寧波：探索老小區(qū)物業(yè)服務(wù)提質(zhì)海曙9個老小區(qū)完成物業(yè)費提價

　　寧波日報/20**1227

　　昨日上午，記者從全市老舊小區(qū)整治改造辦獲悉，海曙區(qū)目前已有9個小區(qū)完成了物業(yè)費提價，不少社區(qū)的物業(yè)費提價工作也正在醞釀中。

　　今年10月，寧波市住建委聯(lián)合市物價局出臺《指導(dǎo)意見》，發(fā)布中心城區(qū)老舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)最低收費標準：即有電梯住房每月每平方米0.70元，無電梯住房每月每平方米0.60元。此次提價就是根據(jù)《指導(dǎo)意見》實施的。

　　記者從海曙區(qū)住建局獲悉，海曙區(qū)目前共有物業(yè)住宅項目259個，其中老舊小區(qū)98個。物業(yè)收費普遍存在標準偏低的情況，收費標準在每月每平方米0.6元以下的物業(yè)住宅小區(qū)占全區(qū)總數(shù)的63%。其中，收取每月每平方米0.15元的物業(yè)小區(qū)20個，每年收取36元至300元不等掃街費的物業(yè)小區(qū)6個，甚至還有不收費的物業(yè)小區(qū)3個，只能通過政府補貼和停車費維持基本運營。

　　近年來，由于人工成本快速上漲，水電能源費用的不斷增長，物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營成本大幅度提高，造成服務(wù)品質(zhì)不斷下降，群眾居住環(huán)境及生活體驗受到影響，企業(yè)退管情況時有發(fā)生，物業(yè)公司與居民的矛盾層出不窮，合理調(diào)整物業(yè)費迫在眉睫。

　　海曙區(qū)住建局物業(yè)辦相關(guān)負責人告訴記者，目前，海曙區(qū)已有9個小區(qū)完成物業(yè)費提價工作?！俺菂^(qū)望春街道的天一家園由0.45元提價到0.7元，江廈街道的雙梁小區(qū)，南門街道的澄浪小區(qū)、萬安小區(qū)，鼓樓街道的香榭麗舍、文昌花園都實現(xiàn)0.2元左右的提價幅度;城西高橋鎮(zhèn)的桂花苑、西城春天、八方錦苑提價幅度在0.2元至0.4元。”另外，西門街道的高塘花園正在抓緊開展提價工作，萬安小區(qū)也在積極準備新一輪提價工作。

　　物業(yè)費提價后，給小區(qū)居民帶來了哪些利好?記者為此走訪了海曙區(qū)鼓樓街道文昌花園。該小區(qū)是1999年交付的老小區(qū)，“小區(qū)物業(yè)費先后漲了3次，從每月每平方米0.3元漲到現(xiàn)在的0.85元?！睒I(yè)委會唐主任介紹，文昌花園存在著墻面滲漏、道閘系統(tǒng)失靈、攝像頭未能全覆蓋，以及其他公共設(shè)施損壞等問題。在物業(yè)費漲價后，物業(yè)服務(wù)的資金更有保障，陸續(xù)更新了道閘系統(tǒng)、補種了綠化、修補了破舊的公共設(shè)施，還增設(shè)了11個攝像頭，做到了小區(qū)主要道路的攝像頭全覆蓋，加強了小區(qū)的居住安全系數(shù)。漲價后的物業(yè)費繳納率達到100%。

　　鼓樓街道辦事處相關(guān)負責人介紹，提價是物業(yè)管理工作的第一步。到明年年底，力爭街道三分之一的小區(qū)物業(yè)實現(xiàn)提質(zhì)提價;再花三年到五年時間，力爭實現(xiàn)整個街道住宅小區(qū)物業(yè)的優(yōu)質(zhì)優(yōu)價。

篇2：寧波市老小區(qū)物業(yè)管理補貼考核評價辦法(2008年)

　　浙江省寧波市人民政府辦公室

　　(甬政辦發(fā)〔20**〕208號)

　　二○○八年八月二十二日

　　為保障我市老小區(qū)物業(yè)管理工作的長效運行,提高老小區(qū)物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量,根據(jù)市政府《關(guān)于進一步加強物業(yè)管理工作的若干意見》(甬政發(fā)〔20**〕131號),制定本辦法。

　　一、本辦法適用于海曙區(qū)、江東區(qū)、江北區(qū)三區(qū)在老小區(qū)整治范圍內(nèi)并實施物業(yè)管理的老小區(qū)。

　　二、本辦法所稱的老小區(qū)是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施管理,管理內(nèi)容包含公共秩序維護、清衛(wèi)、綠化、房屋維修等物業(yè)管理基本內(nèi)容,且物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)收的物業(yè)費能基本滿足物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常管理支出(最低不低于物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常管理支出的70%)的老小區(qū)。

　　應(yīng)收物業(yè)費包含:

　　(一)物業(yè)管理綜合服務(wù)費;

　　(二)物業(yè)經(jīng)營用房租金收入;

　　(三)區(qū)政府、街道兩級政府對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的補助經(jīng)費。

　　老小區(qū)實施物業(yè)管理的,業(yè)主委員會應(yīng)當參照市物業(yè)管理協(xié)會制定的《寧波市物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)等級參考標準》中的第四級標準和《寧波市物業(yè)管理行業(yè)用工參考標準》與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定物業(yè)管理委托合同,明確服務(wù)標準和收費標準;已確定的服務(wù)標準明顯高于第四級標準的不在補貼范圍。

　　管理老小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)已確定的服務(wù)標準,結(jié)合《寧波市物業(yè)管理行業(yè)用工參考標準》,測定物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常管理支出(來自:www.dewk.cn),經(jīng)業(yè)主委員會書面同意和區(qū)物業(yè)辦初審合格后報市建委核準。

　　三、老小區(qū)物業(yè)管理補貼資金由市建委在老小區(qū)整治經(jīng)費中按10元/平方米的標準提取。

　　四、每個實施物業(yè)管理的老小區(qū)管理經(jīng)費計劃補貼額度為0.05元/平方米/月。

　　五、每個老小區(qū)的管理經(jīng)費實際補貼額度由市建委根據(jù)計劃補貼額度結(jié)合老小區(qū)管理業(yè)績考核分值,于次年度一次性撥給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　管理業(yè)績分在90分(含)以上的,按計劃補貼額度的100%劃撥;

　　管理業(yè)績分在80-90分之間的,按計劃補貼額度的80%劃撥;

　　管理業(yè)績分在70-80分之間的,按計劃補貼額度的70%劃撥;

　　管理業(yè)績分在60-70分之間的,按計劃補貼額度的60%劃撥;

　　管理業(yè)績分在60分以下的,不予劃撥。

　　六、老小區(qū)管理業(yè)績分總分為100分,由日常考核分和綜合考核分組成,其中綜合考核由市建委組織,為60分;日常考核由區(qū)物業(yè)辦組織,為40分。

　　各級物業(yè)管理主管部門應(yīng)當按照市建委制定的《寧波市老小區(qū)物業(yè)管理考核細則》進行考核

　　2

　　與委托方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同,在小區(qū)醒目處公示合同約定的物業(yè)服務(wù)項目、內(nèi)容及收費標準,每年兩次公示小區(qū)公共財務(wù)使用情況。

　　符合2分,基本符合1分,不符合0分。

　　投訴處理

　　2

　　公示服務(wù)聯(lián)系電話,統(tǒng)一受理業(yè)主、使用人的咨詢、報修、投訴和費用交納,有規(guī)范的投訴處理流程,對業(yè)主或使用人的投訴在10天內(nèi)答復(fù)或報有關(guān)部門。

　　符合2分,基本符合1分,不符合0分(查閱相關(guān)投訴記錄)。

　　便民服務(wù)

　　1

　　能提供1種以上特約服務(wù)(有償)和1種以上便民(無償)服務(wù)。

　　符合1分,基本符合0.5分,不符合0分。

　　尊重業(yè)主

　　委員會

　　2

　　列席旁聽每次業(yè)主委員會會議,履行業(yè)主委員會作出的合法決議;對小區(qū)的公共經(jīng)費使用上,年前有預(yù)算報業(yè)主委員會審議,年終有決算報業(yè)主委員會確定;在日常管理中,使用1000元以上的預(yù)算外公共經(jīng)費須經(jīng)業(yè)主委員會同意。

　　符合2分,基本符合1分,不符合0分(查閱相關(guān)會議記錄和維修費使用情況)。

　　公共區(qū)域秩序維護

　　人員要求

　　2

　　秩序維護員佩帶相應(yīng)標志,身體健康,服裝整潔,精神面貌良好,能正確使用消防器材。

　　符合2分,基本符合1分,不符合0分。

　　門崗要求

　　2

　　每個出入口有專人值班看守(定時開放的邊門除外,但在門口處應(yīng)有定時開放的告知牌);對進出車輛進行管理和疏導(dǎo),保持出入口暢通;對進入小區(qū)的商販進行勸阻,勸阻不聽的予以登記;對大件物品運出小區(qū)時予以登記;對業(yè)主的服

　　2

　　樓內(nèi)地面每周清掃1次;道路地面、綠地每日清掃1次;沿街人行道每日清掃1次以上;明溝每周清掃1次;屋頂每半年清掃1次,天臺、內(nèi)天井每季清掃1次;公共門、窗等玻璃每半年擦拭1次;天花板每半年除塵1次。

　　符合2分,基本符合1分,不符合0分 (查看現(xiàn)場和清衛(wèi)記錄)。

　　公共設(shè)施保潔

　　1

　　樓梯扶手、欄桿、窗臺每2周擦抹1次;消防栓、指示牌、宣傳欄、信報箱、公共燈具、小品等等每半月擦抹1次;垃圾廂(房)每日清理、沖洗1次。

　　符合1分,基本符合0.5分,不符合0分 (查看現(xiàn)場和清衛(wèi)錄)。

　　垃圾收集

　　1

　　生活垃圾集中投放點保持堆放有序,不凌亂;定點收集裝璜垃圾,每3周清運1次。

　　符合1分,基本符合0.5分,不符合0分

篇3：破解老小區(qū)管理難題

中國寧波網(wǎng)訊 本報記者郭靖通訊員王滿江

有統(tǒng)計表明,市三區(qū)約有110個有一定規(guī)模的老小區(qū)。這些小區(qū)的物業(yè)管理能不能做好,和10余萬戶居民的生活直接相關(guān)。最近,海曙區(qū)房管處推出的新模式,讓我們看到了破解老小區(qū)物業(yè)管理難題的一線曙光。

先天不足物業(yè)管理起步難
物業(yè)公司為啥怕接老小區(qū)?原因之一是這些小區(qū)底子差,先天不足。新建小區(qū)有開發(fā)商配置的資金墊底,其中房屋保修費為建筑安裝造價的1%、綠化管理費為綠化造價的10%、初期管理費為小區(qū)總投資的0.2%。這些錢老小區(qū)沒有。
新建小區(qū)配有占總建筑面積0.3%的物業(yè)辦公用房和0.4%的經(jīng)營用房,經(jīng)營用房出租收入還可以彌補管理經(jīng)費不足,而老小區(qū)配套用房遠低于標準,有的甚至是零。雖然老小區(qū)整治中預(yù)留了購置經(jīng)營用房的資金,但額度小,相對于現(xiàn)在的房價無異于杯水車薪。
老小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差,容易發(fā)生管道堵塞和漏水等問題,維修費用比較高。老小區(qū)原來不封閉,有的有幾十個口子,10多年下來住戶已經(jīng)習慣。物業(yè)管理要封閉,他們很難接受,只好多留幾道門,可每多一道門就要多配4名保安,管理成本隨之提高。

收費率低導(dǎo)致惡性循環(huán)
最讓物業(yè)公司頭痛的是老小區(qū)的物業(yè)費不僅標準低,還收不上來。新小區(qū)收費率一般在70%到80%,好的可達到90%?？衫闲^(qū)收費率普遍在50%左右,有些只有20%多?！安唤毁M,如果有原因還好,是我們沒做到位,我們可以改進?！苯?jīng)緯物業(yè)總經(jīng)理陳向明說,“可大多數(shù)人不交費根本就沒什么原因。你三番五次上門,他就是不搭理你?！蔽飿I(yè)費收不到,物業(yè)公司只好靠壓縮成本,降低服務(wù)水平省錢。而服務(wù)水平的降低,又使住戶更不愿意交費,結(jié)果形成了惡性循環(huán)。

海曙區(qū)出新招欲解老問題
為了讓物業(yè)公司接下老小區(qū)這個燙手的山芋,有的區(qū)采取了“拉郎配”的方式,物業(yè)公司有苦難言;有的區(qū)則將新、老小區(qū)捆綁招標,硬性搭配,結(jié)果新小區(qū)住戶不干,因為他們交的物業(yè)費要填補老小區(qū)的虧損。而物業(yè)公司也擔心這樣會影響他們的效益和形象。
作為老小區(qū)最多的一個區(qū),海曙在不斷嘗試破解老小區(qū)物業(yè)管理難的辦法。前年底,海曙成立了經(jīng)緯物業(yè)公司,專門從事整治后的老小區(qū)管理,希望通過規(guī)模經(jīng)營緩解經(jīng)費不足的壓力。至今,這個公司已接手8個小區(qū)。從現(xiàn)在的情況看,公司運作尚可維持,但根本問題并未解決。
去年底,海曙房地產(chǎn)管理處首創(chuàng)的“三自”模式開始在迎鳳和云石兩個老小區(qū)試點。按照這個模式,老小區(qū)將首先成立業(yè)主大會,然后由業(yè)主自主確定物業(yè)服務(wù)標準、收費標準和物業(yè)公司。讓業(yè)主自己定服務(wù)、收費標準,更切合老小區(qū)的實際,也使住戶對物業(yè)管理內(nèi)容和所要交納的費用心中有底。更重要的是,物業(yè)公司由以往行政指派變成了業(yè)主自行選聘,業(yè)主和物業(yè)公司的關(guān)系由你要管變成了我請你來管,業(yè)主對物業(yè)管理的接受度和認可度會明顯提高。由于現(xiàn)在兩個試點小區(qū)還沒有開始收物業(yè)費,我們還無法判斷新模式對提高收費率有多大作用,但這種思路無疑是正確的。

當然,解決老小區(qū)物業(yè)管理難題,只是模式創(chuàng)新恐怕不夠,還需要政策上的扶持,比如對老小區(qū)“管家”在稅收上給予優(yōu)惠,盡快到位公共設(shè)施維修基金等。(來源:寧波日報)