P公司機器設備管理、使用及維護制度

　　一、管理范圍

　　包括電腦、復印機、傳真機、打印機、投影儀、數碼相機及通訊設備等。

　　二、管理辦法

　　1、由運營中心全面負責公司所有辦公設備的購置。

　　2、凡在公司范圍內可以調撥使用的設備，不得再重新購置;確需添置的設備報運營中心技術部核實，總經理批準后方可購置。

　　3、特殊專業(yè)設備，須說明用途報運營中心核實，并報總經理審批;審批后可由部門自行購置或運營管理中心配合購置。

　　4、凡各部門共用的辦公設備，其使用、管理與維護由運營道理中心全面負責;其他辦公設備，按現在使用狀態(tài)，由各部門指定專人負責其使用、管理與維護。

　　5、設備維修或更換配件必須事前報運營中心技術部經理批準，維修費用必須經技術部經理確認后方可報銷。

　　6、公司的投影儀、數碼相機實行有償使用，按天計算：

　　投影儀：對外400元/天，對內200元/天;數碼相機：對外100元/天，對內50元/天。

　　三、使用和維護規(guī)定

　　1、使用和移動辦公設備時，必須嚴格按操作規(guī)程規(guī)范操作;由于違規(guī)操作而造成設備損壞的，視情節(jié)由違規(guī)者承擔部分或全部維修費用。

　　2、電腦使用者必須做好對本機的維護(磁盤清理、磁盤掃描、碎片處理等)工作，不得隨意借他人使用。

　　3、不得用力擊打主機、顯示器、鍵盤、鼠標等，不得隨意拆裝電腦配件，如有人為損壞或丟失，由本機維護人負責賠償。

　　4、使用人應定期主動查、殺病毒(具體要求見公司《關于計算機防病毒工作大綱》)，定期升級防毒軟件，發(fā)現自己處理不了的病毒必須及時報技術部處理。

　　5、未經技術部經理許可，任何人不得自行拆裝機器，不得擅自對計算機硬盤進行格式化或重新安裝操作系統(tǒng)，如有需 要，由技術部解決。違反者公司視情況給予處罰，如造成機器損壞，還須賠償損失。

　　6、不得訪問與工作無關的網站，安裝與工作無關的聊天、游戲等軟件，違者處以200-500元的罰金，并大區(qū)內通報批評，對仍無悔改者予以解聘。

　　7、員工有責任對公司重要數據文件進行保護和備份，如數據遭到破壞，責任人要在限定的時間完成補救工作，造成不可挽回損失者，對責任人給予通報批評直至解聘。

　　8、公司或部門共同的機器設備需指定維護人，維護人需對該機器設備負責，有問題及時反映到技術部，技術部應予以及時處理。

　　9、因工作需要借用公司設備者必須填寫借用公司財產及相關聲明書交運營中心備檔。

　　10、技術部對公司機器配置及維護人做詳細登記，機器維護者離職或換崗，技術部檢查無誤后方可簽字。

篇2：物業(yè)設備維護工作實務探討

　　物業(yè)設備維護工作實務探討

　　一、物業(yè)設備管理存在的問題及設備維護工作的重要性

　　（一）物業(yè)設備管理存在的問題。

　　眾所周知，與物業(yè)相配套的設備不僅數量多、技術含量高，而且價值也很大，因此，怎樣做好物業(yè)的設備管理是眾多物業(yè)管理者的工作重點和難點。當前，在物業(yè)設備管理方面存在著如下兩大問題，給物業(yè)管理帶來了許多實際困難。

　　1、設備運行環(huán)境問題。

　　當前的現實情況是，物業(yè)設備運行環(huán)境一般來說是不如人意的，如電梯機房、發(fā)電機房、高壓配電房等在氣候炎熱的季節(jié)里室內溫度很高，容易加劇設備的磨損和導致電氣絕緣性能下降等不良后果；又如安裝在室外的排氣換氣設備、消防增壓設備、空調冷卻設備等會在長期風吹雨打日曬的條件下氧化銹蝕，加速設備的陳舊老化；又比如水泵機組、空調機組、通風供暖機組等許多設備安裝在潮濕的地下室里，及易受潮腐蝕，使設備的控制線路、機體外表和固定裝置氧化加劇，提前喪失局部使用功能和甚至整體使用功能，等等。

　　2、設備管理經驗和理論問題。

　　由于我國物業(yè)管理發(fā)展的歷史相對制造業(yè)來說是較短的，因此對物業(yè)設備的管理、維修等方面的經驗不足，相應的理論也滯后于物業(yè)管理其他活動的理論，加上物業(yè)行業(yè)與傳統(tǒng)的制造行業(yè)在設備管理方面存在著眾多的差異，所以，對后者的理論和經驗不能完全照搬照套。此外，作為提供專業(yè)服務的物業(yè)管理企業(yè)，普遍存在設備管理人員素質不高的情況，尤其是設備維修及管理人員的技術層次低、專業(yè)結構不合理、隊伍不穩(wěn)定等現象，使得設備管理工作效率低，成本高，這已成為物業(yè)管理企業(yè)非常棘手的大難題。

　　（二）設備維護工作的重要性。

　　由于維護工作可以很好地改善設備運行環(huán)境，延長設備的使用壽命，而且維護成本相對于設備的修理成本要低得多，這些對于設備甚至對于整個物業(yè)的保值增值來說是十分有益的。

　　1、學習和運用設備維護理論的重要性。

　　對于上述物業(yè)設備管理的兩大問題，固然有其他眾多的原因，但也與物業(yè)設備管理理論滯后有密切的關系。在物業(yè)管理企業(yè)中，許多企業(yè)領導不重視設備管理，一方面是不知道設備管理在物業(yè)管理活動中的重要性，另一方面也確實存在缺乏有關設備管理、維修等方面的專業(yè)知識的情況，如設備的日常維護工作到底該做哪些事情，怎樣做才能使設備維護的好等。因此對于物業(yè)設備管理者來說，學習和運用設備維護方面的理論知識，總結設備維護方面的經驗顯得十分重要。

　　2、開展設備維護工作的重要性。

　　設備的維護工作，與設備的檢查工作、設備的修理工作構成設備維修工作的三大核心內容。由于目前許多物業(yè)管理企業(yè)缺乏設備維護專業(yè)理論的支撐，故在工作中往往難以做好物業(yè)設備維護工作，從而使設備提前進入大修期，甚至提前退役和更新，這種現象較普遍。

　　因此，筆者從實踐經驗出發(fā)，在下文中提出對物業(yè)設備維護理論的初步研究，就有關物業(yè)設備的維護的概念、特點、對象、內涵、范圍及內容、維護與檢查、修理和保養(yǎng)的區(qū)別等方面進行探討，供有關物業(yè)管理企業(yè)及有關人員參考。

　　二、物業(yè)設備維護概述

　　（一）設備維護的基本概念、特點和對象

　　1、設備維護的基本概念。本文所謂的設備維護，是指在物業(yè)管理區(qū)域內，維持和保護與房屋建筑物相配套的設備、設施的規(guī)定功能和規(guī)定狀態(tài)的技術措施及其活動。

　　2、設備維護的特點。設備維護工作具有如下特點：

　　（1）經常性。設備維護屬日常性工作，是物業(yè)管理企業(yè)時常進行的活動；

　　（2）維持性。設備維護主要作用是維持物業(yè)設備的功能和狀態(tài)，而不是評價或恢復；

　　（3）保護性。設備維護具有保護物業(yè)設備，使其損耗盡可能地輕微和緩慢。

　　3、設備維護的對象。設備維護的客觀對象是物業(yè)設備及其相關的環(huán)境等，而設備維護的實質對象是物業(yè)設備的功能和狀態(tài)，這是正確理解設備維護的一個基本要點。因此，對物業(yè)設備進行維護，首先應了解維護對象的功能和狀態(tài)，通過對設備的維護，以期達到設備具有正常的功能和狀態(tài)；其次，物業(yè)設備功能和狀態(tài)并不是維護者人為的想象出來的，而是設備的設計、制造以及設備在建筑物中配套規(guī)劃等活動的綜合體現。

　　（二）規(guī)定功能的內涵。

　　在房地產開發(fā)前期，建設單位和規(guī)劃設計部門就要根據市場需求，確定物業(yè)設備應具有的基本功能和特殊功能。這些功能，既應滿足人們對物業(yè)的各種需求，同時也應符合國家有關的政策、法規(guī)和規(guī)范。

　　1、設備的基本功能。它包括物業(yè)設備與方便、舒適、安全等有關的功能，如垂直交通、供電配電、給水排水、防范監(jiān)控、消防安全等。

　　2、設備的特殊功能。它是根據特別要求所應具備的使用功能，如寫字樓、高檔公寓、別墅等應具的特殊通訊功能，如衛(wèi)星通訊、局域網、廣域網、信息自動交換等功能；物業(yè)管理自動化功能，如自動遠程抄表、點屏查詢等；以及其它特殊服務功能等。

　　3、物業(yè)設備的功能應符合國家有關規(guī)定。如對普通房屋來說，物業(yè)的消防功能應符合GBJ16《建筑設備防火規(guī)范》，高層民用建筑還應符合GBJ45《高層民用建筑設計防火規(guī)范》；物業(yè)的防雷功能應符合《防雷減災管理辦法》和GB5007《建筑物防雷設計規(guī)范》；物業(yè)的給水排水功能要符合《給水排水標準規(guī)范》等等。

　　（三）規(guī)定狀態(tài)的內涵。

　　根據物業(yè)設備功能和技術規(guī)范來規(guī)定物業(yè)設備狀態(tài)，且這種狀態(tài)是可用具體的技術特征、性能指標來描述或評價的。人們可將這些規(guī)定狀態(tài)與實際狀態(tài)做比較，并根據兩者的偏離是否在規(guī)定范圍，從而判斷物業(yè)設備是否處于正常狀態(tài)或受控狀態(tài)。

　　1、設備的一般規(guī)定狀態(tài)通過如下不同的指標來表示：

　　（1）額定指標。如供電設備的輸出功率、頻率、電流和電壓等；水泵的揚程和流量等；電梯的運行速度、載重等；

　　（2）實際指標。如配電設備的功率因素，三相電流平衡；水泵的水頭損失；電梯的舒適感、平層精度等；

　　（3）控制指標。如設備運行時的震動、噪聲、溫升等。

　　2、外部因素對設備規(guī)定狀態(tài)的影響。值得指出的是，外部因素直接影響物業(yè)設備的規(guī)定狀態(tài)，因此，本文也將改善外部因素納入維護措施之中。

　　三、設備維護的范圍和內容

　　（一）認識維護范圍和內容的要點。

　　對于設備維護范圍和維護內容應有一個較為全面的認識和理解，這對于有效開展物業(yè)設備維護工作來說是必要的。一般來說，應注意下列要點：

　　1、設備維護的范圍是指維護對象的空間，設備維護的內容是指具體采取的技術措施或維護項目。

　　2、設備維護的范圍和內容與物業(yè)類型有關。不同類型的物業(yè)其維護的范圍和內容是有差異的，不能一概而論，應視具體情況來確定維護的范圍和內容。

　　3、合理確定設備維護的范圍和內容是非常重要的。盡管設備維護的范圍和內容較為復雜，但合理的使用、正確的操作是對物業(yè)設備最好的維護，也是最為經濟的。

　　4、除上述設備維護內容外，還應根據物業(yè)設備的實際情況和設備運行規(guī)律，增補相應的維護措施。

　　（二）設備維護的范圍和內容。

　　設備維護在設備管理中是一種積極的保護性措施。科學合理地進行設備的維護工作，也應根據實際情況確定設備維護的范圍和內容。在物業(yè)管理中，通常可采取下列措施使設備持續(xù)保持完好功能和正常狀態(tài)。

　　1、降溫。一般出現下列情況時應采取降溫措施：

　　（1）當設備運行產生的溫升過高將會損壞設備時。功率較大的電力拖動設備就是如此，溫升太高，超過電氣絕緣性能限度，極易引發(fā)線圈匝間短路。

　　（2）當設備的周圍環(huán)境溫度超過其運行條件時，設備就容易出現故障。例如某些由微機控制的電梯，其環(huán)境溫度一般應低于40℃，因此要調節(jié)機房溫度以免氣溫太高使控制信號出錯導致電梯運行不正常。通常可采取開窗、通風換氣、對設備直接吹風、利用空調機等降溫措施。

　　（3）對下列設備要重點維護：電梯曳引機組、中央空調冷水機組、消防自動報警中心設備、發(fā)電機組、計算機中心等。

　　2、除濕（潮）。

　　（1）空間濕度大將引起設備的氧化腐蝕，降低使用壽命，引發(fā)電氣短路，造成設備故障，這在南方地區(qū)是尤為明顯。除濕就是對設備運行環(huán)境進行干燥，使設備在規(guī)定濕度條件下運行的一種維護措施。通常可采取開窗、通風、阻斷潮濕來源（如及時抽出地面、集水坑里的積水等）、采用除濕機等措施。

　　（2）設備會因受潮而引起控制信號線路板、電路、接插件等局部節(jié)點處氧化腐蝕，這將導致設備工作時好時壞，不穩(wěn)定，檢查和修理非常困難。維護措施除上述以外，還可以在一些重要部位涂抹油脂，如接插件可涂一些導電油脂，對有絕緣要求的線路板，則可在表面或局部表面涂抹絕緣性能較好的油脂。

　　對下列設備或機房要重點維護：電梯、消防自動報警裝置、高壓電力設備、安裝在地下室的設備，停車場設備、其他安裝在有水房間里的設備等。

　　3、防銹。設備在露天或潮濕的環(huán)境條件下極易氧化腐蝕，因此需要采取防銹措施來保護設備。防銹就是對設備表面（如機身外殼等）和重要的外露部位涂防護材料的措施，一般可直接采取涂防銹漆、涂抹油脂等措施，可間接采取隔離濕源，通風干燥等措施。

　　此項工作范圍較廣，故應視實際情況對重要設備、重點部位做好此項維護工作。

　　4、防曬。事實證明陽光對設備的破壞作用是存在的，它將引起設備表層氧化、油漆脫落、陳舊變色、加劇溫升等不良后果。因此，需要進行避免陽光直接照射設備的防護性措施，如搭蓬、掛簾、設置防曬設施等。

　　對下列設備要重點維護：安裝在屋頂上消防設備、給水增壓設備、通風設備、燃氣供氣設備、安全防范設備或裝置等。

　　5、防雨（水）。雨水作用在設備上后，不僅會使設備的電氣絕緣性能下降，引起電氣短路故障，也能使金屬表面氧化銹蝕，加速設備磨損。因此，對安裝在露天或易受雨水濺浸的室內設備，要采取防止雨水直接落著、浸泡、濺濕的保護性措施，如設置門窗、搭建防雨蓬、設立防護欄、隔離板、排水溝等，臨時的也可采取遮蓋防水布等措施。

　　對一些安裝在室外或易受雨水濺浸的室內重要設備和設施，根據實際工作要求進行此項維護工作。

　　6、保溫。一些設備是需要保溫的，如采暖設備、北方地區(qū)的室外給水設備等，主要目的是減少能量損耗或保護設備免遭破壞。因此，對需要保持一定環(huán)境溫度的特殊設備或設備某些部位采取保溫措施。一般可采取包扎保溫材料，對設備周圍環(huán)境加溫的措施。

　　對下列設備或機房要重點維護：安裝于室外的生活給水設備、供暖管網、蒸汽或熱水等熱媒循環(huán)管網等。

　　7、防震。某些設備是需要采取防震措施的，如含有微機的設備、高精度測量儀器儀表等。對于需防震的設備，一般均應按隨機技術文件規(guī)定要求進行防震，也可采取開鑿防震溝、設置緩沖材料或裝置、有效減少震源或降低震級的措施。

　　對下列設備或機房要重點維護：安全監(jiān)控設備、計算機設備、頻繁且斷續(xù)動作的動力設備等。

　　8、穩(wěn)壓。電源電壓的波動對用電設備的影響是明顯的。當電壓波動的幅度超過規(guī)定值時，就會引起電氣控制系統(tǒng)的紊亂，導致設備故障。如電梯、消防及智能化設備等，當電壓波動太大時，就會引發(fā)信號失真、控制失靈等現象。因此，對那些有電源電壓波動幅度要求的設備應采取穩(wěn)壓保護措施，如設置電力穩(wěn)壓器。

　　對下列設備要重點維護：電梯、消防設備、計算機設備等。

　　9、除塵。空中的塵埃容易在電氣設備中積淀，在受潮時會引起漏電、爬電現象，嚴重的會導致電氣短路等不良后果。另外，塵埃也很容易使設備表面陳舊。因此，要采取措施防塵和除塵，如采取吸塵器除塵、設置隔離裝置防止塵埃進入設備等措施。

　　對于大多數設備來說，都有必要對重要部位進行此項維護工作。

　　10、防小動物。實踐表明，小動物像老鼠、小鳥等會造成設備的損壞或故障。老鼠經常會竄入電氣設備中啃咬電纜、塑料外套等引起電氣線路絕緣保護失效，或進入電氣柜內，尤其是高壓電氣設備中引發(fā)短路、電器燒毀等；小鳥會在風機吸風口、通氣口、室外電氣柜等處做窠，引起設備故障。因此，對重要線纜應采用套金屬管加以保護，或采取在吸風口、通氣口等開放處安置金屬網、在供電和配電房內查堵老鼠洞、設置其他防護設施防止小動物進入設備房或設備中的措施。

　　對下列設備或機房要重點維護：電梯設備、電氣設備、消防自動報警及聯(lián)動設備、其他用電設備的重要部位、露天的通風換氣設備、中央空調設備的冷卻塔等。

　　11、防盜防破壞。這是為保護設備免遭人為盜竊和損壞的防范性措施。一般采取固定設備、設置防護設施、對重要設備安裝防盜報警裝置等措施。

　　對于安裝于室外的重要設備和裝置，如消防栓、通訊設備、網絡交換機、自動灑水機，及其他人工不易直接監(jiān)視管理的設備和裝置。

　　四、設備維護與設備維修其他要素及設備保養(yǎng)的區(qū)別

　　當前，人們對設備維護與設備保養(yǎng)還存在著較模糊的認識，從而使這兩類有著不同重點的工作混淆一起，從而直接導致對設備維護工作的不重視現象出現，這對設備管理的整體效果來說是十分不利的。

　　1、對設備進行維護是一類技術措施和技術活動，其目的是排除設備及設備本身以外的因素對設備的損壞，防止外界因素對設備使用壽命的不利影響，保持設備正常運行狀態(tài)和條件。

　　2、設備維護有別于對設備所進行的檢查和修理，后者主要是對設備本身的功能和狀態(tài)所進行評定、恢復的一類技術措施和技術活動。也不同于設備的保養(yǎng)，盡管保養(yǎng)過程中有時會做一些維護工作，但重心還在設備本身上，而維護的重心主要還是在于減少或避免來自設備以外的因素對設備的不利影響。

　　3、一些物業(yè)管理企業(yè)的設備管理人員，對設備維護與設備保養(yǎng)的不能區(qū)別，從而使有關設備維修的計劃制訂、人員分工職責上不甚合理，因此，科學地認識和區(qū)分維護和保養(yǎng)也是非常必要的。

　　盡管物業(yè)設備的維護與保養(yǎng)都具有預防性，但還是有區(qū)別的。其主要區(qū)別歸納如下：

　　（1）時間不同。維護是經常性的；但是除日常保養(yǎng)外，還有周期性計劃保養(yǎng)，因此，保養(yǎng)既有經常性，也還有定期性。

　　（2）內容不同。維護是維持和保護物業(yè)設備規(guī)定的功能和狀態(tài)，基本上不含對物業(yè)設備的修理；而保養(yǎng)是根據不同級別的要求，有的不含修理，而有的是包含修理的。

　　（3）范疇不同，維護是小概念，保養(yǎng)是大概念。事實上，保養(yǎng)是在預防維修制度下的維修活動，而維修是包含維護的，因此，維護是保養(yǎng)活動的一部分。但兩者又不能等同混淆，這主要是為了更好地專業(yè)分工，提高維修效率。

　　（4）對象不同。維護一般是以設備以及設備本身以外的環(huán)境、工作條件、情況、現象為工作對象；而保養(yǎng)通常主要是以設備為直接對象。

　　（5）占用工時不同。維護工作通常是不占用設備工時的，而一些保養(yǎng)工作是要占用設備工時的。

　　綜上所述，對物業(yè)設備的維護內容較多，維護工作意義重要，因此，物業(yè)管理企業(yè)及有關人員應該加以重視，并在實踐中不斷地總結經驗和充實，大家共同努力，使物業(yè)設備維護工作有一個長足的進展，設備管理理論水平不斷地提高，以適應不斷進步發(fā)展的物業(yè)管理活動的要求。

　　參考文獻

　　1、（德）阿道夫·呂策爾著，張友誠譯設備維修北京：中國宇航出版社，20**

　　2、中國機械工程學會設備維修分會編著設備工程名詞術語北京：中國經濟出版社，1999

　　本文在《住宅與房地產/物業(yè)管理》雜志20**年第三期發(fā)表

篇3：物業(yè)設備維修、維護、保養(yǎng)基礎知識

　　物業(yè)設備維修、維護、保養(yǎng)基礎知識

　　一、物業(yè)管理服務的設備、設施構成(十大類)

　　物業(yè)管理中常見的設備、附屬設施，主要有：

　　供電設備

　　給排水設備

　　消防設備

　　電梯設備

　　空調暖通設備

　　電訊設備

　　安防設備

　　樓宇智能控制設備

　　加工維修工具設備

　　房屋本體及其附屬設施

　　常見的附屬設施，主要有：

　　道路、綠地、停車場庫、照明路燈、給水設施、井、化糞池、垃圾箱(房)等。

　　二、物業(yè)管理服務的設備管理意義：

　　1、設備、設施管理是一項極為重要的基礎管理工作。

　　2、有利于完善物業(yè)使用功能和實現物業(yè)保值增值。

　　3、有利于推動物業(yè)管理，反映出物業(yè)管理公司的管理水平及企業(yè)形象。

　　三、物業(yè)管理服務的設備管理服務意識

　　四、設備運行維護管理的分類(檢修等級)

　　1、 日檢：________________

　　2、 月檢：________________

　　3、 季(半年)檢：__________

　　4、 年檢：________________

　　5、 大修：________________

　　五、設備管理的運作方式：

　　房屋設備、設施管理主要包括：

　　1、專業(yè)技術管理和組織管理

　　2、設備設施管理的內容：

　　基礎資料、設備運行、設備維修、設備能源、文明安全

　　3、備技術資料的統(tǒng)計分析

　　4、管理制度的建立：

　　六、設備設施的維護要求

　　對人員要求：

　　三嚴：嚴查、嚴管、嚴控

　　四會：會操作、會保養(yǎng)、會維修、會記錄

　　對設備環(huán)境要求：

　　三干凈：設備干凈、機房干凈、工作場所干凈

　　對設備要求：

　　四不漏：不漏水、不漏電、不漏氣、不漏油

　　五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調整良好

　　七、設備設施的預防性管理

　　了解設備故障的規(guī)律：

　　減少設備的故障率：重保養(yǎng)方式，通過高密度保養(yǎng)，延長設備的低故障穩(wěn)定運行時間，減少高額的大修費用支出。

　　八、節(jié)能管理

　　技術節(jié)能：通過對設備的了解、技術改造、引入先進節(jié)能技術等

　　管理節(jié)能：通過了解設備的運行規(guī)律，通過管理手段達到節(jié)能效果。

　　九、設備的前期介入主要考慮的方面：

　　1、設計方面的要求：從物業(yè)管理對物業(yè)功能、維護角度考慮及時要求地產修正設計。

　　2、施工管理的要求：從業(yè)主使用功能出發(fā)修正缺陷。

　　3、竣工驗收階段：圖紙資料的準確性、資料齊全、設備功能符合設計要求。

　　十、設備突發(fā)事件的處理。

　　1、設備方面的突發(fā)事件有哪些：

　　2、設備突發(fā)事件處理流程

　　3、處理設備的突發(fā)事件應注意的幾個方面

　　遇事不慌(特別是在顧客面前)

　　迅速，有條不紊處理。

　　正確評估事件等級，避免事態(tài)的擴大化

　　要對事件原因進行認真的分析。確保分析數據的可靠性

　　注意回避風險。

　　十一、討論設備管理中運行維護、預防、突發(fā)事件處理、技術檔案管理之間關系。