本文提要：招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議:會(huì)議確定招標(biāo)項(xiàng)目的招標(biāo)方式、投標(biāo)單位資格、審定定價(jià)及招標(biāo)書、評(píng)標(biāo)方式。

小區(qū)前期物業(yè)管理招投標(biāo)日程安排
1、申請(qǐng):房產(chǎn)開發(fā)商向市物業(yè)科提交招標(biāo)申請(qǐng)書。
2、審核:市物業(yè)科審核并制作招標(biāo)文件。
招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議:會(huì)議確定招標(biāo)項(xiàng)目的招標(biāo)方式、投標(biāo)單位資格、審定定價(jià)及招標(biāo)書、評(píng)標(biāo)方式。
3、招標(biāo)邀請(qǐng)函:通過(guò)掛號(hào)信寄發(fā)至受邀請(qǐng)單位。
4、招標(biāo)預(yù)備會(huì):投標(biāo)單位交納投標(biāo)保證金及保證書、領(lǐng)取招投文件,招標(biāo)單位組織答疑和現(xiàn)場(chǎng)查勘。
5、06.30--08.14投標(biāo)單位制作投標(biāo)書
6、08.14下午2:00:抽取評(píng)委名單
7、08.15開標(biāo)會(huì)議:上午8:00-10:00投標(biāo)單位交投標(biāo)書。
8、08.16:評(píng)審主標(biāo)書
9、08.30上午:評(píng)標(biāo)、定標(biāo)大會(huì)
10、08.30下午:招標(biāo)單位與中標(biāo)單位簽訂合同和交納履約金

篇2：前期物業(yè)管理招投標(biāo)的思考

　　前期物業(yè)管理招投標(biāo)的思考

　　房地產(chǎn)業(yè)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)已是大勢(shì)所趨，也是規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理的必由之路。從前，由于房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理責(zé)任不清遺留下來(lái)很多歷史問(wèn)題，使得物業(yè)管理成為“替罪羊”，物業(yè)管理企業(yè)得不到公正客觀的評(píng)價(jià)和對(duì)待。要擺脫這種“父子兵”的關(guān)系，分業(yè)經(jīng)營(yíng)是首選。只有分業(yè)經(jīng)營(yíng)才有利于整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展。1996年，深圳萬(wàn)科在全國(guó)第一次物業(yè)管理公開招標(biāo)中奪得深圳鹿丹村福利房住宅小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)，一舉打破了物業(yè)管理“誰(shuí)開發(fā)，誰(shuí)管理”的局面。

　　本文將從房地產(chǎn)與物業(yè)管理行業(yè)分業(yè)經(jīng)營(yíng)入手，通過(guò)對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)法律法規(guī)的回顧，縱觀物業(yè)管理招投標(biāo)的發(fā)展歷程，分析個(gè)中存在的問(wèn)題和發(fā)展動(dòng)態(tài)。

　　一、前期物業(yè)管理招投標(biāo)相關(guān)政策法規(guī)有待完善

　　隨著我國(guó)有關(guān)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的法律、法規(guī)不斷完善，實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)的項(xiàng)目和行業(yè)越來(lái)越多，許多原來(lái)不進(jìn)行招標(biāo)的特殊或壟斷行業(yè)紛紛進(jìn)入有形的建筑市場(chǎng)，按規(guī)范程序進(jìn)行公開招標(biāo)交易。招標(biāo)項(xiàng)目遍布各行各業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)也不例外。以招投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)，促進(jìn)了公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的形成，一方面突出了業(yè)主的主導(dǎo)地位，保障了業(yè)主權(quán)益，降低了物業(yè)管理費(fèi)用，另一方面也促進(jìn)了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高。

　　雖然有關(guān)物業(yè)管理招投標(biāo)的政策法規(guī)已比較完善，對(duì)招投標(biāo)起到了一定的引導(dǎo)和支持作用。但回顧這一系列制度的變遷過(guò)程，不難覺(jué)察到，制度變遷在創(chuàng)造巨大績(jī)效的同時(shí)，也積累了不少矛盾和問(wèn)題。系統(tǒng)梳理這些矛盾和問(wèn)題，可以從中發(fā)現(xiàn)責(zé)權(quán)不清、無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)以及盲目擴(kuò)張而產(chǎn)生的混亂，也可以找到由于惡性競(jìng)爭(zhēng)和價(jià)格戰(zhàn)帶來(lái)的后遺癥。

　　二、招投標(biāo)規(guī)范化管理中的若干問(wèn)題

　　1、標(biāo)書應(yīng)用的現(xiàn)狀及注重的內(nèi)容

　　物業(yè)管理企業(yè)在招投標(biāo)中所制作的標(biāo)書，在招投標(biāo)活動(dòng)中是重要的環(huán)節(jié)。其方案策劃主要是依據(jù)企業(yè)已有的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)社會(huì)資料的收集編撰合成的，但這個(gè)合成物作為招標(biāo)的主要依據(jù)實(shí)在有點(diǎn)勉強(qiáng)。一旦企業(yè)中標(biāo)，耗費(fèi)大量人力、物力編成的標(biāo)書就基本完成了使命：一份匯集眾多“秀才”擬制的標(biāo)書，能在多大程度上反映一個(gè)企業(yè)的實(shí)際情況呢？

　　筆者認(rèn)為，標(biāo)書不能以厚度來(lái)衡量，關(guān)鍵要實(shí)。每一套標(biāo)書都必須為特定物業(yè)項(xiàng)目度身定做，反對(duì)千篇一律。所以，適當(dāng)增大對(duì)投標(biāo)企業(yè)現(xiàn)狀的考察和評(píng)分所占的比例，適當(dāng)減少投標(biāo)書所占分?jǐn)?shù)的比例很有必要。有些物業(yè)管理企業(yè)，為了中標(biāo)，故意把管理費(fèi)用減低到不合理的程度或脫離實(shí)際做出種種過(guò)高承諾，陪標(biāo)、走過(guò)場(chǎng)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。當(dāng)然，投標(biāo)企業(yè)也不能唯利是圖，要善于理財(cái)，要為業(yè)主精打細(xì)算，更要憑借全新的理念，突出自身的管理風(fēng)格和品牌形象，贏得物業(yè)管理權(quán)，而不是采取不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段，鉆政策、法規(guī)的空子，公平、公開、公正進(jìn)行招標(biāo)，不能暗箱操作。

　　2、招投標(biāo)中的誠(chéng)信問(wèn)題

　　招標(biāo)者希望找到“質(zhì)優(yōu)價(jià)廉”的公司來(lái)管理物業(yè)，但都存在著“既要馬兒快點(diǎn)跑，又要馬兒少吃草”的心理。天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐，相應(yīng)的價(jià)格就會(huì)有相應(yīng)的服務(wù)，價(jià)低者獲得管理權(quán)也是不科學(xué)的。這其中就關(guān)系到一個(gè)物業(yè)管理的費(fèi)用測(cè)算和報(bào)價(jià)問(wèn)題，報(bào)價(jià)低了或者出現(xiàn)偏差，與營(yíng)業(yè)成本相差甚遠(yuǎn)，物業(yè)管理就會(huì)貶值。具有招投標(biāo)評(píng)審權(quán)和決定權(quán)的專家評(píng)審小組，要充分發(fā)揮職能作用，嚴(yán)格把關(guān)，真正體現(xiàn)物業(yè)管理的價(jià)值。

　　中標(biāo)之后，如實(shí)按照條款中的規(guī)定實(shí)施管理也至關(guān)重要。投標(biāo)后是否按投標(biāo)的約定做，這是企業(yè)的誠(chéng)信問(wèn)題。沒(méi)有誠(chéng)信就沒(méi)有客戶，也就沒(méi)有效益。

　　3、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》與物業(yè)管理招投標(biāo)

　　筆者認(rèn)為，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)固然重要，但不應(yīng)該是第一位。筆者的觀點(diǎn)是，不宜提倡資質(zhì)第一，而應(yīng)該將誠(chéng)信和品牌放在第一位。

　　《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》中最重要的一點(diǎn)是：物業(yè)管理公司不能越級(jí)接管，不能越級(jí)競(jìng)投。這勢(shì)必淘汰很多實(shí)力相對(duì)薄弱、但有一定發(fā)展?jié)摿Φ奈飿I(yè)管理公司。是否可以采用一種全新的模式，各家物業(yè)管理公司聯(lián)合招投標(biāo)，各取所長(zhǎng)，充分利用資源。假設(shè)一家公司的保安服務(wù)水準(zhǔn)是一流的，但在清潔或綠化方面的力量較薄弱，如果要提高服務(wù)水平，還需要付出很大的成本。這樣就可以在同等資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)中選出合作伙伴，共同制作標(biāo)書，核準(zhǔn)預(yù)算、降低成本、共同取得管理權(quán)。中標(biāo)后，再根據(jù)條款的規(guī)定劃分權(quán)責(zé)，保證服務(wù)水平和質(zhì)量。當(dāng)然，這是以保證質(zhì)量為前提的，也是在競(jìng)爭(zhēng)激烈前提下避免惡性競(jìng)爭(zhēng)和價(jià)格戰(zhàn)的措施之一。

　　文/許建華 廣東省華僑物業(yè)發(fā)展公司總經(jīng)理

篇3：文登市住宅物業(yè)前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理規(guī)定

　　文登市人民政府關(guān)于印發(fā)文登市住宅物業(yè)前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理規(guī)定的通知

　　文登市人民政府

　　各鎮(zhèn)人民政府，各街道辦事處，南海新區(qū)、開發(fā)區(qū)、埠口港管委，市政府各部門、單位：

　　現(xiàn)將《文登市住宅物業(yè)前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理規(guī)定》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

　　文登市人民政府

　　20**年3月20日

　　文登市住宅物業(yè)前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理規(guī)定

　　第一條　為規(guī)范我市前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》、《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山東省物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》等法律、法規(guī)，結(jié)合文登市實(shí)際，制定本規(guī)定。

　　第二條　在我市范圍內(nèi)實(shí)施前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)均適用于本規(guī)定。

　　第三條　市物業(yè)管理部門負(fù)責(zé)全市前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　第四條　住宅以及以住宅為主的綜合物業(yè)項(xiàng)目的前期物業(yè)管理必須通過(guò)招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　在建住宅物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在辦理商品房預(yù)售許可證之前完成前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作。

　　第五條　開發(fā)建設(shè)單位作為招標(biāo)人負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理招標(biāo)組織工作，市物業(yè)管理部門負(fù)責(zé)招投標(biāo)具體指導(dǎo)、實(shí)施工作。

　　第六條　參與投標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)持有合法、有效的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。

　　我市以外的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加本市物業(yè)項(xiàng)目投標(biāo)的，須經(jīng)市物業(yè)管理部門備案。

　　第七條　招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)媒體發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)公告應(yīng)載明招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)項(xiàng)目基本情況、招標(biāo)文件獲得方式等。

　　招標(biāo)人采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，須經(jīng)市物業(yè)管理部門同意并向不少于3個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書。

　　投標(biāo)人少于3個(gè)或者規(guī)劃項(xiàng)目總建筑面積在2萬(wàn)平方米（含）以下的，經(jīng)市物業(yè)管理部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議招標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第八條　招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。

　　第九條　招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告的10日前，向市物業(yè)管理部門提報(bào)以下材料：

　　（一）招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介；

　　（二）招標(biāo)書（包括招標(biāo)工作機(jī)構(gòu)、時(shí)間安排、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、范圍、收費(fèi)及服務(wù)要求，對(duì)投標(biāo)單位的要求等）；

　　（三）其它相關(guān)材料。

　　市物業(yè)管理部門在五個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行審核，并出具書面意見(jiàn)。

　　第十條　投標(biāo)人對(duì)招標(biāo)文件有疑問(wèn)需要澄清的，應(yīng)當(dāng)以書面形式向招標(biāo)人提出。

　　第十一條　投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的內(nèi)容和要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。

　　第十二條　投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，將投標(biāo)文件送交市物業(yè)管理部門，由專人簽收、妥善保存。開標(biāo)前，任何單位和個(gè)人均不得開啟投標(biāo)文件。

　　第十三條　評(píng)標(biāo)由評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表1人、市物業(yè)管理部門1人、具備物業(yè)管理評(píng)標(biāo)經(jīng)驗(yàn)的專家3人組成。

　　專家評(píng)標(biāo)委員從威海市物業(yè)管理部門建立的招標(biāo)投標(biāo)專家?guī)烀麊沃须S機(jī)抽取產(chǎn)生。其評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的開標(biāo)時(shí)間前一個(gè)工作日抽取。

　　第十四條　投標(biāo)人的投標(biāo)文件當(dāng)眾開啟，由評(píng)標(biāo)委員會(huì)在招標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行評(píng)審。

　　第十五條　評(píng)標(biāo)委員會(huì)按照現(xiàn)行威海市前期物業(yè)管理評(píng)標(biāo)規(guī)則中資信部分、技術(shù)部分、商務(wù)部分、現(xiàn)場(chǎng)答辯部分進(jìn)行評(píng)標(biāo)打分。

　　在評(píng)標(biāo)過(guò)程中結(jié)合投標(biāo)文件，安排投標(biāo)人公開答辯。主答辯人一般由投標(biāo)方擬委派的該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人擔(dān)任。

　　第十六條　為鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)水平上檔升級(jí)，對(duì)獲得國(guó)家示范、省優(yōu)秀、威海市、文登市級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行加分。

　　（一）獲得國(guó)家示范項(xiàng)目的，加3分。每增加一個(gè)另計(jì)0.5分，累計(jì)5分為止；

　　（二）獲得省優(yōu)秀項(xiàng)目的，加2分。每增加一個(gè)另計(jì)0.3分，累計(jì)4分為止；

　　（三）獲得威海市優(yōu)秀項(xiàng)目的，加1分。每增加一個(gè)另計(jì)0.2分，累計(jì)3分為止。

　　（四）獲得文登市優(yōu)秀項(xiàng)目的，加0.5分。每增加一個(gè)另計(jì)0.1分，累計(jì)2分為止。

　　第十七條　評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)投標(biāo)人以百分制逐項(xiàng)記分。按照投標(biāo)人綜合得分依次排序，推薦2名合格中標(biāo)候選人，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依序選擇中標(biāo)人。

　　評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)向投標(biāo)單位提供綜合評(píng)分匯總表，匯總表應(yīng)當(dāng)如實(shí)記載有關(guān)內(nèi)容。

　　第十八條　評(píng)審活動(dòng)未結(jié)束，評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員無(wú)正當(dāng)理由，不得中途退出招投標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)。

　　第十九條　招標(biāo)活動(dòng)結(jié)束后20日內(nèi)，招標(biāo)人和中標(biāo)人按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件的內(nèi)容簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，并報(bào)市物業(yè)管理部門備案。

　　第二十條　前期物業(yè)管理招投標(biāo)的費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)

　　第二十一條　招投標(biāo)過(guò)程中出現(xiàn)下列行為的，視為無(wú)效招標(biāo)：

　　（一）招標(biāo)人向投標(biāo)單位或他人透露可能影響招投標(biāo)公平競(jìng)爭(zhēng)情況的；

　　（二）招、投標(biāo)雙方有弄虛作假、惡意串通，損害對(duì)方和其他投標(biāo)人的合法權(quán)益行為的。

　　第二十二條　招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中有違反國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的，按照相關(guān)規(guī)定處罰。

　　第二十三條　住宅物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，依據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十七條規(guī)定責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬(wàn)元以下的罰款。

　　第二十四條　業(yè)主大會(huì)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，參照本辦法執(zhí)行。

　　第二十五條　本規(guī)定自20**年5月1日起施行，有效期至20**年4月30日。