礦山工程有限公司合同管理制度

　　總則

　　為加強合同管理，避免失誤，提高經(jīng)濟效益，根據(jù)《合同法》及其他有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合公司的實際情況，制訂本制度。

　　一、公司對外簽訂的各類合同一律適用本制度。

　　二、合同管理是企業(yè)管理的一項重要內(nèi)容，搞好合同管理，對于公司經(jīng)濟活動的開展和經(jīng)濟利益的取得，都有積極的意義。各級領(lǐng)導(dǎo)干部、法人委托人以及其他有關(guān)人員，都必須嚴格遵守、切實執(zhí)行本制度。各有關(guān)部門必須互相配合，共同努力，搞好公司以"重合同、守信譽"為核心的合同管理工作。

　　合同的簽訂

　　三、合同談判須由總經(jīng)理或副總經(jīng)理與相關(guān)部門負責(zé)人共同參加，不得一個人直接與對方談判合同。

　　四、簽訂合同必須遵守國家的法律、政策及有關(guān)規(guī)定。對外簽訂合同，除法定代表人外，必須是持有法人委托書的法人委托人，法人委托人必須對本企業(yè)負責(zé)。

　　五、簽約人在簽訂合同之前，必須認真了解對方當(dāng)事人的情況。

　　六、簽訂合同必須貫徹"平等互利、協(xié)商一致、等價有償"的原則和"價廉物美、擇優(yōu)簽約"的原則。

　　七、合同除即時清結(jié)者外，一律采用書面格式，并必須采用統(tǒng)一合同文本。

　　八、合同對各方當(dāng)事人權(quán)利、義務(wù)的規(guī)定必須明確、具體，文字表達要清楚、準確。

　　合同內(nèi)容應(yīng)注意的主要問題是：

　　1、部首部分，要注意寫明雙方的全稱、簽約時間和簽約地點;

　　2、正文部分：建設(shè)合同的內(nèi)容包括工程范圍、建設(shè)工期，中間交工工程的開工和竣工時間，工程質(zhì)量、工程造價、技術(shù)資料交付期間、材料和設(shè)備供應(yīng)責(zé)任，撥款和結(jié)算、竣工驗收、質(zhì)量保修范圍和質(zhì)量保證期、雙方相互協(xié)作等條款;產(chǎn)品合同應(yīng)注明產(chǎn)品名稱、技術(shù)標準和質(zhì)量、數(shù)量、包裝、運輸方式及運費負擔(dān)、交貨期限、地點及驗收方法、價格、違約責(zé)任等;

　　3、結(jié)尾部分：注意雙方都必須使用合同專用章，原則上不使用公章，嚴禁使用財務(wù)章或業(yè)務(wù)章，注明合同有效期限。

　　九、簽訂合同：除合同履行地在我方所在地外，簽約時應(yīng)力爭協(xié)議合同由我方所在市人民法院管轄。

　　十、任何人對外簽訂合同，都必須以維護本公司合法權(quán)益和提高經(jīng)濟效益為宗旨，決不允許在簽訂合同時假公濟私、損公肥私、謀取私利，違者依法嚴懲。

　　十一、合同原則上由部門負責(zé)人具體經(jīng)辦，擬訂初稿后必須經(jīng)總經(jīng)理審閱后按合同審批權(quán)限審批。重要合同必須經(jīng)法律顧問審查。合同審查的要點是：

　　1、合同的合法性。包括：當(dāng)事人有無簽訂、履行該合同的權(quán)利能力和行為能力;合同內(nèi)容是否符合國家法律、政策和本制度規(guī)定。

　　2、合同的嚴密性。包括：合同應(yīng)具備的條款是否齊全;當(dāng)事人雙方的權(quán)利、義務(wù)是否具體、明確;文字表述是否確切無誤。

　　3、合同的可行性。包括：當(dāng)事人雙方特別是對方是否具備履行合同的能力、條件;預(yù)計取得的經(jīng)濟效益和可能承擔(dān)的風(fēng)險;合同非正常履行時可能受到的經(jīng)濟損失。

　　十二、根據(jù)法律規(guī)定或?qū)嶋H需要，合同還應(yīng)當(dāng)或可以呈報上級主管機關(guān)鑒證、批準，或報工商行政管理部門鑒證，或請公證處公證。

　　合同的履行

　　十三、合同依法成立，既具有法律約束力。一切與合同有關(guān)的部門、人員都必須本著"重合同、守信譽"的原則。嚴格執(zhí)行合同所規(guī)定的義務(wù)，確保合同的實際履行或全面履行。

　　十四、合同履行完畢的標準，應(yīng)以合同條款或法律規(guī)定為準。沒有合同條款或法律規(guī)定的，一般應(yīng)以物資交清，工程竣工并驗收合格、價款結(jié)清、無遺留交涉手續(xù)為準。

　　十五、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財務(wù)部及有關(guān)部門負責(zé)人應(yīng)隨時了解、掌握合同的履行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理或匯報。否則，造成合同不能履行、不能完全履行的，要追究有關(guān)人員的責(zé)任。

　　合同的變更、解除

　　十六、在合同履行過程中，碰到困難的，首先應(yīng)盡一切努力克服困難，盡力保障合同的履行。如實際履行或適當(dāng)履行確有人力不可克服的困難而需變更，解除合同時，應(yīng)在法律規(guī)定或合理期限內(nèi)與對方當(dāng)事人進行協(xié)商。

　　十七、對方當(dāng)事人提出變更、解除合同的，應(yīng)從維護本公司合法權(quán)益出發(fā)，從嚴控制。

　　十八、變更、解除合同，必須符合《合同法》的規(guī)定，并應(yīng)在公司內(nèi)辦理有關(guān)的手續(xù)。

　　十九、變更、解除合同的手續(xù)，應(yīng)按本制度規(guī)定的審批權(quán)限和程序執(zhí)行。

　　二十、變更、解除合同，一律必需采用書面形式(包括當(dāng)事人雙方的信件、函電、電傳等)，口頭形式一律無效。

　　二十一、變更、解除合同的協(xié)議在未達成或未批準之前，原合同仍有效，仍應(yīng)履行。但特殊情況經(jīng)雙方一致同意的例外。

　　二十二、因變更、解除合同而使當(dāng)事人的利益遭受損失的，除法律允許免責(zé)任的以外，均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，并在變更、解除合同的協(xié)議書中明確規(guī)定。

　　二十三、以變更、解除合同為名，行以權(quán)謀私、假公濟私之實，損公肥私的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，從嚴懲處。

　　合同糾紛的處理

　　二十四、合同在履行過程中如與對方當(dāng)事人發(fā)生糾紛的，應(yīng)按《合同法》等有關(guān)法規(guī)和本《制度》規(guī)定妥善處理。

　　二十五、合同糾紛由有關(guān)業(yè)務(wù)部門與法律顧問負責(zé)處理，經(jīng)辦人對糾紛的處理必須具體負責(zé)到底。

　　二十六、處理合同糾紛的原則是：

　　1、堅持以事實為依據(jù)、以法律為準繩，法律沒規(guī)定的，以國家政策或合同條款為準。

　　2、以雙方協(xié)商解決為基本辦法。糾紛發(fā)生后

，應(yīng)及時與對方當(dāng)事人友好協(xié)商，在既維護本公司合法權(quán)益，又不侵犯對方合法權(quán)益的基礎(chǔ)上，互諒互讓，達成協(xié)議，解決糾紛。

　　3、因?qū)Ψ截?zé)任引起的糾紛，應(yīng)堅持原則，保障我方合法權(quán)益不受侵犯;因我方責(zé)任引起的糾紛，應(yīng)尊重對方的合法權(quán)益，主動承擔(dān)責(zé)任，并盡量采取補救措施，減少我方損失;因雙方責(zé)任引起的糾紛，應(yīng)實事求是，分清主次，合情合理解決。

　　二十七、在處理糾紛時，應(yīng)加強聯(lián)系，及時通氣，積極主動地做好應(yīng)做的工作，不互相推諉、指責(zé)、埋怨，統(tǒng)一意見，統(tǒng)一行動，一致對外。

　　二十八、合同糾紛的提出，加上由我方與當(dāng)事人協(xié)商處理糾紛的時間，應(yīng)在法律規(guī)定的時效內(nèi)進行，并必須考慮有申請仲裁或起訴的足夠的時間。

　　二十九、對于合同糾紛經(jīng)雙方協(xié)商達成一致意見的，應(yīng)簽訂書面協(xié)議，由雙方代表簽字并加蓋雙方單位公章或合同專用章。

　　三十、對雙方已經(jīng)簽署的解決合同糾紛的協(xié)議書，上級主管機關(guān)或仲裁機關(guān)的調(diào)解書、仲裁書，在正式生效后，應(yīng)復(fù)印若干份，分別送與對該糾紛處理及履行有關(guān)的部門收執(zhí)，各部門應(yīng)由專人負責(zé)該文書執(zhí)行的了解或履行。

　　三十一、對于當(dāng)事人在規(guī)定的期限屆滿時沒有執(zhí)行上述文書中有關(guān)規(guī)定的，承辦人應(yīng)及時向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報。

　　三十二、對方當(dāng)事人逾期不履行已經(jīng)發(fā)生法律效力的調(diào)解書、仲裁決定書或判決書的，可向人民法院申請執(zhí)行。

　　三十三、在向人民法院提交申請執(zhí)行書之前，有關(guān)部門應(yīng)認真檢查對方的執(zhí)行情況，防止差錯。執(zhí)行中若達成和解協(xié)議的，應(yīng)制作協(xié)議書并按協(xié)議書規(guī)定辦理。

　　三十四、合同糾紛處理或執(zhí)行完畢的，應(yīng)及時通知有關(guān)單位，并將有關(guān)資料匯總、歸檔，以備考。

　　合同的管理

　　三十五、本公司對合同實行二級管理、專業(yè)歸口制度，法人委托書制度，基礎(chǔ)管理制度。

　　三十六、本公司合同管理具體是：

　　公司由董事長授權(quán)總經(jīng)理總負責(zé)，歸口管理部門為財務(wù)部、辦公室;副總經(jīng)理歸口管理房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)合同;各部門具體負責(zé)各自授權(quán)范圍內(nèi)的合同談判、擬稿及履行工作。

　　三十七、公司所有合同均由辦公室統(tǒng)一登記編號、經(jīng)辦人簽名后，按審批權(quán)限分別由董事長、總經(jīng)理或其他書面授權(quán)人簽署。

　　三十八、辦公室會同有關(guān)部門認真做好合同管理的基礎(chǔ)工作。具體如下：

　　1、建立合同檔案;

　　2、建立合同管理臺帳;

　　3、填寫"合同情況月報表"。

篇2：規(guī)范以房屋發(fā)展合同制度所建樓宇之管理(1995)

　　規(guī)范以房屋發(fā)展合同制度所建樓宇之管理(1995)

　　第一章 一般規(guī)定

　　第二章 分層所有人大會

　　第三章 管理

　　第四章 分層所有人之權(quán)利及義務(wù)

　　第五章 處罰

　　第六章 財政管理

　　第七章 最后及過渡規(guī)定

　　八月二十一日

　　鑒于四月十二日第13/93/M號法令對房屋發(fā)展合同制度引進了深入修改，故有必要對規(guī)范以該制度所建樓宇共有部分之管理規(guī)則作出修正及調(diào)整。

　　因此，本法規(guī)以明確及在某些方面以嶄新之方式確定公共行政當(dāng)局在監(jiān)督樓宇共有部分管理之合規(guī)范性任務(wù)中之職責(zé)，尤其是對分層所有人及對行使管理職能實體之違法行為，以評定人之身分作出干預(yù)，或?qū)ω斦邦A(yù)算規(guī)則作出干預(yù)。

　　另外，規(guī)定成立由大會選出之管理委員會，并賦予其廣泛之行為權(quán)力，以便更有效地維護分層所有人之利益。

　　基于此;

　　經(jīng)聽取咨詢會意見后;

　　總督根據(jù)《澳門組織章程》第十三條第一款之規(guī)定，命令制定在澳門地區(qū)具有法律效力之條文如下：

　　第一章 一般規(guī)定

　　第一條 (范圍)

　　本法規(guī)規(guī)范以房屋發(fā)展合同制度所建樓宇之管理。

　　第二條 (門廳)

　　樓宇應(yīng)有一個稱為門廳之空間，作為信件之遞交中心及向分層所有人提供一般信息之中心，且在門廳內(nèi)張貼以葡文及中文書寫之會議召集書、年度預(yù)算草案、年度報告及帳目，以及有關(guān)樓宇共有部分管理之其它文件。

　　第三條 (管理責(zé)任)

　　一、在執(zhí)行第一次分層所有人大會之決議前，樓宇共有部分之管理應(yīng)由獲土地批出之企業(yè)負責(zé)。

　　二、獲土地批出之企業(yè)得直接管理樓宇之共有部分， 或在不轉(zhuǎn)移其責(zé)任之情況下，與專門從事該等管理業(yè)務(wù)之企業(yè)訂立提供服務(wù)之合同。

　　三、提供管理服務(wù)之費用由澳門房屋司(葡文縮寫為IHM)核準，但獲土地批出之企業(yè)必須于使用準照發(fā)出日之兩個月前，將管理費用提案呈交澳門房屋司。

　　四、如有正當(dāng)之特殊理由，澳門房屋司得以直接判給之方式訂立提供樓宇共有部分管理服務(wù)之合同。

　　第四條 (監(jiān)察權(quán))

　　澳門房屋司得監(jiān)察樓宇共有部分之管理，并要求履行所適用法律及規(guī)章所載之義務(wù)。

　　第二章 分層所有人大會

　　第五條 (分層所有人第一次大會)

　　一、澳門房屋司促進并安排分層所有人第一次大會之舉行，且向分層所有人宣傳應(yīng)了解之所有法律及規(guī)章。

　　二、大會主席團由三名成員組成，分別有澳門房屋司之代表、樓宇共有部分管理企業(yè)之代表及出席大會之分層所有人之代表。如有必要，應(yīng)有翻譯員在場負責(zé)翻譯之工作。

　　三、按座、大廈或屋村所組成之分層所有人大會選出一管理委員會，而該委員會之人數(shù)系按現(xiàn)有之分層所有人人數(shù)而定，一百以下由三人組成，一百至四百之間由七人組成，四百以上由九人組成。

　　第六條 (平常大會)

　　一、大會由管理委員會召集，及在公布第十一條f項所指之報告及帳目后，于第一季度結(jié)束前舉行會議，討論并通過上一歷年之有關(guān)帳目及通過本年度之開支預(yù)算。

　　二、由三名成員組成之大會主席團，如選擇選舉之方式，得在管理委員會成員中選出。

　　第七條 (召集)

　　一、在舉行會議最少二十日前，將召集通知書寄給各分層所有人，并將之張貼于門廳。

　　二、以葡文及中文書寫之通知書，應(yīng)載有舉行會議之日期、時間、地點及大會之議事日程。

　　第八條 (運作)

　　一、大會僅得于預(yù)定時間及有三分之一分層所有人出席之情況下運作，如大會議決，則得在比預(yù)定時間推遲三十分鐘，且不管出席人數(shù)為多少亦得運作。

　　二、如不論出席人數(shù)多少大會仍不運作，視作在一星期后之同一時間及地點重新召*議，但在此情況下，不論人數(shù)多少大會亦得作出決議。

　　三、決議由出席之分層所有人或其代表透過簡單多數(shù)票作出。

　　四、每一獨立單位為一票。

　　五、分層所有人如不能出席，得由受權(quán)人代表之;而授權(quán)書只須以信件方式致大會主席團，但該授權(quán)書應(yīng)具被代表人經(jīng)認定之簽名。

　　六、大會之決議應(yīng)載于會議紀錄上，并在十五日內(nèi)于門廳公布，且以信件方式投遞給所有缺席之分層所有人及澳門房屋司。

　　第九條 (決議之爭執(zhí))

　　一、違反現(xiàn)行法律或規(guī)章之大會決議，得在任何出席之分層所有人聲請下撤銷，但該等分層所有人須未贊同該決議，并對該事宜所作投票曾作解釋性聲明;或在澳門房屋司之聲請下撤銷，但僅以澳門房屋司非為分層所有人之情況為限。

　　二、出席大會之分層所有人，自作出決議日起計十日內(nèi)，或缺席之分層所有人，自收到通知日起計十日內(nèi)，得由其中一名或多名分層所有人，或由澳門房屋司，向管理委員會要求在二十日內(nèi)，召集一次特別大會，以廢止可撤銷之決議。

　　三、提起撤銷之訴之權(quán)利自特別大會作出決議日起計三十日后喪失，或自作出決議日起計六十日后喪失，但后者僅以未要求舉行特別大會之情況為限。

　　四、根據(jù)訴訟法，亦得聲請中止執(zhí)行決議。

　　第三章 管理

　　第十條 (管理職能)

　　一、管理職能由分層所有人管理委員會行使，或由為此而訂立管理合同之專門實體行使。

　　二、管理委員會欲與另一實體訂立樓宇共有部分之管理合同，應(yīng)于終止正在履行管理職責(zé)實體之職能之六十日前通知，并應(yīng)指定轉(zhuǎn)移權(quán)力之日期、時間及地點，且應(yīng)知會澳門房屋司。

　　三、管理委員會具有本法規(guī)規(guī)定之權(quán)力，并獲賦予執(zhí)行大會之決議及在五分之一分層所有人要求下召集特別大會之權(quán)限。

　　四、對澳門房屋司及樓宇共有部分管理實體而言，管理委員會代表分層所有人之權(quán)利及義務(wù)。

　　第十一條 (管理行為)

　　樓宇共有部分管理實體之管理行為如下：

　　a)向各分層所有人收取有關(guān)獨立單位因土地批出所對應(yīng)之租金，并存放于本地區(qū)之專門機關(guān);

　　b)收取本法規(guī)所定擔(dān)保之相應(yīng)金額;

　　c)結(jié)清公共區(qū)域及電梯運作所引致之水費及電費;

　　d)向分層所有人收取第二十二條所指開支之份額;

　　e)對于已支付應(yīng)由分層所有人負責(zé)且在本法規(guī)內(nèi)規(guī)定之費用，有權(quán)要求其償還;

　　f)每年二月前，應(yīng)在門廳張貼上年度有關(guān)管理之報告 及帳目。

　　第十二條 (管理之一般義務(wù))

　　管理之一般義務(wù)尤其為：

　　a)使分層所有人履行第十六條第二款所指之義務(wù);

　　b)使分層所有人為其獨立單位購買火災(zāi)保險或續(xù)保;如分層所有人尚未投保或續(xù)保，有權(quán)向各分層所有人收取保險費金額;

　　c)為樓宇之公共設(shè)備購買火災(zāi)保險或續(xù)保;

　　d)實施樓宇共有部分之維修工程;

　　e)不論是否由分層所有人負責(zé)，亦得在獨立單位內(nèi)實施對樓宇安全及居住性必不可少之工程，但僅以分層所有人接獲通知后，拒絕實施工程者為限;

　　f)使消防設(shè)備、電梯、水泵及其它公共設(shè)備保持良好 之運作狀態(tài)，并與專門企業(yè)訂立合同以提供技術(shù)及養(yǎng)護服務(wù);

　　g)注意樓宇公共區(qū)域之照明，并進行必要之維修及更換;

　　h)清潔公共區(qū)域，以保持良好外觀及清除所有障礙物;

　　i)按預(yù)定時間提供收集垃圾之服務(wù)，并將之存放于樓 宇之垃圾收集箱內(nèi)，但僅以樓宇沒有排放垃圾管道之情況為限;

　　j)安排及實施門廳之服務(wù)，注意分層所有人之安全及 其財產(chǎn)之安全;

　　l)在發(fā)生火災(zāi)時，禁止使用電梯;

　　m)將影響樓宇結(jié)構(gòu)或主正面外形美觀之單位改動情況，通知土地工務(wù)運輸司;

　　n)透過在門廳張貼或其它認為方便之途徑，向分層所有人宣傳本法規(guī)之規(guī)定及不遵守規(guī)定可科處之處罰;

　　o)應(yīng)向澳門房屋司舉報違反本法規(guī)之情況，以科以罰款。

　　第十三條 (檢查權(quán))

　　一、管理實體為檢查之目的，得進入樓宇之任何部分，但進入獨立單位須獲分層所有人之許可。

　　二、不獲分層所有人許可進入其住宅之情況，可透過普通管轄法院之許可彌補。

　　三、檢查之目的如下：

　　a)檢查是否有必要進行共同利益之工程;

　　b)檢查是否遵守本法規(guī)及有關(guān)水、瓦斯、電、下水道及排雨水系統(tǒng)之運作及安全之其它法規(guī)。

　　四、如檢查后須實施工程，則應(yīng)與分層所有人就進行工程之日期及每日工作時間達成協(xié)議，以盡量減少所帶來之不便，但須考慮實施工程之緊迫性。

　　五、如不能達成上款所指之協(xié)議，則澳門房屋司有權(quán)限在聽取各方意見后，定出進行工程之日期。

　　第十四條 (對分層所有人之約束)

　　管理實體在執(zhí)行本法規(guī)時所作出之行為及決定對分層所有人具約束力。

　　第四章 分層所有人之權(quán)利及義務(wù)

　　第十五條 (分層所有人之權(quán)利)

　　在不影響有關(guān)分層所有權(quán)法律制度之法律所定權(quán)利之情況下，分層所有人之權(quán)利為：

　　a)在收到鑰匙后，仔細檢查單位，并將所發(fā)現(xiàn)之異常情況通知管理實醴;

　　b)在分層所有人大會選出管理委員會之成員;

　　c)直接或透過管理委員會向管理實體呈交有關(guān)其所提供之管理服務(wù)之適當(dāng)及有依據(jù)之聲明異議;

　　d)樓宇共有部分之管理由管理委員會負責(zé)時，則直接向澳門房屋司呈交聲明異議;

　　e)按本法規(guī)之規(guī)定，促使召集特別大會;

　　f)在收到澳門房屋司就有關(guān)違反本法規(guī)之舉報而作之 通知后十日內(nèi)，呈交答辯書。

　　第十六條 (分層所有人之義務(wù))

　　一、分層所有人之義務(wù)為：

　　a)繳付有關(guān)獨立單位因土地批出所對應(yīng)之租金;

　　b)根據(jù)第二十二條之規(guī)定，按其所擁有之單位數(shù)目之比例繳付樓宇共有部分之費用;

　　c)在收取單位之鑰匙時，應(yīng)繳付相等于兩倍共有部分管理月費之擔(dān)保金;

　　d)在收到有關(guān)獨立單位之鑰匙后一個月內(nèi)，以購買單位之實際價格，訂立火災(zāi)保險合同，并應(yīng)于訂立合同或合同續(xù)簽后十五日內(nèi)將合同副本呈交予樓宇共有部分管理部門;如不遞交該等副本，則須向樓宇共有部分管理部門繳付由其代為訂立之火災(zāi)保險合同之保險費。

　　二、分層所有人亦有義務(wù)遵守管理實體之規(guī)定，尤其是：

　　a)應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)收集垃圾并將之裝入塑料袋或管理部門指定之專用容器內(nèi)而置于各獨立單位門口，但僅以樓宇無排放垃圾管道之情況為限;

　　b)不得將垃圾?出窗外，亦不得將之倒于公共區(qū)域及電梯內(nèi);

　　c)不得在公共區(qū)域內(nèi)存放及堆積物品;

　　d)不允許十歲以下之未成年人在無成人陪伴之情況下乘坐電梯;

　　e)不得使用由于其性質(zhì)可能對共有部分之安全，或衛(wèi)生造成危害之物品;

　　f)在單位內(nèi)不得飼養(yǎng)對分層所有人造成滋擾之家畜;

　　g)不得改動外窗及外墻;

　　h)不得裝設(shè)不符合澳門房屋司所定標準之安全花柵及晾衣架;

　　i)不得在指定地點以外，安裝空調(diào)機及抽氣扇;

　　j)不得在樓宇之門及外墻，以及公共區(qū)域內(nèi)張貼公告 或廣告，但在用于商業(yè)活動之區(qū)域及不影響市政條例關(guān)于此方面規(guī)定之情況不在此限;

　　l)不得在有關(guān)獨立單位內(nèi)實施可影響樓宇結(jié)構(gòu)，或瓦斯、水、下水道及排雨水系統(tǒng)良好運作之工程。

　　第五章 處罰

　　第十七條 (對共有部分管理實體科以之罰款)

　　一、對共有部分管理實體得科以以下罰款：

　　a)不遵守第十六條第二款d項至i項之規(guī)定者，罰款澳門幣2，000.00元;

　　b)不遵守第十二條1項及m項，以及第十六條第二款a、b及c項之規(guī)定者，罰款澳門幣5，000.00元。

　　二、違反第十二條規(guī)定之職責(zé)者，罰款澳門幣5，000.00元。

　　三、在六個月內(nèi)發(fā)生兩個或兩個以上可構(gòu)成科處罰款之事實者，罰款額應(yīng)加一倍。

　　第十八條 (對分層所有人科以之處罰)

　　一、對分層所有人得科以以下罰款：

　　a)不遵守第十六條第二款a、b、e、g、h及l(fā)項之規(guī)定者，罰款澳門幣1，000.00元;

　　b) 不遵守本法規(guī)之其它規(guī)定者，罰款澳門幣500.00元。

　　二、如不履行者為金錢債務(wù)，罰款金額相當(dāng)于債務(wù)之金額。

　　三、如連續(xù)違反不作為之義務(wù)，罰款額按日計算直至違反該義務(wù)之行為終止，或直至回復(fù)遵守不作為之義務(wù)之情況。

　　四、除科以罰款外，違法者亦應(yīng)負責(zé)賠償對其他分層所有人所造成之損害。

　　第十九條 (罰款之科處程序及其繳付)

　　一、澳門房屋司在收到舉報或發(fā)現(xiàn)違反本法規(guī)之行為時，應(yīng)通知違法者于十日內(nèi)呈交對該舉報所載事實之答辯書。

　　二、如所呈交之答辯書與事實根本不符，澳門房屋司應(yīng)進行簡易調(diào)查以查明事實真相。

　　三、罰款之科處屬澳門房屋司司長之權(quán)限，而對科以罰款之決定得由違法者或被科以罰款者提起司法爭執(zhí)。

　　四、澳門普通管轄法院對上款所指之上訴之審理及裁判具有管轄權(quán)。

　　五、如自應(yīng)繳付日起計十日內(nèi)，不繳付罰款者，適用有關(guān)以費用及罰款之民事執(zhí)行訴訟之制度，并以科處罰款之批示證明作為執(zhí)行名義。

　　第二十條 (屢次不遵守)

　　如屢次不遵守法定管理義務(wù)，澳門房屋司得促使召集分層所有人大會，以替換共有部分之管理實體。

　　第六章 財政管理

　　第二十一條 (年度預(yù)算)

　　一、共有部分管理實體必須于每年十月三十日前，將下一歷年之管理預(yù)算呈交澳門房屋司及分層所有人管理委員會。

　　二、列出可預(yù)見之收入及開支，開支項目內(nèi)應(yīng)載有經(jīng)管理實體及管理委員會協(xié)議，并由分層所有人大會通過之支付提供管理服務(wù)費用之負擔(dān)。

　　第二十二條 (分層所有人之負擔(dān))

　　一、共有部分之開支由每一分層所有人按比例支付，并包括：

　　a)確定及固定開支：有關(guān)提供清潔及保安之服務(wù)費用，公共設(shè)備(如電梯、水泵、天線、對講機及防火設(shè)備)之保養(yǎng)費用，公共設(shè)備及樓宇公共區(qū)域之火災(zāi)保險費用，以及管理企業(yè)固定服務(wù)費用之份額;

　　b)確定但可變之開支：公共區(qū)域之水電費用;

　　c)不可預(yù)見之開支：未包括于公共部分及公共設(shè)備保養(yǎng)及維修合同內(nèi)之維修工程風(fēng)險可能引致之費用。

　　二、經(jīng)分層所有人大會協(xié)調(diào)之每月所給付之固定金額，用作支付上款a項及b項所指之費用，且應(yīng)于每月十日前繳付，并收取收據(jù)。

　　三、本條第一款c項所指為非常開支，并應(yīng)于接到付款通知后三十日內(nèi)繳付。

　　第二十三條 (準備金)

　　一、設(shè)立準備金以支付不可預(yù)見之高額開支，尤其是維修樓宇共有部分及公共設(shè)備之開支。

　　二、準備金包括：

　　a)根據(jù)本法規(guī)對分層所有人及對共有部分管理實體所科之罰款所得;

　　b) 根據(jù)第十六條第一款c項之規(guī)定，由分層所有人繳付之擔(dān)保金;

　　c)營運年度之決算結(jié)余。

　　三、由分層所有人平常大會確定撥出部分準備金金額，作為支付第二十二條第一款c項所指之開支。

　　第二十四條 (負擔(dān)之調(diào)整)

　　通過每月給付調(diào)整之事宜，由分層所有人平常大會于每年經(jīng)考慮預(yù)算提案及估計營運之結(jié)余后為之。

　　第七章 最后及過渡規(guī)定

　　第二十五條 (現(xiàn)存之土地批出合同)

　　一、本法規(guī)之規(guī)定不終止在其開始生效前所訂立之用于建造房屋之土地批出合同內(nèi)有關(guān)樓宇共有部分管理之權(quán)利及義務(wù)。

　　二、如發(fā)現(xiàn)不提供土地批出合同所規(guī)定之服務(wù)，澳門房屋司或管理委員得作出干預(yù)及召集分層所有人大會。

　　第二十六條 (補充法律)

　　本法規(guī)未規(guī)范之所有情況，得補充適用《民法典》。

　　第二十七條 (廢止)

　　廢止十一月二十五日第245/85/M號訓(xùn)令。

　　一九九五年八月三日核準

　　命令公布

　　總督 韋奇立

篇3：規(guī)范以房屋發(fā)展合同制度所建樓宇之管理(1995)

　　規(guī)范以房屋發(fā)展合同制度所建樓宇之管理(1995)

　　第一章 一般規(guī)定

　　第二章 分層所有人大會

　　第三章 管理

　　第四章 分層所有人之權(quán)利及義務(wù)

　　第五章 處罰

　　第六章 財政管理

　　第七章 最后及過渡規(guī)定

　　八月二十一日

　　鑒于四月十二日第13/93/M號法令對房屋發(fā)展合同制度引進了深入修改，故有必要對規(guī)范以該制度所建樓宇共有部分之管理規(guī)則作出修正及調(diào)整。

　　因此，本法規(guī)以明確及在某些方面以嶄新之方式確定公共行政當(dāng)局在監(jiān)督樓宇共有部分管理之合規(guī)范性任務(wù)中之職責(zé)，尤其是對分層所有人及對行使管理職能實體之違法行為，以評定人之身分作出干預(yù)，或?qū)ω斦邦A(yù)算規(guī)則作出干預(yù)。

　　另外，規(guī)定成立由大會選出之管理委員會，并賦予其廣泛之行為權(quán)力，以便更有效地維護分層所有人之利益。

　　基于此;

　　經(jīng)聽取咨詢會意見后;

　　總督根據(jù)《澳門組織章程》第十三條第一款之規(guī)定，命令制定在澳門地區(qū)具有法律效力之條文如下：

　　第一章 一般規(guī)定

　　第一條 (范圍)

　　本法規(guī)規(guī)范以房屋發(fā)展合同制度所建樓宇之管理。

　　第二條 (門廳)

　　樓宇應(yīng)有一個稱為門廳之空間，作為信件之遞交中心及向分層所有人提供一般信息之中心，且在門廳內(nèi)張貼以葡文及中文書寫之會議召集書、年度預(yù)算草案、年度報告及帳目，以及有關(guān)樓宇共有部分管理之其它文件。

　　第三條 (管理責(zé)任)

　　一、在執(zhí)行第一次分層所有人大會之決議前，樓宇共有部分之管理應(yīng)由獲土地批出之企業(yè)負責(zé)。

　　二、獲土地批出之企業(yè)得直接管理樓宇之共有部分， 或在不轉(zhuǎn)移其責(zé)任之情況下，與專門從事該等管理業(yè)務(wù)之企業(yè)訂立提供服務(wù)之合同。

　　三、提供管理服務(wù)之費用由澳門房屋司(葡文縮寫為IHM)核準，但獲土地批出之企業(yè)必須于使用準照發(fā)出日之兩個月前，將管理費用提案呈交澳門房屋司。

　　四、如有正當(dāng)之特殊理由，澳門房屋司得以直接判給之方式訂立提供樓宇共有部分管理服務(wù)之合同。

　　第四條 (監(jiān)察權(quán))

　　澳門房屋司得監(jiān)察樓宇共有部分之管理，并要求履行所適用法律及規(guī)章所載之義務(wù)。

　　第二章 分層所有人大會

　　第五條 (分層所有人第一次大會)

　　一、澳門房屋司促進并安排分層所有人第一次大會之舉行，且向分層所有人宣傳應(yīng)了解之所有法律及規(guī)章。

　　二、大會主席團由三名成員組成，分別有澳門房屋司之代表、樓宇共有部分管理企業(yè)之代表及出席大會之分層所有人之代表。如有必要，應(yīng)有翻譯員在場負責(zé)翻譯之工作。

　　三、按座、大廈或屋村所組成之分層所有人大會選出一管理委員會，而該委員會之人數(shù)系按現(xiàn)有之分層所有人人數(shù)而定，一百以下由三人組成，一百至四百之間由七人組成，四百以上由九人組成。

　　第六條 (平常大會)

　　一、大會由管理委員會召集，及在公布第十一條f項所指之報告及帳目后，于第一季度結(jié)束前舉行會議，討論并通過上一歷年之有關(guān)帳目及通過本年度之開支預(yù)算。

　　二、由三名成員組成之大會主席團，如選擇選舉之方式，得在管理委員會成員中選出。

　　第七條 (召集)

　　一、在舉行會議最少二十日前，將召集通知書寄給各分層所有人，并將之張貼于門廳。

　　二、以葡文及中文書寫之通知書，應(yīng)載有舉行會議之日期、時間、地點及大會之議事日程。

　　第八條 (運作)

　　一、大會僅得于預(yù)定時間及有三分之一分層所有人出席之情況下運作，如大會議決，則得在比預(yù)定時間推遲三十分鐘，且不管出席人數(shù)為多少亦得運作。

　　二、如不論出席人數(shù)多少大會仍不運作，視作在一星期后之同一時間及地點重新召*議，但在此情況下，不論人數(shù)多少大會亦得作出決議。

　　三、決議由出席之分層所有人或其代表透過簡單多數(shù)票作出。

　　四、每一獨立單位為一票。

　　五、分層所有人如不能出席，得由受權(quán)人代表之;而授權(quán)書只須以信件方式致大會主席團，但該授權(quán)書應(yīng)具被代表人經(jīng)認定之簽名。

　　六、大會之決議應(yīng)載于會議紀錄上，并在十五日內(nèi)于門廳公布，且以信件方式投遞給所有缺席之分層所有人及澳門房屋司。

　　第九條 (決議之爭執(zhí))

　　一、違反現(xiàn)行法律或規(guī)章之大會決議，得在任何出席之分層所有人聲請下撤銷，但該等分層所有人須未贊同該決議，并對該事宜所作投票曾作解釋性聲明;或在澳門房屋司之聲請下撤銷，但僅以澳門房屋司非為分層所有人之情況為限。

　　二、出席大會之分層所有人，自作出決議日起計十日內(nèi)，或缺席之分層所有人，自收到通知日起計十日內(nèi)，得由其中一名或多名分層所有人，或由澳門房屋司，向管理委員會要求在二十日內(nèi)，召集一次特別大會，以廢止可撤銷之決議。

　　三、提起撤銷之訴之權(quán)利自特別大會作出決議日起計三十日后喪失，或自作出決議日起計六十日后喪失，但后者僅以未要求舉行特別大會之情況為限。

　　四、根據(jù)訴訟法，亦得聲請中止執(zhí)行決議。

　　第三章 管理

　　第十條 (管理職能)

　　一、管理職能由分層所有人管理委員會行使，或由為此而訂立管理合同之專門實體行使。

　　二、管理委員會欲與另一實體訂立樓宇共有部分之管理合同，應(yīng)于終止正在履行管理職責(zé)實體之職能之六十日前通知，并應(yīng)指定轉(zhuǎn)移權(quán)力之日期、時間及地點，且應(yīng)知會澳門房屋司。

　　三、管理委員會具有本法規(guī)規(guī)定之權(quán)力，并獲賦予執(zhí)行大會之決議及在五分之一分層所有人要求下召集特別大會之權(quán)限。

　　四、對澳門房屋司及樓宇共有部分管理實體而言，管理委員會代表分層所有人之權(quán)利及義務(wù)。

　　第十一條 (管理行為)

　　樓宇共有部分管理實體之管理行為如下：

　　a)向各分層所有人收取有關(guān)獨立單位因土地批出所對應(yīng)之租金，并存放于本地區(qū)之專門機關(guān);

　　b)收取本法規(guī)所定擔(dān)保之相應(yīng)金額;

　　c)結(jié)清公共區(qū)域及電梯運作所引致之水費及電費;

　　d)向分層所有人收取第二十二條所指開支之份額;

　　e)對于已支付應(yīng)由分層所有人負責(zé)且在本法規(guī)內(nèi)規(guī)定之費用，有權(quán)要求其償還;

　　f)每年二月前，應(yīng)在門廳張貼上年度有關(guān)管理之報告 及帳目。

　　第十二條 (管理之一般義務(wù))

　　管理之一般義務(wù)尤其為：

　　a)使分層所有人履行第十六條第二款所指之義務(wù);

　　b)使分層所有人為其獨立單位購買火災(zāi)保險或續(xù)保;如分層所有人尚未投保或續(xù)保，有權(quán)向各分層所有人收取保險費金額;

　　c)為樓宇之公共設(shè)備購買火災(zāi)保險或續(xù)保;

　　d)實施樓宇共有部分之維修工程;

　　e)不論是否由分層所有人負責(zé)，亦得在獨立單位內(nèi)實施對樓宇安全及居住性必不可少之工程，但僅以分層所有人接獲通知后，拒絕實施工程者為限;

　　f)使消防設(shè)備、電梯、水泵及其它公共設(shè)備保持良好 之運作狀態(tài)，并與專門企業(yè)訂立合同以提供技術(shù)及養(yǎng)護服務(wù);

　　g)注意樓宇公共區(qū)域之照明，并進行必要之維修及更換;

　　h)清潔公共區(qū)域，以保持良好外觀及清除所有障礙物;

　　i)按預(yù)定時間提供收集垃圾之服務(wù)，并將之存放于樓 宇之垃圾收集箱內(nèi)，但僅以樓宇沒有排放垃圾管道之情況為限;

　　j)安排及實施門廳之服務(wù)，注意分層所有人之安全及 其財產(chǎn)之安全;

　　l)在發(fā)生火災(zāi)時，禁止使用電梯;

　　m)將影響樓宇結(jié)構(gòu)或主正面外形美觀之單位改動情況，通知土地工務(wù)運輸司;

　　n)透過在門廳張貼或其它認為方便之途徑，向分層所有人宣傳本法規(guī)之規(guī)定及不遵守規(guī)定可科處之處罰;

　　o)應(yīng)向澳門房屋司舉報違反本法規(guī)之情況，以科以罰款。

　　第十三條 (檢查權(quán))

　　一、管理實體為檢查之目的，得進入樓宇之任何部分，但進入獨立單位須獲分層所有人之許可。

　　二、不獲分層所有人許可進入其住宅之情況，可透過普通管轄法院之許可彌補。

　　三、檢查之目的如下：

　　a)檢查是否有必要進行共同利益之工程;

　　b)檢查是否遵守本法規(guī)及有關(guān)水、瓦斯、電、下水道及排雨水系統(tǒng)之運作及安全之其它法規(guī)。

　　四、如檢查后須實施工程，則應(yīng)與分層所有人就進行工程之日期及每日工作時間達成協(xié)議，以盡量減少所帶來之不便，但須考慮實施工程之緊迫性。

　　五、如不能達成上款所指之協(xié)議，則澳門房屋司有權(quán)限在聽取各方意見后，定出進行工程之日期。

　　第十四條 (對分層所有人之約束)

　　管理實體在執(zhí)行本法規(guī)時所作出之行為及決定對分層所有人具約束力。

　　第四章 分層所有人之權(quán)利及義務(wù)

　　第十五條 (分層所有人之權(quán)利)

　　在不影響有關(guān)分層所有權(quán)法律制度之法律所定權(quán)利之情況下，分層所有人之權(quán)利為：

　　a)在收到鑰匙后，仔細檢查單位，并將所發(fā)現(xiàn)之異常情況通知管理實醴;

　　b)在分層所有人大會選出管理委員會之成員;

　　c)直接或透過管理委員會向管理實體呈交有關(guān)其所提供之管理服務(wù)之適當(dāng)及有依據(jù)之聲明異議;

　　d)樓宇共有部分之管理由管理委員會負責(zé)時，則直接向澳門房屋司呈交聲明異議;

　　e)按本法規(guī)之規(guī)定，促使召集特別大會;

　　f)在收到澳門房屋司就有關(guān)違反本法規(guī)之舉報而作之 通知后十日內(nèi)，呈交答辯書。

　　第十六條 (分層所有人之義務(wù))

　　一、分層所有人之義務(wù)為：

　　a)繳付有關(guān)獨立單位因土地批出所對應(yīng)之租金;

　　b)根據(jù)第二十二條之規(guī)定，按其所擁有之單位數(shù)目之比例繳付樓宇共有部分之費用;

　　c)在收取單位之鑰匙時，應(yīng)繳付相等于兩倍共有部分管理月費之擔(dān)保金;

　　d)在收到有關(guān)獨立單位之鑰匙后一個月內(nèi)，以購買單位之實際價格，訂立火災(zāi)保險合同，并應(yīng)于訂立合同或合同續(xù)簽后十五日內(nèi)將合同副本呈交予樓宇共有部分管理部門;如不遞交該等副本，則須向樓宇共有部分管理部門繳付由其代為訂立之火災(zāi)保險合同之保險費。

　　二、分層所有人亦有義務(wù)遵守管理實體之規(guī)定，尤其是：

　　a)應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)收集垃圾并將之裝入塑料袋或管理部門指定之專用容器內(nèi)而置于各獨立單位門口，但僅以樓宇無排放垃圾管道之情況為限;

　　b)不得將垃圾?出窗外，亦不得將之倒于公共區(qū)域及電梯內(nèi);

　　c)不得在公共區(qū)域內(nèi)存放及堆積物品;

　　d)不允許十歲以下之未成年人在無成人陪伴之情況下乘坐電梯;

　　e)不得使用由于其性質(zhì)可能對共有部分之安全，或衛(wèi)生造成危害之物品;

　　f)在單位內(nèi)不得飼養(yǎng)對分層所有人造成滋擾之家畜;

　　g)不得改動外窗及外墻;

　　h)不得裝設(shè)不符合澳門房屋司所定標準之安全花柵及晾衣架;

　　i)不得在指定地點以外，安裝空調(diào)機及抽氣扇;

　　j)不得在樓宇之門及外墻，以及公共區(qū)域內(nèi)張貼公告 或廣告，但在用于商業(yè)活動之區(qū)域及不影響市政條例關(guān)于此方面規(guī)定之情況不在此限;

　　l)不得在有關(guān)獨立單位內(nèi)實施可影響樓宇結(jié)構(gòu)，或瓦斯、水、下水道及排雨水系統(tǒng)良好運作之工程。

　　第五章 處罰

　　第十七條 (對共有部分管理實體科以之罰款)

　　一、對共有部分管理實體得科以以下罰款：

　　a)不遵守第十六條第二款d項至i項之規(guī)定者，罰款澳門幣2，000.00元;

　　b)不遵守第十二條1項及m項，以及第十六條第二款a、b及c項之規(guī)定者，罰款澳門幣5，000.00元。

　　二、違反第十二條規(guī)定之職責(zé)者，罰款澳門幣5，000.00元。

　　三、在六個月內(nèi)發(fā)生兩個或兩個以上可構(gòu)成科處罰款之事實者，罰款額應(yīng)加一倍。

　　第十八條 (對分層所有人科以之處罰)

　　一、對分層所有人得科以以下罰款：

　　a)不遵守第十六條第二款a、b、e、g、h及l(fā)項之規(guī)定者，罰款澳門幣1，000.00元;

　　b) 不遵守本法規(guī)之其它規(guī)定者，罰款澳門幣500.00元。

　　二、如不履行者為金錢債務(wù)，罰款金額相當(dāng)于債務(wù)之金額。

　　三、如連續(xù)違反不作為之義務(wù)，罰款額按日計算直至違反該義務(wù)之行為終止，或直至回復(fù)遵守不作為之義務(wù)之情況。

　　四、除科以罰款外，違法者亦應(yīng)負責(zé)賠償對其他分層所有人所造成之損害。

　　第十九條 (罰款之科處程序及其繳付)

　　一、澳門房屋司在收到舉報或發(fā)現(xiàn)違反本法規(guī)之行為時，應(yīng)通知違法者于十日內(nèi)呈交對該舉報所載事實之答辯書。

　　二、如所呈交之答辯書與事實根本不符，澳門房屋司應(yīng)進行簡易調(diào)查以查明事實真相。

　　三、罰款之科處屬澳門房屋司司長之權(quán)限，而對科以罰款之決定得由違法者或被科以罰款者提起司法爭執(zhí)。

　　四、澳門普通管轄法院對上款所指之上訴之審理及裁判具有管轄權(quán)。

　　五、如自應(yīng)繳付日起計十日內(nèi)，不繳付罰款者，適用有關(guān)以費用及罰款之民事執(zhí)行訴訟之制度，并以科處罰款之批示證明作為執(zhí)行名義。

　　第二十條 (屢次不遵守)

　　如屢次不遵守法定管理義務(wù)，澳門房屋司得促使召集分層所有人大會，以替換共有部分之管理實體。

　　第六章 財政管理

　　第二十一條 (年度預(yù)算)

　　一、共有部分管理實體必須于每年十月三十日前，將下一歷年之管理預(yù)算呈交澳門房屋司及分層所有人管理委員會。

　　二、列出可預(yù)見之收入及開支，開支項目內(nèi)應(yīng)載有經(jīng)管理實體及管理委員會協(xié)議，并由分層所有人大會通過之支付提供管理服務(wù)費用之負擔(dān)。

　　第二十二條 (分層所有人之負擔(dān))

　　一、共有部分之開支由每一分層所有人按比例支付，并包括：

　　a)確定及固定開支：有關(guān)提供清潔及保安之服務(wù)費用，公共設(shè)備(如電梯、水泵、天線、對講機及防火設(shè)備)之保養(yǎng)費用，公共設(shè)備及樓宇公共區(qū)域之火災(zāi)保險費用，以及管理企業(yè)固定服務(wù)費用之份額;

　　b)確定但可變之開支：公共區(qū)域之水電費用;

　　c)不可預(yù)見之開支：未包括于公共部分及公共設(shè)備保養(yǎng)及維修合同內(nèi)之維修工程風(fēng)險可能引致之費用。

　　二、經(jīng)分層所有人大會協(xié)調(diào)之每月所給付之固定金額，用作支付上款a項及b項所指之費用，且應(yīng)于每月十日前繳付，并收取收據(jù)。

　　三、本條第一款c項所指為非常開支，并應(yīng)于接到付款通知后三十日內(nèi)繳付。

　　第二十三條 (準備金)

　　一、設(shè)立準備金以支付不可預(yù)見之高額開支，尤其是維修樓宇共有部分及公共設(shè)備之開支。

　　二、準備金包括：

　　a)根據(jù)本法規(guī)對分層所有人及對共有部分管理實體所科之罰款所得;

　　b) 根據(jù)第十六條第一款c項之規(guī)定，由分層所有人繳付之擔(dān)保金;

　　c)營運年度之決算結(jié)余。

　　三、由分層所有人平常大會確定撥出部分準備金金額，作為支付第二十二條第一款c項所指之開支。

　　第二十四條 (負擔(dān)之調(diào)整)

　　通過每月給付調(diào)整之事宜，由分層所有人平常大會于每年經(jīng)考慮預(yù)算提案及估計營運之結(jié)余后為之。

　　第七章 最后及過渡規(guī)定

　　第二十五條 (現(xiàn)存之土地批出合同)

　　一、本法規(guī)之規(guī)定不終止在其開始生效前所訂立之用于建造房屋之土地批出合同內(nèi)有關(guān)樓宇共有部分管理之權(quán)利及義務(wù)。

　　二、如發(fā)現(xiàn)不提供土地批出合同所規(guī)定之服務(wù)，澳門房屋司或管理委員得作出干預(yù)及召集分層所有人大會。

　　第二十六條 (補充法律)

　　本法規(guī)未規(guī)范之所有情況，得補充適用《民法典》。

　　第二十七條 (廢止)

　　廢止十一月二十五日第245/85/M號訓(xùn)令。

　　一九九五年八月三日核準

　　命令公布

　　總督 韋奇立