物業服務中的工時考核管理探討

2024-07-01 6585

　　在物業服務工作中，對外服務質量標準的建立不論物業公司的規模大小和等級高低如何，一般都能洋洋灑灑的寫上一厚本。當然，作為靜態指標，在以數據為衡量標準時，好與不好往往一眼就能看到直接結果。的確，某項設備在維修后無故障運行時間多少，某一時期物業服務有效投訴率的多少;某一項目在設定時段內物業費的收繳率是多少都能以數據一目了然地加以說明，并且根據結果分門別類地給予獎勵或扣罰。

　　因物業服務工作的特性所至，在某一物業項目中，尤其是在大型、綜合用途的物業項目中，若存在著鍋爐、制冷、通風、通訊、網絡、消控、監控、BA、供配電、給排水、綠化等諸多元素共存的情況下，對于不同屬性的工種在執行正常開啟，使用操作、正常巡查、計劃檢修、突發故障修理、特約服務修理等不同項目、不同設備設施的日常管理中，如何對各工種員工的不同工作進行日常統一考核時難點就凸顯出來了。特別是哪些季節性的工作(空調、制冷、鍋爐、采暖)的互相比較考核更是困難。如何來解決這個難題?首先讓我們對各類工作來作一個梳理歸類。

　　一般來講員工技術能力的大小、工種技術含量的高低往往在招聘員工時就已在工資等級上體現，我們所要考核的對象都將在工時這一平臺中反映出來。細細看去，一位員工每月的工作工時分類都可以按照其工作特點劃分為這幾大塊，即：

　　1、出勤工時。

　　2、合計操作工時 = 計劃維修(保)實際工時+接修實際工時+計劃巡檢工時+其它工時(注：空調制冷、鍋爐等操作工時都可以折算成計劃巡檢工時，非修理外勤工作等可以歸入其它工時)。

　　3、在接修和計劃維修中每項工作由于員工能力的大小以及客觀因素的影響都有一個核定工時和實際工時的差異。

　　好了，這樣我們就可以梳理出幾個關系出來，即：

　　(1)每個人的維修工作效率=∑每月他的維修核定工時×100%∑每月他的維修實際工時

　　(2)每個人的當月有效工時率=∑每月他的合計操作工時×100%

　　核定工時×100%=接修工作效率

　　實際工時接修實際工時+計劃巡檢工時+計劃維保工時+其它時 = 合計操作工時合計操作工時×100%= 當月有效工時率

　　出勤工時

　　張三：接修工作效率 = 48/38×100% = 126%

　　當月有效工時率 = 118/160×100% = 73%

　　李四：接修工作效率 = 44/44×100% = 100%

　　當月有效工時率 = 116/144×100% = 81%

　　王五：接修工作效率 = 48/32×100% = 150%

　　當月有效工時率 = 93/180×100% = 52%

　　趙六：接修工作效率 = 47/39×100% = 121%

　　當月有效工時率 = 103/180×100% = 57%

　　在實際工作中，由于每個項目點上的維修工、操作工的相關工作工時都統一以定量工時考核來比較，這就使得相關員工之間的工作態度、工作質量可以比較直觀地從工時上反映出來。相對于基層，第一線的管理人員如主管、領班等骨干員工在估工、計劃項目調配等日常工作中的能力也能從另一側面給予數據化體現。由于實施了工時考核，對某一項目點的工作量作一個全面的評估時也能提供比較翔實的依據，這對從公司層面的人工以及技術等級配置籌劃也可以提供一個參照指標。

　　在筆者的工作實踐中感受到：“及時率”和“有效工時率”的控制一直是一對矛盾。如何在達到委托業主要求的及時率情況下將有效工時率提高到合理的位置，筆者的體會是對那些高等級的對及時率有此較高的要求的服務項目，有效工時率可控制在50%-60%，反則若是比較強調人工費用成本的一般性服務項目則有效工時率可以控制在70%-80%之間。當然，如何分配好各類工時，這對現場指揮的人來說至關重要。一般情況下，可以依據輕重緩急將較次要的或者是有備用設備的計劃維修工作穿插其中，這樣在遇到緊急情況時可以將維修人員及時轉到應急維修處理中去。接修工作效率的考核既能和返修率結合一起考核相關員工的工作技能、工作態度，也能反映出基層估工主管領導的業務水平和對下屬員工評價的客觀性。

篇2：工業工程應用手冊之標準工時

　　工業工程應用手冊之標準工時

　　一，時間研究

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物業服務中的工時考核管理探討