大廈主要功能和服務對象:寫字樓物業管理

2024-06-18 3786

　　大廈主要功能和服務對象--寫字樓的物業管理

　　大廈是對大型高層樓宇的簡稱。按照用途和使用功能，又分為工業大廈、商業大廈和專用于大型公司機構辦公、經營的大廈，即人們通常所稱的寫字樓。它具體是指以出租辦公室為主的收益性物業，是各類公司、機構集中辦公、開會，進行商務洽談等業務活動的場所。

　　下面我們要講的是寫字樓的物業管理：

　　1、寫字樓大小的劃分

　　（1）按建筑面積的大小，可分為小型（1萬平方米以下），中型（1-3萬平方米之間），大型（3萬平方米以上的）。

　　（2）按功能可分為單純型、商住型和綜合型。

　　①.單純型：只有辦公一種功能，沒有其它功能（如公寓、商場、餐飲等）；

　　②.商住型：能提供辦公，又能提供住宿的寫字樓。又分為辦公室的有套間可住宿和大廈一部分作辦公用途、一部分作住宿用途二種；

　　③.綜合型：是以辦公用途為主，同時兼具多種功能（如公寓、餐廳、商場、舞廳、展示廳等）。

　　（3）按現代化程度可分為智能型和非智能型。

　　①.智能型：具有高度自動化功能的辦公大樓（大致設有：綜合布線系統、樓宇自動化系統、計算機網絡系統、閉路電視監控系統、電子門管理系統、保安巡更系統、衛星接收系統、公共廣播音樂系統、消防自動化系統、程控交換機系統、同聲傳譯系統、系統集成等十幾個系統）；

　　②.非智能型：不具備上述現代化功能的寫字樓。

　　（4）按建造等級，所處位置和物業管理的檔次，可分為甲、乙、丙級寫字樓。

　　①.甲級：具有優越的地理位置和交通環境，建筑物自然狀況優良，大廈機電設備、公共設施檔次較高，達到或超過規范要求，有完善的物業管理服務，有24小時的維護服務和保安服務；

　　②.乙級：具有良好的地理位置，建筑物的自然狀況良好，建筑質量達到有關建筑條例或規范的要求，但建筑功能設施不是最先進的，有自然磨損存在；

　　③.丙級：物業已使用的年限（樓齡）較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例和規范的要求，建筑物存在著明顯的功能陳舊，但仍能滿足抵收入租客的需求水平。

　　2、寫字樓的特點

　　一般來講，寫字樓具有下面的顯著特點：

　　（1）寫字樓多建于中心城市的繁華地段。這是由于大城市交通方便，經貿活動頻繁，信息、通訊集中通暢，便于集中辦公、處理公務和經營的事項。特別是以金融、貿易、信息為中心的大城市的繁華地段，寫字樓更為集中。

　　（2）建筑規模大，各類公司機構集中。寫字樓多為高層建筑，樓體高、層數多、建筑面積大，往往能集中上百家的大小公司機構，人口密度大、涉及面廣。

　　（3）建筑、設備現代化。為了吸引有實力的公司機構進駐辦公，滿足他們為了體現身份、高效率辦公的要求，寫字樓一般選用的建筑材料都較為高檔，設施設備都較先進，內部一般都配有中央空調、高速電梯，設有監控設備、完善的通訊設施。

　　（4）功能齊全、設施配套，具有服務前臺、車庫，能接待會議，還設有餐廳、商場、商務中心、銀行和郵局，能滿足客戶的工作需要。

　　（5）使用時間集中，人員流動性大，如較集中的上班時間，多數都是早八點以后，下午六點以前，上班時間人來人往，下班后人去樓空。

　　（6）經營管理的要求高，時效性強。由于現代寫字樓本身規模大、功能多、設備先進。所以，對管理和經營方面要求均較高。另外，由于投入多，如樓層出租率低，對發展商來講，即意味著損失增大。所以對其經營管理的時間效益性有極強的要求。

　　做為大廈寫字樓與商業大廈。工業大廈最明顯的區別還在于服務對象的不同。寫字樓的服務對象是各類公司、企業單位的職員、工作人員，服務時間主要是在工作時間內，集中在每周一至周五的早上八點至下午六點，部分寫字樓周六上午仍工作半天。

　　3、日常工作的內容

　　寫字樓日常工作的內容主要是為業戶提供一個理想的辦公環境，它的管理工作圍繞在“安全、舒適、快捷”六個字展開。安全是保證用戶在寫字樓里工作安全放心，不受外界環境的干擾，財產、人身安全有保障。舒適是指大廈內工作環境適合于辦公需求，如中央空調供應、供水、供電服務，電梯服務以及清潔、綠化等均創造出優美整潔的室內環境。快捷主要是指寫字樓內通訊設施齊全，用戶能隨意及時與世界各地業務聯系、交換信息，抓住商機。

　　寫字樓的日常管理工作有如下內容：

　　（1）治安管理

　　寫字樓的治安管理內容為防盜、防破壞、防流氓活動，防災害事故，這是寫字樓管理中一個非常重要的內容，其目的是為了維護寫字樓業主、租戶的人身和財產安全，保證其正常的辦公和生活秩序，并保證寫字樓各項工作的開展。

　　治安管理主要由管理公司保安隊來執行，保安隊同時還承擔寫字樓義務消防隊的工作。

　　（2）車輛管理

　　停車場的管理，重點在安全，進、出口和值勤保安應嚴守崗位，應按健全的管理制度管理車場。（因有專業課介紹，不再細講）

　　（3）清潔管理

　　清潔工作是寫字樓的重要工作之一，我們承諾的舒適、整潔在此體現，業主在樓內辦公，客戶到樓內辦事，均希望看到一個干凈、整潔的環境，并由此去判定一個管理公司的管理水平。公共環境、公共設施設備做好定期的清潔、維護和保養，才能保持其正常的使用功能并延長其使用壽命，從而達到物業保值、增值的目的。

　　（4）綠化管理

　　寫字樓

的綠化一般面積均不大，關鍵在于景觀布局，樓內擺放適當的綠化盆栽，將會給整個寫字樓增添美感。綠化的自然美增加了人工環境的美，它們生機盎然的神態和絢麗奪目的色彩給寫字樓的裝飾增添了光彩，也帶來了生機，讓客戶在怡然中感受到綠色的環境。

　　（5）消防管理

　　消防工作是物業管理中的一項重要工作，由于寫字樓是主體性建筑，而且機電設備種類多，分布點多，高層樓宇滅火困難，一旦發生火災，難以撲救。因而我們的管理工作，要以防為主，要最大限度地預防火災，避免重大損失，為業主提供安全環境，保障其生命和財產的安全，從人力、物力、技術等多方面做好滅火準備，以便一旦發生火災，能夠迅速撲滅。

　　（6）供配電設備管理

　　寫字樓供電設備的管理是一項重要工作，是提供辦公環境的一項重要保證。

　　樓內設有專供自身使用的變壓器房、配電房，簡稱為“專變房”，其運行維護、保養由當地供電部門負責。供電設備日常管理分為運行管理和維護保養兩個方面。

　　（7）給排水設備管理

　　高層建筑一般設有專用水泵房，多采用重力供水系統管理中主要是保證各水泵正常工作，保證水箱有足夠的水源，儲水池不能斷水。由于儲水池同時供給消防系統用水。因此，管理工作甚為重要。儲水池、水箱除要裝門，還要定期保養檢查，確保水流暢通，滿足用戶用水需求。

　　排水也是管理的一個方面，生活污水、雨水的排放也必須保持管路暢通，排水泵要時常檢查，及時更換壞泵。

　　（8）空調系統管理

　　舒適的工作環境離不開空調的供應。衡量一個寫字樓的檔次，空調是否滿足需求是一個重要的標準。因此，空調系統的管理是很重要的，寫字樓內溫度的控制參照商業大廈，按冬、夏季節劃分。

　　①.冬季室溫采用18～22℃，相對濕度40%～60%；

　　②.夏季室溫采用22～25℃，相對濕度40%～65%。

　　（9）電梯系統管理

　　電梯時寫字樓的重要上下樓工具，運行是否正常，運行是否平穩都會影響大廈的聲譽。由于電梯屬特種設備，受勞動安全衛生檢測站的監管，每年必須進行年檢，年檢合格的電梯才能運行。

　　由于電梯的專業性較強，一般均由具有專業資質資格的單位負責保養。管理處日常除負責電梯轎廂內外的清潔工作外，還負擔電梯困人時的解救工作。電梯日常的運行管理一般由保養單位派出的專職電梯工負責，管理處在日常的管理中要時常檢查安全管理措施執行情況。

　　（10）二次裝修管理

　　寫字樓的二次裝修是經常出現的一項工作，做為租房單位進出是很正常的，每個租戶都要有自己喜歡的室內辦公環境，所以講寫字樓的二次裝修是比較頻繁的，也是我們管理的一個重要部分。為什么要加強現場的監管呢？因為大廈是一個整體建筑，業戶裝修時是否會影響到管線和設施是難以預知的，如損壞剪力墻，則給大廈帶來安全隱患，另外，消防問題噪音影響問題，以及公共部位的清潔等都必須有人來管，做為大廈的管理者，對二次裝修實行監管是完全必要的。

　　（11）公共維修

　　這里指的是公共設施、設備的維修。

　　公共設施：由于公共設施分布廣、項目多，而且維修人員配備有限，及時發現、及時處理有一定的難度。因此要求巡邏保安、清潔員工要有高度的責任感，發現公用設施損壞后，及時通知管理處專管人員。主管人員負責開出維修單，通知維修人員及時處理。

　　公共設施由于位置不同，受到大自然侵害的程度也不同，因此按周期對公共設施進行維修保養是一項重要的計劃性工作必須按時進行。

篇2：物業知識教材：寫字樓物業管理內容

　　物業知識教材：寫字樓物業管理內容

　　寫字樓物業的特性和使用要求，決定了寫字樓日常管理的工作內容與工作重點主要在以下幾個方面:

　　一、營銷推廣

　　由于寫字樓宇收益性物業(商業物業)的特性，決定了營銷推廣是其一項經常性的管理工作內容。當今的寫字樓宇除了少部分自用外，大部分都用于出售和出租(主要是出租)。寫字樓的整體形象設計塑造、宣傳推介，辦公空間的分割布局與提升改造，市場分析調研，與買租客戶的聯絡、談判、簽約，客戶投訴與要求的受理與處理，客戶與經營管理者、客戶與客戶間關系的協調，以及組織客戶參加目的在于聯絡感情的各種聯誼活動等均屬于寫字樓的營銷推廣工作范疇。

　　由于轉變投資地點、方向，兼并、破產等各種原因的影響，寫字樓客戶變動的情況時有發生，固有的客戶對辦公空間重新布置、面積增減、改變設備配置與服務等的要求也經常存在。因此，為吸引招進和留住客戶，寫字樓的營銷服務工作是一項十分重要的經常性工作，否則，便不能保證較高的租售率，影響寫字樓物業的收益。

　　這方面應有專門的營銷人員在寫字樓前臺工作或設立專門的辦公室辦公，進行市場行情調研，主動尋找目標客戶，征求已有客戶對物業的使用意見，盡力滿足各方面客戶的要求，保證物業保持較高的租售率。

　　二、商務中心的服務與管理

　　大型寫字樓辦公機構集中，商務繁忙，一般會議主要提供各種商務服務項目的商務中心 (與大型酒店、賓館類似)。

　　1.商務中心的設備配置

　　商務中心須配備的主要設備及用品有中英文處理機、打印機、傳真機、電傳機、打字機、電腦、裝訂機、塑封機、口述錄音機、電視、電話、影視設備、投影儀及屏幕、攝像機以及其他的辦公用品等。商務中心設備的配備可根據服務項目的增設而添置。

　　商務中心設備的正常使用和保養，是提供良好服務的保證。商務中心人員在使用過程中應嚴格按照正常操作程序進行操作，定期對設備進行必要的保養，設備一旦發生故障，應由專業人員進行維修。

　　2.商務中心的工作要求和工作程序

　　商務中心的服務是小區域、多項目的直接服務。客人對商務中心服務質量的評價是以服務的周到與快捷為出發點的。要做到服務周到、快捷，必須依靠經驗豐富的工作人員和一套健全的工作程序。

　　(1)工作要求。對商務中心工作人員要求有:①流利的外語聽說讀寫能力;②熟練的中英文打字能力;③熟練操作各種設備的能力;④熟悉商務信息知識;⑤熟悉秘書工作知識; ⑥具備基本的設備清潔保養知識。

　　(2)工作程序。①服務前:了解客戶所需服務項目、服務時間及服務要求;向客戶講明收費情況，開據收費通知單并收一定比例的押金。②服務中:以準確、快捷為原則，按客人服務要求準時、精確地完成服務。③服務后:完成客人所需服務后，填寫《商務中心費用收據單》，引導或陪同客人到財務部結賬。《商務中心費用收據單》一式三份，一聯交給財務部，一聯交給客人，一聯由商務中心存檔。

　　商務中心的主要對象是客人，有時寫字樓內部人員也因工作需要在商務中心使用設備，為此制定商務中心簽單程序;

　　寫字樓內部人員到商務中心使用設備，必須是因工作需要;使用前，必須由該員工所在部門經理的同意。須在《商務中心設備使用申請單》上填清原因、內容、使用時間及批準人后，在不影響為客人提供服務的前提下使用。使用后須在《費用結算單》上簽名。

　　3.商務中心的服務項目

　　寫字樓客戶業務類型不同，自身辦公條件不同，對商務中心的服務范圍要求不同。較齊全的商務中心提供的服務項目包括:

　　(1)翻譯服務，包括文件、合同等;

　　(2)秘書服務，包括各類文件處理;

　　(3)辦公系統自動化服務;

　　(4)整套辦公設備和人員配備服務;

　　(5)臨時辦公室租用服務;

　　(6)長話、傳真、電信服務;

　　(7)商務會談、會議安排服務;

　　(8)商務咨詢、商務信息查詢服務;

　　(9)客戶外出期間保管、代轉傳真、信件等;

　　(10)郵件、郵包、快遞等郵政服務;

　　(11)電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、BP機、手機租賃服務等;

　　(12)報刊、雜志訂閱服務;

　　(13)客戶電信設備代辦、代裝服務;

　　(14)文件、名片等印制服務;

　　(15)成批發放商業信函服務;

　　(16)報刊剪報服務;

　　(17)秘書培訓服務等。

　　三、前臺服務

　　小型寫字樓的前臺僅提供基本的問訊解答、引導服務，大型寫字樓的前臺服務項目較多，主要包括:

　　(1)問訊服務和留言服務，鑰匙分發服務;

　　(2)信件報刊收發、分揀、遞送服務;

　　(3)個人行李搬運、寄存服務;

　　(4)出租汽車預約服務;

　　(5)提供旅游活動安排服務;

　　(6)航空機票訂購、確認;

　　(7)全國及世界各地酒店預定服務;

　　(8)餐飲、文化體育節目票務安排;

　　(9)文娛活動安排及組織服務;

　　(10)外幣兌換，代售磁卡，代售餐券;

　　(11)花卉代購、遞送服務;

　　(12)洗衣、送衣服務;

　　(13)代購清潔物品服務;

　　(14)提供公司“阿姨”服務;

　　(15)其他各種委托代辦服務。

　　有的寫字樓的報修點也設在前臺，方便客戶報修。

　　四、設施設備管理

　　寫字樓的設施設備管理主要應做好以下各項工作:

　　1.設備管理

　　(1)建立設備檔案。做好寫字樓各項設備驗收文件資料的存檔，建立設備登記卡。

　　(2)完善工程部架構。

　　(3)建立各部門、各工種的崗位責任制。

　　(4)抓好物料采購、供應和消耗的環節的計劃與控制，開源節流。

　　寫字樓管理中物料采購、供應、領用的一般流程為:

　　A.采購程序:

　　(5)制定設備的保養和維修制度。

　　(6)建立監管制度，監督檢查專項維修保養責任公司和個人的工作。

　　2.維修與保養

　　(1)報修與維修程序。

　　A.兩類報修:自檢報修、客戶報修。

　　B.寫字樓管理中公共設備、設施維修及客戶室內小型維修的報修及維修程序為:

　　(2)設備的保養。一般可建立三級保養制度:日常保養(又稱作例行保養);一級保養;二級保養。

　　(3)設備的維修。

　　對于設備的維修控制，關鍵是抓好維修計劃的制定和維修制度的完善。

　　編制維修計劃時應注意:①是否按設備分類編制計劃。②維修周期是否科學(周期是指兩次大修之間的工作時間)。③維修方法是否恰當。

　　一般的維修方法有:①強制維修法。即不管設備技術狀況如何，均按計劃定期維修。② 定期檢修法。即根據設備技術性能和要求，制訂維修周期，定期檢修。③診斷維修法。即根據使用部門的報告和提供的技術資料，對設備進行檢查診斷，確定要維修的項目或部件，然后進行維修。④全面維修。即當設備出現嚴重磨損、損壞或故障時，對主體和部件全面修理 (大修)。

　　建立設備維修制度主要是設備檢修制度和報修制度。

　　(4)設備的更新改造。這里的關鍵是要把握好更新改造的時機，制訂切實可行的更新改造方案。

　　五、保安與消防管理

　　1.保安管理

　　(1)貫徹保安管理的基本原則是:①賓客至上，服務第一。②預防為主。③誰主管，誰負責。④群防群治，內緊外松。

　　(2)建立保安部的組織機構。

　　(3)制定嚴密的保安規章制度，明確本部門各類人員的崗位職責。

　　(4)加強治安防范。主要是加強保安措施，配備專門保安人員和保安設備(報警裝置、門戶密碼開啟裝置、閉路電視監控器等)，加強寫字樓內部及外圍保安巡邏，加強對停車場的保安及交通指揮。防止人為破壞治安秩序，杜絕各類可能發生的事故。

　　2.消防工作

　　(1)消防工作的指導思想是:以防為主，宣傳先行，防消結合。

　　(2)一般寫字樓的消防系統主要有:①干式消防系統:自動報警系統，聯動總控制屏，BTM氣體滅火系統。②濕式消防系統:自動噴淋系統，消防栓系統(消防泵)。③消防聯動機構:消防送風和排煙風機的功能和聯動試驗;空氣系統鮮風機和排氣機的功能和聯動試驗;消防電梯的功能試驗。④火災報警系統:自動報警系統(包括感溫式火災報警、感煙式火災報警、感光式火災報警)，手動報警系統(包括電鈴報警、破碎玻璃報警、緊急電話報警) 。

　　(3)消防工作的展開:①進行消防宣傳。宣傳的形式有:消防輪訓，利用標語或牌示進行宣傳，發放消防須知(防火手冊)。宣傳的內容有:消防工作的原則，消防法規，消防須知。②建立三級防火組織，并確立相應的防火責任人:管理公司總經理、部門經理、班組長。 ③把防火責任分解到各業主、租戶單元。由各業主、租戶擔負所屬物業范圍的防火責任。④ 明確防火責任人的職責，根據《中華人民共和國消防條例》的規定，制定防火制度。⑤定期組織及安排消防檢查，根據查出的火險隱患發出消防整改通知書，限期整改。⑥制定防火工作措施，從制度上預防火災事故的發生。⑦配備必需、完好的消防設備設施。⑧發動大家，及時消除火災苗頭和隱患。⑨建立自防、自救組織。包括:建立義務消防隊;建立專職消防隊;抓好消防訓練，每年組織一次寫字樓全體人員消防演習。⑩明確火災緊急疏散程序。做好疏散的準備工作，人員疏散為主為先，轉移危險品、搶救貴重財產在后。

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