一、房地產(chǎn)金融的概念

房地產(chǎn)金融是指為房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費而籌集、融通、清算資金的所有金融行為的總稱。

房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資金融通業(yè)務(wù)等。

房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)是指金融機構(gòu)以房地產(chǎn)信用為條件,為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人籌集和融通房地產(chǎn)資金,這些資金可以用于房地產(chǎn)投資與消費,也可以用于非房地產(chǎn)投資與消費。比如,某人以房地產(chǎn)作為擔(dān)保物而獲得100萬元的貸款,其中30萬元用于裝修房屋,40萬元用于購車,另外30萬元用于投資興辦一小型加工廠。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資金融通業(yè)務(wù)是指為房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)部門籌集、融通、清算資金,并提供相應(yīng)服務(wù)的金融業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)金融業(yè)務(wù)包括為房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營和消費而融通資金,也包括為農(nóng)地開發(fā)與經(jīng)營而融通資金,并促進農(nóng)、林、牧、漁等各方面的發(fā)展。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資金融通業(yè)務(wù)的資金籌措,可以是以房地產(chǎn)為擔(dān)保而獲得,也可以不以房地產(chǎn)為擔(dān)保而獲得,如通過信譽擔(dān)保、動產(chǎn)擔(dān)保、政策投資撥款等形式而獲得資金。

現(xiàn)代房地產(chǎn)金融包括房地產(chǎn)擔(dān)保、信托、保險和租賃等多種金融形式。

二、房地產(chǎn)金融的發(fā)展

早在18世紀,英國和德國就相繼開辦了住房金融和土地金融業(yè)務(wù),并獲得成功。隨后,這種業(yè)務(wù)方式被其他國家引進和推廣,并獲得廣泛發(fā)展。

1770年,德國的西里西省成立了世界上第一個土地抵押信用合作社。擁有土地的農(nóng)民共同組織起來形成合作社,合作社以社區(qū)內(nèi)的全部土地作為抵押物,通過土地證券化,擔(dān)保發(fā)行債券,籌集到的資金供社員使用,以改善土地利用,提高土地產(chǎn)出,促進社會經(jīng)濟發(fā)展。

1775年,英國的伯明翰開創(chuàng)了世界上第一家互助性的住房合作社,該合作社將購買住房的人組織起來,其成員定期將一定數(shù)量的資金儲存在合作社內(nèi),用于建造房屋,住房建成后,該合作社的成員可通過一定的方式進行購買。

美國的房地產(chǎn)金融十分發(fā)達,其主要特點是通過銀行的房地產(chǎn)證券融資,由金融中介將短期儲蓄轉(zhuǎn)變?yōu)殚L期貸款,房地產(chǎn)抵押貸款利率可以隨市場變動。目前美國對房地產(chǎn)金融市場的調(diào)節(jié)已經(jīng)形成了三個主要系統(tǒng):初級市場的保證系統(tǒng)、聯(lián)邦不動產(chǎn)金融機構(gòu)系統(tǒng)和二級市場的經(jīng)營系統(tǒng)。

新加坡非常重視住房建設(shè),政府直接調(diào)控住房金融,成立中央公積金局,強制居民儲蓄,儲蓄額達到購房款的一定比例后開始放款。中央公積金的儲蓄利率和貸款利率不受市場影響,采取固定利率的形式。

我國房地產(chǎn)金融方興未艾。1987年在山東煙臺和安徽蚌埠成立了兩家住房儲蓄銀行。自1988年起,各專業(yè)商業(yè)銀行相繼建立房地產(chǎn)信貸部,形成目前的以各商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部為主的房地產(chǎn)金融體系。1991年在上海率先實行住房公積金制度,此后有許多城市相繼實施。1994.1995年期間,中華人民銀行下發(fā)了《政策性住房信貸業(yè)務(wù)管理規(guī)定》、《商業(yè)銀行自營性房地產(chǎn)貸款管理規(guī)定》、《關(guān)于清理房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)有關(guān)問題的通知》等文件,將商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)分為政策性和自營性兩大類,要求兩類業(yè)務(wù)分賬經(jīng)營,分別核算。1996年7月,中華人民銀行下發(fā)了《關(guān)于清理商業(yè)銀行國際業(yè)務(wù)部、房地產(chǎn)金融部、信用卡業(yè)務(wù)部對外營業(yè)機構(gòu)的通知》,中國建設(shè)銀行和中國工商銀行的房地產(chǎn)信貸部改建撤并后,分別保留了641家和494家對外營業(yè)機構(gòu)。1997年,由中國建設(shè)銀行在成都、上海,中國工商銀行在太原,進行住房儲蓄信貸試點。在我國住房制度改革過程中,曾經(jīng)采用的面向個人的購買貸款形式有自建公助貸款,儲貸結(jié)合貸款和個人購房貸款等。1999年4月國務(wù)院發(fā)布了《住房公積金管理條例》,要求在全國城鎮(zhèn)范圍內(nèi)實施住房公積金制度。

三、房地產(chǎn)金融的特點

房地產(chǎn)金融與一般金融相比,具有如下幾個主要特征:證券化、安全性、長期性、多樣性和政策性。

(一)證券化

房地產(chǎn)抵押貸款是房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容。在進行房地產(chǎn)抵押貸款時,其資產(chǎn)具有期限較長、額度較大的特點,而負債大多具有期限短、流動性較強的特點,這樣,銀行就會面臨資金的流動性風(fēng)險。為了使抵押資產(chǎn)具有流動性,有必要對房地產(chǎn)抵押貸款進行證券化,也就是將抵押債權(quán)進行小額分割,以有價證券的形式,通過資本市場進行融資,降低長期信貸資產(chǎn)規(guī)模占銀行信貸資產(chǎn)總量的比重,減少銀行信貸風(fēng)險。因此,證券化是規(guī)避房地產(chǎn)貸款風(fēng)險的有效手段,也是房地產(chǎn)金融的主要特征。

(二)安全性

由于房地產(chǎn)具有位置固定性、產(chǎn)權(quán)明晰、使用期限長、價值高、保值增值性強等特點,房地產(chǎn)作為抵押品不會遺失,不容易被損毀,也較少發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛,因而以房地產(chǎn)作為抵押物而進行的貸款項目,對貸款機構(gòu)來講,債權(quán)可靠,具有較高的安全性。

(三)長期性

以房地產(chǎn)為抵押品進行的貸款,其資金大多用于土地和房屋的購置、開發(fā)、改良、建設(shè)等,而土地的開發(fā)和房屋的建設(shè)周期都較長,投資資金量大,并且其投資價值的回收需要更長的時間,因此,房地產(chǎn)融資的償還期限一般都較長,國外很多土地開發(fā)和房屋建設(shè)貸款項目的最長期限可達30~40年,我國住房抵押貸款的最高年限為30年。

(四)多樣性

房地產(chǎn)金融的形式,除了一般的開發(fā)建設(shè)貸款、房屋消費貸款,還有房地產(chǎn)證券、信托投資、房地產(chǎn)保險、住房公積金、合作建房、投資入股、融資租賃等多種形式。

(五)政策性

由于房地產(chǎn)關(guān)系到國計民生,直接影響城鄉(xiāng)經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活的安居樂業(yè),因此,受政府政策的干預(yù)較強,受到社會經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)政策和城市規(guī)劃及土地利用規(guī)劃的限制,同時也受政府各種優(yōu)惠政策的扶持。如采用利率優(yōu)惠政策、貸款政府擔(dān)保、稅收優(yōu)惠等措施支持住房貸款的發(fā)展。住房金融是房地產(chǎn)金融的主要組成部分,住宅產(chǎn)業(yè)及住房金融都帶有濃厚的社會性和政策性。房地產(chǎn)金融是政府推動有關(guān)土地政策、金融政策和農(nóng)業(yè)政策的重要措施,通過調(diào)節(jié)投資結(jié)構(gòu)、信貸利率和信貸方向等,可以起到調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)、住房消費行為等作用,進而實現(xiàn)政府宏觀調(diào)控的目標。

四、房地產(chǎn)信貸資金的籌集渠道

對房地產(chǎn)金融機構(gòu)而言,信貸資金的來源主要由以下幾個部分組成:即自有資金、銀行存款、借入資金、同業(yè)往來資金、主動負債和利用外資。此外,還有一部分是受托資金,主要是集資款項、個人住房公積金、住房合作社存款和保證金等款項。在房地產(chǎn)融資活動中,融出資金的一方有權(quán)按期收回融出的資金和獲得融出資金的利息。

自有資金是我國專業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部信貸資金的主要來源。在國外,許多房地產(chǎn)金融機構(gòu)的資金來源都是通過股份制形成的,其中自有資金包括股本、儲備資本及未分配利潤。

銀行吸納的存款是房地產(chǎn)金融機構(gòu)信貸資金的基本來源和主體。銀行存款可分為企業(yè)存款、個人存款和基金存款。基金存款是房地產(chǎn)金融機構(gòu)代理國家和地方政府管理的各種住房基金。其特點是專款專用,但也構(gòu)成了房地產(chǎn)金融機構(gòu)的信貸資金來源之一。這種基金主要是住房基金、國家委托資金、住房集資款以及住房合作信用社存款等。其中,住宅合作信用社存款也是房地產(chǎn)金融機構(gòu)存款的一個來源。其資金主要來自以下幾個方面:單位投入的建房資金、社員按規(guī)定繳納的購房資金、社員的住房儲蓄金、私有產(chǎn)和公私共有產(chǎn)繳納的公共部位維修費以及私有產(chǎn)超出維修范圍應(yīng)由住戶承擔(dān)的費用、合作社其他收入、政府資助的資金和銀行貸款。我國的住房合作社資金,按國家規(guī)定,必須存入中國建設(shè)銀行,構(gòu)成房地產(chǎn)金融機構(gòu)資金來源的一部分。為了擴大經(jīng)營規(guī)模,增強信貸能力,房地產(chǎn)金融機構(gòu)有時也主動負債。

房地產(chǎn)金融機構(gòu)也可以直接向國外金融市場借款,基本方式是向國際金融機構(gòu)貸款和發(fā)行國際債券。國際金融機構(gòu)貸款主要是指世界銀行、國際貨幣基金組織和亞洲開發(fā)銀行等國際金融機構(gòu)提供的中長期項目貸款,主要用于舊城改造和成片危房改造,利率比商業(yè)銀行貸款利率低,期限也較長。如世界銀行最長貸款可達25年,但需由國家或地方政府作擔(dān)保。

五、房地產(chǎn)金融的業(yè)務(wù)種類

(一)住房儲蓄業(yè)務(wù)

住房儲蓄存款是指金融機構(gòu)為支持住房建設(shè),提供為建房貸款而開辦的單位住宅專項存款和個人住宅儲蓄業(yè)務(wù)。

(二)住房基金的經(jīng)營管理

住房基金是指通過多種渠道和一定形式籌集起來的,定向用于住房生產(chǎn)、經(jīng)營和消費的專項資金。住房基金可以由住房基金委員會領(lǐng)導(dǎo)的金融機構(gòu)進行經(jīng)營管理,也可以由該委員會委托某一專業(yè)銀行管理,實行自負盈虧,保本或微利經(jīng)營。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營貸款

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營貸款是指房地產(chǎn)金融機構(gòu)為支持房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動而對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營企業(yè)發(fā)放的各類生產(chǎn)與經(jīng)營性貸款。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營貸款有的要求提供抵押財產(chǎn),有的只要求擔(dān)保即可。

(四)房地產(chǎn)抵押貸款

房地產(chǎn)抵押貸款,是指抵押人以其合法擁有的房屋所有權(quán)或國有土地使用權(quán)向抵押權(quán)人提供擔(dān)保,借以取得抵押權(quán)人提供的貸款。通過房地產(chǎn)抵押進行融資的作用在于保證了開發(fā)企業(yè)投資的回收和解決了購房者資金不足的矛盾等。

(五)房地產(chǎn)證券

房地產(chǎn)證券包括房地產(chǎn)股票和房地產(chǎn)債券。股份有限公司是指全部注冊資本由等額股份構(gòu)成并通過向社會公開發(fā)行或向特定對象發(fā)行股票(或股權(quán)證)來籌集資本,股東僅以其投資額為限對公司債務(wù)負有限責(zé)任

的法人企業(yè)。如果房地產(chǎn)公司為股份有限公司,則其發(fā)行的股票為房地產(chǎn)股票。房地產(chǎn)股票作為經(jīng)有關(guān)部門批準證明投資者在房地產(chǎn)公司投資入股并可據(jù)以取得報酬的一種憑證,在不同的企業(yè),針對不同的經(jīng)營情況,有著不同的分類形式。

房地產(chǎn)債券是企業(yè)債券的一種,它是各類房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)在城市房地產(chǎn)經(jīng)營過程中,為籌集長期資金(一般要用于房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營活動),而以債券的形式向社會發(fā)行的一種債權(quán)憑證。房地產(chǎn)債券的發(fā)行者一般為房地產(chǎn)股份有限公司,也可以是其他性質(zhì)的公司,發(fā)行的債券一般為長期債券。

(六)房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托,是指委托人將其房地產(chǎn)或房地產(chǎn)資金的財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給受托人,委托受托人在指定的目的和范圍內(nèi)代為管理和處理。按財產(chǎn)的不同分類,可將房地產(chǎn)信托劃分為實物信托、資金信托以及資金債權(quán)信托。房地產(chǎn)實物信托是指委托人委托房地產(chǎn)金融機構(gòu)代為管理、處分房地產(chǎn)及其相關(guān)權(quán)利;房地產(chǎn)資金信托是指以資金作為信托財產(chǎn),如委托者可以指定資金的處理方式和投放目的;房地產(chǎn)資金債權(quán)信托是指委托人將債權(quán)轉(zhuǎn)移給信托機構(gòu),委托信托機構(gòu)保全債權(quán),實現(xiàn)權(quán)利,或代理回收債權(quán)。房地產(chǎn)信托投資實際上是信托機構(gòu)投資房地產(chǎn)的投資活動,可以采取的方式包括獨自直接投資房地產(chǎn)、與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合投資和購買房地產(chǎn)證券等。

(七)房地產(chǎn)保險

根據(jù)承保的保險標的和風(fēng)險種數(shù)不同,可將房地產(chǎn)保險劃分為房屋財產(chǎn)保險、房屋利益保險、房屋責(zé)任保險、房地產(chǎn)信用保險、房屋綜合保險、建筑工程保險等。房地產(chǎn)保險的設(shè)立為人們的生產(chǎn)經(jīng)營活動和日常生活提供了安全保障,維持了房地產(chǎn)經(jīng)營者的利潤,也增強了被保險人的信用程度。

(八)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)結(jié)算

房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)結(jié)算是指圍繞貨幣資金在房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)營活動過程而產(chǎn)生的貨幣收付行為。

篇2：如何用金融方法經(jīng)營房地產(chǎn)？

　　股票及土地價格的膨脹導(dǎo)致了日本泡沫經(jīng)濟的產(chǎn)生，從此開始了日本“失落的十年”。從瘋狂的價位回歸到其應(yīng)有的價值，這“失落的十年”讓很多日本房地產(chǎn)企業(yè)開始尋求新的土地經(jīng)營方式，他們紛紛把金融學(xué)、信息學(xué)的方法，運用到土地經(jīng)營中。

　　邁克房地產(chǎn)公司總 裁樽井常一是日本戰(zhàn)后最早去北美留學(xué)的企業(yè)家之一。在日本泡沫經(jīng)濟崩潰后，其企業(yè)的房地產(chǎn)交易量仍然能維持在1300億日元(約85億人民幣)以上，最主要的業(yè)務(wù)不是進行土地買賣，而是通過對房地產(chǎn)的經(jīng)營來擴大企業(yè)的收益。金融方法提高土地收益

　　日本也有一個經(jīng)濟發(fā)展相對落后的東北地區(qū)。在那里，工業(yè)不夠發(fā)達，農(nóng)漁業(yè)收入不高，有些土地、園林已經(jīng)荒廢。樽井總裁看到，有些地方的農(nóng)民在沒有收獲之前就已經(jīng)提前把農(nóng)產(chǎn)品賣給了特定的顧客，這樣一來，不管一年的最終收成如何，農(nóng)民都能穩(wěn)定地獲得現(xiàn)金收入。而對城里人來說，只要保證是綠色食品，又不用花太多的錢，他們也愿意提前向農(nóng)民支付錢。有了固定消費者以后，農(nóng)民也沒必要大量施用化肥、打農(nóng)藥了。這種模式使農(nóng)民和城市的人實現(xiàn)了“雙贏”。

　　受到啟發(fā)，樽井總裁也開始對房地產(chǎn)進行收效評估：在確定了一個收益率后，從土地、房產(chǎn)所有者那里租賃土地或建筑物，通過建筑房屋或者通過對現(xiàn)有房地產(chǎn)進行重新裝修，提升房地產(chǎn)的收益率，讓房地產(chǎn)所有者能穩(wěn)定地獲得收益，而樽井的企業(yè)則能獲得房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營的雙豐收。

　　“那些死守房地產(chǎn)基業(yè)的人，在泡沫經(jīng)濟崩潰后，很多人損失慘重，但用金融的方法來經(jīng)營土地的企業(yè)，在這一過程中實現(xiàn)了新的增長。”樽井總裁對記者說。房地產(chǎn)成了信息產(chǎn)業(yè)

　　信息是否靈通，對于從事房地產(chǎn)開發(fā)的人來說，比資金是否充足更加重要。

　　“日本大型企業(yè)的投資動輒都在數(shù)千億日元，等這個信息白紙黑字地印在了報紙上，地方政府再去找企業(yè)談投資問題，給再高的優(yōu)惠條件，也已經(jīng)沒有成功的可能性了。”樽井總裁說。

　　因此，參加和組織各種協(xié)會、與日本國內(nèi)外各個行業(yè)的人打交道，成了樽井總裁獲取信息的一個重要方法。他本人在北美留學(xué)過，與北美國家的上層有很深的關(guān)系，為國外的駐日使節(jié)建設(shè)使館等又讓他擁有了與北美以外國家的交往經(jīng)歷。與日本國內(nèi)各個行業(yè)人士的交往，也讓樽井對企業(yè)經(jīng)營模式能迅速地進行改革。

　　“房地產(chǎn)企業(yè)可以歸入信息行業(yè)中，人脈就是金脈。”樽井總裁對筆者說。

篇3：房地產(chǎn)投資信托基金融資面臨的五大障礙

　　國際物業(yè)顧問戴德梁行表示,盡管跨境REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)的出現(xiàn)提供了種種房地產(chǎn)投資的渠道和便利,但國內(nèi)尚未成熟的房地產(chǎn)運營模式,構(gòu)成了內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商進行境外融資的障礙。

　　戴德梁行估計部高級助理董事葉子華在今天的新聞發(fā)布會上表示,跨境REITs將面臨五大障礙。首先是物業(yè)業(yè)權(quán)。部分國內(nèi)房地產(chǎn)項目的產(chǎn)權(quán)問題成為REITs融資的一大法律障礙。其中不單純是土地使用權(quán)性質(zhì)和使用年限問題,也包含取得正式產(chǎn)權(quán)證明文件的問題。因此物業(yè)業(yè)主在籌備將房地產(chǎn)項目注入REITs時,必須先確定已取得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件。

　　其次是專業(yè)管理。國內(nèi)的房產(chǎn)項目普遍缺乏專業(yè)資產(chǎn)管理等問題,而且國內(nèi)現(xiàn)有能提供租戶組合和長期回報率等投資運營狀況分析的專業(yè)資產(chǎn)管理公司較少,物業(yè)業(yè)主需要聘請專業(yè)管理公司參與運營。

　　同時,房地產(chǎn)項目要透過REITs上市融資,必須先由當(dāng)?shù)刈C監(jiān)會認可的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定房地產(chǎn)的市場價值。由于國內(nèi)房地產(chǎn)商普遍沒有接受此市場概念,所以可能與基金經(jīng)理在基金單位的定價上出現(xiàn)分歧。

　　在會計準則方面,葉子華說,證監(jiān)會對上市公司信息透明度有較高要求,特別是財務(wù)及稅務(wù)方面,需要配合國際會計準則,并須全面披露,而國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商在這方面存在缺陷,有待進一步提高企業(yè)的信息透明度。

　　另外,由于國內(nèi)房地產(chǎn)稅前回報率一般會達到百分之七至十以上,但由于國內(nèi)稅種較多,稅率也較高,稅后的投資回報很不一定能達到境外投資者的預(yù)期收益率。

　　這位投資專家表示,以現(xiàn)時國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的營運模式,要通過境外監(jiān)管機構(gòu)的嚴格要求,可能需要較長時間的準備。但從長遠看,目前存在的諸多障礙將隨著內(nèi)地市場與國際市場的接軌逐漸得以解決