物業(yè)管理設(shè)備維護(hù)成本的控制

　　設(shè)備是物業(yè)的大腦、心臟、神經(jīng)和血液。是設(shè)備賦予物業(yè)以生命，現(xiàn)代化的設(shè)備賦予物業(yè)以現(xiàn)化的生命，智能化設(shè)備賦予物業(yè)以智能化的生命。離開(kāi)了設(shè)備，物業(yè)就變成了黑暗中冰冷的空殼，就喪失了使用價(jià)值。設(shè)備維護(hù)事關(guān)重大。無(wú)論停電、跑水、漏氣，都會(huì)嚴(yán)重影響業(yè)主的生活和工作，都會(huì)直接威脅業(yè)主的生命和財(cái)產(chǎn)安全。對(duì)物業(yè)管理設(shè)備維護(hù)服務(wù)人員來(lái)說(shuō)，真是“接到報(bào)修如聞警報(bào)，排除故障刻不容緩！”

　　物業(yè)管理設(shè)備維護(hù)服務(wù)

　　（一）設(shè)備維護(hù)服務(wù)對(duì)象的構(gòu)成

　　以設(shè)備電氣性質(zhì)和機(jī)電結(jié)合的程序?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)，可以劃分為：1、強(qiáng)電設(shè)備：（1）高、低壓變配電設(shè)備。（2）緊急發(fā)電機(jī)組。（3）照明系統(tǒng)。2、弱電設(shè)備：（1）樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)（BAS）（廣義的）。（2）通訊自動(dòng)化系統(tǒng)（CAS）。（3）辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（OAS）。3、機(jī)電設(shè)備：（1）電梯。（2）中央空調(diào)。（3）燃?xì)馊加湾仩t。（4）給排水各類(lèi)動(dòng)力機(jī)械等。

　　（二）設(shè)備維護(hù)服務(wù)形式的構(gòu)成

　　以人與設(shè)備相互間的互動(dòng)關(guān)系為標(biāo)準(zhǔn)，可以劃分為：1、運(yùn)行：值班、操作、巡視、清掃、應(yīng)急處理等。2、維修：日常零修、緊急搶修、按計(jì)劃的小修、中修、大修。3、養(yǎng)護(hù)：日養(yǎng)護(hù)、周養(yǎng)護(hù)、月養(yǎng)護(hù)、季度養(yǎng)護(hù)、年度養(yǎng)護(hù)。

　　（三）設(shè)備維護(hù)服務(wù)成本的構(gòu)成

　　以產(chǎn)生成本的對(duì)象為標(biāo)準(zhǔn)，可以劃分為：1、能源成本：耗電、耗水、耗氣（油）等。2、維修成本：維修工具、常用維修材料、設(shè)備低值易損零部件、設(shè)備貴重核心零部件等。3、人工成本：定編人工成本、臨時(shí)人工成本、外包人工成本等。

　　設(shè)備維護(hù)服務(wù)成本控制的意義

　　（一）能源成本控制的重要性

　　在現(xiàn)代建筑中，隨著照度和舒適度等人工環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)的提高，各類(lèi)強(qiáng)電、弱電、機(jī)電設(shè)備的大量應(yīng)用，使建筑能耗急劇增加。有專(zhuān)家統(tǒng)計(jì)，當(dāng)今北京一幢大型公共建筑的用電量比1949年全北京市的總用電量還多。1994年廣州某酒店，夏季用全部建筑設(shè)備都開(kāi)動(dòng)，每天耗電13萬(wàn)度。一般每天耗電約9萬(wàn)度。其中約60%為空調(diào)耗電。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，在發(fā)達(dá)國(guó)家，建筑物的耗能占全國(guó)總耗能的30%～40%左右。而在建筑物的耗能中，采暖、空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備的耗能占65%左右，是耗能大戶(hù)；生活熱水占15%；照明、電梯、電視占14%；廚事占6%。顯而易見(jiàn)，節(jié)約能源不僅直接影響到物業(yè)營(yíng)運(yùn)的成本和業(yè)主的經(jīng)濟(jì)效益，而且直接關(guān)系到環(huán)境效益和社會(huì)效益。

　　（二）維修成本控制的重要性

　　在一座現(xiàn)代化大廈的投資中，各類(lèi)強(qiáng)電、弱電和機(jī)電設(shè)備的投資比重愈來(lái)愈大，甚至接近或超過(guò)整個(gè)建筑主體結(jié)構(gòu)的總體金額。位于北京朝陽(yáng)區(qū)的某5A級(jí)智能化大廈，在1996年投資安裝的部分設(shè)備的價(jià)格是：

　　1、大廈結(jié)構(gòu)化綜合布線(xiàn)系統(tǒng)（加拿大）1套：1,000萬(wàn)元。

　　2、智能自動(dòng)消防系統(tǒng)（美國(guó)）1套：500萬(wàn)元。

　　3、燃?xì)?燃油自動(dòng)鍋爐（德國(guó)）3臺(tái)：360多萬(wàn)元。

　　4、離心式中央空調(diào)水冷機(jī)組（美國(guó)）4臺(tái)：385萬(wàn)元。

　　5、變頻式空氣處理機(jī)（法國(guó)）61臺(tái)：623萬(wàn)元。

　　6、三菱高速電梯（日本）14臺(tái)：3,330萬(wàn)元。

　　該建筑建安總投資3億元，結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修基本上各占總投資的1/3。這些造價(jià)驚人的設(shè)備如果經(jīng)常發(fā)生故障，其維修成本是難以承受的。

　　（三）人工成本控制的重要性

　　本文雖然按論述序列將人工成本排在第三位，但實(shí)際上在大部分物業(yè)管理項(xiàng)目中，人工成本都是僅次于能源成本列第二位。例如：北京某智能型高檔商務(wù)寫(xiě)字樓，1997年2月物業(yè)管理財(cái)務(wù)支出總計(jì)為96.8萬(wàn)元。其中能源費(fèi)（電費(fèi)、水費(fèi)、燃油費(fèi)）為35.7萬(wàn)元，占總支出的36.9%；人工費(fèi)（員工工資、春節(jié)過(guò)節(jié)費(fèi)、午餐費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)、醫(yī)藥費(fèi)）為29.7萬(wàn)元，占總支出的30.7%；維修費(fèi)（維修工具、設(shè)備零件、易耗材料、工程勞務(wù)、裝修費(fèi)等）為17.5萬(wàn)元，占總支出的18.1%。而且實(shí)踐證明，控制人工成本的難度要遠(yuǎn)大于控制其他成本的難度。

　　設(shè)備維護(hù)服務(wù)成本控制的方法

　　（一）控制能源成本的方法

　　管理方法：

　　1、編制能源成本控制計(jì)劃：（1）成本預(yù)算。（2）控制指標(biāo)。（3）控制標(biāo)準(zhǔn)。（4）控制措施。（5）控制過(guò)程。（6）控制崗位責(zé)任制。

　　2、實(shí)施“全員控制”和“全過(guò)程控制”。

　　技術(shù)方法：

　　1、對(duì)空調(diào)、照明、電梯系統(tǒng)的工況實(shí)時(shí)進(jìn)行監(jiān)測(cè)，由計(jì)算機(jī)智能管理建筑物的能源。

　　2、提高樓內(nèi)溫度的控制精度，避免夏季室溫過(guò)冷與冬季室溫過(guò)熱的能源浪費(fèi)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，夏季設(shè)定溫度下調(diào)1℃，將增加能耗9%；冬季設(shè)定溫度上調(diào)1℃，將增加能耗12%。

　　3、空調(diào)設(shè)備采用高效率機(jī)組，以變頻調(diào)速控制電動(dòng)機(jī)運(yùn)行及合理的啟停操作。

　　4、冬季供暖嚴(yán)格按照供暖運(yùn)行技術(shù)指標(biāo)運(yùn)行（系統(tǒng)泄漏率、每平方米能耗控制指標(biāo)、每平方米循環(huán)流量控制指標(biāo)、每平方米循環(huán)水泵耗電控制指標(biāo)等）。

　　5、合理規(guī)定在初寒期、嚴(yán)寒期和末寒期的運(yùn)行調(diào)節(jié)方式。根據(jù)實(shí)際情況，靈活運(yùn)用質(zhì)調(diào)節(jié)、量調(diào)節(jié)、分階段變流量的質(zhì)調(diào)節(jié)、間歇調(diào)節(jié)等運(yùn)行調(diào)節(jié)方式。

　　6、嚴(yán)禁用工業(yè)用水進(jìn)行草地灌溉。

　　7、全部實(shí)現(xiàn)路燈的自動(dòng)控制（例如聲控）等。

　　（二）控制維修成本的方法

　　管理方法：

　　1、編制維修成本控制計(jì)劃。

　　2、制定嚴(yán)格的維修工具、材料、零部件的采購(gòu)、出入庫(kù)、配送和使用回收等規(guī)章

　　技術(shù)方法：

　　1、在一座建筑物正常運(yùn)作的整個(gè)生命周期中，運(yùn)轉(zhuǎn)完全正常的設(shè)備，即近乎達(dá)到免維護(hù)水平的比例只有40%~60%；正常運(yùn)行但存在潛在故障增長(zhǎng)趨勢(shì)的設(shè)備比例為20~30%；運(yùn)行基本正常，但報(bào)警水平在增長(zhǎng)的設(shè)備比例為15%~20%；已經(jīng)存在嚴(yán)重問(wèn)題，必須及時(shí)采取有效措施的設(shè)備比例達(dá)5%~20%。要實(shí)施有效的設(shè)備維修服務(wù)并控制維修成本，就必須針對(duì)以上四種狀態(tài)的設(shè)備編制不同的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并嚴(yán)格實(shí)施，以保障安全運(yùn)行，降低維修成本。

　　2、設(shè)備在其壽命周期內(nèi)發(fā)生故障的情況，與人的一生很相似。人有幼兒期、青壯年期和老年期。設(shè)備相應(yīng)地有初期故障期、偶發(fā)故障期和磨耗故障期。

　　（1）在初期故障期：設(shè)備維護(hù)服務(wù)人員要了解設(shè)備中壽命最短的零部件，編制管理檔案，并經(jīng)常加以特別關(guān)注。還要了解設(shè)備中最重要最昂貴的零部件，編制管理檔案和應(yīng)急處理預(yù)案。還要了解設(shè)備在設(shè)計(jì)、安裝、調(diào)試等方面的缺陷和不足，找出隱患并加以解決，盡快降低設(shè)備的初始故障率使其進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)行狀態(tài)。

　　（2）在偶發(fā)故障期：此時(shí)設(shè)備的故障率下降到準(zhǔn)許故障率之下。在這一階段，應(yīng)著重提高設(shè)備維護(hù)服務(wù)人員對(duì)故障的檢測(cè)診斷能力和修理能力，加強(qiáng)對(duì)材料備品的管理。

　　（3）在磨耗故障期：這時(shí)設(shè)備或設(shè)備系統(tǒng)已接近或達(dá)到各自的壽命期，由于零部件的磨損和材質(zhì)的劣化故障率上升。但如果在磨耗故障期之前將部分零部件更新就可以降低此時(shí)的故障率，減少維修材料的更大消耗。在這個(gè)時(shí)期還應(yīng)精心進(jìn)行預(yù)防保養(yǎng)，定期對(duì)零部件進(jìn)行檢測(cè)，掌握其劣化，程度。同時(shí)堅(jiān)持平時(shí)的清掃、給油、調(diào)整，減緩零部件的磨損和劣化進(jìn)程，延長(zhǎng)使用壽命，降低維修成本。

　　（三）控制人工成本的方法

　　管理方法：

　　1、編制人工成本控制計(jì)劃。

　　2、因事設(shè)崗，因崗定員。

　　3、科技含量較高的物業(yè)管理項(xiàng)目（例如智能化大廈），其設(shè)備維護(hù)服務(wù)人員可以實(shí)行定編人員與外包人員相結(jié)合的人工管理模式。

　　4、科技含量較低的物業(yè)管理項(xiàng)目（例如普通住宅小區(qū)），其設(shè)備維護(hù)服務(wù)人員可以實(shí)行“一崗全責(zé)”的定崗定編管理模式。這種用工模式的特點(diǎn)就是改變崗位的單一性，強(qiáng)調(diào)崗位的綜合性，其本質(zhì)就是“減少崗位種類(lèi)，增加崗位內(nèi)容”。實(shí)踐證明，這種方法非常適用于科技含量較低的物業(yè)管理項(xiàng)目，對(duì)減少用工、降低成本、提高效益（工作效率和員工收益）、做好工作具有顯著的效果。

　　技術(shù)措施：

　　1、組織實(shí)施“強(qiáng)化專(zhuān)業(yè)，一專(zhuān)多能”的培訓(xùn)。

　　2、組織實(shí)施“強(qiáng)調(diào)綜合，一崗多責(zé)”的培訓(xùn)。

　　設(shè)備維護(hù)服務(wù)成本控制的效果

　　這里以一個(gè)能源成本控制的成功案例來(lái)論證“設(shè)備維護(hù)服務(wù)成本控制”的效果。

　　（一）設(shè)備情況

　　某物業(yè)管理項(xiàng)目部接受委托對(duì)一個(gè)普通居民住宅小區(qū)（建筑面積1萬(wàn)m2，兩棟6層磚混結(jié)構(gòu)的居民樓，120戶(hù)業(yè)主）提供冬季供暖服務(wù)。供暖設(shè)備是一臺(tái)DRQ-95型自動(dòng)燃?xì)忮仩t，輸出熱量為930KW，允許最高出水溫度為90℃。全年供暖費(fèi)收入33萬(wàn)元。

　　（二）節(jié)能控制

　　該項(xiàng)目在20**—20**年供暖期采取了以下節(jié)能措施：

　　1、在供暖前對(duì)全部地下管網(wǎng)實(shí)施了大檢修，使外網(wǎng)因跑、冒、滴、漏導(dǎo)致的熱損耗降低為零。

　　2、在供暖中嚴(yán)格控制出水溫度。不經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，任何人不得擅自升溫。同時(shí)定時(shí)入戶(hù)測(cè)溫，確保室溫不低于18℃（北京地區(qū)國(guó)家規(guī)定是16℃）。

　　3、在供暖全過(guò)程實(shí)行了“分階段變流量的質(zhì)調(diào)節(jié)”運(yùn)行調(diào)節(jié)方式。即：在整個(gè)冬季，把供暖期按室外氣溫的高低分為幾個(gè)階段。在室外溫度較低階段中保持較大的流量，而在室外氣溫較高的階段中保持較小的流量。但在每一個(gè)階段內(nèi)采用質(zhì)調(diào)節(jié)來(lái)保持室內(nèi)設(shè)定溫度。

　　（三）效果顯著

　　實(shí)施節(jié)能控制前：

　　燃?xì)馊站牧浚?94m3。

　　燃?xì)饪偤牧浚?94m3×145 = 129,630m3≈130,000m3。

　　燃?xì)饪傎M(fèi)用：1.8元×130,000m3 = 234,000元。

　　實(shí)施節(jié)能控制后：

　　燃?xì)馊站牧浚?14m3。

　　燃?xì)饪偤牧浚?14m3×145 = 89,030m3≈90,000m3。

　　燃?xì)饪傎M(fèi)用：1.8元×90,000m3 = 162,000元。

　　綜合效益：

　　社會(huì)效益：節(jié)省燃?xì)?0,000 m3。

　　環(huán)境效益：減少了燃燒廢氣向大氣的排放。

　　經(jīng)濟(jì)效益：

　　（1）節(jié)支（等于增收）：72,000元。

　　（2）燃?xì)獬杀颈嚷剩嚎刂魄盀?0 .9%，控制后為49.1 %，下降了21.8%。

篇2：流動(dòng)設(shè)備維護(hù)工安全生產(chǎn)責(zé)任制

　　流動(dòng)設(shè)備維護(hù)工安全生產(chǎn)責(zé)任制

　　一、認(rèn)真執(zhí)行《煤礦安全規(guī)程》和有關(guān)安全生產(chǎn)的方針、政策、指令、規(guī)定和要求，對(duì)分管的電氣設(shè)備防爆工作負(fù)責(zé)。

　　二、熟悉電氣防爆檢查規(guī)程、電氣防爆修理規(guī)定及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，熟悉設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格按規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)工作。

　　三、保證電氣設(shè)備防爆率及檢漏使用率100%。

　　四、把好電氣設(shè)備下井關(guān)、驗(yàn)收關(guān)、使用關(guān)。

　　五、嚴(yán)格掌握防爆標(biāo)準(zhǔn)，不得漏檢。

　　六、積極參加安全會(huì)議、安全學(xué)習(xí)和業(yè)務(wù)技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高自身保安能力和業(yè)務(wù)水平，及時(shí)、保質(zhì)、安全地完成工作任務(wù)。

　　七、定期對(duì)電氣設(shè)備保護(hù)設(shè)施進(jìn)行試驗(yàn)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理防爆電氣故障。

　　八、運(yùn)行中的電氣設(shè)備要定期進(jìn)行防爆性能檢查，并認(rèn)真記錄，同時(shí)監(jiān)督檢查使用單位每班日查。

　　九、杜絕“三違”，無(wú)因失爆引起的責(zé)任事故和重傷及重傷以上傷亡事故。

篇3：固定設(shè)備維護(hù)工安全生產(chǎn)責(zé)任制

　　固定設(shè)備維護(hù)工安全生產(chǎn)責(zé)任制

　　一、認(rèn)真執(zhí)行《煤礦安全規(guī)程》和上級(jí)有關(guān)煤礦安全生產(chǎn)的法律、規(guī)定、指令、文件，牢固樹(shù)立“安全第一”思想。負(fù)責(zé)本人所分管設(shè)備的安全運(yùn)行，持證上崗。

　　二、負(fù)責(zé)提升絞車(chē)、運(yùn)輸絞車(chē)、壓風(fēng)機(jī)、扇風(fēng)機(jī)、主排水泵、鍋爐、井筒金屬結(jié)構(gòu)、罐籠天輪的每班維修保養(yǎng)工作，定期大中小修。每班不少于一小時(shí)檢修時(shí)間，主要提升絞車(chē)嚴(yán)格執(zhí)行每天四小時(shí)的強(qiáng)制檢修。

　　三、每天必須進(jìn)行一次全面的巡回檢查，特別是提升系統(tǒng)安全設(shè)備安全保護(hù)設(shè)施以及其它固定設(shè)備安全保護(hù)設(shè)施必須進(jìn)行一次（或多次）動(dòng)作靈活性試驗(yàn)，確保靈活可靠，并作詳細(xì)記錄，及時(shí)報(bào)送分管技術(shù)人員審核，對(duì)查出的問(wèn)題及時(shí)處理。

　　四、嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度、巡回檢查制度，做到一般部位天天查，主要部位班班查，處理問(wèn)題及時(shí)有效。

　　五、凡大型固定設(shè)備的重要配件，在使用前必須認(rèn)真檢查質(zhì)量是否符合要求，不合格者嚴(yán)禁使用。

　　六、積極參加安全會(huì)議、安全學(xué)習(xí)和業(yè)務(wù)技術(shù)培訓(xùn)，提高保安能力和業(yè)務(wù)水平，保證及時(shí)安全地完成各項(xiàng)任務(wù)。

　　七、大型檢修工程嚴(yán)格執(zhí)行“一工程一措施”，嚴(yán)格按措施施工，杜絕違章作業(yè)。

　　八、參加“比、學(xué)、趕、幫、超”活動(dòng)和技術(shù)練兵活動(dòng)，不斷提高業(yè)務(wù)技術(shù)水平。