別墅物業房屋維修管理規定

　　物業的維修管理是物業管理中的基礎性工作。它包括兩大部分內容，其一為房屋的維修管理，其二為房屋設備管理。物業的維修管理對象是物業本身，其管理的目的是為了物業的保值和增值。

　　一、房屋維修管理

　　房屋維修管理又稱房屋修繕管理，它是指物業管理機構的房屋管理與修繕部門對其所經營管理的房產，進行修繕技術管理。具體內容包括：房屋的安全檢查，房屋維修的施工管理，房屋修繕的行政管理以及房屋的日常保養等內容。在物業管理過程中，搞好房屋的維修管理，不僅有利于延長房屋的使用壽命，增強其使用的安全性能，也有利于美化環境，使物業管理企業在用戶心中建立良好的形象和信譽，從而促進物業管理行業的發展。

　　(一)房屋維修管理的內容

　　1.房屋的安全檢查。房屋的安全檢查是房屋使用、管理、維護和維修的重要依據。定期和不定期的對房屋進行檢查、隨時掌握情況，不僅可以及時發現和防止危險情況的發生，而且還為房屋維修管理提供依據，以延長房屋壽命。

　　2.房屋維修施工管理。物業管理機構應根據所掌握的房屋完好情況，編制每年的修繕計劃并安排修繕資金，審核修繕方案。在施工過程中，應注意保證修繕施工質量并降低成本，對于一些委托施工項目，物業管理部門應嚴格對其施工質量進行監督，以保證用戶的使用安全。

　　3.房屋修繕的行政管理。根據我國有關的法規規定，房屋修繕是房屋所有者應當履行的責任。因使用不當或人為造成房屋損壞，應由行為人負責修復或給予賠償。對于房屋所有者或房屋修繕責任者不及時修繕，或者在房屋修繕時，遭到使用人或鄰人等借故阻撓，或發現有可以導致房屋發生危險情況出現時，房管部門可采取排險解危的強制措施，費用則由當事人承擔。

　　此外，對于異產毗連房屋的修繕，將依照《城市異產毗連房屋管理規定》承擔責任。

　　(二)房屋完損等級的評定

　　物業管理機構需定期或不定期的對房屋的完損等級進行檢查和評定，以便進一步制定房屋的修繕計劃及修繕實施方案。房屋的完損等級是指對現有房屋的完好或損壞程度劃分的等級，即現有房屋的質量等級。評定房屋的完損等級是按照統一的標準、統一的項目、統一的評定方法，對現有整幢房屋進行綜合性的完好和損壞的等級評定。這項工作技術性強，既有目觀檢測，又有定性定量的分析。目前，我國對房屋質量的評定，是以原國家城鄉建設環境保護部1985年制定頒布的《房屋完損等級評定標準》作為依據的。

　　1.房屋完損等級標準。一般按房屋的結構、裝修、設備三個組成部分的完好、損壞程度分為五個等級標準。

　　(1)完好房。指房屋的結構構件完好，裝修和設備完好、齊全完整，管道暢通，現狀良好，使用正常;或雖個別分項有輕微損壞，但一般經過小修就能修復。

　　(2)基本完好房。指房屋結構基本完好，少量構部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養，設備、管道現狀基本良好，能正常使用，經過一般性維修即可修復。

　　(3)一般損壞房。指房屋結構一般性損壞，部分構部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部破損，油漆老化，設備管道不夠暢通，水衛、電照管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進行中修或局部大修更換零件。

　　(4)嚴重損壞房。指房屋年年失修，結構有明顯變形或損壞，屋面嚴重漏雨，裝修嚴重變形、破損，油漆老化見底，設備陳舊不齊全，管道嚴重堵塞，水衛、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴重損壞，需要進行大修或翻修、改建。

　　(5)危險房。指房屋承重構件已屬危險構件，結構喪失穩定和承載能力，隨時有倒塌可能，不能確保使用安全的房屋。

　　2.房屋完損等級的評定方法。一般根據房屋各個組成部分完報程度綜合評定。

　　(l)房屋的結構、裝修、設備等組成部分各項完損程度符合同一個完損標準，則該房屋的完損等級就是分項所評定的完損程度。

　　(2)房屋的結構部分各項完損程度符合同一完損標準，在裝修設備部分中有一、二項完損度下降一個等級，其余各項仍和結構部分符合同一完損標準，則該房屋的完損等級按結構部分的完損程度來確定。

　　(3)房屋結構部分中非承重墻與樓地面分項完損程度下降一個等級完損標準，在裝修或設備部分中有一項完損程度下降一個等級完損標準，其余三個組成部分的各項都符合上一個等級以上的完損標準，則該房屋的完損等級可按上一個等級的完損程度來確定。

　　(4)房屋結構部分中地基基礎、承重構件、屋面等項的完損程度符合同一完損標準，其余各分項完損程度可有高出一個等級的完損標準，則該房屋完損等級可按地基基礎、承重結構，屋面等項的完損程度來確定。

　　3.房屋完好率及危險率的計算。房屋的完損等級一律以建筑面積為計量單位，評定時則以幢作為評定單位。房屋的完好率是房產經營與管理單位(包括物業管理企業)的一個重要技術經濟指標之一，它是完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和。

　　(三)房屋維修的施工管理

　　1.房屋維修工程的分類。根據房屋的損壞程度并按房屋維修的性質，可以分為小修、中修、大修、翻修及綜合維修五類。

　　(1)小修工程(零修工程或養護工程)。指及時修復小損小壞，以保持原來房屋的完損等級為目的的日常養護工程。這類工程項目簡單、零星分散、量大面廣、時間要求緊迫，一般可以根據房管人員掌握的情況組織計劃維修，也可以根據用戶申報組織零星的維修。小修工程工程雖小，但關系到用戶的使用便利，眼務性很強，因此必須及時修理，力爭做到水、電、暖、衛、氣零修不過夜，土建零修三日內有結果。小修工程的年均費用應為所管房屋當時造價的1%以下。

　　(2)中修工程。指房屋少量部件已損壞或已不符合建筑結構的要求，需要進行局部維修，在維修中只牽動或拆換少量主體構件，而保持原房屋規模和結構的工程。這類工程的特點是：工地較為集中，項目較少，工程量較多，帶有周期性。如屋面的局部面層重做，整幢樓門窗整修等工程。中修工程適用于一般損壞房屋，一次費用在該建筑物同類結構新建造價的20%以下;中修后的房屋，70%以上必須符合基本完好或完好房的要求。

　　(3)大修工程。指房屋主體結構大部分嚴重損壞，無倒塌或局部倒塌危險的房屋;公用生活設備(包括上、下水，通風、采暖等)必須進行拆換、改裝、新裝的工程。這類工程一般需要牽涉和拆換部分主體構件，但不需全部拆除，此外工程的地點集中，項目齊全，具有整體性。大修工程還常常和房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用條件相結合。大修工程往往適用于嚴重損壞的房屋。房屋大修后應達到基本完好或完好標準的要求。大修工程所需費用應在同類結構新建房屋費用的25%以上。

　　(4)翻修工程。指將原來房屋全部拆除后，另行設計，在原地或移動后更新建造的工程。當原有房屋已失去修繕價值或因自然災害等因素房屋不能繼續使用時，往往采用翻修的方式。翻修工程應盡量選用原房屋構件和舊料，其費用應低于同類結構的新建房屋。翻修后的房屋必須符合完好房屋標準的要求。

　　(5)綜合維修工程。指成片多幢的樓房或面積較大的單幢房屋，大部分嚴重損壞，進行有計劃的成片維修和為改變該片(幢)房屋的面貌的維修工程，也就是指大、中、小修一次性應修盡修的工程。綜合維修后的房屋必須符合基本完好房或完好房屋標準要求，其費用應控制在該片(幢)建筑物同類結構新建造價的20%左右。

　　2.維修工程的施工管理。

　　(1)編制維修計劃。物業管理機構每年應根據對查勘鑒定結果，編制維修投資計劃與維修施工計劃。

　　維修投資計劃往往是廣大用戶關心的重大問題。物業管理機構必須制定并提高年度維修投資計劃，并報業主管理委員會(或單個業主)審批后方可實施維修。維修的資金來源于物業的委托人(業主或使用者)，對于多業主的物業，則需要按產權人份額比例分攤。

　　維修施工計劃，應根據批準的維修投資計劃而制定。具體內容應包括：施工總工期、總進度計劃、階段進度計劃以及施工方案。

　　(2)落實施工隊伍。物業管理機構一般不設龐大而專業化的維修隊伍，僅能完成一些小修任務，對于中修、大修工程一般都是專包給專業的施工隊伍，物業管理機構則作為甲方對施工隊伍進行管理。

　　維修施工隊伍的選擇，最好也應采取招投標的方式擇優錄取，以便保證以較少的投資取得較好的維修效果。為了明確雙方的責、權、利，一旦選定專業施工隊伍，物業管理機構應與之簽訂施工合同，避免發生維修內容及要求不清等問題。

　　(3)施工過程的管理。物業管理機構在施工過程的管理中，相當于工程監理的角色，故而應按合同對施工中的進度、成本、質量進行嚴格的控制，以確保維修工程按合同中規完的工期、質量標準及合同造價完成。在施工中，應嚴格把握住原料質量、施工質量、關鍵工序的施工時間以及進度款等關鍵控制因素，從而確保維修工程達到較為滿意的施工效果。

篇2：物業知識教材：房屋設備維修管理

　　物業知訓教材：房屋設備維修管理

　　一、房屋設備的保養與維修

　　為了保證設備的正常運作，必須對各種房屋設備進行保養與維修。

　　1.設備保養

　　房屋設備的保養是指物業管理企業主管部門和供電、供水、供氣等單位對設備所進行的常規性檢查、養護、維修等工作。通常采用三級保養制(即日常維護保養、一級保養和二級保養)。

　　(1)日常維護保養。是指設備操作人員所進行的經常性的保養工作。主要包括定期檢查、清潔保養；發現小故障及時排除，及時做好維護工作并進行必要記錄等。

　　(2)一級保養。是由設備操作人員與維修人員按計劃進行保養維修工作。主要包括對設備的某些局部進行解體清洗，按照設備磨損規律進行定期保養。

　　(3)二級保養。是指設備維修人員對設備進行全面清洗、部分解體檢查和局部修理、更換或修復磨損零件，使設備達到完好狀態。

　　2.設備維修

　　房屋設備的維修是通過修復或更換零件、排除故障、恢復設備原有功能所進行的技術活動。房屋設備維修根據設備破損程度可分為：

　　(1)零星維修工程。是指對設備進行日常的保養、檢修及為排除運作故障而進行局部修理。

　　(2)中修工程。中修工程是指對設備進行正常的和定期全面檢修、對設備部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證能恢復和達到應有的標準和技術要求，使設備正常運轉。更換率為10%~30%左右。

　　(3)大修工程。是指對房屋設備定期進行全面檢修，對設備要進行全部解體，更換主要部件或修理不合格零部件，使設備基本恢復原有性能，更換率一般不超過30%。

　　(4)設備更新和技術改造。設備更新和技術改造是指設備使用一定年限后，技術性能落后，效率低、耗能大或污染日益嚴重，需要更新設備，提高和改善技術性能。

　　(5)故障維修。通常是房屋設備在使用過程中發生突發性故障而停止，檢修人員采取緊急修理措施，排除故障，使設備恢復功能。

　　(6)設備維修日常工作。

　　3.房屋設備維修的特點

　　(1)設備投資大導致設備維修成本高。相對于房屋建筑本身而言，房屋設備的維修一次性投資大、成本高，因為房屋設備使用年限較短。一方面房屋設備因使用而發生有形損耗，致使其使用年限縮短，另一方面，由于技術進步，出現了性能更好、使用更舒適方便的新型房屋設備發生的無形損耗，導致其使用年限縮短，這種無形的和有形的損耗，都會引起房屋設備的維修更新間隔期的縮短，從而使維修更新成本增加。此外，新型的、使用效能更高、更舒適方便的設備一次性投資較大，因此，維修更新這種設備的成本就較高。

　　(2)維修技術要求高。由于房屋設備是在房屋建筑物內部，其靈敏程度和精確程度的要求都較高，而維修工作的好壞會直接影響設備在運行中的技術性能的正常發揮，因此，房屋設備維修技術的要求相當高。在設備維修管理中，必須要配備專業技術人員。在設備維修前，專業技術人員要認真閱讀有關設備的技術檔案和技術資料，建立房屋設備維修責任制。

　　(3)隨機性與計劃性相結合、集中維修與分散維修相結合。房屋設備因平時使用不當或其他突發事故等原因，往往是突然發生故障，這就使房屋設備的維修有很強的隨機性，事先很難確定故障究竟何時以何種程度發生。但房屋設備又都有一定的使用壽命和大修更新周期，因此，設備的維修又有很強的計劃性，可以制定房屋設備維修更新計劃，有計劃地制定維修保養次序、期限和日期。此外，房屋設備日常的維護保養、零星維修和突發性搶修卻是分散進行的，而大修更新又往往是集中地按計劃進行的，因此，房屋設備的維修又具有集中維修與分散維修相結合的特點。

　　二、各類管理人員的崗位職責與管理制度

　　1.管理人員的崗位職責

　　(1)工程部經理。工程部經理是對機電設備進行管理、操作、保養、維修，保證設備正常進行的總負責人。其職責是：

　　①在公司經理的領導下，貫徹執行有關設備和能源管理方面的工作方針、政策、規章和制度；

　　②負責設備的使用、維護、保養、更換的整個過程中的管理工作，使設備始終處于良好工作狀態；

　　③組織擬定設備管理、操作、維修等規章制度和技術標準，并監督執行；

　　④組織、收集、編制各種設備的技術資料，做好設備的技術管理工作；

　　⑤組織編制各種設備的保養、檢修計劃，并進行預算，在公司經理批準后，組織人員實施；

　　⑥組織人力、物力，及時完成住戶提出的報修申請；

　　⑦組織全體工程部員工進行政治學習，樹立“業主至上，服務第一”的思想，進行技術業務學習，提高解決技術難題的能力。

　　(2)各專業技術負責人(工程師或技術員)。各專業技術負責人在部門經理領導下，負責所管轄的維修班組的技術、管理工作，并負責編制所分管的機電設備的保養、維修計劃、操作規程及有關資料，協助部門經理完成上級主管部門布置的工作。具體職責為：

　　①負責編制所管設備的年、季、月檢修計劃及相應的材料、工具準備的預算計劃，經工程部經理審批后負責組織計劃的落實實施，并負責技術把關和檢查；

　　②負責檢查所有分管設備的使用、維護和保養的情況，并解決有關技術問題，以保證設備經常處于良好的工作狀態；

　　③負責制定所管理設備的運行方案，督導操作工嚴格遵守崗位責任制，嚴格執行操作規程，以保證設備的正常運行；

　　④負責所管理設備的更新、改造計劃，以完善原設計和施工遺留的缺陷，使各項機電設備投入正常運轉，從而達到“安全、可靠、經濟、合理”的目標；

　　⑤組織調查、分析設備事故原因，提出處理意見及整改措施，以防止同類事故再次發生；

　　⑥具體負責培訓所管轄機電設備的檢修工、操作工的技術水平、工作能力；

　　⑦積極完成上級領導布置的其他任務。

　　(3)領班：

　　①負責本班所管轄設備的運作、維護養護工作，嚴格做到“三干凈”：設備干凈、機房干凈、工作場所干凈；“四不漏”：不漏電、不漏水、不漏油、不漏氣：“五良好”：使用性能良好、潤滑良好、密封良好、緊固良好、調整良好。

　　②以身作則，帶領并督促全班員工遵守崗位責任制、操作規程和公司制定的各項規章制度，及時完成上級下達的各項任務。

　　③負責本班的政治、業務學習，不斷提高自身素質，負責本班的日常工作安排。

　　④嚴格考核全體員工的出勤情況，不允許擅離職守做私活。

　　⑤負責制定本班設備的檢修計劃和備件計劃，報主管部門審核后組織實施。

　　(4)維修人員：

　　①按時上班，不得遲到早退，因故請假，需經上級部門批準；

　　②認真執行公司制定的各種設備維護規程；

　　③認真完成設備的日常巡檢工作，發現問題及時處理；

　　④定期對機電設備進行保養維護；

　　⑤認真完成公司安排的設備大檢修任務；

　　⑥正確、詳細填寫工作記錄、維修記錄，建立設備檔案；

　　⑦愛惜各種設備、工具和材料，對日用維修消耗品要登記簽認，嚴禁浪費；

　　⑧加強業務學習，認真鉆研設備維護技術，并樹立高度的責任心，端正工作態度。

　　(5)保管員：

　　①負責統計材料、工具和其他備件的庫存情況，根據庫存數量及其他使用部門提出的采購申請，填寫采購申請表，報送經理審批；

　　②負責材料、工具和其他設備備件的入庫驗收工作，保證產品品種、規格、數量、質量符合有關規定要求；

　　③負責庫房的保管工作，保證產品的安全和質量；

　　④負責材料、工具和其他設備備件的出庫工作；

　　⑤負責統計庫房材料的工作，按時報送財務部門；

　　⑥負責完成上級交辦的其他任務。

　　2.管理制度

　　(1)接管驗收制度。設備驗收工作是設備安裝或檢修停用后轉入使用的一個重要過程。搞好設備驗收工作，對以后的管理和使用有著重要的意義。設備接管驗收不僅包括對新建房屋附屬設備的驗收，而且還包括對維修后房屋設備的驗收，以及委托加工或購置的更新設備開箱驗收。

　　房屋設備的第一次驗收為初驗，對發現的問題應商定解決意見并確定復驗時間，對經復驗仍不合格的應限定解決期限。對設備的缺陷及不影響使用的問題可作為遺留問題簽訂協議保修或賠款補償。這類協議必須是設備能用、不致出現重大問題時方可簽訂。驗收后的驗收單與協議等文件應保存好。

　　(2)預防性計劃維修保養制度。計劃維修保養制度是指為防止意外損壞而按照預定計劃進行一系列預防性設備點檢、養護、修理的組織措施和技術措施。主要包括：

　　①確定維修及保養工作的類別和內容，具體包括：日常及周保養內容；月維修保養內容；季度、半年、年度維修保養內容；大修理內容。

　　②設備維修、保養的要求。

　　③開展預防計劃維修保養工作的實施與監督。各設備維修部門每年應根據設備維修保養工作的內容和要求，研制預防性維修保養計劃，并分期分項下達給維修人員、使用人員實施，并進行監督和檢查。

　　④大修理計劃根據公司設備管理和維修合一的體制，應采取大修集中、維修分散的組織形式。

　　進行計劃維修保養的次序和期限是根據設備的作用、特點、規格與使用條件決定的。實行計劃性維修保養制度可以使房屋設備保持正常的工作能力，防止設備在使用過程中發生不應有的磨損、老化、腐蝕等現象，充分發揮設備潛力和使用效益，正確掌握設備狀況，提高設備運行效率；實行預防性維修保養制度，可以延長設備的修理間隔期，降低修理成本，提高維修質量；實行預防性維修保養制度，還可以保證房屋設備的安全運行，也是延長設備使用壽命、樹立物業管理企業良好形象的保證。

　　(3)值班制度。建立值班制度并嚴格執行，可以及時發現事故隱患并排除故障，從而保證設備安全、正常操作運行，其具體內容如下：

　　①值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時離崗，必須有符合條件的人替崗，并交待離崗時間及去向。

　　②根據操作規程及崗位責任制的要求，密切注意所管設備的運行情況并按規定做好有關記錄。

　　③如發生設備故障，而當班人一時不能處理，應按報告制度及時報告給有關人員。

　　④調度值班人員接到請修通知后，應及時通知有關班組，安排人員前往維修。

　　⑤所有值班崗位都必須安排人員值班，且要到崗到位。如需調班，必須報主管人員同意。就餐時間，實行輪換就餐制，并通知同班人員配合。

　　⑥值班人員應安排統一的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，因故不能值班者，必須提前征得班長同意，按規定辦理請假手續。班長應落實好代班人員，保證崗位上有人工作。

　　(4)交接班制度。搞好交接班工作，可以保證值班制度的實施，其主要內容是：

　　交接班雙方人員必須提前10min做好交接班準備工作，正點進行交班。交接班的準備工作有：查看運行記錄，介紹運行狀況和方式，設備檢修、變更等情況，清點儀表、工具，檢查設備狀況等。

　　出現下列情況不得交班：

　　①在事故處理未完成或重大設備啟動或停機時；

　　②交接班準備工作未完成時；

　　③接班人員有醉酒現象或神志不清而未找到頂班人時。

　　交接班清楚后，雙方要在值班登記本上簽字。

　　(5)報告制度。建立報告制度可以讓物業公司經理、技術負責人和班組長及時了解設備的運行情況及設備維修管理情況，及時發現設備管理中存在的問題，以便及時解決。其具體內容有：

　　①下列情況報告班組長：

　　a.主要設備非正常操作的開停、調整及其他異常情況；

　　b.設備出現故障或停機檢修；

　　c.零部件更換及修理；

　　d.運行人員暫時離崗。

　　②下列情況報告技術負責人：

　　a.重要設備非正常操作的啟停、調整及其他異常情況；

　　b.采用新的運行方式；

　　c.重點設備發生故障或停機檢修；

　　d.重點零部件更換修理、加工和改造；

　　e.員工加班、調班、補休、請假；

　　f.與上級或外協單位聯系。

　　③下列情況報告經理：

　　a.重點設備發生故障或停機修理；

　　b.影響大廈運行的設備出現故障并需要立即檢修和施工；

　　c.系統運行方式的重大改變；

　　d.系統及主要設備的技術改造；

　　e.系統或設備的整改工程及外委施工；

　　f.技術骨干、班組長以上人員崗位調整及班組組織結構調整；

　　g.員工一天以上的請假，班組長以上的員工補休、換班。

　　(6)工具領用保管制度：

　　①個人領用工具品種根據工種發放，由員工申請部門經理批準，到倉庫辦理領用手續，工具由個人負責使用、保管。

　　②班組領用的公共工具品種，由各領班申請，部門經理批準后到倉庫領用，領用后由領班保管，班組交接班時，按交接班制度交接公用工具。

　　③工具發生丟失、損毀，由保管者說明原因，向部門經理報告。由于人為因素所造成的由責任人按工具價值賠償。

　　④工具因使用時間過長而發生磨損或毀壞，經部門經理批準可辦理報廢，保管人重新辦理領用手續。

　　除了上述設備管理制度外，還有工程設備請修制度，設備技術檔案資料保存管理制度，房屋設備更新、改造、調撥、增添、報廢規劃及審批制度，承租保管設備的責任制度和房屋設備清點盤點制度等一系列房屋設備管理制度體系，從而有效地實現專業化、制度化的房屋設備管理。

　　(7)設備操作維修安全規定：

　　①所有機電操作，維修人員必須嚴格執行國家有關安全操作規程，并樹立“安全第一”的思想，既要保證設備的安全運行，又要保證工作人員安全。

　　②新上崗、轉崗的機電維修人員必須經過技術培訓、考核，熟悉所轄樓宇的設備情況后，才能上崗工作。

　　③設備房應該配置安全操作用品，例如配電房配置絕緣手套，并要認真保管。

　　④工作人員進入設備房內嚴禁吸煙。

　　⑤非電氣工作人員未經允許，不得私自進入變、配電房。

　　⑥對于設備正常運行參數定時檢查記錄，如參數異常，必須及時處理。

　　⑦電氣部分維修，必須嚴格按停電、驗電、檢修、檢查無誤后方能送電。注意嚴禁將金屬物、工具等遺留在設備上，以防事故發生。

　　⑧熟悉掌握觸電急救方法及步驟。

　　3.培養一支“一專多能”的高素質維修管理隊伍

　　物業管理公司如何適應物業管理的科學化，設備維修管理人員的素質是最重要的因素。因此對設備維修管理人員要有明確的要求，應努力把他們培養成“精干”的“一專多能”的技術能手。

　　(1)技術人員要加強物業管理方面的知識學習，保證各種建筑設備正常運行。

　　住宅小區(大廈)人員相對集中，各種設施多，這就增加了設備管理的難度。為了更好地做好管理工作，設備管理人員和其他管理人員必須刻苦學習物業管理知識，熟知住宅小區(大廈)的物業情況和各項管理規定，在實際工作中加強管理意識，做到“勤察、多思、善斷”，對任何不規范使用設備的行為做到有效制止、糾正，發現設備不正常時，立即通知有關部門停機檢修，迅速查明原因。

　　(2)技術人員要“一專多能”，適應機電管理的需要。

　　住宅小區(大廈)內配套的機電設備很多，通常是24h運行，因此機電人員隨時要處理機電設備出現的故障。這些設施技術程度高、專業性強，需要不同的專業技術人員來承擔。在實際工作中，機電人員數量受到定編的限制，需要處理的事情又無定性，所以出現有時機電人員事情干不完，有時卻沒有多少工作做，造成工作量極不平衡。為了克服這一現象，必須實行“一專多能”的用人制度，所謂“一專多能”，就是機電維修人員以一項專業技術為主，培養多種技術職能，在工作中能“提得起、放得下”，勝任多種工作，使整個機電隊伍達到精干高效。值得注意的是，在采用“一專多能”的工作方式時，不可盲目強求，切忌無證上崗，造成不安全事故發生和其他損失。

　　(3)加強巡視檢查工作，保證機電設備完好運行。

　　住宅小區(大廈)內的機電設備分布零散，在機電人員編制有限的情況下，采用巡視檢查的方法來掌握其運行情況，是切實可行的。采用這種工作方法時，首先應將設備及區域進行劃分并分配到人，落實巡查內容。每周工程部主任組織管理人員、技術骨干巡視檢查一次，以督促、檢查落實情況，保證機電設備的完好率。

篇3：物業知識教材：房屋維修管理概述

　　物業知訓教材：房屋維修管理概述

　　一、房屋維修的概念

　　房屋維修是指在房屋的經濟壽命期內，在對房屋進行查勘鑒定、評定房屋完損等級的基礎上，對房屋進行維護和修理，使其保持或恢復原來狀態或使用功能的活動。房屋維修包括對非損壞房屋的維護和對損壞房屋的修理。

　　所謂房屋的經濟壽命期，是指房屋自建成并通過竣工驗收合格開始，到由于某種原因引起房屋報廢并拆除為止的總期限。引起房屋報廢并拆除的原因，可能是技術方面的，也可能是經濟方面的或社會其他方面的。例如，某房屋設計使用年限為50年，50年期滿，房屋各主要構件老化而被拆除，這種拆除是由于技術原因引起的，再如，有些房屋從技術上講可以不拆除，但由于舊城改造的需要而被拆除，這種拆除則是由于經濟原因引起的。

　　在房屋使用過程中，由于一些自然因素、人為因素的作用可能造成房屋的損壞。對房屋的查勘鑒定是掌握所管房屋完損程度的一項經常性的基礎工作，通過對房屋的查勘鑒定為房屋維修提供依據。房屋查勘鑒定是指房屋管理單位按照有關法規規定，對房屋的結構、裝修和設備進行檢查、測試、驗算并評定其完損等級的活動。房屋查勘鑒定的結論是擬定房屋維修設計或維修方案、編制房屋維修計劃的依據。根據房屋查勘鑒定的結論，對房屋進行維修，其目的是保持或恢復房屋原來的狀態或使用功能。

　　按照房屋維修的不同性質，房屋維修可分為不同的類型。

　　首先，按維修對象的不同可分成結構性維修和非結構性維修。結構性維修是指為保證房屋結構安全、適用和耐久，對老朽、破損或強度、剛度不足的房屋結構構件進行檢查、鑒定及修理。非結構性維修是指為保障房屋的正常使用和改善居住條件，對房屋的裝修、設備等部分的更新、修理和增設，其主要作用是恢復房屋的使用功能，保護結構構件免遭破壞，延長房屋的使用年限。

　　其次，按所維修房屋的完損程度不同需要進行小修、中修、大修或翻修。小修也稱維護，是指對房屋的日常零星維修維護工作，其目的是使房屋保持原來的等級。中修是指房屋少量部位已損壞或不符合建筑結構要求，需進行局部修理，在修理中需牽動或拆換少量主體構件，但保持原房屋的規模和結構。大修是指房屋的主要結構部位損壞嚴重，房屋已不安全，需要進行全面的修理，在修理中需牽動或拆除部分主體構件的修理工作。翻修是指房屋已失去維修價值，主體結構嚴重損壞，喪失正常使用功能，有倒塌危險，需全部拆除，另行設計，重新在原地或異地進行更新建造的過程。

　　第三，按經營管理的性質不同可分成恢復性維修、賠償性維修、補償性維修、返工性維修和救災性維修。恢復性維修是指修復因自然損耗造成損壞的房屋及其構件的維修活動，它的作用是恢復房屋的原有狀況與功能，保障居住安全和正常使用。賠償性維修是指修復因用戶私自拆改、增加房屋荷載、改變使用性質、違約使用以及過失造成損壞的房屋及其構件的維修活動，其維修費用應由責任人承擔。補償性維修是指在房屋移交時，通過對該房屋的質量、完損情況進行檢查鑒定，發現有影響居住安全和使用的損壞部位，而對房屋進行的一次性的維修工作，其費用由移交人與接受人通過協商解決。返工性維修是指因房屋的設計缺陷、施工質量不好或管理失當造成的再次維修，其維修費用由責任人承擔。救災性維修是指修復因自然災害造成損壞的房屋及其構件的維修活動，對于重大天災，如風災、火災、水災、震災等，維修費用由政府有關部門撥專款解決，對于人為失火造成的災害，維修費用按“賠償性維修”規定的辦法處理，責任者需擔負全部或部分費用。

　　二、房屋維修的特點

　　1.房屋維修是一項經常性的工作

　　房屋使用期限長，在使用中由于自然或人為的因素影響，會導致房屋、設備的損壞或使用功能的減弱，而且由于房屋所處的地理位置、環境和用途的差異，同一結構房屋使用功能減弱的速度和損壞的程度也是不均衡的，因此，房屋維修是大量的經常性的工作。

　　2.房屋維修量大面廣、零星分散

　　量大面廣是指房屋維修涉及各個單位、千家萬戶，項目多而雜;零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋損壞程度的不同，決定了維修場地和維修隊伍隨著修房地段、位置的改變而具有流動性、分散性。

　　3.房屋維修技術要求高

　　房屋維修由于要保持原有的建筑風格和設計意圖，因此技術要求相對于建造同類新建工程來講要高。房屋維修有其獨特的設計、施工技術和操作技能的要求，而且對不同建筑結構、不同等級標準的房屋，采用的維修標準也不同。

　　三、房屋維修管理的概念

　　房屋維修管理指物業管理公司為做好房屋維修工作而開展的計劃、組織、控制、協調等過程的集合。

　　房屋維修管理的主體是物業管理公司，物業管理公司受業主(如住宅區的業主委員會、作為國有房產代表的政府有關部門、企事業單位等)的委托開展相應的物業管理工作。房屋維修管理是物業管理的重要組成部分。在房屋維修過程中，實施房屋維修的主體一般是專業房屋維修公司(或物業管理公司內部的專業房屋維修部門)。而房屋維修管理的職能則是對房屋維修過程實施管理，做到在確保質量和實現合理工期的基礎上，使整個房屋維修過程處于受控狀態，合理使用人力、物力、財力，最大限度地節約維修成本，實現更大的經濟效益、社會效益和環境效益。

　　從管理過程講，所謂房屋維修管理，主要是指圍繞房屋維修的管理目標而進行的計劃、組織、控制和協調工作。

　　從管理層次講，房屋維修管理一般可分成企業管理層次的維修管理和施工項目層次的維修管理。所謂企業管理層次的維修管理是指物業管理公司的企業管理層為實現整個企業的房屋維修管理目標而開展的管理工作，包括組織開展對企業所管房屋的查勘鑒定工作、圍繞整個企業的房屋維修工作所做的計劃管理、質量管理、編制維修工程預算、組織施工項目招標投標以及開展對技術、勞動、材料、機器等生產要素的管理。所謂施工項目層次的維修管理又分兩種情況，一種是物業管理公司擁有自己的維修施工隊伍，為組織好維修項目的施工而以項目施工過程為對象開展的管理工作，包括編制項目施工計劃并確定施工項目的控制目標，做好施工準備工作，對施工過程實施組織和控制并做好項目竣工驗收。另一種是物業管理公司自己沒有施工隊伍，施工項目是委托其他專業維修單位來從事施工活動的，在這種情況下，所謂施工項目層次的維修管理主要是指物業管理公司的項目負責人對維修項目施工過程實施監督管理，以確保施工過程處于受控狀態，從而實現企業預定的項目成本、質量、工期目標。我們把這種情況下的施工項目管理稱作房屋維修施工項目的內部監理。

　　四、房屋維修管理的內容

　　為了做好房屋維修工作，物業管理公司要開展不同層次的維修管理工作，具體內容如下:

　　1.做好對所管房屋的查勘鑒定工作

　　為了掌握房屋的使用情況和完損狀況，根據房屋的用途和完好情況進行管理，在確保用戶居住安全的基礎上，盡可能地提高房屋的使用價值并合理延長房屋的使用壽命，物業管理公司必須做好房屋的查勘鑒定工作。查勘鑒定是掌握所管房屋完損程度的一項經常性的管理基礎工作，為維護和修理房屋提供依據。查勘鑒定一般可分為定期查勘鑒定、季節性查勘鑒定及工程查勘鑒定等。

　　2.房屋維修計劃管理

　　計劃是企業管理的重要職能之一，它是在經營決策的基礎上，對企業生產經營活動的事先安排。計劃管理是企業管理的重要組成部分，是為了使企業的生產經營活動能夠達到預期的目標所開展的綜合性管理。其目的是按計劃對企業的各項生產經營活動進行合理安排和有效協調，充分利用企業人力、財力、物力，調節好生產、供應和銷售的關系，使企業生產有秩序、有步驟地進行。房屋維修計劃管理是物業管理公司計劃管理的重要內容，它是指為做好房屋維修工作而進行的計劃管理，是整個企業計劃管理的重要組成部分。維修計劃管理的內容一般包括企業房屋維修計劃的編制、檢查、調整及總結等一系列環節，其中積極做好計劃工作的綜合平衡是房屋計劃管理的基本工作方法。

　　3.房屋維修質量管理

　　保證質量是房屋維修管理的重要目標之一，為保證和提高產品質量而開展的企業管理工作即質量管理。房屋維修質量管理是指為保證維修工程質量而進行的管理工作，它是物業管理公司質量管理的重要組成部分。房屋維修質量管理的內容一般包括對房屋維修質量的理解(管理理念)、建立企業維修工程質量保證體系以及開展質量管理基礎工作等。

　　4.維修工程預算

　　維修工程預算是物業管理公司開展企業管理的一項十分重要的基礎工作，它同時也是維修施工項目管理中核算工程成本、確定和控制維修工程造價的主要手段。通過工程預算工作可以在工程開工前事先確定維修工程預算造價，依據預算工程造價我們可以組織維修工程招投標并簽訂施工承包合同，在此基礎上，一方面物業管理公司可據此編制有關資金、成本、材料供應及用工計劃，另一方面維修工程施工隊伍可據此編制施工計劃并以此為標準進行成本控制。從造價管理的過程看，維修工程最終造價的形成是在其預算造價的基礎上，依據施工承包合同及施工過程中發生的變更因素，通過增減調整后決定的。

　　5.維修工程招標投標

　　招標投標是物業管理公司對內分配維修施工任務、對外選擇專業維修施工單位，確保實現維修工程造價、質量及進度目標的有效管理模式。實現招投標制是我國建筑業管理體制和經營方式的一項重大改革，它通過競爭機制來分配施工任務，要求各個施工單位通過市場與其他施工單位進行競爭，接受任務委托方對工程質量、工期及造價等方面的評判，從而確保施工任務能分配給具有最優表現的施工單位，同時也有利于施工單位自覺地加快技術進步、改善經營管理和服務作風，促進建筑業的發展。組織招投標是物業管理公司的一項重要管理業務，一方面，通過組織招投標構建企業內部建筑市場，通過市場競爭來實現施工任務在企業內部各施工班組之間的分配;另一方面，通過邀請企業外部專業施工單位參加公平競爭，充分發揮市場競爭的作用，實現生產任務分配的最優化，從而為提高整個企業維修工程的經濟效益、社會效益和環境效益打下基礎。

　　6.房屋維修成本管理

　　成本管理是物業管理公司為降低企業成本而進行的各項管理工作的總稱。房屋維修成本管理是物業管理公司成本管理的重要組成部分。房屋維修成本是指耗用在各個維修工程上的人工、材料、機具等要素的貨幣表現形式，即構成維修工程的生產費用，把生產費用歸集到各個成本項目和核算對象中，就構成維修工程成本。房屋維修成本管理是指為降低維修工程成本而進行的成本決策、成本計劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本檢查等工作的總稱。維修成本管理工作的好壞直接影響到物業管理公司的經濟效益及業務質量。

　　7.房屋維修要素管理

　　在房屋維修施工活動中，離不開技術、材料、機具、人員和資金，這些構成房屋維修施工生產的要素。所謂房屋維修要素管理是指物業管理公司為確保維修工作的正常開展，而對房屋維修過程中所需技術、材料、機具、人員和資金等所進行的計劃、組織、控制和協調工作。所以房屋維修要素管理包括技術管理、材料管理、機具管理、勞動管理和財務管理。

　　8.房屋維修施工項目管理

　　房屋維修施工項目管理屬于物業管理公司的基層管理工作。它主要是指物業管理公司所屬基層維修施工單位(或班組)對維修工程施工的全過程所進行的組織和管理工作。房屋維修施工項目管理主要包括組織管理班子、進行施工的組織與準備、在施工過程中進行有關成本、質量與工期的控制、合同管理及施工現場的協調工作。

　　9.房屋維修施工監理

　　房屋維修施工監理是指物業管理公司將所管房屋的維修施工任務委托給有關專業維修單位，為確保實現原定的質量、造價及工期目標，以施工承包合同及有關政策法規為依據，對承包施工單位的施工過程所實施的監督和管理。房屋維修施工監理一般由物業管理公司的工程部門指派項目經理負責，其主要管理任務是在項目的施工中實行全過程的造價、質量及工期三大目標的控制，進行合同管理并協調項目施工各有關方面的關系，幫助并督促施工單位加強管理工作并對施工過程中所產生的信息進行處理。