一、房地產(chǎn)金融的概念

房地產(chǎn)金融是指為房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)而籌集、融通、清算資金的所有金融行為的總稱。

房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資金融通業(yè)務(wù)等。

房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)是指金融機(jī)構(gòu)以房地產(chǎn)信用為條件,為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人籌集和融通房地產(chǎn)資金,這些資金可以用于房地產(chǎn)投資與消費(fèi),也可以用于非房地產(chǎn)投資與消費(fèi)。比如,某人以房地產(chǎn)作為擔(dān)保物而獲得100萬(wàn)元的貸款,其中30萬(wàn)元用于裝修房屋,40萬(wàn)元用于購(gòu)車,另外30萬(wàn)元用于投資興辦一小型加工廠。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資金融通業(yè)務(wù)是指為房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)部門(mén)籌集、融通、清算資金,并提供相應(yīng)服務(wù)的金融業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)金融業(yè)務(wù)包括為房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)而融通資金,也包括為農(nóng)地開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)而融通資金,并促進(jìn)農(nóng)、林、牧、漁等各方面的發(fā)展。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資金融通業(yè)務(wù)的資金籌措,可以是以房地產(chǎn)為擔(dān)保而獲得,也可以不以房地產(chǎn)為擔(dān)保而獲得,如通過(guò)信譽(yù)擔(dān)保、動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保、政策投資撥款等形式而獲得資金。

現(xiàn)代房地產(chǎn)金融包括房地產(chǎn)擔(dān)保、信托、保險(xiǎn)和租賃等多種金融形式。

二、房地產(chǎn)金融的發(fā)展

早在18世紀(jì),英國(guó)和德國(guó)就相繼開(kāi)辦了住房金融和土地金融業(yè)務(wù),并獲得成功。隨后,這種業(yè)務(wù)方式被其他國(guó)家引進(jìn)和推廣,并獲得廣泛發(fā)展。

1770年,德國(guó)的西里西省成立了世界上第一個(gè)土地抵押信用合作社。擁有土地的農(nóng)民共同組織起來(lái)形成合作社,合作社以社區(qū)內(nèi)的全部土地作為抵押物,通過(guò)土地證券化,擔(dān)保發(fā)行債券,籌集到的資金供社員使用,以改善土地利用,提高土地產(chǎn)出,促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

1775年,英國(guó)的伯明翰開(kāi)創(chuàng)了世界上第一家互助性的住房合作社,該合作社將購(gòu)買(mǎi)住房的人組織起來(lái),其成員定期將一定數(shù)量的資金儲(chǔ)存在合作社內(nèi),用于建造房屋,住房建成后,該合作社的成員可通過(guò)一定的方式進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)。

美國(guó)的房地產(chǎn)金融十分發(fā)達(dá),其主要特點(diǎn)是通過(guò)銀行的房地產(chǎn)證券融資,由金融中介將短期儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)變?yōu)殚L(zhǎng)期貸款,房地產(chǎn)抵押貸款利率可以隨市場(chǎng)變動(dòng)。目前美國(guó)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的調(diào)節(jié)已經(jīng)形成了三個(gè)主要系統(tǒng):初級(jí)市場(chǎng)的保證系統(tǒng)、聯(lián)邦不動(dòng)產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)系統(tǒng)和二級(jí)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)系統(tǒng)。

新加坡非常重視住房建設(shè),政府直接調(diào)控住房金融,成立中央公積金局,強(qiáng)制居民儲(chǔ)蓄,儲(chǔ)蓄額達(dá)到購(gòu)房款的一定比例后開(kāi)始放款。中央公積金的儲(chǔ)蓄利率和貸款利率不受市場(chǎng)影響,采取固定利率的形式。

我國(guó)房地產(chǎn)金融方興未艾。1987年在山東煙臺(tái)和安徽蚌埠成立了兩家住房?jī)?chǔ)蓄銀行。自1988年起,各專業(yè)商業(yè)銀行相繼建立房地產(chǎn)信貸部,形成目前的以各商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部為主的房地產(chǎn)金融體系。1991年在上海率先實(shí)行住房公積金制度,此后有許多城市相繼實(shí)施。1994.1995年期間,中華人民銀行下發(fā)了《政策性住房信貸業(yè)務(wù)管理規(guī)定》、《商業(yè)銀行自營(yíng)性房地產(chǎn)貸款管理規(guī)定》、《關(guān)于清理房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)有關(guān)問(wèn)題的通知》等文件,將商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)分為政策性和自營(yíng)性兩大類,要求兩類業(yè)務(wù)分賬經(jīng)營(yíng),分別核算。1996年7月,中華人民銀行下發(fā)了《關(guān)于清理商業(yè)銀行國(guó)際業(yè)務(wù)部、房地產(chǎn)金融部、信用卡業(yè)務(wù)部對(duì)外營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)的通知》,中國(guó)建設(shè)銀行和中國(guó)工商銀行的房地產(chǎn)信貸部改建撤并后,分別保留了641家和494家對(duì)外營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)。1997年,由中國(guó)建設(shè)銀行在成都、上海,中國(guó)工商銀行在太原,進(jìn)行住房?jī)?chǔ)蓄信貸試點(diǎn)。在我國(guó)住房制度改革過(guò)程中,曾經(jīng)采用的面向個(gè)人的購(gòu)買(mǎi)貸款形式有自建公助貸款,儲(chǔ)貸結(jié)合貸款和個(gè)人購(gòu)房貸款等。1999年4月國(guó)務(wù)院發(fā)布了《住房公積金管理?xiàng)l例》,要求在全國(guó)城鎮(zhèn)范圍內(nèi)實(shí)施住房公積金制度。

三、房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)

房地產(chǎn)金融與一般金融相比,具有如下幾個(gè)主要特征:證券化、安全性、長(zhǎng)期性、多樣性和政策性。

(一)證券化

房地產(chǎn)抵押貸款是房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容。在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款時(shí),其資產(chǎn)具有期限較長(zhǎng)、額度較大的特點(diǎn),而負(fù)債大多具有期限短、流動(dòng)性較強(qiáng)的特點(diǎn),這樣,銀行就會(huì)面臨資金的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。為了使抵押資產(chǎn)具有流動(dòng)性,有必要對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款進(jìn)行證券化,也就是將抵押債權(quán)進(jìn)行小額分割,以有價(jià)證券的形式,通過(guò)資本市場(chǎng)進(jìn)行融資,降低長(zhǎng)期信貸資產(chǎn)規(guī)模占銀行信貸資產(chǎn)總量的比重,減少銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。因此,證券化是規(guī)避房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的有效手段,也是房地產(chǎn)金融的主要特征。

(二)安全性

由于房地產(chǎn)具有位置固定性、產(chǎn)權(quán)明晰、使用期限長(zhǎng)、價(jià)值高、保值增值性強(qiáng)等特點(diǎn),房地產(chǎn)作為抵押品不會(huì)遺失,不容易被損毀,也較少發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛,因而以房地產(chǎn)作為抵押物而進(jìn)行的貸款項(xiàng)目,對(duì)貸款機(jī)構(gòu)來(lái)講,債權(quán)可靠,具有較高的安全性。

(三)長(zhǎng)期性

以房地產(chǎn)為抵押品進(jìn)行的貸款,其資金大多用于土地和房屋的購(gòu)置、開(kāi)發(fā)、改良、建設(shè)等,而土地的開(kāi)發(fā)和房屋的建設(shè)周期都較長(zhǎng),投資資金量大,并且其投資價(jià)值的回收需要更長(zhǎng)的時(shí)間,因此,房地產(chǎn)融資的償還期限一般都較長(zhǎng),國(guó)外很多土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)貸款項(xiàng)目的最長(zhǎng)期限可達(dá)30~40年,我國(guó)住房抵押貸款的最高年限為30年。

(四)多樣性

房地產(chǎn)金融的形式,除了一般的開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款、房屋消費(fèi)貸款,還有房地產(chǎn)證券、信托投資、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、住房公積金、合作建房、投資入股、融資租賃等多種形式。

(五)政策性

由于房地產(chǎn)關(guān)系到國(guó)計(jì)民生,直接影響城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活的安居樂(lè)業(yè),因此,受政府政策的干預(yù)較強(qiáng),受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)政策和城市規(guī)劃及土地利用規(guī)劃的限制,同時(shí)也受政府各種優(yōu)惠政策的扶持。如采用利率優(yōu)惠政策、貸款政府擔(dān)保、稅收優(yōu)惠等措施支持住房貸款的發(fā)展。住房金融是房地產(chǎn)金融的主要組成部分,住宅產(chǎn)業(yè)及住房金融都帶有濃厚的社會(huì)性和政策性。房地產(chǎn)金融是政府推動(dòng)有關(guān)土地政策、金融政策和農(nóng)業(yè)政策的重要措施,通過(guò)調(diào)節(jié)投資結(jié)構(gòu)、信貸利率和信貸方向等,可以起到調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)、住房消費(fèi)行為等作用,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)政府宏觀調(diào)控的目標(biāo)。

四、房地產(chǎn)信貸資金的籌集渠道

對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)而言,信貸資金的來(lái)源主要由以下幾個(gè)部分組成:即自有資金、銀行存款、借入資金、同業(yè)往來(lái)資金、主動(dòng)負(fù)債和利用外資。此外,還有一部分是受托資金,主要是集資款項(xiàng)、個(gè)人住房公積金、住房合作社存款和保證金等款項(xiàng)。在房地產(chǎn)融資活動(dòng)中,融出資金的一方有權(quán)按期收回融出的資金和獲得融出資金的利息。

自有資金是我國(guó)專業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部信貸資金的主要來(lái)源。在國(guó)外,許多房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的資金來(lái)源都是通過(guò)股份制形成的,其中自有資金包括股本、儲(chǔ)備資本及未分配利潤(rùn)。

銀行吸納的存款是房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)信貸資金的基本來(lái)源和主體。銀行存款可分為企業(yè)存款、個(gè)人存款和基金存款。基金存款是房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)代理國(guó)家和地方政府管理的各種住房基金。其特點(diǎn)是專款專用,但也構(gòu)成了房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的信貸資金來(lái)源之一。這種基金主要是住房基金、國(guó)家委托資金、住房集資款以及住房合作信用社存款等。其中,住宅合作信用社存款也是房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)存款的一個(gè)來(lái)源。其資金主要來(lái)自以下幾個(gè)方面:單位投入的建房資金、社員按規(guī)定繳納的購(gòu)房資金、社員的住房?jī)?chǔ)蓄金、私有產(chǎn)和公私共有產(chǎn)繳納的公共部位維修費(fèi)以及私有產(chǎn)超出維修范圍應(yīng)由住戶承擔(dān)的費(fèi)用、合作社其他收入、政府資助的資金和銀行貸款。我國(guó)的住房合作社資金,按國(guó)家規(guī)定,必須存入中國(guó)建設(shè)銀行,構(gòu)成房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)資金來(lái)源的一部分。為了擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模,增強(qiáng)信貸能力,房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)有時(shí)也主動(dòng)負(fù)債。

房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)也可以直接向國(guó)外金融市場(chǎng)借款,基本方式是向國(guó)際金融機(jī)構(gòu)貸款和發(fā)行國(guó)際債券。國(guó)際金融機(jī)構(gòu)貸款主要是指世界銀行、國(guó)際貨幣基金組織和亞洲開(kāi)發(fā)銀行等國(guó)際金融機(jī)構(gòu)提供的中長(zhǎng)期項(xiàng)目貸款,主要用于舊城改造和成片危房改造,利率比商業(yè)銀行貸款利率低,期限也較長(zhǎng)。如世界銀行最長(zhǎng)貸款可達(dá)25年,但需由國(guó)家或地方政府作擔(dān)保。

五、房地產(chǎn)金融的業(yè)務(wù)種類

(一)住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)

住房?jī)?chǔ)蓄存款是指金融機(jī)構(gòu)為支持住房建設(shè),提供為建房貸款而開(kāi)辦的單位住宅專項(xiàng)存款和個(gè)人住宅儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)。

(二)住房基金的經(jīng)營(yíng)管理

住房基金是指通過(guò)多種渠道和一定形式籌集起來(lái)的,定向用于住房生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)的專項(xiàng)資金。住房基金可以由住房基金委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理,也可以由該委員會(huì)委托某一專業(yè)銀行管理,實(shí)行自負(fù)盈虧,保本或微利經(jīng)營(yíng)。

(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)貸款

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)貸款是指房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)為支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)企業(yè)發(fā)放的各類生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)性貸款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)貸款有的要求提供抵押財(cái)產(chǎn),有的只要求擔(dān)保即可。

(四)房地產(chǎn)抵押貸款

房地產(chǎn)抵押貸款,是指抵押人以其合法擁有的房屋所有權(quán)或國(guó)有土地使用權(quán)向抵押權(quán)人提供擔(dān)保,借以取得抵押權(quán)人提供的貸款。通過(guò)房地產(chǎn)抵押進(jìn)行融資的作用在于保證了開(kāi)發(fā)企業(yè)投資的回收和解決了購(gòu)房者資金不足的矛盾等。

(五)房地產(chǎn)證券

房地產(chǎn)證券包括房地產(chǎn)股票和房地產(chǎn)債券。股份有限公司是指全部注冊(cè)資本由等額股份構(gòu)成并通過(guò)向社會(huì)公開(kāi)發(fā)行或向特定對(duì)象發(fā)行股票(或股權(quán)證)來(lái)籌集資本,股東僅以其投資額為限對(duì)公司債務(wù)負(fù)有限責(zé)任

的法人企業(yè)。如果房地產(chǎn)公司為股份有限公司,則其發(fā)行的股票為房地產(chǎn)股票。房地產(chǎn)股票作為經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)證明投資者在房地產(chǎn)公司投資入股并可據(jù)以取得報(bào)酬的一種憑證,在不同的企業(yè),針對(duì)不同的經(jīng)營(yíng)情況,有著不同的分類形式。

房地產(chǎn)債券是企業(yè)債券的一種,它是各類房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在城市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,為籌集長(zhǎng)期資金(一般要用于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)),而以債券的形式向社會(huì)發(fā)行的一種債權(quán)憑證。房地產(chǎn)債券的發(fā)行者一般為房地產(chǎn)股份有限公司,也可以是其他性質(zhì)的公司,發(fā)行的債券一般為長(zhǎng)期債券。

(六)房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托,是指委托人將其房地產(chǎn)或房地產(chǎn)資金的財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給受托人,委托受托人在指定的目的和范圍內(nèi)代為管理和處理。按財(cái)產(chǎn)的不同分類,可將房地產(chǎn)信托劃分為實(shí)物信托、資金信托以及資金債權(quán)信托。房地產(chǎn)實(shí)物信托是指委托人委托房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)代為管理、處分房地產(chǎn)及其相關(guān)權(quán)利;房地產(chǎn)資金信托是指以資金作為信托財(cái)產(chǎn),如委托者可以指定資金的處理方式和投放目的;房地產(chǎn)資金債權(quán)信托是指委托人將債權(quán)轉(zhuǎn)移給信托機(jī)構(gòu),委托信托機(jī)構(gòu)保全債權(quán),實(shí)現(xiàn)權(quán)利,或代理回收債權(quán)。房地產(chǎn)信托投資實(shí)際上是信托機(jī)構(gòu)投資房地產(chǎn)的投資活動(dòng),可以采取的方式包括獨(dú)自直接投資房地產(chǎn)、與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)合投資和購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)證券等。

(七)房地產(chǎn)保險(xiǎn)

根據(jù)承保的保險(xiǎn)標(biāo)的和風(fēng)險(xiǎn)種數(shù)不同,可將房地產(chǎn)保險(xiǎn)劃分為房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、房屋利益保險(xiǎn)、房屋責(zé)任保險(xiǎn)、房地產(chǎn)信用保險(xiǎn)、房屋綜合保險(xiǎn)、建筑工程保險(xiǎn)等。房地產(chǎn)保險(xiǎn)的設(shè)立為人們的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和日常生活提供了安全保障,維持了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn),也增強(qiáng)了被保險(xiǎn)人的信用程度。

(八)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)結(jié)算

房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)結(jié)算是指圍繞貨幣資金在房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程而產(chǎn)生的貨幣收付行為。

篇2：如何用金融方法經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)？

　　股票及土地價(jià)格的膨脹導(dǎo)致了日本泡沫經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生，從此開(kāi)始了日本“失落的十年”。從瘋狂的價(jià)位回歸到其應(yīng)有的價(jià)值，這“失落的十年”讓很多日本房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始尋求新的土地經(jīng)營(yíng)方式，他們紛紛把金融學(xué)、信息學(xué)的方法，運(yùn)用到土地經(jīng)營(yíng)中。

　　邁克房地產(chǎn)公司總 裁樽井常一是日本戰(zhàn)后最早去北美留學(xué)的企業(yè)家之一。在日本泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰后，其企業(yè)的房地產(chǎn)交易量仍然能維持在1300億日元(約85億人民幣)以上，最主要的業(yè)務(wù)不是進(jìn)行土地買(mǎi)賣(mài)，而是通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)來(lái)擴(kuò)大企業(yè)的收益。金融方法提高土地收益

　　日本也有一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后的東北地區(qū)。在那里，工業(yè)不夠發(fā)達(dá)，農(nóng)漁業(yè)收入不高，有些土地、園林已經(jīng)荒廢。樽井總裁看到，有些地方的農(nóng)民在沒(méi)有收獲之前就已經(jīng)提前把農(nóng)產(chǎn)品賣(mài)給了特定的顧客，這樣一來(lái)，不管一年的最終收成如何，農(nóng)民都能穩(wěn)定地獲得現(xiàn)金收入。而對(duì)城里人來(lái)說(shuō)，只要保證是綠色食品，又不用花太多的錢(qián)，他們也愿意提前向農(nóng)民支付錢(qián)。有了固定消費(fèi)者以后，農(nóng)民也沒(méi)必要大量施用化肥、打農(nóng)藥了。這種模式使農(nóng)民和城市的人實(shí)現(xiàn)了“雙贏”。

　　受到啟發(fā)，樽井總裁也開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行收效評(píng)估：在確定了一個(gè)收益率后，從土地、房產(chǎn)所有者那里租賃土地或建筑物，通過(guò)建筑房屋或者通過(guò)對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)進(jìn)行重新裝修，提升房地產(chǎn)的收益率，讓房地產(chǎn)所有者能穩(wěn)定地獲得收益，而樽井的企業(yè)則能獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的雙豐收。

　　“那些死守房地產(chǎn)基業(yè)的人，在泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰后，很多人損失慘重，但用金融的方法來(lái)經(jīng)營(yíng)土地的企業(yè)，在這一過(guò)程中實(shí)現(xiàn)了新的增長(zhǎng)。”樽井總裁對(duì)記者說(shuō)。房地產(chǎn)成了信息產(chǎn)業(yè)

　　信息是否靈通，對(duì)于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的人來(lái)說(shuō)，比資金是否充足更加重要。

　　“日本大型企業(yè)的投資動(dòng)輒都在數(shù)千億日元，等這個(gè)信息白紙黑字地印在了報(bào)紙上，地方政府再去找企業(yè)談投資問(wèn)題，給再高的優(yōu)惠條件，也已經(jīng)沒(méi)有成功的可能性了。”樽井總裁說(shuō)。

　　因此，參加和組織各種協(xié)會(huì)、與日本國(guó)內(nèi)外各個(gè)行業(yè)的人打交道，成了樽井總裁獲取信息的一個(gè)重要方法。他本人在北美留學(xué)過(guò)，與北美國(guó)家的上層有很深的關(guān)系，為國(guó)外的駐日使節(jié)建設(shè)使館等又讓他擁有了與北美以外國(guó)家的交往經(jīng)歷。與日本國(guó)內(nèi)各個(gè)行業(yè)人士的交往，也讓樽井對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式能迅速地進(jìn)行改革。

　　“房地產(chǎn)企業(yè)可以歸入信息行業(yè)中，人脈就是金脈。”樽井總裁對(duì)筆者說(shuō)。

篇3：房地產(chǎn)投資信托基金融資面臨的五大障礙

　　國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)戴德梁行表示,盡管跨境REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)的出現(xiàn)提供了種種房地產(chǎn)投資的渠道和便利,但國(guó)內(nèi)尚未成熟的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式,構(gòu)成了內(nèi)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行境外融資的障礙。

　　戴德梁行估計(jì)部高級(jí)助理董事葉子華在今天的新聞發(fā)布會(huì)上表示,跨境REITs將面臨五大障礙。首先是物業(yè)業(yè)權(quán)。部分國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題成為REITs融資的一大法律障礙。其中不單純是土地使用權(quán)性質(zhì)和使用年限問(wèn)題,也包含取得正式產(chǎn)權(quán)證明文件的問(wèn)題。因此物業(yè)業(yè)主在籌備將房地產(chǎn)項(xiàng)目注入REITs時(shí),必須先確定已取得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件。

　　其次是專業(yè)管理。國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)項(xiàng)目普遍缺乏專業(yè)資產(chǎn)管理等問(wèn)題,而且國(guó)內(nèi)現(xiàn)有能提供租戶組合和長(zhǎng)期回報(bào)率等投資運(yùn)營(yíng)狀況分析的專業(yè)資產(chǎn)管理公司較少,物業(yè)業(yè)主需要聘請(qǐng)專業(yè)管理公司參與運(yùn)營(yíng)。

　　同時(shí),房地產(chǎn)項(xiàng)目要透過(guò)REITs上市融資,必須先由當(dāng)?shù)刈C監(jiān)會(huì)認(rèn)可的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商普遍沒(méi)有接受此市場(chǎng)概念,所以可能與基金經(jīng)理在基金單位的定價(jià)上出現(xiàn)分歧。

　　在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則方面,葉子華說(shuō),證監(jiān)會(huì)對(duì)上市公司信息透明度有較高要求,特別是財(cái)務(wù)及稅務(wù)方面,需要配合國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,并須全面披露,而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在這方面存在缺陷,有待進(jìn)一步提高企業(yè)的信息透明度。

　　另外,由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)稅前回報(bào)率一般會(huì)達(dá)到百分之七至十以上,但由于國(guó)內(nèi)稅種較多,稅率也較高,稅后的投資回報(bào)很不一定能達(dá)到境外投資者的預(yù)期收益率。

　　這位投資專家表示,以現(xiàn)時(shí)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的營(yíng)運(yùn)模式,要通過(guò)境外監(jiān)管機(jī)構(gòu)的嚴(yán)格要求,可能需要較長(zhǎng)時(shí)間的準(zhǔn)備。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,目前存在的諸多障礙將隨著內(nèi)地市場(chǎng)與國(guó)際市場(chǎng)的接軌逐漸得以解決