土地整理工程施工技術準備

　　若我公司有幸中標，將立即組織公司項目經(jīng)理和技術總工程師、技術負責人、施工員等認真閱讀、研究、審查施工圖，在充分領會設計意圖的基礎上會同業(yè)主、設計單位、監(jiān)理單位一起進行圖紙會審，將設計圖中與施工實際可能出現(xiàn)的問題指出并會商解決，確保工程質量及功能滿足設計要求。作好施工方案的編制工作，避免在以后施工中，出現(xiàn)盲目性，以確保工程的施工質量。

　　編制施工作業(yè)時間計劃，確保工程施工管理有的放矢，防止出現(xiàn)瞎指揮，亂安排的現(xiàn)象。制定質量管理，安全文明施工的各項措施、制度、確保工程管理有章可循。

　　1.1 流水施工段的劃分及流水作業(yè)安排

　　流水施工段的劃分：根據(jù)設計施工圖，結合施工現(xiàn)場的實際情況，按照流水施工段的劃分原則，本項目工程擬劃分為三個工區(qū)，四個施工專業(yè)施工作業(yè)隊，分別負責施工土地整理、農(nóng)田水利灌溉、水泥砼和泥結碎石道路、中心村、聚居點附屬工程。

　　流水作業(yè)安排流水作業(yè)以平行方式施工，各流水作業(yè)之間交叉進行。

　　1.2 施工用水、用電

　　施工用水就近取用溝渠內水源，用抽水泵抽入現(xiàn)場設置臨時水箱（V=10立方米），引出設Φ32UPVC管作為支線，沿施工主線布置，每隔100m設出水口一個，以滿足現(xiàn)場施工用水。

　　施工用電由建設單位提供的電源，采用TN－S系統(tǒng)，單線架空4×35mm2銅芯線引出，現(xiàn)場設總配室二處。在各個用電機械處單獨設置配電箱。

　　主要用電設備的功率與設備數(shù)量

　　序號設備名稱規(guī)格型號功率（KW）單位數(shù)量

　　1攪拌機JS5007.5臺2

　　2交流電焊機B*5007.5臺2

　　3振搗器HZ6*-503.3臺5

　　4夯土機5臺4

　　5水泵2.5臺5

　　施工電源引入由業(yè)主提供。根據(jù)用電需要，在總配電室應安裝50A動力表4只，30A照明表4只、50A漏電斷路器4只、20A保險4只、50A保險4只、100A三個閘刀6只、50A兩相閘刀8只、現(xiàn)場配電箱8個（340*500）。主線采用截面為35mm2的塑料銅芯線、中線采用10mm2的塑料銅芯線，照明主線采用3×2.5mm2銅芯護套線、支線采用2×2.5mm2的銅芯護套線，以確保用電安全。

　　為保證不受臨時停電的影響，配備1臺40KW發(fā)電機組，2臺15KW可移動式發(fā)電機組，作為電力不足或臨時停電時的后備電源。

　　工地多采取單班制作業(yè)，少數(shù)工序配合需要或搶工時采取兩班作業(yè)。

　　1.3 其它準備工作

　　1、組織機械設備及物資進場

　　按總體施工計劃，陸續(xù)組織各種技術工人、機械司機等人進場。

　　所有人員在上崗前5天到位，以便組織工程情況交底、設備調試等工作。各種機械設備根據(jù)工程需要由拖車運入現(xiàn)場。所有物資由項目經(jīng)理部下設的物資部統(tǒng)一采購供應。

　　2、做好開工項目的材料試驗

　　在項目部建立小型土工實驗室，配齊土工工程需要的各種試驗設備，提前進行調試，經(jīng)檢測合格后及時按要求的項目做出先開工工程的各種試驗。對進場的砂、石、水泥、鋼筋、預制構件等材料按規(guī)定抽樣檢驗。

　　3、建立測量控制系統(tǒng)

　　根據(jù)設計文件所要求的精度，對導線點進行復測，按施工要求加密控制點，并做出測量方案。對重要控制點進行加固保護，以利校核。

　　4、編制開工報告，申請開工

　　在人員、機械設備進場，材料試驗、測量復核等各項準備工作完成后，編制開工報告，申請正式開工。

篇2：房地產(chǎn)企業(yè)獲得土地途徑分析

　　從全國的情況看,土地儲備應該是一個先行指數(shù),土地的供應量決定的是第二年、第三年的商品房供應量。開發(fā)企業(yè)不是有一塊土地就夠了,在保持企業(yè)連續(xù)發(fā)展的過程中,土地儲備會起到重要的作用。對于一個大的開發(fā)企業(yè)來講,需要保持品牌的延續(xù)性和市場的占有率,就必須保持在市場有不斷的供給,也就是要今年儲備明年、后年、大后年的土地,保持每年連續(xù)在市場上提供一定量的商品房。鑒于這種情況,會造成開發(fā)企業(yè)對土地儲備的特殊需求。

　　開發(fā)企業(yè)取得土地的方式大概分為以下三類:

　　第一、行政命令式

　　第一類是行政命令式,可以是劃撥也可以是協(xié)議出讓.根據(jù)8月12號正式發(fā)布的國務院18號令,政府有權合理的確定各類房地產(chǎn)用地的布局和比例。也就是說,在各個城市中,都有大量由政府決策的開發(fā)項目,其中有相當一部分是通過土地協(xié)議出讓的方式進行的,尤其是危改和基礎設施建設中的建設用地分配,基本上是控制在政府手里。

　　1、危改拆遷

　　大部分的危改項目用行政命令的方式或者行政批準的方式,先劃撥后出讓。因為危改項目里有大量的回遷、有大量的政府配套設施、有大量的實物出租的部分,這些采取劃撥的方式。而另外一部分采取協(xié)議出讓的方式。通常大部分的危改項目都涉及到居民拆遷問題,以及原有土地上的政府機構和工廠拆遷的問題,在沒有進行談判和確定之前,很難決定哪些單位回來,哪些單位一定被拆走。這時候,我們通常采用的辦法是對危改進行協(xié)議出讓。

　　2、工商企業(yè)改造

　　一些城市的政府用協(xié)議出讓的方式來進行工商企業(yè)的改造。這里頭包括退二進三、污染企業(yè),擾民企業(yè)的一些特殊情況,因為它沒有辦法把附帶的一些條件作為土地招標的條件,比如剩余勞動力的安置等,或者是招標、拍賣的形式很難做,所以通常采用協(xié)議出讓的方式。

　　3、經(jīng)濟適用房

　　按照政府的規(guī)定,經(jīng)濟適用住房的土地以有計劃的劃撥方式提供。經(jīng)濟適用住房在各個城市招標的一般不是土地,大部分招標的是操作項目的法人,所以是一個以法人招標為主的招標制度,土地是預先由政府來進行計劃性安排并以劃撥方式提供的。

　　4、基礎設施

　　基礎設施建設在今年的增長速度比房地產(chǎn)增長速度還快。基礎設施建設里面涉及到公路、鐵路、輕軌、地鐵,以及一些水廠,電廠或者是供熱廠等等相關配套設施的建設。有些地方政府因為沒有資金大量的投入,所以利用變換土地轉讓的方式,給公路,鐵路、輕軌等基礎設施的管理部門和建設部門一些轉換。比如香港政府把地鐵上層的部分土地轉給了地鐵公司,雖然他還要繳納一定量的土地出讓金,但是他通過地鐵上層建設用地的轉換,或者是建設產(chǎn)品獲得盈利,來彌補地鐵建設資金的不足。到目前為止,上海市幾乎所有地鐵的站臺,站口、交換站都是用這種方式,地面上的土地轉讓給了開發(fā)商,由開發(fā)商負責整個站區(qū)的建設,減少地鐵投資的壓力。

　　盡管政府下達11號令規(guī)定經(jīng)營型項目的土地必須掛牌招標拍賣,但每個城市都保持了一部分協(xié)議出讓的口子。從目前全國的情況看,這類土地在市場上數(shù)量是最大的,大部分城市會維持在70%。當然,這里頭也還包括了一些開發(fā)區(qū),由開發(fā)區(qū)來承擔一級土地開發(fā),然后他再進行二級的轉讓或者合作項目的合建形成的轉讓等等。因此,行政批準仍然占有很大的數(shù)量。

　　第二、土地市場

　　國土資源部11號令出臺以后,土地市場實際上變成公開出讓的方式。對于發(fā)展商來說一般有三種情況:一個是投標,一個是摘牌,一個是競買。這三種情況都是公開取得土地的方式之一。從全國的情況看,除了深圳,廣州這些市場化程度比較高的城市很早就開始實行土地招投標和公開出讓這種方式之外,其他大部分城市都是在去年11號令出臺之后才開始的。這個市場是逐步擴大公開土地市場供給比例的一個過程。也是逐步實現(xiàn)市場化,為主的供給渠道的過程。可以想見,多少年之后,可能這個公開的市場比率會逐漸占到主流,而行政批準的土地占到次要地位。

　　1、土地市場中存在的問題

　　從目前看,我們不管是招標、拍賣或者掛牌,大概只有一個標準,就是價格標準,通常的情況下是以“價高者得”為唯一的衡量標準,而不限制他的資格,也不限制他的其他相關條件。在這里就會產(chǎn)生許多的弊病:

　　(1)非專業(yè)化的結果

　　從97年國家開始進行市場的生產(chǎn)經(jīng)營結構和資本結構的調整以后,大量的資產(chǎn)或資金向房地產(chǎn)涌入,而其中非專業(yè)性的資產(chǎn)或資金占了主流。大量的非專業(yè)性公司,過去不是做房地產(chǎn)的公司都進入到了房地產(chǎn)行業(yè)。從97年以后出現(xiàn)這種情況,就造成了投招標的過程中,很多非專業(yè)化的企業(yè)因為擁有大量資金,所以他會以參加投標的方式取得土地。而這種非專業(yè)的公司,大部分是非理性的定位,所以,這種非理性化的程度會大量出現(xiàn),在很多城市已經(jīng)有了先例,這種招標不限制資格,只以價格為準,就會造成很大的負面影響。

　　(2)資源配置的錯位

　　本來這個土地應該用最佳配置的方式,給最能發(fā)揮土地價格的公司來使用,但是,由于投標價格的衡量方式造成了土地資源被不能有效利用這塊土地的企業(yè)所擁有。這種情況在很多城市投招標過程當中都出現(xiàn)過,最后很多在投招標初期的時候中標了,但是在后期造成流標或者是其它的一些現(xiàn)象使項目無法開展的情況也是大量存在的。

　　(3)造成了地區(qū)的壓力

　　一般情況下,城市的土地出讓金是不受人大和財政預算控制的資金,按照文件的規(guī)定,這筆資金是用于城市開發(fā)和土地改造的。大部分城市的政府在財政處理的時候,都會把一個地區(qū)土地拍賣的資金轉移到另外一個地區(qū)去,在全市融資為求得平衡。因此,這塊土地拍賣了很高的價格,但是政府并沒有把這筆資金用以解決這個地區(qū)的問題。土地拍賣的資金會轉移到其他地區(qū),那么這個地區(qū)的壓力會大大增加,因為這個地區(qū)所產(chǎn)生的收益并沒有應用于這個地區(qū)。

　　國際上招標的一般方法,通常要同時考慮四個標準,除了價格標準之外,另外三個標準分別是:

　　①在整個招標過程當中,方案是第一位的標準。對城市土地價值的提升有什么作用,這是所有政府在公共土地招標的時候最關心的問題。如果僅僅本塊土地產(chǎn)生了很高的價值,而不能帶動周邊土地產(chǎn)生很高價值的時候,單向價值高是一種錯誤,而周邊的土地因為這個方案或者是這個建設項目而導致土地價值提升的時候,這對于政府才是最有利的。

　　②第二個標準是建成以后,會對城市經(jīng)濟的貢獻。比如說他能解決多少就業(yè)、帶來多少稅收或者是解決原來這個地區(qū)缺陷的一些問題,比如說這個地方原來缺商場、缺超市,缺醫(yī)院、缺學校或者缺一些其它東西,建成以后,這塊地會對整個經(jīng)濟或者是公共產(chǎn)品的補充起到一個積極的作用。

　　③第三個標準,就是這個項目的產(chǎn)生,會對該地區(qū)造成的負擔。目前,全國大概只有CBD是按這種方式,預先保留了一部分資金解決當?shù)氐膯栴},比如說每平米有300塊錢的公共職能配套費,比如說土地和綠地是統(tǒng)一在CBD的規(guī)劃中作了安排。另外就是中關村地區(qū)做了局部的統(tǒng)一的一級開發(fā),實際上在每平米土地里都含有一部分公共設施和公共產(chǎn)品的解決方案。如果建成以后對當?shù)氐慕煌ㄔ斐芍卮蟮膲毫?政府即使在拍賣中獲得了很高的出讓金也是得不償失的,因為這個地區(qū)本身產(chǎn)生的公共壓力都會轉嫁到政府的頭上,使政府不得不用更大的支出實行轉移支付,來解決公共交通等更多的問題。

　　由于有這樣三條價格之外的標準,所以開發(fā)企業(yè)在投標的時候,會告訴政府,我雖然用一個比較低的價格投標,但是我會用大量的錢去解決這三條標準中需要解決的問題,比如說它會造成城市交通壓力,市政基礎設施壓力,那我可能會自動投入一部分資金去解決道路交通、基礎設施等相關問題。因此,如果能改變現(xiàn)有的招投標方式,改用綜合評價的方式來進行招投標,可能土地價格的提升速度就沒有那么快,而綜合評價可能就會更高了。

　　2、應對招標投標的策略

　　對于有品牌的大公司來說,一定要自己獨立進行招投標,因為它可能會對品牌產(chǎn)生逆向影響。比如萬科在深圳的一次投標,招標地塊的旁邊就是萬科的一個項目,他肯定不愿意另外一個競爭者來對他形成威脅,所以多高的地價都要投,于是在局部形成了地區(qū)壟斷。通常大的企業(yè)不愿意和小的企業(yè)去共同投標或者是聯(lián)合投標,尤其不愿意讓一些比較差的公司去做,因為他們的樓盤價格很可能會影響自已。

　　對于一些中小開發(fā)公司怎么辦?有以下三種方式:

　　①中小公司要聯(lián)盟。聯(lián)盟的概念不是說要結合在一起,而是大家商量好了共同進行投標。今后,土地招投標的項目會逐步加大,比如說廣渠門項目的招標要三十多個億,對中小公司來說,很難有這樣的實力。可能形成的情況就是幾家公司聯(lián)合來投標,組成投標聯(lián)盟。這種聯(lián)盟并不是把兩家公司變成一個公司,或者是變成一個項目來共同操作。而是在投標過程中形成聯(lián)盟,大家要維持一個共同的競爭價值。這樣一來,土地價格投標形成的價格聯(lián)盟可以使這塊土地只停留在這個價格,使

　　土地價格維持到一個固定水平。我們現(xiàn)在的情況是往往不能形成聯(lián)盟,很難形成聯(lián)盟,這是我們在現(xiàn)實中出現(xiàn)的問題。

　　②第二種情況是聯(lián)合行動。事先組成聯(lián)合體共同投標。這個聯(lián)合體有的是開發(fā)體的聯(lián)合,有的是開發(fā)體和建設體的,有的是設計、設備、建筑安裝等所有的環(huán)節(jié)聯(lián)合在一起。因此,在聯(lián)合的過程中,有的時候可能是開發(fā)和資金的聯(lián)合,有的是技術與技術的結合,有的是設備的結合,或者與施工企業(yè)的結合。所以,在這樣的聯(lián)合中,應該說是各取所需,各得所投。

　　③第三種情況是聯(lián)合投資。有資金與資金的合作,有品牌與資金的合作,或者說有的人只有錢而沒有開發(fā)能力,有的人有開發(fā)能力而資金不足。合資通常不是獨立聯(lián)合體,而是變成一個統(tǒng)一的法人代表,共同來經(jīng)營和開發(fā)。所以,資本的結合,一般會選擇用合資的方式,出資方要擁有一定的股權。

　　以上三種情況是不太一樣的合作方式,而任何一種合作方式,對中小開發(fā)企業(yè)而言,可能都是一種成功的模式。這樣可能更有利于防止土地價格的提高。

　　第三、資本市場

　　按照55號令和房地產(chǎn)法的規(guī)定,在繳納了土地出讓金之后,土地可以合法的進行轉讓和買賣,這種轉讓的行為在法律上是有前提條件的,在符合前提條件之后,就變成了土地二級市場的正常的經(jīng)營行為。這種經(jīng)營行為可以不用掛牌、拍賣和招標的方式來確定,因為它已經(jīng)不是一個出讓的過程,而是一個轉讓的過程。

　　在現(xiàn)有的土地市場中,原有的土地已經(jīng)大量的保留在開發(fā)公司手里。所以,11號令實行之前,全國大概有一半以上的可開發(fā)土地都集中在一些開發(fā)公司手里,已經(jīng)被用各種不同的形式進行了分配。當它符合條件的時候,它可以用各種方式來進行轉讓。在土地歸企業(yè)所有的時候,實際上就變成了一種資產(chǎn)。因此,我把它列為資本市場的一種運作方式,叫做在資本市場上進行土地的購買。這種轉讓行為有不同的方式和不同的階段。

　　1、一種是投資參股。在投資參股里面包括用資金入股也包括用土地入股,一方有錢沒地,另一方有地沒錢,用參股的方式來解決。用資金參與開發(fā)項目,或者用資金與土地互換,而各自形成股權,這種情況在最近一段時間是非常多的,由于11號令以后,北京要求在限期之內,必須把原來協(xié)議出讓的土地出讓金補齊,很多開發(fā)公司的土地儲備就滿足不了這樣的資金需求。因此,就要尋找一些有資金的公司一起合作,然后轉換成為了前期開發(fā)。新的土地政策變化中造成了這樣一個推動的作用,促使大量的資金與土地相結合。

　　2、第二種情況就是土地收購。這是一個合法的土地轉讓工作。上一種情況可能不發(fā)生土地權益的改變,而第二種情況發(fā)生土地權益的改變,即土地所有權會發(fā)生改變。因此,在這里可能會涉及到交易契稅的問題。在股權的交易過程中是沒有契稅的,因為它還維持土地權證的原有公司的名稱,無非就是主人變了、股東變了、合作方和操作方變了、經(jīng)理人變了。但是,在土地收購中,一般會改變土地的權屬,當土地權屬改變的時候,會出現(xiàn)按國家規(guī)定所征收契稅的問題,等于你是買賣土地,對另外一方面來說還有很大一筆營業(yè)稅,這兩個加起來相當于成交金額的10%左右,無形中土地的收購會使土地的成本提高10%。在完全按合法程序繳納土地出讓金之后,對土地進行收購,通常會出現(xiàn)類似的情況。

　　3、為了避免因為繳納契稅而增加土地成本,利用最多的變通方式就是收購公司而不是收購土地。在我們現(xiàn)有的法律當中對土地的收購是要繳納契稅的,而以股權轉讓的方式收購公司卻不需要繳納契稅。擁有土地的一方,就土地的使用權成立一個獨立的公司,然后由擁有資金的一方對擁有土地項目的公司進行收購,收購該公司的部分股權,當然交易的價格可能是按照土地的價格來確定的,最后形成一個公司股權的轉讓,所以現(xiàn)在賣掉公司的現(xiàn)象比直接轉讓土地的現(xiàn)象更多。但是,有些公司做不到賣公司只能賣土地,因為在這一個公司里不是一個單一的企業(yè),而是有無數(shù)個項目存在的。所以,用這種方式去轉讓,公司的股權就有問題了,所以很多公司會把它分離出來。根據(jù)我們國家財政部和稅務局的文件,今年的10月1號以后,在企業(yè)重組,分立、兼并和破產(chǎn)等過程中免交契稅,這本來是對國有企業(yè)改造放一個口子,但是,實際上會給開發(fā)企業(yè)形成了另外一個口子。任何企業(yè)都可以借這個文件把一個公司的土地分成10個公司的土地,然后在把每一個公司賣掉的過程中把土地賣掉。

　　4、對擁有大量土地的企業(yè)進行收購。這些企業(yè)可能不是開發(fā)企業(yè),但是,他的用地可能事后會轉為開發(fā)用地,并可以改變用地性質,這種情況在土地收購過程中也大量出現(xiàn)了。比如一些工廠,人員很少而土地資源很多,可能就拿出一半土地進行開發(fā),而另外一半土地維持原有的情況,開發(fā)公司先買工業(yè)或者商業(yè)的企業(yè),然后我再轉為開發(fā),就等于用自己的土地開發(fā),避免了協(xié)議出讓或者掛牌等其它相關的手續(xù)。

　　5、還有一種情況是置換。有的是用地換地,我這塊地不能用于開發(fā),只能用于某些特殊行業(yè),我就尋找這些特殊行業(yè),比如說只能蓋學校,就通過置換,用原來學校的用

　　地去進行開發(fā),因為在規(guī)劃當中原來學校的用地是可以開發(fā)的。類似這樣的土地轉換,在市場中也是很多的。還有一種轉換,以小換大,以好換壞,就是我把城里很小的一塊土地,換你城外的一塊很大的地,這種情況也非常多。再有就是資產(chǎn)置換,有很多開發(fā)商可能還留了一些房子,比如用我的商業(yè)用房,去換那些擁有土地的資產(chǎn)。

　　6、關于合作的問題。

　　①與擁有土地資源的企業(yè)合作。比如說華遠和北京首旅組成了一個開發(fā)體。這種合作實際上既是一種強強的聯(lián)合,也是對土地資源的一種占有。這種大量的自由資源可以被自己自用,按現(xiàn)在我們國家的法律是允許的。另外國務院18號文開了一個口子,就是合作建設的工程,比如說有一些廠礦的建設用地,一部分用于解決自己職工的住房問題,另外一部分用于經(jīng)營,這種情況也是存在的。

　　②與擁有土地資源的項目合作。這些項目有很多,像前面所說的,有些是要和地鐵項目合作的,有些是要和輕軌項目合作,有些是要和公路項目合作等。比如說北京政府已經(jīng)批準首都公共開發(fā)公司,擁有相當一部分的土地,因為他已經(jīng)把路修到那兒,就應該有一定的土地劃撥,否則公路光靠養(yǎng)路費是養(yǎng)不起、建不成的。各地都應該有這樣一些項目公司,和這些項目公司合作,入了公共開發(fā)公司的股,自然在獲得信息和獲得土地資源的時候,就有了優(yōu)勢,而一般來說,這些和基礎設施項目相合作的土地,政府通常是給予優(yōu)惠條件的,或者是可以通過協(xié)議出讓的。

　　③與擁有開發(fā)土地的公司合作。幾乎任何一級政府都有一個土地儲備中心或者是一個土地一級開發(fā)公司,當開發(fā)商與他們合作的時候,也會獲得大量的土地的資源。比如說華遠、京泰、嘉里以及SOHO中國等公司,共同參與了北京市南部的一個物流港的合作建設,我們四家公司共同組織一個公司,通過政府的批準,在南部地區(qū)要建一個北京最大的物流網(wǎng),其中包括會展中心、包括物流中心,也包括了一些配套的商業(yè)設施。辦公設施以及住宅,在二級開發(fā)的過程中,實際上有最優(yōu)先的獲取權利,這也可以不經(jīng)過掛牌拍賣,因為已經(jīng)經(jīng)過了政府的正式批準。

篇3：淺談土地成本的折舊

　　在運用收益還原法評估物業(yè)時,土地要不要折舊?這是一個有爭議的問題。我國一些評估著作中都沒有把土地折舊列為房地產(chǎn)收益中扣除項目,這里所說的土地折舊指的是土地使用權取得費和土地開發(fā)費的攤提。中國房地產(chǎn)估價學會編的“房地產(chǎn)估價理論與方法”在說明純收益時,有這么一段文字“以收益為目的而出租的房地產(chǎn),其純收益是由其租賃收入(房租)扣除折舊費、維修費、管理費、稅金、保險費、租賃中介費等后的余額。”令人不解的是建筑物提折舊,而土地卻不提折舊。從資產(chǎn)成本的角度來看,建筑物和土地同屬成本,要提折舊,兩者都應提取折舊,否則都不提折舊。

　　引起分歧的根本原因在于土地使用有沒有期限。在土地私有制下,當產(chǎn)權人擁有土地的所有權時,土地的收益可以無限期持續(xù)下去,但是建筑物有一個耐用年限,如果建筑物到了耐用年限無法使用,房地產(chǎn)的收益就會減少。因此,為了保證房地產(chǎn)收益的持續(xù)獲得,產(chǎn)權人必須在建筑物達到耐用年限時能夠建造具有同等效用的建筑物來替代舊建筑物。這樣就必須通過提取折舊的辦法來實現(xiàn)。歐美國家在運用收益還原法評估房地產(chǎn)時從房地產(chǎn)的總收益中扣除建筑物的折舊,在理論上是正確的。但是在我國有限期使用土地的制度下,土地使用權有一個最高限期,就不能簡單地套用估價方法。在我國以前土地劃撥使用的制度下,土地可以無期限使用,只提建筑物折舊,是可以的,但是實行土地有償有期限使用后,情況就不同了。因為當土地使用權到期以后,建筑物的所有權也隨土地一并歸國家所有,這樣就不能機械地把建筑物作為固定資產(chǎn),而將土地使用權劃為無形資產(chǎn)。事實上,在土地有償有期限使用的情況下,建筑物所有權歸國家,這與土地使用權已無太大的差別。

　　因此,土地成本,包括土地使用權取得費及土地開發(fā)費,應與建筑費提取折舊費,而不能將土地使用權作為無形資產(chǎn)攤入管理費用。這樣,在土地使用到期時,產(chǎn)權人才能夠重新購置同等效用的房地產(chǎn)進行再生產(chǎn)。

　　在目前,由于土地使用制度改革不久,土地使用年期差異不大,對房地產(chǎn)評估結果影響不大、不明顯。但是隨著時間的推移,房地產(chǎn)剩余使用年限的差異將越來越大,所以現(xiàn)在就應該予以重視。