物業(yè)管理知識(shí)模擬試題(附答案)

　　一、單選題（每題1分，滿分60分）

　　1、物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的（）。

　　A、德國(guó) B、美國(guó) C、英國(guó) D、法國(guó)

　　2、（）是指房屋從開發(fā)、營(yíng)銷到使用管理的全過程。

　　A、物業(yè)管理 B、房地產(chǎn) C、不動(dòng)產(chǎn) D、單元性地產(chǎn)

　　3、因?yàn)槲飿I(yè)具有（），所以在建造之前必須依照政府有關(guān)部門的規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計(jì)，要考慮與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)一致。

　　A、穩(wěn)定性 B、固定性 C、耐久性 D、多樣性

　　4、物業(yè)管理是圍繞著創(chuàng)造（）這一中心開展各項(xiàng)工作的企業(yè)行為。

　　A、經(jīng)濟(jì)效益 B、社會(huì)效益 C、安居樂業(yè) D、保值增值

　　5、物業(yè)管理企業(yè)的根本任務(wù)和基本屬性是（）。

　　A、維修 B、管理 C、經(jīng)營(yíng) D、服務(wù)

　　6、物業(yè)管理的主要內(nèi)容不包括（）。

　　A、財(cái)務(wù)管理 B、保潔管理 C、環(huán)境經(jīng)營(yíng) D、車輛管理

　　7、房屋裝修規(guī)劃、設(shè)計(jì)由（）進(jìn)行。

　　A、房地產(chǎn)開發(fā)商 B、房地產(chǎn)行政管理部門 C、業(yè)主和使用人 D、物業(yè)管理公司

　　8、物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托以后，成為物業(yè)的具體管理者，這體現(xiàn)了物業(yè)管理的（）原則。

　　A、產(chǎn)權(quán)“經(jīng)營(yíng)權(quán)分離 B、業(yè)主之上 C、專業(yè)高效 D、公平競(jìng)爭(zhēng)

　　9、物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)需要通過（）的辦法，將一些專業(yè)性較強(qiáng)的項(xiàng)目分包給其他具有實(shí)力的專業(yè)公司。

　　A、承包 B、簽訂合同 C、雙方協(xié)商 D、中介

　　10、物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)，管理企業(yè)所收的費(fèi)用要讓業(yè)主和使用人感到（）。

　　A、質(zhì)價(jià)相符 B、能夠接受 C、價(jià)格優(yōu)惠 D、價(jià)格偏低

　　11、物業(yè)管理涉及到的法律很多，遇到的問題又十分復(fù)雜，在處理問題時(shí)應(yīng)以（）為依據(jù)。

　　A、企業(yè)的規(guī)章制度 B、業(yè)主委員會(huì)章程 C、上級(jí)行政部門的指示 D、法律、法規(guī)

　　12、物業(yè)管理人員應(yīng)具備的職業(yè)道德之一是（）。

　　A、儀表端莊，形象良好 B、忠于職守，盡職盡責(zé) C、體魄健康，胸懷寬廣 D、語(yǔ)言流暢，表達(dá)力強(qiáng)

　　13、物業(yè)管理人員在工作中相互推諉，辦事拖拉，不符合（）的職業(yè)道德要求。

　　A、忠于職守，盡職盡責(zé) B、實(shí)事求是，辦事公道 C、謙虛謹(jǐn)慎，文明禮貌 D、遵守紀(jì)律，奉公守法

　　14、物業(yè)管理人員要做到人找工作，不要讓工作找人。凡是用戶需要做的事都是要分秒必爭(zhēng)，盡快干好，這體

　　現(xiàn)了（） 。

　　A、積極主動(dòng)，講求實(shí)效 B、謙虛謹(jǐn)慎，文明禮貌 C、刻苦學(xué)習(xí)，提高素質(zhì) D、儀表端莊，良好形象

　　15、講求實(shí)效，要做到急修零活當(dāng)時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)；如果是一般水、電、氣、暖方面的問題，雖然當(dāng)時(shí)不處理也不會(huì)

　　發(fā)生危險(xiǎn)，也（）。

　　A、必須馬上修好 B、必須三天內(nèi)解決 C、要力爭(zhēng)當(dāng)日給用戶答復(fù) D、要力爭(zhēng)三天內(nèi)給予答復(fù)

　　16、物業(yè)管理企業(yè)是指專門從事永久性建筑物、基礎(chǔ)配套設(shè)施以及（）的現(xiàn)代化科學(xué)管理，為業(yè)主和用戶提供

　　良好的生活、工作和學(xué)習(xí)環(huán)境的服務(wù)性企業(yè)。

　　A、場(chǎng)地 B、綠化帶 C、道路 D、周圍環(huán)境

　　17、物業(yè)管理公司處理業(yè)主或是用人投訴的部門是（）。

　　A、管理部 B、服務(wù)部 C、監(jiān)察部 D、產(chǎn)業(yè)部

　　18、業(yè)主有權(quán)直接參與管理區(qū)域的物業(yè)管理是業(yè)主自治管理，這種自治管理是（）。

　　A、業(yè)主直接進(jìn)行的 B、通過房地產(chǎn)行政部門實(shí)現(xiàn)的 C、通過業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)實(shí)現(xiàn)的

　　D、通過物業(yè)管理公司實(shí)現(xiàn)的

　　19、業(yè)主小組成員可以通過協(xié)商選舉產(chǎn)生，一般按每（）平方米建筑面積產(chǎn)生一名小組成員。

　　A、300~500 B、500~1000 C、1000~1500 D、1000~2000

　　20、第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)由（）組織召開。

　　A、房地產(chǎn)行政管理部門 B、房屋出售單位 C、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司 D、房地產(chǎn)行政管理部

　　門和房屋出售單位。

　　21、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)新建商品住宅出售額達(dá)到（）以上后，可以召開第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。

　　A、20% B、30% C、50% D、80%

　　22、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公有住宅出售額達(dá)到（）以上后，可以召開第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。

　　A、30% B、50% C、60% D、80%

　　23、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一套房屋交付業(yè)主使用（），可以召開第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。

　　A、滿一年 B、滿兩年 C、一年以內(nèi) D、兩年以內(nèi)

　　24、業(yè)主委員會(huì)成立后，負(fù)責(zé)著急此后的業(yè)主大會(huì)，（）至少召開一次。

　　A、半年 B、一年 C、兩年 D、三年

　　25、業(yè)主委員會(huì)的成立須經(jīng)（）依法核準(zhǔn)登記后，取得社會(huì)團(tuán)體法人資格。

　　A、房地產(chǎn)行政管理部門 B、公安部門 C、政府建設(shè)行政單位 D、政府社團(tuán)登記部門

　　26、街道辦事處根據(jù)上級(jí)有關(guān)部門的布置或指示（）。

　　A、可以撤換物業(yè)管理企業(yè) B、可以檢查督促物業(yè)管理企業(yè)的工作

　　C、可以選聘新的物業(yè)管理企業(yè) D、不得干涉物業(yè)管理企業(yè)的任何工作

　　27、物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)與社區(qū)建設(shè)的共性有（）。

　　A、管理目標(biāo)一致 B、管理手段一致 C、管理職能一致 D、管理功能一致

　　28、劃分房屋功能是住宅與非住宅的一個(gè)根本標(biāo)志，是否具備（）。

　　A、建設(shè)達(dá)到一定規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全 B、室內(nèi)活動(dòng)的吃、喝、住、穿、用等起居功能和設(shè)施

　　C、按照城市統(tǒng)一規(guī)劃而建設(shè)，并以投入使用 D、是相對(duì)封閉、獨(dú)立的住宅群體或住宅區(qū)域

　　29、1994年6月，我國(guó)第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)在（）出臺(tái)。

　　A、北京 B、青島 C、廣州 D、深圳

　　30、住宅小區(qū)物業(yè)管理是（）過程。

　　A、超期管理 B、靜態(tài)管理 C、動(dòng)態(tài)管理 D、靜態(tài)、動(dòng)態(tài)管理

　　31、住宅小區(qū)人為環(huán)境的管理主要靠（）來(lái)限制或規(guī)定住宅小區(qū)居民的一些行為規(guī)范。

　　A、經(jīng)常性監(jiān)督檢查 B、業(yè)主委員會(huì)的督促 C、廣大業(yè)主的自覺性 D、簽訂公約或管理制度

　　32、在新開發(fā)物業(yè)驗(yàn)收之前，通常由開發(fā)商行使管理權(quán)和處置權(quán)，自設(shè)或委托一家物業(yè)管理公司介入前期物業(yè)

　　管理工作，并簽訂（）。

　　A、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書 B、前期物業(yè)委托管理合同

　　C、臨時(shí)物業(yè)委托管理合同 D、永久性合作協(xié)議

　　33、業(yè)主全面有效行使對(duì)物業(yè)的管理權(quán)是在（）以后。

　　A、第一個(gè)業(yè)主入住一年 B、全部業(yè)主入住 C、成立業(yè)主委員會(huì) D、接管驗(yàn)收

　　34、住戶手冊(cè)較為全面地反映出住戶與物業(yè)管理公司的關(guān)系，由（）編制。

　　A、物業(yè)管理公司 B、業(yè)主委員會(huì) C、街道辦事處 D、房地產(chǎn)行政管理部門

　　35、住宅小區(qū)物業(yè)管理形式是（）。

　　A、行政性管理 B、監(jiān)督式管理 C、協(xié)商式管理 D、文件化管理

　　36、建設(shè)部對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的具體要求中，規(guī)定北方地區(qū)居室內(nèi)溫度不得（）。

　　A、高于16° B、低于16° C、高于20° D、低于20°

　　37、建設(shè)部對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的具體要求中，規(guī)定新建小區(qū)公共綠地人均（）平方米以上。

　　A、0.5 B、1 C、2 D、3

　　38、建設(shè)部對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的具體要求中，規(guī)定對(duì)管理單位的評(píng)議滿意率達(dá)（）。

　　A、90% B、95% C、98% D、100%

　　39、實(shí)行（）管理是指把設(shè)施的運(yùn)行分為優(yōu)、良、差三個(gè)級(jí)別，對(duì)不同級(jí)別的設(shè)施運(yùn)行采用不同的管理措施。

　　A、動(dòng)態(tài) B、靜態(tài) C、多元化 D、狀態(tài)化

　　40、對(duì)于住宅小區(qū)物業(yè)實(shí)行狀態(tài)化管理是因?yàn)椋ǎ?/p>

　　A、管理者的管理手段在不斷地變化 B、住宅小區(qū)的居民在不斷的變化

　　C、物業(yè)在使用過程中不斷地發(fā)生變化 D、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)常發(fā)生變化

　　41、我國(guó)中型寫字樓的建筑面積一般在（）。

　　A、1萬(wàn)平方米 B、1~3萬(wàn)平方米 C、3萬(wàn)平方米以上 D、5萬(wàn)平方米以上

　　42、我國(guó)寫字樓按功能可以分為（）三種類型。

　　A、一級(jí)、二級(jí)、三級(jí) B、甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí) C、大型、中型、小型 D、單純型、綜合型、商住型

　　43、寫字樓的管理方?a href=http://www.dewk.cn/wygw/jhfy/ target=_blank class=infot*xtkey>講話ǎ?nbsp; ）。

　　A、委托服務(wù)型 B、自主經(jīng)營(yíng)型 C、專業(yè)服務(wù)公司型 D、有關(guān)部門委派型

　　44、在寫字樓的管理方式中，委托服務(wù)型與自主經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理的根本區(qū)別是物業(yè)管理公司的; ）不同。

　　A、管理職能 B、管理范圍 C、產(chǎn)權(quán)狀況 D、經(jīng)濟(jì)效益

　　45、寫字樓商務(wù)服務(wù)中心是; ）為了方便客人，滿足客人需要而設(shè)立的商務(wù)機(jī)構(gòu)。

　　A、寫字樓業(yè)主 B、大廈承租人 C、大廈業(yè)主委員會(huì) D、物業(yè)管理公司

　　46、寫字樓商務(wù)中心服務(wù)保障的前提條件是; ）。

　　A、物業(yè)的保值增值 B、物業(yè)的出租率 C、資金的良性循環(huán) D、設(shè)備的正常使用和保養(yǎng)

　　47、大型停車場(chǎng)、小件批發(fā)市場(chǎng)、電子工業(yè)供應(yīng)市場(chǎng)等屬于; ）商業(yè)場(chǎng)所。

　　A、敞開型 B、封閉型 C、多用型 D、綜合型

　　48、市級(jí)購(gòu)物中心的建筑規(guī)模一般在; ）。

　　A、1~3萬(wàn) B、1~5萬(wàn) C、1~10萬(wàn) D、3~10萬(wàn)

　　49、我國(guó)地區(qū)級(jí)購(gòu)物商場(chǎng)建筑規(guī)模一般在; ）。

　　A、1~3萬(wàn) B、1~5萬(wàn) C、2~5萬(wàn) D、3~5萬(wàn)

　　50、我國(guó)地區(qū)級(jí)購(gòu)物商場(chǎng)年?duì)I業(yè)額一般在; ）。

　　A、1-5億元 B、5-10億元 C、10-20億元 D、30億元以上

　　51、我國(guó)地區(qū)級(jí)購(gòu)物商場(chǎng)服務(wù)人口一般在; ）。

　　A、5萬(wàn)人以下 B、5-10萬(wàn)人 C、10-30萬(wàn)人 D、30萬(wàn)人以上

　　52、商業(yè)場(chǎng)所在; ）上要下足功夫，力求新穎獨(dú)特，突出個(gè)性和特色，給顧客留下強(qiáng)烈的第一印象。

　　A、投資方面 B、設(shè)計(jì)方面 C、施工方面 D、管理方面

　　53、現(xiàn)在我國(guó)大型商廈一般是每; ）平方米的地上建筑面積設(shè)置一個(gè)停車位。

　　A、10-100 B、50-100 C、100-200 D、200-500

　　54、商業(yè)場(chǎng)所具有; ），才會(huì)吸引更多的顧客。

　　A、強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 B、自己鮮明的特色 C、大面積的停車場(chǎng) D、裝飾豪華的營(yíng)業(yè)大廳

　　55、物業(yè)管理公司的治安管理實(shí)質(zhì)上是; ）。

　　A、治理 B、管理 C、治安 D、服務(wù)

　　56、商業(yè)場(chǎng)所的保安工作更多的是與; ）打交道。

　　A、犯罪分子 B、不法商販 C、違反規(guī)章制度的群眾 D、違反規(guī)章制度的工作人員

　　57、工業(yè)區(qū)內(nèi)各企業(yè)、車間應(yīng)按照樓層的承受負(fù)荷要求放置設(shè)備和貨物，不按要求造成的損失由; ）。

　　A、責(zé)任企業(yè)負(fù)責(zé) B、物業(yè)管理公司負(fù)責(zé) C、由雙方負(fù)責(zé) D、施工單位負(fù)責(zé)

　　58、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的標(biāo)志牌，路燈、垃圾桶等屬于; ）。

　　A、裝飾性 B、功能性 C、分割性 D、人文性

　　59、工業(yè)區(qū)物業(yè)管理公司在管理區(qū)域內(nèi); ）。

　　A、只能使用原有停車場(chǎng) B、不能建設(shè)新的停車場(chǎng)

　　C、可以規(guī)劃設(shè)計(jì)新的停車場(chǎng) D、不能設(shè)立停車場(chǎng)

　　60、工業(yè)區(qū)停車場(chǎng)內(nèi)要求光線充足，便于查找，還必須便于; ）的實(shí)施。

　　A、多種經(jīng)營(yíng)服務(wù) B、綠化管理 C、崗位責(zé)任制 D、消防管理

　　二、 多選題（每題1分，滿分30分）

　　61、物業(yè)管理的主要內(nèi)容包括; ）。

　　A、房屋的維護(hù)雨修繕 B、房屋裝修監(jiān)督管理

　　C、房屋附屬設(shè)備設(shè)施的管理及維修養(yǎng)護(hù) D、綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)

　　62、房屋的維護(hù)與修繕是; ）。

　　A、物業(yè)管理的全部?jī)?nèi)容 B、物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)

　　C、常規(guī)性服務(wù)的主要內(nèi)容 D、常規(guī)性管理的主要內(nèi)容

　　63、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全保衛(wèi)的重點(diǎn)是; ）。

　　A、防火、防盜， B、防雷、防電 C、防交通事故 D、防意外傷害

　　64、物業(yè)管理人員必須具有的專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能包括; ）。

　　A、現(xiàn)代管理知識(shí) B、現(xiàn)代管理手段 C、物業(yè)管理專業(yè)技能 D、遵守紀(jì)律，奉公守法

　　65、物業(yè)管理人員必須具有現(xiàn)代管理知識(shí)，是指從事管理工作必須; ）。

　　A、儀表儀容端莊 B、具有科學(xué)頭腦 C、具有科學(xué)思想 D、運(yùn)用科學(xué)的手段

　　66、忠于職守，盡職盡責(zé)是對(duì)物業(yè)管理人員職業(yè)道德的; ）。

　　A、全部要求 B、基本要求 C、首要要求 D、最高要求

　　67、物業(yè)管理公司管理部的業(yè)務(wù)范圍包括; ）。

　　A、環(huán)保，綠化管理 B、報(bào)案，消防管理 C、車輛管理 D、房屋裝修管理

　　68、物業(yè)管理公司租賃部的職責(zé)有; ）。

　　A、做好物業(yè)的產(chǎn)籍管理 B、擴(kuò)大租賃業(yè)務(wù) C、提高物業(yè)出租率 D、提高經(jīng)濟(jì)效益

　　69、業(yè)主委員會(huì)的義務(wù)有; ）。

　　A、召集，主持業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì) B、向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)匯報(bào)工作

　　C、支持，配合和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作 D、積極創(chuàng)建文明物業(yè)小區(qū)

　　70、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與居委會(huì)共同做好; ）工作。

　　A、綜合治理 B、老齡 C、婦女 D、計(jì)劃生育

　　71、住宅小區(qū)由; ）構(gòu)成。

　　A、居民 B、居住面積 C、居住設(shè)施 D、居住環(huán)境

　　72、住宅小區(qū)房屋按產(chǎn)權(quán)劃分有; ）。

　　A、遺產(chǎn)毗連房屋 B、私人房屋 C、集體房屋 D、國(guó)有共有房屋

　　73、在法律允許的范圍內(nèi)，居民對(duì)自己擁有的產(chǎn)權(quán)的房屋可以; ）。

　　A、出租 B、出售 C、抵押 D、贈(zèng)與

　　74、1994年3月國(guó)家建設(shè)部頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，為我國(guó)城市住宅小區(qū)管理; ）奠定了基礎(chǔ)。

　　A、正規(guī)化 B、自動(dòng)化 C、法制化 D、現(xiàn)代化

　　75、住宅小區(qū)物業(yè)管理主體由; ）組成。

　　A、業(yè)主和業(yè)主大會(huì) B、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司 C、政府相關(guān)部門 D、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位

　　76、建設(shè)部隊(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的具體要求中，必須達(dá)到98%以上的指標(biāo)有; ）。

　　A、房屋完好率 B、群眾滿意率 C、零修及時(shí)率 D、各種費(fèi)用收繳率

　　77、住宅小區(qū)物業(yè)管理公司實(shí)行; ）的服務(wù)原則。

　　A、有償 B、低價(jià) C、高檔 D、高效

　　78、寫字樓原指用于辦公的建筑物，一般由; ）組成。

　　A、綠化系統(tǒng) B、辦公用房 C、輔助用房 D、交通系統(tǒng)

　　79、寫字樓商務(wù)中心應(yīng)配備一定的現(xiàn)代化辦公設(shè)備，這些設(shè)備主要有; ）。

　　A、電視機(jī)，電話機(jī) B、打印機(jī)，計(jì)算機(jī) C、傳真機(jī)，中英文處理機(jī) D、裝訂機(jī)，投影儀

　　80、客戶對(duì)寫字樓商務(wù)中心服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)，是以服務(wù)的; ）為出發(fā)點(diǎn)。

　　A、價(jià)格 B、精確 C、周到 D、快捷

　　81、寫字樓商務(wù)中心在為客戶提供服務(wù)之前應(yīng); ）。

　　A、了解客戶的服務(wù)要求 B、填寫《商務(wù)中心費(fèi)用收據(jù)單》

　　C、向客戶講明收費(fèi)情況 D、按規(guī)定收取押金

　　82、寫字樓的客務(wù)服務(wù)項(xiàng)目包括; ）。

　　A、問詢，留言服務(wù) B、航空機(jī)票訂購(gòu)服務(wù) C、酒店預(yù)定服務(wù) D、清潔衛(wèi)生服務(wù)

　　83、商業(yè)場(chǎng)所按建筑功能可分為; ）。

　　A、敞開型 B、封閉型 C、綜合型 D、商住兩用型

　　84、商業(yè)場(chǎng)所要規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，就是要合; ）之理。

　　A、廣開就業(yè)渠道 B、經(jīng)濟(jì)規(guī)律 C、經(jīng)濟(jì)發(fā)展 D、提高效益

　　85、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施建設(shè)要防止; ）。

　　A、盲目效仿 B、主次顛倒 C、精心策劃，合理布局 D、只看眼前，不計(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)

　　86、商業(yè)場(chǎng)所對(duì)市容有很大影響，要符合社會(huì)的; ）。

　　A、一貫要求 B、超前要求 C、實(shí)用要求 D、美學(xué)要求

　　87、商業(yè)場(chǎng)所物業(yè)管理內(nèi)容之一是建立企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)，它包括; ）。

　　A、理念識(shí)別體系 B、視覺識(shí)別體系 C、行為識(shí)別體系 D、幻想識(shí)別體系

　　88、公共商業(yè)場(chǎng)所識(shí)別體系包括; ）。

　　A、企業(yè)名稱 B、商標(biāo)，招牌 C、企業(yè)簡(jiǎn)介 D、員工服裝

　　89、工業(yè)區(qū)物業(yè)管理包括; ）等房屋建筑的管理。

　　A、工業(yè)廠房 B、生產(chǎn)車間 C、倉(cāng)庫(kù) D、住宅區(qū)

　　90 、各類環(huán)境小區(qū)的功能有; ）。

　　A、強(qiáng)化管理 B、方便耐用 C、美化環(huán)境 D、組織空間

　　三、 判斷提（每題1分，滿分10分）

　　91、在物業(yè)管理中，物業(yè)管理公司始終處于主導(dǎo)地位，是管理的主體。; ）

　　92、只要是對(duì)業(yè)主和使用人有利的事，物業(yè)管理企業(yè)都應(yīng)該積極去做。; ）

　　93、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)有權(quán)撤銷業(yè)主委員會(huì)的不正當(dāng)決定。; ）

　　94、住宅小區(qū)最大特點(diǎn)是相對(duì)封閉獨(dú)立，居住功能單一，居民居住集中。; ）

　　95、住宅小區(qū)物業(yè)管理的動(dòng)態(tài)管理指的就是狀態(tài)化管理。; ）

　　96、ISO9000族的核心就是創(chuàng)名牌企業(yè)。; ）

　　97、目前，我國(guó)寫字樓主要是專業(yè)人員依照氣寫字樓所處的位置、規(guī)模、功能進(jìn)行分類。; ）

　　98、寫字樓商務(wù)中心硬件設(shè)備的配備應(yīng)一步到位，一次性置備齊全。; ）

　　99、公共商業(yè)場(chǎng)所的良好形象是潛在的資產(chǎn)和潛在的銷售額。; ）

　　100、工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù)用作生活居住時(shí)，須經(jīng)公安部門批準(zhǔn)同意。; ）

　　物業(yè)管理知識(shí)試題答案

　　一、單選題

　　1、C、2、B、3、B、4.C、5.D、6.A、7.C、8.A、9.B、10.A、11.D、12.B、13.A、14.A、15.C、16.D、17.C、18.C、19.B、20.D、21.C、22.A、23.B、24.B、25.D、26.B、27.A、28.B、29.D、30.D、31.D、32.A、33.C、34.A、35.D、36.B、37.B、38.B、39.D、40.C、41.B、42.D

　　43.D、44.C、45.D、46.D、47.A、48.D、49. A、50.A、51.C、52. B、53.D、54.B、55.D、56.C、57.A、58.B、59.C、60.D

　　二、多選題

　　61.ABCD、62.BCD、63.ACD、64.ABC、65.BCD、66.BC、67.ABC、68.ABCD、69.ABCD、70.ABCD、71.ABC、72.BCD、73.ABCD、74.ABD、75.ABC、76.ACD、77.ABD、78.BCD、79.ABCD、80.BCD、81.AC、82.ACD、83.ABC、84.BCD、85.ABD、86.ACD、87.ABC、88.ABCD、89.ABC、90. BCD

　　三、判題

　　9×s; 9×s; 93.√ 94.√ 9×s; 9×s; 97.√ 9×s; 99.√ 100.√

篇2：物業(yè)管理人員案例分析試題

　　姓名：成績(jī)：

　　物業(yè)管理人員案例分析試題

　　案例一（如何應(yīng)對(duì)業(yè)主的成見？）

　　某小區(qū)一位業(yè)主裝修時(shí)。擅自在陽(yáng)臺(tái)頂棚焊接鐵架。與樓體其他陽(yáng)臺(tái)極不協(xié)調(diào)，管理處發(fā)現(xiàn)后，立即發(fā)出停工整改通知書，該業(yè)主對(duì)此怨聲載道，說(shuō)管理處限制她自由，鐵架非安裝不可。

　　你發(fā)火我不發(fā)火。管理處有關(guān)人員三番五次耐心地給她講解裝修管理法規(guī)，說(shuō)明保持樓宇外觀統(tǒng)一的必要性，任其硬頂也好，軟抗也罷，在原則問題上絕不退縮。業(yè)主見管理處的態(tài)度這么堅(jiān)決，只好按照要求進(jìn)行整改。

　　雖說(shuō)違章裝修的問題解決了，但這位業(yè)主的心中留下了對(duì)管理處的成見，每次見面都板著臉，管理員上前主動(dòng)搭話也愛理不理。

　　為消除她的誤解，管理處不計(jì)較其態(tài)度，依然真誠(chéng)地為她提供各方面幫助，換取她的理解和信任。裝修時(shí)幫助她打掃衛(wèi)生，入住時(shí)幫助她搬運(yùn)家私，通過一系列微小的事情，這位業(yè)主終于主動(dòng)與管理處配合，還成了協(xié)助該小區(qū)管理的主力軍。

　　[問題]這種情況，你有什么好的處理方法？

　　[參考答案]

　　1.堅(jiān)持原則

　　處理此類問題要態(tài)度堅(jiān)決，決不能輕易退讓，否則開了一個(gè)口子，會(huì)一發(fā)不可收拾。

　　2.一心換心

　　管理處每天都在和業(yè)主打交道；磕磕碰碰總是難免的，有了矛盾不要緊。關(guān)鍵要主動(dòng)用自己真誠(chéng)重新?lián)Q取理解和信任。

　　案例二（如何處理小區(qū)商鋪違反管理處規(guī)定的事情？）

　　某小區(qū)有商鋪近60家，他們大多數(shù)都能夠按照有關(guān)管理規(guī)定開展商務(wù)活動(dòng).但其中一家店鋪，近年來(lái)屢屢違規(guī)，經(jīng)常將一些招聘，商品和雜物擺出店門之外，影響了小區(qū)環(huán)境的整潔美貌。管理人員數(shù)次勸說(shuō)、批評(píng)、警告，其往往不予理睬，仍然我行我素。最后決定由主管找店鋪老板正式談話，若不見效，則堅(jiān)決采取處罰措施。

　　[問題]這種情況，你有什么好的解決對(duì)策

　　[參考答案]

　　主管將該店鋪老婆約到管理處辦公室。首先，嚴(yán)肅指出屢屢亂擺放，嚴(yán)重違反了符合政府法規(guī)精神、又為業(yè)主住戶認(rèn)可的小區(qū)管理規(guī)定，理應(yīng)予以懲處，但考慮到其曾經(jīng)能夠積極配合小區(qū)管理和繳費(fèi)工作，所以再給一次自覺整改的機(jī)會(huì)。

　　然后，提出三個(gè)問題請(qǐng)其換位思考：假如你是小區(qū)管理人員，你如何去履行自己的管理職責(zé)呢？假如你的同行都象你一樣，你想象我們小區(qū)又是怎樣一種面貌呢？如果你是客戶，你愿意到門前亂七八糟的店鋪里購(gòu)物嗎？（最能打動(dòng)他的就是這句話）。

　　嚴(yán)肅認(rèn)真的態(tài)度、推心置腹的談話，使店鋪老板受到震動(dòng)，當(dāng)即保證不再亂擺亂放。事后，他馬上進(jìn)行了整改。

　　案例三（如何處理業(yè)主錯(cuò)誤索賠要求？）

　　某小區(qū)的物業(yè)公司按照制定的維修維護(hù)計(jì)劃，對(duì)小區(qū)內(nèi)所有的污水管網(wǎng)進(jìn)行了檢查和疏通，一切均正常。就在檢查疏通完之后幾天，由于樓上某業(yè)主家進(jìn)行裝修，施工人員違反物業(yè)裝修管理規(guī)定，擅自將裝修殘余水泥、油漆等倒入地漏，經(jīng)排水管道流至該業(yè)主管彎頭處，堵塞了本單元的管道。樓上住戶排出的污水不能流出，便慢慢從樓下李先生家的地漏處冒出。

　　管理處發(fā)現(xiàn)了跑水后，馬上通知了李先生，由于李先生當(dāng)時(shí)不在家中，電話聯(lián)系兩小時(shí)后，物管人員消除了堵塞現(xiàn)象。

　　事后，李先生認(rèn)為物業(yè)公司未盡到管理職責(zé)。遂向物業(yè)公司提出索賠要求。

　　李先生受損的原因是下水道被堵塞而冒水，而下水道的原因是其他業(yè)主亂倒裝修廢棄物。

　　[問題]物業(yè)處該不該滿足李先生的賠償要求？為什么？遇到這種情況，你將如何處理？

　　[參考答案]

　　該小區(qū)的《物業(yè)管理公約》規(guī)定，物業(yè)公司負(fù)責(zé)小區(qū)的管理及房屋和公共配套設(shè)施的維護(hù)，養(yǎng)護(hù)，在實(shí)際工作中，每年每月都有計(jì)劃地進(jìn)行修繕這方面的工作。而就在事發(fā)的前幾日還做過該樓污冰水管的例行清理。所以，物業(yè)公司完全盡到了設(shè)備，設(shè)施日常維護(hù)的職責(zé)。

　　同時(shí)，該小區(qū)《物業(yè)管理公約》還規(guī)定，業(yè)主裝修必須先向物業(yè)公司申報(bào)，領(lǐng)取裝修許可證。并嚴(yán)格遵守小區(qū)房屋裝修管理規(guī)定。在這一事件中，物業(yè)公司確實(shí)按照規(guī)定與該家裝修主業(yè)及施工隊(duì)伍簽定了裝修協(xié)議書，并要求其交納了裝修押金。告知其應(yīng)遵守的規(guī)定，也經(jīng)常派人員至裝修現(xiàn)場(chǎng)巡視。

　　這次事件，是裝修工人在逃避物業(yè)公司監(jiān)管情況下，偷偷將廢棄物倒入極為陷蔽的污水管道中造成的。此中情況已經(jīng)超出了物業(yè)公司管理范圍及力量以外，物業(yè)公司不可能覺察。所以在這個(gè)問題上，物業(yè)公司亦沒有疏漏，因此，手業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)任何賠償義務(wù)。

　　那么這個(gè)責(zé)任到底由誰(shuí)來(lái)負(fù)呢？根據(jù)相關(guān)的法律以及建設(shè)部《家庭居家裝飾裝修管理試行辦法》中明確規(guī)定：這次事件是由于裝修人員違規(guī)操作而造成的，應(yīng)負(fù)完全責(zé)任。

　　最后，該管理處將相關(guān)的法規(guī)復(fù)印成文字提供給李先生并主動(dòng)為他提供相關(guān)的法律咨詢指導(dǎo)，讓他感覺十分滿意。

　　案例四（如何應(yīng)對(duì)主業(yè)的突然投訴？）

　　一天，某小區(qū)的一位老年業(yè)主在小區(qū)的中庭休閑區(qū)，口氣不太客氣地責(zé)問正準(zhǔn)備下班的某管理員：“小區(qū)內(nèi)為什么要搞一個(gè)沙地？”原來(lái)他家的小孫子在沙地玩，回家身上的沙子搞得家里到處都是，如果不小心還會(huì)對(duì)眼睛造成傷害，老人認(rèn)為這個(gè)沙地存在安全陷患。也許是下玫的緣故吧。這位管理員并沒有太在意。只是隨口說(shuō)：城市里的小孩子接觸到泥沙的機(jī)會(huì)并不多，我們小區(qū)內(nèi)有好多其他喜歡玩沙的小孩子呀，其他物體也存在著可能的危險(xiǎn)，我們不能因?yàn)樗嬖诳赡艿奈ｋU(xiǎn)就取消了呀。這位老先生針對(duì)“不能因?yàn)樗嬖谖ｋU(xiǎn)就取消”的話來(lái)氣了：你們服務(wù)中心沒有聽取我們業(yè)主的意見，我要找你們領(lǐng)導(dǎo)。。。。。。

　　[問題]如果是你，你會(huì)對(duì)這位先生采取什么樣的方式？是置之不理？還是積極解決？你有何具體的辦法將此事妥善處理？

　　[參考答案]

　　這位管理員“見勢(shì)不妙”，忙說(shuō)：這樣吧，我將把你的意見向領(lǐng)導(dǎo)反映一下再和你聯(lián)系好嗎？

　　當(dāng)天，這位管理員找到開發(fā)商的技術(shù)人員，詢問了有關(guān)沙地的問題，才知道該沙地并不是小孩子的娛樂場(chǎng)所，而是有消防方面的功能。

　　于是該管理員找到了那位老先生，首先對(duì)自己不當(dāng)理解表示道歉，并詳細(xì)向業(yè)主說(shuō)明了事由，得到了業(yè)主的理解。

　　我們物業(yè)管理工作者每天都會(huì)碰到各種各樣的業(yè)主投訴，無(wú)論其大小，首先你不能用敷衍了事的態(tài)度，要千方百計(jì)站在業(yè)主的角度，急業(yè)主之所急、想業(yè)主之所想，真誠(chéng)地為其分憂解難，這實(shí)際上最能反映出你的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)態(tài)度。其次在平時(shí)的工作中，管理人員要對(duì)小區(qū)相關(guān)設(shè)備的功能、物業(yè)管理的相關(guān)知識(shí)等信息盡可能了解得全面一些。收集、儲(chǔ)備一切能為業(yè)主提供方便的信息。回答業(yè)主的提問不能似是而非，要有根有據(jù)，以理服人。

　　案例五（如何應(yīng)對(duì)找借口拖欠管理費(fèi)的業(yè)主？）

　　一日，某小區(qū)管理處走進(jìn)一位業(yè)主說(shuō)：“因開發(fā)商沒有在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)辦理房產(chǎn)證，我從本月開始不交管理費(fèi)，你們管理處也不要來(lái)找我。”說(shuō)完后揚(yáng)長(zhǎng)而去。在以后的幾個(gè)月內(nèi)，不論管理處工作人員上面做工作，還是以書面形式通知，都不予理會(huì)。

　　[問題]

　　1.你認(rèn)為該業(yè)主的做法是否合理？為什么。

　　2.作為一名管理員，你要如何說(shuō)服業(yè)主如期交納管理費(fèi)？

　　處理過程

　　[參考答案]

　　《住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施細(xì)則第六章第四十條“住宅管理服務(wù)費(fèi)的基本開支包括：

　　（一）住宅公用設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)所（地）的日常管理、維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（包括材料費(fèi)、公用水電費(fèi)、設(shè)備損耗費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)等）；

　　（二）管理處工作人員的津貼工資、福利及辦公費(fèi)用；

　　（三）住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備必要的保險(xiǎn)費(fèi)和法定稅費(fèi)；

　　（四）住宅必要的社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)用。

　　由此可見，業(yè)主享受了物業(yè)管理服務(wù)，就應(yīng)該履行其基本義務(wù)，而與其他業(yè)主享受同樣的服務(wù)，顯然侵占了其他業(yè)主的共同利益。

篇3：物業(yè)管理員職業(yè)資格試題-操作技能

　　物業(yè)管理員職業(yè)資格試題

　　國(guó)家職業(yè)資格全國(guó)統(tǒng)一鑒定

　　職業(yè)：物業(yè)管理員

　　等級(jí)：國(guó)家職業(yè)資格二級(jí)

　　卷冊(cè)二：操作技能

　　注意事項(xiàng)：

　　1、請(qǐng)按要求在試卷的標(biāo)封處填寫您的姓名、考號(hào)和所考等級(jí)。

　　2、請(qǐng)仔細(xì)閱讀各種題目的回答要求，并在規(guī)定的位置填寫您的答案。

　　3、請(qǐng)保持卷面整潔，不要在試卷上作任何與答題無(wú)關(guān)的記號(hào)，也不得在標(biāo)封區(qū)填寫無(wú)關(guān)的內(nèi)容。

　　一、情景題（1-5題，每題8分，共40分）

　　1、世達(dá)物業(yè)管理公司近期遇到了資金短缺的問題，為了度過難關(guān)，請(qǐng)你為該公司制定一份資金籌措計(jì)劃，盡可能多地為公司提供資金來(lái)源渠道。

　　2、豐聯(lián)物業(yè)管理公司將其負(fù)責(zé)管理的某住宅小區(qū)3號(hào)樓房屋的大修工程外包給了某專業(yè)維修公司。工程完工后，豐聯(lián)物業(yè)管理公司接到了工程驗(yàn)收通知。請(qǐng)問豐聯(lián)物業(yè)管理公司應(yīng)如何組織3號(hào)樓房屋大修工程的驗(yàn)收工作？

　　3、某職業(yè)技術(shù)學(xué)校需要將原來(lái)的一座辦公樓改建為機(jī)房，聘請(qǐng)了博泰建筑公司承擔(dān)該項(xiàng)工程。這座樓為2層樓，總建筑面積534平方米。其暖通工程定額直接費(fèi)為A，其定額工資為M，其它直接費(fèi)為B，現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)為C。請(qǐng)計(jì)算該裝修工程中暖通工程的直接工程費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)、稅金和工程造價(jià)。說(shuō)明：計(jì)算過程中涉及到的相應(yīng)費(fèi)率可以采用定額中規(guī)定的相應(yīng)費(fèi)率，也可以用符號(hào)代替。

　　4、已經(jīng)入住2年多的某TOWNHOUSE（聯(lián)排別墅）項(xiàng)目，現(xiàn)有300多戶居民，其中白領(lǐng)人士較多，但是該項(xiàng)目位于郊外，缺乏附屬配套設(shè)施。假設(shè)你是該項(xiàng)目的物業(yè)管理經(jīng)理，請(qǐng)針對(duì)上述情況，完成以下工作：（1）為該物業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)4種合適的綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目。說(shuō)明；只寫出服務(wù)項(xiàng)目名稱即可。（2）如果全部綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目都不是物業(yè)管理公司自己經(jīng)營(yíng)，而是對(duì)外承包，那么物業(yè)管理公司應(yīng)如何監(jiān)控服務(wù)質(zhì)量？

　　5、小周是某物業(yè)管理公司人力資源部的經(jīng)理，該公司在6月份需要進(jìn)行年中績(jī)效考評(píng)工作。請(qǐng)問小周應(yīng)按照怎樣的工作流程實(shí)施員工績(jī)效考評(píng)方案？

　　二、案例分析題（6--7題，每題15分，共30分）

　　6、李經(jīng)理是某物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部門的負(fù)責(zé)人，為了更好地控制公司的財(cái)務(wù)預(yù)算，他打算對(duì)公司的高層管理人員進(jìn)行一次財(cái)務(wù)預(yù)算控制工作內(nèi)容的培訓(xùn)，請(qǐng)幫他列出控制企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的具體工作內(nèi)容清單和控制財(cái)務(wù)預(yù)算的步驟。

　　7、居住在青云小區(qū)1號(hào)樓二層的5戶居民在自家窗戶上安裝了金屬護(hù)欄，原因是小區(qū)內(nèi)一層住戶窗戶均裝有護(hù)欄，致使3號(hào)樓和6號(hào)樓二層的三家住戶最近發(fā)生被盜事件，這5戶居民認(rèn)為應(yīng)增加必要的安全防范設(shè)施。該小區(qū)的物業(yè)管理公司得知后立刻要求這5戶居民自行拆除，理由是青云小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與該物業(yè)管理公司簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》，合同中規(guī)定，居民不得擅自改變房屋建筑及設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌、設(shè)計(jì)用途、功能布局等。該5戶居民承認(rèn)安裝護(hù)欄的事實(shí)，但是拒不拆除護(hù)欄。請(qǐng)問：物業(yè)管理公司可以按照怎樣的程序、采取哪些方法解決該問題？

　　三、方案策劃題（8--9題，請(qǐng)從中選作一題，滿分30分，如果8、9兩題均答，則只計(jì)算第8題的分值）

　　8、海成物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理的物業(yè)項(xiàng)目主要是寫字樓和高檔住宅。該公司現(xiàn)有員工450名，其中管理干部75名，專業(yè)技術(shù)人員40名。公司今年準(zhǔn)備從二級(jí)資質(zhì)晉升到一級(jí)資質(zhì)，正在籌備修改公司的內(nèi)部管理制度。請(qǐng)根據(jù)該物業(yè)管理公司內(nèi)部管理制度的框架體系，內(nèi)容具體到每一項(xiàng)制度名稱，并寫出財(cái)務(wù)部經(jīng)理的崗位職責(zé)。

　　9、興海物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理的科興小區(qū)是已經(jīng)投入使用10年的住宅區(qū)，建筑面積50萬(wàn)平方米，以高層建筑為主。目前，該小區(qū)的停車位嚴(yán)重不足，根據(jù)實(shí)際需要，應(yīng)該進(jìn)行規(guī)模較大的停車場(chǎng)擴(kuò)建增建工程，停車場(chǎng)擴(kuò)建增建的提案獲得了科興小區(qū)全體業(yè)主的同意，停車場(chǎng)擴(kuò)建增建用地也獲得了主管部門的批準(zhǔn)。科興小區(qū)停車場(chǎng)擴(kuò)建增建工程規(guī)模很大，興海物業(yè)管理公司準(zhǔn)備采取招標(biāo)方式委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。請(qǐng)寫出（1）興海物業(yè)管理公司選聘專業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位應(yīng)遵循的招標(biāo)工作程序。（2）科興小區(qū)停車場(chǎng)擴(kuò)建增建方案的主要內(nèi)容。

　　1、物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求？

　　物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求，不僅是從物業(yè)交付使用后便于管理的角度考慮，更要從業(yè)主和使用人的角度考慮。具體要求有：

　　1）、物業(yè)的設(shè)計(jì)要“科學(xué)、合理、適用、美觀”，并要方便維修和養(yǎng)護(hù)。

　　2）、建筑質(zhì)量要好減少使用成本。

　　3）、設(shè)施齊全，能為使用人提供多種服務(wù)。

　　4）、環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。

　　5）、為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。

　　2、物業(yè)管理早期介入的物質(zhì)準(zhǔn)備包括那些方面的工作？

　　1）、人員準(zhǔn)備，綜合素質(zhì)高。

　　2）、資料準(zhǔn)備，對(duì)方的資料和法規(guī)。

　　3）、設(shè)備準(zhǔn)備，車輛、器材。

　　4）、資金準(zhǔn)備。

　　3、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的工作應(yīng)該注意反映那些問題？

　　1）、配套設(shè)施的完善問題。

　　2）、水電供應(yīng)容量問題。

　　3）、安全保衛(wèi)系統(tǒng)。

　　4）、垃圾處理方式。

　　5）、高層建筑物外觀的清潔問題。

　　6）、消防設(shè)施問題。

　　7）、物業(yè)管理需要的設(shè)備問題。

　　8）、對(duì)建筑材料得意見。

　　9）、其他問題。

　　4、物業(yè)建設(shè)階段的工作應(yīng)從哪些方面對(duì)工程進(jìn)行監(jiān)督？

　　1）監(jiān)督工程質(zhì)量，漏水、滲水問題，水電管線的布置。

　　2）監(jiān)督建設(shè)工程，是否按圖紙施工，建筑材料的規(guī)格質(zhì)量。

　　3）監(jiān)督物業(yè)附屬設(shè)施設(shè)備的配套建設(shè)過程。

　　4）監(jiān)督特殊附屬設(shè)施設(shè)備的建設(shè)過程。

　　5、擬管項(xiàng)目全面情況調(diào)查研究的主要內(nèi)容？

　　1）項(xiàng)目的位置。

　　2）項(xiàng)目的面積。

　　3）項(xiàng)目建筑情況。

　　4）配套交通狀況。

　　5）消防、安保、清潔等設(shè)施狀況。

　　6）項(xiàng)目性質(zhì)及特色。

　　7）政府的支持、扶持和介入程度。

　　8）開發(fā)商的背景。

　　9）周邊環(huán)境狀況。

　　6、竟標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行全面調(diào)查的主要內(nèi)容，從什么渠道得到信息？

　　1）派人實(shí)地考察。

　　2）從新聞媒介收集信息。

　　3）向政府有關(guān)部門了解。

　　4）其他途徑。

　　7、怎樣對(duì)住區(qū)人員自然狀況進(jìn)行分析？

　　1）總?cè)藬?shù)，它決定需求的總體規(guī)模。

　　2）性別，不同性別具有需求的差異性。

　　3）年齡，不同年齡段有需求的特殊性。

　　4）職業(yè)和學(xué)歷，這決定了需求的種類和檔次。

　　5）民族，不同民族的生活習(xí)慣各異。

　　6）經(jīng)濟(jì)收入，收入水平直接決定需求水平。

　　8、我們應(yīng)該按什么思路對(duì)住區(qū)人員需求進(jìn)行分析？

　　1）按需求的對(duì)象分為物質(zhì)需求和精神需求。

　　2）按需求的彈性分為小彈性需求和大彈性需求。滿足需求彈性小的公共設(shè)施是必須的，滿足彈性大的公共設(shè)施應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，注意提高其效益。

　　3）按需求的條件分為現(xiàn)實(shí)的需求和潛在的需求。

　　4）馬斯洛的需求層次劃分法：生理、安全、社會(huì)、尊重、自我實(shí)現(xiàn)需求。

　　5）人的需求是由低級(jí)向高級(jí)不斷發(fā)展。

　　6）既要定性分析又要定量分析制定方案才有針對(duì)性。

　　9、怎樣分析用戶需求特性？

　　1）對(duì)象性，人的需求總是指向某種物品和事物的，管區(qū)的各種設(shè)施越能滿足人們的需求，就越能激發(fā)人的需求。

　　2）條件性，人的需求是在一定條件下產(chǎn)生的，最主要的條件是購(gòu)買能力。

　　3）欲求性，需求一旦產(chǎn)生就會(huì)形成一種欲望，進(jìn)而產(chǎn)生消費(fèi)動(dòng)機(jī)。

　　4）關(guān)連性，前一種需求得到滿足，后一種需求就會(huì)產(chǎn)生。

　　5）反復(fù)性，有些需求會(huì)產(chǎn)生周而復(fù)始的現(xiàn)象。

　　6）選擇性，對(duì)品種或地點(diǎn)的選擇。

　　10、如何進(jìn)行對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手企業(yè)情況的調(diào)查？237

　　1）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手總體情況調(diào)查，對(duì)手有多少，分布如何，具體競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí)？

　　2）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手能力調(diào)查，資金、規(guī)模、業(yè)績(jī)、技術(shù)水平和經(jīng)營(yíng)水平。

　　3）競(jìng)爭(zhēng)者成功的奧妙。

　　4）本企業(yè)與之競(jìng)爭(zhēng)成功的機(jī)會(huì)有多大。

　　11、擬定物業(yè)管理方案前企業(yè)應(yīng)該做好哪些準(zhǔn)備工作？

　　1）組建工作班子。

　　2）對(duì)人員進(jìn)行培訓(xùn)。

　　3）準(zhǔn)備經(jīng)費(fèi)。

　　4）準(zhǔn)備設(shè)備。

　　5）準(zhǔn)備相關(guān)資料。

　　12、物業(yè)管理方案包括哪些內(nèi)容？

　　1）物業(yè)管理檔次，物業(yè)的類型、功能將決定不同的物業(yè)消費(fèi)水平，從而確定物業(yè)管理的不同檔次。物業(yè)管理檔次的確定是制定物業(yè)管理方案的基礎(chǔ)，管理檔次不同決定了管理與服務(wù)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用的不同。

　　2）物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)的類型、功能、和檔次決定物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

　　3）物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支預(yù)算，物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)與管理，物業(yè)管理方案的核心是物業(yè)管理檔次決定管理應(yīng)達(dá)到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　13、物業(yè)管理方案的基本結(jié)構(gòu)？

　　1）項(xiàng)目管理的整體設(shè)想與策劃。

　　2）管理模式，包括：運(yùn)作模式、工作流程、組織架構(gòu)、激勵(lì)機(jī)制、信息反饋處理機(jī)制。

　　3）人力資源管理，人員的配備、培訓(xùn)、管理。

　　4）規(guī)章制度建設(shè)，規(guī)章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動(dòng)化管理。

　　5）經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)，經(jīng)營(yíng)、管理指標(biāo)承諾及采取的措施。

　　6）社區(qū)文化建設(shè)與社會(huì)服務(wù)。

　　7）財(cái)務(wù)管理及經(jīng)費(fèi)收入測(cè)算。

　　8）日常管理。

　　9）物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施。

　　14、制定物業(yè)管理方案的主要步驟？

　　1）成立機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)人員。

　　2）準(zhǔn)備經(jīng)費(fèi)、設(shè)備、資料。

　　3）項(xiàng)目、使用人需求、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查。

　　4）研究分析調(diào)查資料。

　　5）確立管理檔次、管理目標(biāo)。

　　6）確立主要措施和服務(wù)管理項(xiàng)目。

　　7）經(jīng)費(fèi)預(yù)算。

　　8）草擬方案文本。

　　9）向?qū)＜翌檰栕稍儭?/p>

　　10）送公司領(lǐng)導(dǎo)審閱。

　　11）修改、研討、可行性研究。

　　12）定稿、實(shí)施、反饋。

　　15、制定物業(yè)管理方案的主要方法？

　　1）經(jīng)理意見法。經(jīng)理意見為主，征求意見為基礎(chǔ)。

　　2）內(nèi)部征詢法。廣泛征求意見，綜合歸納后制訂。

　　3）學(xué)習(xí)借鑒法。借鑒國(guó)內(nèi)外對(duì)相似物業(yè)管理的思路。

　　4）專家意見法。在向?qū)＜胰娼榻B調(diào)查結(jié)果的基礎(chǔ)上，請(qǐng)專家協(xié)助制訂。

　　5）綜合制定法。綜合運(yùn)用以上四種方法制定。

　　16、物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部制度的建立主要有哪些內(nèi)容？

　　1）員工管理?xiàng)l例：勞動(dòng)用工制度，員工行為規(guī)范，員工福利制度，企業(yè)獎(jiǎng)懲制度。

　　2）各部門的職責(zé)范圍：辦公室、財(cái)務(wù)部、管理部門、服務(wù)部門。

　　3）員工崗位責(zé)任制：經(jīng)理室人員、辦公室人員、管理處人員崗位職責(zé)。

　　17、建立物業(yè)管理企業(yè)外部制度，應(yīng)該從哪些方面著手建立？

　　1）物業(yè)接管驗(yàn)收規(guī)定。

　　2）樓宇入住規(guī)定：入住通知單書，收樓須知，入住手續(xù)書，入住合約。

　　3）物業(yè)管理合約：明確業(yè)主、開發(fā)商、管理者的權(quán)利與責(zé)任，明確對(duì)物業(yè)公共部位及公共設(shè)施的管理，對(duì)物業(yè)損壞無(wú)法正常使用的規(guī)定，管理費(fèi)用的規(guī)定，法律責(zé)任和其他事項(xiàng)。

　　4）住戶手冊(cè)：居住區(qū)概況與管理，業(yè)主須知，日常管理與維修，物業(yè)管理?xiàng)l理，綜合服務(wù)和有關(guān)部門電話號(hào)碼。

　　5）住宅區(qū)房屋及設(shè)施接代管制度：對(duì)接管范圍、標(biāo)準(zhǔn)程序的規(guī)定，對(duì)房屋代管權(quán)責(zé)的規(guī)定。

　　6）房屋管理服務(wù)制度：房屋維修養(yǎng)護(hù)規(guī)定，房屋裝修管理規(guī)定。

　　7）住宅區(qū)管理規(guī)定：治安消防車輛，衛(wèi)生綠化，樓宇市場(chǎng)管理，禁止違章。

　　8）業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程。

　　18、制定物業(yè)管理制度的程序？

　　1）研究所管物業(yè)的實(shí)際情況。

　　2）研究業(yè)主及使用人的全面情況。

　　3）正確評(píng)價(jià)本企業(yè)現(xiàn)狀。

　　4）學(xué)習(xí)有關(guān)政策法規(guī)，借鑒外企業(yè)經(jīng)驗(yàn)。

　　5）形成規(guī)章制度條目及思路。

　　6）分頭草擬，征求意見，討論修改。

　　7）定稿-批準(zhǔn)-執(zhí)行。

　　19、業(yè)主公約其法律依據(jù)？

　　1）《民法通則》規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)的相林各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理藏水、排水、通行、通風(fēng)、采光等相臨關(guān)系。

　　2）建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋暫行規(guī)定》：所有人和使用人對(duì)公用的部位和設(shè)施，應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

　　20、業(yè)主公約的特點(diǎn)？

　　1）公約的主體是全體業(yè)主。

　　2）公約的客體是物業(yè)使用、維修和管理等方面的行為。

　　3）公約的內(nèi)容是有關(guān)物業(yè)使用維修管理方面的權(quán)利和義務(wù)，既有法律規(guī)范又有社會(huì)公德的內(nèi)容。

　　4）公約經(jīng)業(yè)主簽約，大會(huì)審議通過，對(duì)全體業(yè)主和使用人都具有約束力。

　　5）公約的立足點(diǎn)是訂約主體的自我意識(shí)與行為的把握。

　　21、業(yè)主公約的主要內(nèi)容？

　　業(yè)主公約一般由政府行政管理部門統(tǒng)一制訂示范文本。業(yè)主大會(huì)可根據(jù)本物業(yè)區(qū)域的實(shí)際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充，經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主大會(huì)通過后，上報(bào)行政主管部門備案。業(yè)主公約應(yīng)包括的內(nèi)容有：

　　1）物業(yè)的名稱、地點(diǎn)、面積及戶數(shù)。

　　2）公共場(chǎng)所及公共設(shè)施狀況。

　　3）業(yè)主大會(huì)的召集程序及決定重大事項(xiàng)的方式。

　　4）業(yè)主使用公共場(chǎng)所及公共設(shè)施的權(quán)益。

　　5）業(yè)主參與管理和監(jiān)督的權(quán)利。

　　6）各項(xiàng)維修，養(yǎng)護(hù)和管理費(fèi)的交納。

　　7）業(yè)主應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則。

　　8）違約責(zé)任及其他有關(guān)事項(xiàng)。

　　22、業(yè)主公約訂立的原則？

　　1）合法性原則。符合有關(guān)政策法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定。

　　2）集體性原則。以全體業(yè)主的集體利益為目標(biāo)。

　　3）民主性原則。通過業(yè)主大會(huì)的形式訂立，反應(yīng)全體業(yè)主的利益和要求。

　　23、首次制訂業(yè)主公約一般按什么程序進(jìn)行？

　　1）組織人員學(xué)習(xí)有關(guān)政策法規(guī)，研究“示范文本”。

　　2）結(jié)合實(shí)際情況，依照“示范文本”制定公約草案。

　　3）公約草案提交業(yè)主大會(huì)討論修改。

　　4）業(yè)主大會(huì)通過。

　　5）業(yè)主簽字，業(yè)主公約生效。

　　24、《業(yè)主公約》和《物業(yè)管理公約》有什么區(qū)別？

　　二者約束的主體不一樣。

　　在物業(yè)管理中，用來(lái)約束主體行為的公約有《業(yè)主公約》和《物業(yè)管理公約》。《業(yè)主公約》的主體是全體業(yè)主，《物業(yè)管理公約》的主體是業(yè)主、使用人、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)者。因此，違反《公約》行為一般分為三種：

　　1）業(yè)主違反《公約》。

　　2）使用人違反《公約》。

　　3）物業(yè)管理公司違反《公約》。

　　25、裝修時(shí)違反《公約》的行為界定？

　　裝修時(shí)違反公約的行為有：

　　6）隨意改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)，拆出承重墻，改變水電氣管線走向。

　　7）外墻任意添裝防護(hù)欄和晾衣架。

　　8）裝修時(shí)違章使用或損壞公共設(shè)施設(shè)備。

　　9）拒絕交納裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。

　　26、搬遷時(shí)違反《公約》的行為如何界定？

　　搬遷時(shí)違反公約的行為有：

　　1）占用或損壞公共部位和設(shè)施設(shè)備，違章使用電梯等設(shè)備。

　　2）不按規(guī)定時(shí)間搬遷，妨礙滋擾他人。

　　3）用超長(zhǎng)超重易污染物品損壞公物或傷害他人。

　　27、日常違反《公約》的行為怎樣界定？

　　日常違反公約的行為有：

　　1）違規(guī)轉(zhuǎn)租房屋。

　　2）不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議。

　　3）拒絕交納管理費(fèi)和毗連部位的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)。

　　4）任意搭建放置自用設(shè)施。

　　5）違章使用水電氣和電梯設(shè)備。

　　6）占用或損壞公共部位和公共設(shè)施。

　　7）隨意堆放雜物，丟棄垃圾和高空拋物。

　　8）違規(guī)存放易燃易爆等危險(xiǎn)品。

　　9）踐踏占用綠化用地。

　　10）亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌。

　　11）隨意停車，噪聲擾民。

　　12）違規(guī)飼養(yǎng)家畜家禽。

　　28、做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)各種違章行為應(yīng)該注意哪些方面？

　　1）物管人員要加強(qiáng)責(zé)任心，認(rèn)真履行崗位職責(zé)。

　　2）各部門負(fù)責(zé)人經(jīng)常檢查員工是否到位，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理業(yè)主或使用人的違約行為。

　　3）提高業(yè)主和使用人自覺遵守公約的意識(shí)，建立有效的監(jiān)督機(jī)制，認(rèn)真接待并處理業(yè)主和使用人反映的違約行為。

　　29、公約與物業(yè)管理制度有哪些共性和個(gè)性？違反了公約或管理制度應(yīng)如何正確處理？267

　　1）公約與管理制度的共性有：1、目的相同，都是為了維護(hù)物業(yè)的完好及正常使用。2、實(shí)質(zhì)內(nèi)容相近，都是規(guī)范主體在物業(yè)管理活動(dòng)中的行為。

　　2）公約與管理制度的個(gè)性有：1、制訂者不同，管理制度由物業(yè)管理企業(yè)制訂；公約由業(yè)主委員會(huì)制訂。2、承諾人與制約人不同，管理制度由物業(yè)管理公司承諾，制約業(yè)主和使用人；公約由全體業(yè)主或業(yè)主、使用人和物業(yè)管理公司共同承諾，相互制約。3、性質(zhì)不同：制度是管理性，屬于硬性約束；公約是承諾制約性，具有軟約束的特點(diǎn)。4、對(duì)違反者處理方式不同，違反管理制度輕者批評(píng)教育，嚴(yán)重者給予民事或刑事處理；違反公約只能按公約約定的方式處理。

　　3）正確處理違反公約行為的方法有：1、規(guī)勸。2、制止。3、批評(píng)。4、警告。5、按管理制度處理。6、提起民事訴訟。

　　30、有關(guān)裝修管理規(guī)定？（裝修的流程）

　　1）住戶裝修申報(bào)：1、業(yè)主裝修前必須向工程部提出申請(qǐng)。2、工程部對(duì)業(yè)主的資格進(jìn)行確認(rèn)并提供有關(guān)資料。3、業(yè)主盡快請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)并選擇合格的裝修單位。4、業(yè)主15天內(nèi)將裝修設(shè)計(jì)圖紙交工程部。

　　2）物業(yè)管理公司審批：1、業(yè)主遞交裝修方案一周后，工程部會(huì)同安保部對(duì)方案進(jìn)行審核。2、裝修方案最終由物業(yè)管理公司批準(zhǔn)后方可實(shí)施。3、方案批準(zhǔn)后按規(guī)定簽協(xié)議，領(lǐng)取裝修許可證。

　　3）裝修施工單位：1、與物業(yè)管理公司簽訂《裝修施工責(zé)任書》，領(lǐng)取施工許可證。2、按批準(zhǔn)的方案進(jìn)行施工，不得有任何更改。3、在施工期間嚴(yán)格遵守管理規(guī)定。4、嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》。

　　4）物業(yè)公司驗(yàn)收：1、裝修完工后由業(yè)主通知有關(guān)部門驗(yàn)收。2、隱蔽工程必須在隱蔽前進(jìn)行驗(yàn)收。3、驗(yàn)收合格后由工程部向業(yè)主出具竣工驗(yàn)收單。4、業(yè)主貧驗(yàn)收單到管理部和安保部辦理必要的手續(xù)。

　　31、物業(yè)管理資金的概念、物業(yè)資金管理的概念？

　　1）物業(yè)管理資金是：為保持物業(yè)及附屬設(shè)備設(shè)施的狀態(tài)完好和使用安全，充分發(fā)揮物業(yè)的各項(xiàng)功能以滿足業(yè)主需要而投入的貨幣總和。物業(yè)管理資金根據(jù)所處階段不同，分為物業(yè)管理啟動(dòng)資金和日常物業(yè)管理資金。

　　2）物業(yè)資金的管理是：物業(yè)管理企業(yè)對(duì)管理資金的籌措、使用、運(yùn)作所進(jìn)行的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的整個(gè)過程。管理對(duì)象是物業(yè)管理資金，管理目的是有計(jì)劃低成本、最大限度地籌集資金和提高資金的運(yùn)用效率。

　　32、物業(yè)管理啟動(dòng)資金的來(lái)源？

　　物業(yè)管理啟動(dòng)資金是物業(yè)管理企業(yè)開展工作初始階段所需各項(xiàng)必要開支的資金，以及物業(yè)公共設(shè)施專用維修基金。其中包括兩部分：

　　1）管理企業(yè)形成、建立、組成所需的資金。來(lái)源-房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單位組織及個(gè)人出資入股形式。用于-企業(yè)的注冊(cè)資本、辦公場(chǎng)所、辦公用品、職工工資等。

　　2）物業(yè)公共設(shè)施維修基金。來(lái)源-從三方面收取：國(guó)家、集體、個(gè)人。用于-物業(yè)的意外事故大修及日常維護(hù)。

　　33、物業(yè)公共設(shè)施維修基金如何進(jìn)行管理？

　　1）物業(yè)管理委員會(huì)設(shè)帳存入銀行專戶。

　　2）使用時(shí)專款專用，由管委會(huì)監(jiān)察批準(zhǔn)。

　　3）不宜由管理企業(yè)掌管，防止短期行為。

　　4）近期不用時(shí)應(yīng)在確保安全的基礎(chǔ)上，爭(zhēng)取合理運(yùn)作使其增值。

　　34、日常物業(yè)管理資金的來(lái)源與管理？

　　1）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。由管委會(huì)、管理企業(yè)和政府物價(jià)部門幾方面考慮，共同協(xié)商制定。

　　2）物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營(yíng)收入。

　　3）其他收入。政府政策性撥款、單位個(gè)人捐贈(zèng)、物業(yè)升值、投機(jī)性收入。

　　日常物業(yè)管理資金的管理主要有兩個(gè)方面：

　　1）收取使用管理。及時(shí)有效地收取各種費(fèi)用，有計(jì)劃地使用、量收支出、專款專用。

　　2）財(cái)務(wù)方面管理。加強(qiáng)財(cái)會(huì)制度的建立和監(jiān)督力度；杜絕內(nèi)部財(cái)務(wù)漏洞，避免發(fā)生意外事故；防止貪污冒領(lǐng)等現(xiàn)象發(fā)生；加強(qiáng)安全保衛(wèi)工作。

　　35、物業(yè)管理資金的性質(zhì)？

　　1）根據(jù)物業(yè)管理所有者不同可分為國(guó)有資金、集體所有資金、私有資金、多產(chǎn)權(quán)所有資金。

　　2）根據(jù)物業(yè)管理的對(duì)象和目的分為經(jīng)營(yíng)性資金和消費(fèi)資金。

　　3）物業(yè)管理資金性質(zhì)的不同，決定了經(jīng)營(yíng)者對(duì)物業(yè)管理資金的管理與使用方式不同。

　　36、物業(yè)管理資金的使用要實(shí)行總量控制法，既要集中統(tǒng)一計(jì)劃，又要保證一定的靈活性，具體包括哪些方面？

　　1）成本性資金支出與使用。用貨幣形式表現(xiàn)的勞動(dòng)生產(chǎn)耗費(fèi)，包括勞動(dòng)對(duì)象如原材料、勞動(dòng)手段如設(shè)備、勞動(dòng)力工資福利。必須支出無(wú)資金回收，是管理企業(yè)必須保障的資金。

　　2）公益性資金支出與使用。物業(yè)管理企業(yè)必須承擔(dān)社會(huì)責(zé)任與義務(wù)的資金性支出，包括各種捐資、贊助，做公益性廣告。必須支出無(wú)資金回收，有利于樹立企業(yè)形象。

　　3）投資性資金支出與使用。為了籌集發(fā)展使用的資金，把暫時(shí)不用的資金用于受益性投資以求得更大的資金回報(bào)。四注意：選好投資的方向，資金的安全性，資金的回收周期，占整體資金的比例。

　　37、物業(yè)管理資金使用責(zé)任制？

　　1）管理資金的使用由單位領(lǐng)導(dǎo)負(fù)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，財(cái)務(wù)人員負(fù)管理責(zé)任，使用人員負(fù)使用責(zé)任。

　　2）領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)資金使用指令與計(jì)劃，財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)把資金撥給使用人使用。

　　3）領(lǐng)導(dǎo)與財(cái)務(wù)人員及資金使用人之間互相監(jiān)督，各負(fù)其責(zé)。

　　4）責(zé)任到人，層層負(fù)責(zé)，互相監(jiān)督，使資金安全準(zhǔn)確地使用到位。

　　38、物業(yè)管理資金的預(yù)算及其所必須的前提條件？

　　物業(yè)管理資金的預(yù)算管理是以物業(yè)管理目標(biāo)為導(dǎo)向，以提高管理效益為出發(fā)點(diǎn)，以財(cái)務(wù)管理體系為保障，全面控制物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一種計(jì)劃管理模式。物業(yè)管理資金的預(yù)算及管理要達(dá)到目標(biāo)必須具備的條件是：

　　1、扎實(shí)的會(huì)計(jì)工作和基礎(chǔ)管理工作。

　　2、完善的制度體系。

　　3、好的領(lǐng)導(dǎo)體制與領(lǐng)導(dǎo)集體。

　　4、充分利用管理會(huì)計(jì)的職能。

　　39、物業(yè)管理資金預(yù)算編制程序和編制原則？

　　資金預(yù)算的編制程序有：

　　1）資金預(yù)算的編制由預(yù)算專業(yè)部門負(fù)責(zé)。

　　2）根據(jù)往年的資金使用情況及預(yù)測(cè)今年物業(yè)管理的發(fā)展。

　　3）根據(jù)現(xiàn)有管理資金的掌握情況，于每年初編制出本單位的資金預(yù)算計(jì)劃。

　　4）領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行。

　　5）較大的管理企業(yè)應(yīng)分層編制，層層審核把關(guān)，最后匯總論證。

　　6）資金預(yù)算的編制可以自上而下、自下而上，或上下結(jié)合論證。

　　資金預(yù)算的編制原則有：

　　1）目標(biāo)性原則。預(yù)算的編制應(yīng)圍繞管理經(jīng)營(yíng)目標(biāo)進(jìn)行。

　　2）全面性原則。做到全面、系統(tǒng)、平衡、完整。

　　3）范圍與周期性原則。確定預(yù)算單位范圍和預(yù)算周期。

　　4）人本原則。預(yù)算應(yīng)成為激勵(lì)人，使人看到希望，適合人完成。

　　40、房屋修繕定額都包括哪些內(nèi)容？如何選用修繕定額？

　　1）總說(shuō)明。綜合說(shuō)明修繕定額的編制原則、指導(dǎo)思想、編制依據(jù)、適用范圍、組成和作用，同時(shí)還要說(shuō)明編制定額時(shí)已考慮和沒有考慮的因素。

　　2）分部工程說(shuō)明。說(shuō)明本分部工程定額的編制依據(jù)，項(xiàng)目劃分原則，施工方法的確定，定額的主要內(nèi)容及換算方法，選用材料的規(guī)格和各種材料的損耗率的確定。

　　3）分部工程量計(jì)算原則。計(jì)算方法、計(jì)量單位、尺寸起止范圍、應(yīng)扣除和應(yīng)增加的部分、計(jì)算附表。工程量是以物理計(jì)量單位或自然計(jì)量單位表示的房屋修繕工程中各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的實(shí)物量。工程量是修繕預(yù)算的基本數(shù)據(jù)，工程量的準(zhǔn)確性直接影響到修繕預(yù)算的準(zhǔn)確性。

　　4）定額項(xiàng)目表。規(guī)定了各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的人工、材料消耗用量指標(biāo)，還列有人工工資標(biāo)準(zhǔn)、材料預(yù)算價(jià)格及匯總的基價(jià)。項(xiàng)目表上方為該分項(xiàng)工程的工作內(nèi)容和計(jì)量單位。

　　5）附錄。包括各種混凝土沙漿配比表，建筑材料名稱及規(guī)格表。

　　選用修繕定額時(shí)應(yīng)注意：

　　1）應(yīng)選用當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行的修繕定額。

　　2）利用附近地區(qū)的修繕定額。

　　3）利用工程預(yù)算定額。注意增加工料消耗數(shù)量，舊料回收利用。

　　41、房屋修繕預(yù)算的編制步驟包括哪些？

　　1）熟悉施工圖紙，收集預(yù)算材料。

　　2）計(jì)算工程量。

　　3）選用修繕預(yù)算單價(jià)。

　　4）編制修繕工程預(yù)算表。

　　5）編制主要材料用量表。

　　6）編制主要材料調(diào)價(jià)計(jì)算表。

　　7）編制修繕工程預(yù)算費(fèi)用表。

　　8）寫編制說(shuō)明、裝訂簽章。

　　42、編制房屋修繕預(yù)算需要了解收集了哪些方面的情況？

　　1）熟悉施工圖紙。

　　2）收集預(yù)算材料。

　　3）收集施工組織設(shè)計(jì)資料。

　　4）了解施工現(xiàn)場(chǎng)情況。

　　5）了解施工方式。

　　43、如何計(jì)算工程量？

　　1）先根據(jù)施工圖紙、修繕定額、施工組織設(shè)計(jì)資料和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，確定工程量計(jì)算項(xiàng)目。

　　2）將分項(xiàng)工程項(xiàng)目名稱、定額編號(hào)和計(jì)量單位一并列出。

　　3）在計(jì)算工程量列項(xiàng)時(shí)，要按照先拆除、后新作和修補(bǔ)的修繕施工順序進(jìn)行。

　　4）注意拆除工程對(duì)對(duì)其他部位的影響，應(yīng)同時(shí)考慮修繕工程量。

　　44、如何選用修繕預(yù)算單價(jià)？

　　1）按照修繕定額的分部分項(xiàng)順序，逐項(xiàng)套用與施工圖紙中內(nèi)容相應(yīng)的預(yù)算單價(jià)。

　　2）如遇工程內(nèi)容與定額項(xiàng)目?jī)?nèi)容不符時(shí)，應(yīng)換算成所需的修繕預(yù)算單價(jià)。

　　3）如遇定額中沒有的項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)編制補(bǔ)充修繕預(yù)算定額。

　　4）選用修繕預(yù)算單價(jià)時(shí)，還要考慮舊料的回收利用。

　　45、修繕工程預(yù)算表應(yīng)反映出哪些主要費(fèi)用？

　　1）單位工程的工程直接費(fèi)。

　　2）分部工程的工程直接費(fèi)。

　　3）單位工程的人工費(fèi)、材料費(fèi)和機(jī)械費(fèi)。

　　4）各種主要材料需用量。

　　46、列出編制工程預(yù)算表的步驟和方法？

　　1）按定額編號(hào)的順序，把工程量計(jì)算表中相應(yīng)的定額編號(hào)、分項(xiàng)工程名稱、單位和工程數(shù)量，填入工程預(yù)算表內(nèi)。

　　2）將預(yù)算單價(jià)和主要材料的定額量填入表內(nèi)。

　　3）將各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的工程數(shù)量乘以預(yù)算單價(jià)，得出總價(jià)。

　　4）將各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的工程數(shù)量分別乘以人工費(fèi)、材料費(fèi)和機(jī)械費(fèi)的單價(jià)，得出合價(jià)。

　　5）將各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的工程數(shù)量分別乘以各種材料的定額量，得出需用量。

　　6）將各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的總價(jià)、合價(jià)及各種材料的需用量分別匯總，填入小計(jì)欄。

　　7）將各分項(xiàng)工程小計(jì)內(nèi)的工程直接費(fèi)、人工材料和機(jī)械費(fèi)、各種主要材料需用量分別匯總，得出單位工程的各種費(fèi)用和材料需用量，填入總計(jì)欄。