行政辦事管理中心物業(yè)管理服務(wù)特色

2024-06-18 1337

　　（一）融合式管理服務(wù)--強(qiáng)調(diào)VK的服務(wù)融合于業(yè)主的工作體系

　　物業(yè)公司的服務(wù)不能成為一種機(jī)械的、被動(dòng)反應(yīng)的行為，不能置業(yè)主的工作特性、業(yè)務(wù)需求、正常的計(jì)劃調(diào)整變動(dòng)于不顧。

　　我公司致力于將管理服務(wù)與業(yè)主使用物業(yè)的需求、日常工作特點(diǎn)結(jié)合起來(lái)。根據(jù)業(yè)主使用本物業(yè)的常規(guī)性計(jì)劃以及變動(dòng)性計(jì)劃，彈性地指定管理服務(wù)計(jì)劃，動(dòng)態(tài)地，合理地，進(jìn)行人、才、物等資源調(diào)配以及作業(yè)時(shí)間分配，使物業(yè)服務(wù)中心真正成為行政辦事中心及會(huì)議大廈的一個(gè)支持性機(jī)構(gòu)。這就需要服務(wù)中心在擬訂周期性工作計(jì)劃和日常工作計(jì)劃時(shí)，要以對(duì)物業(yè)的使用計(jì)劃和使用方式為基礎(chǔ)，并能及時(shí)地調(diào)整、服從于業(yè)主的主體需求。同時(shí)也需要與業(yè)主在工作上建立緊密的聯(lián)系和溝通，建立起有效的接口模式，銜接關(guān)系和相應(yīng)的支持性系統(tǒng)，保障管理服務(wù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　（二）彈性管理--強(qiáng)調(diào)管理服務(wù)能動(dòng)地適時(shí)適應(yīng)變化

　　彈性的管理服務(wù)表現(xiàn)在：適應(yīng)物業(yè)功能的變化、適應(yīng)工作計(jì)劃的變化、適應(yīng)業(yè)主需求的變化。

　　彈性管理服務(wù)需求管理組織在智能運(yùn)作上具有高度的機(jī)動(dòng)性，表現(xiàn)為在責(zé)任明確、各司其職、職責(zé)清晰的基礎(chǔ)上，能夠有機(jī)協(xié)作、快速反應(yīng)、迅速集結(jié)、集中作戰(zhàn)，以保障各類計(jì)劃外、臨時(shí)性、突發(fā)性的事件同樣時(shí)時(shí)處于受控狀態(tài)。彈性管理服務(wù)也要求服務(wù)計(jì)劃具有相應(yīng)的柔性，以保證服務(wù)計(jì)劃在進(jìn)行適應(yīng)性變化時(shí)，服務(wù)質(zhì)量不因此而受到影響。

　　（三）零干擾的作業(yè)服務(wù)

　　強(qiáng)調(diào)日常作業(yè)，如物業(yè)保潔、設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)等工作事項(xiàng)，最大程度地減少對(duì)內(nèi)部工作人員的正常工作的干擾。

　　這需要對(duì)物業(yè)內(nèi)部各區(qū)域的辦公特點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)掌握，合理安排不同類別的工作事項(xiàng)作業(yè)時(shí)間的安排，對(duì)作業(yè)流程進(jìn)行科學(xué)合理的設(shè)定。

　　（四）充分準(zhǔn)備、預(yù)先規(guī)劃--強(qiáng)調(diào)充分利用過(guò)去三年以來(lái)的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)

　　中標(biāo)后，VK物業(yè)將迅速調(diào)整現(xiàn)有服務(wù)架構(gòu)，進(jìn)行實(shí)力補(bǔ)充及按既定的流程更進(jìn)一步完成好項(xiàng)目的管理服務(wù)。

　　（五）對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)的持續(xù)研究，不斷完善管理服務(wù)

　　任何一種管理服務(wù)模式都不能是一成不變的，必須在管理服務(wù)實(shí)踐中進(jìn)行持續(xù)的修正和提升。這需要通過(guò)在實(shí)際的管理服務(wù)中，不斷研究與之相關(guān)的各個(gè)方面，以及這些方面對(duì)管理服務(wù)的影響，從而使得管理服務(wù)更加貼近物業(yè)使用人的需求。VK物業(yè)將持續(xù)致力于分析的各個(gè)方面。

　　以此為基礎(chǔ)，把握管理服務(wù)流程與服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行統(tǒng)一的整體規(guī)劃，使管理模式不斷充實(shí)成熟，不斷根據(jù)實(shí)際運(yùn)作情況進(jìn)行優(yōu)化。

　　秉承"全心全意全為您"的服務(wù)精神，與業(yè)主方緊密配合，會(huì)商共進(jìn)，共同研討管理服務(wù)中的每一細(xì)節(jié)，研究提高服務(wù)質(zhì)量的有效措施，對(duì)整體管理服務(wù)進(jìn)行更為科學(xué)的規(guī)劃與控制。

　　研究分析各類物業(yè)使用人的需求差異，堅(jiān)決貫徹"寓管理于服務(wù)之中"的服務(wù)理念，充分掌握物業(yè)使用人的共同需求與個(gè)性需求，使管理服務(wù)日臻完美

　　（六）強(qiáng)化管理知識(shí)、創(chuàng)建有效團(tuán)隊(duì)、保障管理服務(wù)的執(zhí)行力

　　VK物業(yè)將在現(xiàn)有基礎(chǔ)之上大力進(jìn)行管理機(jī)構(gòu)的組織建設(shè)，建立有效團(tuán)隊(duì)，為創(chuàng)造卓越物業(yè)管理提供組織職能上的保證。

　　△理清管理組織體系和架構(gòu)，制定明確的組織職能和崗位職責(zé)；

　　△完善的各級(jí)管理制度和行為制度；

　　△加強(qiáng)人員甄選，組建優(yōu)秀的管理服務(wù)隊(duì)伍，保障團(tuán)隊(duì)的整體人員素質(zhì)；

　　△完善團(tuán)隊(duì)的考核與激勵(lì)機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)員工的積極性與創(chuàng)造性；

　　△形成一致的管理目標(biāo)與價(jià)值追求，形成明晰的管理服務(wù)宗旨與服務(wù)理念，并將員工培訓(xùn)作為一項(xiàng)長(zhǎng)期性的重要工作，常抓不懈。

　　（七）重道求理--強(qiáng)調(diào)通過(guò)科學(xué)的管理方法與技術(shù)保障優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)

　　△行政辦事中心及會(huì)議大廈的物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)包含不僅限于出色的安全管理、會(huì)務(wù)服務(wù)、清潔綠化、設(shè)備、設(shè)施、本體維護(hù)等基本方面。

　　△VK物業(yè)將充分研究行政辦事中心及會(huì)議大廈建筑與使用、管理之間關(guān)系、不同區(qū)域的不同管理方式聯(lián)接、不同區(qū)域的管理控制之差異性和管理的獨(dú)特性等多方面的綜合因素。使物業(yè)管理既體現(xiàn)與之相宜的管理特色。

　　△VK物業(yè)將確保物業(yè)的健康狀態(tài)，保證物業(yè)之本、配套設(shè)備設(shè)施、立面、天面、內(nèi)外裝修部位、景觀小品、園林等環(huán)節(jié)的完好無(wú)損。延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命。

　　△加強(qiáng)業(yè)務(wù)管理、倡導(dǎo)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。對(duì)所有工作環(huán)節(jié)，制定完善的操作流程與作業(yè)指導(dǎo)書，建立起完整的品質(zhì)管理體系，建立全員質(zhì)量意識(shí)，保證工作的各個(gè)環(huán)節(jié)均能達(dá)到預(yù)期的效果與目標(biāo)。

　　（八）加強(qiáng)對(duì)行政辦事中心及會(huì)議大廈物業(yè)環(huán)境的再造

　　二十一世紀(jì)優(yōu)秀的物業(yè)管理，必須能夠體現(xiàn)出卓越的環(huán)境再造能力，但凡建筑師的環(huán)境設(shè)計(jì)，皆為靜態(tài)式的設(shè)計(jì)。物業(yè)公司在其長(zhǎng)期管理服務(wù)的歷程中，對(duì)建筑及環(huán)境則有一個(gè)動(dòng)態(tài)的維護(hù)與再造的行為。在這方面，現(xiàn)代物業(yè)管理對(duì)管理

企業(yè)提出了越來(lái)越高的要求。從外部到內(nèi)部、從建筑立面到空間立面，優(yōu)秀的物業(yè)公司愈來(lái)愈發(fā)揮著積極的作用。

　　VK物業(yè)在多年的管理服務(wù)過(guò)程中，已經(jīng)深刻認(rèn)識(shí)到這一行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，并已較早地致力于發(fā)展環(huán)境再造能力，強(qiáng)化企業(yè)品牌優(yōu)勢(shì)。VK物業(yè)的專業(yè)能力將在本物業(yè)的環(huán)境再造發(fā)揮積極作用。

　　（九）強(qiáng)調(diào)以信息管理作為管理服務(wù)的靈魂

　　項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)從組織職能上，保障信息流的通暢；從目前的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，行政辦事中心日常較大的服務(wù)信息主要分為會(huì)議服務(wù)、維修服務(wù)、室內(nèi)清潔服務(wù)及臨時(shí)性協(xié)助工作。從本質(zhì)上，物業(yè)服務(wù)中心管理服務(wù)行為是一種信息處理過(guò)程，必須建立有效渠道以保障信息傳遞的有效性、準(zhǔn)確性、及時(shí)性、有序性，把握信息的輸入，輸出、傳遞、反饋、整合等各個(gè)環(huán)節(jié)。

　　△有效的信息控制與管理有賴于企業(yè)構(gòu)建的信息處理平臺(tái)和信息處理技術(shù)，VK物業(yè)擁有行業(yè)最為完善的信息處理系統(tǒng)，保障管理服務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)均處于受控的狀態(tài)。

　　△企業(yè)的制度體系與制度的執(zhí)行力亦是信息控制的必要保證，VK物業(yè)強(qiáng)調(diào)對(duì)各項(xiàng)工作進(jìn)行可量度化地分化，使各個(gè)重要環(huán)節(jié)均有完善的質(zhì)量記錄，使管理服務(wù)的重要信息不至流失并具有可追朔性；

　　△VK物業(yè)設(shè)立的信息中心是公司信息管理中樞，保證了公司能夠及時(shí)、充分地了解各個(gè)項(xiàng)目的管理服務(wù)動(dòng)態(tài)與效果，對(duì)每日、每周、每月信息的保送、處理與反饋均有明確的規(guī)定，保證了公司對(duì)各個(gè)業(yè)務(wù)部門實(shí)施有效的遠(yuǎn)程監(jiān)控。

　　（十）強(qiáng)化服務(wù)功能--強(qiáng)調(diào)以服務(wù)體現(xiàn)對(duì)物業(yè)使用人的關(guān)注

　　VK物業(yè)將全力建立起一個(gè)動(dòng)態(tài)的、持續(xù)改進(jìn)的、貼近物業(yè)使用人切實(shí)需要的服務(wù)體系，建立起科學(xué)合理的各項(xiàng)服務(wù)流程和監(jiān)控體系，建立暢通的信息溝通與反饋渠道。

　　服務(wù)中心將設(shè)置專門的客戶服務(wù)管理機(jī)構(gòu)--客戶服務(wù)中心

　　△客戶服務(wù)中心將成為本物業(yè)服務(wù)實(shí)施的策劃、指揮、調(diào)度中樞；

　　△專職組織各項(xiàng)服務(wù)的實(shí)施與監(jiān)督，積極地以多形式、多渠道與顧客溝通，處理各種反饋意見(jiàn)或建議；

　　△不斷總結(jié)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，研究各項(xiàng)服務(wù)的合理性和適宜性，不斷改進(jìn)服務(wù)；

　　△研究業(yè)主潛在需求，推進(jìn)服務(wù)功能的完善與提升，并通過(guò)對(duì)服務(wù)實(shí)效定期的評(píng)估和顧客回訪，不斷改進(jìn)與提高服務(wù)水平；

　　△充分關(guān)注物業(yè)使用人的利益與權(quán)利、以客為尊，并且研究和把握顧客的心理感知期望，為其創(chuàng)造良好的環(huán)境、心境和氛圍。

　　△VK物業(yè)將堅(jiān)持以持續(xù)培訓(xùn)為紐帶，強(qiáng)調(diào)服務(wù)中素養(yǎng)、儀態(tài)、質(zhì)量、效率、標(biāo)準(zhǔn)化等諸要素的融匯，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，從服務(wù)的理念和理論，到服務(wù)的實(shí)際實(shí)施技能，不斷地向員工進(jìn)行宣貫，減少員工服務(wù)意識(shí)和技能的差異性。

　　（十一）強(qiáng)化物業(yè)規(guī)劃管理--強(qiáng)調(diào)以持續(xù)規(guī)劃作為提升管理服務(wù)水平的不竭動(dòng)力

　　VK物業(yè)將把持續(xù)規(guī)劃納入對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)的長(zhǎng)期日程，把握動(dòng)態(tài)變化，適時(shí)調(diào)整、科學(xué)規(guī)劃，不斷提升服務(wù)品質(zhì)；

　　△從宏觀上擬訂長(zhǎng)期性的物業(yè)管理年代規(guī)劃，根據(jù)物業(yè)各區(qū)域或部位的正常使用壽命或年限，有針對(duì)性地規(guī)劃維護(hù)、保養(yǎng)、修繕、更新的年代計(jì)劃，使物業(yè)面貌常新、功能完好。

　　△周詳?shù)哪甏?guī)劃，將幫助物業(yè)公司大體把握較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，物業(yè)管理費(fèi)指出的年度化、費(fèi)用支出的年代分布，幫助合理制定資金計(jì)劃，不濫用業(yè)主的每一粉管理費(fèi)。

篇2：探析各具特色的國(guó)外物業(yè)管理

　　探析各具特色的國(guó)外物業(yè)管理

　　物業(yè)管理始于19世紀(jì)60年代的英國(guó)，當(dāng)時(shí)英國(guó)工業(yè)大發(fā)展，大量農(nóng)民進(jìn)入城市，出現(xiàn)了房屋出租，為維護(hù)信用者的權(quán)利，需要一套行之有效的管理方法，于是出現(xiàn)了專業(yè)的物業(yè)管理。自此，物業(yè)管理傳遍世界各地，并受到各國(guó)的普遍重視。近年來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)逐漸趨向商品化的過(guò)程中，規(guī)范商品房的物業(yè)管理日益受到各方面的關(guān)注與重視。

　　他山之石，可以攻玉。作為物業(yè)管理從業(yè)人員，筆者對(duì)多個(gè)國(guó)家物業(yè)管理進(jìn)行了考察，從中受益良多。各國(guó)在完善物業(yè)管理法律法規(guī)、加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理、規(guī)范業(yè)主委員會(huì)職責(zé)、維護(hù)業(yè)主權(quán)益等方面的經(jīng)驗(yàn)和做法值得我們借鑒。本文簡(jiǎn)單介紹一些國(guó)家的物業(yè)管理方面的做法和經(jīng)驗(yàn)，希望能夠給我們正處于成長(zhǎng)中的物業(yè)管理行業(yè)有所幫助。

　　一、荷蘭：提前介入的物業(yè)管理

　　荷蘭人注重生活質(zhì)量，對(duì)住房的要求很高。荷蘭每個(gè)社區(qū)，都有一個(gè)或幾個(gè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。荷蘭的法律明確規(guī)定，物業(yè)管理單位必須全方位投入居住區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)工作的每一次的議程討論，出席人員都必須簽到，如有缺席，在某一環(huán)節(jié)的工程質(zhì)量上出了問(wèn)題，國(guó)家必須區(qū)分情況追究法律責(zé)任。物業(yè)管理的提前介入，有得于督促開(kāi)發(fā)商一項(xiàng)項(xiàng)落實(shí)配套設(shè)施，確保工程按期投入使用。有些缺陷在施工中還可以彌補(bǔ)，倘若等到工程完工后，木以成舟，則難以彌補(bǔ)。有了物管員的參與，可以起到監(jiān)督和檢查作用，可以嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)。

　　在荷蘭，一般小區(qū)都有一個(gè)物業(yè)管理小組，通常由3-5人組成，配備物業(yè)管理員、門衛(wèi)和工程技術(shù)人員等，還有一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。居民從小區(qū)的業(yè)主中選聘有文化、懂管理、辦事公道的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員，業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后，如小到一些費(fèi)用的分?jǐn)偅瑒t可以由物業(yè)管理小組組織業(yè)主委員會(huì)成員召開(kāi)會(huì)議討論通過(guò)。

　　二、德國(guó)：一絲不茍的物業(yè)管理

　　物業(yè)管理公司的運(yùn)作嚴(yán)格按《房產(chǎn)管理法》進(jìn)行，德國(guó)全國(guó)有物業(yè)管理公司聯(lián)合會(huì)，各州有地區(qū)性的物業(yè)管理公司協(xié)會(huì)，有嚴(yán)格的行規(guī)以規(guī)范物業(yè)管理公司的運(yùn)作，并對(duì)其進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，以保證物業(yè)管理的質(zhì)量。

　　德國(guó)很少有向我國(guó)城市普遍存在的那種封閉或半堵塞形式的居民小區(qū)。德國(guó)小區(qū)物業(yè)公司的職責(zé)分為兩大塊，一方面是接洽房屋買賣和租賃業(yè)主，一方面是負(fù)責(zé)小區(qū)常規(guī)的檢查和管理工作。如果受業(yè)主委托，物業(yè)公司還負(fù)責(zé)業(yè)主水電暖等設(shè)施的檢查和維護(hù)工作。物業(yè)公司的小區(qū)通常只配備有兩三名固定工作人員，負(fù)責(zé)定期檢查防火，防盜設(shè)施和地下車庫(kù)管理等。一旦出現(xiàn)故障，撥打物業(yè)公司24小時(shí)服務(wù)電話，物業(yè)公司可以迅速指派維修人員處理。

　　物業(yè)公司除了管理房產(chǎn)的日常事務(wù)之外，每年都要組織一次所管理轄的房產(chǎn)區(qū)的業(yè)主大會(huì)。物業(yè)公司必須在業(yè)主大會(huì)上公開(kāi)過(guò)去一年有關(guān)房產(chǎn)賬務(wù)情況，并向業(yè)主們提交一分當(dāng)年的物業(yè)計(jì)劃。物業(yè)公司的聘用期限只有5年，如果再次聘用需要再簽合同。物業(yè)公司的報(bào)酬沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)其工作質(zhì)量以及房產(chǎn)規(guī)模等多種因素綜合考慮。

　　三、俄羅斯：福利型的物業(yè)管理

　　在住宅物業(yè)領(lǐng)域，蘇聯(lián)解體后，俄羅斯對(duì)住宅實(shí)行無(wú)償私有化，將現(xiàn)有住房無(wú)償轉(zhuǎn)歸住戶所有。住宅私有化了，但物業(yè)管理、房屋修繕仍由國(guó)家承擔(dān)，全部免費(fèi)，因此也就沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)和專門的物業(yè)管理公司。前蘇聯(lián)時(shí)期遺留下來(lái)的住宅和公用設(shè)施早已老化，不進(jìn)行大規(guī)模維修已無(wú)法正常使用。而政府根本無(wú)力承擔(dān)這一巨額開(kāi)支，俄政府原計(jì)劃對(duì)物業(yè)實(shí)行有償管理，但遭到全社會(huì)的反對(duì)。為了緩解低收入群體對(duì)社會(huì)改革的不滿情緒，俄政府將分階段對(duì)福利制度進(jìn)行改革，目前暫時(shí)保留在公共住房和物業(yè)管理方面的優(yōu)惠政策。

　　四、瑞士：物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合

　　瑞士的居民社區(qū)以地理位置劃分，一個(gè)社區(qū)中往往有多家物業(yè)公司管理的房產(chǎn)。每棟居民樓都有一名與物業(yè)公司簽有合同的物業(yè)管理員，負(fù)責(zé)樓內(nèi)的清潔衛(wèi)生，樓周圍綠地的修整，管理員一家必須住在樓里的一個(gè)單元內(nèi)。凡住戶需要服務(wù)的，大小事情都可以找管理員，管理員則將住房諸如修門窗、換家具、粉刷房屋、修理更新電器等需要及時(shí)通知物業(yè)公司，住戶也可以打電話給物業(yè)公司。物業(yè)公司則及時(shí)聯(lián)系與其有業(yè)務(wù)關(guān)系的各類專業(yè)公司。有關(guān)專業(yè)公司很快便會(huì)給住戶來(lái)電話約時(shí)間，登門服務(wù)。負(fù)責(zé)此事的物業(yè)公司技術(shù)服務(wù)部一般只有一兩個(gè)人住，一切服務(wù)都已社會(huì)化。社區(qū)內(nèi)的公園不論大小一律免費(fèi)，體育健身場(chǎng)所對(duì)本社區(qū)居民有優(yōu)惠。

　　瑞士物業(yè)管理的特點(diǎn)，就是為物業(yè)者增值，為房主和住戶提供方便的生活條件和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。物業(yè)小區(qū)的管理不搞大而全，面是按社區(qū)的安排將服務(wù)設(shè)施出租，以物業(yè)管理促進(jìn)社區(qū)建設(shè)，以物業(yè)建設(shè)推動(dòng)社區(qū)管理，使物業(yè)管理與社區(qū)管理相協(xié)調(diào)。

　　五、法國(guó)：民主式物業(yè)管理

　　業(yè)主委員會(huì)代表所有業(yè)主的利益，定期或不定期與物業(yè)公司溝通，提出意見(jiàn)或建議。業(yè)主委員會(huì)成員的工作都是義務(wù)性質(zhì)，并不收取傭金，但他們?cè)诮痤~不高的項(xiàng)目上有決定權(quán)，物業(yè)公司通常須執(zhí)行業(yè)主委員會(huì)的決定。

　　業(yè)主們就存在的問(wèn)題自由發(fā)表言論，大到房屋結(jié)構(gòu)出現(xiàn)問(wèn)題，小到門房態(tài)度不好，業(yè)主們無(wú)所不談。業(yè)主們可以對(duì)物業(yè)公司的管理失誤提出尖銳批評(píng)，可以要求刪減某項(xiàng)物業(yè)設(shè)施，也可以對(duì)今后的物業(yè)管理提出合理化建議，甚至可以要求更換物業(yè)負(fù)責(zé)人。正是法蘭西人的“苛刻”，造就了這種“一切為了業(yè)主利益”的物業(yè)管理模式。業(yè)主大會(huì)只是決定大樓在物業(yè)方面的大致方針，而日常的物業(yè)管理則完全交由物業(yè)公司處理，其業(yè)務(wù)包括大樓主體維修、電梯維護(hù)、樓道清潔、設(shè)置門房、車庫(kù)管理、傾倒垃圾、交納除居住稅外的各類捐稅、代表業(yè)主向保險(xiǎn)公司索取賠償?shù)龋浞秶鷰缀醢ㄅc住房有關(guān)的各個(gè)方面。

　　法國(guó)業(yè)主更換物業(yè)公司的事是司空見(jiàn)慣的，條件有兩個(gè)一是更換物業(yè)公司的決定必須在一年一度的業(yè)主大會(huì)上做出，而且贊成票必須超過(guò)一半，二是業(yè)主委員會(huì)必須事先與大部分業(yè)主聯(lián)系，并提前選擇好下一家物業(yè)公司。

　　六、意大利：互助會(huì)式物業(yè)管理

　　意大利有一個(gè)房產(chǎn)物業(yè)的共同管理制度，即凡搬進(jìn)新樓的住戶，要在一起開(kāi)個(gè)會(huì)，決定整座樓的管理辦法。將大家的意見(jiàn)歸納后，提交會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)，會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)根據(jù)大家的意愿，委派一名受過(guò)專門教育或培訓(xùn)的管理員，去管理樓房的各種事務(wù)。如果業(yè)主同意了，便可簽定合約，規(guī)定雙方的義務(wù)和責(zé)任。

　　管理員的職責(zé)大致有兩類，一類是管理經(jīng)濟(jì)，負(fù)責(zé)維修房屋，另一類是協(xié)調(diào)鄰里之間的矛盾。管理員每年對(duì)整座樓房的維修費(fèi)，樓道、信箱、垃圾處理、照明、煤氣管、自來(lái)水管、暖氣管及門房的報(bào)酬等作出預(yù)算，同時(shí)召開(kāi)戶主會(huì)，將這些費(fèi)用分?jǐn)傁氯ァ４髽蔷S修及其他物業(yè)開(kāi)支，均由管理員召開(kāi)戶主會(huì)決定。管理員負(fù)責(zé)制定預(yù)算，召開(kāi)戶主會(huì)討論通過(guò)，維修完畢以后，再作決算。日常的小修、小補(bǔ)或更換自來(lái)水龍頭之類的小費(fèi)用和小工程以及購(gòu)物、配件等，均由管理員和戶主代表一起負(fù)責(zé)聯(lián)系施工，年底根據(jù)憑證，向戶主會(huì)及大家公布。

　　意大利政府對(duì)住房的物業(yè)管理是很嚴(yán)格的，凡在規(guī)定期限內(nèi)對(duì)樓房的維修不能完成，管理員就必須親自去市政府承擔(dān)法律責(zé)任或接受處罰等。通過(guò)有效的法律手段，將責(zé)任落實(shí)到管理員身上，使其責(zé)、權(quán)、利兼而有之。管理員的報(bào)酬，則由各戶分擔(dān)。

　　七、日本：一專多能的物業(yè)管理

　　物業(yè)管理公司由居民管理委員會(huì)雇請(qǐng)，一幢樓內(nèi)的居民管理委員會(huì)由3至7人組成，每屆委員會(huì)任期兩年。委員會(huì)負(fù)責(zé)了解業(yè)主的意見(jiàn)，監(jiān)督和檢查物業(yè)管理公司的工作，同時(shí)指定專人管理賬目。委員會(huì)由業(yè)主自主組成，不受任何外來(lái)權(quán)力操控。日本的物業(yè)管理公司之間的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，各公司都千方百計(jì)地提高服務(wù)質(zhì)量，降低服務(wù)價(jià)格。

　　為提高效率和節(jié)約成本，公司一般只派一兩個(gè)人負(fù)責(zé)管理一座一二十層高的住宅樓的門前、門廳、樓道、電梯等功用部分的清掃、安全和功用設(shè)備檢查等工作。樓內(nèi)沒(méi)有保安值班，因?yàn)楣仓伟矊儆诰斓氖聞?wù)。物業(yè)人員不得隨意進(jìn)入任何一戶居民的房門，也不得探聽(tīng)居民家庭生活及隱私。一旦有哪一家居民水、電、氣等發(fā)生故障，住戶可以直接向有關(guān)公司撥打電話，維修人員很快就會(huì)趕到修復(fù)。日本的物業(yè)管理人員必須接受嚴(yán)格的培訓(xùn)，經(jīng)過(guò)國(guó)家統(tǒng)一考試，并取得合格成績(jī)才能成為物業(yè)管理士。由于日本物業(yè)管理人員必須具有豐富的專業(yè)知識(shí)，一專多能，效率很高，管理一所物業(yè)不像國(guó)內(nèi)那樣需要很多的人員。

　　在日本，業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的矛盾糾紛很少。因?yàn)檎贫艘幌盗蟹煞ㄒ?guī)，明確了業(yè)主和物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)，規(guī)范了公寓等共同住宅的管理。業(yè)主和物業(yè)管理公司在維護(hù)各自的權(quán)益方面有法可依，有章可循。這些法律法規(guī)既保障了業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方的合法權(quán)益，還有利于物業(yè)的保值增值。

篇3：探析澳大利亞物業(yè)管理特色

　　探析澳大利亞物業(yè)管理特色

　　一、物業(yè)管理公司須有執(zhí)照

　　在澳大利亞從事物業(yè)管理的企業(yè)必須有管理牌照，從業(yè)人員必須具備相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和技能。由于物業(yè)分類較多，不同種類的物業(yè)有不同的特點(diǎn)，這就需要有不同的法律知識(shí)和專業(yè)技能，所以就產(chǎn)生了不同的物業(yè)管理牌照。例如

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行政辦事管理中心物業(yè)管理服務(wù)特色