福建省關(guān)于穩(wěn)定住房消費(fèi)支持剛性住房需求的若干意見(20**)
閩建房〔20**〕4號(hào)
各市、縣(區(qū))人民政府，平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)管委會(huì)，省直各有關(guān)部門，各有關(guān)金融機(jī)構(gòu)：
為貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于穩(wěn)定住房消費(fèi)的要求，支持居民購買首套房、首改房等剛需住房需求，促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)研究，在我省《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》(閩八條)基礎(chǔ)上，現(xiàn)就穩(wěn)定住房消費(fèi)支持剛性住房需求提出如下意見：
一、放寬首套房首改房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。除購買別墅外，個(gè)人購買首套房、首改房(含一手房和二手房)，不論其面積大小，均可享受首套房有關(guān)優(yōu)惠政策。個(gè)人購買首套房后，再次購買房屋，除增加住房面積、增加電梯功能、改善地段等級(jí)、購買“學(xué)區(qū)房”等情形認(rèn)定為首改房外，所購房屋屬于舊房換新房、家庭成員上班距離及子女上學(xué)距離變近、居住環(huán)境有所改善，均認(rèn)定為首改房。首套房、首改房證明由各市、縣住建部門或其所屬房屋交易管理機(jī)構(gòu)出具。取消對境外個(gè)人、境外機(jī)構(gòu)的購房限制。
二、加大使用住房公積金購房支持力度。對住房公積金繳存職工的貸款申請，不再查房。各地住房公積金個(gè)貸使用率可以達(dá)到95%以上，當(dāng)?shù)刎?cái)政要予以支持;個(gè)貸使用率低于85%的設(shè)區(qū)市，要提高貸款最高額度。對首次申請住房公積金貸款的職工，首付比例降低至20%;已還清首次住房公積金貸款的繳存職工可以第二次申請住房公積金貸款;首次及第二次住房公積金貸款均執(zhí)行基準(zhǔn)利率。各住房公積金受托銀行應(yīng)保證滿足組合貸款中的商業(yè)貸款部分，并執(zhí)行住房公積金貸款的相應(yīng)政策。有條件的城市要積極探索發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，盤活存量貸款資產(chǎn)、增加資金規(guī)模。
三、加強(qiáng)住房金融服務(wù)。興業(yè)銀行、廈門國際銀行、福建海峽銀行、農(nóng)信社(農(nóng)商行)等本省地方法人金融機(jī)構(gòu)對購買首套房、首改房申請貸款，應(yīng)執(zhí)行貸款利率不高于基準(zhǔn)利率，并應(yīng)根據(jù)實(shí)際適當(dāng)下浮貸款利率。鼓勵(lì)其他商業(yè)銀行比照本省地方法人金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行。各商業(yè)銀行應(yīng)優(yōu)先滿足購買首套房、首改房的貸款需求，縮短放貸審批周期。對已簽訂貸款協(xié)議的個(gè)人住房貸款，原則上要在貸款協(xié)議簽訂之日起45日內(nèi)予以放款。各商業(yè)銀行應(yīng)適應(yīng)我省城鎮(zhèn)化發(fā)展需要，支持非本地居民異地購房，對于非本地居民在購房所在地商業(yè)銀行申請辦理個(gè)人住房貸款，應(yīng)當(dāng)予以受理，并發(fā)放住房貸款。有條件的市、縣(區(qū))可結(jié)合本地實(shí)際，給予個(gè)人購買首套房、首改房適度的財(cái)政補(bǔ)貼。
四、推進(jìn)房屋征收貨幣化安置補(bǔ)償款購買存量商品房。實(shí)行房屋征收以貨幣化安置為主。各市、縣(區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)建立貨幣化安置被征收人選購存量商品房服務(wù)平臺(tái)，為被征收人購房提供便利。在對被征收人實(shí)行貨幣化安置后，各市、縣(區(qū))人民政府可以統(tǒng)一組織被征收人購買商品房用于安置，并由商品房開發(fā)建設(shè)單位給予被征收人“團(tuán)購”優(yōu)惠。各市、縣(區(qū))人民政府可以使用國家開發(fā)銀行棚戶區(qū)改造項(xiàng)目政策性貸款，采用政府采購方式收儲(chǔ)商品房，供實(shí)行貨幣化安置的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房屋被征收人選購。被征收人以貨幣化安置補(bǔ)償款購買商品房后，憑《購房合同》和房屋征收部門出具的貨幣化安置證明辦理戶口遷入手續(xù)，并可按當(dāng)?shù)亟逃姓鞴懿块T相關(guān)規(guī)定辦理子女入學(xué)和轉(zhuǎn)學(xué)等手續(xù);自貨幣化安置協(xié)議簽訂之日起2年內(nèi)，被征收人子女仍可在原被征收住宅劃片區(qū)內(nèi)公辦義務(wù)教育階段學(xué)校入學(xué)，學(xué)校應(yīng)視同片內(nèi)生源辦理。
五、著力打通商品房與保障性住房轉(zhuǎn)換通道。各市、縣(區(qū))人民政府要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、財(cái)力狀況等因素，購買戶型合適的存量商品房作為保障性住房房源，也可長期租賃戶型合適的存量商品房作為公共租賃住房房源，原則上不再開工建設(shè)公共租賃住房。各市、縣(區(qū))要根據(jù)需要，在滿足政策、技術(shù)規(guī)定前提下，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整或改造原有戶型，以適應(yīng)商品房與保障性住房轉(zhuǎn)換需求。鼓勵(lì)有條件的地區(qū)，對符合條件的住房保障家庭購買、承租商品房，采取發(fā)放貨幣補(bǔ)貼方式予以保障。各級(jí)財(cái)政可以統(tǒng)籌保障性住房建設(shè)等專項(xiàng)資金，通過PPP方式和市場化租金分級(jí)補(bǔ)貼等政策，引導(dǎo)社會(huì)資本購買存量商品房作為公共租賃住房。
六、試行推出共有產(chǎn)權(quán)住房。各級(jí)財(cái)政可以安排專項(xiàng)資金通過國有投資公司參股房地產(chǎn)項(xiàng)目或收購庫存商品房，作為共有產(chǎn)權(quán)住房面向在自貿(mào)區(qū)、各類科技園區(qū)工作的產(chǎn)業(yè)人才銷售。產(chǎn)權(quán)由個(gè)人與住房管理單位按一定產(chǎn)權(quán)比例共有，個(gè)人按所持產(chǎn)權(quán)比例支付購房款，擁有100%使用權(quán)。產(chǎn)業(yè)人才在區(qū)內(nèi)工作滿10年的，住房管理單位將持有的共有產(chǎn)權(quán)部分無償轉(zhuǎn)讓給產(chǎn)業(yè)人才，個(gè)人獲得100%產(chǎn)權(quán)，且可上市交易。滿5年不滿10年的，所購住房可上市交易，個(gè)人按產(chǎn)權(quán)比例份額分配交易價(jià)款。不滿5年終止在區(qū)內(nèi)工作的，所購共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)行定向回購，由住房管理單位按原購房價(jià)格及產(chǎn)業(yè)人才已付購房款的利息予以回購。
七、提升住宅小區(qū)基本公共服務(wù)水平。在新區(qū)建設(shè)和舊城改造中，必須留足教育用地，將中小學(xué)、幼兒園納入整體規(guī)劃，同步建設(shè)、同步使用。切實(shí)保障當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)教育資源共享，可通過整體遷建、創(chuàng)辦分校、集體化辦學(xué)等形式，將名校名師等優(yōu)質(zhì)教育資源延伸，高起點(diǎn)辦學(xué)。要合理規(guī)劃建設(shè)公交專用道和公共站場樞紐，優(yōu)化線路布局，提高覆蓋度，增加公交出行分擔(dān)率。要科學(xué)設(shè)置商業(yè)服務(wù)設(shè)施，做到設(shè)施合理布局和業(yè)態(tài)合理配置。要把推進(jìn)公共服務(wù)均等化作為政府的主要責(zé)任，重點(diǎn)解決好就學(xué)、就醫(yī)、健身、文娛、出行、養(yǎng)老、安全等居民關(guān)注的問題，完善住宅區(qū)配套條件，營造宜人的居住環(huán)境。
本《若干意見》自發(fā)文之日起施行。各市、縣(區(qū))人民政府應(yīng)根據(jù)本《若干意見》和我省《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》(閩八條)要求，結(jié)合本地實(shí)際一并貫徹執(zhí)行，并制定更具有針對性的實(shí)施意見，實(shí)行一市一策，一縣(區(qū))一策，切實(shí)支持群眾首套房、首改房等剛需住房需求。
附件：《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》(閩八條)
福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳 福建省財(cái)政廳 福建省金融工作辦公室
20**年3月17日
篇2：福建省穩(wěn)定住房消費(fèi)支持剛性住房需求的若干意見(2015年)
福建省關(guān)于穩(wěn)定住房消費(fèi)支持剛性住房需求的若干意見(20**)
閩建房〔20**〕4號(hào)
各市、縣(區(qū))人民政府，平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)管委會(huì)，省直各有關(guān)部門，各有關(guān)金融機(jī)構(gòu)：
為貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于穩(wěn)定住房消費(fèi)的要求，支持居民購買首套房、首改房等剛需住房需求，促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)研究，在我省《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》(閩八條)基礎(chǔ)上，現(xiàn)就穩(wěn)定住房消費(fèi)支持剛性住房需求提出如下意見：
一、放寬首套房首改房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。除購買別墅外，個(gè)人購買首套房、首改房(含一手房和二手房)，不論其面積大小，均可享受首套房有關(guān)優(yōu)惠政策。個(gè)人購買首套房后，再次購買房屋，除增加住房面積、增加電梯功能、改善地段等級(jí)、購買“學(xué)區(qū)房”等情形認(rèn)定為首改房外，所購房屋屬于舊房換新房、家庭成員上班距離及子女上學(xué)距離變近、居住環(huán)境有所改善，均認(rèn)定為首改房。首套房、首改房證明由各市、縣住建部門或其所屬房屋交易管理機(jī)構(gòu)出具。取消對境外個(gè)人、境外機(jī)構(gòu)的購房限制。
二、加大使用住房公積金購房支持力度。對住房公積金繳存職工的貸款申請，不再查房。各地住房公積金個(gè)貸使用率可以達(dá)到95%以上，當(dāng)?shù)刎?cái)政要予以支持;個(gè)貸使用率低于85%的設(shè)區(qū)市，要提高貸款最高額度。對首次申請住房公積金貸款的職工，首付比例降低至20%;已還清首次住房公積金貸款的繳存職工可以第二次申請住房公積金貸款;首次及第二次住房公積金貸款均執(zhí)行基準(zhǔn)利率。各住房公積金受托銀行應(yīng)保證滿足組合貸款中的商業(yè)貸款部分，并執(zhí)行住房公積金貸款的相應(yīng)政策。有條件的城市要積極探索發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，盤活存量貸款資產(chǎn)、增加資金規(guī)模。
三、加強(qiáng)住房金融服務(wù)。興業(yè)銀行、廈門國際銀行、福建海峽銀行、農(nóng)信社(農(nóng)商行)等本省地方法人金融機(jī)構(gòu)對購買首套房、首改房申請貸款，應(yīng)執(zhí)行貸款利率不高于基準(zhǔn)利率，并應(yīng)根據(jù)實(shí)際適當(dāng)下浮貸款利率。鼓勵(lì)其他商業(yè)銀行比照本省地方法人金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行。各商業(yè)銀行應(yīng)優(yōu)先滿足購買首套房、首改房的貸款需求，縮短放貸審批周期。對已簽訂貸款協(xié)議的個(gè)人住房貸款，原則上要在貸款協(xié)議簽訂之日起45日內(nèi)予以放款。各商業(yè)銀行應(yīng)適應(yīng)我省城鎮(zhèn)化發(fā)展需要，支持非本地居民異地購房，對于非本地居民在購房所在地商業(yè)銀行申請辦理個(gè)人住房貸款，應(yīng)當(dāng)予以受理，并發(fā)放住房貸款。有條件的市、縣(區(qū))可結(jié)合本地實(shí)際，給予個(gè)人購買首套房、首改房適度的財(cái)政補(bǔ)貼。
四、推進(jìn)房屋征收貨幣化安置補(bǔ)償款購買存量商品房。實(shí)行房屋征收以貨幣化安置為主。各市、縣(區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)建立貨幣化安置被征收人選購存量商品房服務(wù)平臺(tái)，為被征收人購房提供便利。在對被征收人實(shí)行貨幣化安置后，各市、縣(區(qū))人民政府可以統(tǒng)一組織被征收人購買商品房用于安置，并由商品房開發(fā)建設(shè)單位給予被征收人“團(tuán)購”優(yōu)惠。各市、縣(區(qū))人民政府可以使用國家開發(fā)銀行棚戶區(qū)改造項(xiàng)目政策性貸款，采用政府采購方式收儲(chǔ)商品房，供實(shí)行貨幣化安置的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房屋被征收人選購。被征收人以貨幣化安置補(bǔ)償款購買商品房后，憑《購房合同》和房屋征收部門出具的貨幣化安置證明辦理戶口遷入手續(xù)，并可按當(dāng)?shù)亟逃姓鞴懿块T相關(guān)規(guī)定辦理子女入學(xué)和轉(zhuǎn)學(xué)等手續(xù);自貨幣化安置協(xié)議簽訂之日起2年內(nèi)，被征收人子女仍可在原被征收住宅劃片區(qū)內(nèi)公辦義務(wù)教育階段學(xué)校入學(xué)，學(xué)校應(yīng)視同片內(nèi)生源辦理。
五、著力打通商品房與保障性住房轉(zhuǎn)換通道。各市、縣(區(qū))人民政府要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、財(cái)力狀況等因素，購買戶型合適的存量商品房作為保障性住房房源，也可長期租賃戶型合適的存量商品房作為公共租賃住房房源，原則上不再開工建設(shè)公共租賃住房。各市、縣(區(qū))要根據(jù)需要，在滿足政策、技術(shù)規(guī)定前提下，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整或改造原有戶型，以適應(yīng)商品房與保障性住房轉(zhuǎn)換需求。鼓勵(lì)有條件的地區(qū)，對符合條件的住房保障家庭購買、承租商品房，采取發(fā)放貨幣補(bǔ)貼方式予以保障。各級(jí)財(cái)政可以統(tǒng)籌保障性住房建設(shè)等專項(xiàng)資金，通過PPP方式和市場化租金分級(jí)補(bǔ)貼等政策，引導(dǎo)社會(huì)資本購買存量商品房作為公共租賃住房。
六、試行推出共有產(chǎn)權(quán)住房。各級(jí)財(cái)政可以安排專項(xiàng)資金通過國有投資公司參股房地產(chǎn)項(xiàng)目或收購庫存商品房，作為共有產(chǎn)權(quán)住房面向在自貿(mào)區(qū)、各類科技園區(qū)工作的產(chǎn)業(yè)人才銷售。產(chǎn)權(quán)由個(gè)人與住房管理單位按一定產(chǎn)權(quán)比例共有，個(gè)人按所持產(chǎn)權(quán)比例支付購房款，擁有100%使用權(quán)。產(chǎn)業(yè)人才在區(qū)內(nèi)工作滿10年的，住房管理單位將持有的共有產(chǎn)權(quán)部分無償轉(zhuǎn)讓給產(chǎn)業(yè)人才，個(gè)人獲得100%產(chǎn)權(quán)，且可上市交易。滿5年不滿10年的，所購住房可上市交易，個(gè)人按產(chǎn)權(quán)比例份額分配交易價(jià)款。不滿5年終止在區(qū)內(nèi)工作的，所購共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)行定向回購，由住房管理單位按原購房價(jià)格及產(chǎn)業(yè)人才已付購房款的利息予以回購。
七、提升住宅小區(qū)基本公共服務(wù)水平。在新區(qū)建設(shè)和舊城改造中，必須留足教育用地，將中小學(xué)、幼兒園納入整體規(guī)劃，同步建設(shè)、同步使用。切實(shí)保障當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)教育資源共享，可通過整體遷建、創(chuàng)辦分校、集體化辦學(xué)等形式，將名校名師等優(yōu)質(zhì)教育資源延伸，高起點(diǎn)辦學(xué)。要合理規(guī)劃建設(shè)公交專用道和公共站場樞紐，優(yōu)化線路布局，提高覆蓋度，增加公交出行分擔(dān)率。要科學(xué)設(shè)置商業(yè)服務(wù)設(shè)施，做到設(shè)施合理布局和業(yè)態(tài)合理配置。要把推進(jìn)公共服務(wù)均等化作為政府的主要責(zé)任，重點(diǎn)解決好就學(xué)、就醫(yī)、健身、文娛、出行、養(yǎng)老、安全等居民關(guān)注的問題，完善住宅區(qū)配套條件，營造宜人的居住環(huán)境。
本《若干意見》自發(fā)文之日起施行。各市、縣(區(qū))人民政府應(yīng)根據(jù)本《若干意見》和我省《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》(閩八條)要求，結(jié)合本地實(shí)際一并貫徹執(zhí)行，并制定更具有針對性的實(shí)施意見，實(shí)行一市一策，一縣(區(qū))一策，切實(shí)支持群眾首套房、首改房等剛需住房需求。
附件：《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》(閩八條)
福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳 福建省財(cái)政廳 福建省金融工作辦公室
20**年3月17日
篇3：試論什么是合理住房需求
試論什么是合理的住房需求
在房地產(chǎn)市場運(yùn)行過程中，住房的供給和需求始終是一對基本矛盾，既影響著住房的建造、銷售、流轉(zhuǎn)和分配等各個(gè)環(huán)節(jié)，還對總量、結(jié)構(gòu)、價(jià)格、質(zhì)量等特征指標(biāo)起到?jīng)Q定作用。較為理想的供需格局是總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、房價(jià)與消費(fèi)能力相適應(yīng)，所謂“供需失衡”可以指總量、結(jié)構(gòu)和價(jià)格等各個(gè)層面的供需不匹配或不平衡。與其他商品一樣，住房的供需關(guān)系也是動(dòng)態(tài)調(diào)整的，絕對的平衡只會(huì)存在于研究者的理論推導(dǎo)之中。
隨著住房制度改革的不斷推進(jìn)，中國的住房供需格局也在不斷發(fā)生變化。如果說在福利分房時(shí)期，住房供需失衡主要體現(xiàn)在總量方面，那么在如今，供需失衡則主要表現(xiàn)在結(jié)構(gòu)和價(jià)格方面。基于這種認(rèn)識(shí)和判斷，近年來的市場調(diào)控政策一直將著力點(diǎn)放在改善供需結(jié)構(gòu)和控制房價(jià)方面，既強(qiáng)調(diào)有效供應(yīng)，又突出區(qū)別化地對待各種住房需求。
在一個(gè)主要依靠市場供應(yīng)住房的體系中，改善供求關(guān)系首先需要把握需求狀況，強(qiáng)調(diào)以需求為導(dǎo)向（事實(shí)上，主要由政府提供的保障性住房同樣也需要以需求為導(dǎo)向，而且在缺乏市場作為資源配置機(jī)制的情況下，住房供給與需求之間的信息不對稱更加嚴(yán)重，這也在一定程度上造成當(dāng)前一方面住房保障需求估測量很大，另一方面不少地方又出現(xiàn)大量保障性住房“空置”的現(xiàn)象，即所謂的“房等人”）。談到住房需求，就有一個(gè)基本問題不容回避：什么是合理的住房需求？
先從政策文本的解讀入手。細(xì)致梳理近年來中央有關(guān)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策文件，可以初步歸納出三方面要點(diǎn)。首先，合理住房需求限定為自住需求。《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》（國辦發(fā)〔20**〕37號(hào)）在提出“切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”時(shí)強(qiáng)調(diào)要“重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房”；20**年2月20日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議進(jìn)一步提出“支持自住需求、抑制投機(jī)投資性購房是房地產(chǎn)市場調(diào)控必須堅(jiān)持的一項(xiàng)基本政策”。
其次，投資投機(jī)性購房需求是不合理的住房需求。《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》（國辦發(fā)明電〔20**〕8號(hào)）提出“正確引導(dǎo)居民住房消費(fèi)，控制不合理需求……加大控制投資性購房需求的力度……有效遏制投機(jī)炒作”。之后，投資性購房需求與投機(jī)性購房需求就不再區(qū)分了，統(tǒng)一被納入“抑制投資投機(jī)性購房需求”的表述之中。
再次，對投資投機(jī)性購房需求的認(rèn)定是依據(jù)住房持有時(shí)間和家庭擁有住房套數(shù)。國辦發(fā)〔20**〕37號(hào)文將購買不足5年進(jìn)行轉(zhuǎn)讓交易的認(rèn)定為“投機(jī)和投資性購房需求”；《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔20**〕4號(hào)）則將“已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年人）”視為抑制投資投機(jī)性購房需求的對象；《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（國發(fā)〔20**〕10號(hào)）稍作調(diào)整，把購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭、貸款購買第二套住房的家庭和貸款購買第三套及以上住房的家庭都視為“不合理住房需求”，要“堅(jiān)決抑制”；近兩年的政策則將“已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ币暈椴缓侠淼淖》啃枨蟆?/p>
可以看出，對于合理和不合理的住房需求，無論在范圍界定上，還是在認(rèn)定依據(jù)上，都出現(xiàn)過調(diào)整。即便如此，有關(guān)住房需求的爭論從未停止過。
首先，關(guān)于合理與不合理的判定標(biāo)準(zhǔn)問題。按照字面理解，“理”或指“道理或事理”，或指“理性”。可是，在一個(gè)正常運(yùn)行的市場經(jīng)濟(jì)體系中，對任何商品的投資或投機(jī)性購買可以受到限制或約束，但不宜說不合乎道理，因?yàn)橥顿Y甚或投機(jī)本就是“市場”的應(yīng)有之義；更不能說不合乎理性，因?yàn)槊糠N抉擇都是各個(gè)經(jīng)濟(jì)主體有限理性決策的產(chǎn)物。而且，在房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中，長期將住房政策從屬于經(jīng)濟(jì)增長戰(zhàn)略，鼓勵(lì)住房消費(fèi)和限制住房需求的政策交替出現(xiàn)過，因而更加模糊了對合理與不合理住房需求判斷依據(jù)的認(rèn)識(shí)。
另外，社會(huì)各界對有關(guān)住房需求的一些細(xì)節(jié)問題仍然有很多不同看法，其中兩個(gè)問題較為突出：一是在政策和操作上如何辨別改善性和投資性購房需求；二是應(yīng)否以及如何區(qū)分投資性和投機(jī)性購房需求。在此，列舉一對典型年輕夫妻的購房歷程來形象化地說明其中的問題。該夫妻在剛成家時(shí)受制于預(yù)算約束，只能通過貸款購買60平方米的兩居室，隨著小孩出生并慢慢成長，雙職工的家庭又必須請家中的老人來幫助照看小孩，因而住房空間略顯狹小，再次購買的問題被提上議事日程。如果該家庭因收入有限，只能選擇“賣小買大”，這一般被理解為“改善性購房需求”，但他們對新購房的區(qū)位、樓層和品質(zhì)等特征的考慮，很難說絕無投資動(dòng)機(jī)，更離奇的是，如果他們持有所出售小房的時(shí)間在5年以內(nèi)，那么按照某些年份的政策規(guī)定，就會(huì)被歸入“投機(jī)性購房需求”之列。假如該家庭因勤勞節(jié)儉，積累了一些儲(chǔ)蓄，因而選擇“留小買大”，那么按照現(xiàn)有的政策規(guī)定，就會(huì)歸入要被抑制的“不合理住房需求”之列，要承受更高的首付款比例和貸款利息成本。可見，改善性、投資性和投機(jī)性購房需求很難客觀地判斷。
基于以上分析，著眼于建立房地產(chǎn)的長效發(fā)展機(jī)制，在政策層面至少應(yīng)從四個(gè)方面對住房需求的理解進(jìn)行調(diào)整。
第一，摒棄“不合理住房需求”的政策表述。除了與自住需求一樣受預(yù)算約束之外，投資性和投機(jī)性購房需求還受個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)偏好的影響。風(fēng)險(xiǎn)偏好是一種基于個(gè)人經(jīng)驗(yàn)、財(cái)力、閱歷等因素而形成的基本態(tài)度，是一種中性的行為取向，無關(guān)乎“合理”與否，因而不宜用類似“不合理”的道德判斷術(shù)語予以定性。
第二，重新梳理住房需求的分類。在此，我很贊成上海社科院張泓銘老師提出的分類思路。他將住房需求分為三類：第一類是自住需求（簡稱“自需”）；第二類是他住需求（簡稱“他需”），指購房者購買住房是為了通過租賃提供給別人居住或使用，并獲取投資回報(bào)；第三類是無住需求（簡稱“無需”），指購房者購買住房是為了在價(jià)格上升到自己的期望水平時(shí)拋售套現(xiàn)。對于三類住房需求，他認(rèn)為應(yīng)鼓勵(lì)自住需求，允許他住需求，限制無住需求。這種思路更多地結(jié)合了對住房的使用情況而區(qū)分住房需求。
第三，加強(qiáng)對空置住房的監(jiān)管。既然因?yàn)橹黧w的動(dòng)機(jī)甚難有效甄別，在操作上也較難清晰地（而且也不宜）分辨改善性需求、投資性需求和投機(jī)性需求，那么應(yīng)該更加注重從客體——住房的使用狀況進(jìn)行分類并加強(qiáng)監(jiān)管，使稀缺的住房資源真正為社會(huì)所用，或者自住，或者出租。這需要從空置住房的統(tǒng)計(jì)、租賃合同登記備案和租金收入納稅證明等環(huán)節(jié)進(jìn)行優(yōu)化，在此不詳述。
第四，有效引導(dǎo)住房的投資需求。無論從住房市場的發(fā)展角度，還是從居民的投資意愿和投資能力等角度，住房的投資需求只能引導(dǎo)而不能完全抑制。比如，可以借鑒美國“低收入家庭住房建設(shè)稅收抵免”（LITHC）模式，在居民投資與保障性住房建設(shè)融資之間建立通道，既有序引導(dǎo)社會(huì)投資，又能彌補(bǔ)住房保障的資金短缺。另外，還可以將房地產(chǎn)信托投資基金與代理經(jīng)租相結(jié)合進(jìn)行探索，既引
導(dǎo)投資，又促進(jìn)包括公租房在內(nèi)的租賃住房的有序發(fā)展。總體而言，住房政策不宜過多地運(yùn)用道德判斷術(shù)語去辨別購房需求和行為。在住房問題上，會(huì)有不合法的行為，但很難說哪種需求是“不合理”的，因而與其耗費(fèi)精力去爭辯哪種住房需求合理與否，不如扎扎實(shí)實(shí)去改進(jìn)一些“不合理”的政策。