老舊小區(qū)外墻脫落砸傷人誰該負(fù)責(zé)賠償?該如何防范?

　　隨著城市化進(jìn)程的加速，老舊小區(qū)的外墻安全問題日益凸顯，尤其是外墻瓷磚或涂料的脫落，不僅影響了小區(qū)的美觀，更給居民和行人的安全帶來了巨大隱患。近期，福州多起外墻脫落事件再次將這一問題推向了風(fēng)口浪尖。本文將深入探討外墻脫落的責(zé)任歸屬、處理措施及預(yù)防策略，以期引起廣大業(yè)主、物業(yè)及相關(guān)部門的重視。

　　01外墻脫落事件回顧

　　近年來，福州多個小區(qū)頻繁出現(xiàn)外墻瓷磚空鼓、脫落等現(xiàn)象，其中以濱海首府茗首閣2區(qū)、中庚書香大第小區(qū)、臨江新天地福江苑小區(qū)等為代表。這些事件不僅給居民生活帶來了困擾，更因未能及時處理而導(dǎo)致了安全隱患的累積。特別是福江苑小區(qū)的外墻瓷磚脫落事件，更是造成了不幸的悲劇，給社會敲響了警鐘。

　　02責(zé)任歸屬：業(yè)主、物業(yè)共擔(dān)

　　面對外墻脫落問題，業(yè)主和物業(yè)往往存在責(zé)任推諉的情況。但實際上，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，業(yè)主和物業(yè)都需承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　1.業(yè)主責(zé)任：

　　作為房屋的所有權(quán)人，業(yè)主對房屋及其附屬設(shè)施負(fù)有保障義務(wù)。外墻作為房屋的重要組成部分，其安全狀況直接關(guān)系到小區(qū)居民和行人的安全。因此，業(yè)主有責(zé)任定期檢查房屋外墻的完好程度，及時發(fā)現(xiàn)并報告潛在的安全隱患。在發(fā)生外墻脫落事件后，若因業(yè)主未履行保障義務(wù)而導(dǎo)致他人受傷或財產(chǎn)損失，業(yè)主需承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　2.物業(yè)責(zé)任：

　　物業(yè)作為小區(qū)的管理者和服務(wù)者，對小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域負(fù)有維護(hù)和管理職責(zé)。對于外墻脫落問題，物業(yè)應(yīng)及時組織專業(yè)人員進(jìn)行排查和修復(fù)，確保小區(qū)居民和行人的安全。同時，物業(yè)還應(yīng)加強安全宣傳教育，提高業(yè)主的安全意識，共同維護(hù)小區(qū)的公共安全。

　　03處理措施：及時排查與修復(fù)

　　針對外墻脫落問題，及時排查與修復(fù)是關(guān)鍵。具體措施如下：

　　1.定期排查：

　　物業(yè)應(yīng)定期組織專業(yè)人員進(jìn)行外墻安全排查，重點檢查外墻瓷磚、涂料等材料的牢固程度，及時發(fā)現(xiàn)并處理潛在的安全隱患。

　　2.及時修復(fù)：

　　一旦發(fā)現(xiàn)外墻存在脫落風(fēng)險，物業(yè)應(yīng)立即組織人員進(jìn)行修復(fù)。修復(fù)過程中應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范操作，確保修復(fù)質(zhì)量。同時，對于已經(jīng)脫落的外墻部分，應(yīng)設(shè)置警示標(biāo)志和圍擋，防止人員誤入危險區(qū)域。

　　3.加強監(jiān)管：

　　住建部門應(yīng)加強對老舊小區(qū)的監(jiān)管力度，定期對小區(qū)外墻安全狀況進(jìn)行檢查和評估。對于發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)督促物業(yè)及時整改，確保小區(qū)外墻安全。

　　04預(yù)防策略：定期維護(hù)

　　為了從根本上解決外墻脫落問題，還需采取一系列預(yù)防策略：

　　1.推廣新材料：

　　政府應(yīng)鼓勵和支持使用外墻涂料等新型建筑材料替代傳統(tǒng)的瓷磚等易脫落材料。外墻涂料具有施工方便、耐久性強、維護(hù)成本低等優(yōu)點，能夠有效降低外墻脫落的風(fēng)險。

　　2.定期維護(hù)：

　　業(yè)主和物業(yè)應(yīng)建立外墻定期維護(hù)機制，定期對小區(qū)外墻進(jìn)行清洗、修補和加固等工作。通過定期維護(hù)可以及時發(fā)現(xiàn)并處理外墻的微小損傷和隱患，避免其擴大化造成更大的危害。

　　3.增強安全意識：

　　通過宣傳教育等方式提高業(yè)主和物業(yè)的安全意識，使其充分認(rèn)識到外墻脫落問題的嚴(yán)重性和危害性。同時，鼓勵業(yè)主和物業(yè)積極參與外墻安全管理和維護(hù)工作，共同營造安全和諧的小區(qū)環(huán)境。

　　外墻脫落問題不僅關(guān)乎小區(qū)的美觀和整潔更直接關(guān)系到居民和行人的安全。因此，業(yè)主、物業(yè)及相關(guān)部門應(yīng)共同努力，加強外墻安全管理和維護(hù)工作，確保小區(qū)外墻的安全穩(wěn)定。只有這樣我們才能為居民提供一個安全、舒適、和諧的居住環(huán)境。

篇2：大廈外墻嚴(yán)重脫落砸死人 要求物業(yè)賠償

　　大廈外墻嚴(yán)重脫落砸死人，要求物業(yè)賠償

　　近日,海南省海口市海府一橫路華宇大廈外墻脫落砸死人案一審宣判。美蘭法院判決銀行、物業(yè)公司和76名業(yè)主共同擔(dān)責(zé),賠償家屬39萬余元,其中76戶業(yè)主承擔(dān)80%(總計31萬元)的賠償。

　　20**年7月30日下午,陳某駕車到位于海口市海府一橫路華宇大廈一樓的中國建設(shè)銀行美舍河支行辦理業(yè)務(wù),突然華宇大廈13至14樓之間的外墻墻體石片脫落,將車內(nèi)的陳某當(dāng)場砸死。事后,陳某家屬將銀行、物業(yè)公司和眾多業(yè)主一起告上法庭。

　　庭審中,物業(yè)管理有限公司辯稱,其作為物業(yè)服務(wù)企業(yè),對相關(guān)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理等,必須有業(yè)主方的授權(quán)委托或者與業(yè)主方書面簽訂物業(yè)服務(wù)合同明確約定相關(guān)服務(wù)內(nèi)容。而對事故中脫落外墻等大廈共有部分的維護(hù)管理沒有得到業(yè)主具體明確的委托,所以不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

　　建行美舍河支行辯稱,該案的侵權(quán)行為發(fā)生地是離銀行營業(yè)場所以外的三米處,是市政公共規(guī)劃的道路,不在該支行承擔(dān)的安全保障范圍內(nèi),該支行對經(jīng)營場所以外發(fā)生的事故不負(fù)有安全保障義務(wù),不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

　　其中一位業(yè)主王某則辯稱,開發(fā)商作為建房者對墻體脫落應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。而物業(yè)公司若提前發(fā)現(xiàn)外墻有問題,并通知業(yè)主繳費維修則不會發(fā)生這種損害后果,但是物業(yè)公司沒有盡到管理責(zé)任,應(yīng)由其承擔(dān)主要賠償責(zé)任。另外,死者是去建行辦理業(yè)務(wù)的,建行美舍河支行也應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　經(jīng)美蘭法院審理后判決:銀行、物管、業(yè)主共同賠償家屬39萬余元,其中華宇大廈的所有人全體76戶和使用人建設(shè)銀行應(yīng)按各自房屋的建筑面積所占總面積的比例,承擔(dān)總損失額的80%,物業(yè)作為管理人,應(yīng)承擔(dān)總損失額的20%的賠償責(zé)任。同時,法院還對車輛受損情況,判決上述被告賠償車主損失4萬余元。

　　法院判決后,引起不少市民質(zhì)疑,別人房子的墻體脫落,為何其他業(yè)主也要賠?開發(fā)商蓋的房子,為何不找開發(fā)商?物業(yè)公司是管理單位,為何只承擔(dān)20%的賠償責(zé)任?作為海南第一宗宣判的外墻脫落案,引發(fā)社會的廣泛關(guān)注。

　　對此,辦理此案的法官吳思指出,事故發(fā)生后,海口市政府已經(jīng)責(zé)令房管部門進(jìn)行調(diào)查。調(diào)查結(jié)果表明,華宇大廈建成后通過合格驗收,不存在建筑質(zhì)量問題。

　　有業(yè)主認(rèn)為,物業(yè)公司作為小區(qū)的管理者,應(yīng)該首先預(yù)見外墻存在的安全隱患并予以維修,物業(yè)公司有維護(hù)小區(qū)安全的責(zé)任,沒有發(fā)現(xiàn)和處理,出了事故就該由物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。業(yè)主不該承擔(dān)任何責(zé)任。

　　對此,海南省陽光島律師事務(wù)所律師陳劍認(rèn)為,全體業(yè)主承擔(dān)責(zé)任沒錯。普通的侵權(quán)行為適用“一般過錯責(zé)任原則”,但對于如高空墜物之類的特殊侵權(quán)行為,受害人往往難以舉證證明對方主觀上存在過錯,因此法律規(guī)定諸如此類的特殊侵權(quán)行為適用“過錯推定責(zé)任原則”,以平衡致害人與受害人的利益。也就是說,當(dāng)事人只要不能證明自己無過錯的,則推定其存在過錯。大廈外墻屬于整棟樓的全體業(yè)主共有,全體業(yè)主須共同承擔(dān)維護(hù)墻體的義務(wù),本案確認(rèn)全體業(yè)主及物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任并無不妥。

篇3：防止外墻面磚脫落措施

　　防止外墻面磚脫落的措施

　　(1)面磚質(zhì)量的選擇。對外墻面磚的選擇，除吸水率、耐凍性應(yīng)符合規(guī)范或設(shè)計要求外，還要對那些有外觀缺陷、缺楞、掉角、翹曲、裂紋的面磚必須逐塊挑出，可備作切割小塊使用。

　　(2)基層處理要好。在面磚粘貼前，必須根據(jù)所掛垂線，確定基層的合理厚度。對墻體凸出超限部分要及時鑿掉；對凹進(jìn)過甚的墻體，也應(yīng)分層補平抹好，以保證粘結(jié)層厚度在10～15mm之間，并注意基層抹灰表面要用木抹作粗糙處理，以得到粘結(jié)層與面磚的最佳結(jié)合。

　　(3)保證粘結(jié)和勾縫砂漿強度。要求配比準(zhǔn)確，攪拌均勻。粘結(jié)層砂漿一般可選用1:1.5～2的水泥砂漿，如摻加水泥重量2%的107膠，效果更好；面磚勾縫砂漿可選用1:1配比，砂子要過細(xì)篩。

　　(4)保持基層與面磚在粘貼前都有一定的濕度。做到基層在粘貼前2h澆一遍水；面磚在粘貼前做到吸足水后表面晾干。

　　(5)按標(biāo)準(zhǔn)工藝貼壓面磚。即在找好規(guī)矩(掛線、找平、規(guī)方、彈線、預(yù)排、分格)的基礎(chǔ)上，將選好的面磚最好先用少量砂漿在面磚背面刮一下，以增加面磚與粘結(jié)層的結(jié)合，然后按粘結(jié)層實際預(yù)留厚度打滿灰，按面磚粘貼的準(zhǔn)確位置和磚縫間隙一步基本擺磚到位，并用鏟灰木柄或?qū)Ｓ媚惧N輕輕敲打，待整排面磚貼完后，再在靠尺的檢測下，對面磚逐塊找平，敲實，要避免反復(fù)移動，揉壓面磚。

　　(6)注意特殊部位面磚的合理搭接壓向。其重點是對所有頂部臨邊部位，如陽臺、欄板、雨棚、腰線、窗臺、檐口及女兒墻壓頂?shù)龋仨氉龊昧魉峦猓€應(yīng)采取平磚蓋立磚的蓋頂法；對其下部滴水區(qū)，則必須采取立磚擋平磚的做法，并做好邊沿的鷹嘴處理。

　　(7)跟班檢查。現(xiàn)場質(zhì)量檢查人員必須根據(jù)上述操作要點和外墻面磚質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)，對所貼面磚跟班檢查。做到每步架一看，每層樓一檢，特殊部位細(xì)查，有缺陷隨時糾正。