中國房地產的品質競爭時代,決定了誰在項目管理上做得更好,誰的贏面就也也大一些,該文將以金地集團為例,金地集團具有三大系統運作保障:ISO9000質量保證體系,網絡化的開發進度控制機系統,動態投資控制系統,都是一個房地產企業比備的基本功,但金地集團為何憑此形成競爭優勢?

　　第一操作環節:房地產開發項目管理成功的關鍵

　　一支隊伍和三個系統

　　以金地集團為例。金地集團在產品設計、成本控制和施工質量上達到全國一流水準。金海灣的設計要拿全國甚至國際上的優秀設計獎。工程質量上已經獲得區全優、市樣板、省樣板,下一步要取得全國工程質量最高獎--魯班獎。

　　怎樣才能實現上述目標呢?

　　靠一支隊伍和三個系統。金地集團已經擁有一支高素質的、勇于拼搏的、肯硬干苦干的技術隊伍,這是我們最寶貴的資本,要實現上述目標首先要靠他們下狠工夫。在管理上,金地集團已建立健全了三大系統動作保障即:ISO9000質量保證體系,網絡化的開發進度控制系統和動態投資控制系統,它們可確保工程的質量、進度、成本控制達到理想的目標,這在全國都是處于領先水平。

　　ISO9000質量保證體系的實施,使金地集團對質量控制的濃度和廣度加大了很多。網絡控制系統嚴密、周全,經過一年多的運行,保障了開發工程快捷、有序地進行,發揮了重要作用。動態投資控制系統彩限額設計的方法,在開發過程中嚴格控制總指標,有效降低成本,保證取得最大利潤。

　　設計、管理與戰略伙伴的選擇

　　在設計上,金地集團的設計師們精益求精,對方案不斷進行深加工,以達到最好的效果。

　　在管理上,還將加強中間管理力量。

　　另外,經過幾年的地產開發,金地集團還在各有關專業找到了比較好的合作伙伴,這也是實現目標的有力保障。

　　第2操作環書:房地產開發項目管理階段分析

　　對于作業管理入員來說,大型工程是艱難的桃戰,經常是一次性的,風險很大,如果工程現劃不妥,那將使成本超過預算,浪費巨額資金。調度不當將導致不必要的延誤,而且管理不善將使企業破產。

　　那些需要幾個月或幾年完成的特殊項目往往在正常生產系統之外進行開發。企業內部設立項目組來處理此類工作,項目完成后,該組織即解散。大型項目的管理由三個階段組成:

　　第一階段、項目規劃

　　該階段包括設定目標、明確項目和團隊組織。此階段甚至在項目開始之前就已完成。項目通常是指一流產出一致、相互關聯的任務。成立項目組是為了確保整個建設項目成功完成的同時,能繼續順利地進行現行的計劃。

　　項目組可以有效地集中在規定時間內完成具體項目所需的人力和物力。

　　第二階段、項目排程

　　項目排程指的是排出所有項目活動的先后次序并確定相應的完成時間。

　　甘特圖是項目排程常用的一種方法。這種方法成本低,能幫助管理人員弄清楚(1)所有的活動都已經過規劃。(2)生產次序已作說明。(3)活動時間估計已作記錄;(4)總的項目時間已經形成。

　　總之,不論項目管理人員采取何種方法,項目排程可以實現以下目標:

　　1、顯示每項活動這間以及活動與總體項目之間的聯系;

　　2、確定活動之間的先后次序關系;

　　3、鼓勵對各項活動進行現實的排程和成本估計;

　　4、確定項目中的關鍵障礙從而更好地利用人、財、物。

　　第三階段、項目控制

　　與任何管理系統的控制一樣,大型項目的控制指的是對資源、成本、質量和預算進行仔細的監控。控制還指利用反饋信息循環修改項目計劃,以及有能力資源調配到最需要的地方。

　　第3操作環節:掌握房地產項目管理工具

　　計劃評審技術(PERT)和關鍵路徑法(CPM)開發于五十年代,用以幫助管理人員大型復雜項目進行排程、監管和控制。例如:針對實施項目管理有關的設計、方案優化,使項目各項工作可預見,可預控。

　　核心要素A:Pert and cpm 的應用

　　PERT和CPM很重要,因為它們能幫助解答由成千上萬個活動組成的項目問題。這些問題如下:

　　1、整個項目什么時候完工?

　　2、項目的關鍵活動,即那些如不能按時完成就會延誤整個項目的活動是什么?

　　3、哪些是非關鍵活動,即使不能按時完成也不會延誤整個項目活動?

　　4、項目在某個具體的日期前完成的概率是多少?

　　5、在任何一個特定的日子里,項目是否如期完成、落后于計劃或提前完成?

　　6、在任何一天,實際開支是否多于、小于或大干預算開支?

　　7、是否有足夠的資源以按時完成項目?

　　8、如果要在較短的肘間里完成項目,以最小成本完成任務的最佳方法是什么?

　　核心要素B:Pert和cpm的操作步驟

　　Pert和cpm的結構

　　1、明確項目及其所有重要活動成任務;

　　2、確定活動之間的關系,決定哪些活動必須先完成,哪些活動和須隨后完成;

　　3、繪出連接所有活動的網絡;

　　4、明確每項活動的時間和成本估計;

　　5、計算網絡中的最長時間路徑,即關鍵路徑;

　　6、運用網絡幫助進行項目的規劃、排程、監管和控制。

　　核心要素C:Pert和cpm的基本要素

　　活動、事件和網絡

　　PERT的第一步是將整個項目分成若干個重要的事件和活動。事件標志著任務或活動的開始或結束。活動是指兩個事件之間的任務或子項目。上表顯示了用以表示事件和活動的符號。

　　任何可以用活動和事件描述的項目都可用PERT網絡進行分析。而網絡是指由起止事件限定的活動順序。

　　核心要素D;項目答理過程中對Pert和cpm的實站認識

　　對Pert和cpm的評論,

　　作為對Pert和cpm的評論,以下是房地產項目營理人員需要明白的Pert特征:

　　優點:

　　1、在項目營理的諸多階段極為有益,特別是對大型項目進行排程和控制方面;

　　2、要領明確,計算不復雜;

　　3、利用網絡的圖示繁助快速理昭項目活動之間的關系;

　　4、關鍵路徑和相關肘間分析幫助確定豁要仔細觀察的活動;

　　5、Pert形成的網絡提供重要的項自文件資料,以圖表的形成指出誰應為各項活動負責;

　　6、廣泛適用于各種項目和行業;

　　7、有利于監控時程和成本。

　　缺點:

　　1、項目活動必須確定,獨立不相關,并且活動之間關系必須穩定;

　　2、必須明確先后次序關系,必須與網絡相連;

　　3、時間估計較為主觀,如管理人員過于樂觀或者悲觀,時間估計有被歪曲的危險;

　　4、過分強調最長路線或關鍵路線有其潛在的危險,還需要對關鍵路線進行仔細監督。

篇2：調控政策下的房地產投資策略

　　中國的房地產行業發展至今,取得了長足的進展,但同時也累積了不少的問題。這些問題主要體現在四個方面:金融風險、結構失衡、房產功能定位不準以及發展速度過快。

　　金融風險也許是房地產行業面臨的最大問題。在中國房地產的發展過程中,銀行發揮了巨大的作用,但與此同時,房地產行業---如開發商貸款與個人住房按揭貸款的急速增加---也給我國的金融系統帶來了巨大的潛在風險。此外,由于房地產行業的持續快速發展,境外資金大量涌入我國的房地產市場。大量的熱錢也增加了我國金融系統的風險。而目前我國正處于金融改革的關鍵時期,金融市場即將全面開放,利率市場化和人民幣升值的壓力也日益增大。在這個微妙的時刻,房地產業累積的風險以及境外熱錢對我國金融體制可能造成的影響引起了廣泛的關注。

　　房地產發展速度也是市場關注的焦點之一。近幾年,我國房地產行業快速發展,房地產投資額與商品房銷售價格都出現了明顯的快速上漲,一些城市的房地產市場出現了非理性上漲的情況。但是我們應該意識到,一個地區的房地產發展速度必須和當地GDP的發展周期相符合,如果房地產過快上漲,必然會帶來一系列的社會和經濟問題。

　　房地產的主要功能是居住功能,投資功能主要體現在保值增值,盡管金融的最高境界就是套利,但房地產絕對不能成為套利的工具,房地產地金融工具屬性需要弱化。

　　針對目前房地產發展過快、累積的金融市場潛在風險過大的這種情況,政府采取了相應的緊縮性宏觀調控政策。這一次的宏觀調控其實是配合我國的金融體系改革而來的,是對房地產行業的一次全面調控,對房地產各參與方的預期、對流動在房地產市場內的熱錢以及市場需求都做了對應的規范和調控措施。政策實施到現在,我們可以看到,此次調控已經產生了一定的效果。市場預期發生了明顯的改變,一味看漲這種一邊倒的現象已經不復存在,當然也要警惕出現全部看跌的情況;市場需求也做了分類引導,投機需求被抑制、投資需求得到了疏導、而自住型購房者的利益得到了保護。

　　那么在這個宏觀調控的背景下,開發商和投資者應該采取怎樣的對策呢?

　　對于開發商來說,首先就是應該回歸到市場本原上來,勤練內功,做好產品。房地產行業有一項最基本的屬性,就是土地。在目前土地供應收緊的情況下,開發商要做的就是要精耕細作,盡量為土地施肥。在產品品質、客戶服務以及顧客滿意上多下功夫,盡量做到每一單位的土地都能產生盡可能多的附加值,以達到企業效益的最大化。

　　第二,開發商還應該注意分散企業經營風險。建立企業地域組合,在不同的城市進行房地產開發,以分散地域風險;建立企業產品組合,把企業產品在普通住宅、別墅、商用物業等不同物業類型上進行適當分布,以分散產品風險;同時企業還應該構筑金融組合,多元化企業的資金來源,充分合理地利用基金、信托、銀行貸款及企業預售資金等融資渠道,以緩解資金鏈對銀行的過度依賴性。

　　對于投資者來說,要意識到以幣求貨仍是主流。持有人民幣與持有房產相比,很多人還是會選擇持有房產,房地產投資的需求客觀存在,這些投資需求應該得到適當的疏導。現在中國中西部許多城市以及長三角的二三線城市,房地產行業仍然具有投資價值;如果能夠把這些城市里品質優秀的樓盤與具有投資需求的人群匹配起來,那么第一投資需求能夠得到滿足,其次也可以有效緩解上海、杭州等一線城市的投資壓力。

　　二、三線城市房地產市場的發展仍然很不成熟,在運用產業政策對市場進行調節、控制投機比例上需要向北京、上海等較成熟地區學習,而信息化建設及房地產市場數據監控仍有待加強。因此在把人們的投資需求引導到二、三線城市的同時,也有一些值得注意的問題。首先,在投資區域的選擇上,投資者不要只關注那里的新建開發區,老城區的舊區改造可能也具有較大的投資潛力;其次,在物業類型的選擇上,要警惕二、三線城市的非住宅風險尤其是商業地產風險;第三,在投資二、三線城市時,要時刻注意二、三線城市的房地產發展情況。