物業(yè)管理公司項(xiàng)目管理部工作內(nèi)容

　　一、內(nèi)部管理部分

　　（一）管理構(gòu)架

　　1、組織機(jī)構(gòu)圖

　　2、各部門職能及各崗位職責(zé)

　　3、員工情況

　　1）員工構(gòu)成，其中管理人員占？；學(xué)歷構(gòu)成（特別是管理人員）

　　2）各部門骨干基本情況

　　（二）內(nèi)部管理制度

　　1、公司管理形式（總經(jīng)理負(fù)責(zé)制？；總公司與各管理處關(guān)系，自負(fù)盈虧？）

　　2、行政人事制度

　　1）員工培訓(xùn)制度（察看年度培訓(xùn)計(jì)劃，了解公司培訓(xùn)重點(diǎn)）

　　2）員工考核、獎(jiǎng)懲制度

　　3）員工檔案的管理

　　3、檔案管理

　　1）工程檔案的管理（圖紙資料、設(shè)備檔案）

　　2）小區(qū)基本檔案資料（竣工驗(yàn)收資料、各項(xiàng)審批文件）

　　3）檔案借閱制度

　　4）業(yè)主資料的管理（保密性）

　　5、財(cái)務(wù)制度

　　1）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定、申報(bào)、審批

　　2）押金的處理

　　3）財(cái)務(wù)收支預(yù)算、決算、分析

　　4）日常財(cái)務(wù)帳務(wù)處理

　　5）定期向業(yè)主委員會(huì)及全體業(yè)主公布財(cái)務(wù)收支狀況

　　6、采購及庫存管理

　　1）采購內(nèi)容的制定和審批

　　2）庫存的有效控制及及時(shí)補(bǔ)充

　　3）庫存的帳務(wù)處理

　　4）庫房安全管理制度

　　7、公文管理制度

　　1）外來文件管理

　　2）內(nèi)部文件往來

　　3）收發(fā)登記

　　4）通告管理制度

　　8、工程管理制度

　　1）分包方的評(píng)選標(biāo)準(zhǔn)管理（資質(zhì)、工程款預(yù)算、信譽(yù)等）

　　2）簽訂合同

　　3）工程進(jìn)度及質(zhì)量檢查及其記錄

　　4）工程驗(yàn)收制度

　　5）整改制度

　　9、辦公設(shè)備的管理

　　1）臺(tái)帳

　　2）領(lǐng)用

　　3）報(bào)廢

　　10、合同管理

　　11、形象識(shí)別系統(tǒng)的使用辦法

　　12、公司工會(huì)設(shè)置、福利制度及企業(yè)文化建設(shè)

　　（三）公眾管理制度

　　1、業(yè)委會(huì)章程

　　2、管理維修公約

　　3、衛(wèi)生公約

　　4、裝修管理規(guī)定

　　5、停車場管理規(guī)定

　　6、治安管理規(guī)定

　　7、園林、綠化管理規(guī)定

　　二、小區(qū)基本概況（組織小區(qū)接管驗(yàn)收工作）

　　（一）概況

　　1、管理面積、樓宇概況、居住人口、業(yè)主構(gòu)成等

　　2、設(shè)備設(shè)施情況

　　1）消防設(shè)施

　　2）配電設(shè)備

　　3）電梯設(shè)備

　　4）給排水設(shè)備

　　5）計(jì)量設(shè)備

　　6）人防設(shè)施

　　7）有無智能化設(shè)施

　　3、竣工驗(yàn)收情況（有無影響物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的設(shè)計(jì)問題）

　　（二）物業(yè)管理方式

　　（三）業(yè)主委員會(huì)概況

　　1、章程、成立時(shí)間、人員構(gòu)成、與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系

　　2、業(yè)主委員會(huì)曾行使過的權(quán)利（是否能有效的行使其權(quán)力）

　　3、業(yè)主委員會(huì)的建立、換屆、選舉制度

　　4、與業(yè)主委員會(huì)簽訂的《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》的內(nèi)容、時(shí)限

　　（四）小區(qū)內(nèi)部環(huán)境

　　1、綠化率

　　2、停車場位情況及其管理

　　3、公共設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、維修情況

　　4、業(yè)主對小區(qū)環(huán)境的滿意度

　　5、管理用房的使用情況

　　6、經(jīng)營用房的使用情況

　　1）合同

　　2）月租

　　3）經(jīng)營內(nèi)容

　　7、小區(qū)配套設(shè)施是否齊全

　　（五）小區(qū)外部環(huán)境

　　1、與地方各管理部門的關(guān)系

　　2、周邊交通、環(huán)境、可持續(xù)發(fā)展情況

　　3、周邊物業(yè)及其物業(yè)管理情況（未來是否存在競爭）

　　三、各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)管理流程

　　（一）入住管理

　　1、入住手續(xù)

　　2、房屋檔案的建立（一戶一檔）

　　3、空房管理（定期檢查制度）

　　4、空房的使用制度

　　5、空房鑰匙管理

　　（二）收費(fèi)管理

　　1、物業(yè)費(fèi)的收取

　　1）繳費(fèi)通知單的發(fā)放

　　2）收費(fèi)期

　　3）費(fèi)用明細(xì)

　　4）業(yè)主費(fèi)用查詢

　　2、代收代繳費(fèi)用的收取（水、電、煤氣、電視等）

　　1）繳費(fèi)通知單的發(fā)放

　　2）收費(fèi)期

　　3）費(fèi)用明細(xì)

　　4）業(yè)主費(fèi)用查詢

　　（三）清潔消殺管理

　　1、清潔消殺設(shè)備、用料管理

　　2、清潔消殺操作規(guī)程及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　3、檢查制度

　　1）檢查頻率、方式（抽查？）

　　2）檢查記錄

　　3）整改

　　（四）保安管理

　　1、保安員情況

　　2、排班制度

　　3、巡視頻次及其記錄

　　1）公共區(qū)域巡視

　　2）樓內(nèi)巡視

　　4、保安隊(duì)員文明服務(wù)、著裝要求

　　5、檢查制度

　　1）檢查頻率、方式（抽查？）

　　2）檢查記錄

　　3）整改

　　6、監(jiān)控中心管理

　　1）監(jiān)控記錄

　　2）錄像帶管理

　　7、訪客管理

　　1）出入登記記錄

　　（五）綠化管理

　　1、小區(qū)綠化美化標(biāo)準(zhǔn)

　　2、花木養(yǎng)護(hù)工作計(jì)劃及實(shí)施的管理（新增、補(bǔ)種、更換）

　　3、檢查制度

　　1）檢查頻率、方式（抽查？）

　　2）檢查記錄

　　2）整改

　　（六）業(yè)主投訴處理

　　1、投訴的界定

　　2、投訴登記制度

　　3、投訴的處理

　　1）及時(shí)性

　　2）準(zhǔn)確性

　　3）向業(yè)主反饋結(jié)果

　　4、投訴率的統(tǒng)計(jì)（對集中的投訴問題應(yīng)責(zé)任到人、限期整改、專人追蹤、反饋結(jié)果）

　　1）及時(shí)率

　　2）處理率

　　（七）業(yè)主意見調(diào)查

　　1、調(diào)查頻率、比例、范圍、內(nèi)容

　　2、《意見調(diào)查表》的發(fā)放與回收制度

　　3、意見調(diào)查統(tǒng)計(jì)

　　1）圖表統(tǒng)計(jì)

　　2）調(diào)查報(bào)告

　　3）向全體業(yè)主公布調(diào)查結(jié)果

　　4）預(yù)防與糾正措施

　　（八）社區(qū)文化管理

　　1、與業(yè)主委員會(huì)的定期溝通制度

　　2、專人負(fù)責(zé)

　　3、定期舉辦社區(qū)文化活動(dòng)

　　（九）消防制度

　　1、消防設(shè)備設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)制度及其檢查記錄

　　2、消防器材配置的管理

　　1）臺(tái)帳

　　2）更新記錄

　　3）檢測記錄

　　3、定期消防演習(xí)制度

　　4、消防宣傳標(biāo)識(shí)的安放

　　（十）裝修管理

　　1、裝修手續(xù)的辦理

　　1）裝修備案申請表

　　2）裝修協(xié)議

　　3）裝修保證金制度

　　2、施工人員登記制度、出入管理

　　3、裝修的巡視檢查及其記錄

　　4、裝修工程的驗(yàn)收

　　5、違章的處罰及整改制度

　　（十一）停車場（位）的管理

　　1、停車場管理制度

　　2、停車場進(jìn)出記錄

　　3、臨時(shí)停車收費(fèi)制度

　　（十二）維修服務(wù)制度

　　1、24小時(shí)值班制度

　　2、接受報(bào)修，填寫《報(bào)修維修單》

　　3、維修到場時(shí)限

　　4、維修服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定

　　5、業(yè)主確認(rèn)制度

　　6、維修回訪制度

　　1）頻率

　　2）比例

　　3）整改

　　7、維修及時(shí)率、返修率的統(tǒng)計(jì)制度

　　（十三）便民服務(wù)項(xiàng)目

　　四、公司ISO9001質(zhì)量體系了解

　　（一）質(zhì)量手冊

　　（二）程序文件

　　（三）作業(yè)指導(dǎo)書

　　（四） 質(zhì)量體系運(yùn)作狀況

　　（四）質(zhì)量體系動(dòng)態(tài)發(fā)展?fàn)顩r

篇2：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的內(nèi)容簡介

　　在現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目中,由于項(xiàng)目本身的復(fù)雜性和龐大性,它往往涉及到許多專業(yè)部門,不僅僅是項(xiàng)目建設(shè)單位或項(xiàng)目投資單位。在項(xiàng)目的建設(shè)過程中,盡管不同的參與者所承擔(dān)的工作任務(wù)不同,但是各參與者及其工作任務(wù)共同構(gòu)成了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的完整體系。

　　(1)項(xiàng)目建設(shè)單位。

　　項(xiàng)目建設(shè)單位是站在投資主體的立場對項(xiàng)目進(jìn)行綜合性的管理。其管理是通過一定的組織形式,采用多種方法和措施,對整個(gè)項(xiàng)目多有工作的系統(tǒng)運(yùn)動(dòng)過程進(jìn)行計(jì)劃、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、控制和總評(píng)價(jià),以保證項(xiàng)目質(zhì)量、工期、投資效益目的實(shí)現(xiàn)。如果除項(xiàng)目建設(shè)單位之外還包括項(xiàng)目的其他投資者。如項(xiàng)目融資單位、BOT項(xiàng)目的投資者等,他們必須參與項(xiàng)目全過程的管理,便于了解項(xiàng)目的投資收益情況,確定投資方案。

　　(2)項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位。

　　在現(xiàn)代項(xiàng)目實(shí)施過程中,由于市場經(jīng)濟(jì)體制的影響,設(shè)計(jì)單位的工作任務(wù)在不斷地延伸,已經(jīng)打破了以往純設(shè)計(jì)階段的舊格局,在向兩端逐漸拓展,漸漸深入到了項(xiàng)目目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究、施工階段和竣工驗(yàn)收階段,甚至還滲透到了使用過程中的改造和維修過程。

　　因此,在市場的作用下,項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位的工作任務(wù)在不斷拓展,已不完全是設(shè)計(jì)階段的自我管理。其工作任務(wù)已延伸到項(xiàng)目施工階段的施工監(jiān)督、竣工階段的質(zhì)量驗(yàn)收,滲透到項(xiàng)目前期為項(xiàng)目建設(shè)單位提供可靠的技術(shù)服務(wù),幫助建設(shè)單位進(jìn)行產(chǎn)品定位和項(xiàng)目立項(xiàng)等。

　　(3)施工單位(或項(xiàng)目承包商)。

　　施工單位是項(xiàng)目產(chǎn)品的直接建造單位,一般是在項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)完成后,施工單位通過投標(biāo)的形式取得項(xiàng)目的施工承包資格,按承包合同規(guī)定完成項(xiàng)目施工任務(wù),并在規(guī)定的時(shí)間期限內(nèi),交付項(xiàng)目,同時(shí)還應(yīng)按合同規(guī)定承擔(dān)承包項(xiàng)目的保修責(zé)任。其工作范圍、責(zé)任與權(quán)力持續(xù)時(shí)間應(yīng)由合同進(jìn)行清晰地規(guī)定。

　　現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目的復(fù)雜性,使業(yè)主越來越趨向于將項(xiàng)目的全部任務(wù)交給一個(gè)承包商完成,即采用“設(shè)計(jì)--施工--供應(yīng)”的總承包方式。采用這種承包方式的項(xiàng)目,承包商往往在項(xiàng)目建立后,甚至在項(xiàng)目可性研究階段或構(gòu)思階段就介入了項(xiàng)目的有關(guān)工作,為業(yè)主提供全過程、全方位的服務(wù)(包括項(xiàng)目的運(yùn)行管理,參與項(xiàng)目的融資等)。

　　這種總承包公司是一個(gè)純粹的項(xiàng)目管理公司(沒有施工單位和設(shè)計(jì)單位等),對項(xiàng)目各階段的任務(wù)可在他的統(tǒng)一調(diào)配下,采用分包的方式分包給設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位等。此時(shí)的總承包方式已打破了過去以往承包單位僅僅承包項(xiàng)目施工任務(wù)的運(yùn)行模式,可使總承包單位運(yùn)用自己豐富的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)對具體項(xiàng)目實(shí)施管理,同時(shí)減輕了業(yè)主管理項(xiàng)目的壓力,在一定程度上促進(jìn)了項(xiàng)目的順利實(shí)施和社會(huì)資源的合理利用。

　　(4)咨詢單位(監(jiān)理公司)。

　　咨詢單位(或監(jiān)理公司)是一種中介服務(wù)組織,一般是在接受業(yè)主或總承包商的委托之后,按咨詢(監(jiān)理)合同的規(guī)定,代表業(yè)主或承包商,對項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)咨詢(監(jiān)理),對相應(yīng)階段的相關(guān)任務(wù)進(jìn)行咨詢(監(jiān)理)。其中咨詢(監(jiān)理)單位主要是對業(yè)主或承包商直接負(fù)責(zé)。

　　當(dāng)然,還包括對項(xiàng)目進(jìn)行宏觀調(diào)控的政府主管部門,他們主要調(diào)控項(xiàng)目對整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響,控制項(xiàng)目的質(zhì)量關(guān),促進(jìn)項(xiàng)目與環(huán)境之間的協(xié)調(diào)等宏觀性工作。

　　上述各項(xiàng)目參與單位的工作任務(wù)都符合“項(xiàng)目”的定義,因此在具體的實(shí)施過程,都可設(shè)立自己的相應(yīng)的項(xiàng)目管理組織,以實(shí)施相應(yīng)的項(xiàng)目管理任務(wù)或過程。

篇3：項(xiàng)目管理制度概述主要內(nèi)容

　　項(xiàng)目管理制度概述及主要內(nèi)容

　　項(xiàng)目管理制度概述

　　管理是一個(gè)廣泛的概念，作為名詞，中國古人把中間空而貫通的長條物稱為“管”，以后引申為約束、限制、規(guī)范、準(zhǔn)則和法規(guī)等。作為動(dòng)詞，“管”有主宰、包攬和之意。

　　“理”，古時(shí)有整治土地、雕琢玉器和治療疾病之意，以后引申為處理事務(wù)。再后來人們把這兩個(gè)意思相近的字合在一起組成“管理”一詞，意為“管轄和疏導(dǎo)或約束與引導(dǎo)”，接近于現(xiàn)代管理的含義。

　　通俗地講，管理就是“為了實(shí)現(xiàn)某一目標(biāo)管人理事”。綜合現(xiàn)代林林總總的管理概念，我們可以認(rèn)為所謂管理就是：在某種特定的環(huán)境下，為了實(shí)現(xiàn)既定的目標(biāo)，主導(dǎo)者對擁有的，進(jìn)行有效地、控制和的一系列活動(dòng)。

　　項(xiàng)目管理制度的主要內(nèi)容

　　項(xiàng)目管理制度的主要內(nèi)容是管人和理事。管人和理事是在一個(gè)特定的環(huán)境下和具體的專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)進(jìn)行的。

　　管人包括崗位設(shè)置與人員的行為規(guī)范管理。

　　理事需要明確各種管理事務(wù)的相互關(guān)系，處理原則、程序，應(yīng)該做什么，不能做什么；應(yīng)該怎么做，不能怎么做；要做到什么程度。

　　行為和處事的結(jié)果會(huì)得到什么樣的獎(jiǎng)懲等。

　　綜合而論，崗位責(zé)任和管理流程都是制度的一部分，只不過崗位責(zé)任和管理流程是在其重點(diǎn)領(lǐng)域更有側(cè)重。

　　項(xiàng)目管理制度是項(xiàng)目成功管理的主要支撐之一。

　　具體而言，常用的項(xiàng)目管理制度包括項(xiàng)目范圍管理制度、項(xiàng)目進(jìn)度管理制度、項(xiàng)目成本管理制度、項(xiàng)目質(zhì)量管理制度、項(xiàng)目人力資源管理制度、項(xiàng)目溝通管理制度、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理制度、項(xiàng)目采購管理制度、項(xiàng)目中止制度，等等。