鐵路項目保證既有線行車安全、施工、人身、設備安全措施

　　1 保證既有線行車安全措施

　　施工前與設備管理單位和行車組織單位分別簽訂施工安全協(xié)議書。協(xié)議簽訂后報上級主管部門核備生效后，方可動工。靠近既有線施工地點設置防護欄、警告欄，并加強巡道。雨天要安排專人檢查并有備用搶修措施。

　　2 保證施工安全措施

　　2.1 路基施工

　　路基開工前，詳細探明全管段路基邊界內各種電纜、管線位置，并設立明顯標志，經(jīng)拆遷或保護后開始施工。

　　未經(jīng)運營單位批準，不在既有線上增設臨時道口。

　　2.2 橋涵施工

　　在橋涵施工處設置防護網(wǎng)，隔離施工人員，防止施工機具侵限。

　　施工作業(yè)人員必須配帶非紅色安全帽。

　　工地設立明顯的安全警示牌和安全注意事項宣傳欄。

　　高空作業(yè)必須系安全帶。

　　懸空作業(yè)的吊籠、平臺等設備經(jīng)鑒定后使用，腳手架、排架、底基承重、立桿及頂端承重經(jīng)上級技術部門審核后使用，腳手架高度小于等于5m 時設登高平臺，梯外側周圍用護網(wǎng)圍好，并設兩側扶手。腳手架高度大于8 米時搭設外登高腳手架，搭成“之”字形人行道登高梯。

　　2.3 軌道施工

　　道碴采用汽車運輸、機械攤鋪時，設專人防護。

　　嚴格執(zhí)行技術安全操作規(guī)程，作業(yè)人員統(tǒng)一著淺黃色工作服。

　　軌道施工尤其是無縫線路施工時，按技術要求測試軌溫，防止脹軌。

　　人工撥軌時，施工人員全部在鋼軌一側，統(tǒng)一指揮，翻轉鋼軌時用撬棍敲擊軌頭以示信號，待全部人員離開鋼軌確認安全后再開始翻轉，撬棍前后嚴禁站人。

　　2.4 施工用電

　　進場時，由專業(yè)人員編制臨時用電施工組織設計，根據(jù)供配電線路的走向和現(xiàn)場照明的設置及生活設施用電負荷情況，編制有針對性的電器安全技術規(guī)定。

　　施工現(xiàn)場裝備行業(yè)統(tǒng)一規(guī)定的標準電源箱。電器線路和用電設備安裝完成后，由專業(yè)管理部門驗收合格后方可運行操作，并經(jīng)常對用電設備進行安全檢查、測試，發(fā)現(xiàn)問題及時整改。

　　保證所有電器設備的絕緣狀況良好，各項絕緣指標達到規(guī)定值，凡有裸露帶電部分的電氣設備和易發(fā)生電擊的危險區(qū)域，都有符合要求的防護措施，手持電動工具，配備漏電保護器。

　　保證不出現(xiàn)有電線路搭接或固定在機械、欄桿、鋼筋、管子、扒釘?shù)冉饘偕系倪`章現(xiàn)象。

　　各種金屬設備上，所有局部照明及易發(fā)生危險場所的照明和行燈均使用36V 以下的安全電壓。

　　建立電器安全管理和經(jīng)濟責任制度。配一名專職電器工程師負責電器采購、安裝和安全工作。專職安全員負責巡視監(jiān)督檢查，專業(yè)電工在主管部門的領導下，負責施工現(xiàn)場的電器安全。

　　經(jīng)常對用電設備進行安全檢查、測試，每周一次測試漏電開關和接地電阻并有書面記錄，發(fā)現(xiàn)問題，及時整改。

　　專業(yè)電工持證上崗。電工有權拒絕執(zhí)行違反電器安全規(guī)范的工作指令，安全員有權制止違反用電安全的行為，嚴禁違章指揮和違章作業(yè)。

　　2.5 事故多發(fā)地點控制

　　對事故易發(fā)點加強控制，制定安全情況檢查記錄表，由現(xiàn)場安全巡視員每日逐點巡回檢查，主要項目有：專職安全員是否在崗，是否有人統(tǒng)一指揮，有無安全交底，防護加固是否到位等，并認真做好記錄備案，對不合格點下發(fā)整改通知單，并視情節(jié)處以罰款。

　　2.6 站內卸料

　　吊車作業(yè)時，注意高壓電力線和其他建筑物，不斷檢查鎖具，作業(yè)人員嚴格執(zhí)行吊車作業(yè)有關規(guī)定。

　　保證材料的堆碼牢固、無侵限。

　　2.7 施工安全防護

　　嚴格按照批準的施工方案組織施工。

　　軌道施工前，對施工沿線按鐵路建筑限界進行檢查，確認符合安全要求后，方可施工。

　　軌料裝車不得超限、超載和偏壓，并應捆綁牢固，料車運行中發(fā)現(xiàn)裝載不良，必須立即停車整理加固。

　　軌料裝卸現(xiàn)場應保持整潔，道路通暢，夜間裝卸應有足夠的照明。

　　做好各種施工及行車標志，備齊應急物品，專人調度指揮，積極與招標人、工務、電務、信號部門配合，做到萬無一失。

　　線上作業(yè)人員，統(tǒng)一穿淡黃色工作服。

　　3 保證人身安全措施

　　軌道施工現(xiàn)場禁止非施工人員和外部人員、車輛通行，并在各通道口設置禁止通行的標志，必要時派專人看守。

　　軌料堆放、裝卸和搬運時，施工人員應按勞動保護有關規(guī)定穿戴防護用品。

　　不在列車底下避雨或乘涼，嚴禁從列車下鉆過或遞送料具。不在軌道上、明橋面上、易坍塌處坐臥休息。工間休息時將料具妥善放置在既有線限界以外。

　　施工人員不得穿拖鞋、皮鞋進入施工現(xiàn)場，冬季施工，施工人員不戴無孔遮耳防寒帽，施工中嚴格按施工程序施工，杜絕違章作業(yè)，保證施工中人身安全。

　　施工時，除按規(guī)定設置防護外，設專業(yè)人員負責人身安全防護，施工人員上下班增設派防護人員，加大防護力度，確保人身安全。

　　遵守施工用電、機械操作等其它有關人身安全方面規(guī)定。

　　4 保證設備安全措施

　　機械施工過程中，機械駕駛人員不喝酒、不疲勞作業(yè)。

　　高路堤作業(yè)時，采取路基超寬填筑，避免壓實設備在路肩處碾壓時出現(xiàn)意外的安全事故。

　　霧天作業(yè)時，機械除開防護燈外，必須規(guī)定行車路線，防止發(fā)生撞車事故。

篇2：大連市建筑工程安全防護文明施工措施費用管理辦法(2010修正)

　　大連市建筑工程安全防護文明施工措施費用管理辦法(20**修正)

各區(qū)、市、縣建設行政主管部門，各有關單位：

　　為加強建筑工程安全和文明施工管理，防止建筑施工安全事故發(fā)生，根據(jù)《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》、《中華人民共和國建筑法》、《建設工程安全生產(chǎn)管理條例》和省住房和城鄉(xiāng)建設廳《遼寧省建筑工程安全文明施工費管理實施細則》，結合我市實際，市建委重新修訂完善了《大連市建筑工程安全防護、文明施工措施費用管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，自20**年1月1日起執(zhí)行。同時原《大連市建筑工程安全防護文明施工措施費用管理辦法》（大建安發(fā)[20**]238號）文件廢止。20**年1月1日起，凡在大連市行政區(qū)域內承攬建設工程的建筑施工企業(yè)應在中國工商銀行股份有限公司大連市分行青泥洼橋支行開設本單位安措費專用賬戶，并開通網(wǎng)上銀行業(yè)務。

　　二○○九年十二月二十三日

　　大連市建筑工程安全防護文明施工措施費用管理辦法(20**修正本)

　　第一條 為加強建筑工程安全生產(chǎn)、文明施工的管理，保證施工現(xiàn)場安全防護文明施工費用的投入，提高建筑施工現(xiàn)場安全防護文明施工管理水平，不斷改善施工現(xiàn)場安全生產(chǎn)條件和生活環(huán)境，根據(jù)省住房和城鄉(xiāng)建設廳《遼寧省建筑工程安全文明施工費管理實施細則》要求，結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于新建、擴建、改建的房屋建筑工程（包括與其配套的線路管道和設備安裝工程、裝飾裝修工程）、市政基礎設施工程和拆除工程。

　　第三條 安全防護文明施工措施費(簡稱安措費)是指按照國家現(xiàn)行的建筑施工安全、施工現(xiàn)場環(huán)境與衛(wèi)生標準和有關規(guī)定，購置和更新安全防護用具及設施、落實安全施工措施、改善安全生產(chǎn)條件和作業(yè)環(huán)境所需的費用。

　　第四條 安措費由《建筑安裝工程費用項目組成》（建標〔20**〕206號）中的文明施工費、環(huán)境保護費、臨時設施費及安全施工費組成。其中安全施工費由臨邊、洞口、交叉、高處作業(yè)安全防護費，危險性較大工程安全措施費及其他費用組成。

　　建筑工程造價計價時，應依據(jù)本年度執(zhí)行的《遼寧省建設工程費用標準》計取安措費。建設單位對建筑工程安全防護、文明施工措施有其他要求的，所發(fā)生費用一并計入安措費。

　　安措費為不可競爭性費用，不得刪減，在計價中單列并計入總價。

　　第五條 依法進行工程招投標項目，招標方或招標代理機構編制招標文件時，應按照有關規(guī)定并結合工程實際單獨列出安全防護、文明施工措施項目清單。

　　投標方應對安全防護、文明施工措施項目單獨報價。

　　第六條 建設單位與施工單位在簽定施工合同中應依據(jù)中標通知書明確安措費額度、預付計劃、調整方式、專款專用及違約賠款等內容。非招標項目，應依照本細則或《財政部、國家安全生產(chǎn)監(jiān)督管理總局關于印發(fā)<高危行業(yè)企業(yè)安全生產(chǎn)費用財務管理暫行辦法>的通知》（財企〔20**〕478號）將安措費單獨列出。合同解除或變更，建設單位應及時書面告知建設行政主管部門。

　　第七條 安措費是保證施工現(xiàn)場安全生產(chǎn)條件的重要具體措施。建設單位應在辦理施工項目安全監(jiān)督受理書前將安措費一次性全額存入施工單位安措費專用帳戶，存入時應在單據(jù)摘要欄或備注欄注明項目名稱。建設單位在辦理安全監(jiān)督受理書、領取施工許可證時，應提供安措費存入憑證。

　　第八條 　中國工商銀行股份有限公司大連市分行青泥洼橋支行為安措費監(jiān)管業(yè)務承辦行，凡在大連市行政區(qū)域內承攬建設工程的建筑施工企業(yè)應在該行開設安措費專用賬戶，并開通網(wǎng)上銀行業(yè)務，專戶資金不可提取現(xiàn)金。施工單位應在施工組織設計文件中制定安全防護、文明施工措施方案，并列出安措費使用計劃，確保專款專用。安措費使用情況應在企業(yè)財務管理中按單位工程專戶核算，單列備查。

　　總承包單位將建筑工程分包給其他單位的，應在分包合同中明確安措費事項，并由總承包單位統(tǒng)一管理。安全防護、文明施工措施由分包單位實施的，分包單位應制定專項安全防護措施施工方案。總承包單位應及時向分包單位撥付安措費。

　　第九條施工單位應按《建筑施工現(xiàn)場環(huán)境與衛(wèi)生標準》（JGJ146－20**）、《建筑施工安全檢查標準》（JGJ59－99）和《大連市建筑工程文明施工管理辦法》，保證每項工程安全防護、文明施工所需資金的有效投入，確保安措費的專項使用。施工現(xiàn)場必須達到安全質量標準化合格工地標準。

　　第十條工程監(jiān)理單位應當對施工單位落實安全防護、文明施工措施情況進行現(xiàn)場監(jiān)理。對施工單位已經(jīng)落實的安全防護、文明施工措施，總監(jiān)理工程師應當及時審查并簽認所發(fā)生的費用。監(jiān)理單位發(fā)現(xiàn)施工單位未落實施工組織設計及安全專項施工方案中安全防護、文明施工措施的，有權責令其立即整改；對施工單位拒不整改或未按期限要求完成整改的，工程監(jiān)理單位應當及時向建設單位和建設行政主管部門報告，并責令其暫停施工。

　　第十一條各級建設行政主管部門或其委托的安全監(jiān)督管理機構應應按照屬地化管理的原則，對建設單位繳存和施工單位申請、使用安全文明施工費情況進行監(jiān)督，按照現(xiàn)行建筑施工安全檢查標準規(guī)范對施工現(xiàn)場進行安全檢查，并依據(jù)檢查結果對施工單位使用安全文明施工費提出整改意見。對達到安全質量標準化合格的現(xiàn)場，應以書面形式告知該現(xiàn)場為安全質量標準化合格工地。對單位工程的安全文明施工狀況按強制性標準進行綜合評定，記入安全監(jiān)督檔案。

　　第十二條安措費專項資金采用專款專用、階段申請的方式管理。

　　（一）工程開工時，經(jīng)開工安全條件審查合格，建筑施工企業(yè)可申請使用安措費總額的50％。

　　（二）當工程主體結構施工（包括裝飾裝修、機電設備安裝等施工工程）完成其工程量的50％時，經(jīng)檢查建筑施工企業(yè)合理使用第一次撥付的安措費，施工現(xiàn)場達到安全質量標準化合格標準的，建筑施工企業(yè)可申請使用安措費總額的40％，未達到的責令限期整改，合格后可申請使用。

　　（三）工程竣工后，經(jīng)檢查核實施工現(xiàn)場一直保持安全文明施工水平的，建筑施工企業(yè)可申請使用安措費總額的10％。

　　（四）工程建設過程中，對接到限期整改通知書拒不整改或整改后未達到安全質量標準化合格標準的不予解付，工程竣工后，剩余安措費將撥回建設單位。

　　第十三條施工單位在向市建筑安全監(jiān)督管理機構和區(qū)、市、縣建筑安全監(jiān)督管理機構申請使用建筑工程安措費用時應分別提供以下資料：

　　（一）工程開工時，提供安措費使用申請表；安措費上繳報告單；加蓋建設單位公章的安全防護、文明施工措施費專項存款憑證復印件；施工單位工程項目安全防護、文明施工措施計劃。

　　（二）第二次申請時，提供安措費使用申請表；施工現(xiàn)場檢查表；施工單位已購買安全文明施工措施項目費用清單及憑證；項目監(jiān)理部總監(jiān)理工程師審查并簽認所發(fā)生的費用審查意見；建筑安全監(jiān)督管理機構對工程項目的安全質量標準化合格工地書面告知書。

　　（三）第三次申請時，提供安措費使用申請表；竣工項目安全生產(chǎn)評價申請表；建筑安全監(jiān)督管理機構對工程項目的安全生產(chǎn)評價意見。

　　第十四條辦理安措費解付時，需按下列程序進行：

　　（一）施工單位在申請使用安措費時，應于當月10日前向工程所在地區(qū)、市、縣建筑安全監(jiān)督機構遞交相應申請階段的有關材料。

　　（二）各區(qū)、市、縣建筑安全監(jiān)督機構應在當月15日前將審查合格的申請材料簽字蓋章報市建筑安全監(jiān)督管理站。

　　（三）市建筑安全監(jiān)督管理站經(jīng)審查合格，當月25日前簽字蓋章將申請材料轉送中國工商銀行股份有限公司大連市分行青泥洼橋支行。

　　（四）中國工商銀行股份有限公司大連市分行青泥洼橋支行在接到市建筑安全監(jiān)督管理站轉送的申請材料后，經(jīng)審查合格，應在當月30日前將各項目本次申請使用的安措費解除監(jiān)管，并發(fā)送短信通知施工企業(yè)。

　　第十五條 招標方或招標代理機構未單獨列出安措費項目清單的，依據(jù)《中華人民共和國招標投標法》有關規(guī)定，中標無效，由建設工程招投標管理部門責令重新招標。

　　投標人未單列安措費或單列但刪減的，以及對建設單位提出安全防護、文明施工措施其他要求的費用未一并計入安措費的，評標時視為不響應招標文件實質性要求或違反國家有關法規(guī)，作廢標處理。

　　第十六條 建設單位未提供安措費，對施工單位提出施工要求的，由建設行政主管部門或其委托的安全監(jiān)督管理機構依據(jù)《建設工程安全生產(chǎn)管理條例》第五十四、五十五條規(guī)定處罰。

　　第十七條 施工單位挪用安措費的，由建設行政主管部門或其委托的安全監(jiān)督管理機構依據(jù)《建設工程安全生產(chǎn)管理條例》第六十三條規(guī)定處罰，并視為不良行為計入企業(yè)信譽檔案。

　　第十八條 施工單位未及時落實安全防護、文明施工措施或安全防護、文明施工措施不符合安全生產(chǎn)法律、法規(guī)、規(guī)章和標準規(guī)范的, 由建設行政主管部門或其委托的安全監(jiān)督管理機構依據(jù)《建設工程安全生產(chǎn)管理條例》第六十二、六十四、六十五條或《遼寧省建設工程安全生產(chǎn)管理規(guī)定》第十八、十九、二十一條規(guī)定處罰，并視為不良行為計入企業(yè)信譽檔案。

　　總承包單位未及時向分包單位撥付安措費，造成分包單位安全防護、文明施工措施落實不到位導致發(fā)生事故的，由總承包單位負主要責任。

　　第十九條 監(jiān)理單位未履行本細則的安全監(jiān)理責任，由建設行政主管部門或其委托的安全監(jiān)督管理機構依據(jù)《建設工程安全生產(chǎn)管理條例》第五十七條或《遼寧省建設工程安全生產(chǎn)管理規(guī)定》第二十、二十一條規(guī)定處罰，并視為不良行為計入企業(yè)信譽檔案。

　　第二十條 任何單位或個人，不得批準減免、緩存、緩支或挪用安全文明施工費。

　　第二十一條 建設行政主管部門和其他有關行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，由其所在單位或者上級主管機關給予行政處分；構成犯罪的，依照刑法有關規(guī)定追究刑事責任：

　　（一）對未按本辦法預付安全文明施工費的工程受理安全施工措施審查或頒發(fā)施工許可證的；

　　（二）對招投標未單獨列出安全防護、文明施工措施項目清單及安全文明施工費未單獨列項、單獨計取或刪減不予糾正的；

　　（三）發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的；

　　（四）不依法履行監(jiān)督管理職責的其他行為。

　　第二十二條 各專戶資金在未解付前所產(chǎn)生的利息,統(tǒng)一作為全市建筑安全發(fā)展和獎勵基金,用于表彰先進、提升監(jiān)管能力和發(fā)展全市建筑安全生產(chǎn)管理工作使用。

　　第二十三條 本辦法自20**年1月1日起施行，同時原《大連市建筑工程安全防護文明施工措施費用管理辦法》（大建安發(fā)〔20**〕238號）文件廢止。

篇3：物業(yè)消防安全管理存在問題及改進措施

　　物業(yè)消防安全管理存在問題及改進措施

　　隨著城市化的不斷發(fā)展，物業(yè)消防安全管理工作日顯重要。筆者對貴州省黔西南布依族苗族自治州目前物業(yè)消防安全管理存在的問題及以及原因進行了分析，并就如何改進提出了工作建議。

　　物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)對城市中各類住宅物業(yè)及其配套的共用設施、設備和綠化、衛(wèi)生、交通、治安、消防、環(huán)境等統(tǒng)籌進行維護修繕、整治等管理服務的活動。確保管理區(qū)域內業(yè)主及物業(yè)使用人的生命財產(chǎn)安全是物業(yè)管理的一項基本內容和工作，而消防安全管理在生命財產(chǎn)安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。但目前黔西南州的物業(yè)消防安全管理還存在著許多亟待解決的問題，因此要進一步推進物業(yè)消防安全管理，必須盡快建立健全物業(yè)管理服務體制和運作規(guī)范體系，形成與目前蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)經(jīng)濟和住宅商品化、社會化相適應的新型物業(yè)管理模式。

　　一、物業(yè)服務企業(yè)消防安全管理中存在的問題

　　（1）重視程度不夠。一些物業(yè)服務企業(yè)重經(jīng)營、輕安全，重眼前、輕長遠，重修補、輕維護，精力、人力、財力、物力多放在物業(yè)經(jīng)營、費用收取、環(huán)境衛(wèi)生、治安防范和普通的水電維修等方面，忽視了對公用消防設施日常維護和消防安全日常檢查，造成物業(yè)服務企業(yè)內部消防安全制度不完善、機構不明確、職責不清晰，消防值班、巡查、維護失位、缺位，隱患頻現(xiàn)。

　　（2）主體意識不強。有的物業(yè)管理公司過分強調為業(yè)主和物業(yè)使用者“服務”，在消防安全問題上不想管、不敢管，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建設單位的物業(yè)保修責任，對建筑消防設施檢測和維護保養(yǎng)單位的依賴性大，對業(yè)主、經(jīng)營場所的自治自律和行政部門的指導干預期盼值高，造成對業(yè)主進場裝修使用把關不嚴、跟蹤服務管理不到位，對消防設施故障損壞發(fā)現(xiàn)維修不及時，出現(xiàn)問題推、拖，樂見“責任不清”狀態(tài)，不能主動實施管理、積極解決問題、勇于承擔責任。

　　（3）管理水平薄弱。當前，物業(yè)服務企業(yè)從事消防管理的多為消防控制室值班、保安和水電維修人員兼職較多，除消防控制室值班員按照國家法律規(guī)定經(jīng)消防專門培訓持證上崗外，其余人員基本上都沒有經(jīng)過專門消防培訓，導致從事消防管理的人員沒有掌握基本消防常識，不能發(fā)現(xiàn)火災危險性，不懂得建筑消防設施功能和檢查、維護、操作的基本方法，加之由于物業(yè)服務人員工資低、責任心差，消防管理幾乎成“空白”。

　　（4）維護資金缺乏。按照《物權法》及有關規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)實施消防管理所需費用主要來自業(yè)主交納的物業(yè)服務費，物業(yè)服務收費遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，然而實際生活中，物業(yè)公司提供的服務不能滿足業(yè)主要求，服務質量與物業(yè)收費不成正比，是物業(yè)糾紛的核心所在。作為業(yè)主，往往采用拒交物業(yè)費作為自身的維權手段，長期積壓、欠收的費用給物業(yè)服務企業(yè)造成較大壓力，不得不縮減開支、壓縮管理項目，造成服務質量降低，產(chǎn)生惡性循環(huán)。另外，商品住宅、售后公有住房住宅等雖有專項維修資金，可用于共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，但其使用條件和程序較為復雜，能夠成功動用使用的在現(xiàn)實中并不多見，沒有資金，物業(yè)服務企業(yè)對一些隱患問題的整改也是有心無力。

　　二、物業(yè)服務企業(yè)消防安全管理存在問題背后的原因分析造成上述問題的原因是多方面的，既有法律政策層面的因素，又有商品經(jīng)濟下社會管理方式的原因，涉及物權制度、合同關系、行政管理和業(yè)主自治等各種法律關系、各個環(huán)節(jié)。分析其具體原因，主要包括以下幾個方面：

　　（1）物業(yè)管理整體發(fā)展水平不高。

　　按照我國《物權法》和《物業(yè)管理條例》設計的模式，業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。全體業(yè)主組成業(yè)主大會，代表和維護業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益，并選舉業(yè)主委員會作為其執(zhí)行機構。物業(yè)服務企業(yè)是全體業(yè)主決定聘用，受業(yè)主委托從事物業(yè)管理的，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主共同體是一種合同上的委托關系。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。而現(xiàn)狀是，很多建筑小區(qū)根本沒有成立業(yè)主大會，以業(yè)主大會名義與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同的更加稀少，往往是開發(fā)商選聘其認為合適的物業(yè)服務公司，甚至“建管合一”，加之業(yè)主個體自治維權意識薄弱，在“多一事不如少一事”、“坐順風船”等思想的作用下，不參與、不爭取，物業(yè)服務企業(yè)非但不是大家的“管家”，反而給人們產(chǎn)生一種服務項目、服務標準、收費項目都由其說了算，只收錢不服務的感受。這種權利主體缺位、雙方地位不對等、被服務者成了被管理者的現(xiàn)狀是物業(yè)服務水平不高的最基礎、最深層次原因。

　　（2）物業(yè)服務企業(yè)消防管理的職責定位不明確。

　　在行政法律體系內，《消防法》第十八條規(guī)定“住宅區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)應當對管理區(qū)域內的共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務”，《機關、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》第十條也明確“居民住宅區(qū)的物業(yè)管理單位應當在管理范圍內履行下列消防安全職責：一是制定消防安全制度，落實消防安全責任，開展消防安全宣傳教育；二是開展防火檢查，消除火災隱患；三是保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通；四是保障公共消防設施、器材以及消防安全標志完好有效。其他物業(yè)管理單位應當對受委托管理范圍內的公共消防安全管理工作負責。”而民事合同中物業(yè)消防管理的委托事項則往往非常粗略（可參見建設行政主管部門設計的《前期物業(yè)服務合同》、《物業(yè)管理合同》示范文本），作為為業(yè)主服務、對業(yè)主負責、依賴物業(yè)服務收費而生存的物業(yè)服務企業(yè)，往往更加看重于“忠實”履行合同，這種行政責任與民事合同具體職責內容的不對應使得物業(yè)服務企業(yè)對自身的消防管理職責模糊、淡化。

　　（3）法律責任追究和糾紛爭議解決渠道不暢通。

　　例如小區(qū)內建筑消防設施損壞、占用消防車通道、堵塞封閉樓梯、擅自改變建筑物使用性質等問題，從行政法律關系來說，違反了消防法律法規(guī)，應當追究行政責任。但很多行為確實不是物業(yè)服務企業(yè)直接所為，物業(yè)服務企業(yè)也進行了勸阻、制止，最多也就是管理責任，只處罰物業(yè)服務企業(yè)似乎不盡合理；而執(zhí)法部門如果要對眾多的業(yè)主或者物業(yè)使用者直接實施處罰又談何容易。從民事關系上來說，行為人的行為侵犯了其他業(yè)主的相鄰權、對他人的人身財產(chǎn)安全構成了潛在危險，權利人可以通過民事訴訟等方式尋求救濟，但中國傳統(tǒng)鄰里關系和睦相處的觀念和民事訴訟周期、成本和執(zhí)行等因素，給問題的最終解決造成很多障礙。這是許多具體問題、具體隱患、具體紛爭處理解決難的很重要的原因。

　　（4）政府介入和干預方式簡單而效率不高。

　　政府的介入或干預是在市場運行不規(guī)范、權利主體自治意識不高的情況下一個重要手段，以保證制度的執(zhí)行，維護公共利益。具體到消防行政管理領域，在消防安全責任制沒有徹底落實、社會化消防工作網(wǎng)絡沒有完全形成的當今，社會和單位都依賴于公安機關消防機構的消防監(jiān)督執(zhí)法行為，而消防監(jiān)督目標的重心、消防監(jiān)督檢查的方式和重點、消防警力的配置等因素使得消防機構無力、無法對物業(yè)小區(qū)實施太多的監(jiān)督管理，即使檢查發(fā)現(xiàn)問題也只能要求物業(yè)服務企業(yè)督促解決，更不能陷入房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主、相鄰關系人等相互間錯綜復雜的利益糾紛中，所以在具體問題的解決上政府及其職能部門的干預往往顯得很表面化，甚至很被動，被管理的各方都不理解、不滿意，具體隱患問題解決效率并不高。

　　（5）物業(yè)消防維修費用使用不透明、不暢通。

　　物業(yè)服務企業(yè)接受業(yè)主委托，對共用的消防設施設備進行維修、養(yǎng)護、運行和管理，其所需資金來源于物業(yè)服務費（但是當前消防設施的管理中還有定期檢測、維護保養(yǎng)、城市遠程消防監(jiān)控系統(tǒng)的運行等支出都沒有穩(wěn)定的保障渠道）；如果需要維修、更新和改造，則要動用專項維修資金，專項維修資金是業(yè)主共同交存、屬業(yè)主共同所有，其使用決定權在業(yè)主，需要專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過，或者經(jīng)由業(yè)主大會依法通過使用方案，再由政府建設（房地產(chǎn)）主管部門審核同意或向其備案后劃轉列支。這其中有兩個關鍵點，一方面是必須明確物業(yè)消防服務日常維護職責和標準，以及需要動用專項維修資金的具體情形，這樣才能夠區(qū)分具體問題哪些是業(yè)主或部分業(yè)主自身原因造成的、哪些是物業(yè)服務企業(yè)管理不到位造成的、哪些是確實符合動用專項維修資金的條件（建設部、財政部令第165號《住宅專項維修資金管理辦法》第二十五條就明確規(guī)定了不得從住宅專項資金中列支的四種情形），否則各方包括監(jiān)管資金的政府職能部門認識不一，討論或者審核不被通過；另一方面是程序上必須有雙重大多數(shù)（兩個三分之二）業(yè)主或業(yè)主大會討論通過，這里面的難題一是沒有組織者、二是多數(shù)不積極參與、三是眾口難調形不成合意。這兩個關鍵點在目前都沒有成熟的機制、制度或者慣例，所以出現(xiàn)很多建筑消防設施徹底癱瘓、長期成擺設無法及時解決，根本原因是缺乏資金或者說有錢用不了。

　　三、加強物業(yè)消防管理的幾點措施

　　從上述分析可以看出，物業(yè)消防管理法律關系十分廣泛而復雜，涉及業(yè)主和物業(yè)使用者的建筑物區(qū)分所有權和相鄰關系的權利與義務，業(yè)主大會、業(yè)主委員會的權利與義務，建筑物開發(fā)建設單位的權利與義務，物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務合同所確立的權利與義務，政府及主管部門、相關職能部門的職權和職責等種種關系。尋求提高物業(yè)消防管理質量的對策也應當綜合規(guī)劃、統(tǒng)籌考慮、各方參與、齊抓共管。

　　（1）完善業(yè)主自治組織，提高業(yè)主自治水平。

　　應當廣泛宣傳物權和物業(yè)管理法律知識，本著誰使用受益、誰管理負責的原則，指導、幫助物業(yè)小區(qū)廣泛成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，作為全體業(yè)主的利益共同體和代言人，站在獨立、主導的地位，發(fā)揮自治自律作用，理順業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的關系，由業(yè)主自覺維護好公共消防安全秩序，同時對物業(yè)服務企業(yè)的消防管理質量進行監(jiān)督。當然，要抓好此項工作，必須由政府出面牽頭才行。

　　（2）明確物業(yè)服務企業(yè)消防管理的職責與標準。

　　在現(xiàn)行消防法律法規(guī)規(guī)定的基礎上，可以由公安部門、住房和城鄉(xiāng)建設部門聯(lián)合出臺物業(yè)服務企業(yè)消防安全管理辦法的部門規(guī)章，明確物業(yè)服務企業(yè)消防管理的具體職責和責任追究辦法；制定行業(yè)強制性或指導性標準，確定物業(yè)服務企業(yè)消防管理的具體標準，包括各崗位消防安全職責、消防組織機構、消防制度、消防宣傳與演練、消防設施管理、消防通道與安全出口管理、消防巡查檢查、火災隱患督促整改、火災報警與處置等等都應當細化、便于操作；制定物業(yè)服務消防安全管理合同示范文本，或者在通用示范文本中專節(jié)或專條列入消防管理范圍和質量的內容。

　　（3）大力提高物業(yè)服務企業(yè)消防管理主體意識與管理能力。

　　安全生產(chǎn)、社會治安綜合治理、建設（房地產(chǎn)）主管部門等職能部門、機構要會同公安消防部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處、居（村委會）等基層政府和基層自治組織要多方位、多渠道監(jiān)督、指導物業(yè)服務企業(yè)開展消防管理，使其充分確立管理主體意識和責任意識。要將物業(yè)服務企業(yè)消防管理能力納入物業(yè)管理企業(yè)資質審查的內容，將消防知識和技能納入物業(yè)管理師資格考試認定、保安培訓的內容，加強對物業(yè)管理企業(yè)負責人員和消防管理人員消防安全專門培訓，直至發(fā)展為要求物業(yè)消防管理人員必須經(jīng)過消防安全專業(yè)培訓上崗或者向物業(yè)服務企業(yè)派駐消防安全管理師。

　　（4）切實加強物業(yè)服務企業(yè)消防管理質量監(jiān)督檢查。

　　以高層、地下、商用、人員密集、自動消防設施為關鍵要素，將相應的物業(yè)服務企業(yè)作為被檢查對象和責任主體，列入監(jiān)督抽查范圍，隨機抽查，防止產(chǎn)生失控漏管。在建筑消防設施、疏散通道、安全出口、消防車通道為重點內容，嚴格查處物業(yè)服務企業(yè)在公共消防管理中的消防違法行為，特別是對其擅自關停消防設施、擅自改變或同意改變建筑物和場所使用性質、以及其他因故意或重大過失形成火災隱患的，要責令改正并依法嚴格處罰。同時，對于物業(yè)服務企業(yè)在維護公共消防安全秩序中遇到的業(yè)主或物業(yè)使用者的無理阻撓、拒不配合行為，要對相關責任人履行消防宣傳教育、監(jiān)督執(zhí)法等職責，支持物業(yè)服務企業(yè)的服務與管理，同時對公眾進行教育和警示。

　　（5）明確物業(yè)消防管理費用的收取、列支和管理辦法。

　　在物業(yè)服務收費中單列消防日常維護管理費用，在物業(yè)服務合同中明確消防管理開支的范圍、條件、程序和標準，特別要明確第三方消防技術檢測、維護保養(yǎng)、遠程監(jiān)控等服務所需費用來源和支出標準，詳細界定日常設施設備故障老化更換、維修與大修、中修、更新、改造等需要動用專項維修資金的項目的情形和區(qū)別。對于消防設施癱瘓、嚴重故障等應當視為發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)和相關職能部門都要高度重視，簡化專項維修資金支出程序和環(huán)節(jié)，保證建筑消防設施及時功能恢復和公共消防安全。同時，在立法和政策的更高層面上也要明確涉及公共消防安全的管理和設施維護、更新經(jīng)費的保障突進、落實機制、監(jiān)管模式和制約措施。