物業(yè)公司設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)管理培訓(xùn)

　　設(shè)備的運(yùn)行于維護(hù)管理包括很多內(nèi)容。從物業(yè)管理的角度看主要有：消防設(shè)備的運(yùn)行與維護(hù)管理、柴油發(fā)電機(jī)組的運(yùn)行與維護(hù)管理、高壓供電系統(tǒng)的運(yùn)行與維護(hù)管理、低壓供電系統(tǒng)的運(yùn)行與維護(hù)管理、給排水系統(tǒng)的運(yùn)行與維護(hù)管理、中央空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行與維護(hù)管理、電梯系統(tǒng)的運(yùn)行與維護(hù)管理等等。

　　一、物業(yè)設(shè)備技術(shù)運(yùn)行管理

　　設(shè)備運(yùn)行管理要首先在技術(shù)上考慮安全性和可靠性，其次是在技術(shù)性能上應(yīng)處于最佳運(yùn)行狀態(tài)，以發(fā)揮設(shè)備的最佳效力。設(shè)備技術(shù)運(yùn)行管理的要點(diǎn)是：

　　1、制定科學(xué)、嚴(yán)密的操作規(guī)程；

　　2、對(duì)操作人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的培訓(xùn)教育，通過(guò)理論及實(shí)際操作的考核，取得專(zhuān)業(yè)設(shè)備的操作資格證書(shū)和等級(jí)證書(shū)；

　　3、加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)工作，做到"正確使用，精心維護(hù)"，確保設(shè)備保持完好能用的狀態(tài)；

　　4、對(duì)事故的處理要嚴(yán)格執(zhí)行"三不放過(guò)"的原則，即事故原因不查清不放過(guò)、對(duì)事故責(zé)任者不處理不放過(guò)、事故后沒(méi)有采取改善措施不放過(guò)。

　　二、物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理

　　物業(yè)設(shè)備管理工作中除了設(shè)備的技術(shù)性能管理外，還要重視設(shè)備的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理，即要重視設(shè)備運(yùn)行時(shí)的經(jīng)濟(jì)性、維護(hù)檢修和更新改造的經(jīng)濟(jì)等。在設(shè)備經(jīng)濟(jì)性運(yùn)行管理中最主要的是設(shè)備運(yùn)行成本管理，這在大廈設(shè)備管理中更能得到體現(xiàn)。設(shè)備運(yùn)行成本管理主要包括能源消耗的經(jīng)濟(jì)核算、設(shè)備操作人員的配置、設(shè)備維修費(fèi)用的管理和設(shè)備大修費(fèi)的管理。

　　能源消耗的經(jīng)濟(jì)核算工作有以下兩個(gè)方面：

　　（一）制定能源耗用量計(jì)劃和做好計(jì)量工作

　　1、設(shè)備在運(yùn)行過(guò)程中，需要消耗水、電、蒸汽、壓縮空氣、煤氣、燃料油等各類(lèi)能源。設(shè)備管理部門(mén)每年要求預(yù)先按月編制各類(lèi)能源的消耗量及能源費(fèi)用計(jì)劃，做出1～12個(gè)月的各類(lèi)能源的耗用計(jì)劃及能源費(fèi)用的支出計(jì)劃。

　　2、各類(lèi)能源的使用要有正確可靠的計(jì)量?jī)x表。在實(shí)際使用中，應(yīng)堅(jiān)持做到每天定時(shí)抄表記錄，并計(jì)算出日耗量，每旬檢查統(tǒng)計(jì)一次實(shí)際耗用量，每月統(tǒng)計(jì)一次實(shí)際耗用量及能源費(fèi)用，并將每月出現(xiàn)的異常情況，應(yīng)立即查清原因并報(bào)告負(fù)責(zé)人。

　　（二）采用切實(shí)有效的節(jié)能技術(shù)措施

　　1、在選用設(shè)備時(shí)，注意設(shè)備的技術(shù)參數(shù)要同工藝要求匹配，優(yōu)先采用先進(jìn)的電子控制技術(shù)，實(shí)施自動(dòng)調(diào)節(jié)，使設(shè)備在運(yùn)行過(guò)程中一直處于最佳運(yùn)行狀態(tài)和最佳運(yùn)行負(fù)荷之中。

　　2、在節(jié)約用水方面，要做到清濁分流、一水多用、廢水利用。設(shè)備冷卻水應(yīng)采用冷卻塔循環(huán)利用。

　　3、在節(jié)約用電方面優(yōu)先選用節(jié)能型電機(jī)，在供配電設(shè)施上應(yīng)有提高功率因素的措施。照明用電方面，盡量多利用自然采光，應(yīng)選擇合理的照明系統(tǒng)和照明燈具。照明燈具的開(kāi)關(guān)控制應(yīng)采用時(shí)間控制、日光控制或紅外音頻控制等節(jié)能控制方式。

　　同時(shí)，防止管道、閥門(mén)及管道附件泄露和損壞，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修理和調(diào)換。對(duì)使用熱源和冷源管道和設(shè)備應(yīng)加強(qiáng)保溫絕熱工作，減少散熱損失。

　　三、物業(yè)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)管理

　　設(shè)備在使用過(guò)程中會(huì)發(fā)生污染、松動(dòng)、泄露、堵塞、磨損、振動(dòng)、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設(shè)備正常使用，嚴(yán)重時(shí)會(huì)釀成設(shè)備事故。因此，應(yīng)經(jīng)常對(duì)使用的設(shè)備加以檢查、保養(yǎng)和調(diào)整，使設(shè)備處于最佳的技術(shù)狀態(tài)。

　　（一）維護(hù)保養(yǎng)的方式

　　維護(hù)保養(yǎng)方式主要是"清潔、緊固、潤(rùn)滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查"。

　　1、清潔：大氣中有灰塵進(jìn)入設(shè)備內(nèi)，會(huì)加快設(shè)備的磨損和引起局部的堵塞，還會(huì)造成潤(rùn)滑劑的惡化和設(shè)備的銹蝕，致使設(shè)備的技術(shù)性能下降、噪音增加，所以設(shè)備的清潔工作看似簡(jiǎn)單，實(shí)際上是維護(hù)保養(yǎng)工作中很重要的一種方式。

　　2、堅(jiān)固：設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)相當(dāng)一段時(shí)間后，因多次啟停和運(yùn)行時(shí)的振動(dòng)，地腳螺栓和其它連接部分的堅(jiān)固件可能會(huì)發(fā)生松動(dòng)，隨之導(dǎo)致設(shè)備的更大振動(dòng)直到螺帽脫落、連接尺寸錯(cuò)位和設(shè)備的位移以及密封面接觸不嚴(yán)形成泄露等故障，因此必須經(jīng)常檢查設(shè)備的堅(jiān)固程度。在堅(jiān)固件調(diào)正時(shí)，應(yīng)該用力均勻恰當(dāng)，堅(jiān)固順序按規(guī)定進(jìn)行，確保堅(jiān)固有效。

　　3、潤(rùn)滑：潤(rùn)滑管理是正確使用和維護(hù)設(shè)備的重要環(huán)節(jié)。潤(rùn)滑油的型號(hào)、品種、質(zhì)量、潤(rùn)滑方式、油壓、油問(wèn)及加油量等都有嚴(yán)格的規(guī)定。潤(rùn)滑管理要求做到"五定"，即定人、定質(zhì)、定時(shí)、定點(diǎn)、定量，并制定相應(yīng)的潤(rùn)滑管理制度，建立潤(rùn)滑站、潤(rùn)滑卡。此外，對(duì)設(shè)備的清洗、換油也應(yīng)有合理的計(jì)劃，確保潤(rùn)滑管理工作的正常開(kāi)展。

　　4、調(diào)整：設(shè)備零部件之間的相對(duì)位置及間隙是有其科學(xué)規(guī)定的，因設(shè)備的振動(dòng)等因素，零部件之間的相對(duì)尺寸會(huì)發(fā)生變化，容易產(chǎn)生不正常的錯(cuò)位和碰撞，造成設(shè)備的磨損、發(fā)熱、噪音、振動(dòng)甚至破壞，因此必須對(duì)有關(guān)的位置、間隙尺寸作定量的管理，定時(shí)測(cè)量、調(diào)正，并在調(diào)正以后再加以堅(jiān)固。

　　5、外觀表面檢查：指從設(shè)備的外觀做目視或測(cè)量觀察、檢查。包括：設(shè)備得外表面有無(wú)損傷裂痕；磨損是否在允許的范圍內(nèi)；溫度壓力運(yùn)行參數(shù)是否正常；電機(jī)有無(wú)超載或過(guò)熱；傳動(dòng)皮帶有無(wú)斷裂或脫落；震動(dòng)和噪音有無(wú)異常；設(shè)備密封面有無(wú)泄露；設(shè)備油漆有無(wú)脫落，外表面有無(wú)銹蝕；設(shè)備的防腐、保溫層有無(wú)損壞。

　　同時(shí)對(duì)不同類(lèi)型的設(shè)備，應(yīng)更具其使用特點(diǎn)，采取不同維護(hù)保養(yǎng)方式。如對(duì)空調(diào)設(shè)備應(yīng)在季節(jié)變化之前進(jìn)行檢查保養(yǎng)；對(duì)水箱類(lèi)設(shè)備需要定期清洗、換水等。

　　（二）維護(hù)保養(yǎng)工作的實(shí)施

　　維護(hù)保養(yǎng)工作主要分為日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)兩種。

　　1、日常維護(hù)保養(yǎng)工作要求設(shè)備操作人員在班前對(duì)設(shè)備進(jìn)行外觀檢查，在班中按操作規(guī)程操作設(shè)備，定時(shí)巡視記錄各運(yùn)行參數(shù)，隨時(shí)注意運(yùn)行中有無(wú)異聲、振動(dòng)、異味、超載等現(xiàn)象，在班后對(duì)設(shè)備做好清潔工作。在冬天，如設(shè)備即將停用，應(yīng)在下班后放盡設(shè)備內(nèi)剩余水，以免凍裂設(shè)備。日常維護(hù)保養(yǎng)工作是設(shè)備維護(hù)管理的基礎(chǔ)，應(yīng)該堅(jiān)持實(shí)施，并做到制度化，特別是周末或節(jié)假日前更應(yīng)注意。

　　2、定期維護(hù)保養(yǎng)工作是以操作人員為主、檢查人員協(xié)助進(jìn)行的。它是有計(jì)劃的將設(shè)備停止運(yùn)行，進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。根據(jù)設(shè)備的用途、結(jié)構(gòu)復(fù)雜程度、維護(hù)工作量以及人員的技術(shù)水平等來(lái)決定維護(hù)的整個(gè)周期和維護(hù)停機(jī)時(shí)間。

　　定期維護(hù)保養(yǎng)工作需要對(duì)設(shè)備進(jìn)行部分解體，用做好以下工作：

　　①?gòu)氐變?nèi)外清掃、擦洗、疏通；

　　②檢查運(yùn)動(dòng)部件運(yùn)轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況，調(diào)整配合間隙；

　　③檢查安全裝置；

　　④檢查潤(rùn)滑系統(tǒng)油路和油過(guò)濾器有無(wú)堵塞；

　　⑤檢查油箱，檢查油位指示器，換油；

　　⑥檢查電器線路和自動(dòng)控制的元器件的動(dòng)作是否正常。

　　設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)能夠消除事故隱患，減少磨損，延長(zhǎng)壽命，發(fā)揮設(shè)備的技術(shù)功能和經(jīng)濟(jì)特性。

　　（三）設(shè)備的點(diǎn)檢

　　設(shè)備的點(diǎn)檢就是對(duì)設(shè)備有針對(duì)性地檢查。一些主要的設(shè)備在出廠時(shí)，制造廠商會(huì)提供該設(shè)備的點(diǎn)檢卡或者點(diǎn)檢規(guī)程，其內(nèi)容包括檢查內(nèi)容、檢查方法、檢查周期以及檢查標(biāo)準(zhǔn)等。設(shè)備點(diǎn)檢時(shí)可按制造廠商指定的點(diǎn)檢點(diǎn)和點(diǎn)檢方式進(jìn)行工作，也可根據(jù)各自的經(jīng)驗(yàn)補(bǔ)充增加一些點(diǎn)檢。設(shè)備點(diǎn)檢時(shí)可以停機(jī)檢查，也可以隨機(jī)檢查。檢查時(shí)可以通過(guò)聽(tīng)、看、摸、聞等方式，也可利用儀器儀表進(jìn)行診斷。通過(guò)設(shè)備的點(diǎn)檢，可以掌握設(shè)備的性能、精度、磨損等情況，及時(shí)清除隱患，防止突發(fā)事故，不但保證了設(shè)備的正常運(yùn)行，又為計(jì)劃?rùn)z修提供了正確的信息依據(jù)。

　　設(shè)備的點(diǎn)檢包括日常點(diǎn)檢和計(jì)劃點(diǎn)檢。設(shè)備的日常點(diǎn)檢由操作人員隨機(jī)檢查。日常點(diǎn)檢的內(nèi)容主要包括：

　　①運(yùn)行狀態(tài)及參數(shù)；

　　②安全保護(hù)裝置；

　　③易磨損的零部件；

　　④易污染堵塞、需要經(jīng)常清洗更換的部件；

　　⑤在運(yùn)行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位；

　　⑥在運(yùn)行中出現(xiàn)不正常現(xiàn)象的部位。

　　設(shè)備的計(jì)劃點(diǎn)檢一般以專(zhuān)業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進(jìn)行，計(jì)劃點(diǎn)檢應(yīng)該使用先進(jìn)的儀器設(shè)備和手段，可以得到正確可靠的點(diǎn)檢結(jié)果。計(jì)劃點(diǎn)檢的內(nèi)容主要有：

　　①記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況；

　　②更換零部件；

　　③確定修理的部位、部件及修理時(shí)間；

　　④安排檢修計(jì)劃。

　　四、物業(yè)設(shè)備的計(jì)劃?rùn)z修

　　對(duì)在用設(shè)備，根據(jù)運(yùn)行規(guī)律及計(jì)劃點(diǎn)檢的結(jié)果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎(chǔ)，編制檢修計(jì)劃，對(duì)設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性修理，這就是計(jì)劃?rùn)z修。

　　實(shí)行計(jì)劃?rùn)z修，可以在設(shè)備發(fā)生故障之前就對(duì)它進(jìn)行修理，使設(shè)備一直處于完好能用的狀態(tài)。根據(jù)設(shè)備檢修的部位、修理工作量的大小及修理費(fèi)用的高低，計(jì)劃?rùn)z修工作一般分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修4種。

　　1、小修：

　　主要是清洗、更換和修復(fù)少量易損件，并作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整、緊固和潤(rùn)滑工作。小修一般由維修人員負(fù)責(zé)，操作人員協(xié)助。

　　2、中修

　　除包括小修內(nèi)容之外，對(duì)設(shè)備的主要零部件進(jìn)行局部修復(fù)和更換。

　　3、大修

　　對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部或全部的解體，修復(fù)或更換磨損或銹蝕的零部件，力求使設(shè)備恢復(fù)到原有的技術(shù)特性。在修理時(shí)，也可結(jié)合技術(shù)進(jìn)步的條件，對(duì)設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造。

　　中修、大修應(yīng)由專(zhuān)業(yè)檢修人員負(fù)責(zé)，操作人員只能做一些輔助性的協(xié)助工作。

　　4、系統(tǒng)大修

　　這種檢修方式是一個(gè)系統(tǒng)或幾個(gè)系統(tǒng)甚至整個(gè)物業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的停機(jī)大檢修。系統(tǒng)大修的范圍很廣，通常將所有設(shè)備和相應(yīng)的管道、閥門(mén)、電器系統(tǒng)及控制系統(tǒng)都安排在系統(tǒng)大修中進(jìn)行檢修。在系統(tǒng)大修過(guò)程中，所有的相關(guān)專(zhuān)業(yè)檢修人員以及操作人員、技術(shù)管理人員都應(yīng)參加。

　　設(shè)備的計(jì)劃?rùn)z修不能絕對(duì)消除計(jì)劃外檢修（偶然性的故障搶修和意外事故的恢復(fù)性檢修），但如果認(rèn)真貫徹各項(xiàng)操作規(guī)程和規(guī)章制度，認(rèn)真完成設(shè)備的日常維修和計(jì)劃?rùn)z修工作，那么計(jì)劃外的檢修時(shí)可以減少或者避免的。

　　五、計(jì)劃?rùn)z修和維護(hù)保養(yǎng)的關(guān)系

　　設(shè)備管理應(yīng)建立"維護(hù)保養(yǎng)為主、計(jì)劃?rùn)z修為輔"的原則。如果維護(hù)保養(yǎng)工作做得好，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后及時(shí)加以處理，則會(huì)大大減少設(shè)備檢修工作量；反之，如果設(shè)備操作人員不愛(ài)護(hù)設(shè)備，不遵守設(shè)備的操作規(guī)程和規(guī)章制度，不對(duì)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)工作，就會(huì)加劇設(shè)備的損壞，使設(shè)備經(jīng)常發(fā)生故障停機(jī)，則會(huì)大大增加設(shè)備檢修工作量。因此，每位維護(hù)保養(yǎng)人員應(yīng)該具有很強(qiáng)的工作責(zé)任心，認(rèn)真執(zhí)行各項(xiàng)工作標(biāo)準(zhǔn)，精心維護(hù)設(shè)備。

篇2：談物業(yè)管理設(shè)備運(yùn)行管理

　　談物業(yè)管理設(shè)備運(yùn)行管理

　　在物業(yè)管理中，設(shè)備運(yùn)行管理是管理過(guò)程中的重要一環(huán)，它關(guān)系到物業(yè)的使用價(jià)值的體現(xiàn)，是支撐物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)。設(shè)備運(yùn)行不好，不但會(huì)直接影響業(yè)主的生活質(zhì)量和生活秩序，而且會(huì)嚴(yán)重影響管管企業(yè)的社會(huì)聲譽(yù)，它的重要性和原因就在于：

　　其一，物業(yè)內(nèi)部環(huán)境是一個(gè)相對(duì)封閉的人造小環(huán)境，小區(qū)和大廈建造標(biāo)準(zhǔn)越高，居住辦公條件越高尚，與外部環(huán)境相對(duì)隔離的程度就越大。供電、供水、電梯、空調(diào)、通風(fēng)、排污、照明、消防、安全、監(jiān)控等樓宇環(huán)境要素對(duì)系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行的依賴(lài)性就越強(qiáng)；

　　其二，設(shè)備運(yùn)行成本在物業(yè)管理運(yùn)作中占有相當(dāng)大的比重，尤其是大廈的設(shè)備運(yùn)行管理。設(shè)備運(yùn)行管理的好壞，直接關(guān)系到業(yè)主和租戶(hù)的利益，同時(shí)也關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)的效益；

　　其三，用戶(hù)(業(yè)主、租戶(hù))滿意程度是評(píng)價(jià)物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量和管理水平的綜合尺度，用戶(hù)滿意程度的第一直覺(jué)幾乎都與設(shè)備運(yùn)行的優(yōu)劣有關(guān)。

　　因此，從物業(yè)管理活動(dòng)的功能、效益和質(zhì)量三個(gè)方面，都反映出設(shè)備運(yùn)行管理在物業(yè)管理活動(dòng)中的重要地位。

　　那么，如何搞好物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理工作呢?本文從以下三個(gè)方面提出一些粗淺的看法：

　　一、要了解和熟悉物業(yè)設(shè)備運(yùn)行特點(diǎn)

　　支撐物業(yè)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)的硬件一般由以下幾個(gè)部分構(gòu)成：

　　1、各類(lèi)管、線結(jié)構(gòu)。

　　包括空調(diào)管路，給排水管路，消防管路；各類(lèi)電力母線、干支線；電話、電視、監(jiān)視線纜；各類(lèi)通風(fēng)、排風(fēng)管路等。管線結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)是縱橫交錯(cuò)，以隱蔽或半隱蔽的工程結(jié)構(gòu)形式布置。各類(lèi)管線通過(guò)閥門(mén)，插接箱，接線架框等結(jié)點(diǎn)，構(gòu)成網(wǎng)絡(luò)形式，分布在小區(qū)內(nèi)和樓宇的各個(gè)層面。如果將物業(yè)比喻成一個(gè)生命體，這些網(wǎng)絡(luò)就是維持生命的供血、呼吸、神經(jīng)、消化等系統(tǒng)的管線。各類(lèi)設(shè)備的運(yùn)行都依賴(lài)這些管線網(wǎng)絡(luò)的聯(lián)系。因此，熟悉物業(yè)設(shè)備運(yùn)行的首要一點(diǎn)，就是花大力氣去認(rèn)識(shí)、熟悉、把握這些管線網(wǎng)絡(luò)，從各類(lèi)結(jié)點(diǎn)入手，順藤摸瓜，逐步展開(kāi)、深入。

　　2、各類(lèi)驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)換設(shè)備。

　　如發(fā)電機(jī)組、變壓器；鍋爐、冷水機(jī)組、熱水器；各類(lèi)水泵、送、排風(fēng)機(jī)等。由于物業(yè)機(jī)電設(shè)備封閉運(yùn)行的特點(diǎn)，主要設(shè)備不可間斷，連續(xù)工作，任何一臺(tái)運(yùn)轉(zhuǎn)中的設(shè)備出現(xiàn)故障，都有可能對(duì)整個(gè)系統(tǒng)造成重大影響。因而，設(shè)備配置一般采用主備方式，但由于各種原因，往往會(huì)出現(xiàn)原設(shè)計(jì)配置不能滿足需求，出現(xiàn)備用裕量不足的情況，使設(shè)備負(fù)荷加重，給運(yùn)行管理造成較大的壓力。針對(duì)設(shè)備不同的備用裕量，當(dāng)備用裕量充足時(shí)，使主、備設(shè)備都保持隨時(shí)能投入運(yùn)轉(zhuǎn)的狀態(tài)，適時(shí)調(diào)整主、備設(shè)備投運(yùn)時(shí)間，是運(yùn)行管理的要點(diǎn)；當(dāng)備用裕量不足時(shí)，充分挖掘每一臺(tái)設(shè)備的潛力。合理調(diào)度機(jī)組配置，見(jiàn)縫插針地搞好設(shè)備保養(yǎng)，嚴(yán)格控制設(shè)備負(fù)荷，是設(shè)備運(yùn)行管理的重點(diǎn)。熟悉設(shè)備，不僅要熟悉設(shè)備的結(jié)構(gòu)、原理、工作方式，更應(yīng)根據(jù)物業(yè)運(yùn)作需求負(fù)載的變化，了解各類(lèi)設(shè)備負(fù)載能力和調(diào)配特點(diǎn)，做到物盡其用。

　　3、終端設(shè)備。

　　終端設(shè)備是指直接作用于服務(wù)對(duì)象的各類(lèi)器具。如空調(diào)風(fēng)機(jī)盤(pán)管，用戶(hù)配電箱，各類(lèi)照明器具，電視、電話插座，衛(wèi)生潔具等等。這些設(shè)施數(shù)量多，分布面廣，易損。單臺(tái)設(shè)施的停用，不會(huì)影響到系統(tǒng)的工作，易使運(yùn)行管理人員疏忽。但由于這些設(shè)施直接為用戶(hù)使用，是設(shè)備運(yùn)行管理與用戶(hù)對(duì)話的界面，直接反映工作質(zhì)量和服務(wù)效果。運(yùn)行管理中不能掉以輕心，因"小"失"大"，失去用戶(hù)的信賴(lài)。

　　4、環(huán)境。

　　環(huán)境是設(shè)備運(yùn)行管理水平的綜合表現(xiàn)。由于樓宇內(nèi)小環(huán)境是靠各類(lèi)設(shè)備運(yùn)行來(lái)保證的，它在"制造"環(huán)境、提供服務(wù)的同時(shí)，又受其影響和制約。沒(méi)有一個(gè)滿足物業(yè)各類(lèi)設(shè)備運(yùn)行的環(huán)境條件，如電力、溫度、通風(fēng)、衛(wèi)生等，是不能夠使設(shè)備發(fā)揮最大效率，甚至不能保證其正常運(yùn)行的。同樣，沒(méi)有一個(gè)完善的管理機(jī)制，也不可能創(chuàng)造良好的設(shè)備運(yùn)行環(huán)境。因此，環(huán)境既是設(shè)備運(yùn)行體系的組成部分，又是設(shè)備運(yùn)行體系運(yùn)行的結(jié)果。

　　上述四個(gè)部分，構(gòu)成了設(shè)備運(yùn)行體系的基本框架。要把握物業(yè)設(shè)備運(yùn)行的脈搏，必須從這四個(gè)部分入手，去了解它，認(rèn)識(shí)它，掌握它。

　　物業(yè)設(shè)備運(yùn)行體系是一個(gè)龐大的系統(tǒng)，了解熟悉是一個(gè)由表及里，由淺入深，由靜到動(dòng)，由知其然進(jìn)而知其所以然的長(zhǎng)期過(guò)程。作為物業(yè)管理公司保障設(shè)備運(yùn)行管理和操作的每一位員工，都應(yīng)當(dāng)把熟悉認(rèn)識(shí)過(guò)程當(dāng)作本職工作的必需部分。對(duì)熟悉程度不同的員工，要求是：生疏者勤，由生到熟；熟悉者精，由熟及巧。員工之間，包括管理層和操作層，提倡"能者為師，不恥下問(wèn)"，要求"互教互學(xué)，共同提高"。這樣，逐漸使從事設(shè)備運(yùn)行管理的全體員工，對(duì)管理對(duì)象的認(rèn)識(shí)做到"心中有數(shù)，有案可查，有據(jù)可依"，使設(shè)備運(yùn)行管理工作建立在扎實(shí)的基礎(chǔ)上。

　　二、要有明確的運(yùn)行目標(biāo)

　　物業(yè)設(shè)備運(yùn)行目標(biāo)從物業(yè)管理行業(yè)角度來(lái)看，應(yīng)包括安全性、可靠性、舒適性、經(jīng)濟(jì)性四個(gè)方面。

　　1、安全性

　　安全是設(shè)備運(yùn)行管理的第一要求，沒(méi)有安全，就沒(méi)有一切。設(shè)備運(yùn)行管理的安全目標(biāo)，一是設(shè)備體系運(yùn)行安全，包括本體、管線、終端、環(huán)境的運(yùn)行安全；二是用戶(hù)的使用安全，如熱水器熱水溫度的控制，用電器的接地保護(hù)等；三是操作者的生產(chǎn)安全。 保證安全的主要措施有：

　　1) 思想上高度重視，行動(dòng)上處處小心。對(duì)于管理者，要有一個(gè)"婆婆嘴"，不厭其煩，時(shí)時(shí)提醒；對(duì)于操作者，要多一個(gè)"小心眼"，步步謹(jǐn)慎。

　　2) 嚴(yán)格按章辦事。規(guī)章制度是保證安全的長(zhǎng)堤，決不能開(kāi)口子。違章指揮，違章操作是發(fā)生安全事故的主要因素。發(fā)現(xiàn)違章的苗頭，任何人都有權(quán)制止。

　　3) 定期檢測(cè)、試驗(yàn)，進(jìn)行預(yù)防性檢修、維護(hù)。設(shè)備運(yùn)行有自己的規(guī)律，應(yīng)當(dāng)納入周期安檢的器材或設(shè)備，決不能以任何理由拖延或停止周檢。對(duì)一些未規(guī)定周期安檢的設(shè)備，當(dāng)運(yùn)行時(shí)間較長(zhǎng)時(shí)，為防止疲勞損傷形成的安全隱患，應(yīng)安排進(jìn)行檢驗(yàn)或試驗(yàn)。

　　2、可靠性

　　物業(yè)設(shè)備運(yùn)行的可靠性表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是對(duì)服務(wù)需求的保障能力；二是應(yīng)付突發(fā)事件的及時(shí)性。提高設(shè)備運(yùn)行的可靠性，取決于兩基本條件：

　　第一，設(shè)備保障能力。包括設(shè)備容量、備用設(shè)備裕量；設(shè)備運(yùn)行參數(shù)的穩(wěn)定性、可調(diào)節(jié)性；管線布置的合理程度，以及終端設(shè)施的完好率等等。

　　第二，管理能力。良好的管理往往可以彌補(bǔ)設(shè)備配置的一些先天缺陷。反之，混亂的管理就可能抑制設(shè)備能力，使原本可以滿足需求的設(shè)備配備感到不足，形成浪費(fèi)。 在設(shè)備運(yùn)行體系已經(jīng)配置完成，且不易更改的情況下，使設(shè)備保障能力得到充分發(fā)揮，必須做到"三嚴(yán)"：嚴(yán)格的管理制度；嚴(yán)密的運(yùn)行計(jì)劃(包括突發(fā)事件應(yīng)對(duì)計(jì)劃)；嚴(yán)肅的工作作風(fēng)。

　　3、舒適性

　　從物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)性的特點(diǎn)看，舒適性目標(biāo)是物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理必備的目標(biāo)之一。舒適性是最能體現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)特點(diǎn)的一項(xiàng)目標(biāo)，也是反映物業(yè)管理員工工作細(xì)膩性一面的一項(xiàng)指標(biāo)。舒適性指標(biāo)包括兩個(gè)方面：一是指標(biāo)滿足性，即功能滿足程度。這是一項(xiàng)硬性指標(biāo)，靠設(shè)備參數(shù)的調(diào)節(jié)來(lái)實(shí)現(xiàn)。設(shè)備參數(shù)的調(diào)節(jié)可以通過(guò)自動(dòng)化儀表和自控系統(tǒng)來(lái)實(shí)現(xiàn)精確控制，但給定參數(shù)的高、低，要靠操作者和管理人員長(zhǎng)期探索，認(rèn)真總結(jié)分析才可以得到，這必須要有細(xì)膩嚴(yán)實(shí)的工作作風(fēng)方可實(shí)現(xiàn)。另一項(xiàng)是感官滿足性，即感覺(jué)滿足程度。這一要求除了考慮服務(wù)對(duì)象的共性之外，還要考慮服務(wù)對(duì)象之間的差異，盡可能創(chuàng)造條件下，"因人而異"，提供高質(zhì)量的服務(wù)。

　　4、經(jīng)濟(jì)性

　　物業(yè)管理企業(yè)在提供服務(wù)的同時(shí)，必須講效益。那么，經(jīng)濟(jì)性目標(biāo)必然是設(shè)備運(yùn)行管理的目標(biāo)之一。經(jīng)濟(jì)性目標(biāo)與以上三個(gè)目標(biāo)相比，是一個(gè)收斂性或限制性的目標(biāo)。經(jīng)濟(jì)性對(duì)物業(yè)設(shè)備運(yùn)行的要求是：

　　5、必須在滿足安全、可靠、適度舒適的前提下實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性目標(biāo)；

　　6、省能是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性目標(biāo)的主要途徑。

　　能源費(fèi)用是物業(yè)設(shè)備運(yùn)行費(fèi)用的主要部分，節(jié)省能源費(fèi)有兩種方式：一是利用能源的可替代性，采用適用的經(jīng)濟(jì)的能源；二是省能。采用第一種方式一般需要進(jìn)行一些工程和設(shè)備改造。在物業(yè)管理中，工程和設(shè)備改造是比較困難的。那么，降低能源費(fèi)用基本上靠省能方式實(shí)現(xiàn)。省能有兩個(gè)途徑：第一，減少使用量，這在某些場(chǎng)合和時(shí)間是可行的。例如降低照度過(guò)高的照明功率；降低過(guò)高的供暖溫度等。但減少使用量與用戶(hù)需求往往是矛盾的。因此，這個(gè)途徑有較大的限制。第二，提高能源利用率。其方法有三：改造設(shè)備，提高能源利用效率；合理調(diào)節(jié)運(yùn)行方式和運(yùn)行參數(shù)，最大限度的利用能源；減少能源損失。總之，采取一切可行的方法，努力提高能源利用率，是樓宇省能、節(jié)省能源費(fèi)的主要方式。

　　7、易損零配件和耗材的耐用性。

　　樓宇設(shè)備運(yùn)行時(shí)，需要消耗大量的消耗性器材，如燈管、潔具配件、設(shè)備易損零配件等。在選擇品牌時(shí)，耐用性是重要因素。與耐用性相沖突的是價(jià)格，從運(yùn)行總體經(jīng)濟(jì)性角度考慮，應(yīng)對(duì)常用易損消耗件的耐用性，價(jià)格比進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，擇優(yōu)采用，減少運(yùn)行消耗。

　　8、維保方便。

　　新建、改造設(shè)備等工程項(xiàng)目，必須考慮維保方便，以減少維修開(kāi)支。

　　三、搞好物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理的主要方法

　　1、建立和完善標(biāo)準(zhǔn)體系。

　　由于各種物業(yè)之間的差異，各類(lèi)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、運(yùn)行和服務(wù)對(duì)象都有各自不同的特點(diǎn)。那么，不可能有一種放之物業(yè)而皆準(zhǔn)的設(shè)備運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)。即使是同樣類(lèi)型的設(shè)備，在不同的物業(yè)，運(yùn)行方式、要求和參數(shù)指標(biāo)都有所不同。因此，根據(jù)設(shè)備所在物業(yè)的特點(diǎn)和服務(wù)對(duì)象，結(jié)合設(shè)備本身的技術(shù)要求，制定與之相適應(yīng)的運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)，是搞好物業(yè)設(shè)備運(yùn)行的首要工作。 標(biāo)準(zhǔn)的制定是一個(gè)動(dòng)態(tài)的，不斷完善的過(guò)程。隨著設(shè)備運(yùn)行時(shí)間的推移，物業(yè)服務(wù)對(duì)象的變動(dòng)等種種因素的改變，設(shè)備運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)充和完善、變動(dòng)和修訂將伴隨著設(shè)備運(yùn)行管理的全過(guò)程。因此，設(shè)備運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)的制訂，是以"變"求"不變"。所謂"變"，指標(biāo)準(zhǔn)修訂、完善的動(dòng)態(tài)過(guò)程；"不變"，是通過(guò)完善標(biāo)準(zhǔn)，貫徹的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)行管理的目標(biāo)，使物業(yè)設(shè)備始終在良好運(yùn)行的最佳狀態(tài)不變。

　　2、預(yù)防性措施。

　　由于物業(yè)管理設(shè)備運(yùn)行的連續(xù)性特點(diǎn)，各種預(yù)防性措施在物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理中處于特別重要的地位，包括：

　　1) 預(yù)防性試驗(yàn)；

　　2) 預(yù)防性檢修；

　　3) 突發(fā)事件應(yīng)變方案；

　　4) 巡檢、點(diǎn)檢、定檢。

　　實(shí)現(xiàn)預(yù)防性措施的基礎(chǔ)是收集整理、歸納和分析各類(lèi)資料，有針對(duì)性的建立各類(lèi)設(shè)備和管線系統(tǒng)的臺(tái)帳，運(yùn)行、保養(yǎng)、檢修記錄檔案等。對(duì)于重要的設(shè)備，如冷水機(jī)組、鍋爐、電梯等，應(yīng)按單臺(tái)設(shè)備建立運(yùn)行和檢修檔案，建立易損零配件資料庫(kù)，制定更換周期。檔案建立后，對(duì)于收集的資料應(yīng)定期進(jìn)行分析，特別是反映設(shè)備狀況的運(yùn)行參數(shù)，應(yīng)建立分析報(bào)表制度，以便從設(shè)備狀態(tài)趨勢(shì)，找出故障隱患，有計(jì)劃的進(jìn)行維護(hù)檢修，避免因故障突發(fā)造成停機(jī)事故。

　　對(duì)于管、線等系統(tǒng)，預(yù)防性措施的重點(diǎn)是巡檢和點(diǎn)檢，定期保養(yǎng)。特別是樓宇管井多，管路器件多，容易疏漏。對(duì)于管件或電路分支節(jié)點(diǎn)等易發(fā)生故障的節(jié)點(diǎn)，可逐步建立完善的節(jié)點(diǎn)臺(tái)帳，實(shí)行"位式"管理，主要內(nèi)容是：

　　1) 逐件建立臺(tái)帳，一一對(duì)應(yīng)，有據(jù)可查，防止疏漏；

　　2) 合理制訂巡檢路線和巡檢項(xiàng)目，抓住重點(diǎn)，明確主次；

　　3) 制定保養(yǎng)周期，分批輪檢，不疏不漏；

　　4) 采用保養(yǎng)合格及期限標(biāo)貼方法，便于檢查。

　　預(yù)防性試驗(yàn)制度是設(shè)備可靠運(yùn)行的保障線。預(yù)防性試驗(yàn)的對(duì)象是涉及安全、重要參數(shù)檢測(cè)的儀表、儀器和器具，對(duì)于季節(jié)性運(yùn)行，在運(yùn)行季節(jié)不可停機(jī)的連續(xù)運(yùn)行設(shè)備，在停運(yùn)季節(jié)維保后，運(yùn)行季節(jié)到來(lái)前，應(yīng)提前進(jìn)行試運(yùn)行。樓宇自救設(shè)備，如發(fā)電機(jī)組、送排風(fēng)機(jī)、消防水泵、報(bào)警系統(tǒng)等一直處于一級(jí)戰(zhàn)備狀態(tài)的設(shè)備，必須定期試機(jī)。

　　在突發(fā)事件應(yīng)變方案中，最重要的是組織方案。由于物業(yè)運(yùn)行后，用于突發(fā)事情應(yīng)變的設(shè)備一般來(lái)說(shuō)變動(dòng)不大，其應(yīng)對(duì)能力受設(shè)計(jì)限制。突發(fā)事件發(fā)生時(shí)，通訊、組織及時(shí)是處理好突發(fā)事件的最重要保證。在組織措施中，人員培訓(xùn)是基本保證。由于人力是一個(gè)可變的資源，同樣數(shù)量的人力資源，訓(xùn)練有素和毫無(wú)準(zhǔn)備，產(chǎn)生的作用有天壤之別。所以，物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理中，有效地處理好突發(fā)事件應(yīng)變是員工考核中最基本的一個(gè)項(xiàng)目。

　　3、技改。

　　由于受物業(yè)結(jié)構(gòu)和運(yùn)行條件限制，技改在物業(yè)運(yùn)行管理中的地位不十分突出。但隨著科技產(chǎn)品的發(fā)展和應(yīng)用，局部技改是彌補(bǔ)一些物業(yè)先天不足的重要方法。特別是控制和監(jiān)測(cè)方式的技改，對(duì)于提高物業(yè)管理整體運(yùn)行水平將起主要的作用。因此，在物業(yè)設(shè)備管理中，應(yīng)大力提倡小改小革，大力提倡"三新"推廣應(yīng)用，滴水成泉、聚沙成塔，克服物業(yè)條件限制，發(fā)揮科技進(jìn)步的作用。

　　4、保險(xiǎn)。

　　物業(yè)管理作為新興的產(chǎn)業(yè)，管理寓服務(wù)之中，而物管企業(yè)又受聘于人，物業(yè)管理企業(yè)接收物業(yè)并實(shí)施管理服務(wù)后，產(chǎn)業(yè)非受聘人之有，受聘之后責(zé)任重于泰山，物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理會(huì)隨著物業(yè)使用年限的增長(zhǎng)而增加損壞機(jī)率，降低正常安全使用概率，無(wú)形之中增加了管理的難度，加大了管理風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，影響物管企業(yè)效率和廣大業(yè)主的利益，出現(xiàn)這種情況是自然規(guī)律，任何企業(yè)和物業(yè)不可回避的問(wèn)題。為此，解決這一難題的最好辦法是樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，用業(yè)主的錢(qián)幫業(yè)主買(mǎi)財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、機(jī)損險(xiǎn)。一旦發(fā)生物業(yè)設(shè)備損壞，可立即通知保險(xiǎn)公司索賠。以減輕物管企業(yè)的經(jīng)濟(jì)壓力，確實(shí)保障設(shè)備正常運(yùn)行。

　　5、組織措施。

　　所有類(lèi)型的設(shè)備運(yùn)行管理一樣，設(shè)備離不開(kāi)人，人是各項(xiàng)因素中最活躍的因素。在現(xiàn)代自動(dòng)化程度、智能化程度較高，硬件設(shè)施配備完善的物業(yè)中，重視人的數(shù)量、講究人數(shù)比例已大大降低。強(qiáng)調(diào)人的素質(zhì)，重視人的技術(shù)技能，放到管理工作的首位，武器再先進(jìn)，沒(méi)有人會(huì)使用，先進(jìn)的武器只能作為擺設(shè)，但由于人的素質(zhì)高、能夠掌握先進(jìn)的武器，他可以成為物的因素發(fā)揮的"催化劑"，量小作用大。因此，無(wú)論物業(yè)設(shè)備現(xiàn)代化水平如何，都決不可以忽視員工思想、技術(shù)、技能技巧，重視技術(shù)能力，思想建設(shè)和組織建設(shè)，其中主要的方法是加強(qiáng)員工培訓(xùn)。在現(xiàn)代管理方法中，培訓(xùn)和工作是統(tǒng)一的，工作的過(guò)程也是培訓(xùn)的過(guò)程，培訓(xùn)是工作中不可分割和缺少的一部分。其中的關(guān)鍵是組織和方式。

　　培訓(xùn)的意義和方式用兩句話可概括為：只有經(jīng)過(guò)培訓(xùn)的才是可以上崗的；只有在崗上繼續(xù)培訓(xùn)的才是合格的。其次是班會(huì)。班會(huì)是基層管理的最基本、最主要，也是最重要的方式。班會(huì)形式可以不拘，內(nèi)容可以不拘，但不可不開(kāi)。通過(guò)班會(huì)可以使?jié)撛诿芨‖F(xiàn)，可以通過(guò)交流使其消解。不開(kāi)班會(huì)的班長(zhǎng)不是一個(gè)合格的班長(zhǎng)，不聽(tīng)班會(huì)的基層管理者更是一個(gè)不合格的管理者。再次是加強(qiáng)協(xié)調(diào)。協(xié)調(diào)是組織措施中管理者發(fā)揮其管理藝術(shù)的舞臺(tái)，是組織措施中的潤(rùn)滑劑、凝結(jié)劑 ，是實(shí)現(xiàn)1+1>2的催化劑。協(xié)調(diào)的方法千變?nèi)f化，其根本是因時(shí)、因地、因人，因各種可以對(duì)協(xié)調(diào)目標(biāo)產(chǎn)生影響的種種因素而變。

　　四、結(jié)束語(yǔ)

　　隨著現(xiàn)代社會(huì)科技的發(fā)展和物業(yè)的迅猛增長(zhǎng)，將推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的成熟與發(fā)展，物業(yè)管理活動(dòng)中的設(shè)備管理將成為物業(yè)管理學(xué)科中的一個(gè)重要組成部分。愿與各位同行一起，"知無(wú)不言"，為物業(yè)管理行業(yè)的成熟發(fā)展添枝加葉，貢獻(xiàn)微薄之力。

篇3：物業(yè)知識(shí)教材：供暖設(shè)備運(yùn)行管理

　　物業(yè)知訓(xùn)教材：供暖設(shè)備運(yùn)行管理

　　一、供暖系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的操作管理

　　1.供暖設(shè)備設(shè)施操作管理的職責(zé)

　　供暖設(shè)備設(shè)施的操作管理規(guī)程由工程部與供暖設(shè)備設(shè)施運(yùn)行組共同制定，或由物業(yè)管理公司委托專(zhuān)門(mén)的供熱管理公司負(fù)責(zé)制定。具體的操作由采暖期內(nèi)當(dāng)值的值班人員負(fù)責(zé)，嚴(yán)格按規(guī)程要求操作。供暖系統(tǒng)運(yùn)行組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)和監(jiān)督操作規(guī)程的實(shí)施。

　　2.供暖設(shè)備鍋爐開(kāi)爐前的檢查

　　鍋爐開(kāi)爐前要檢查鍋爐給水及水壓是否正常，檢查系統(tǒng)內(nèi)的閥門(mén)是否均已打開(kāi)，保證所有閥門(mén)處于開(kāi)啟狀態(tài)，并由工程部管理組負(fù)責(zé)通知公共事務(wù)部，通知各住戶(hù)家內(nèi)留人。檢查鍋爐房?jī)?nèi)各有關(guān)信號(hào)燈是否正常，如有不正常應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修。手動(dòng)供水泵轉(zhuǎn)3圈，應(yīng)轉(zhuǎn)動(dòng)靈活無(wú)阻滯。

　　3.供暖設(shè)備鍋爐的開(kāi)爐操作

　　在鍋爐運(yùn)行前，應(yīng)首先合上水泵控制箱電源，按下水泵啟動(dòng)按鈕啟動(dòng)水泵，然后對(duì)于燃油鍋爐合上燃燒機(jī)的電源開(kāi)關(guān)，將開(kāi)關(guān)置于“燃燒”位置，這時(shí)燃燒機(jī)的電動(dòng)機(jī)立即啟動(dòng)，點(diǎn)火電機(jī)產(chǎn)生電火花，約過(guò)7s的預(yù)吹風(fēng)時(shí)間后，電磁閥會(huì)自動(dòng)打開(kāi)噴嘴噴出油霧，油霧被電火花點(diǎn)燃后形成火焰，點(diǎn)火電機(jī)再延伸15s后停止點(diǎn)火，燃燒機(jī)開(kāi)始進(jìn)入正常工作，若點(diǎn)火沒(méi)有成功，25s后燃燒機(jī)上會(huì)亮起故障紅燈，此時(shí)再經(jīng)過(guò)3min后可以再次按恢復(fù)按鈕，重新啟動(dòng)燃燒機(jī)，最多啟動(dòng)3次，若不成功，則需查找原因排除故障后允許啟動(dòng)。對(duì)于燃煤鍋爐，水泵啟動(dòng)后，啟動(dòng)燃燒系統(tǒng)的運(yùn)煤裝煤的行車(chē)，保證及時(shí)把煤加入煤斗。同時(shí)電機(jī)帶動(dòng)爐排運(yùn)轉(zhuǎn)，后啟動(dòng)送風(fēng)機(jī)，點(diǎn)火燃燒，鍋爐開(kāi)始運(yùn)行。

　　鍋爐開(kāi)始運(yùn)行后，派運(yùn)行組人員或維修人員對(duì)室外管網(wǎng)及室內(nèi)供暖系統(tǒng)進(jìn)行巡查，出現(xiàn)滴水、漏水、暖氣不熱等現(xiàn)象應(yīng)查找原因，及時(shí)整修。鍋爐房值班員在啟動(dòng)成功后，應(yīng)繼續(xù)觀察10min，查看有無(wú)異常聲響或振動(dòng)，有無(wú)漏油、漏水現(xiàn)象。煙色及水溫變化是否正常，燃燒機(jī)控制箱、水泵控制箱有無(wú)異常氣味，若有問(wèn)題及時(shí)修整，若一切正常啟動(dòng)成功。

　　4.供暖設(shè)備鍋爐的停機(jī)操作

　　當(dāng)采暖期已過(guò)，停爐時(shí)，應(yīng)先將燃燒機(jī)轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)置于“停止”位置，燃燒系統(tǒng)停止燃燒，當(dāng)水溫降到45℃左右時(shí)，按下水泵“停止”按鈕，水泵停止供水，及時(shí)拉下水泵控制箱電源開(kāi)關(guān)，檢查鍋爐及附件有無(wú)不正常情況，如有應(yīng)及時(shí)整改。

　　二、供暖設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理

　　1.供暖設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理職責(zé)

　　供暖設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程由工程部經(jīng)理與管理組、運(yùn)行組、維修組按照ISO9002操作標(biāo)準(zhǔn)制定。工程部管理組負(fù)責(zé)運(yùn)行管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程的實(shí)施情況，工程部供暖設(shè)備運(yùn)行組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)運(yùn)行管理的組織實(shí)施，供暖設(shè)備運(yùn)行組當(dāng)值值班員負(fù)責(zé)運(yùn)行操作的具體實(shí)施。

　　2.運(yùn)行管理中的巡視監(jiān)控內(nèi)容

　　當(dāng)供暖系統(tǒng)開(kāi)始運(yùn)行后，當(dāng)值值班員每隔2h巡視一次，巡視部位包括鍋爐房及室外管網(wǎng)。鍋爐房?jī)?nèi)要對(duì)鍋爐本體、燃燒機(jī)、水泵機(jī)組、電氣控制系統(tǒng)及各種附屬裝置(如閘閥、油箱、熱水箱)進(jìn)行巡視，巡視內(nèi)容主要有:各連接處是否有漏油、漏水現(xiàn)象；是否有異常的聲響和振動(dòng)，是否有異常氣味，觀察排煙的顏色是否正常，燃燒火焰是否穩(wěn)定，觀察鍋爐的水溫是否變化正常，查看鍋爐水位、油箱油位、水質(zhì)機(jī)組的電機(jī)溫度是否太高，風(fēng)葉是否碰殼，水泵是否漏水成線，有無(wú)松弛的螺栓、螺母。控制箱內(nèi)各指示燈是否正常，各元器件是否動(dòng)作可靠，有無(wú)燒傷、過(guò)熱、打火現(xiàn)象。室外巡視主要是查看供暖溝有無(wú)大量滲漏水現(xiàn)象。在巡視過(guò)程中，出現(xiàn)不正常的情況值班員應(yīng)及時(shí)處理，處理不了的問(wèn)題，詳細(xì)匯報(bào)給組長(zhǎng)和管理組，請(qǐng)求維修組支援。并且值班員應(yīng)根據(jù)用戶(hù)或用熱部門(mén)的要求，適當(dāng)調(diào)整鍋爐熱水溫度。

　　3.運(yùn)行中異常情況處理

　　(1)鍋爐房發(fā)生水浸時(shí)的處置

　　當(dāng)這種情況發(fā)生時(shí)，視進(jìn)水情況關(guān)掉運(yùn)行中鍋爐，拉下總電源開(kāi)關(guān)，堵住漏水源，若漏水嚴(yán)重，盡力阻滯進(jìn)水，并立即通知值班組長(zhǎng)和管理處。漏水源堵住以后，應(yīng)立即對(duì)漏水設(shè)備進(jìn)行除濕處理，確認(rèn)水已消除，各絕緣電阻符合要求后，開(kāi)機(jī)試運(yùn)行，如無(wú)異常即可投入運(yùn)行。

　　(2)供熱管網(wǎng)突然損壞

　　當(dāng)供熱管網(wǎng)大量漏水，應(yīng)通過(guò)室外管溝的檢查口進(jìn)行檢查尋找損壞部位，然后關(guān)閉供水管上的分段閥門(mén)進(jìn)行整修或更換，在整修時(shí)由于水管上余壓比較大，水溫較高，應(yīng)注意工作的安全性。一般在采暖期到來(lái)之前，應(yīng)對(duì)外網(wǎng)進(jìn)行嚴(yán)格的維修保養(yǎng)，以使運(yùn)行中避免異常情況的出現(xiàn)。

　　(3)散熱設(shè)備漏水

　　若散熱設(shè)備漏水，應(yīng)查找原因，是因?yàn)樯崞旧碣|(zhì)量問(wèn)題，還是安裝時(shí)不嚴(yán)密，然后關(guān)閉暖氣進(jìn)水閥，拆下散熱設(shè)備，進(jìn)行整修，整修完畢，重新裝上。

　　(4)鍋爐運(yùn)行中常見(jiàn)故障的處理

　　①鍋爐的壓力下降。熱水供暖系統(tǒng)在充水過(guò)程中，鍋爐壓力表長(zhǎng)時(shí)間達(dá)不到應(yīng)有的靜壓，或在運(yùn)行過(guò)程中壓力不穩(wěn)，壓力下降很?chē)?yán)重，則表明系統(tǒng)中有大量泄漏需馬上查找及時(shí)修補(bǔ)。

　　②鍋爐溫度急劇上升。鍋爐點(diǎn)火后，溫度表在短時(shí)間內(nèi)急驟上升，這種情況應(yīng)立即停止運(yùn)行，出現(xiàn)這種情況的原因主要有循環(huán)水泵沒(méi)有啟動(dòng)，管路里沒(méi)有循環(huán)水；鍋爐出口處的閥門(mén)沒(méi)有打開(kāi)，致使鍋爐燒死水。

　　③循環(huán)水泵入口處壓力低于正常值。通常是由于閥門(mén)開(kāi)啟度不夠，或水過(guò)濾器被堵塞等原因，應(yīng)及時(shí)排除。

　　④停電時(shí)的緊急處理。停電時(shí)，應(yīng)立即停火，關(guān)閉風(fēng)門(mén)，關(guān)閉電源，密切注意鍋爐的壓力、溫度變化，熱水鍋爐為了防止汽化，應(yīng)關(guān)閉鍋爐出水閥，打開(kāi)緊急排放閥，利用回水降溫，或向鍋爐補(bǔ)水降溫。然后按照柴油發(fā)電機(jī)操作規(guī)程要求，啟動(dòng)柴油發(fā)電機(jī)，重新啟動(dòng)鍋爐。

　　⑤熱水鍋爐的水擊。為了防止鍋爐內(nèi)水擊，上水時(shí)，要打開(kāi)排氣閥排除系統(tǒng)里的空氣，點(diǎn)火前，循環(huán)水泵循環(huán)一段時(shí)間，以使供暖系統(tǒng)中空氣排除干凈。

　　(5)暖氣不熱的原因及處理

　　①大面積的暖氣不熱。如果供暖區(qū)內(nèi)大多數(shù)的散熱器不熱，室溫達(dá)不到要求，主要原因有:鍋爐出力不夠；循環(huán)水泵水量不足；鍋爐運(yùn)行存在問(wèn)題。

　　②末端用戶(hù)暖氣不熱。距離鍋爐房最遠(yuǎn)的建筑物內(nèi)暖氣不熱或溫度較低，主要原因是設(shè)計(jì)不合理或沒(méi)有認(rèn)真進(jìn)行運(yùn)行前的初調(diào)節(jié)，室外管道存在水平失調(diào)現(xiàn)象。要改進(jìn)設(shè)計(jì)或調(diào)節(jié)各環(huán)節(jié)上閥門(mén)開(kāi)啟度。

　　③室內(nèi)暖氣局部不熱。出現(xiàn)這種情況原因可能是分支路閥門(mén)沒(méi)有打開(kāi)或開(kāi)啟度不夠；供水干管上集氣等原因，應(yīng)調(diào)整閥門(mén)開(kāi)啟度及排出氣體。

　　④個(gè)別散熱器不熱。散熱器不熱的原因可能是散熱器的支管坡度不對(duì)或散熱器里有空氣。應(yīng)改變安裝坡度或打開(kāi)排氣閥排除散熱器內(nèi)空氣。

　　(6)火災(zāi)

　　鍋爐房發(fā)生火災(zāi)時(shí)，按《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)范》處理。

　　4.鍋爐運(yùn)行中的供熱操作管理

　　鍋爐是供熱系統(tǒng)的核心，因此也是供暖設(shè)備管理工作的核心。

　　(1)鍋爐運(yùn)行操作的崗位責(zé)任制和輪班制

　　鍋爐的工作過(guò)程是一個(gè)系列化的連續(xù)過(guò)程，包括燃料的燃燒過(guò)程、煙氣與水的換熱過(guò)程以及水的變熱汽化、運(yùn)煤除渣、送風(fēng)引風(fēng)等過(guò)程。任何部分出了問(wèn)題，都會(huì)影響到供暖效果，甚至破壞主要設(shè)備，因此要有不同的分工，各工種要有明確的崗位責(zé)任制。供暖是連續(xù)性的，24h不間斷供暖，因此同時(shí)要建立輪班責(zé)任制。

　　(2)供暖的時(shí)間過(guò)程控制

　　無(wú)論是室外氣溫變化，還是用戶(hù)人為的活動(dòng)都有一定的規(guī)律性，為了既能達(dá)到采暖效果，又能節(jié)約能源，因此應(yīng)制定科學(xué)的供熱時(shí)間過(guò)程曲線，進(jìn)行供暖時(shí)間過(guò)程控制。例如:××住宅小區(qū)供暖時(shí)間過(guò)程控制計(jì)劃為:

　　每日6~8點(diǎn)是供暖高峰。因?yàn)榇藭r(shí)室內(nèi)外溫差大，消耗熱量多；居民起床后要打開(kāi)門(mén)窗使空氣流通，改善室內(nèi)空氣環(huán)境；居民起床活動(dòng)需要較高的溫度。

　　8~17點(diǎn)是供熱低谷。最低點(diǎn)約午后2點(diǎn)，即14點(diǎn)鐘，原因是家庭的主要成員外出工作，用熱面積縮小；室內(nèi)外溫差縮小，熱量耗散減少。

　　18~22點(diǎn)又是供熱高峰。居民下班回家，供熱面積增加，室內(nèi)外溫差加大，為保證居民的生活活動(dòng)不受氣溫干擾，必須加大供熱量。

　　23點(diǎn)~次日凌晨5點(diǎn)，供熱達(dá)到次低谷。因?yàn)榫用窠^大部分都已入睡，蓋上被褥保溫效果好，門(mén)窗全封閉，只要把室溫控制在次低水平(10~15℃)，就不影響休息。

　　寫(xiě)字樓、學(xué)校、工廠等其他類(lèi)型的物業(yè)的控制計(jì)劃與住宅小區(qū)正好相反，夜間可以停供。因此，制定控制計(jì)劃要針對(duì)不同物業(yè)類(lèi)型和用途具體制定。

　　5.鍋爐房?jī)?nèi)的管理規(guī)定及交接班要求。

　　(1)鍋爐房管理規(guī)定

　　鍋爐房管理規(guī)定主要是為了安全、衛(wèi)生而制定的一些制度，主要包括:

　　①非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入鍋爐房，若需要進(jìn)入，須經(jīng)工程部主管同意后，在值班人員的陪同下方可進(jìn)入。

　　②鍋爐房?jī)?nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆、危險(xiǎn)物品，嚴(yán)禁吸煙。

　　③鍋爐房?jī)?nèi)消防器材應(yīng)備齊，并放置在方便，顯眼處。

　　④每班值班人員打掃一次鍋爐房的衛(wèi)生，每周對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行一次清潔，做到地面、墻面、天花板、設(shè)備設(shè)施表面無(wú)積塵、無(wú)油漬、無(wú)銹蝕、無(wú)污物。

　　⑤保證鍋爐房?jī)?nèi)門(mén)窗開(kāi)啟靈活，通風(fēng)良好，光線足夠。

　　⑥鍋爐房應(yīng)隨時(shí)上鎖，鑰匙由當(dāng)值值班員保管，值班員不得私自配鑰匙等。

　　(2)交接班要求

　　為了保證交接班準(zhǔn)時(shí)進(jìn)行，職責(zé)明確，應(yīng)建立嚴(yán)格的交接班制度。接班人員應(yīng)準(zhǔn)時(shí)接班，交班人應(yīng)認(rèn)真交代設(shè)備的運(yùn)行情況。并仔細(xì)填寫(xiě)好《鍋爐房運(yùn)行日記》，如果出現(xiàn)記錄不規(guī)范，不清晰，或發(fā)生異常事故，不準(zhǔn)交接班。