住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳

　　財政部辦公廳

　　關(guān)于進一步發(fā)揮住宅專項維修資金在老舊小區(qū)和電梯更新改造中支持作用的通知

　　各省、自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、財政廳，直轄市建委（房地局）、財政局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團建設(shè)局、財務局：

　　根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》（建設(shè)部、財政部令第165號，以下簡稱《辦法》）的有關(guān)規(guī)定，為進一步發(fā)揮住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）在老舊小區(qū)和電梯更新改造中的支持作用，提高維修資金的使用效率，維護維修資金所有者的合法權(quán)益，現(xiàn)將有關(guān)事項通知如下：

　　一、用好維修資金，支持老舊小區(qū)和電梯更新改造

　　老舊小區(qū)改造，有利于改善人居環(huán)境，提升人民群眾的生活質(zhì)量，促進城市的有機更新和持續(xù)發(fā)展，是惠及百姓的民生工程。老舊電梯更新，有利于方便業(yè)主居民的出行，消除電梯運行的安全隱患，保障人民群眾的生命財產(chǎn)安全。加大維修資金的投入，是建立老舊小區(qū)和電梯更新改造多方資金籌措機制的重要途徑，有利于實現(xiàn)物盡其用，提高維修資金使用效率，發(fā)揮維修資金在保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造中的積極作用。

　　二、明確使用范圍，突出更新改造的目標重點

　　維修資金的使用，應當按照《辦法》規(guī)定的使用范圍和分攤規(guī)則，遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

　　在老舊小區(qū)改造中，維修資金主要用于房屋失修失養(yǎng)、配套設(shè)施不全、保溫節(jié)能缺失、環(huán)境臟亂差的住宅小區(qū)，改造重點包括以下內(nèi)容：

　　（一）房屋本體：屋面及外墻防水、外墻及樓道粉飾、結(jié)構(gòu)抗震加固、門禁系統(tǒng)增設(shè)、門窗更換、排水管線更新、建筑節(jié)能及保溫設(shè)施改造等；

　　（二）配套設(shè)施：道路設(shè)施修復、路面硬化、照明設(shè)施更新、排水設(shè)施改造、安全防范設(shè)施補建、垃圾收儲設(shè)施更新、綠化功能提升、助老設(shè)施增設(shè)等。

　　在電梯更新中，維修資金主要用于運行時間超過15年的老舊電梯的維修和更換。未配備電梯的老舊住宅，符合國家和地方現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定的，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主（以下簡稱雙三分之二）同意，可以使用維修資金加裝電梯。

　　各地可以根據(jù)實際情況確定本地區(qū)老舊小區(qū)及電梯更新改造的標準和內(nèi)容。

　　三、切實履行職責，加強維修資金使用的指導監(jiān)督

　　使用維修資金改造老舊小區(qū)和更新電梯，應當按照《辦法》第二十二條和第二十三條規(guī)定的程序辦理。在使用維修資金過程中，各地住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）部門應當加強對業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的指導和監(jiān)督，推行公開招投標方式選聘施工單位，引導第三方專業(yè)機構(gòu)參與審價、監(jiān)理、驗收等使用管理工作，督促業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)履行維修資金的用前表決、工程內(nèi)容、驗收結(jié)果及費用分攤等事項的公示義務，保證維修資金使用的公開透明。同時，應當督促建設(shè)單位或者公有住房售房單位，分攤未售出商品住宅或者公有住房的更新改造費用，強化落實住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織代修的義務，以保證危及房屋安全的緊急情況發(fā)生時，老舊小區(qū)和電梯更新改造工作能夠及時開展。

　　使用維修資金更新、加裝電梯的，應當接受質(zhì)監(jiān)部門的技術(shù)指導和監(jiān)督檢查，應當取得質(zhì)監(jiān)部門出具的鑒定意見和驗收合格證明。

　　使用維修資金開展老舊小區(qū)和電梯更新改造，應當符合財務管理和會計核算制度的有關(guān)規(guī)定。使用由財政部門負責管理的已售公有住房維修資金，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者公有住房售房單位應當向財政部門申請列支。

　　維修資金的使用和管理，應當依法接受審計部門的審計監(jiān)督，并向社會公開審計結(jié)果。

　　四、優(yōu)化表決規(guī)則，提高業(yè)主組織的決策效率

　　在老舊小區(qū)和電梯更新改造中使用維修資金，為解決業(yè)主“雙三分之二”表決難題，降低業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決策成本，提高業(yè)主使用維修資金的決策效率，各地可以根據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》（建房〔20**〕274號）的有關(guān)規(guī)定，指導業(yè)主大會在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定以下表決方式：

　　（一）委托表決：業(yè)主將一定時期內(nèi)維修資金使用事項的表決權(quán)，以書面形式委托給業(yè)主委員會或者業(yè)主代表行使；

　　（二）集合表決：業(yè)主大會對特定范圍內(nèi)的維修資金的使用事項，采取一次性集合表決通過后，授權(quán)業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)分批使用；

　　（三）默認表決：業(yè)主大會約定將未參與投票的業(yè)主視為同意維修資金使用事項，相應投票權(quán)數(shù)計入已投的贊成票；

　　（四）異議表決：在維修資金使用事項中，持反對意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過。

　　五、確保應急維修，及時消除房屋使用安全隱患

　　發(fā)生下列危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要使用維修資金對老舊小區(qū)和電梯立即進行更新改造的，可以不經(jīng)

過業(yè)主“雙三分之二”表決同意，直接申請使用維修資金：

　　（一）電梯故障；

　　（二）消防設(shè)施故障；

　　（三）屋面、外墻滲漏；

　　（四）二次供水水泵運行中斷；

　　（五）排水設(shè)施堵塞、爆裂；

　　（六）樓體外立面存在脫落危險；

　　（七）其他危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的緊急情況。

　　老舊小區(qū)和電梯更新改造需要應急使用維修資金的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者公有住房售房單位向物業(yè)所在地的住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）部門、公有住房維修資金管理部門提出申請。

　　沒有業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者公有住房售房單位的，可以由社區(qū)居民委員會提出申請，住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織代修，代修費用從維修資金賬戶中列支。

　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）部門、公有住房維修資金管理部門應當在接到應急使用維修資金申請后3個工作日內(nèi)作出審核決定。應急維修工程竣工驗收后，組織維修的單位應當將使用維修資金總額及業(yè)主分攤情況在住宅小區(qū)內(nèi)的顯著位置公示。

　　六、建設(shè)信息平臺，保障業(yè)主的參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)

　　各地應當充分利用移動互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)和云計算等現(xiàn)代網(wǎng)絡信息技術(shù)，建設(shè)業(yè)主共同決策電子平臺，便于業(yè)主通過計算機和手機等電子工具參與小區(qū)共同事務決策，提高業(yè)主參與維修資金使用表決的投票率，保證計票的準確率，解決業(yè)主到場投票表決的難題。

　　各地維修資金管理部門應當建立統(tǒng)一的維修資金信息管理系統(tǒng)，推進維修資金歸集、使用、核算、查詢和監(jiān)督等工作的信息化和網(wǎng)絡化，逐步實現(xiàn)維修資金管理流程規(guī)范化、過程要件格式化、監(jiān)督管理透明化，開辟方便快捷的查詢渠道，切實保障業(yè)主維修資金的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

　　為加大維修資金使用管理的公開力度，各地維修資金管理部門應當建立維修資金公告制度，將本地區(qū)年度維修資金交存、支出、增值和結(jié)余等情況在當?shù)卣W(wǎng)站、報刊等媒體上進行公告。各地住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應當指導監(jiān)督業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)建立維修資金公示制度，將本小區(qū)年度維修資金使用、增值和結(jié)余等情況在住宅小區(qū)內(nèi)的顯著位置公示。

　　七、加強統(tǒng)計分析，改革創(chuàng)新維修資金使用管理制度

　　20**年開始建立的維修資金歸集、使用、增值和管理數(shù)據(jù)統(tǒng)計制度，是全面摸清維修資金底數(shù)，及時掌握維修資金管理動態(tài)信息，輔助維修資金監(jiān)管工作和完善維修資金法規(guī)政策的基礎(chǔ)性工作。各地維修資金管理部門應當高度重視此項工作，完善維修資金統(tǒng)計制度和信息報送制度，加強維修資金管理的動態(tài)監(jiān)測和分析，全面、準確、及時匯總上報維修資金基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)信息。

　　在加大維修資金對老舊小區(qū)和電梯更新改造的支持力度的同時，各地應當以當前維修資金使用管理中存在的問題為導向，借鑒國內(nèi)外先進經(jīng)驗，根據(jù)本地的實際情況，積極探索在維修資金使用中引入商業(yè)保險，在專戶銀行選擇中引入市場競爭機制等制度創(chuàng)新，進一步發(fā)揮維修資金對于保障住房正常使用的積極作用。

　　中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳

　　財政部辦公廳

　　20**年10月17日

篇2：關(guān)于進一步發(fā)揮住宅專項維修資金在老舊小區(qū)和電梯更新改造中支持作用的通知(2015)

　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳 財政部辦公廳

　　關(guān)于進一步發(fā)揮住宅專項維修資金在老舊小區(qū)和電梯更新改造中支持作用的通知

　　建辦房[20**]52號

　　各省、自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、財政廳，直轄市建委(房地局)、財政局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團建設(shè)局、財務局：

　　根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》(建設(shè)部、財政部令第165號，以下簡稱《辦法》)的有關(guān)規(guī)定，為進一步發(fā)揮住宅專項維修資金(以下簡稱維修資金)在老舊小區(qū)和電梯更新改造中的支持作用，提高維修資金的使用效率，維護維修資金所有者的合法權(quán)益，現(xiàn)將有關(guān)事項通知如下：

　　一、用好維修資金，支持老舊小區(qū)和電梯更新改造

　　老舊小區(qū)改造，有利于改善人居環(huán)境，提升人民群眾的生活質(zhì)量，促進城市的有機更新和持續(xù)發(fā)展，是惠及百姓的民生工程。老舊電梯更新，有利于方便業(yè)主居民的出行，消除電梯運行的安全隱患，保障人民群眾的生命財產(chǎn)安全。加大維修資金的投入，是建立老舊小區(qū)和電梯更新改造多方資金籌措機制的重要途徑，有利于實現(xiàn)物盡其用，提高維修資金使用效率，發(fā)揮維修資金在保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造中的積極作用。

　　二、明確使用范圍，突出更新改造的目標重點

　　維修資金的使用，應當按照《辦法》規(guī)定的使用范圍和分攤規(guī)則，遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

　　在老舊小區(qū)改造中，維修資金主要用于房屋失修失養(yǎng)、配套設(shè)施不全、保溫節(jié)能缺失、環(huán)境臟亂差的住宅小區(qū)，改造重點包括以下內(nèi)容：

　　(一)房屋本體：屋面及外墻防水、外墻及樓道粉飾、結(jié)構(gòu)抗震加固、門禁系統(tǒng)增設(shè)、門窗更換、排水管線更新、建筑節(jié)能及保溫設(shè)施改造等;

　　(二)配套設(shè)施：道路設(shè)施修復、路面硬化、照明設(shè)施更新、排水設(shè)施改造、安全防范設(shè)施補建、垃圾收儲設(shè)施更新、綠化功能提升、助老設(shè)施增設(shè)等。

　　在電梯更新中，維修資金主要用于運行時間超過15年的老舊電梯的維修和更換。未配備電梯的老舊住宅，符合國家和地方現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定的，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主(以下簡稱雙三分之二)同意，可以使用維修資金加裝電梯。

　　各地可以根據(jù)實際情況確定本地區(qū)老舊小區(qū)及電梯更新改造的標準和內(nèi)容。

　　三、切實履行職責，加強維修資金使用的指導監(jiān)督

　　使用維修資金改造老舊小區(qū)和更新電梯，應當按照《辦法》第二十二條和第二十三條規(guī)定的程序辦理。在使用維修資金過程中，各地住房城鄉(xiāng)建設(shè)(房地產(chǎn))部門應當加強對業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的指導和監(jiān)督，推行公開招投標方式選聘施工單位，引導第三方專業(yè)機構(gòu)參與審價、監(jiān)理、驗收等使用管理工作，督促業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)履行維修資金的用前表決、工程內(nèi)容、驗收結(jié)果及費用分攤等事項的公示義務，保證維修資金使用的公開透明。同時，應當督促建設(shè)單位或者公有住房售房單位，分攤未售出商品住宅或者公有住房的更新改造費用，強化落實住房城鄉(xiāng)建設(shè)(房地產(chǎn))部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織代修的義務，以保證危及房屋安全的緊急情況發(fā)生時，老舊小區(qū)和電梯更新改造工作能夠及時開展。

　　使用維修資金更新、加裝電梯的，應當接受質(zhì)監(jiān)部門的技術(shù)指導和監(jiān)督檢查，應當取得質(zhì)監(jiān)部門出具的鑒定意見和驗收合格證明。

　　使用維修資金開展老舊小區(qū)和電梯更新改造，應當符合財務管理和會計核算制度的有關(guān)規(guī)定。使用由財政部門負責管理的已售公有住房維修資金，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者公有住房售房單位應當向財政部門申請列支。

　　維修資金的使用和管理，應當依法接受審計部門的審計監(jiān)督，并向社會公開審計結(jié)果。

　　四、優(yōu)化表決規(guī)則，提高業(yè)主組織的決策效率

　　在老舊小區(qū)和電梯更新改造中使用維修資金，為解決業(yè)主“雙三分之二”表決難題，降低業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決策成本，提高業(yè)主使用維修資金的決策效率，各地可以根據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》(建房〔20**〕274號)的有關(guān)規(guī)定，指導業(yè)主大會在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定以下表決方式：

　　(一)委托表決：業(yè)主將一定時期內(nèi)維修資金使用事項的表決權(quán)，以書面形式委托給業(yè)主委員會或者業(yè)主代表行使;

　　(二)集合表決：業(yè)主大會對特定范圍內(nèi)的維修資金的使用事項，采取一次性集合表決通過后，授權(quán)業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)分批使用;

　　(三)默認表決：業(yè)主大會約定將未參與投票的業(yè)主視為同意維修資金使用事項，相應投票權(quán)數(shù)計入已投的贊成票;

　　(四)異議表決：在維修資金使用事項中，持反對意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過。

　　五、確保應急維修，及時消除房屋使用安全隱患

　　發(fā)生下列危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要使用維修資金對老舊小區(qū)和電梯立即進行更新改造的，可以不經(jīng)過業(yè)主“雙三分之二”表決同意，直接申請使用維修資金：

　　(一)電梯故障;

　　(二)消防設(shè)施故障;

　　(三)屋面、外墻滲漏;

　　(四)二次供水水泵運行中斷;

　　(五)排水設(shè)施堵塞、爆裂;

　　(六)樓體外立面存在脫落危險;

　　(七)其他危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的緊急情況。

　　老舊小區(qū)和電梯更新改造需要應急使用維修資金的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者公有住房售房單位向物業(yè)所在地的住房城鄉(xiāng)建設(shè)(房地產(chǎn))部門、公有住房維修資金管理部門提出申請。

　　沒有業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者公有住房售房單位的，可以由社區(qū)居民委員會提出申請，住房城鄉(xiāng)建設(shè)(房地產(chǎn))部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織代修，代修費用從維修資金賬戶中列支。

　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)(房地產(chǎn))部門、公有住房維修資金管理部門應當在接到應急使用維修資金申請后3個工作日內(nèi)作出審核決定。應急維修工程竣工驗收后，組織維修的單位應當將使用維修資金總額及業(yè)主分攤情況在住宅小區(qū)內(nèi)的顯著位置公示。

　　六、建設(shè)信息平臺，保障業(yè)主的參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)

　　各地應當充分利用移動互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)和云計算等現(xiàn)代網(wǎng)絡信息技術(shù)，建設(shè)業(yè)主共同決策電子平臺，便于業(yè)主通過計算機和手機等電子工具參與小區(qū)共同事務決策，提高業(yè)主參與維修資金使用表決的投票率，保證計票的準確率，解決業(yè)主到場投票表決的難題。

　　各地維修資金管理部門應當建立統(tǒng)一的維修資金信息管理系統(tǒng)，推進維修資金歸集、使用、核算、查詢和監(jiān)督等工作的信息化和網(wǎng)絡化，逐步實現(xiàn)維修資金管理流程規(guī)范化、過程要件格式化、監(jiān)督管理透明化，開辟方便快捷的查詢渠道，切實保障業(yè)主維修資金的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

　　為加大維修資金使用管理的公開力度，各地維修資金管理部門應當建立維修資金公告制度，將本地區(qū)年度維修資金交存、支出、增值和結(jié)余等情況在當?shù)卣W(wǎng)站、報刊等媒體上進行公告。各地住房城鄉(xiāng)建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門應當指導監(jiān)督業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)建立維修資金公示制度，將本小區(qū)年度維修資金使用、增值和結(jié)余等情況在住宅小區(qū)內(nèi)的顯著位置公示。

　　七、加強統(tǒng)計分析，改革創(chuàng)新維修資金使用管理制度

　　20**年開始建立的維修資金歸集、使用、增值和管理數(shù)據(jù)統(tǒng)計制度，是全面摸清維修資金底數(shù)，及時掌握維修資金管理動態(tài)信息，輔助維修資金監(jiān)管工作和完善維修資金法規(guī)政策的基礎(chǔ)性工作。各地維修資金管理部門應當高度重視此項工作，完善維修資金統(tǒng)計制度和信息報送制度，加強維修資金管理的動態(tài)監(jiān)測和分析，全面、準確、及時匯總上報維修資金基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)信息。

　　在加大維修資金對老舊小區(qū)和電梯更新改造的支持力度的同時，各地應當以當前維修資金使用管理中存在的問題為導向，借鑒國內(nèi)外先進經(jīng)驗，根據(jù)本地的實際情況，積極探索在維修資金使用中引入商業(yè)保險，在專戶銀行選擇中引入市場競爭機制等制度創(chuàng)新，進一步發(fā)揮維修資金對于保障住房正常使用的積極作用。

　　中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳 財政部辦公廳

　　20**年10月17日

篇3：北京市住宅專項維修資金使用審核標準（2010年）

　　京建發(fā)〔20**〕272號

　　關(guān)于印發(fā)《北京市住宅專項維修資金使用審核標準》的通知

　　各區(qū)縣建委、房管局，各有關(guān)單位：

　　為做好住宅專項維修資金使用審核工作，根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》(建設(shè)部、財政部令第165號)、《北京市住宅專項維修資金管理辦法》(京建物[20**]836號)有關(guān)規(guī)定，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委制定了《北京市住宅專項維修資金使用審核標準》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

　　二〇一〇年五月十九日

　　北京市住宅專項維修資金使用審核標準

　　1.總則

　　1.1【目的】為明確住宅專項維修資金使用范圍和使用條件，規(guī)范資金使用審核行為，根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》(建設(shè)部、財政部令第165號)、《北京市住宅專項維修資金管理辦法》(京建物[20**]836號)，編制本標準。

　　1.2【適用范圍】本市行政區(qū)域內(nèi)，商品住宅、售后公有住房的住宅專項維修資金使用審核，適用本標準。

　　因住宅所有權(quán)人或使用人使用不當，對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備造成損壞的，由責任人承擔維修責任，不適用本標準。

　　2.基本規(guī)定

　　2.1【質(zhì)量保修執(zhí)行標準】本標準中質(zhì)量保修期限執(zhí)行《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》(建設(shè)部令第80號)、《商品住宅工程質(zhì)量保修規(guī)程》(DB11/641-20**)的相關(guān)規(guī)定。

　　《住宅質(zhì)量保證書》中承諾的質(zhì)量保修期限高于上述規(guī)章、標準的，以《住宅質(zhì)量保證書》承諾的期限為準。

　　2.2【審批條件】住宅保修期滿后，住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)本標準規(guī)定的情形的，經(jīng)住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過，可以使用住宅專項維修資金進行維修、更新、改造。

　　2.3【緊急情況】發(fā)生下列危及房屋使用安全或嚴重影響使用功能情況之一的，不需住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過，可以使用住宅專項維修資金進行維修。

　　1屋面、外墻防水局部損壞、滲漏嚴重，經(jīng)多次補漏后仍難以解決的;

　　2電梯發(fā)生沖頂、蹲底或意外災害危及人身安全的;定期檢驗時被責令停梯整改的;

　　3高層住宅發(fā)生供水主管道嚴重漏水，水泵(包括生活泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、中水泵等)發(fā)生泵體漏水、泵電機燒毀等情況，導致供水中斷的;

　　4樓體單側(cè)外墻飾面五分之一以上面積有脫落危險的;

　　5專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的;

　　6消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設(shè)施設(shè)備維修及更新、改造的。

　　2.4【鑒定】建筑結(jié)構(gòu)、電梯和對修繕范圍有爭議的項目，使用專項維修資金進行維修、更新、改造，應經(jīng)相關(guān)專業(yè)部門鑒定并出具鑒定報告。

　　3.工程項目范圍

　　3.1地基、基礎(chǔ)

　　地基：支撐基礎(chǔ)的土體或巖體。

　　基礎(chǔ)：將結(jié)構(gòu)所承受的各種作用力傳遞到地基上的結(jié)構(gòu)組成部分。

　　3.2主體結(jié)構(gòu)工程，承受各種作用的基本結(jié)構(gòu)部分，包括承重墻、梁、板、柱。

　　3.3防水工程，包括建筑屋面、外墻面和地下室的防水。

　　3.4保溫工程，包括屋面、外墻面保溫。

　　3.5裝飾裝修工程，分為住宅內(nèi)共用部位裝修和住宅外共用部位裝修工程，包括地面、抹灰、門窗、吊頂、飾面板(磚)等。

　　3.6室外工程，包括小區(qū)內(nèi)道路、場地，公共區(qū)域的階梯及扶手、圍墻、院門。

　　3.7建筑給水及排水工程，包括給排水設(shè)備及附屬設(shè)備、管道設(shè)施等。

　　3.8電梯工程，包括電梯主機、導軌、門系統(tǒng)、轎廂、安全部件等。

　　3.9電氣工程，包括電線、電纜、配電箱(柜)等。

　　3.10智能建筑工程，包括視頻監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、門禁控制系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)、火災自動報警系統(tǒng)、樓宇自動化系統(tǒng)等。

　　4.工程維修條件

　　4.1地基、基礎(chǔ)

　　4.1.1【質(zhì)量保修期限】設(shè)計文件確定的建筑設(shè)計使用年限。

　　4.1.2【維修條件】保修期滿后，地基出現(xiàn)不均勻沉降，且經(jīng)房屋安全鑒定機構(gòu)定期觀測表明沉降不穩(wěn)定，可對地基采取加固措施;基礎(chǔ)承載力不足，產(chǎn)生豎向裂縫或斜裂縫，經(jīng)房屋鑒定機構(gòu)鑒定，不能滿足安全承載要求，可對基礎(chǔ)進行加固。

　　4.2主體結(jié)構(gòu)工程

　　4.2.1【質(zhì)量保修期限】設(shè)計文件確定的建筑設(shè)計使用年限。

　　4.2.2【維修條件】保修期滿后，主體結(jié)構(gòu)構(gòu)件出現(xiàn)開裂、位移、變形、鋼筋銹蝕、表面風化酥堿，經(jīng)房屋安全鑒定機構(gòu)鑒定，不滿足《民用建筑可靠性鑒定標準》相關(guān)規(guī)定的，可采取局部加固或整體加固。

　　4.3防水工程

　　4.3.1【質(zhì)量保修期限】不低于5年。

　　4.3.2【維修條件】保修期滿后，屋面防水出現(xiàn)以下情況之一時，應重做整個屋面防水：

　　1防水層普遍老化，斷裂、翹邊和封口脫開，有嚴重空鼓現(xiàn)象，漏雨房間數(shù)量累積達到頂層房間總數(shù)的30%以上，且局部補漏仍難解決的，可申請屋面防水整體翻修。

　　2重做屋面防水時，應對破損的屋面天溝、檐溝、檐口、女兒墻、水落口、伸出屋面管道等進行全面修補，水落管殘缺破損的應更換。

　　4.3.3【維修條件】保修期滿后，外墻滲漏房間數(shù)達到外墻房間的20%以上，且經(jīng)局部補漏不能徹底根治的，應重做整幢樓外墻防水。

　　4.3.4【維修條件】保修期滿后，地下室地面積水，且經(jīng)局部補漏仍無法解決的，應重做地下室防水。

　　4.4保溫工程

　　4.4.1【質(zhì)量保修期限】不低于5年。

　　4.4.2【維修條件】保修期滿后，屋面保溫層損壞面積達到30%以上，應重做屋面保溫。屋面保溫維修工程應與屋面防水維修工程同步進行。

　　4.4.3【維修條件】保修期滿后，外墻保溫層損壞面積達到20%以上，應重做外墻保溫。

　　4.4.4【改造】增加保溫層。

　　4.5裝飾裝修工程

　　4.5.1【質(zhì)量保修期限】除有專門規(guī)定質(zhì)量保修期限的分項工程應遵從其規(guī)定外，住宅樓內(nèi)共用部位裝修工程質(zhì)量保修期限不低于2年;住宅樓外共用部位涂料裝修質(zhì)量保修期限不低于2年;住宅樓外共用部位其他材料裝修質(zhì)量保修期限不低于5年;除五金件質(zhì)量保修期限不低于2年外，共用部位門窗質(zhì)量保修期限不低于5年。

　　4.5.2【維修條件】保修期滿后，住宅樓內(nèi)共用部位裝修工程出現(xiàn)下列情況時，應進行維修：

　　1門窗、窗紗出現(xiàn)變形、損壞、缺失，應進行維修、補全。

　　2飾面磚、吊頂、門廊挑檐、地面、樓梯踏步及扶手等各項目50%以上經(jīng)過修補的，應重做。

　　3墻面50%以上面積經(jīng)過修補的，應進行整幢住宅內(nèi)墻粉飾。

　　4.5.3【維修條件】保修期滿后，住宅外共用部位裝修工程出現(xiàn)下列情況時，應進行維修：

　　1外墻飾面磚等破損量超過總量的30%時，應重做。外墻涂料污損面積超過外墻總面積的30%時，應進行整幢住宅外墻粉飾。

　　2護欄、扶手定期油飾;定期檢查固定連接部件;銹蝕破損嚴重的，應更換。

　　4.6室外工程

　　4.6.1【質(zhì)量保修期限】不低于2年。

　　4.6.2【維修條件】保修期滿后，小區(qū)內(nèi)道路、場地，公共區(qū)域的階梯及扶手、圍墻、院門不能保證使用安全及功能時，應進行翻修。

　　4.7建筑給水及排水工程

　　4.7.1【質(zhì)量保修期限】除采取隱蔽方式安裝的給排水管道和共用部位的給排水管道質(zhì)量保修期限不低于10年外，建筑給水及排水工程質(zhì)量保修期限不低于2年;若管線設(shè)置在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)，其質(zhì)量保修期限應與主體結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限相同。

　　4.7.2【維修條件】保修期滿后，建筑給水及排水工程出現(xiàn)下列情況時，應進行維修、更新、改造：

　　1管道。明敷設(shè)管局部出現(xiàn)沙眼、漏水、嚴重銹蝕;暗敷設(shè)管漏水。

　　2水箱、水池。水箱局部變形、漏水，保溫層破損;水箱、水池內(nèi)壁材質(zhì)發(fā)生化學變化不滿足衛(wèi)生標準。

　　3節(jié)門銹蝕啟閉不靈活，漏水。

　　4控制柜內(nèi)元器件損壞。

　　5壓力表損壞。

　　6中水設(shè)備。

　　a.格柵。鏈條式除污機鏈瓣斷裂。

　　b.調(diào)節(jié)池。刮泥機損壞;行走機構(gòu)損壞;電氣設(shè)備損壞。

　　c.曝氣設(shè)施損壞。

　　d.鼓風設(shè)施損壞。

　　e.沉淀池。吸刮泥機損壞。

　　f.消毒機損壞。

　　4.8電梯工程

　　4.8.1【質(zhì)量保修期限】不低于3年。

　　4.8.2【維修條件】保修期滿后，電梯設(shè)備下列部件出現(xiàn)磨損、損壞，應進行維修、更新、改造：

　　1曳引機。

　　2制動器。

　　3電動機。

　　4導向輪、曳引輪。

　　5鋼絲繩。

　　6限速系統(tǒng)。

　　7控制柜。

　　8選層系統(tǒng)。

　　9操縱盤與顯示系統(tǒng)。

　　10層、轎門系統(tǒng)。

　　11導靴。

　　12導軌。

　　13對重。

　　14安全裝置。

　　15控制電纜及井道配線。

　　16緩沖器。

　　17轎廂。

　　4.9電氣工程

　　4.9.1【質(zhì)量保修期限】除電線、電纜質(zhì)量保修期限不低于5年外，電氣工程質(zhì)量保修期限不低于2年。

　　4.9.2【維修條件】保修期滿后，電氣工程出現(xiàn)下列情況時，應進行維修、更新、改造：

　　1配電柜內(nèi)元器件損壞。

　　2配電線路老化、損壞。

　　3電纜損壞。

　　4π接箱內(nèi)元器件損壞。

　　5避雷系統(tǒng)接閃器與其它金屬物的連接斷開;接閃器的焊縫斷開、嚴重銹蝕;引下線彎曲、嚴重銹蝕;引下線、接閃器和接地裝置的焊接處嚴重銹蝕。

　　4.10智能建筑工程

　　4.10.1【質(zhì)量保修期限】不低于2年。

　　4.10.2【維修條件】保修期滿后，智能建筑工程設(shè)備設(shè)施損壞、老化嚴重，達到使用壽命時，應進行維修、更新、改造。