村鎮(zhèn)土地互換協(xié)議書

　　甲方：zz鎮(zhèn)**村民委員會法人代表：***

　　身份證號：************住址：zz鎮(zhèn)**村12社

　　乙方：zz鎮(zhèn)**村第2合作社代表人：***

　　身份證號：**********住址：zz鎮(zhèn)**村2社

　　經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商，本著平等、自愿、有償、誠實(shí) 信用旳原則，就土地互換事宜達(dá)成協(xié)議如下：

　　一、 互換地塊概況

　　1.甲方愿意將位于原**村小學(xué)舊址及村委會集體果園土地總面積為㎡。合畝與乙方進(jìn)行等面積互換。包括區(qū)域內(nèi)渠、路。四址為：

　　東至

　　西至：

　　南至：

　　北至：

　　2、乙方愿意將位于**字西北角第2合作社集體土地面積為㎡合計(jì)畝、土地進(jìn)行等面積互換。包括區(qū)域內(nèi)渠、路。四址為：

　　東至

　　西至：

　　南至：

　　北至：

　　3、甲乙雙方自愿互換原屬于對方的土地。雙方以后均互不干涉土地使用情況。

　　二、土地互換后的用途；

　　1、 甲方互換后的土地用途用于**村村民新農(nóng)村社區(qū)住宅樓及附屬設(shè)施工程建設(shè)。

　　2.、乙方互換后的土地用途用于**村第2合作社耕種，原**村小學(xué)舊址土地復(fù)耕。

　　三、土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物的補(bǔ)償價；

　　1.甲方付給乙方的補(bǔ)償費(fèi)主要是因種地遠(yuǎn)方便乙方耕種的補(bǔ)償，甲乙方按地享受的國家－切政策不變，甲乙方各自按地負(fù)擔(dān)的各種費(fèi)用各自承擔(dān)。

　　2.原**村小學(xué)舊址土地由甲方折除，付給乙方補(bǔ)償費(fèi)元。

　　3.**村村委會集體果園土地上的果樹作價后歸換地后農(nóng)戶個人所有。

　　4.補(bǔ)償費(fèi)分配方案由第2合作社集體決定，村委會不介入干涉。

　　四、同意權(quán)屬變更的意見；經(jīng)第2合作社全體戶主（共15戶）簽字蓋章后確認(rèn)。

　　五、履行期限和方式，甲乙雙方自愿等面積互換原屬于對方的土地后永遠(yuǎn)歸對方所有。

　　六、違約責(zé)任：

　　1.甲方在協(xié)議生效后－切互換土地手續(xù)辦妥后－次性付清屬于乙方旳土地補(bǔ)償費(fèi)，否則乙方追收每日50元滯納金。

　　2.乙方應(yīng)積極配合甲方申報辦理有關(guān)手續(xù)。協(xié)議生效后不得再反悔，否則甲方追收每日100元的違約金，并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用，并按本協(xié)議第七款第4條處理。

　　3.乙方應(yīng)約束自已社農(nóng)戶不單獨(dú)提個人要求，第2合作社代表人為現(xiàn)任社長。

　　七、其他

　　1、在土地互換過程中，甲方承擔(dān)土地契稅和交易費(fèi)用。

　　2、甲乙雙方的土地互換應(yīng)依法律、法規(guī)和規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

　　3、本協(xié)議未盡事宜，須經(jīng)各方協(xié)商解決，并簽訂相應(yīng)的補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。

　　4、本協(xié)議在執(zhí)行過程中發(fā)生矛盾、爭議，經(jīng)協(xié)商無效時，提請法院裁決。

　　5、本協(xié)議經(jīng)各方代表簽字蓋章后生效。

　　6. 本合同最終解釋權(quán)屬zz鎮(zhèn)**村委會所有。

　　7、本協(xié)議電子打印版為一式五份，甲乙雙方各執(zhí)兩份，公證單位執(zhí)一份。報zz鎮(zhèn)備案一份。簽字圖像及本協(xié)議掃描圖像、照片制成光蝶后留村委會永久備案。

　　第2合作社全體戶主簽字蓋章 ：

　　甲方(蓋章)：代表：

　　乙方(蓋章)：代表：

　　公證單位(蓋章)：代表：

　　二○**年**月　 日

篇2：擬投資開發(fā)土地前期費(fèi)用索賠管理程序

　　土地前期費(fèi)用索賠管理程序

　　一、目的

　　確保公司利益不受損失，本公司在開發(fā)前期工作中所花費(fèi)用應(yīng)從地價中扣除。

　　二、范圍

　　適用于本公司擬投資開發(fā)的土地。

　　三、職責(zé)

　　3.1工程部、配套部負(fù)責(zé)收集、整理各項(xiàng)費(fèi)用。

　　3.2項(xiàng)目發(fā)展部負(fù)責(zé)與土地商談判。

　　3.3辦公室法律人員負(fù)責(zé)提供法律咨詢。

　　四、程序

　　4.1工程部地盤主管及配套部相關(guān)人員應(yīng)按下述內(nèi)容積累(產(chǎn)生)協(xié)議、工程量、發(fā)票(收據(jù))：

　　道路移位

　　電桿拆遷并新增電桿(農(nóng)用)

　　新增下水道

　　青苗提前補(bǔ)償

　　池塘清淤、填平

　　場地推平

　　臨時用水

　　臨時用電

　　軍用電纜移位

　　農(nóng)用設(shè)施拆遷(鴨棚、暖棚)

　　滬星村小河填平

　　4.2工程、配套相關(guān)人員在實(shí)施時須簽訂協(xié)議，核定工程量，明確預(yù)算，盡可能與土地商(七寶房地產(chǎn)公司

　　)聯(lián)系，爭取對方事前確認(rèn)。在結(jié)算時取得發(fā)票(收據(jù))。

　　4.3每項(xiàng)工作完成后一星期內(nèi)主辦人員應(yīng)單項(xiàng)匯總經(jīng)部門經(jīng)理審閱后報項(xiàng)目發(fā)展部備案。

　　五、相關(guān)文件

　　5.1土地合同及相關(guān)土地補(bǔ)充協(xié)議。

　　5.2相關(guān)合同、協(xié)議。

　　六、相關(guān)表單

　　6.1預(yù)算書

　　6.2發(fā)票(收據(jù))

　　注：1、持有本文件者應(yīng)嚴(yán)格按此文件要求執(zhí)行。

　　2、若認(rèn)為本文件有不合理之處應(yīng)及時向本文件的審批人提出修改意見。

　　編制： 校對： 審批： 發(fā)放號：

篇3：房地產(chǎn)企業(yè)獲得土地途徑分析

　　從全國的情況看,土地儲備應(yīng)該是一個先行指數(shù),土地的供應(yīng)量決定的是第二年、第三年的商品房供應(yīng)量。開發(fā)企業(yè)不是有一塊土地就夠了,在保持企業(yè)連續(xù)發(fā)展的過程中,土地儲備會起到重要的作用。對于一個大的開發(fā)企業(yè)來講,需要保持品牌的延續(xù)性和市場的占有率,就必須保持在市場有不斷的供給,也就是要今年儲備明年、后年、大后年的土地,保持每年連續(xù)在市場上提供一定量的商品房。鑒于這種情況,會造成開發(fā)企業(yè)對土地儲備的特殊需求。

　　開發(fā)企業(yè)取得土地的方式大概分為以下三類:

　　第一、行政命令式

　　第一類是行政命令式,可以是劃撥也可以是協(xié)議出讓.根據(jù)8月12號正式發(fā)布的國務(wù)院18號令,政府有權(quán)合理的確定各類房地產(chǎn)用地的布局和比例。也就是說,在各個城市中,都有大量由政府決策的開發(fā)項(xiàng)目,其中有相當(dāng)一部分是通過土地協(xié)議出讓的方式進(jìn)行的,尤其是危改和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配,基本上是控制在政府手里。

　　1、危改拆遷

　　大部分的危改項(xiàng)目用行政命令的方式或者行政批準(zhǔn)的方式,先劃撥后出讓。因?yàn)槲８捻?xiàng)目里有大量的回遷、有大量的政府配套設(shè)施、有大量的實(shí)物出租的部分,這些采取劃撥的方式。而另外一部分采取協(xié)議出讓的方式。通常大部分的危改項(xiàng)目都涉及到居民拆遷問題,以及原有土地上的政府機(jī)構(gòu)和工廠拆遷的問題,在沒有進(jìn)行談判和確定之前,很難決定哪些單位回來,哪些單位一定被拆走。這時候,我們通常采用的辦法是對危改進(jìn)行協(xié)議出讓。

　　2、工商企業(yè)改造

　　一些城市的政府用協(xié)議出讓的方式來進(jìn)行工商企業(yè)的改造。這里頭包括退二進(jìn)三、污染企業(yè),擾民企業(yè)的一些特殊情況,因?yàn)樗鼪]有辦法把附帶的一些條件作為土地招標(biāo)的條件,比如剩余勞動力的安置等,或者是招標(biāo)、拍賣的形式很難做,所以通常采用協(xié)議出讓的方式。

　　3、經(jīng)濟(jì)適用房

　　按照政府的規(guī)定,經(jīng)濟(jì)適用住房的土地以有計(jì)劃的劃撥方式提供。經(jīng)濟(jì)適用住房在各個城市招標(biāo)的一般不是土地,大部分招標(biāo)的是操作項(xiàng)目的法人,所以是一個以法人招標(biāo)為主的招標(biāo)制度,土地是預(yù)先由政府來進(jìn)行計(jì)劃性安排并以劃撥方式提供的。

　　4、基礎(chǔ)設(shè)施

　　基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在今年的增長速度比房地產(chǎn)增長速度還快。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)里面涉及到公路、鐵路、輕軌、地鐵,以及一些水廠,電廠或者是供熱廠等等相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)。有些地方政府因?yàn)闆]有資金大量的投入,所以利用變換土地轉(zhuǎn)讓的方式,給公路,鐵路、輕軌等基礎(chǔ)設(shè)施的管理部門和建設(shè)部門一些轉(zhuǎn)換。比如香港政府把地鐵上層的部分土地轉(zhuǎn)給了地鐵公司,雖然他還要繳納一定量的土地出讓金,但是他通過地鐵上層建設(shè)用地的轉(zhuǎn)換,或者是建設(shè)產(chǎn)品獲得盈利,來彌補(bǔ)地鐵建設(shè)資金的不足。到目前為止,上海市幾乎所有地鐵的站臺,站口、交換站都是用這種方式,地面上的土地轉(zhuǎn)讓給了開發(fā)商,由開發(fā)商負(fù)責(zé)整個站區(qū)的建設(shè),減少地鐵投資的壓力。

　　盡管政府下達(dá)11號令規(guī)定經(jīng)營型項(xiàng)目的土地必須掛牌招標(biāo)拍賣,但每個城市都保持了一部分協(xié)議出讓的口子。從目前全國的情況看,這類土地在市場上數(shù)量是最大的,大部分城市會維持在70%。當(dāng)然,這里頭也還包括了一些開發(fā)區(qū),由開發(fā)區(qū)來承擔(dān)一級土地開發(fā),然后他再進(jìn)行二級的轉(zhuǎn)讓或者合作項(xiàng)目的合建形成的轉(zhuǎn)讓等等。因此,行政批準(zhǔn)仍然占有很大的數(shù)量。

　　第二、土地市場

　　國土資源部11號令出臺以后,土地市場實(shí)際上變成公開出讓的方式。對于發(fā)展商來說一般有三種情況:一個是投標(biāo),一個是摘牌,一個是競買。這三種情況都是公開取得土地的方式之一。從全國的情況看,除了深圳,廣州這些市場化程度比較高的城市很早就開始實(shí)行土地招投標(biāo)和公開出讓這種方式之外,其他大部分城市都是在去年11號令出臺之后才開始的。這個市場是逐步擴(kuò)大公開土地市場供給比例的一個過程。也是逐步實(shí)現(xiàn)市場化,為主的供給渠道的過程。可以想見,多少年之后,可能這個公開的市場比率會逐漸占到主流,而行政批準(zhǔn)的土地占到次要地位。

　　1、土地市場中存在的問題

　　從目前看,我們不管是招標(biāo)、拍賣或者掛牌,大概只有一個標(biāo)準(zhǔn),就是價格標(biāo)準(zhǔn),通常的情況下是以“價高者得”為唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn),而不限制他的資格,也不限制他的其他相關(guān)條件。在這里就會產(chǎn)生許多的弊病:

　　(1)非專業(yè)化的結(jié)果

　　從97年國家開始進(jìn)行市場的生產(chǎn)經(jīng)營結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)的調(diào)整以后,大量的資產(chǎn)或資金向房地產(chǎn)涌入,而其中非專業(yè)性的資產(chǎn)或資金占了主流。大量的非專業(yè)性公司,過去不是做房地產(chǎn)的公司都進(jìn)入到了房地產(chǎn)行業(yè)。從97年以后出現(xiàn)這種情況,就造成了投招標(biāo)的過程中,很多非專業(yè)化的企業(yè)因?yàn)閾碛写罅抠Y金,所以他會以參加投標(biāo)的方式取得土地。而這種非專業(yè)的公司,大部分是非理性的定位,所以,這種非理性化的程度會大量出現(xiàn),在很多城市已經(jīng)有了先例,這種招標(biāo)不限制資格,只以價格為準(zhǔn),就會造成很大的負(fù)面影響。

　　(2)資源配置的錯位

　　本來這個土地應(yīng)該用最佳配置的方式,給最能發(fā)揮土地價格的公司來使用,但是,由于投標(biāo)價格的衡量方式造成了土地資源被不能有效利用這塊土地的企業(yè)所擁有。這種情況在很多城市投招標(biāo)過程當(dāng)中都出現(xiàn)過,最后很多在投招標(biāo)初期的時候中標(biāo)了,但是在后期造成流標(biāo)或者是其它的一些現(xiàn)象使項(xiàng)目無法開展的情況也是大量存在的。

　　(3)造成了地區(qū)的壓力

　　一般情況下,城市的土地出讓金是不受人大和財(cái)政預(yù)算控制的資金,按照文件的規(guī)定,這筆資金是用于城市開發(fā)和土地改造的。大部分城市的政府在財(cái)政處理的時候,都會把一個地區(qū)土地拍賣的資金轉(zhuǎn)移到另外一個地區(qū)去,在全市融資為求得平衡。因此,這塊土地拍賣了很高的價格,但是政府并沒有把這筆資金用以解決這個地區(qū)的問題。土地拍賣的資金會轉(zhuǎn)移到其他地區(qū),那么這個地區(qū)的壓力會大大增加,因?yàn)檫@個地區(qū)所產(chǎn)生的收益并沒有應(yīng)用于這個地區(qū)。

　　國際上招標(biāo)的一般方法,通常要同時考慮四個標(biāo)準(zhǔn),除了價格標(biāo)準(zhǔn)之外,另外三個標(biāo)準(zhǔn)分別是:

　　①在整個招標(biāo)過程當(dāng)中,方案是第一位的標(biāo)準(zhǔn)。對城市土地價值的提升有什么作用,這是所有政府在公共土地招標(biāo)的時候最關(guān)心的問題。如果僅僅本塊土地產(chǎn)生了很高的價值,而不能帶動周邊土地產(chǎn)生很高價值的時候,單向價值高是一種錯誤,而周邊的土地因?yàn)檫@個方案或者是這個建設(shè)項(xiàng)目而導(dǎo)致土地價值提升的時候,這對于政府才是最有利的。

　　②第二個標(biāo)準(zhǔn)是建成以后,會對城市經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)。比如說他能解決多少就業(yè)、帶來多少稅收或者是解決原來這個地區(qū)缺陷的一些問題,比如說這個地方原來缺商場、缺超市,缺醫(yī)院、缺學(xué)校或者缺一些其它東西,建成以后,這塊地會對整個經(jīng)濟(jì)或者是公共產(chǎn)品的補(bǔ)充起到一個積極的作用。

　　③第三個標(biāo)準(zhǔn),就是這個項(xiàng)目的產(chǎn)生,會對該地區(qū)造成的負(fù)擔(dān)。目前,全國大概只有CBD是按這種方式,預(yù)先保留了一部分資金解決當(dāng)?shù)氐膯栴},比如說每平米有300塊錢的公共職能配套費(fèi),比如說土地和綠地是統(tǒng)一在CBD的規(guī)劃中作了安排。另外就是中關(guān)村地區(qū)做了局部的統(tǒng)一的一級開發(fā),實(shí)際上在每平米土地里都含有一部分公共設(shè)施和公共產(chǎn)品的解決方案。如果建成以后對當(dāng)?shù)氐慕煌ㄔ斐芍卮蟮膲毫?政府即使在拍賣中獲得了很高的出讓金也是得不償失的,因?yàn)檫@個地區(qū)本身產(chǎn)生的公共壓力都會轉(zhuǎn)嫁到政府的頭上,使政府不得不用更大的支出實(shí)行轉(zhuǎn)移支付,來解決公共交通等更多的問題。

　　由于有這樣三條價格之外的標(biāo)準(zhǔn),所以開發(fā)企業(yè)在投標(biāo)的時候,會告訴政府,我雖然用一個比較低的價格投標(biāo),但是我會用大量的錢去解決這三條標(biāo)準(zhǔn)中需要解決的問題,比如說它會造成城市交通壓力,市政基礎(chǔ)設(shè)施壓力,那我可能會自動投入一部分資金去解決道路交通、基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)問題。因此,如果能改變現(xiàn)有的招投標(biāo)方式,改用綜合評價的方式來進(jìn)行招投標(biāo),可能土地價格的提升速度就沒有那么快,而綜合評價可能就會更高了。

　　2、應(yīng)對招標(biāo)投標(biāo)的策略

　　對于有品牌的大公司來說,一定要自己獨(dú)立進(jìn)行招投標(biāo),因?yàn)樗赡軙ζ放飘a(chǎn)生逆向影響。比如萬科在深圳的一次投標(biāo),招標(biāo)地塊的旁邊就是萬科的一個項(xiàng)目,他肯定不愿意另外一個競爭者來對他形成威脅,所以多高的地價都要投,于是在局部形成了地區(qū)壟斷。通常大的企業(yè)不愿意和小的企業(yè)去共同投標(biāo)或者是聯(lián)合投標(biāo),尤其不愿意讓一些比較差的公司去做,因?yàn)樗麄兊臉潜P價格很可能會影響自已。

　　對于一些中小開發(fā)公司怎么辦?有以下三種方式:

　　①中小公司要聯(lián)盟。聯(lián)盟的概念不是說要結(jié)合在一起,而是大家商量好了共同進(jìn)行投標(biāo)。今后,土地招投標(biāo)的項(xiàng)目會逐步加大,比如說廣渠門項(xiàng)目的招標(biāo)要三十多個億,對中小公司來說,很難有這樣的實(shí)力。可能形成的情況就是幾家公司聯(lián)合來投標(biāo),組成投標(biāo)聯(lián)盟。這種聯(lián)盟并不是把兩家公司變成一個公司,或者是變成一個項(xiàng)目來共同操作。而是在投標(biāo)過程中形成聯(lián)盟,大家要維持一個共同的競爭價值。這樣一來,土地價格投標(biāo)形成的價格聯(lián)盟可以使這塊土地只停留在這個價格,使

　　土地價格維持到一個固定水平。我們現(xiàn)在的情況是往往不能形成聯(lián)盟,很難形成聯(lián)盟,這是我們在現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)的問題。

　　②第二種情況是聯(lián)合行動。事先組成聯(lián)合體共同投標(biāo)。這個聯(lián)合體有的是開發(fā)體的聯(lián)合,有的是開發(fā)體和建設(shè)體的,有的是設(shè)計(jì)、設(shè)備、建筑安裝等所有的環(huán)節(jié)聯(lián)合在一起。因此,在聯(lián)合的過程中,有的時候可能是開發(fā)和資金的聯(lián)合,有的是技術(shù)與技術(shù)的結(jié)合,有的是設(shè)備的結(jié)合,或者與施工企業(yè)的結(jié)合。所以,在這樣的聯(lián)合中,應(yīng)該說是各取所需,各得所投。

　　③第三種情況是聯(lián)合投資。有資金與資金的合作,有品牌與資金的合作,或者說有的人只有錢而沒有開發(fā)能力,有的人有開發(fā)能力而資金不足。合資通常不是獨(dú)立聯(lián)合體,而是變成一個統(tǒng)一的法人代表,共同來經(jīng)營和開發(fā)。所以,資本的結(jié)合,一般會選擇用合資的方式,出資方要擁有一定的股權(quán)。

　　以上三種情況是不太一樣的合作方式,而任何一種合作方式,對中小開發(fā)企業(yè)而言,可能都是一種成功的模式。這樣可能更有利于防止土地價格的提高。

　　第三、資本市場

　　按照55號令和房地產(chǎn)法的規(guī)定,在繳納了土地出讓金之后,土地可以合法的進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和買賣,這種轉(zhuǎn)讓的行為在法律上是有前提條件的,在符合前提條件之后,就變成了土地二級市場的正常的經(jīng)營行為。這種經(jīng)營行為可以不用掛牌、拍賣和招標(biāo)的方式來確定,因?yàn)樗呀?jīng)不是一個出讓的過程,而是一個轉(zhuǎn)讓的過程。

　　在現(xiàn)有的土地市場中,原有的土地已經(jīng)大量的保留在開發(fā)公司手里。所以,11號令實(shí)行之前,全國大概有一半以上的可開發(fā)土地都集中在一些開發(fā)公司手里,已經(jīng)被用各種不同的形式進(jìn)行了分配。當(dāng)它符合條件的時候,它可以用各種方式來進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。在土地歸企業(yè)所有的時候,實(shí)際上就變成了一種資產(chǎn)。因此,我把它列為資本市場的一種運(yùn)作方式,叫做在資本市場上進(jìn)行土地的購買。這種轉(zhuǎn)讓行為有不同的方式和不同的階段。

　　1、一種是投資參股。在投資參股里面包括用資金入股也包括用土地入股,一方有錢沒地,另一方有地沒錢,用參股的方式來解決。用資金參與開發(fā)項(xiàng)目,或者用資金與土地互換,而各自形成股權(quán),這種情況在最近一段時間是非常多的,由于11號令以后,北京要求在限期之內(nèi),必須把原來協(xié)議出讓的土地出讓金補(bǔ)齊,很多開發(fā)公司的土地儲備就滿足不了這樣的資金需求。因此,就要尋找一些有資金的公司一起合作,然后轉(zhuǎn)換成為了前期開發(fā)。新的土地政策變化中造成了這樣一個推動的作用,促使大量的資金與土地相結(jié)合。

　　2、第二種情況就是土地收購。這是一個合法的土地轉(zhuǎn)讓工作。上一種情況可能不發(fā)生土地權(quán)益的改變,而第二種情況發(fā)生土地權(quán)益的改變,即土地所有權(quán)會發(fā)生改變。因此,在這里可能會涉及到交易契稅的問題。在股權(quán)的交易過程中是沒有契稅的,因?yàn)樗€維持土地權(quán)證的原有公司的名稱,無非就是主人變了、股東變了、合作方和操作方變了、經(jīng)理人變了。但是,在土地收購中,一般會改變土地的權(quán)屬,當(dāng)土地權(quán)屬改變的時候,會出現(xiàn)按國家規(guī)定所征收契稅的問題,等于你是買賣土地,對另外一方面來說還有很大一筆營業(yè)稅,這兩個加起來相當(dāng)于成交金額的10%左右,無形中土地的收購會使土地的成本提高10%。在完全按合法程序繳納土地出讓金之后,對土地進(jìn)行收購,通常會出現(xiàn)類似的情況。

　　3、為了避免因?yàn)槔U納契稅而增加土地成本,利用最多的變通方式就是收購公司而不是收購?fù)恋亍Ｔ谖覀儸F(xiàn)有的法律當(dāng)中對土地的收購是要繳納契稅的,而以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式收購公司卻不需要繳納契稅。擁有土地的一方,就土地的使用權(quán)成立一個獨(dú)立的公司,然后由擁有資金的一方對擁有土地項(xiàng)目的公司進(jìn)行收購,收購該公司的部分股權(quán),當(dāng)然交易的價格可能是按照土地的價格來確定的,最后形成一個公司股權(quán)的轉(zhuǎn)讓,所以現(xiàn)在賣掉公司的現(xiàn)象比直接轉(zhuǎn)讓土地的現(xiàn)象更多。但是,有些公司做不到賣公司只能賣土地,因?yàn)樵谶@一個公司里不是一個單一的企業(yè),而是有無數(shù)個項(xiàng)目存在的。所以,用這種方式去轉(zhuǎn)讓,公司的股權(quán)就有問題了,所以很多公司會把它分離出來。根據(jù)我們國家財(cái)政部和稅務(wù)局的文件,今年的10月1號以后,在企業(yè)重組,分立、兼并和破產(chǎn)等過程中免交契稅,這本來是對國有企業(yè)改造放一個口子,但是,實(shí)際上會給開發(fā)企業(yè)形成了另外一個口子。任何企業(yè)都可以借這個文件把一個公司的土地分成10個公司的土地,然后在把每一個公司賣掉的過程中把土地賣掉。

　　4、對擁有大量土地的企業(yè)進(jìn)行收購。這些企業(yè)可能不是開發(fā)企業(yè),但是,他的用地可能事后會轉(zhuǎn)為開發(fā)用地,并可以改變用地性質(zhì),這種情況在土地收購過程中也大量出現(xiàn)了。比如一些工廠,人員很少而土地資源很多,可能就拿出一半土地進(jìn)行開發(fā),而另外一半土地維持原有的情況,開發(fā)公司先買工業(yè)或者商業(yè)的企業(yè),然后我再轉(zhuǎn)為開發(fā),就等于用自己的土地開發(fā),避免了協(xié)議出讓或者掛牌等其它相關(guān)的手續(xù)。

　　5、還有一種情況是置換。有的是用地?fù)Q地,我這塊地不能用于開發(fā),只能用于某些特殊行業(yè),我就尋找這些特殊行業(yè),比如說只能蓋學(xué)校,就通過置換,用原來學(xué)校的用

　　地去進(jìn)行開發(fā),因?yàn)樵谝?guī)劃當(dāng)中原來學(xué)校的用地是可以開發(fā)的。類似這樣的土地轉(zhuǎn)換,在市場中也是很多的。還有一種轉(zhuǎn)換,以小換大,以好換壞,就是我把城里很小的一塊土地,換你城外的一塊很大的地,這種情況也非常多。再有就是資產(chǎn)置換,有很多開發(fā)商可能還留了一些房子,比如用我的商業(yè)用房,去換那些擁有土地的資產(chǎn)。

　　6、關(guān)于合作的問題。

　　①與擁有土地資源的企業(yè)合作。比如說華遠(yuǎn)和北京首旅組成了一個開發(fā)體。這種合作實(shí)際上既是一種強(qiáng)強(qiáng)的聯(lián)合,也是對土地資源的一種占有。這種大量的自由資源可以被自己自用,按現(xiàn)在我們國家的法律是允許的。另外國務(wù)院18號文開了一個口子,就是合作建設(shè)的工程,比如說有一些廠礦的建設(shè)用地,一部分用于解決自己職工的住房問題,另外一部分用于經(jīng)營,這種情況也是存在的。

　　②與擁有土地資源的項(xiàng)目合作。這些項(xiàng)目有很多,像前面所說的,有些是要和地鐵項(xiàng)目合作的,有些是要和輕軌項(xiàng)目合作,有些是要和公路項(xiàng)目合作等。比如說北京政府已經(jīng)批準(zhǔn)首都公共開發(fā)公司,擁有相當(dāng)一部分的土地,因?yàn)樗呀?jīng)把路修到那兒,就應(yīng)該有一定的土地劃撥,否則公路光靠養(yǎng)路費(fèi)是養(yǎng)不起、建不成的。各地都應(yīng)該有這樣一些項(xiàng)目公司,和這些項(xiàng)目公司合作,入了公共開發(fā)公司的股,自然在獲得信息和獲得土地資源的時候,就有了優(yōu)勢,而一般來說,這些和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目相合作的土地,政府通常是給予優(yōu)惠條件的,或者是可以通過協(xié)議出讓的。

　　③與擁有開發(fā)土地的公司合作。幾乎任何一級政府都有一個土地儲備中心或者是一個土地一級開發(fā)公司,當(dāng)開發(fā)商與他們合作的時候,也會獲得大量的土地的資源。比如說華遠(yuǎn)、京泰、嘉里以及SOHO中國等公司,共同參與了北京市南部的一個物流港的合作建設(shè),我們四家公司共同組織一個公司,通過政府的批準(zhǔn),在南部地區(qū)要建一個北京最大的物流網(wǎng),其中包括會展中心、包括物流中心,也包括了一些配套的商業(yè)設(shè)施。辦公設(shè)施以及住宅,在二級開發(fā)的過程中,實(shí)際上有最優(yōu)先的獲取權(quán)利,這也可以不經(jīng)過掛牌拍賣,因?yàn)橐呀?jīng)經(jīng)過了政府的正式批準(zhǔn)。