房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)--商業(yè)地產(chǎn)實(shí)例分析
第二部分：商業(yè)地產(chǎn)實(shí)例分析
1、客戶看中的寫字樓的產(chǎn)權(quán)不明晰怎么辦？
2、客戶的付款方式和業(yè)主的要求無法統(tǒng)一怎么辦？
3、一套升值潛力很好的商業(yè)鋪面或商業(yè)地產(chǎn)、房主不愿意和中介打交道怎么辦？
4、租售商業(yè)地產(chǎn)要注意哪些因素？
5、如何為投資商業(yè)地產(chǎn)客戶做好投資價(jià)值分析？
6、因?yàn)闃I(yè)主的原因?qū)е孪嚓P(guān)條件和當(dāng)初承諾的不一樣、客戶要求退定怎么辦？
7、如何尋找有價(jià)值和潛力的商業(yè)地產(chǎn)房源？
8、客戶委托的門面房是私建房、沒有合法手續(xù)、但是可以營業(yè)、這時(shí)候怎么辦？
9、客戶看中的鋪面價(jià)格與業(yè)主談不攏怎么辦？
10、簽二手寫字樓或者商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)租合同要注意什么？
11、鋪面轉(zhuǎn)讓原租戶要求附帶設(shè)施轉(zhuǎn)讓、但是客戶以自己不經(jīng)營類似生意不同意怎么辦？
12、商業(yè)地產(chǎn)客人要求提前退租、解除合同怎么辦？
14、商鋪的投資法則是什么
16、如何幫客戶買賣二手商鋪？
17、商鋪投資的訣竅是什么？
19,如何幫客戶挑選值得投資的二線商鋪？
20,小區(qū)底層商鋪的投資價(jià)值及注意事項(xiàng)是什么？
21,如何幫客戶尋找萬元以內(nèi)月租的商鋪？（小商鋪）
22、社區(qū)商鋪投資價(jià)值分析和考慮因素有哪些？
23、經(jīng)紀(jì)人幫助客戶測算商鋪客流量的方法是什么？
24、商鋪的定估價(jià)測算公式是什么？
25、客戶購買商鋪缺錢怎么辦？商鋪的貸款程序是什么？
26、寫字樓租賃服務(wù)的流程是什么？
27、商鋪?zhàn)赓U需要注意問題是哪些
28、產(chǎn)權(quán)式商鋪如何幫助客戶規(guī)避防范風(fēng)險(xiǎn)
29、租賃或購買寫字樓通常要幫客戶考慮那些方面？
篇2：商業(yè)物管培訓(xùn)：商業(yè)地產(chǎn)定義、分類和策劃
商業(yè)物管培訓(xùn)：商業(yè)地產(chǎn)定義、分類和策劃
商業(yè)地產(chǎn)定義
商業(yè)地產(chǎn)是包括購物中心、大賣場、商業(yè)街、shoppingmall、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。 商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，它兼有地產(chǎn)，商業(yè)，投資三方面的特性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。
商業(yè)地產(chǎn)形式
商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)地產(chǎn)如shoppingmall項(xiàng)目，可以達(dá)到幾十萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目僅幾百平方米，甚至更小。對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營管理，以收取租金為投資回報(bào)形式的模式；對(duì)于規(guī)模較小的商業(yè)地產(chǎn)而言，大多數(shù)項(xiàng)目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項(xiàng)目的底商和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售、零散經(jīng)營的模式。在現(xiàn)實(shí)生活中，我們接觸最多的便是社區(qū)商業(yè)、大賣場以及現(xiàn)在新興的shoppingmall三種業(yè)態(tài)。
商業(yè)地產(chǎn)分類
一、按商業(yè)形態(tài)分類
1、商業(yè)廣場
2、shoppingmall
3、商業(yè)街
4、大型商鋪
5、購物中心
6、休閑廣場
7、步行街
8、專業(yè)市場
9、社區(qū)商業(yè)中心
10、商務(wù)樓
二、按照開發(fā)形式進(jìn)行分類
1、商業(yè)街商鋪
2、市場類商鋪
3、社區(qū)商鋪
4、住宅底層商鋪
5、百貨商場、購物中心商鋪
6、商務(wù)樓、寫字樓商鋪
7、交通設(shè)施商鋪
三、按照投資價(jià)值分類
1、"都市型"商鋪--績優(yōu)股
2、"社區(qū)型"商鋪--潛力股
3、"便利型"商鋪--冷門小盤股
4、專業(yè)街市商鋪--高科技股
5、其他商鋪-"一般股票"
商業(yè)地產(chǎn)策劃流程
前期：項(xiàng)目顧問
一. 市場調(diào)研：
1.區(qū)域狀況調(diào)研：
1.1區(qū)域商業(yè)狀況調(diào)研
1.2競爭者狀況調(diào)研
1.3市民消費(fèi)偏好調(diào)研（媒介偏好/消費(fèi)習(xí)慣/消費(fèi)承受力等）
1.4區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況評(píng)估
1.5消費(fèi)者品牌認(rèn)同調(diào)研
2.目標(biāo)購買者調(diào)研
2.1消費(fèi)群體細(xì)分，消費(fèi)動(dòng)機(jī)
2.2項(xiàng)目問題及機(jī)會(huì)調(diào)研
2.3購買能力調(diào)研
3.品牌供應(yīng)商調(diào)研
3.1品牌類別細(xì)分
3.2品牌資料庫建立
3.3項(xiàng)目問題及機(jī)會(huì)調(diào)研
3.4租金承受能力調(diào)研
二.項(xiàng)目定位
1.項(xiàng)目分析
1.1項(xiàng)目核心競爭力（賣點(diǎn)）分析
1.2競爭者比較分析（問題及機(jī)會(huì)）
2.項(xiàng)目定位
2.1項(xiàng)目品質(zhì)功能定位
2.2品牌形象定位
3.目標(biāo)客戶（購買者及承租者）
4.業(yè)態(tài)組合及規(guī)劃建議
5.賣場區(qū)域分割
三.基本VI（品牌視覺形象設(shè)計(jì)）
包括基本元素：名稱/顏色/標(biāo)準(zhǔn)字/標(biāo)簽/吉祥物等
應(yīng)用體系設(shè)計(jì)：招商手冊(cè)/招商廣告/銷售手冊(cè)/形象手冊(cè)/名片/禮品/信箋/服裝/店面形象等
四.招商策略
1.價(jià)格體系建立
2.公開活動(dòng)及新聞配合
3.媒介策略
4.商業(yè)談判或推介會(huì)
五.銷售策略
1.價(jià)格體系建立
2.公開活動(dòng)及新聞配合
3.媒介策略
4.商業(yè)談判或推介會(huì)
費(fèi)用預(yù)算及支付（另行協(xié)商）
中期：招商及銷售代理
一般代理
A.服務(wù)內(nèi)容包括：作為代理單位參與招商及銷售。
B.傭金預(yù)算及支付
B1 鋪位純出租形式：
1至5年（含5年）的租約按1.5個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；
5年以上的租約按2個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；
10年以上的租約按4個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；
如果租約達(dá)到20年按6個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；
以上均按首年租為依據(jù)計(jì)算傭金。
B1.1 鋪位出租形式的代理傭金支付方式：
中介成功客戶支付首筆租金之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)按B1中有關(guān)傭金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付相關(guān)鋪位50%的代理傭金，在客戶進(jìn)場裝修之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)支付乙方相關(guān)鋪位余下50%的代理傭金。
B2 以純營業(yè)額抽成或保底租金與營業(yè)額抽成組合的形式進(jìn)駐商業(yè)項(xiàng)目的，則我們將按下列方式計(jì)算應(yīng)收取的傭金。
B2.1 如客戶以純營業(yè)額抽成形式進(jìn)駐商業(yè)項(xiàng)目的，在該類客戶中介成功后，待該客戶開張營業(yè)滿六個(gè)月時(shí)，按該客戶開張營業(yè)后首六個(gè)月的稅前平均月營業(yè)額乘以該客戶在合同中約定的項(xiàng)目方提成的百分比，而得出項(xiàng)目平均月收入作為計(jì)算代理傭金的基數(shù)，并以B1中的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)由項(xiàng)目方向我們支付代理傭金，該筆代理傭金最遲在該客戶開張營業(yè)之日起計(jì)的二百天內(nèi)一次性支付。
B2.2 如客戶以保底租金與營業(yè)額提成組合的形式進(jìn)駐商業(yè)項(xiàng)目的，項(xiàng)目方先按客戶保底租金計(jì)算應(yīng)收取的租金，并以B1中的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付我們（預(yù)收租金）。待該客戶開張營業(yè)滿六個(gè)月時(shí)再按項(xiàng)目方收取該客戶的平均月收入作為計(jì)算代理傭金的基數(shù)，并以B1中的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算最終傭金數(shù)額，如最終傭金數(shù)額高于預(yù)收取傭金的，則項(xiàng)目方同意向我們支付差額部分傭金。
B3 鋪位銷售形式：
所有中介成功的商鋪，項(xiàng)目方將按該商鋪成交總額的1%的標(biāo)準(zhǔn)支付我們代理傭金（廣告代理另計(jì)）。
B3.1 商鋪銷售形式的代理傭金支付方式：
項(xiàng)目方應(yīng)我們中介成功之客戶簽定購買合同之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)即支付50%的代理傭金（即該鋪位成交總額的0.5%），剩余的代理傭金（即該鋪位成交總額的0.5%），項(xiàng)目方應(yīng)在客戶支付第二期款項(xiàng)之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)全額支付。
B4 除B1、B2、B3外其他合作經(jīng)營的方式：
項(xiàng)目方在我們中介成功客戶后將按"合作雙方最終達(dá)成合作的商鋪建筑面積×人民幣1元/平方米（建筑面積）×365天÷12個(gè)月"計(jì)算月基數(shù)，并按以下標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金；
1至5年的合作期按1個(gè)月的月基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金；
5年以上的合作期按2個(gè)月的月基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金。
B4.1 除B1、B2、B3外其他合作經(jīng)營的方式代理傭金支付方式：
項(xiàng)目方在我們中介成功收取租金之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)按B4中有關(guān)傭金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付相關(guān)鋪位50%的代理傭金，在客戶進(jìn)場裝修之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)支付相關(guān)鋪位余下50%的代理傭金。
B5以上所述的中介成功四字即指：
出租形式：客戶與項(xiàng)目方簽署承租鋪位協(xié)議或合同，并依法生效；
銷售形式：客戶與項(xiàng)目方簽署認(rèn)購鋪位協(xié)議或合同，并依法生效；
其他合作經(jīng)營方式：客戶與項(xiàng)目方簽署合作經(jīng)營協(xié)議或合同，并依法生效。
B6所有在本合同委托期內(nèi)經(jīng)我們介紹之客戶，在本合同委托期限結(jié)束后的一年內(nèi)，如與項(xiàng)目方簽署承租鋪位的意向書或合同，項(xiàng)目方承諾仍按本合同中有關(guān)條款規(guī)定向我們支付全額代理傭金。
非常代理
根據(jù)前期項(xiàng)目報(bào)告及銷售招商策略企劃制訂執(zhí)行細(xì)節(jié)企劃。
全程參與招商銷售具體工作的執(zhí)行，執(zhí)行成本由項(xiàng)目方承擔(dān)。
按照基本服務(wù)費(fèi)+傭金形式支付費(fèi)用。
傭金計(jì)算及支付參照一般代理執(zhí)行。具體另行協(xié)商。
后期：項(xiàng)目營銷推廣顧問
◆服務(wù)內(nèi)容包括
一.品牌形象完善
二.促銷策略
以季節(jié)節(jié)日為主要脈絡(luò)設(shè)計(jì)全年的特色活動(dòng)。
三.開業(yè)策略
開業(yè)活動(dòng)、開幕酒會(huì)儀式、引導(dǎo)期傳播、新聞發(fā)布會(huì)等。
四.公開策略
借助新聞力量，旨在短時(shí)間提升市場關(guān)注度，直接提升形象，間接促進(jìn)銷售。
五.氣氛策略
店內(nèi)/店外氣氛的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范設(shè)計(jì)，包括常規(guī)氣氛/季節(jié)節(jié)日氣氛/促銷等活動(dòng)氣氛。
六.服務(wù)策略
服務(wù)概念設(shè)計(jì)，服務(wù)規(guī)范建立，服務(wù)質(zhì)量控制體系設(shè)計(jì)等。
七.管理策略
導(dǎo)入ISO質(zhì)量認(rèn)證。
八.媒介策略
全年媒介配合策略DM等特殊媒介的運(yùn)用配合。
◆費(fèi)用預(yù)算及支付
顧問服務(wù)費(fèi)按每月計(jì)算，按月支付，完成營業(yè)目標(biāo)后獎(jiǎng)勵(lì)金額雙方協(xié)商決定。
銷售、租賃、經(jīng)營管理培訓(xùn)
一、商業(yè)物業(yè)銷售培訓(xùn)
二、商業(yè)物業(yè)租賃培訓(xùn)
三、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理培訓(xùn)
費(fèi)用預(yù)算及支付（另行協(xié)商）
篇3：商業(yè)物管培訓(xùn)：商業(yè)地產(chǎn)定義特點(diǎn)解析
商業(yè)物管培訓(xùn)：商業(yè)地產(chǎn)定義特點(diǎn)解析
商業(yè)地產(chǎn),顧名思義,作為商業(yè)用途的地產(chǎn).以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn),以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等.
商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。
商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，主要包括購物中心、大賣場、商業(yè)街、shoppingmall、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、酒店旅館(旅游地產(chǎn))、娛樂類商業(yè)地產(chǎn)（如電影院）、寫字樓和住宅的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的建筑產(chǎn)品的統(tǒng)稱。工業(yè)園區(qū)一般不劃為商業(yè)地產(chǎn)。實(shí)際上大家看到多地產(chǎn)形式，是融合了住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等的復(fù)合地產(chǎn)。界限不一定劃分的那么明確。比如酒店，可以劃為商業(yè)地產(chǎn)，也可以劃為旅游地產(chǎn)。理解的時(shí)候，不要為這些概念所拘泥。
商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如shoppingmall項(xiàng)目，可以達(dá)到幾十萬、上百萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目僅幾百平方米，甚至更小。對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，主要以收取租金為投資回報(bào)形式的模式；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可以打包上市，形成商業(yè)房地產(chǎn)金融；對(duì)于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言，大多數(shù)項(xiàng)目依然采取租金回收的方式，但國內(nèi)目前很多商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項(xiàng)目的底層和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售，零散經(jīng)營的模式，這個(gè)模式存在后期經(jīng)營管理的很大問題，大家投資的時(shí)候需要謹(jǐn)慎。
商業(yè)地產(chǎn)目前存在的三種模式：
第一種就是我們逐步認(rèn)同的是"只租不售"，這一類通常把物業(yè)建成以后形成獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，通常招商合作，以租金作為主要的收入來源，目的是什么呢？目前是通過產(chǎn)權(quán)形成之后，物業(yè)通過商業(yè)運(yùn)營包裝進(jìn)入資本市場，獲取良好的融資，這個(gè)金融市場一般來說有多次融資，第一次通常都是我們講的銀行的抵押融資；第二次可能經(jīng)濟(jì)評(píng)估會(huì)是我們現(xiàn)在講的基金會(huì)、信用憑證等等這些融資，以后每次經(jīng)過價(jià)值不斷包裝以后，融資不斷的縮短，這是第一種模式。
第三種叫"租售結(jié)合"，這種通常是投資商和開發(fā)商把其中的部分物業(yè)出租；另一方面銷售，也有兩種方式，一種是底層銷售，最典型的就是大連萬達(dá)，把一樓留下來，二樓三樓賣給沃爾瑪，其實(shí)大連萬達(dá)嘗到很多的甜頭，那一層銷售價(jià)格通常是市場價(jià)的兩到三倍，最高的賣到十九萬一平米，沃爾瑪主力店起了很重要的作用。這個(gè)作用我信它為"拖"，這個(gè)"拖"實(shí)際上當(dāng)?shù)暮茫瑸榱宋譅柆攦r(jià)值的提升，它是主力店，或者是遠(yuǎn)期的回報(bào)起了決定性的作用。為什么租售結(jié)合呢？大多數(shù)是迫于資金的壓力，通過賣掉一部分后套現(xiàn)，租的部分也為后期的資本融資留下后路，這是住宅地產(chǎn)的開發(fā)模式和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的比較。
第一類我們把它稱之為"沃爾瑪"模式，這種模式比較典型的是業(yè)內(nèi)所謂大腕"萬科"模式，這種模式在不同的城市郊區(qū)，進(jìn)行大規(guī)模的拷貝，產(chǎn)品極其單一化，目標(biāo)客戶極其準(zhǔn)確，基本上是圍著城市的白領(lǐng)階層和一些中青年購物打造的，體制上也采取一個(gè)強(qiáng)制控制，并且有計(jì)劃的在郊區(qū)進(jìn)行開發(fā)。和提到沃爾瑪一樣，沃爾瑪是全球最大的連鎖商店，萬科作為住宅代表性企業(yè)，走的也是這個(gè)模式，這是第一類。
第二類我們叫做百貨公司模式，談到百貨公司模式，目前在國內(nèi)游代表性的就是華潤置地，即在同一個(gè)地域各種產(chǎn)品同時(shí)做，產(chǎn)品也多樣化，就像一個(gè)百貨公司的高中低檔產(chǎn)品，什么都有，包括商戶、寫字樓、住宅、酒店、公寓都在整個(gè)盤子里都體現(xiàn)出來，這種百貨公司的模式比較多的，一般在過去有一個(gè)城建系統(tǒng)，每個(gè)城市都有城建系統(tǒng)，城建系統(tǒng)轉(zhuǎn)制過來開發(fā)公司，包括很多大型的開發(fā)公司都在走這種模式，這是第二類。
第三類我們叫做是精品店的模式。這類模式像萬通一直在拼命的推行這個(gè)"美國模式"，它這種主要干什么呢？主要在少數(shù)高端的市場進(jìn)行精品店的經(jīng)營，就像我們一樣，我賣的勞斯萊斯，可能一天就賣三輛，但是我的總營業(yè)額和利潤是最高的，所以是走高端路線。