工程項目各階段的造價控制(2)

　　決策階段工程造價控制。對工程項目策劃階段的造價，許多業(yè)主有著錯誤的認識，認為造價越低就越好。控制造價不是一個單方面的問題，而應(yīng)該是一個多因素的問題，應(yīng)結(jié)合工程實際，綜合考慮。在建設(shè)項目投資決策階段，項目的各項技術(shù)經(jīng)濟決策，對工程造價以及項目建成后的經(jīng)濟效益，有著決定性的作用，是工程造價控制的重要階段，合理確定和控制造價對項目方向的準確定位、建設(shè)方案優(yōu)化有指導(dǎo)性作用。

　　設(shè)計階段工程造價控制。設(shè)計階段是投資者建設(shè)意圖由設(shè)想向現(xiàn)實轉(zhuǎn)變的一個關(guān)鍵階段，因此設(shè)計階段是工程造價控制的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。可以從以下幾方面進行工程造價控制：實行設(shè)計招標制度，加強設(shè)計階段的監(jiān)理，確定合理的設(shè)計方案、成熟的工藝，減少在施工階段重大設(shè)計變更和方案性變化的發(fā)生，對有效的控制工程造價將起到一定的作用。一個工程的設(shè)計，如果工程監(jiān)理參與進去，排除不利因素，一般可排除８０％的錯誤。在建設(shè)全過程成本控制中，施工開始后充其量只能節(jié)約投資２０％，關(guān)鍵在于建設(shè)期的成本確定和控制。設(shè)計階段的監(jiān)理工作包括：根據(jù)設(shè)計院提供的設(shè)計圖紙和說明，協(xié)助業(yè)主審核不同的設(shè)計方案，以便進行經(jīng)濟比較，制定出資金支出的初步估算計劃，以保證投資能得到最有效的運用；配合業(yè)主對監(jiān)理工作包括：根據(jù)設(shè)計院提供的設(shè)計圖紙和說明，協(xié)助業(yè)主審核不同的設(shè)計方案，以便進行經(jīng)濟比較，制定出資金支出的初步估算計劃，以保證投資能得到最有效的運用；配合業(yè)主對不同的設(shè)計方案，算出各自需要的材料和設(shè)備，以便進行成本分析和研究，并向設(shè)計人員提出成本建議，協(xié)助他們在投資限額范圍內(nèi)進行限額設(shè)計，以節(jié)約投資。從中尋求一次性投資少且經(jīng)濟性好的設(shè)計方案，取得最合理的經(jīng)濟指標。

　　運用價值原理優(yōu)化設(shè)計。在設(shè)計階段運用價值工程可降低造價２５％￣４０％，具有顯著的效果。價值工程又稱價值分析，是一種現(xiàn)代化的科學管理技術(shù)，是一種新的技術(shù)經(jīng)濟分析方法，是通過對產(chǎn)品的功能分析達到節(jié)約資源和降低造價目的的一種有效方法。它彌補了傳統(tǒng)的成本管理單純強調(diào)降低成本和質(zhì)量管理一味強調(diào)提高質(zhì)量的不足，有利于解決建筑業(yè)中長期存在的工期長、浪費大、質(zhì)量差、造價高的問題。價值工程法一般分三個步驟進行：評定各設(shè)計對象的技術(shù)分數(shù)和經(jīng)濟分數(shù)；計算各設(shè)計對象的技術(shù)指數(shù)和經(jīng)濟指數(shù)；計算各設(shè)計對象的幾何平均值，從中進行比較，選擇最優(yōu)設(shè)計方案。

　　施工招標階段工程造價控制。施工招標階段工程造價的控制應(yīng)準確把握設(shè)計圖紙，通過對建設(shè)項目的具體情況分析和投標單位的資格預(yù)審，編制招標文件，確定工程標底；通過評標定標，選擇中標單位，并確定承包合同價。合理地確定工程標底是施工招標階段工程造價控制的一種重要方法，工程標底的確定往往因設(shè)計圖不全，材料的變更，或因市場價的不斷變化，難于有一個準確的數(shù)值。當上述情況發(fā)生時，可以采用模糊式識別、模糊聚類分析、計算機模擬技術(shù)（蒙特卡洛模擬）三種數(shù)學方法，對工程造價進行較為準確的確定。

　　施工階段工程造價控制。工程項目實施階段的工程造價控制可以從以下幾點著手：仔細審查合同標價和工程量清單、基本單價及其他有關(guān)文件；結(jié)合工程進度和質(zhì)量，正確進行工程計量，復(fù)核工程付款賬單，按規(guī)定進行工程價款結(jié)算；正確理解設(shè)計意圖，嚴格控制設(shè)計變更，對設(shè)計不妥的地方及時更正；加強工程索賠控制，進行全方位合同管理；熟練運用概預(yù)算定額，合理進行現(xiàn)場簽證；審查施工組織設(shè)計，利用技術(shù)經(jīng)濟比較方法進行綜合評審，運用價值工程對施工階段材料及施工方案選擇進行優(yōu)化，選擇合理的施工方案；加強工程建設(shè)監(jiān)理。

　　關(guān)于對工程量清單的審查，監(jiān)理工程師應(yīng)注意控制措施清單項目。工程量清單報價中提供的措施清單，是為完成工程項目施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過程中技術(shù)、生活、安全等方面的非工程實體項目。因現(xiàn)階段許多工程項目都是在施工圖及施工現(xiàn)場不完善的情況下就進行招標，等到施工招標時設(shè)計的措施項目與現(xiàn)場實際已有較大出入。監(jiān)理工程師在處理時要收集第一手原始資料，逐項核對查清，不符之處提出修改意見。

　　竣工結(jié)算階段工程造價控制。長期以來，竣工結(jié)算超施工圖預(yù)算是造價管理亟待解決的問題。對于竣工階段的工程造價控制，應(yīng)認真做好以下幾點：核對合同條款，審核竣工結(jié)算編制范圍，編制范圍是指編制工程竣工結(jié)算的工程及費用范圍。審核竣工內(nèi)容是否符合合同要求、驗收是否合格，審核結(jié)算方法、計價方法、優(yōu)惠條款是否符合合同；按竣工圖審核工程量，在審核中，應(yīng)根據(jù)竣工圖、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證等，按照國家規(guī)定的工程量計算規(guī)則逐項核對；嚴格執(zhí)行計價依據(jù)與計價方法；嚴格審查設(shè)計變更簽證；檢查取費標準，不同地區(qū)的稅率、價格指數(shù)可能不同。因此，工程取費標準必須按照合同規(guī)定的要求，根據(jù)施工單位的資質(zhì)等級、工程類別等設(shè)定合理的取費標準。

篇2：裝飾項目工程造價控制工作程序

　　裝飾項目工程造價控制程序

　　（1）合理計算成本，控制各項偶然開支，減少必然開支數(shù)目。

　　（2）抓好工程質(zhì)量，避免返工現(xiàn)象發(fā)生。

　　（3）認真詢價、比價，購買質(zhì)量合格價格最低的材料。

　　（4）合理投入人力，減少工人窩工現(xiàn)象。

　　（5）施工前積極與業(yè)主協(xié)商，盡量避免設(shè)計變更導(dǎo)致的返工。

　　（6）節(jié)約材料、水、電的開銷。

篇3：闡述房地產(chǎn)開發(fā)工程造價控制策略

　　闡述房地產(chǎn)開發(fā)的工程造價控制策略

　　當前，在三明市房地產(chǎn)開發(fā)項目中，由于全過程、全方位的工程造價控制理念尚未形成，投資管理的各個層面仍不完善，導(dǎo)致工程投資中損失浪費的現(xiàn)象普遍存在。文章針對這一現(xiàn)象，從項目開發(fā)中的五個階段就如何控制和管理工程造價進行了闡述，并提出對策建議，試圖促進開發(fā)商降低工程成本、提高投資效益和社會效益。

　　近年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模日益增大，一個開發(fā)項目由幾年前的幾千、幾萬平方米建筑面積遞增至現(xiàn)在的十幾萬、幾十萬平方米建筑面積，房地產(chǎn)開發(fā)中的工程造價也大幅提高。然而，三明市的建設(shè)項目普遍忽視了項目建設(shè)前期階段的重要性，造價控制的重點僅放在項目建設(shè)過程的后期階段甚至放在工程決算階段，以致預(yù)算超概算、結(jié)算超預(yù)算的現(xiàn)象屢見不鮮。工程造價失控，勢必降低開發(fā)投資的經(jīng)濟效益，關(guān)系到開發(fā)商的發(fā)展與生存。所以，在當前樓市走勢低迷、房價理性回歸的新形勢下，實施工程造價的有效控制無疑顯得尤為重要。我們必須更新觀念，在遵循全過程造價管理理念下，推行工程造價管理工作從項目前期工作抓起，在可行性研究、投資決策的基礎(chǔ)上，對建設(shè)準備、勘察設(shè)計、施工、竣工驗收、交付使用等一系列過程進行規(guī)劃、協(xié)調(diào)監(jiān)督、控制和總體評價，將控制重點轉(zhuǎn)移到項目決策和設(shè)計階段。

　　一、決策階段的工程造價控制

　　1、注重項目選址

　　在房地產(chǎn)建設(shè)項目實施中，決策階段的工程造價控制首先從房地產(chǎn)項目選址開始，要求選址應(yīng)符合城市規(guī)劃，要開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品，項目要有準確的市場預(yù)測與市場定位，適應(yīng)市場需求，以利資金回收。選址過程中要編制科學的環(huán)境評價報告，要做好地質(zhì)初勘工作。例如，三明市某房地產(chǎn)開發(fā)公司，在項目選址的問題上就有過深刻的教訓。曾有兩個開發(fā)項目供該公司選擇：一個在三明市三元區(qū)下洋地塊，另一個在三元區(qū)東霞小區(qū)，當時兩地商品房房價相差不多。該公司在決策時，既沒有做地質(zhì)初勘工作，也沒有調(diào)查兩地已建成建筑物的地質(zhì)情況，決策者僅憑印象，認為下洋地塊配套相對完善，便確定開發(fā)下洋地塊項目。在勘察設(shè)計階段，該公司仍然沒有重視基礎(chǔ)問題，為節(jié)省勘察費，地質(zhì)勘察點設(shè)置過少，致使地質(zhì)報告不全面。設(shè)計單位依據(jù)提供的地質(zhì)勘察報告，設(shè)計為人工挖孔樁基礎(chǔ)。結(jié)果在實際施工中發(fā)現(xiàn)，下洋地塊的水文地質(zhì)情況與地質(zhì)報告有較大出入，該地塊原先有一池塘，局部地表以下28米才能達到基巖層，在距地表12米處有大量的流塑性淤泥，致使人工挖孔樁的1/2紅磚護壁在砌筑后不到10分鐘便全部被流塑性淤泥擠垮，施工無法正常進行。建設(shè)單位根據(jù)現(xiàn)場實際情況，被迫放棄了人工挖孔樁的方案，全部改為機械鉆孔灌注樁，就此一項，多增加樁基施工成本268萬元，并且拖延工期達3個多月。而與此形成鮮明對照的是，另一開發(fā)商施工的三元區(qū)東霞小區(qū)的地表以下最深5-6米處便可到達基巖層，而且土質(zhì)全部是粘性老黃土。選擇在三元區(qū)東霞小區(qū)開發(fā)，在建設(shè)規(guī)模相近的情況下，僅樁基一項，與下洋地塊相比，便可節(jié)省510多萬元。此案例給我們提供了一個深刻的教訓，顯現(xiàn)了項目選址工作對工程造價控制有著重大的影響。

　　2、周密編制投資估算計劃

　　投資估算是基本建設(shè)前期工作中的重要環(huán)節(jié)之一。在項目決策階段編制詳細的項目成本投資估算控制表，是研究、分析建設(shè)項目的經(jīng)濟效果的重要依據(jù)。在可行性研究報告批準后，估算作為設(shè)計任務(wù)下達的投資限額，對初步設(shè)計概算起控制作用，并作為資金籌措及向銀行貸款的依據(jù)。工程經(jīng)濟人員在投資估算過程中，應(yīng)實事求是地反映設(shè)計內(nèi)容，按照工程造價管理的原則，合理預(yù)測投資估算中各種動態(tài)因素的變化，全面分析方案的經(jīng)濟性，并從建設(shè)方案的優(yōu)選開始，滲透到設(shè)計的全過程。

　　3、精心論證可行性研究

　　強化項目前期工作，規(guī)范項目投資決策，是提高投資運行質(zhì)量的基礎(chǔ)，沒有經(jīng)濟效益或經(jīng)濟效益差的項目，不列入建設(shè)計劃，必須做可行性研究，可行性研究必須有經(jīng)濟效益評價，沒有經(jīng)濟效益評價的可行性研究報告或方案不予評審，達不到經(jīng)濟效益標準的項目不予立項，突出項目前期工作的超前性。通過投資科學管理，提高投資經(jīng)濟運行質(zhì)量，以保證公司全局經(jīng)濟效益的提高。

　　二、設(shè)計階段的工程造價控制

　　1、推行設(shè)計招投標，擇優(yōu)選擇設(shè)計單位

　　積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的設(shè)計招標方法，盡量將工程主體及配套項目、綠化等工程設(shè)計捆綁招標，采用多家競投，組織有關(guān)專家綜合評比，這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計單位，又可促進設(shè)計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價上下功夫。例如，三明市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在建筑面積共為6萬平方米的商住工程設(shè)計招標時，要求各設(shè)計單位提出設(shè)計方案及相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟指標，并進行設(shè)計費報價。在選擇設(shè)計單位的過程中，本地區(qū)（三明市）的一家設(shè)計單位（資質(zhì)乙級）的設(shè)計費為9元/平方米，而廈門一家甲級設(shè)計單位報價為14元/平方米。表面上看，如果選擇本地區(qū)的設(shè)計公司可省費用30萬元，但是通過設(shè)計方案及技術(shù)參數(shù)的對比，發(fā)現(xiàn)在同樣滿足建筑功能的情況下，廈門設(shè)計公司的鋼筋含量為31千克/平方米，而三明設(shè)計公司的鋼筋含量為39千克/平方米。據(jù)此測算，廈門的設(shè)計公司可為開發(fā)商節(jié)省鋼材480噸，共計250萬元。由此可以看到，引進設(shè)計競爭機制后，就鋼筋一項就為公司節(jié)省投資220萬元。

　　2、開展限額設(shè)計，有效控制造價

　　積極推行限額設(shè)計，健全設(shè)計經(jīng)濟責任制。設(shè)計人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價格，然后按項目投資估算控制初步設(shè)計及概算，再用初步設(shè)計概算控制施工圖設(shè)計及概算。因此，各專業(yè)在保證功能及技術(shù)指標的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟有機結(jié)合起來。嚴格控制設(shè)計變更.以保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價管理人員應(yīng)與設(shè)計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。克服那種只顧畫圖、不顧算賬的傾向，變“畫了算”為“算了畫”。并利用同類建筑工程的技術(shù)指標進行科學分析、比較，優(yōu)化設(shè)計，合理降低工程造價。

　　3、完善合同約束條款，有效控制造價

　　針對目前部分設(shè)計人員經(jīng)濟觀念淡薄，設(shè)計變更隨心所欲。筆者認為應(yīng)在設(shè)計合同中增設(shè)約束條款，如設(shè)計變更費超出施工合同價的某一比例（一般為5%）時，則扣罰一定比例的設(shè)計費（設(shè)計質(zhì)保金）。采取一定的約束力，是對設(shè)計規(guī)范、設(shè)計標準、工程量與概預(yù)算指標等方面控制的有效舉措。

　　三、工程招投標階段的工程造價控制

　　1、遵循公平、公開、公正、誠信的原則

　　招標前，應(yīng)嚴格審查施工單位的企業(yè)資質(zhì)、經(jīng)營業(yè)績、經(jīng)濟實力、管理能力及社會信譽，必要時進行實地考察，避免“特級企業(yè)投標，一級企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級企業(yè)進場”等不正常現(xiàn)象。

　　2、認真編制招標文件

　　造價管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價值的數(shù)據(jù)、資料，對影晌工程造價的各種因素進行鑒別、預(yù)測、分析、評價，然后編制招標文件

。招標書條款應(yīng)嚴謹、準確和全面，工程造價及相關(guān)費用應(yīng)盡量包死，少留或不留活口。工程標底要保證質(zhì)量，把工程標底控制在合理造價的下限。

　　3、合理低價者中標

　　目前推行的工程量清單計價報價與合理低價中標，作為業(yè)主方應(yīng)杜絕一味尋求絕對低價中標，以避免投標單位以低干成本價惡意競爭。所謂合理低價，是在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價。對于眾多的投標者，開發(fā)商只能按照一定標準，例如技術(shù)先進、質(zhì)量最佳、工期最短、造價合理等方面選擇中標者，再把建設(shè)工程發(fā)包給他。

　　4、嚴密工程合同條款

　　對工程合同中涉及工程費用收取標準、工期、質(zhì)量等級、承包內(nèi)容及方式、價款的結(jié)算方式、保修內(nèi)容及期限、違約責任、爭議處理等，都應(yīng)有明確約定。在簽訂工程合同過程中，對招標文件和設(shè)計中不明確、不具體的內(nèi)容，通過談判，爭取得到有利于合理低價的合同條款。同時，對索賠要有前瞻性，有效避免過多索賠事件的發(fā)生。此外，應(yīng)爭取工程保險、工程擔保等風險控制措施，使風險得到適當轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價的控制效果。

　　四、施工階段的工程造價控制

　　1、工程監(jiān)理制實施與管理

　　實現(xiàn)三控一管的監(jiān)理體系，是控制工程質(zhì)量、進度、工程造價三大目標的重要保證，充分發(fā)揮其控制投資，增進效益的作用，就可以給預(yù)、結(jié)算審查提供一套比較規(guī)范的設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的資料文本，從而反映真實的工程量。

　　2、優(yōu)化施工方案及施工順序

　　優(yōu)化施工方案也是控制投資最有效的手段之一。所謂優(yōu)化就是從若干個施工方案中選擇一個技術(shù)上切實可行、施工期限能滿足要求、施工質(zhì)量能夠保證、施工費用較低的施工方案。

　　3、嚴格控制工程變更

　　施工前，要組織施工人員到現(xiàn)場勘查，對圖紙進行會審，技術(shù)交底，避免施工中出現(xiàn)不應(yīng)有的返工，特別是對那種設(shè)計費用較高的設(shè)計變更，必須經(jīng)設(shè)計單位、建設(shè)單位、監(jiān)理公司、施工單位等現(xiàn)場代表共同論證核實，盡量減少合同外費用。

　　4、嚴格現(xiàn)場簽證管理

　　現(xiàn)場簽證是工程建設(shè)中經(jīng)常性的工作，若管理不到位，就可能給工程帶來不必要的損失，這就要求駐地監(jiān)理及甲方代表要有高度的責任感和使命感，做好施工現(xiàn)場記錄，同時要經(jīng)常到工地，做到“隨做隨簽”，避免“一攬子”及日后簽證。

　　5、嚴把材料關(guān)

　　做好設(shè)備、材料的訂貨、采購工作，確保物美價廉、及時供應(yīng)。

　　五、竣工結(jié)算階段的工程造價控制

　　工程竣工結(jié)算系指施工企業(yè)按照合同規(guī)定的內(nèi)容全部完成所承包的工程，經(jīng)驗收質(zhì)量合格，并符合合同要求之后，向發(fā)包單位進行的最終工程款結(jié)算。在確定工程造價時，堅持以現(xiàn)行的工程造價管理規(guī)定為依據(jù)，按照甲乙雙方在施工合同中的約定，根據(jù)竣工圖結(jié)合隱蔽簽證、現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更進行審核計算、審查是否按圖紙及合同規(guī)定全部完成工作。認真核實每一項變更是否真正實施，該增的增，該減的減，實事求是。竣工結(jié)算是工程造價控制的最后一關(guān)，若不能嚴格把關(guān)的話，將會造成不可挽回的損失。這是一項細致具體的工作，核對時要認真、細致，在嚴格把關(guān)的同時，也應(yīng)尊重實際，不要惡意壓低造價，審核時要保持良好的職業(yè)道德與維護公司信譽。

　　綜上所述，控制工程造價不僅僅是防止投資突破限額，更積極的意義是要促進建設(shè)、施工、設(shè)計單位加強管理，使人力、物力、財力有限的資源得到充分的利用，取得最佳的經(jīng)濟效益和社會效益。房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)利潤的最大化，就必須在工程決策階段、設(shè)計階段、工程招投標階段、施工階段和竣工結(jié)算階段的全過程中，加強工程造價控制，降低開發(fā)成本，確保開發(fā)項目投資目標的順利實現(xiàn)。

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