì)應(yīng)由5至17人的單數(shù)組成，具體人數(shù)由籌備組根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況確定。
（五）業(yè)主委員會(huì)選舉采取差額選舉的方式，差額比例不得低于20%。
（六） 籌備組應(yīng)當(dāng)依法確認(rèn)業(yè)主身份，并發(fā)放業(yè)主委員會(huì)選舉證。選舉證應(yīng)當(dāng)寫明業(yè)主姓名、性別、住址、有效的聯(lián)系方式及擁有的投票權(quán)數(shù)等基本內(nèi)容。
選舉證用于業(yè)主大會(huì)事務(wù)中核實(shí)業(yè)主身份。
（七） 業(yè)主大會(huì)投票權(quán)數(shù)按物業(yè)的建筑面積計(jì)算。以每1平方米為一個(gè)投票權(quán)，不足1平方米的，按四舍五入計(jì)算。
（八） 業(yè)主委員會(huì)委員候選人由籌備組推薦，10名以上業(yè)主也可以推薦一名候選人。籌備組應(yīng)該審查候選人的資格并確定候選人名單。
業(yè)主聯(lián)名推薦的，應(yīng)在籌www.dewk.cn備組規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成，逾期推薦的無效。
（九） 籌備組應(yīng)當(dāng)將下列事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示時(shí)間為7日：
（1）《管理規(guī)約》（草案）、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）；
（2）業(yè)主委員會(huì)委員候選人簡(jiǎn)歷、會(huì)議的表決票樣、業(yè)主委員會(huì)選票票樣、業(yè)主大會(huì)會(huì)議議程。
業(yè)主對(duì)上述公示事項(xiàng)有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)以書面形式并署實(shí)名向籌備組提出。籌備組應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)予以答復(fù)。
（十） 籌備組應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前將會(huì)議通知以下列方式送達(dá)全體業(yè)主：
（1）當(dāng)面遞交書面通知，業(yè)主簽名確認(rèn)；
（2）掛號(hào)信郵寄或通過媒體公告。
此外，會(huì)議通知還應(yīng)當(dāng)在小區(qū)公告欄公告。
通知應(yīng)寫明會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容、形式、業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單、總投票權(quán)數(shù)、投票人的權(quán)利和義務(wù)等。
第十條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開
（一）首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的內(nèi)容包括：
（1）表決通過《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》；
（2）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；
（3）其他需要業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過的事項(xiàng)。
（二） 業(yè)主為法人的，由其法定代表人行使投票權(quán)。業(yè)主為無完全民事行為能力的，由其法定代理人或監(jiān)護(hù)人行使投票權(quán)。
業(yè)主可以自行投票，也可以書面委托他人投票。書面委托書應(yīng)載明委托事項(xiàng)和投票權(quán)數(shù)。
業(yè)主投票時(shí)應(yīng)出示選舉證，代理人除應(yīng)出具業(yè)主的選舉證外，還應(yīng)出示委托書、身份證復(fù)印件。
（三）單個(gè)物業(yè)登記有兩個(gè)或兩個(gè)以上的所有權(quán)人的，應(yīng)自行確定一名投票人。
（四）業(yè)主委員會(huì)委員候選人以得票多少排序，按預(yù)定委員人數(shù)得票多者，且必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，依次當(dāng)選為首屆業(yè)主委員會(huì)委員，產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
（五） 采用書面形式召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，籌備組應(yīng)當(dāng)在公示期滿7日內(nèi)組織人員根據(jù)規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)和方式發(fā)放與回收表決票和選票，并做好簽收與登記工作。
（六）回收時(shí)限屆滿后，如收到業(yè)主或其委托人的表決票或選票的總票權(quán)數(shù)未達(dá)到業(yè)主大會(huì)總票權(quán)數(shù)法定比例的，由籌備組告知全體業(yè)主延長(zhǎng)投票時(shí)間，組織人員催收表決票、選票，直至與會(huì)業(yè)主總票權(quán)數(shù)達(dá)到業(yè)主大會(huì)總票權(quán)數(shù)法定比例。
前款“與會(huì)業(yè)主總票權(quán)數(shù)”指與會(huì)的業(yè)主所持票權(quán)數(shù)的累計(jì)之和。
（七）籌備組負(fù)責(zé)組織開箱驗(yàn)票、統(tǒng)計(jì)工作，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布選舉結(jié)果。
（八） 籌備組應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)組織召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，由業(yè)主委員會(huì)委員推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任一名、副主任一至兩名。
首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議結(jié)束后，籌備組自行解散。
第十一條 《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)籌集、管理、使用等事項(xiàng)依法作出約定。
第十二條 《管理規(guī)約》應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
第十三條 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議
（一）業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
（二） 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)按照《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《管理規(guī)約》的規(guī)定召集，并每年至少應(yīng)召開一次。
經(jīng)業(yè)主提議，且提議業(yè)主達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)20%以上的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
提議應(yīng)附上提議業(yè)主本人的簽名、聯(lián)系電話、物業(yè)名稱、投票權(quán)數(shù)、會(huì)議內(nèi)容等。
業(yè)主委員會(huì)有權(quán)核實(shí)提議業(yè)主的業(yè)主身份，無法核實(shí)業(yè)主身份的業(yè)主的提議無效。
（三）業(yè)主委員會(huì)逾期不召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，行主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召集；仍不召開的，由提議業(yè)主提請(qǐng)?jiān)撐飿I(yè)管理區(qū)域所在地社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)助組織召開。
（四）業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開，可以邀請(qǐng)物業(yè)所在地的街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)參加。
（五）因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)集體辭職的，業(yè)主大會(huì)仍應(yīng)依法履行職責(zé)，其定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議由所在地社區(qū)居民委員會(huì)組織召集。
（六）有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：
（1）20％以上業(yè)主提議的；
（2）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；
（3）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。
發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情況，業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開會(huì)議職責(zé)的，物業(yè)所在地的行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開。
（七） 除業(yè)主委員會(huì)和社區(qū)居民委員會(huì)外，任何單位和個(gè)人不得非法召集業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
第十四條 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：
（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；
（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；
（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的行政主管部門或街道辦事處備案。備案時(shí)應(yīng)提交以下材料：
（1）業(yè)主委員會(huì)備案登記申請(qǐng)表；
（2）《管理規(guī)約》；
（3）《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》；
（4）選舉和表決結(jié)果統(tǒng)計(jì)表；
（5）業(yè)主委員會(huì)組成人員基本情況及委員分工情況。
行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到上述材料后15日內(nèi)將有關(guān)情況書面通報(bào)物業(yè)所在地的街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)、派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十六條 業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將依照前款規(guī)定重新備案。
行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到上述材料后15日內(nèi)將有關(guān)情況書面通報(bào)所在地街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)、派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十七條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：
（1）具有完全民事行為能力；
（2）遵紀(jì)守法；
（3）模范履行業(yè)主義務(wù)，未欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)、專項(xiàng)維修基（資）金等；
（4）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有社會(huì)公信力；
（5）具有必要的工作時(shí)間和一定組織能力，并在本小區(qū)居住的時(shí)間不少于十個(gè)月；
（6）未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其上級(jí)或下屬企業(yè)內(nèi)任職。
第十八條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)履行下列職責(zé)：
（一）模范遵守管理規(guī)約、履行業(yè)主義務(wù)，按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、專項(xiàng)維修基（資）金；
（二）定期與業(yè)主溝通，了解業(yè)主在物業(yè)管理方面的意見和建議；
（三）向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告業(yè)主的意見和建議。
第十九條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)參加由行政主管部門或街道辦事處組織的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，參加行政主管部門或街道辦事處召集的會(huì)議。
第二十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)檔案，并指定專人保管，也可以委托所在地社區(qū)居民委員會(huì)管理。檔案一般包括以下內(nèi)容：
（1）各類會(huì)議記錄、紀(jì)要；
（2）業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)決議、決定等書面材料；
（3）各屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生、備案的材料；
（4）業(yè)主名冊(cè)；
（5）物業(yè)服務(wù)合同；
（6）有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)往來文件；
（7）業(yè)主和使用人的書面意見、建議書；
（8）維修資金收支情況；
（9）其他書面和實(shí)物資料。
第二十一條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議一般由主任或副主任召集和主持。
經(jīng)三分之一以上委員提議，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定時(shí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。每名委員擁有一票表決權(quán)。
業(yè)主委員會(huì)委員不得委托他人出席業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議。
業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議時(shí)，可邀請(qǐng)物業(yè)所在地街道辦事處和社區(qū)居民委員會(huì)派員列席會(huì)議。
第二十二條 業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)一名執(zhí)行秘書，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會(huì)的日常事務(wù)。執(zhí)行秘書的津貼數(shù)額由業(yè)主大會(huì)確定。
第二十三條 業(yè)主委員會(huì)的任期為2年或3年。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿2個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告物業(yè)所在地的行政主管部門和街道辦事處，同時(shí)開展換屆選舉工作。
業(yè)主委員會(huì)委員的津貼數(shù)額由業(yè)主大會(huì)確定。
第二十四條 業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉工作的，物業(yè)所在地的行政主管部門責(zé)令該業(yè)主委員會(huì)組織換屆選舉工作；業(yè)主委員會(huì)逾期仍不組織的，由所在地社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)助業(yè)主組織換屆選舉工作。
因參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的業(yè)主未能達(dá)到法定人數(shù)等客觀原因未能如期換屆改選的，業(yè)主委員會(huì)仍應(yīng)繼續(xù)履行職責(zé)，直至新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生為止。
第二十五條 新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后15日內(nèi)，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將印章、檔案資料以及財(cái)物等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。
第二十六條 業(yè)主委員會(huì)委員缺員超過40%的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)增補(bǔ)。業(yè)主委員會(huì)不組織增補(bǔ)工作的，行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期組織，逾期仍不組織的，由所在地社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)助業(yè)主組織增補(bǔ)工作。
第二十七條 分期開發(fā)的物業(yè)經(jīng)已入住的過半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主申請(qǐng)，在分期開發(fā)期間成立臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)。新一期物業(yè)的業(yè)主入住后，應(yīng)當(dāng)增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員。
增補(bǔ)的候選人從新一期物業(yè)的業(yè)主中推www.dewk.cn舉，差額比例不得少于20%.
增補(bǔ)委員的數(shù)量根據(jù)新增投票權(quán)數(shù)占已有投票權(quán)數(shù)的比例計(jì)算，但增補(bǔ)后的業(yè)主委員會(huì)委員總?cè)藬?shù)不宜超過17人。
增補(bǔ)工作完成后，原臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)經(jīng)報(bào)經(jīng)物業(yè)所在地的行政主管部門或街道辦事處備案后，自動(dòng)轉(zhuǎn)為正式業(yè)主委員會(huì)。
第二十八條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，由主任提議或經(jīng)物業(yè)所在地的行政主管部門或街道辦事建議，并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議通過，其委員資格終止，并予以公告：
（1）不再是本物業(yè)區(qū)域業(yè)主的；
（2）因違法犯罪等原因不能履行委員義務(wù)的；
（3）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；
（4）連續(xù)三次缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的；
（5）因疾病或其他原因喪失工作能力的；
（6）以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的；
（7）在物業(yè)管理項(xiàng)目所聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的。
其中出現(xiàn)（1）、（2）項(xiàng)情況的委員資格自動(dòng)終止，其他情況須報(bào)下次業(yè)主大會(huì)備案。
業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)。拒不移交的，業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居民委員會(huì)可以請(qǐng)求該區(qū)域的轄區(qū)派出所協(xié)助移交。
第二十九條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄，由出席會(huì)議的委員簽字并加蓋印章后存檔。
業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告，有下列情況之一的應(yīng)當(dāng)送達(dá)每一位業(yè)主：
（1）關(guān)于專項(xiàng)基（資）金的使用的建議；
（2）關(guān)于調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)并提交業(yè)主大會(huì)表決的建議；
（3）根據(jù)業(yè)主大會(huì)的表決及有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，采取何種方式（招標(biāo)或協(xié)議方式）選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議；
（4）對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)制訂的年度管理服務(wù)計(jì)劃初審并提交業(yè)主大會(huì)表決的建議；
（5）關(guān)于決定召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決議；
（6）關(guān)于罷免委員的建議；
（7）其他涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分或全體業(yè)主利益的重大決議。
第三十條 業(yè)主委員會(huì)超越職權(quán)作出的決定給業(yè)主造成損失的，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會(huì)委員承擔(dān)賠償責(zé)任。
第三十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)依法制定印章刻制使用、管理規(guī)定，并遵照?qǐng)?zhí)行。違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的，由www.dewk.cn責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第三十二條 以業(yè)主委員會(huì)的名義發(fā)布信息，必須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)作出決定，加蓋業(yè)主委員會(huì)印章方可對(duì)外公布。
有下列情況之一的，還須經(jīng)全體委員過半數(shù)以上簽字：
（1）關(guān)于專項(xiàng)基（資）金的使用的建議；
（2）關(guān)于調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)并提交業(yè)主大會(huì)表決的建議；
（3）根據(jù)業(yè)主大會(huì)的表決及有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，采取何種方式（招標(biāo)或協(xié)議方式）選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議；
（4）對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)制訂的年度物業(yè)服務(wù)計(jì)劃初審并提交業(yè)主大會(huì)表決的建議；
（5）關(guān)于決定召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決議；
（6）關(guān)于罷免委員的建議；
（7）向行政主管部門投訴、申請(qǐng)行政復(fù)議、訴訟、仲裁的決議；
（8）其他涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分或全體業(yè)主利益的重大決議。
第三十三條 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會(huì)解散的，在解散前，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在行政主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算工作。
第三十四條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取居民委員會(huì)的建議。
第三十五條 業(yè)主委員會(huì)的名稱須與物業(yè)的名稱保持一致。
第三十六條 本工作指引自發(fā)布之日起施行。
江門市房產(chǎn)管理局
二○○七年十二月二十七日