小區(qū)機(jī)電設(shè)備設(shè)施與智能化系統(tǒng)管理
一、設(shè)備的接管驗(yàn)收
公司將組織各部門相關(guān)專業(yè)工程師組成驗(yàn)收組，依據(jù)設(shè)備出廠說明書及國家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全面驗(yàn)收
二、對設(shè)備進(jìn)行分類管理
*對所有設(shè)備進(jìn)行編號
*建立設(shè)備臺帳
*對所有設(shè)備的標(biāo)識進(jìn)行整改
①設(shè)備標(biāo)牌：依據(jù)設(shè)備編號，統(tǒng)一制作設(shè)備標(biāo)牌。對所有設(shè)備在規(guī)定位置貼設(shè)備標(biāo)牌。
② 設(shè)備的顏色：設(shè)備一律按表《設(shè)備顏色規(guī)定》的要求顏色進(jìn)行刷漆。以便于對設(shè)備的識別和有效管理，以達(dá)到中海物業(yè)設(shè)備管理要求標(biāo)準(zhǔn)。
③ 設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識：重要危險(xiǎn)設(shè)備的工作狀態(tài)須標(biāo)識（如配電柜掛"禁止合閘"等），報(bào)廢、封存的設(shè)備須標(biāo)識。
三、設(shè)備管理模式
質(zhì)量方針
為業(yè)主提供"專業(yè)、專注、高效、優(yōu)質(zhì)"的樓宇設(shè)備管理服務(wù)。
質(zhì)量目標(biāo)
設(shè)備完好率： ≥99%
顧客滿意率：≥98%
杜絕重大設(shè)備事故及人身傷亡事故，輕傷頻率控制在0.5‰以下
公共設(shè)施及設(shè)備維修保養(yǎng)
采用計(jì)劃預(yù)修制（日常維護(hù)保養(yǎng)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)、小修、中修、大修、設(shè)備更新和技術(shù)改造）與狀態(tài)維修、事后維修相結(jié)合的管理模式。
表1設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修計(jì)劃
注：逢高級保養(yǎng)的，低級保養(yǎng)可以不再做；對Ⅲ級設(shè)備，每年至少保養(yǎng)一次。
參照我司相關(guān)維修保養(yǎng)作業(yè)文件，制訂維保標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)指導(dǎo)書，各設(shè)備維保嚴(yán)格按照作業(yè)指導(dǎo)書及維保標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)范文件。
建立健全考核監(jiān)督機(jī)制來確保設(shè)備維修保養(yǎng)工作確實(shí)落實(shí)到位，建立以下幾級檢查監(jiān)督制度及完整的記錄制度：
備設(shè)施維保責(zé)任制，將所有設(shè)備設(shè)施維保量做成菜單，確規(guī)定維 保項(xiàng)目、技術(shù)指標(biāo)、維保人主要責(zé)任、維保方法、設(shè)備年度月度維保時(shí)間。使各個(gè)設(shè)備維保任務(wù)真正落實(shí)個(gè)人，維保任務(wù)與經(jīng)濟(jì)利益直接掛鉤管理方法，大大提高了維保效能和維保質(zhì)量。
A.設(shè)備管理部主管每日對員工工作的檢查；
B.項(xiàng)目部經(jīng)理每日對各自所管工作范圍的檢查；
C.公司質(zhì)量管理部每月對項(xiàng)目部工作的全面檢查；
D.開展單項(xiàng)檢、月檢、季檢、半年檢、年檢等各項(xiàng)檢查工作。
另外，公司還把對員工的持續(xù)培訓(xùn)和考核看作是維持和提高質(zhì)量體系有效性的關(guān)鍵之一。
設(shè)備運(yùn)行管理
1）建立設(shè)備周巡檢制度、交接班制度
2）主要設(shè)備運(yùn)行管理措施如下：
變配電設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行管理
主要管理措施;
① 從事變配電系統(tǒng)的操作、巡查、維修、養(yǎng)護(hù)的人員必須持證上崗，必須熟悉電氣設(shè)備情況和有關(guān)安全措施。
② 配送電建立２４小時(shí)運(yùn)行值班制度，對變配電裝置及高壓室每2小時(shí)巡查一次，做好巡查記錄；發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，并在值班記錄及巡查記錄中注明。
③ 配電設(shè)備由專職人員負(fù)責(zé)管理和值班，配電設(shè)備的停送電由值班電工操作，非值班電工禁止操作。復(fù)雜的倒閘操作，必須執(zhí)行操作票制度、監(jiān)護(hù)制度，高壓環(huán)進(jìn)、環(huán)出柜嚴(yán)禁操作。操作及檢修時(shí)必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。高低壓柜開關(guān)狀態(tài)須作好警示、標(biāo)識。值班員必須做好值班記錄，認(rèn)真作好交接班。
④ 變壓器嚴(yán)禁超負(fù)荷或極低負(fù)荷運(yùn)行，應(yīng)有計(jì)劃的向供電局報(bào)停或啟用。冬季可報(bào)停部分變壓器，夏季供電高峰時(shí)，按負(fù)荷的需求，恢復(fù)使用。嚴(yán)禁變壓器空載運(yùn)行。
⑤ 設(shè)專人對巡查記錄、抄表記錄進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、制圖、分析，監(jiān)視系統(tǒng)運(yùn)行狀態(tài)，診斷系統(tǒng)故障，制定節(jié)能措施。
⑥ 停電時(shí)，提前向客戶發(fā)出通知；恢復(fù)送電時(shí)，在確認(rèn)供電線路正常、電氣設(shè)備完好后方可送電。
⑦ 配電房室溫不可超過攝氏40℃。消防設(shè)施須定期檢查，保持完好、有效，并有手持式氣體滅火器。注意防止小動(dòng)物進(jìn)入；無關(guān)人員須經(jīng)管理處辦公室許可方可進(jìn)入。
⑧ 加強(qiáng)日常清潔、維護(hù)、檢修，確保供配電系統(tǒng)正常，配套設(shè)施、設(shè)備、裝置完好。
給水設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行管理
主要管理措施：
① 水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系統(tǒng)、設(shè)備等，由設(shè)備運(yùn)行部負(fù)責(zé)使用管理，并指定專人負(fù)責(zé)（以下稱"水管員"）。做好日常運(yùn)行的巡查、點(diǎn)檢、抄表及狀態(tài)監(jiān)控，并做記錄。
② 水泵房內(nèi)機(jī)電設(shè)備由設(shè)備運(yùn)行部值班人員負(fù)責(zé)操作，無關(guān)人員不得進(jìn)入水泵房。停水須經(jīng)客戶批準(zhǔn)。
③ 消防泵、生活泵、穩(wěn)壓泵、污水泵在正常情況下，選擇開關(guān)應(yīng)放在自動(dòng)位置，所有操作標(biāo)志簡單、明確。
④ 生活水泵每周至少輪換使用一次，接觸器主開關(guān)每10天檢查一次。
⑤ 消防泵每月進(jìn)行一次"自動(dòng)、手動(dòng)"切換操作檢查。無條件啟動(dòng)的消防水泵（有過壓危險(xiǎn)或開噴的系統(tǒng)），須對其進(jìn)行盤車（一般情況下，45KW以下的水泵采用受動(dòng)盤車，45KW以上的水泵采用點(diǎn)動(dòng)測試），每月對電動(dòng)機(jī)進(jìn)行一次絕緣搖測。
⑥ 水泵房配電室室溫不超過40℃；泵房每周打掃一次，泵及管道每月檢查、清潔一次，并進(jìn)行潤滑、緊固、調(diào)整。
⑦ 水池入孔需加蓋密封并加鎖，透氣孔需用不銹鋼紗網(wǎng)包扎上。鑰匙由水管員保管。
⑧ 水管員按規(guī)定定期取水（或由水務(wù)局取樣）送政府有關(guān)部門進(jìn)行水質(zhì)檢查化驗(yàn)，化驗(yàn)結(jié)果交公司存檔。
⑨ 對公共水表須每月定時(shí)抄表，水管員須對抄表記錄進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，確定給水系統(tǒng)是否正常，并協(xié)助設(shè)備運(yùn)行部作好水量平衡測試。
⑩ 嚴(yán)禁非火災(zāi)情況使用市政消防水。消防演習(xí)用水須向用水主管部門辦理申請手續(xù)。
火災(zāi)報(bào)警聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)運(yùn)行管理
主要管理措施
① 中控室/消防中心實(shí)行24小時(shí)值班制度，值班人員須持證上崗。
② 各種相關(guān)制度、規(guī)程、流程、應(yīng)急電話等須上墻。
③ 值班人員必須熟悉相關(guān)工作流程、規(guī)定，值班時(shí)不得擅離崗位，須全神注視顯示器、儀表、信號燈等，認(rèn)真作好記錄，交班時(shí)雙方須對設(shè)備狀態(tài)進(jìn)行檢查。
④ 火災(zāi)報(bào)警控制、聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)的終端設(shè)備（如水泵控制柜、風(fēng)機(jī)控制柜等）須將主令開關(guān)置于自動(dòng)檔，中控室/消防中心聯(lián)動(dòng)柜可置于手動(dòng)檔。當(dāng)值班人員發(fā)現(xiàn)報(bào)警信號后，須立刻核實(shí)信號的真?zhèn)危盘枮檎鏁r(shí)，將其置于自動(dòng)，并按相關(guān)程序?qū)υO(shè)備進(jìn)行操作，信號為誤報(bào)時(shí)，及時(shí)將設(shè)備復(fù)位。
⑤ 消防中心設(shè)備應(yīng)由有資質(zhì)的人員進(jìn)行維修保養(yǎng)、對計(jì)算機(jī)軟件進(jìn)行備份，定期清理垃圾文件、修復(fù)軟件。設(shè)備密碼須報(bào)設(shè)備部備案。使用者應(yīng)在使用界面內(nèi)進(jìn)行操作，不得擅自修改系統(tǒng)程序、密碼等。設(shè)備供貨商/保修單位技術(shù)人員對系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)試、維修、系統(tǒng)升級時(shí)必須征得管理處同意、登記，且管理處技術(shù)人員在場情況下，方可進(jìn)行，無關(guān)人員不得操作中控室/消防中心設(shè)備。
⑥ 辦理業(yè)主裝修申請時(shí)，管理處須對擬裝修部分的火災(zāi)報(bào)警裝置、噴淋裝置、弱電裝置狀況進(jìn)行檢查，檢查結(jié)果須由業(yè)主簽字確認(rèn)。裝修造成的系統(tǒng)故障或損壞，須由業(yè)主支付系統(tǒng)維修恢復(fù)費(fèi)用。
電梯運(yùn)行管理
電梯的管理總體目標(biāo)和指標(biāo)如下：
電梯修復(fù)率為100%；
業(yè)主滿意率為98%以上；
電梯維修及時(shí)率達(dá)100% ；
電梯年檢合格率達(dá)100%；
電梯完好率達(dá)100%；
①推行駐點(diǎn)服務(wù)模式
電梯維保工作將依照《電梯安全使用管理作業(yè)指導(dǎo)書》規(guī)范，實(shí)施駐點(diǎn)服務(wù)模式，進(jìn)行全天候的零等待服務(wù)，打破以往通過服務(wù)熱線求救的傳統(tǒng)方式，大大提高服務(wù)的及時(shí)性。
②采用'五級保養(yǎng)、五級檢驗(yàn)'的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
嚴(yán)格依據(jù)《電梯工作手冊》的要求開展工作，對電梯嚴(yán)格執(zhí)行（半月、月、季度、半年、年）的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。我司將根據(jù)工作內(nèi)容及層次，在上一級的保養(yǎng)和調(diào)整中增加相應(yīng)內(nèi)容，并如實(shí)填寫各項(xiàng)質(zhì)量記錄，使得每項(xiàng)工作能夠有條不紊地進(jìn)行。通過電梯隊(duì)的自檢、公司的月檢、季檢、半年檢、技術(shù)監(jiān)督局年檢來對電梯進(jìn)行嚴(yán)格檢查檢驗(yàn)，保證安全運(yùn)行。
③ 個(gè)性要求，閑暇保養(yǎng)
在工作中我們將盡量按照業(yè)主的用梯需求，利用電梯使用頻率較低的時(shí)間來進(jìn)行日常保養(yǎng)、調(diào)整等維護(hù)工作，達(dá)到既保證安全運(yùn)行，又減少故障，延長使用壽命的目的。
篇2：物業(yè)管理知識培訓(xùn)：智能化管理知識
物業(yè)管理知識培訓(xùn)：智能化管理知識
001智能化:就是通過各種技術(shù)手段，對樓宇進(jìn)行監(jiān)控以及提供網(wǎng)絡(luò)、通訊服務(wù)，最終目的是為樓宇提供高效、便捷的管理手段和服務(wù)。
002智能化包含的內(nèi)容:樓宇自動(dòng)化(BA)、保安監(jiān)控自動(dòng)化(SA)、辦公自動(dòng)化(OA).通訊自動(dòng)化(CA)、消防自動(dòng)化(FA)。抄表記費(fèi)自動(dòng)化。
003樓宇自動(dòng)化的概念:就是通過對樓內(nèi)主要設(shè)備的監(jiān)控，實(shí)現(xiàn)對設(shè)備的自動(dòng)化管理，達(dá)到及時(shí)高效管理樓宇的目的，同時(shí)可以通過對耗能設(shè)備的管理，達(dá)到節(jié)能目的。
004樓宇自動(dòng)化主要包括:空調(diào)系統(tǒng)監(jiān)控，供配電系統(tǒng)的監(jiān)控，共用照明系統(tǒng)監(jiān)控，消防系統(tǒng)監(jiān)控，給排水系統(tǒng)監(jiān)控，電梯系統(tǒng)監(jiān)控。
005樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)的工作程序:正常情況下根據(jù)實(shí)際設(shè)定的程序進(jìn)行工作，當(dāng)發(fā)生異常情況時(shí)，發(fā)出報(bào)警信號，提醒值班人員進(jìn)行相應(yīng)處理。
006監(jiān)控計(jì)算機(jī)故障特點(diǎn)是:所有指令失效或者干脆計(jì)算機(jī)工作不正常。
007指令失效的可能原因是:最可能的原因是軟件故障。
008發(fā)生監(jiān)控計(jì)算機(jī)故障應(yīng)立即通知工程單位進(jìn)行處理。
009發(fā)生總線故障的現(xiàn)象是:部分設(shè)備狀態(tài)顯示不正常或部分設(shè)備指令無效。
010發(fā)生總線故障的特點(diǎn)是:總線上故障點(diǎn)后所有設(shè)備狀態(tài)顯示不正常，故障點(diǎn)后指令無效。
011發(fā)生總線故障應(yīng)馬上查看系統(tǒng)圖，找到故障點(diǎn)，進(jìn)行相應(yīng)線路維護(hù)，或者通知承包商進(jìn)行處理。
012何謂DDC?直接總線控制器。(Direct Data Controller)
013 DDC故障特點(diǎn)是:該DDC控制的設(shè)備狀態(tài)顯示不正常或相應(yīng)設(shè)備指令不正常。
014 DDC故障的處理:發(fā)生DDC故障，應(yīng)首先確認(rèn)供電是否正常，如果供電正常，則應(yīng)更換DDC或通知廠家進(jìn)行處理。
015傳感器故障的特點(diǎn)是:相應(yīng)點(diǎn)數(shù)據(jù)不正常或長時(shí)間沒有變化。
016傳感器故障的處理:應(yīng)立刻通知廠家進(jìn)行處理。
017執(zhí)行器故障的特點(diǎn)是:相應(yīng)設(shè)備不能進(jìn)行指令動(dòng)作。
018執(zhí)行器故障的處理:應(yīng)該請施工單位確認(rèn)故障，再通知執(zhí)行器廠家進(jìn)行處理。
019空調(diào)系統(tǒng)主要監(jiān)控:冷凍機(jī)組、冷卻機(jī)組、冷卻塔、空調(diào)機(jī)、新風(fēng)機(jī)、排風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管。
020供配電系統(tǒng)監(jiān)控的內(nèi)容:主要包括高低壓配電柜的監(jiān)測和發(fā)電機(jī)的監(jiān)測，一般只監(jiān)不控。
021供配電系統(tǒng)的監(jiān)控意義:通過監(jiān)測高低壓配電柜狀態(tài)，及時(shí)提醒維護(hù)人員對設(shè)備進(jìn)行維護(hù)。
022消防系統(tǒng)監(jiān)控的內(nèi)容:一般包括消防泵狀態(tài)監(jiān)測和消防水管壓力檢測，一般只監(jiān)不控。
023電梯系統(tǒng)監(jiān)控的內(nèi)容:電梯系統(tǒng)監(jiān)控一般包括垂直梯狀態(tài)監(jiān)測和手扶梯監(jiān)控。
024給排水系統(tǒng)監(jiān)控的內(nèi)容:給排水系統(tǒng)監(jiān)控一般包括生活水泵監(jiān)控、生活水池和生活水箱液位、污水池液位、污水泵監(jiān)控。
025保安監(jiān)控自動(dòng)化包括的內(nèi)容:保安監(jiān)控系統(tǒng)主要包括閉路攝像系統(tǒng)和門禁巡更系統(tǒng)。
026閉路攝像系統(tǒng)的作用:通過對主要通道、公共區(qū)域、電梯轎箱等設(shè)置攝像機(jī)，使得監(jiān)控中心人員可以隨意監(jiān)視公共區(qū)域的情況，同時(shí)可以進(jìn)行常規(guī)錄像和報(bào)警錄像。
027門禁巡更系統(tǒng)包括的內(nèi)容:門禁系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、門磁、紅外雙鑒、紅外對射等。
028雙鑒探頭的意義:主要作為門磁系統(tǒng)的補(bǔ)充系統(tǒng)，對大面積的開放區(qū)域進(jìn)行禁入控制和報(bào)警錄像。
029紅外對射系統(tǒng)的意義:主要設(shè)置在外墻上，起到防止攀爬的作用。
030辦公自動(dòng)化主要包括的內(nèi)容:辦公自動(dòng)化主要通過設(shè)置郵件系統(tǒng)和定義公文自動(dòng)流轉(zhuǎn)程序?qū)崿F(xiàn)無紙化辦公。
031辦公自動(dòng)化怎樣實(shí)現(xiàn):實(shí)現(xiàn)辦公自動(dòng)化首先要建立網(wǎng)絡(luò)平臺和服務(wù)器平臺，在平臺上建立一個(gè)辦公自動(dòng)化應(yīng)用系統(tǒng)，通過設(shè)置內(nèi)部WWW服務(wù)器和郵件服務(wù)器，定義公文流轉(zhuǎn)模塊，實(shí)現(xiàn)無紙化辦公。
032 WWW服務(wù)器作用是:為用戶上互聯(lián)網(wǎng)提供服務(wù)，同時(shí)為大廈內(nèi)用戶提供WWW網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。
033綜合應(yīng)用平臺服務(wù)器能提供的服務(wù):綜合應(yīng)用平臺服務(wù)器能提供辦公自動(dòng)化服務(wù)，虛擬主機(jī)服務(wù)，虛擬專網(wǎng)服務(wù)，網(wǎng)絡(luò)安全服務(wù)，記費(fèi)服務(wù)等。
034綜合應(yīng)用平臺服務(wù)器采用的操作系統(tǒng):UNI*操作系統(tǒng)。
035綜合應(yīng)用平臺服務(wù)器采用的數(shù)據(jù)庫:ORACLE數(shù)據(jù)庫。
036虛擬主機(jī)服務(wù):就是用戶通過租用綜合應(yīng)用平臺服務(wù)器的部分資源，建立自己的虛擬主機(jī)，提供虛擬網(wǎng)站等服務(wù)。
037虛擬主機(jī)服務(wù)的好處是:不需要自己專門的設(shè)備和管理人員。
038虛擬專網(wǎng)服務(wù):就是用戶利用大廈網(wǎng)絡(luò)資源，通過在網(wǎng)管機(jī)上設(shè)置，建立虛擬專網(wǎng)。
039虛擬專網(wǎng)服務(wù)的好處是:不需要自己專門的設(shè)備和管理人員。
040網(wǎng)絡(luò)安全服務(wù):就是通過制定統(tǒng)一的網(wǎng)絡(luò)安全策略，保證局域網(wǎng)內(nèi)的專門服務(wù)器和虛擬服務(wù)器的安全。
041通訊自動(dòng)化包括的內(nèi)容:電話、上網(wǎng)、數(shù)據(jù)專線、有線電視、衛(wèi)星電視等內(nèi)容。
042抄表記費(fèi)自動(dòng)化包括的內(nèi)容:自動(dòng)抄錄水表、電表、煤氣表、空調(diào)等。
043自動(dòng)抄表記費(fèi)的前提是:必須選用數(shù)字表。
044自動(dòng)抄表記費(fèi)的原理是:通過脈沖計(jì)數(shù)器記取脈沖，再將脈沖數(shù)轉(zhuǎn)換成記費(fèi)數(shù)。
045消防自動(dòng)化的概念:消防自動(dòng)化就是通過各種消防探頭和控制設(shè)備，實(shí)現(xiàn)大樓的消防自動(dòng)報(bào)警，以及自動(dòng)采取各種緊急措施。
046網(wǎng)絡(luò)機(jī)房的設(shè)備包括:網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器、網(wǎng)管機(jī)。
047 MDF機(jī)房的設(shè)備包括:網(wǎng)絡(luò)交換機(jī)、UPS、總配線架。
048智能化物業(yè)的主要支撐技術(shù)是:計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)。
篇3：智能化物業(yè)管理的兩大法寶是手段和人才
智能化物業(yè)管理的兩大法寶是手段和人才
智能建筑融合了現(xiàn)代計(jì)算機(jī)技術(shù)、通信技術(shù)、信息技術(shù).以其高效、節(jié)能、安全、健康、舒適、便捷、個(gè)性化強(qiáng)的優(yōu)勢倍受管理者和使用者的推崇。它以建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)(BAS)、 通訊網(wǎng)絡(luò)自動(dòng)化系統(tǒng)(CAS)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)(OAS)為特征。如何管好智能化建筑.我們的體會是手段和人才是兩個(gè)不可或缺的法寶。
智能建筑采用了大量高性能、多用途、濃縮了現(xiàn)代高新技術(shù)的建筑設(shè)備以及由此構(gòu)成的高度自動(dòng)化系統(tǒng)單靠物業(yè)管理人員的看、聞、聽、摸是無法對設(shè)備的運(yùn)行狀況做出準(zhǔn)確的判 斷的，必須在充分熟悉設(shè)備及系統(tǒng)性能的基礎(chǔ)上，利用設(shè)備自身的監(jiān)測、控制、診斷功能.借助科學(xué)管理手段，才能真正搞好智能建筑的物業(yè)管理工作。
(一)充分利用樓宇設(shè)備自身的性能優(yōu)勢
建筑的智能化往往是從樓宇設(shè)備自動(dòng)化開始，為實(shí)現(xiàn)對建筑物內(nèi)的水、暖、電、空調(diào)、車輛、消防、閉路監(jiān)控、防盜報(bào)警、門禁等各種設(shè)備系統(tǒng)的綜合監(jiān)控與管理，利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)和接口技術(shù)將分散在各子系統(tǒng)中各樓層的直接數(shù)字控制器(DDC)連接起來。通過聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)各子系統(tǒng)與中央監(jiān)控管理計(jì)算機(jī)之間、各子系統(tǒng)之間的信息交換.達(dá)到分散控制、集中管理 的功能模式。
在智能建筑管理中，充分利用樓宇控制系統(tǒng)本身具備的自動(dòng)檢測、自動(dòng)調(diào)節(jié)、自動(dòng)診斷、自動(dòng)報(bào)警等功能，一方面可以大大減少設(shè)備管理人員的數(shù)量，降低運(yùn)行成本；另一方面，又
能提高樓宇安全運(yùn)行的可靠度。
(二)利用微機(jī)管理技術(shù)，實(shí)現(xiàn)綜合協(xié)調(diào)管理
首先，利用中央控制計(jì)算機(jī)的功能，對各類建筑設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)、運(yùn)行參數(shù)進(jìn)行跟蹤，及時(shí)準(zhǔn)確地了解現(xiàn)場設(shè)備有無異常，并迅速做出反應(yīng)，排除故障。其次，利用計(jì)算機(jī)預(yù)定的
參數(shù)設(shè)置功能，可以極為方便地實(shí)現(xiàn)對現(xiàn)場設(shè)備的運(yùn)行過程進(jìn)行控制和調(diào)節(jié)，真正實(shí)現(xiàn)對現(xiàn)場設(shè)備的遙控。再次。利用計(jì)算機(jī)強(qiáng)大的數(shù)據(jù)存儲功能和應(yīng)用程序的數(shù)據(jù)庫，可以完成大量
歷史數(shù)據(jù)的存儲，并對歷史數(shù)據(jù)按特定的要求進(jìn)行處理，調(diào)節(jié)歷史數(shù)據(jù)庫完成運(yùn)行報(bào)表，生成歷史數(shù)據(jù)分析趨勢曲線等。
(三)重視樓宇設(shè)備的運(yùn)行管理搞好設(shè)備的運(yùn)行管理可以實(shí)現(xiàn)設(shè)備的安全正常運(yùn)行，及早發(fā)現(xiàn)并排除設(shè)備安全隱患.直接關(guān)系到各子系統(tǒng)能否達(dá)到原有的設(shè)計(jì)性能與服務(wù)年限，影響到大廈的能源供應(yīng)狀況，涉及到住用戶的安全。因此，搞好設(shè)備的運(yùn)行管理是必要的。
以節(jié)能為例，智能樓宇設(shè)備的耗能量是驚人的，能源費(fèi)用支出可以達(dá)到總設(shè)備運(yùn)行、管理費(fèi)用總量的50%照明。空調(diào)、電梯、水泵是主要的用電設(shè)備，而其負(fù)荷隨時(shí)間不斷變化，利用樓宇設(shè)備控制技術(shù)，根據(jù)負(fù)荷變化情況適時(shí)調(diào)節(jié)，提高設(shè)備的運(yùn)行效率以實(shí)現(xiàn)節(jié)能的目標(biāo)。
照明系統(tǒng)中大量使用高效節(jié)能燈具。將辦公區(qū)和公共場所照明分別控制，利用辦公區(qū)作息時(shí)間規(guī)律性強(qiáng)的特點(diǎn)，利用預(yù)設(shè)計(jì)算機(jī)程序?qū)嵤┒〞r(shí)開關(guān)控制。對公共場所的照明，則利用現(xiàn)代聲光控制技術(shù)進(jìn)行靈活的調(diào)節(jié)和控制。
空調(diào)制冷系統(tǒng)中.根據(jù)實(shí)際冷負(fù)荷的變化，確定冷水機(jī)組及相應(yīng)循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)的投入臺數(shù)，提高制冷系統(tǒng)的運(yùn)行效率。并且針對不同的季節(jié)，修改溫濕度設(shè)定值，以減 少能源損耗。合理調(diào)節(jié)新風(fēng)比例，以充分利用新風(fēng)的冷量或減少新風(fēng)處理能耗。
(四)遵循科學(xué)規(guī)律，搞好維護(hù)管理設(shè)備的維修保養(yǎng)是設(shè)備正常、安全、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的有力保證，它不僅保證設(shè)備隨時(shí)處于良好的工作狀態(tài)或待命工作狀態(tài)。而且可以保證設(shè)備的各
項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)指標(biāo)符合有關(guān)的技術(shù)要求，以便設(shè)備達(dá)到或超過原有的性能及服務(wù)年限。設(shè)備維修保養(yǎng)一般分為定期維護(hù)和緊急維修兩類，定期維護(hù)、保養(yǎng)工作到位，緊急維修就會減少很多。
能延長設(shè)備連續(xù)無故障工作時(shí)間。
1、定期維修保養(yǎng)管理在智能大
廈中.可以借助先進(jìn)的辦公自動(dòng)化系統(tǒng)編制一套預(yù)防性維修管理程序來執(zhí)行，結(jié)合建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)對現(xiàn)場的自診斷功能，根據(jù)上次檢修時(shí)間和設(shè)備的工作性能自動(dòng)安排出各類設(shè)備的定期檢修時(shí)間表，列出具體體檢修項(xiàng)目及實(shí)施要求。檢修完畢后將檢修結(jié)果存檔.建立維修檔案，以便今后的故障分析提供參考
2.緊急維修管理
對簡單的急修工作應(yīng)在較短時(shí)間內(nèi)完成，對比較復(fù)雜的急修工程必須有效跟進(jìn)、重視監(jiān)督落實(shí).對緊急維修的部位及項(xiàng)目進(jìn)行分類、統(tǒng)計(jì)、分析、找出設(shè)備出現(xiàn)故障的規(guī)律，以避免同類故障再次出現(xiàn)從而消除安全隱患。同時(shí)由于智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)及零部件專用性強(qiáng)，對維修用材必須進(jìn)行有效監(jiān)控，以保證維修質(zhì)量。
智能建筑的出現(xiàn)和發(fā)展，對物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)提出了更高的要求，用廣博的知識武裝專業(yè)技術(shù)人才是搞好智能建筑物業(yè)管理工作的重要環(huán)節(jié)。
(一)智能化物業(yè)管理人應(yīng)具有的素質(zhì)
1.強(qiáng)烈的敬業(yè)精神和業(yè)主就是上帝”的服務(wù)意識。物業(yè)是業(yè)主工業(yè)，物業(yè)管理費(fèi)和其他從事多種經(jīng)營的費(fèi)用必須從業(yè)主或住用人手中收醛 主站蜘蛛池模板： 97影院理伦在线观看 | 毛片在线免费观看网站 | 欧美一级性视频 | 欧美一级情欲片在线 | 九九九精品视频免费 | 久久久久久青草大香综合精品 | 亚洲一级视频在线观看 | 欧美亚洲国产一区 | 国产精品久久久久久久久免费hd | 国产高清视频在线播放 | 亚洲综合色就色手机在线观看 | 男女午夜爱爱久久无遮挡 | 寡妇一级a毛片免费播放 | 国产精品九九久久一区hh | 午夜影院黄色 | 午夜伦4480yy妇女久久久 | 一本久| 欧美在线精品一区二区三区 | 国产理论视频在线观看 | 国产成年网站v片在线观看 国产成人aa在线视频 | 国产日韩精品一区二区 | 国产成人综合欧美精品久久 | 黄色日韩网站 | 日本一视频一区视频二区 | 国产成人综合久久精品亚洲 | 亚洲国产成a人v在线观看 | 中文字幕在线观看91 | 好妞操 | 黄色美女视频 | 成年人免费小视频 | 91麻精品国产91久久久久 | 免费精品国产日韩热久久 | 99精品视频一区在线视频免费观看 | 精品国产一区二区三区久久影院 | 黄色网址进入 | 久久国产视频在线观看 | 男女午夜免费视频 | 99久久99久久精品免费看子伦 | 欧美大尺度xxxxx视频 | 影院成人区精品一区二区婷婷丽春院影视 | 久草手机视频在线 |