吉安市中心城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理體制機制創(chuàng)新實施意見（2014年）

2024-06-18 2276

　　吉安市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)吉安市中心城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理體制機制創(chuàng)新實施意見的通知

　　吉府辦發(fā)〔20**〕29號

　　井開區(qū)管委會，各縣(市、區(qū))人民政府，廬陵新區(qū)管委會，市直有關(guān)單位：

　　《吉安市中心城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理體制機制創(chuàng)新實施意見》經(jīng)市政府第七十二次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真組織實施。

　　20**年10月15日

　　吉安市中心城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理體制機制創(chuàng)新實施意見

　　為進一步加強和改進市中心城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，充分發(fā)揮好各級政府及職能部門的積極作用，提升城市管理水平，提高市民生活質(zhì)量，維護社會和諧穩(wěn)定，制定本實施意見。

　　一、指導(dǎo)思想

　　以中心城區(qū)住宅小區(qū)“物業(yè)管理提升年”活動為契機，以改革為突破口，進一步明晰市、區(qū)政府(管委會)城市管理職責(zé)范圍和權(quán)責(zé)關(guān)系，將城市管理重心下移，建立和完善開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、物業(yè)所在管理轄區(qū)、相關(guān)職能部門“五位一體”的住宅小區(qū)物業(yè)管理體制，推進中心城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理體制機制創(chuàng)新，破解物業(yè)管理難題，改善市民居住環(huán)境，構(gòu)建平安、和諧社區(qū)。

　　二、工作目標

　　按照“政府負責(zé)、行業(yè)管理、部門配合、街道組織、社區(qū)落實、企業(yè)服務(wù)、業(yè)主自治、以塊為主、屬地管理”原則，通過對中心城區(qū)住宅小區(qū)現(xiàn)有物業(yè)管理模式的改革創(chuàng)新，推進管理重心下移，進一步明確各級政府、相關(guān)職能部門、街道社區(qū)的職責(zé)，把住宅小區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)管理范圍，實現(xiàn)管理歸位。通過實行管理職能關(guān)口前移，組建專門綜合執(zhí)法隊伍，與街道、社區(qū)工作緊密結(jié)合，有效發(fā)揮社區(qū)基層組織和業(yè)主自治組織的作用，切實解決群眾最關(guān)心的物業(yè)管理問題，真正做到問題發(fā)現(xiàn)在萌芽，矛盾化解在小區(qū)，難點處置在一線，以依法治理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，全面提升中心城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理水平。

　　三、工作內(nèi)容

　　(一)實行屬地管理，推進物業(yè)管理重心下移。

　　確立物業(yè)管理主體為區(qū)政府(管委會)，市房管局負責(zé)行業(yè)管理和指導(dǎo)，相關(guān)職能部門加強協(xié)同和配合的機制。

　　1.各區(qū)政府(管委會)對轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作負總責(zé)。明確區(qū)政府(管委會)住宅小區(qū)物業(yè)管理機構(gòu)，負責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，以及國家、省、市物業(yè)管理法律法規(guī)和相關(guān)政策措施的宣傳、貫徹、落實工作。對本轄區(qū)物業(yè)管理工作進行部署、檢查和督導(dǎo)。建立健全工作體系，組織街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居民委員會(村民委員會)開展物業(yè)管理監(jiān)督工作。其職責(zé)：

　　(1)負責(zé)劃分物業(yè)管理區(qū)域;會同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)、協(xié)助轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主大會及業(yè)主委員會的組建、換屆工作;負責(zé)業(yè)主委員會的備案登記和發(fā)證工作;指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作，對業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，責(zé)令限期整改或撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　(2)負責(zé)注冊地址在轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及外地備案企業(yè)資質(zhì)申報和資質(zhì)年度監(jiān)督檢查的初審工作。

　　(3)會同市房管局參與物業(yè)管理招投標工作并負責(zé)收取物業(yè)服務(wù)企業(yè)保證金;負責(zé)轄區(qū)內(nèi)以協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的審批;負責(zé)物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主大會議事規(guī)則與管理規(guī)約的備案工作。

　　(4)負責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理優(yōu)秀(示范)項目評選的初審工作;會同市房管局參與物業(yè)服務(wù)等級認定工作;負責(zé)檢查、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常服務(wù);指導(dǎo)、協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)合同終止時的物業(yè)管理移交工作。

　　(5)建立物業(yè)管理投訴受理制度;負責(zé)對業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴進行協(xié)調(diào)處理;牽頭組織開展住宅小區(qū)綜合執(zhí)法活動，依法查處物業(yè)管理活動中的違法違規(guī)行為。

　　(6)負責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅專項維修基金使用的申報和初審;做好經(jīng)市房管局審定后的住宅專項維修基金使用監(jiān)管工作。

　　2.市房管局為全市物業(yè)管理的行業(yè)主管部門，負責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。其職責(zé)：

　　(1)對全市物業(yè)管理企業(yè)實行行業(yè)管理，負責(zé)全市物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的審核發(fā)證和資質(zhì)年度監(jiān)督檢查工作。

　　(2)組織開展國家級、省級、市級物業(yè)管理優(yōu)秀(示范)項目的預(yù)評和審核工作。負責(zé)核定中心城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)公共服務(wù)等級認定，會同物價部門對物業(yè)服務(wù)收費進行監(jiān)管。

　　(3)會同財政部門負責(zé)全市住宅專項維修基金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作，負責(zé)中心城區(qū)住宅專項維修基金的歸集、管理工作。

　　(4)協(xié)調(diào)處理全市物業(yè)管理活動的重大投訴案件，依法查處物業(yè)管理活動中的重大違法行為。

　　3.街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動。其職責(zé)：

　　(1)宣傳、貫徹、落實國家、省、市物業(yè)管理法律法規(guī)和相關(guān)政策措施。業(yè)務(wù)上接受行業(yè)主管部門的指導(dǎo)，配合做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理相關(guān)工作。配備專職人員，指導(dǎo)、監(jiān)督社區(qū)居民委員會(村民委員會)開展物業(yè)管理工作。

　　(2)負責(zé)組織成立業(yè)主大會籌備組、業(yè)主委員會換屆籌備組、籌建首屆業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會和業(yè)主委員會的換屆工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的日常工作。

　　(3)建立住宅小區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，負責(zé)牽頭召集社區(qū)居民委員會(村民委員會)、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及

　　行政執(zhí)法部門召開聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)處理業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、業(yè)主與業(yè)主委員會之間的糾紛投訴。

　　(4)提出轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理優(yōu)秀(示范)項目評選的初審意見以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)三級(含暫定級)資質(zhì)年度監(jiān)督檢查的初審意見。監(jiān)督、檢查轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常服務(wù)，配合市行業(yè)主管部門、區(qū)物業(yè)管理機構(gòu)做好指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同終止時的物業(yè)管理移交工作。

　　(5)開展轄區(qū)住宅小區(qū)綜合執(zhí)法活動，依法查處物業(yè)管理活動中的違法違規(guī)行為。

　　4.社區(qū)居民委員會(村民委員會)負責(zé)協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)日常物業(yè)管理活動。其職責(zé)：

　　(1)宣傳、貫徹、落實國家、省、市物業(yè)管理法律法規(guī)和相關(guān)政策措施。業(yè)務(wù)上接受行業(yè)主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)，并執(zhí)行其下達的相關(guān)工作任務(wù)。

　　(2)指派專人負責(zé)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督工作;派員參加業(yè)主大會籌備組、業(yè)主委員會換屆籌備組;參與業(yè)主大會會議全程的指導(dǎo)監(jiān)督，配合、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同終止時的物業(yè)管理移交工作。

　　(3)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)配合做好創(chuàng)建文明社區(qū)工作;負責(zé)調(diào)處物業(yè)服務(wù)中的矛盾糾紛;制止破壞公共管理秩序和損害業(yè)主共同利益的違法違章行為;協(xié)助街道辦事處依法開展物業(yè)管理的相關(guān)工作。

　　(4)配合業(yè)主委員會對轄區(qū)內(nèi)住宅專項維修基金使用的申報提出初審意見。

　　(二)創(chuàng)新管理機制，推進市直部門事權(quán)下放。

　　將市直部門物業(yè)管理職能下放給區(qū)政府(管委會)住宅小區(qū)物業(yè)管理部門。

　　1.市房管局下放的職能

　　(1)開發(fā)建設(shè)方面

　　在辦理商品房預(yù)售許可證前，參與前期物業(yè)服務(wù)招投標的評標工作;項目建成交付使用時，參與物業(yè)承接查驗工作。

　　(2)物業(yè)管理方面

　　①注冊地址在轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及外地備案企業(yè)資質(zhì)的初審，以及提高企業(yè)資質(zhì)等級和資質(zhì)年檢的初審工作;

　　②參與住宅小區(qū)物業(yè)公共服務(wù)等級認定工作;

　　③檢查、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常服務(wù);指導(dǎo)、協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)合同終止時的物業(yè)管理移交工作。

　　④對業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴進行協(xié)調(diào)處理;牽頭組織開展住宅小區(qū)綜合執(zhí)法活動，依法查處物業(yè)管理活動中的違法違規(guī)行為。

　　⑤省(市)級物業(yè)管理示范項目評選的初審工作;

　　⑥住宅小區(qū)內(nèi)房屋室內(nèi)裝飾裝修的管理工作;

　　(3)業(yè)主委員會方面

　　轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主大會及業(yè)主委員會的組建、換屆工作;業(yè)主委員會的備案工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作;業(yè)主委員會工作經(jīng)費的發(fā)放工作;

　　(4)住宅專項維修資金方面

　　轄區(qū)內(nèi)住宅專項維修基金使用的申報和初審;做好經(jīng)市房管局審定后的住宅專項維修基金使用監(jiān)管工作。

　　2.工商部門下放的職能：住宅小區(qū)內(nèi)無照經(jīng)營、超范圍經(jīng)營處罰;變更經(jīng)營場所初審。

　　3.環(huán)保部門下放的職能：住宅小區(qū)內(nèi)屬于環(huán)保職能的噪音、油煙污染等行為的處罰;

　　4.城管部門下放的職能：住宅小區(qū)內(nèi)所有涉及到城管職能除戶外城市廣告的設(shè)置外，全部下放。

　　5.規(guī)劃建設(shè)部門下放的職能：在住宅小區(qū)竣工規(guī)劃核實并綜合竣工驗收備案后，對擅自改變建設(shè)工程規(guī)劃許可證內(nèi)容及未經(jīng)批準亂搭亂建、亂拆亂改等違法違規(guī)建設(shè)行為的處罰;對擅自改變小區(qū)綠地性質(zhì)，占用、破壞小區(qū)綠地等行為的處罰。

　　6.交警部門下放的職能：延伸執(zhí)法范圍至住宅小區(qū)，先行試點，逐步推行小區(qū)違規(guī)車輛停放處罰授權(quán)。

　　(三)組建專門隊伍，推進綜合執(zhí)法落到實處。

　　建立綜合執(zhí)法進小區(qū)工作機制。各區(qū)(管委會)均應(yīng)成立住宅小區(qū)物業(yè)管理綜合執(zhí)法隊伍。其主要職責(zé)：負責(zé)轄區(qū)內(nèi)涉及住宅小區(qū)物業(yè)管理的綜合行政執(zhí)法管理，并對轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理出現(xiàn)的疑難復(fù)雜問題進行集中綜合執(zhí)法。具體管理辦法，由各區(qū)(管委會)自行制定。凡轄區(qū)內(nèi)涉及物業(yè)管理的問題，需要行政執(zhí)法的，都由各相關(guān)職能部門委托授權(quán)，做到住宅小區(qū)物業(yè)管理綜合執(zhí)法一支隊伍管到底。市、區(qū)財政對住宅小區(qū)綜合執(zhí)法工作要給予支持，從用于老舊住宅小區(qū)改造經(jīng)費中切出一塊，專項補貼住宅小區(qū)綜合執(zhí)法工作經(jīng)費。

　　本實施意見未盡事宜，按吉府辦發(fā)〔20**〕10號吉安市人民政府辦公室《關(guān)于印發(fā)市中心城區(qū)進一步加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作實施意見的通知》規(guī)定執(zhí)行，已明確的以本實施意見為準。

篇2：吉安市中心城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理體制機制創(chuàng)新實施意見（2014年）