物業(yè)前期介入程序文件

　　1.0目的

　　對物業(yè)管理前期介入的物業(yè)形成前期的階段性管理進(jìn)行規(guī)定,為以后物業(yè)管理打下基礎(chǔ),確保物業(yè)管理服務(wù)滿足開發(fā)商、業(yè)主住戶和法律法規(guī)要求。

　　2.0范圍

　　適用于物業(yè)接管驗收前介入房屋開發(fā)商的開發(fā)、樓宇的設(shè)計、施工、配套設(shè)施采購、驗收、安裝、房產(chǎn)的銷售，物業(yè)宣傳等過程的管理。

　　3.0職責(zé)

　　3.1 品質(zhì)督導(dǎo)負(fù)責(zé)物業(yè)前期介入控制的歸口管理，具體負(fù)責(zé)與房產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)絡(luò)物業(yè)前期介入的有關(guān)配合房產(chǎn)銷售、宣傳、公司投標(biāo)等事宜。

　　3.2 物業(yè)驗收接管領(lǐng)導(dǎo)小組（籌備）的各專業(yè)組分別介入?yún)⑴c審查房屋設(shè)計圖紙、房屋建筑工程施工質(zhì)量監(jiān)控，配套設(shè)施的采購、驗收、安裝等有關(guān)事宜。

　　4.0工作程序

　　4.1 物業(yè)前期介入管理，是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)房屋開發(fā)設(shè)計階段即介入，從事物業(yè)形成前的階段管理。

　　4.2 物業(yè)前期介入管理的必要性

　　按照全面質(zhì)量管理的“全過程、全要素和全員管理”的管理思想，在物業(yè)設(shè)計開發(fā)建造之時開始，物業(yè)公司代表業(yè)主參與物業(yè)管理有關(guān)活動，是一項物業(yè)管理的前期管理。其意義有：

　　4.2.1 物業(yè)公司參與對設(shè)計的評審，可利用物業(yè)管理企業(yè)豐富經(jīng)驗和專業(yè)知識對規(guī)劃設(shè)計提出修改意見，使規(guī)劃設(shè)計更符合使用管理要求，完善房屋設(shè)計要求，并為以后的管理工作打下基礎(chǔ)。

　　4.2.2 物業(yè)公司在物業(yè)管理使用方面擁有第一手資料，對樓宇使用過程所暴露出各種工程質(zhì)量問題清楚，物業(yè)公司參與監(jiān)理可彌補(bǔ)解決可能出現(xiàn)的質(zhì)量隱患，提高房屋的建造質(zhì)量，一定程度避免以后物業(yè)管理中的“老大難”問題，盡可能將房屋質(zhì)量問題消滅在建造過程中。

　　4.2.3 提前介入對所管物業(yè)如土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)情況進(jìn)行了

　　解熟悉，為竣工驗收接管驗收打下基礎(chǔ)。

　　4.2.4 物業(yè)公司派人員參與先期開發(fā)，熟悉該物業(yè)各個部分、設(shè)備環(huán)境，對以后物業(yè)的管理養(yǎng)護(hù)、維護(hù)保養(yǎng)帶來許多便利：

　　a) 方便了物業(yè)管理中維護(hù)保養(yǎng)計劃；

　　b) 方便了物業(yè)管理中的檢修；

　　c) 確保了檢修質(zhì)量；

　　d) 方便了物業(yè)管理改造、拆除及設(shè)備的更換，提高了物業(yè)管理效率和工作質(zhì)量。

　　4.3 物業(yè)前期介入的管理內(nèi)容。

　　4.3.1 參與投標(biāo)洽談管理業(yè)務(wù)，物業(yè)公司通過市場調(diào)研了解房產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)動態(tài)，掌握開發(fā)信息通過投標(biāo)競爭接洽業(yè)務(wù)。

　　4.3.2 建立與業(yè)主住戶的關(guān)系

　　物業(yè)管理通過參與房產(chǎn)開發(fā)商的銷售活動與業(yè)主（開發(fā)商）接觸、溝通、協(xié)商，又與購房者未來業(yè)主或住戶取得聯(lián)系，散發(fā)公司宣傳材料聽取意見要求和希望；了解業(yè)主住戶對物業(yè)所有安排打算。參與銷售部門同業(yè)主住戶簽訂物業(yè)管理合約，向業(yè)主提供介紹業(yè)主臨時公約，裝修管理辦法、大門設(shè)置、出入、停車場等管理辦法，物業(yè)管理費(fèi)用收取辦法等信息。

　　4.3.3察看記錄工程建筑現(xiàn)場為以后物業(yè)管理提供基礎(chǔ)。

　　a) 審查土建構(gòu)造、管線走向、出入線路通信、保安、消防、水電、煤氣等實施設(shè)備情況；

　　b) 對施工現(xiàn)場提出符合物業(yè)管理需要的建議方案，磋商解決辦法；

　　c) 施工現(xiàn)場做好日后養(yǎng)護(hù)、維修要點、圖紙更改等記錄；

　　d) 參與設(shè)施工程驗收，對各種設(shè)施設(shè)備的外觀、性能、功能進(jìn)行檢查，按整改計劃督促施工整改。

　　4.3.4 根據(jù)業(yè)主住戶的希www.dewk.cn望要求設(shè)計管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度。如：

　　a) 與開發(fā)商共同起草物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度、業(yè)主臨時公約、裝飾施工管理辦法等；

　　b) 設(shè)置物業(yè)轄區(qū)的組織機(jī)構(gòu)，規(guī)定各部門人員崗位責(zé)任制和住戶手冊，物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法等；

　　c) 制定上崗人員的培訓(xùn)計劃，實施培訓(xùn)。

　　4.3.5 建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)

　　a) 建立保安、清潔、綠化、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)隊伍，訂立合同；

　　b) 同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門聯(lián)絡(luò)、溝通；

　　c) 建立代辦服務(wù)項目網(wǎng)絡(luò)。

　　4.3.6 準(zhǔn)備物業(yè)的交接

　　a) 擬訂移交接管辦法；

　　b) 準(zhǔn)備移交接管事項。

　　5.0支持/相關(guān)文件

　　《物業(yè)入伙及裝修控制程序》

　　《基礎(chǔ)設(shè)施和工作環(huán)境控制程序》

　　《與顧客有關(guān)過程控制程序》

　　6.0記錄

　　《前期介入巡檢記錄》

篇2：顧問項目物業(yè)前期介入控制程序

　　顧問項目物業(yè)前期介入控制程序

　　1.0 目的

　　為了公司盡早了解物業(yè)項目的設(shè)計、施工情況，確保物業(yè)項目在接管驗收時能夠達(dá)到物業(yè)管理所要求的條件，便于管理。

　　2.0 范圍

　　適用于已經(jīng)簽訂合同尚未入伙的管理項目的管理服務(wù)。

　　3.0 職責(zé)

　　3.1 商務(wù)部負(fù)責(zé)前期介入階段的接洽、統(tǒng)籌、組織、考察、建議等全方位的工作。

　　3.2 相關(guān)單位負(fù)責(zé)協(xié)助商務(wù)部進(jìn)行準(zhǔn)備工作。

　　4.0 程序

　　4.1根據(jù)合同或開發(fā)商的要求，商務(wù)部定期或不定期組織公司顧問團(tuán)赴現(xiàn)場考察，從物業(yè)管理的角度提出書面專業(yè)建議。各單位應(yīng)積極配合顧問團(tuán)的工作。

　　4.2根據(jù)合同或開發(fā)商的要求，商務(wù)部組織教員對開發(fā)商前期物管人員、操作層員工及項目銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)知識及崗位專業(yè)培訓(xùn)，并安排好具體相關(guān)事宜。

　　4.3相關(guān)單位應(yīng)配合開發(fā)商樓宇營銷宣傳、推廣的需要，提供企業(yè)簡介、主要業(yè)績證書、在管物業(yè)圖片及資質(zhì)等級證書等資料。

　　4.4商務(wù)部組織相關(guān)單位解答開發(fā)商提出的關(guān)于物業(yè)管理相關(guān)的法規(guī)、政策等問題;提供相關(guān)法規(guī)、政策文本;從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢、服務(wù)，以降低成本，提高效益。

　　4.5在開發(fā)商需要對物業(yè)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行增加、減少或改動時，商務(wù)部組織人員協(xié)助開發(fā)商進(jìn)行整改，并提供切實可行的方案和解決辦法，確保系統(tǒng)的穩(wěn)定。

　　4.6根據(jù)開發(fā)商的要求，在工程施工階段由商務(wù)部組織專業(yè)人員協(xié)助開發(fā)商對分項工程(如：設(shè)備安裝調(diào)試、土建隱蔽工程等)提出缺陷整改建議，確保工程質(zhì)量。

　　4.7商務(wù)部組織專業(yè)人員協(xié)助開發(fā)商對各專業(yè)工程、設(shè)備設(shè)施進(jìn)行驗收。對不合格處提出整改意見，由開發(fā)商責(zé)成施工單位進(jìn)行整改，然后進(jìn)行復(fù)驗，最后協(xié)助收集驗收報告。

　　4.8由相關(guān)管理處根據(jù)物業(yè)項目的實際情況編制物業(yè)管理方案，內(nèi)容包括：管理模式、機(jī)構(gòu)設(shè)

　　置、擬定人員編制、員工任職條件和素質(zhì)要求及服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)。由財務(wù)部協(xié)助開發(fā)商或物管公司測算物管費(fèi)及制定其他項目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　4.9由工程部等相關(guān)單位協(xié)助開發(fā)商提供日常管理所需設(shè)備、材料清單，指導(dǎo)編制對外分包的程序。

　　4.10 財務(wù)部協(xié)助開發(fā)商組建物業(yè)公司及資質(zhì)審辦工作，并提供相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)材料。

　　4.11由相關(guān)管理處人員在相關(guān)部門的配合下根據(jù)開發(fā)商的需要以及工程實際進(jìn)展情況，制定項目管理工作計劃及方案。

　　4.12商務(wù)部根據(jù)物業(yè)項目的工程進(jìn)度和實際情況，按照合同條款開展其他相關(guān)工作。

　　5.0 相關(guān)文件與記錄

　　WI/GW 《顧問項目管理手冊》

篇3：物業(yè)程序文件:物業(yè)前期介入控制工作程序

　　物業(yè)程序文件：物業(yè)前期介入控制程序

　　1.0目的

　　為了公司盡早了解物業(yè)項目的設(shè)計、施工情況，確保物業(yè)項目在接管驗收時能夠達(dá)到物業(yè)管理所要求的條件，便于管理。

　　2.范圍

　　適用于已經(jīng)簽訂合同尚未入住的管理項目的管理服務(wù)。

　　3.0職責(zé)

　　3.1物業(yè)部負(fù)責(zé)前期介入階段的接洽、統(tǒng)籌、組織、考察、建議等全方位的工作。

　　3.2相關(guān)單位負(fù)責(zé)協(xié)助物業(yè)部進(jìn)行準(zhǔn)備工作。

　　4.0程序

　　4.1據(jù)合同或開發(fā)商的要求，物業(yè)部定期或不定期組織公司顧問團(tuán)赴現(xiàn)場考察，從物業(yè)管理的角度提出書面專業(yè)建議。各單位應(yīng)積極配合顧問團(tuán)的工作。

　　4.2據(jù)合同或開發(fā)商的要求，物業(yè)部組織教員對開發(fā)商前期物管人員、操作層員工及項目銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)知識及崗位專業(yè)培訓(xùn)，并安排好具體相關(guān)事宜。

　　4.3有關(guān)單位應(yīng)配合開發(fā)商樓宇營銷宣傳、推廣的需要，提供企業(yè)簡介、主要業(yè)績證書、在管物業(yè)圖片及資質(zhì)等級證書等資料。

　　4.4物業(yè)部組織相關(guān)單位解答開發(fā)商提出的關(guān)于物業(yè)管理相關(guān)的法規(guī)、政策等問題；提供相關(guān)法規(guī)、政策文本；從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢、服務(wù)，以降低成本，提高效益。

　　4.5開發(fā)商需要對物業(yè)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行增加、減少或改動時，工程部組織人員協(xié)助開發(fā)商進(jìn)行整改，并提供切實可行的方案和解決辦法，確保系統(tǒng)的穩(wěn)定。

　　4.6據(jù)開發(fā)商的要求，在工程施工階段由工程部組織專業(yè)人員協(xié)助開發(fā)商對分項工程（如：設(shè)備安裝調(diào)試、土建隱蔽工程等）提出缺陷整改建議，確保工程質(zhì)量。

　　4.7物業(yè)部組織專業(yè)人員協(xié)助開發(fā)商對各專業(yè)工程、設(shè)備設(shè)施進(jìn)行驗收。對不合格處提出整改意見，由開發(fā)商責(zé)成施工單位進(jìn)行整改，然后進(jìn)行復(fù)驗，最后協(xié)助收集驗收報告。

　　4.8管理處根據(jù)物業(yè)項目的實際情況編制物業(yè)管理方案，內(nèi)容包括：管理模式、機(jī)構(gòu)設(shè)置、擬定人員編制、員工任職條件和素質(zhì)要求及服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)。由財務(wù)部協(xié)助開發(fā)商或物管公司測算物管費(fèi)及制定其他項目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　4.9工程部等相關(guān)單位協(xié)助開發(fā)商提供日常管理所需設(shè)備、材料清單，指導(dǎo)編制對外分包的程序。

　　4.10財務(wù)部協(xié)助開發(fā)商組建物業(yè)公司及資質(zhì)審辦工作，并提供相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)材料。

　　4.11管理處人員在相關(guān)部門的配合下根據(jù)開發(fā)商的需要以及工程實際進(jìn)展情況，制定項目管理工作計劃及方案。

　　4.12物業(yè)部根據(jù)物業(yè)項目的工程進(jìn)度和實際情況，按照合同條款開展其他相關(guān)工作。

　　5.0相關(guān)文件與記錄

　　5.1《項目管理手冊》