物業(yè)服務(wù)合同的訂立、形式與內(nèi)容

第三十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

【釋義】 本條規(guī)定了物業(yè)服務(wù)合同的訂立、形式與內(nèi)容。

條例第15條規(guī)定業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),其職責(zé)之一就是根據(jù)業(yè)主大會(huì)的選聘結(jié)果,代表業(yè)主與中選的物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)服務(wù)合同。由于業(yè)主人數(shù)眾多,需要借助業(yè)主大會(huì)的程序來(lái)決定具體提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)。同時(shí)業(yè)主大會(huì)作為會(huì)議性質(zhì)的組織,在監(jiān)督執(zhí)行合同方面有一定的困難。業(yè)主委員會(huì)作為常設(shè)機(jī)構(gòu),是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),由其代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同較為妥當(dāng),也便利于以后的監(jiān)督檢查工作。

依據(jù)《合同法》第10條的規(guī)定,法律、法規(guī)規(guī)定采用書面形式的,應(yīng)當(dāng)采用書面形式。條例鑒于物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容復(fù)雜,牽涉的事項(xiàng)眾多,特別要求服務(wù)合同必須采用書面形式。

物業(yè)管理事項(xiàng)主要是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供的服務(wù)內(nèi)容,因此物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)真規(guī)定。一般而言,物業(yè)管理的事項(xiàng)包括:
(1)物業(yè)共用部位以及共用設(shè)備的使用管理、維修和更新,例如公共道路的保養(yǎng),電梯、車位、機(jī)電設(shè)備的維護(hù)與管理等;
(2)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施的使用、管理、維修和更新;例如小區(qū)的文化、體育設(shè)施的保養(yǎng)、維修;
(3)公共環(huán)境衛(wèi)生服務(wù),例如公共場(chǎng)所的綠化;
(4)安全防衛(wèi)服務(wù),包括如進(jìn)出管理、消防管理、交通秩序維持等等;
(5)物業(yè)檔案資料保管。

物業(yè)服務(wù)合同除了可以約定上述管理服務(wù)事項(xiàng)外,還可以根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域的具體情況,就業(yè)主或者物業(yè)使用人的自有部分有關(guān)設(shè)備的維修保養(yǎng)管理事宜以及業(yè)主或者物業(yè)使用人特別委托的物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)作出約定。
關(guān)于物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)的服務(wù)質(zhì)量,物業(yè)服務(wù)合同也應(yīng)當(dāng)作出規(guī)定,這樣可以明確物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)達(dá)到的目標(biāo),也方便業(yè)主對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)進(jìn)行考核。例如電梯每日至少運(yùn)行多少小時(shí),維修等待時(shí)間不應(yīng)長(zhǎng)于多少小時(shí)等等。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,即業(yè)主應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理公司交納的服務(wù)費(fèi)用。一般來(lái)說(shuō),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)根據(jù)不同的服務(wù)項(xiàng)目由雙方協(xié)商確定。服務(wù)合同首先應(yīng)當(dāng)規(guī)定服務(wù)費(fèi)用的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn),標(biāo)準(zhǔn)的制定一方面需要遵循有關(guān)法規(guī)的規(guī)定,另一方面要結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的情形予以具體化。例如對(duì)于供暖費(fèi)用的計(jì)算,如果是按照采暖面積計(jì)算費(fèi)用,就需要明確面積的具體計(jì)算方法。其次應(yīng)當(dāng)規(guī)定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納期限,例如有的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是按月交納,有的則是按季交納,再例如有的費(fèi)用是采取預(yù)收的形式,有的則是事后核實(shí)計(jì)收。

雙方的權(quán)利義務(wù)的具體內(nèi)容是與上述的物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)等內(nèi)容緊密聯(lián)系的。不過一般而言,物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)有關(guān)的法律法規(guī),結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況,制定物業(yè)管理的各項(xiàng)詳細(xì)制度,例如衛(wèi)生公約、治安公約等等。不過需要注意的是,如果屬于對(duì)于物業(yè)管理的重大措施,應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的同意。物業(yè)管理企業(yè)可以依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)、物業(yè)服務(wù)合同實(shí)施有關(guān)的服務(wù)、管理,并收取有關(guān)的費(fèi)用。對(duì)于某一些專業(yè)性服務(wù),如果合同沒有相反的規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)可以委托專業(yè)服務(wù)企業(yè)代為提供。與此相關(guān),物業(yè)管理企業(yè)可以制止各種違反物業(yè)服務(wù)合同的行為。在提供物業(yè)服務(wù)的過

程中,物業(yè)管理公司也有權(quán)獲得業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的協(xié)助與支持。業(yè)主委員會(huì)則主要享有對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)進(jìn)行檢查、督促的權(quán)利。包括審議物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)情況,檢查監(jiān)督其具體工作,審議有關(guān)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn),討論有關(guān)的財(cái)務(wù)預(yù)決算,依法批準(zhǔn)監(jiān)督專項(xiàng)資金的管理與使用等等。

專項(xiàng)維修資金的管理與使用:專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于物業(yè)的公用部位、公用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更休與改造的資金。專項(xiàng)維修資金屬于全體業(yè)主公共所有,由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)維修、更修的實(shí)際需要提出使用計(jì)劃,業(yè)主委員會(huì)對(duì)于專項(xiàng)資金的使用應(yīng)當(dāng)加以審議與監(jiān)督。
物業(yè)服務(wù)合同還應(yīng)當(dāng)就物業(yè)管理用房作出約定。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)于物業(yè)管理用房的具體位置、管理企業(yè)的具體使用權(quán)限、管理用房的日常維護(hù)與保養(yǎng)以及設(shè)施設(shè)備的維修、根修作出規(guī)定。

合同期限:物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)確定合同的期限,以及期限的起算、終止日期。與此同時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)于物業(yè)服務(wù)合同的提前終止作出規(guī)定,例如可以規(guī)定如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)未達(dá)到要求,業(yè)主委員會(huì)可以在何種具體情形下決定終止合同。如果業(yè)主委員會(huì)提議終止合同,雙方如何具體磋商,在此期間如何保證物業(yè)服務(wù)不中斷。合同一旦終止,那么物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的繳納與使用又將如何處理等等。

違約責(zé)任:物業(yè)服務(wù)合同的履行過程中不可避免地會(huì)發(fā)生合同一方未能依照合同的約定履行的情況,這時(shí)候就需要探討該違約方的違約責(zé)任問題。雖然《合同法》對(duì)于違約責(zé)任作了一些規(guī)定,但是當(dāng)事人在物業(yè)服務(wù)合同中還是應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的具體情形,有針對(duì)性地做出相應(yīng)的規(guī)定,便利于將來(lái)糾紛的解決。根據(jù)合同法的規(guī)定,承擔(dān)違約責(zé)任的具體形式包括繼續(xù)履行、賠償損失、支付違約金、適用定金罰則等?！逗贤ā返?11條規(guī)定,當(dāng)事人一方不履行金錢債務(wù)或者履行金錢債務(wù)不符合約定的,對(duì)方可以要求履行。由于物業(yè)服務(wù)合同主要是要求物業(yè)管理企業(yè)提供符合約定的物業(yè)服務(wù),因此要求繼續(xù)履行將是承擔(dān)違約責(zé)任的主要方式之一?！逗贤ā返?14條規(guī)定:“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金,也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的,當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的,當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少”。由于物業(yè)服務(wù)的特殊性,雙方通常無(wú)法事先確定損失賠償?shù)臄?shù)額,因此違約金的設(shè)定便成為常用的承擔(dān)違約責(zé)任的方式。常見的如規(guī)定業(yè)主如果沒有按時(shí)的繳納物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用就需要支付一定的滯納金,這里的滯納金事實(shí)上就是違約金。

自然,物業(yè)服務(wù)合同作為雙方當(dāng)事人自由協(xié)商的結(jié)果,只要不違反有關(guān)的法律規(guī)定,可以規(guī)定上述內(nèi)容以外的事項(xiàng),特別是業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為依據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況需要與物業(yè)管理企業(yè)特別約定的事項(xiàng)。

篇2：物業(yè)管理?xiàng)l例釋義之第五十六條

　　責(zé)任人對(duì)存在安全隱患的物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)的義務(wù)

　　第五十六條 物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí),責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù),有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。

　　責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的,經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù),費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

　　【釋義】 本條規(guī)定了責(zé)任人對(duì)存在安全隱患的物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)的義務(wù)。

　　法條在這里使用了責(zé)任人的概念。該條把責(zé)任人與物業(yè)管理企業(yè)相并列,強(qiáng)調(diào)責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的,經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)。所以,該條的責(zé)任人,就不包括承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)本身。因此,所謂責(zé)任人主要包括兩種情況:一種是物業(yè)業(yè)主專有部分存在安全隱患、危及公共利益和他人安全的責(zé)任人,比如陽(yáng)臺(tái)玻璃的安裝不夠牢固等。這部分的責(zé)任人是物業(yè)專有人,物業(yè)專有人對(duì)自己專有的部分,有義務(wù)維持其正常的安全狀態(tài)。如果物業(yè)存在著安全隱患,對(duì)公共利益和他人的合法利益造成危險(xiǎn)的,區(qū)分所有人應(yīng)該及時(shí)的維修養(yǎng)護(hù)。這種義務(wù)來(lái)源于所有權(quán)的行使本身,所有權(quán)人有權(quán)利在符合法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由的使用自己的財(cái)產(chǎn),但是,也有義務(wù)尊重他人的人身財(cái)產(chǎn)安全,確保物業(yè)的正常安全狀態(tài),如果物業(yè)存在著安全隱患,業(yè)主就有義務(wù)及時(shí)的加以維修養(yǎng)護(hù)。

　　另外,如果第三人造成了業(yè)主專有部分的損害,那么,在對(duì)外關(guān)系上,物業(yè)專有人仍然是責(zé)任人,因?yàn)?其他業(yè)主很難知曉到底誰(shuí)是具體的侵權(quán)人,也就無(wú)法行使相應(yīng)的權(quán)利,它只能以物業(yè)專有人為責(zé)任人,要求其承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)的義務(wù)。當(dāng)然,物業(yè)專有人在承擔(dān)責(zé)任之后,可以再向具體的侵權(quán)人追償。這種責(zé)任具有依附于物業(yè)的性質(zhì),在業(yè)主將物業(yè)轉(zhuǎn)讓給第三人的時(shí)候,相關(guān)的責(zé)任也就由受讓的第三人來(lái)承擔(dān)。受讓人因此遭受的損害只能由其再向出讓人追償。第二種是對(duì)共有部分消除危險(xiǎn)的責(zé)任。它也可以分為兩種情況,一種是侵權(quán)責(zé)任人,對(duì)因自己的侵權(quán)行為造成物業(yè)危險(xiǎn)的,比如侵權(quán)人在對(duì)共有部分施工過程中,擅自破壞承重墻,破壞管道線路等,給他人或公共利益帶來(lái)了危險(xiǎn)或妨礙,作為業(yè)主代表的業(yè)主委員會(huì)有權(quán)要求侵權(quán)責(zé)任人恢復(fù)原狀、消除危險(xiǎn)、排除妨礙。另外,如果業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)將某一項(xiàng)維修養(yǎng)護(hù)工作承包給物業(yè)管理企業(yè)以外的企業(yè)或個(gè)人,那么,該承包的企業(yè)或個(gè)人也是維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的責(zé)任人。在維修養(yǎng)護(hù)的過程中,如果需要利用相鄰關(guān)系人的通道、陽(yáng)臺(tái)等,根據(jù)相鄰關(guān)系法理,相鄰人有提供必要的方便,予以協(xié)助配合的義務(wù)。

　　在責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的時(shí)候,由于損害造成的危險(xiǎn)或隱患事關(guān)全體物業(yè)人的財(cái)產(chǎn)人身安全,必須及時(shí)加以消除,否則一旦造成后果就不堪設(shè)想。為了充分發(fā)揮物業(yè)財(cái)產(chǎn)的效用,杜絕事故的發(fā)生,條例規(guī)定,經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù),費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。《民法通則》第117條第2款規(guī)定,損壞國(guó)家的、集體的財(cái)產(chǎn)或者他人財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀或者折價(jià)賠償。受害人因此遭受其他重大損失的,侵害人并應(yīng)當(dāng)賠償損失。物業(yè)業(yè)主當(dāng)然可以根據(jù)法律規(guī)定,要求侵權(quán)人予以維修養(yǎng)護(hù),必要時(shí)可以通過訴訟來(lái)救濟(jì),強(qiáng)制其履行義務(wù)。

　　但是,這種情況顯然要費(fèi)時(shí)費(fèi)力,所以,條例才作了這樣的規(guī)定。由于這在本質(zhì)上是在物業(yè)管理企業(yè)和全體業(yè)主之間形成了一個(gè)新的合同義務(wù)關(guān)系,因此,必須得到業(yè)主大會(huì)的同意。當(dāng)然,由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù),主要是考慮到物業(yè)管理企業(yè)熟悉物業(yè)情況,有維修養(yǎng)護(hù)的經(jīng)驗(yàn),并不是因此就對(duì)業(yè)主大會(huì)的意思自治進(jìn)行限制。所以,條文特別強(qiáng)調(diào)了,“可以”由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù),而不是“應(yīng)當(dāng)”或“必須”由物業(yè)管理企業(yè)來(lái)維修養(yǎng)護(hù)。由此所產(chǎn)生的費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān),當(dāng)然,在這里的費(fèi)用必須是合理的費(fèi)用,在發(fā)生爭(zhēng)議時(shí),雙方可以請(qǐng)求人民法院予以確認(rèn)。

篇3：物業(yè)管理?xiàng)l例釋義之第五十七條

　　建設(shè)單位違反招投標(biāo)規(guī)定的行政責(zé)任

　　第五十七條 違反本條例的規(guī)定,住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn),擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,給予警告,可以并處10萬(wàn)元以下的罰款。

　　【釋義】 本條規(guī)定了建設(shè)單位違反招投標(biāo)規(guī)定的行政責(zé)任。

　　所謂行政責(zé)任,是指違反行政法律和法規(guī),而依法必須承擔(dān)的責(zé)任。為了保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,避免在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)聘用新的物業(yè)管理企業(yè)之前,在物業(yè)前期服務(wù)過程中,建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)相互勾結(jié),侵害業(yè)主合法權(quán)益的情況發(fā)生,針對(duì)目前建設(shè)單位私自選聘物業(yè)管理企業(yè),導(dǎo)致所選聘的物業(yè)管理企業(yè)素質(zhì)差,造成業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間糾紛不斷的現(xiàn)狀,條例第24條規(guī)定,國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。本條就是從法律責(zé)任的角度確保了第24條的落實(shí)。

　　該條責(zé)任的構(gòu)成要件是:

　　1.責(zé)任主體是住宅物業(yè)的建設(shè)單位,即為了給業(yè)主提供前期的物業(yè)管理服務(wù)而選聘物業(yè)管理企業(yè)的該物業(yè)的建設(shè)單位。

　　2.建設(shè)單位的行為違反了本條例關(guān)于招投標(biāo)或者協(xié)議選擇物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)定,包括:

　　(1)在條例規(guī)定必須采用招投標(biāo)方式時(shí)而未采用的,即對(duì)投標(biāo)人超過三個(gè)或者住宅規(guī)模較大的住宅物業(yè),不按條例要求進(jìn)行招投標(biāo)。既包括不進(jìn)行任何形式上的招投標(biāo),也包括雖然有形式上的招投標(biāo),但雙方惡意串通,虛假招投標(biāo)的行為。

　　(2)在可以協(xié)議選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)的情況下,未履行相應(yīng)的批準(zhǔn)程序的。根據(jù)第24條的規(guī)定,如果投標(biāo)人少于3人,或者住宅的規(guī)模較小,建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè),但是要經(jīng)過物業(yè)所在地的區(qū)縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)。如果未經(jīng)批準(zhǔn),擅自采取協(xié)議選聘的方式,就是對(duì)條例第24條的違反。

　　做出行政處罰的機(jī)關(guān)是物業(yè)所在地的區(qū)、縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政部門。

　　本條規(guī)定的行政處罰的方式有:

　　(1)責(zé)令限期改正,規(guī)定在一定的時(shí)間內(nèi),糾正錯(cuò)誤做法,包括恢復(fù)招投標(biāo),預(yù)先申請(qǐng)批準(zhǔn)。

　　(2)給予警告,警告是對(duì)違法者予以告誡和譴責(zé),申明其行為已經(jīng)構(gòu)成違法,要求其以后不再重犯,這是針對(duì)違法者聲譽(yù)的一種處罰。

　　(3)罰款,強(qiáng)制違法者在一定期限內(nèi)向國(guó)家交納一定數(shù)量貨幣而使其遭受一定經(jīng)濟(jì)利益損失的處罰形式。本條規(guī)定的罰款數(shù)額是10萬(wàn)元以下,并且可以和責(zé)令限期改正、警告并用。

　　要注意的是,本條只是規(guī)定了建設(shè)單位的行政責(zé)任,并沒有涉及違法選聘的物業(yè)管理合同的效力問題以及由此造成的損失賠償問題。實(shí)際上,正如條例第26條規(guī)定的,即使前期物業(yè)管理合同約定了期限,但是,只要業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效。前期物業(yè)服務(wù)合同就終止。如果業(yè)主對(duì)前期物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)不滿,可以通過及時(shí)的與其他物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同的方法,而自然的終止前期物業(yè)管理合同。當(dāng)然,如果前期物業(yè)管理人在管理過程中有未盡善良管理人義務(wù),造成了業(yè)主損失的情況,業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)有權(quán)要求賠償損失。