大連市物業(yè)管理?xiàng)l例(20**)
大連市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
(20**年12月27日大連市第十六屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議通過
20**年3月30日遼寧省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十次會(huì)議批準(zhǔn))
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人的合法權(quán)益，營造良好的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動(dòng)適用本條例。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人按照合同約定或者業(yè)主自行管理等方式，對建筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治管理、專業(yè)服務(wù)、社區(qū)治理、政府監(jiān)管相結(jié)合的原則。
第四條 市及區(qū)(市)縣人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入本地區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)治理體系，建立健全物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機(jī)制和目標(biāo)責(zé)任制，建立與之相適應(yīng)的資金投入與保障機(jī)制，制定和落實(shí)物業(yè)服務(wù)扶持政策。
第五條 市及區(qū)(市)縣物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。
價(jià)格、公安、司法行政、建設(shè)、規(guī)劃、工商、質(zhì)監(jiān)、城市管理執(zhí)法、環(huán)保、消防、人民防空等主管部門，按照各自職責(zé)，相互配合，依法做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。
具有行政管理職能的市人民政府派出機(jī)構(gòu)根據(jù)授權(quán)，負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
第六條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)明確部門和人員，依法組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，調(diào)解物業(yè)服務(wù)糾紛。
居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的工作。
第七條 物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依照國家和省有關(guān)規(guī)定，制定行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，建立和完善行業(yè)誠信和自律機(jī)制，開展物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員職業(yè)道德教育和專業(yè)培訓(xùn)，加強(qiáng)業(yè)務(wù)指導(dǎo)，調(diào)解物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛，協(xié)助物業(yè)主管部門做好信用信息管理，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。
鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)。
第八條 推進(jìn)智慧物業(yè)建設(shè)。鼓勵(lì)采用互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等信息化、智能化技術(shù)，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和管理水平，方便業(yè)主參與公共事務(wù)、開展協(xié)商活動(dòng)。
第九條 推進(jìn)建立物業(yè)服務(wù)第三方評估機(jī)制。物業(yè)主管部門、業(yè)主、居(村)民委員會(huì)、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)第三方評估機(jī)構(gòu)，開展物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估等活動(dòng)。
物業(yè)服務(wù)第三方評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)的規(guī)定和委托合同的約定提供專業(yè)服務(wù)，接受市物業(yè)主管部門監(jiān)督管理，出具的評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、客觀、全面。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域與前期物業(yè)管理
第十條 物業(yè)管理區(qū)域劃分、調(diào)整和備案應(yīng)當(dāng)符合國家、省有關(guān)規(guī)定，具體辦法由市物業(yè)主管部門制定。
第十一條 物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定配置和管理。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)被市政道路分割且分割后房屋總建筑面積超過五萬平方米的自然街區(qū)，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)配置物業(yè)服務(wù)用房。
第十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對新建物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理。住宅前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘;建筑面積不超過三萬平方米的，經(jīng)區(qū)(市)縣物業(yè)主管部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘。
第十三條 建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
(一)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)價(jià)格和委托代收費(fèi)事項(xiàng);
(二)各分項(xiàng)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)(含人員配置)和費(fèi)用分項(xiàng)測算;
(三)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的約定;
(四)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評估方式;
(五)物業(yè)服務(wù)用房的面積和位置;
(六)共用設(shè)施設(shè)備清冊;
(七)利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營活動(dòng)的主體、所得收益的核算及分配辦法;
(八)違約責(zé)任及合同解除的條件;
(九)合同期限;
(十)與前期物業(yè)服務(wù)有關(guān)的其他事項(xiàng)。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同之日起三十日內(nèi)，依法到區(qū)(市)縣物業(yè)主管部門備案。
前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)作為商品房買賣合同的附件。
第十四條 新建物業(yè)交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交相關(guān)資料，并按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同約定，共同對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)。實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
(一)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并報(bào)建設(shè)行政主管部門備案;
(二)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等公用設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成并取得相關(guān)部門準(zhǔn)許使用的文件，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立合格的計(jì)量表具;
(三)電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等公共設(shè)施設(shè)備已取得使用合格證書;
(四)物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全;
(五)車位、車庫和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足功能使用要求;
(六)住宅小區(qū)分期交付的，交付的住宅周邊場地與施工工地之間設(shè)置符合安全要求的隔離設(shè)施;交付區(qū)域內(nèi)道路、綠地等公共配套設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足功能使用要求;
(七)住宅小區(qū)整體交付時(shí)，教育、郵政、文化體育、醫(yī)療衛(wèi)生、環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按照規(guī)劃要求設(shè)計(jì)建成;
(八)法律、法規(guī)和前期物業(yè)服務(wù)合同約定的其他條件。
第十五條 承接查驗(yàn)可以邀請區(qū)(市)縣物業(yè)主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府參加。承接查驗(yàn)合格的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議，作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議。
承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)載明物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)。未經(jīng)查驗(yàn)或者查驗(yàn)不合格的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自新建物業(yè)交接后三十日內(nèi)至區(qū)(市)縣物業(yè)主管部門依法辦理備案，并于備案后十五日內(nèi)將備案情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行不少于七日的公告。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)的有關(guān)文件、資料和記錄及時(shí)歸檔，建立物業(yè)承接查驗(yàn)檔案，并妥善保管。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)
第十六條 依法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記或者依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。
尚未登記取得所有權(quán)，但基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。
第十七條 業(yè)主依照《中華人民共和國物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，享有業(yè)主權(quán)利，履行業(yè)主義務(wù)。
業(yè)主有下列行為之一的，業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約以及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對其參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議、行使投票權(quán)等共同管理權(quán)的行使進(jìn)行限制：
(一)拒不按照物業(yè)服務(wù)合同約定支付物業(yè)服務(wù)費(fèi);
(二)拒不交納住宅專項(xiàng)維修資金;
(三)拒不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決議、決定的其他行為。
第十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。只有一個(gè)業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少，且經(jīng)全體業(yè)主同意不設(shè)立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第十九條 具備成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組、召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的，應(yīng)當(dāng)依照《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定申請、組建。
建設(shè)單位或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送房屋等建筑物面積清冊、建筑規(guī)劃總平面圖、業(yè)主名冊等籌備成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議必要的資料。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依法報(bào)送或者建設(shè)單位注銷的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查詢，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)無償提供。街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對獲得的資料應(yīng)當(dāng)妥善保管和使用，不得泄露或者另作他用。
第二十條 籌備組組長應(yīng)當(dāng)及時(shí)召集并主持籌備組會(huì)議，組織籌備組成員依法履行擬定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議事項(xiàng)、確定會(huì)議表決規(guī)則等工作職責(zé)，籌備組成員不得委托代理人參加會(huì)議。
籌備組會(huì)議就相關(guān)事項(xiàng)作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)籌備組全體成員過半數(shù)同意和簽字確認(rèn)，制作書面記錄并存檔。
籌備組會(huì)議決定應(yīng)當(dāng)自作出之日起三日內(nèi)、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主進(jìn)行不少于七日的公告。業(yè)主有異議的，應(yīng)當(dāng)在公告期滿前以書面形式向籌備組提出，籌備組應(yīng)當(dāng)自收到書面意見之日起七日內(nèi)組織復(fù)核，根據(jù)復(fù)核結(jié)果決定是否修改，并書面告知異議人。
第二十一條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，一百八十日內(nèi)組織完成首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議事項(xiàng)的表決工作和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，異議處理期間不包括在內(nèi)。籌備組逾期未完成首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備工作的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面公告籌備組解散并另行組建。
業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。業(yè)主大會(huì)成立后，籌備組應(yīng)當(dāng)將首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議形成的會(huì)議記錄及相關(guān)材料移交業(yè)主委員會(huì)，并自行解散。
第二十二條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素確定，由建設(shè)單位承擔(dān)。老舊住宅區(qū)以及建設(shè)單位注銷的，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由區(qū)(市)縣人民政府承擔(dān)。
第二十三條 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)按照議事規(guī)則的規(guī)定組織召開。有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議:
(一)業(yè)主委員會(huì)半數(shù)以上委員或者百分之二十以上業(yè)主提議召開的;
(二)需要提前解除物業(yè)服務(wù)合同或者重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的;
(三)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;
(四)業(yè)主委員會(huì)委員缺額人數(shù)超過總?cè)藬?shù)三分之一但尚未超過半數(shù)且無候補(bǔ)委員遞補(bǔ)的;
(五)管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會(huì)未按照前款規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)三十日內(nèi)組織召開;逾期仍不組織召開或者無法召開的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)、監(jiān)督居(村)民委員會(huì)組織召開。
第二十四條 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)將會(huì)議時(shí)間、表決事項(xiàng)、投票權(quán)數(shù)計(jì)算規(guī)則和法律后果(含業(yè)主未參與表決情形)等于會(huì)議召開十五日前通知全體業(yè)主。
住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主委員會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會(huì)。
第二十五條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論決定下列事項(xiàng):
(一)制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)選舉辦法、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則;
(二)選舉、罷免或者更換業(yè)主委員會(huì)委員;
(三)確定物業(yè)管理區(qū)域的調(diào)整;
(四)確定物業(yè)管理方式，選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(五)確定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案;
(六)籌集和使用住宅專項(xiàng)維修資金;
(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(八)改變共有部分的用途;
(九)制定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理辦法;
(十)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營方式和所得收益的管理、分配、使用;
(十一)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用，以及業(yè)主委員會(huì)委員津貼的來源、支付標(biāo)準(zhǔn);
(十二)改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)作出的不適當(dāng)決定;
(十三)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約規(guī)定的應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的其他事項(xiàng)。
第二十六條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論、書面征求意見的形式，也可以采用信息化方式。專有部分面積、業(yè)主人數(shù)以及表決效力的認(rèn)定，依照《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。
市人民政府應(yīng)當(dāng)逐步推進(jìn)業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)的建設(shè)。
第二十七條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)作出書面記錄并存檔。
業(yè)主大會(huì)的決定、決議應(yīng)當(dāng)報(bào)送街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行不少于十五日的公告。
第二十八條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議依法選舉產(chǎn)生，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定，每屆任期不超過五年，可以連選連任。
業(yè)主委員會(huì)委員候選人應(yīng)當(dāng)奉公守法、品行良好、熱心公益、責(zé)任心強(qiáng)、有一定組織能力。候選人的選舉材料應(yīng)當(dāng)載明候選人是否受過刑事處罰，是否有不良信用記錄，是否有違反臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約以及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的情況等信息，并向業(yè)主公開。
街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對業(yè)主委員會(huì)委員候選人的任職條件和提名進(jìn)行審查。
第二十九條 區(qū)(市)縣物業(yè)主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員進(jìn)行物業(yè)管理法律法規(guī)、業(yè)務(wù)知識(shí)及職業(yè)道德等崗前培訓(xùn)和定期培訓(xùn)，提高相關(guān)人員的物業(yè)管理水平。
第三十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)依法到街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案。街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到備案資料后十日內(nèi)出具備案回執(zhí)，并在出具回執(zhí)之日起二十日內(nèi)將備案資料抄送區(qū)(市)縣物業(yè)主管部門及所在地公安機(jī)關(guān)、居(村)民委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)可以依法刻制業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)印章，并到金融機(jī)構(gòu)申請開立帳戶。
業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報(bào)告?zhèn)浒覆块T。
第三十一條 業(yè)主委員會(huì)履行以下職責(zé)：
(一)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議;
(二)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況;
(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;
(六)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;
(七)督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用;
(八)組織和監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的籌集和使用;
(九)整理、保存物業(yè)相關(guān)圖紙、檔案以及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議記錄等資料;
(十)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第三十二條 業(yè)主委員會(huì)委員除不得有《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十七條第一款規(guī)定的行為外，還不得有下列行為：
(一)阻撓業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé);
(二)轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕提供有關(guān)文件、資料;
(三)違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，擅自使用業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)印章。
第三十三條 召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)有全體委員半數(shù)以上出席。業(yè)主委員會(huì)委員不能委托代理人參加會(huì)議。
業(yè)主委員會(huì)作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽字同意，并自決定作出之日起三日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行不少于七日的公告。
第三十四條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度，妥善保管財(cái)務(wù)原始憑證及相關(guān)會(huì)計(jì)資料。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)、公共收益應(yīng)當(dāng)按照財(cái)務(wù)要求分別建賬管理。
第三十五條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主負(fù)擔(dān)，可以從公共收益資金中支出。經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以對業(yè)主委員會(huì)委員發(fā)放工作津貼。經(jīng)費(fèi)、津貼的標(biāo)準(zhǔn)、籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會(huì)決定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約明確。
第三十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：
(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定;
(三)物業(yè)服務(wù)合同;
(四)住宅專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況;
(五)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備每半年的使用和經(jīng)營所得收支情況;
(六)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況;
(七)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的年度收支情況;
(八)物業(yè)服務(wù)費(fèi)年度收繳情況;
(九)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。
業(yè)主有權(quán)查閱業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議資料、記錄，有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng)向業(yè)主委員會(huì)提出詢問，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以解釋、答復(fù)。業(yè)主要求出具書面答復(fù)意見的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)出具。
未按規(guī)定進(jìn)行公布的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期公布，并通告全體業(yè)主。
第三十七條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立健全印章使用監(jiān)督管理制度。
擅自使用業(yè)主大會(huì)印章、業(yè)主委員會(huì)印章的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，并通告全體業(yè)主。
第三十八條 業(yè)主委員會(huì)委員資格的終止，依照《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
業(yè)主委員會(huì)委員任期內(nèi)資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)移交其保管的檔案資料、印章以及業(yè)主共有的工作經(jīng)費(fèi)、公共收益及其他財(cái)物。
第三十九條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)書面告知街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在其指導(dǎo)、監(jiān)督下組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向新一屆業(yè)主委員會(huì)依法移交其保管的檔案資料、印章及業(yè)主共有的工作經(jīng)費(fèi)、公共收益及其他財(cái)物。
第四十條 出現(xiàn)下列情形之一，需要組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)管理區(qū)域所在的居(村)民委員會(huì)臨時(shí)代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)：
(一)具備成立業(yè)主大會(huì)條件，經(jīng)街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)后未成立的;
(二)業(yè)主委員會(huì)委員不足半數(shù)，無法組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的;
(三)原業(yè)主委員會(huì)任期屆滿，新一屆業(yè)主委員會(huì)尚未選舉產(chǎn)生的;
(四)業(yè)主委員會(huì)未按照本條例第二十三條規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的。
第四章 物業(yè)服務(wù)與物業(yè)使用維護(hù)
第四十一條 業(yè)主大會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定選擇物業(yè)管理方式。提倡通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)決定選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及調(diào)整機(jī)制、共用設(shè)施設(shè)備維修范圍和責(zé)任、雙方權(quán)利義務(wù)、合同期限、合同解除條件、違約責(zé)任等內(nèi)容。
前期物業(yè)服務(wù)合同履行期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有以下權(quán)利：
(一)根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)及其環(huán)境、秩序進(jìn)行管理;
(二)依照國家、省、市有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定收取服務(wù)費(fèi)用;
(三)勸阻、制止損害物業(yè)以及違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的其他行為;
(四)可以將專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定或者業(yè)主大會(huì)授予的其他權(quán)利。
第四十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)服務(wù);
(二)及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng);
(三)依照本條例規(guī)定向業(yè)主、物業(yè)使用人公示相關(guān)信息;
(四)接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進(jìn)和完善物業(yè)服務(wù);
(五)依照本條例規(guī)定向有關(guān)機(jī)關(guān)和部門報(bào)告物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法違規(guī)行為，并協(xié)助配合查處活動(dòng);
(六)依法履行受委托管理的電梯、消防設(shè)施的安全管理職責(zé);
(七)協(xié)助有關(guān)部門開展社區(qū)文化和精神文明建設(shè)活動(dòng);
(八)法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。
第四十四條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法由市人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)主管部門依法制定。
第四十五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，市人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同市物業(yè)主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，定期向社會(huì)公布。
第四十六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及質(zhì)價(jià)相符的原則，由建設(shè)單位或者業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)參考物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范及其信用評價(jià)情況，根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和水平、人力成本、物價(jià)成本等因素在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得在物業(yè)服務(wù)合同履行期限內(nèi)擅自調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。確需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按幢公示擬調(diào)價(jià)方案、擬調(diào)價(jià)理由、成本變動(dòng)情況等相關(guān)資料，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主書面同意后，與建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)簽訂補(bǔ)充協(xié)議。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同約定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主有權(quán)拒絕。
第四十八條 業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過上門催交等方式督促其交納;拒不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。拒不履行仲裁裁決和生效判決的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。同時(shí)，可以申請人民法院將其納入失信被執(zhí)行人名單，對其進(jìn)行信用懲戒。
第四十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行長期公示。內(nèi)容發(fā)生變化的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)更新：
(一)物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)資料;
(二)物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)企業(yè)投訴電話;
(四)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等;
(五)電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況和日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等;
(六)實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)費(fèi)用年度收支情況;
(七)物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得每半年收支情況;
(八)房屋裝飾裝修及使用過程中的安全事項(xiàng);
(九)其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。
業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。
第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出和交接，依照《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自承接物業(yè)后三十日內(nèi)，持物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約、物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議、查驗(yàn)記錄、交接記錄以及交接資料清單等到區(qū)(市 )縣物業(yè)主管部門辦理備案。
第五十一條 利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營性活動(dòng)的，其經(jīng)營所得為公共收益，歸全體業(yè)主共有。
共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營主體，業(yè)主大會(huì)成立前，由前期物業(yè)服務(wù)合同約定;業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)確定。
公共收益應(yīng)當(dāng)單獨(dú)分類列賬，獨(dú)立核算，每半年公布一次經(jīng)營所得收支情況，并接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)可以設(shè)立公共收益賬戶。設(shè)立公共收益賬戶的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于公共收益賬戶設(shè)立十五日內(nèi)將屬于業(yè)主共有的資金轉(zhuǎn)入公共收益賬戶。
第五十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和配建標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)停車位、車庫，并將車位、車庫的配置比例、數(shù)量、位置及權(quán)屬在商品房銷售現(xiàn)場和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第五十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫以及依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車的車位，其歸屬和使用依照《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第五十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有道路、場地劃定車位停放車輛的，應(yīng)當(dāng)征求專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得銷售或者變相銷售。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放車輛等行為，應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)規(guī)定或者管理規(guī)約，不得占用消防通道或者影響其他車輛及行人正常通行。
第五十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
(一)擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu);
(二)擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房或者擅自改變建筑物及其附屬設(shè)施用途;
(三)擅自改變房屋外觀或者違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(四)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;
(五)使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車泊位停放車輛;
(六)占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道、消防登高面;
(七)侵占、損壞物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;
(八)侵占、損壞公共綠地或者綠化設(shè)施;
(九)違反規(guī)定在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者懸掛、張貼宣傳品;
(十)違反規(guī)定種植果樹、蔬菜;
(十一)高空拋物，違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物，焚燒垃圾;
(十二)違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營;
(十三)違反規(guī)定飼養(yǎng)犬、雞等寵物和家畜家禽;
(十四)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
發(fā)現(xiàn)前款所列行為的，業(yè)主和物業(yè)使用人有權(quán)進(jìn)行勸阻并通知業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止。對違反法律、法規(guī)的行為制止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政主管部門報(bào)告，至遲不得超過二十四小時(shí)。
第五十六條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人，對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的結(jié)算和交納作出明確約定并告知業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)情況。
承租人使用物業(yè)影響其他業(yè)主正常生活的，出租物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止。
第五十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳供水、供電、供氣、通信、有線電視等費(fèi)用，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
有關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的新增、養(yǎng)護(hù)、維修和改造工程，需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場地或者共用部位的，應(yīng)當(dāng)在施工十五日前，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就施工時(shí)間、施工范圍、恢復(fù)方式、違約責(zé)任等事項(xiàng)簽訂協(xié)議后，方可施工。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對施工情況進(jìn)行監(jiān)督。
第五十八條 建立住宅專項(xiàng)維修資金管理制度。住宅專項(xiàng)維修資金的管理，應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主所有、統(tǒng)一交存、專戶存儲(chǔ)、業(yè)主決策、專款專用、政府監(jiān)管的原則，保障物業(yè)保修期屆滿后共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造。
住宅專項(xiàng)維修資金管理的具體辦法由市人民政府制定。
第五十九條 市及區(qū)(市)縣人民政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，完善配套老舊住宅區(qū)城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，逐步推動(dòng)業(yè)主實(shí)現(xiàn)自治管理。
老舊住宅區(qū)的范圍由市及區(qū)(市)縣人民政府確定并公布。
第五章 監(jiān)督管理
第六十條 市及區(qū)(市)縣人民政府應(yīng)當(dāng)建立和完善物業(yè)管理工作綜合考核制度，定期對物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，并納入年度工作目標(biāo)責(zé)任考核。
第六十一條 市及區(qū)(市)縣人民政府相關(guān)主管部門和機(jī)關(guān)按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)下列工作：
(一)城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)對建設(shè)單位履行建筑工程質(zhì)量保修責(zé)任的監(jiān)督檢查;
(二)規(guī)劃主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)用房的規(guī)劃許可及核實(shí);
(三)城市管理執(zhí)法部門負(fù)責(zé)對違法建設(shè)、毀壞綠地以及違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、市容、環(huán)境衛(wèi)生管理等其他違法行為的查處;
(四)工商行政管理主管部門負(fù)責(zé)對損害消費(fèi)者權(quán)益、不正當(dāng)競爭、違法經(jīng)營、發(fā)布廣告等行為的監(jiān)督檢查;
(五)價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)對價(jià)格公示、違規(guī)收費(fèi)的監(jiān)督檢查;
(六)公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)治安、技防、保安服務(wù)等活動(dòng)的監(jiān)督檢查;
(七)消防主管部門負(fù)責(zé)占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道等行為的查處;
(八)質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督主管部門負(fù)責(zé)電梯等特種設(shè)備安全和計(jì)量器具的監(jiān)督管理;
(九)環(huán)境保護(hù)主管部門負(fù)責(zé)對生產(chǎn)和經(jīng)營活動(dòng)中違反法律法規(guī)規(guī)定排放廢水、廢氣、廢物、噪聲等環(huán)境污染行為的監(jiān)督檢查;
(十)人民防空主管部門負(fù)責(zé)對人民防空工程維護(hù)管理的監(jiān)督檢查。
第六十二條 市及區(qū)(市)縣物業(yè)主管部門以及本條例第六十一條所列部門和機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)建立投訴受理制度，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布投訴方式和電話。收到投訴的，應(yīng)當(dāng)自收到之日起七日內(nèi)將調(diào)查受理情況答復(fù)投訴人。
第六十三條 市物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用管理制度，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理并開展信用評價(jià)，信用評價(jià)情況應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開。評價(jià)結(jié)果可以作為選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的重要參考。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用管理具體辦法，由市物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)制定。
第六十四條 物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的下列事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理范圍，監(jiān)督管理情況應(yīng)當(dāng)作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評價(jià)的重要依據(jù)：
(一)物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)承接查驗(yàn)等備案情況;
(二)信息公示情況;
(三)履行物業(yè)服務(wù)合同情況;
(四)物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)記錄情況;
(五)裝飾裝修管理和安全防范情況;
(六)履行告知義務(wù)情況;
(七)處理報(bào)修、投訴情況;
(八)配合籌備業(yè)主大會(huì)、提供相關(guān)材料情況;
(九)其他需要監(jiān)督檢查的事項(xiàng)。
第六十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案：
(一)在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中提供虛假信息騙取中標(biāo)的;
(二)未依照本條例規(guī)定履行物業(yè)承接查驗(yàn)義務(wù)且未在規(guī)定期限內(nèi)改正的;
(三)擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的;
(四)擅自將物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、停車服務(wù)費(fèi)用、公共事業(yè)收費(fèi)等捆綁收費(fèi)的;
(五)擅自處分屬于業(yè)主共有部分的經(jīng)營收益的;
(六)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)用房、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備用途的;
(七)擅自管理應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共同管理的事項(xiàng)的;
(八)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的;
(九)以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、不配合管理為由中斷或者以限時(shí)限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱的;
(十)限制業(yè)主自主選擇電信運(yùn)營、裝飾裝修以及其他服務(wù)經(jīng)營者的;
(十一)泄露、出賣業(yè)主個(gè)人信息的;
(十二)干擾和阻撓業(yè)主自治的;
(十三)阻礙業(yè)主進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的;
(十四)提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量明顯不符合合同約定的;
(十五)發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法違規(guī)行為未予勸阻、制止并及時(shí)報(bào)告的;
(十六)未依照本條例規(guī)定公示相關(guān)信息或者公示內(nèi)容失實(shí)的;
(十七)騙取、挪用或者侵占住宅專項(xiàng)維修資金的;
(十八)物業(yè)服務(wù)合同終止后拒不退出物業(yè)管理區(qū)域，或者退出時(shí)未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)和移交資料的;
(十九)法律法規(guī)規(guī)定的侵害業(yè)主權(quán)益的其他情形。
物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人有騙取、挪用或者侵占住宅專項(xiàng)維修資金等嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主利益行為的，錄入其所屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用檔案。
第六十六條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理協(xié)調(diào)會(huì)議制度。協(xié)調(diào)會(huì)議由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集，區(qū)(市)縣物業(yè)主管部門、公安派出所、城市管理執(zhí)法部門、居(村)民委員會(huì)、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位以及業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表參加。物業(yè)管理協(xié)調(diào)會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決下列事項(xiàng)：
(一)前期物業(yè)管理階段的突出問題;
(二)業(yè)主委員會(huì)不依法或者因故無法正常履行職責(zé)的問題;
(三)業(yè)主委員會(huì)換屆過程中出現(xiàn)的突出問題;
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題;
(五)物業(yè)管理過程中需要協(xié)調(diào)解決的其他突出問題。
第六十七條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)聘請相關(guān)領(lǐng)域?qū)I(yè)人員，充實(shí)人民調(diào)解委員會(huì)，專門調(diào)解物業(yè)服務(wù)糾紛。
建立健全物業(yè)糾紛行政調(diào)解與人民調(diào)解、司法調(diào)解的銜接機(jī)制。
第六章 法律責(zé)任
第六十八條 業(yè)主委員會(huì)作出的決定，違反法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)決定，給業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損害的，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會(huì)委員承擔(dān)民事責(zé)任;嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主合法權(quán)益或者嚴(yán)重影響公共秩序的，依法追究相關(guān)責(zé)任。
第六十九條 違反本條例第十二條規(guī)定，建設(shè)單位未通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘住宅前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘住宅前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由區(qū)(市)縣物業(yè)管理執(zhí)法部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處五萬元以上十萬元以下罰款。
第七十條 違反本條例第十四條規(guī)定，建設(shè)單位未向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交國家規(guī)定的相關(guān)資料的，由區(qū)(市)縣物業(yè)管理執(zhí)法部門責(zé)令限期改正;逾期仍不移交相關(guān)資料的，對建設(shè)單位予以通報(bào)，處五萬元以上十萬元以下罰款。
第七十一條 違反本條例第十九條第二款規(guī)定，未報(bào)送房屋等建筑物面積清冊、建筑規(guī)劃總平面圖、業(yè)主名冊等籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的必要資料的，由區(qū)(市)縣物業(yè)管理執(zhí)法部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。
第七十二條 違反本條例第五十五條規(guī)定的，由物業(yè)管理執(zhí)法部門按照下列規(guī)定予以處罰：
(一)違反第一款第五項(xiàng)規(guī)定，使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車泊位停放車輛的，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，對個(gè)人處三千元以上一萬元以下罰款，對單位處五萬元以上十萬元以下罰款;
(二)違反第一款第十項(xiàng)規(guī)定，種植果樹、蔬菜的，責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀;逾期不恢復(fù)原狀的，對個(gè)人處五千元以上一萬元以下罰款，對單位處五萬元以上十萬元以下罰款。
第七十三條 違反本條例規(guī)定，物業(yè)主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及其他有關(guān)行政主管部門及其工作人員有玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的行為的，由其主管機(jī)關(guān)或者監(jiān)察機(jī)關(guān)對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分。
第七十四條 違反本條例規(guī)定的其他行為，法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。
第七章 附則
第七十五條 本條例自20**年6月1日起施行。
篇2：杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例(2014)
杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例
(20**年10月17日杭州市第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十七次會(huì)議通過 20**年12月28日浙江省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十次會(huì)議批準(zhǔn)
根據(jù)20**年8月21日杭州市第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議通過20**年11月6日浙江省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議批準(zhǔn)的《杭州市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改〈杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例〉個(gè)別條款的決定》修正20**年8月23日杭州市第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議修訂 20**年11月22日浙江省第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議批準(zhǔn))
目錄
第一章 總則
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
第三章 物業(yè)管理服務(wù)
第四章 物業(yè)使用和維修
第五章 物業(yè)保修金和物業(yè)專項(xiàng)維修資金
第六章 法律責(zé)任
第七章 附則
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造良好的生活、工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理活動(dòng)適用本條例。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理形式，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
第三條 市房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
各區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門依照本條例對轄區(qū)內(nèi)日常物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理，對業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)日常運(yùn)作開展業(yè)務(wù)指導(dǎo)。
建設(shè)、公安、民政、財(cái)政、城鄉(xiāng)規(guī)劃、綠化、環(huán)保、工商、質(zhì)監(jiān)、城管、人防、價(jià)格、消防等部門按照各自職責(zé)，協(xié)助做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
第四條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組建及日常工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的相互關(guān)系。
社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。
第五條 各區(qū)、縣(市)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立由轄區(qū)房產(chǎn)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及相關(guān)部門和單位參加的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的重大問題，并建立物業(yè)管理爭議化解和糾紛處理工作機(jī)制，為處理物業(yè)管理爭議和糾紛提供便利。
人民調(diào)解委員會(huì)可以依法調(diào)解本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。
第六條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)建立誠信檔案，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范，加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律性管理。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
第七條 房屋等物業(yè)的所有權(quán)人為業(yè)主，在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)，并遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及物業(yè)服務(wù)合同約定。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之三十以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在兩個(gè)月內(nèi)向所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料;
(二)房屋及建筑物面積清冊;
(三)業(yè)主名冊;
(四)建筑規(guī)劃總平面圖;
(五)共用設(shè)施設(shè)備的交接資料;
(六)物業(yè)管理用房配置確認(rèn)資料;
(七)其他有關(guān)的文件資料。
第九條 符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者百分之五以上業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請后兩個(gè)月內(nèi)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組。
業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者社區(qū)居民委員會(huì)的代表組成，成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)。業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十。籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者委托的社區(qū)居民委員會(huì)代表擔(dān)任。
籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)解決。
第十條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起三個(gè)月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并做好下列籌備工作：
(一)確定并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;
(二)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;
(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(四)依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則;
(五)制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單;
(六)制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法;
(七)完成組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。
第十一條 業(yè)主大會(huì)按照下列方式確認(rèn)參加會(huì)議的業(yè)主：
(一)業(yè)主到會(huì)并在會(huì)議簽到表上確認(rèn);
(二)業(yè)主在表決票上或者表決票發(fā)放表上確認(rèn);
(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他方式。
業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席。業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會(huì)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)責(zé)人或者其書面委托的代理人應(yīng)當(dāng)列席會(huì)議。
第十二條 業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)按照下列方法確定：
(一)業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按照一人計(jì)算，但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按照一人計(jì)算;
(二)總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
第十三條 專有部分面積和建筑物總面積按照下列方法確定：
(一)專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的，按照測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測的，按照房屋買賣合同記載的面積計(jì)算;沒有房屋買賣合同的，按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證上載明的面積計(jì)算;
(二)建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
第十四條 業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選相應(yīng)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主為業(yè)主代表。
業(yè)主可以接受同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他業(yè)主書面委托在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)。
非業(yè)主使用人可以接受業(yè)主書面委托行使業(yè)主權(quán)利，但不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。
第十五條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業(yè)由建設(shè)單位履行業(yè)主職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)書面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在銷售合同中注明業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)。
第十六條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)交給街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，由業(yè)主大會(huì)籌備組使用。
籌備經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)專戶儲(chǔ)存，專款專用。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開后，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。籌備經(jīng)費(fèi)的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第十七條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者受其委托的社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決情況進(jìn)行監(jiān)督。
業(yè)主委員會(huì)不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)、確定召開時(shí)間;逾期仍未召開的，由物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)、幫助社區(qū)居民委員會(huì)指導(dǎo)業(yè)主召開。
第十八條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)，遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。
業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五人以上單數(shù)，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生。
未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的指導(dǎo)、幫助下指導(dǎo)業(yè)主根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則召開業(yè)主大會(huì)，并執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定。經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主反對或者業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后，社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)終止行使本款規(guī)定的職責(zé)。
第十九條 業(yè)主委員會(huì)可以設(shè)立候補(bǔ)委員制度。候補(bǔ)委員人數(shù)不超過業(yè)主委員會(huì)正式委員人數(shù)的百分之五十。候補(bǔ)委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，其選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務(wù)終止規(guī)則應(yīng)當(dāng)與正式委員相同。設(shè)立候補(bǔ)委員的，應(yīng)當(dāng)和業(yè)主委員會(huì)一并備案。
業(yè)主委員會(huì)因委員辭職等原因缺額且缺額人數(shù)不超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，可以從候補(bǔ)委員中按照得票數(shù)的多少自動(dòng)遞補(bǔ)，并且在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會(huì)委員缺額人數(shù)超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，應(yīng)當(dāng)重新選舉業(yè)主委員會(huì)。候補(bǔ)委員具體遞補(bǔ)規(guī)則等內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中予以明確。
第二十條 業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議或者臨時(shí)會(huì)議審議決定是否終止其委員職務(wù)：
(一)不履行業(yè)主委員會(huì)委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重的;
(二)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬的;
(三)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)的;
(四)牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的;
(五)其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議決定是否終止業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。
第二十一條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：
(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的;
(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的;
(三)以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的;
(四)被依法追究刑事責(zé)任的。
第二十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定及業(yè)主大會(huì)決定召開會(huì)議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員的提議，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
業(yè)主委員會(huì)委員不能委托代理人參加會(huì)議。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，但不具有表決權(quán)。
第二十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)通過公告等形式及時(shí)公布業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)決定等物業(yè)管理中的重大事項(xiàng)，做好物業(yè)管理中重要事項(xiàng)的記錄，并接受業(yè)主查詢。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會(huì)日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監(jiān)督。
第二十四條 業(yè)主委員會(huì)的任期為三至五年，具體由業(yè)主大會(huì)決定，任期屆滿自行終止。業(yè)主委員會(huì)委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)在任期屆滿的三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，并按照規(guī)定開展換屆選舉工作。
第二十五條 業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)，并完成交接工作。
業(yè)主委員會(huì)委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會(huì)移交由其保管的前款所列資料及財(cái)物。
拒不移交本條第一、二款所述物品的，業(yè)主委員會(huì)可以請求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。
第二十六條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同承擔(dān)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益的，運(yùn)作經(jīng)費(fèi)可以在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益中列支，具體額度由首次業(yè)主大會(huì)籌備組或者業(yè)主委員會(huì)提出意見，并在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上表決通過后執(zhí)行。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每年公布上一年度業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作經(jīng)費(fèi)的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
第三章 物業(yè)管理服務(wù)
第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域由所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會(huì)，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素進(jìn)行劃分：
(一)新建物業(yè)項(xiàng)目，包括分期開發(fā)或者有兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，擁有共用主要配套設(shè)施設(shè)備的，核定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;
(二)舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，與周邊原有項(xiàng)目房屋相毗連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意，可以歸并一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之日起三十日內(nèi)，向項(xiàng)目所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提供建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、總平面圖和建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖。區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起十個(gè)工作日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域并書面告知開發(fā)建設(shè)單位。
跨區(qū)、跨街道或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的建設(shè)項(xiàng)目，由所在區(qū)或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府共同的上一級房產(chǎn)主管部門會(huì)同同級民政部門負(fù)責(zé)劃分物業(yè)管理區(qū)域。
建設(shè)單位在房屋銷售時(shí)，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)主管部門核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍，通過合同約定方式向物業(yè)買受人明示。
第二十八條 具備下列條件之一的，業(yè)主委員會(huì)可以向所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的要求：
(一)經(jīng)自然分割或者習(xí)慣形成的兩個(gè)以上相對獨(dú)立區(qū)域，能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)責(zé)任，并經(jīng)各區(qū)域中專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意劃分為多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的;
(二)兩個(gè)以上獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自業(yè)主大會(huì)同意，合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的。
要求調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案、設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理責(zé)任劃分方案、調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會(huì)決議等材料。所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起二十個(gè)工作日內(nèi)，會(huì)同當(dāng)?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會(huì)作出是否調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的決定。
第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，按照不少于物業(yè)實(shí)測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業(yè)管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經(jīng)營用房。但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，按照不少于物業(yè)實(shí)測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業(yè)管理辦公用房。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批建為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑面積計(jì)入地上總建筑面積。
物業(yè)管理用房的具體位置和面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業(yè)銷售(預(yù)售)證之前予以確定。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，其用途不得擅自改變。
業(yè)主委員會(huì)成立之前，物業(yè)管理用房由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門代為接收后移交前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用和經(jīng)營。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租物業(yè)經(jīng)營用房的，租賃期限最長不超過業(yè)主委員會(huì)成立后十二個(gè)月。業(yè)主委員會(huì)成立后，物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意并公告。
第三十條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。已成立業(yè)主大會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)自行決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級及服務(wù)內(nèi)容。
第三十一條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。其中，物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積超過十萬平方米的，應(yīng)當(dāng)采用公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于三個(gè)、物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于五萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅面積計(jì)入物業(yè)管理區(qū)域總面積。
前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的，其期限不短于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會(huì)條件之日起一年。前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務(wù)合同的，自書面通知到達(dá)建設(shè)單位之日起滿三個(gè)月時(shí)合同終止。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)規(guī)定及時(shí)另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但業(yè)主大會(huì)已經(jīng)按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第十五條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業(yè)由建設(shè)單位履行業(yè)主職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)書面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在銷售合同中注明業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)。
第十六條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)交給街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，由業(yè)主大會(huì)籌備組使用。
籌備經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)專戶儲(chǔ)存，專款專用。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開后，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。籌備經(jīng)費(fèi)的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第十七條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者受其委托的社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決情況進(jìn)行監(jiān)督。
業(yè)主委員會(huì)不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)、確定召開時(shí)間;逾期仍未召開的，由物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)、幫助社區(qū)居民委員會(huì)指導(dǎo)業(yè)主召開。
第十八條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)，遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。
業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五人以上單數(shù)，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生。
未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的指導(dǎo)、幫助下指導(dǎo)業(yè)主根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則召開業(yè)主大會(huì)，并執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定。經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主反對或者業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后，社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)終止行使本款規(guī)定的職責(zé)。
第十九條 業(yè)主委員會(huì)可以設(shè)立候補(bǔ)委員制度。候補(bǔ)委員人數(shù)不超過業(yè)主委員會(huì)正式委員人數(shù)的百分之五十。候補(bǔ)委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，其選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務(wù)終止規(guī)則應(yīng)當(dāng)與正式委員相同。設(shè)立候補(bǔ)委員的，應(yīng)當(dāng)和業(yè)主委員會(huì)一并備案。
業(yè)主委員會(huì)因委員辭職等原因缺額且缺額人數(shù)不超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，可以從候補(bǔ)委員中按照得票數(shù)的多少自動(dòng)遞補(bǔ)，并且在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會(huì)委員缺額人數(shù)超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，應(yīng)當(dāng)重新選舉業(yè)主委員會(huì)。候補(bǔ)委員具體遞補(bǔ)規(guī)則等內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中予以明確。
第二十條 業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議或者臨時(shí)會(huì)議審議決定是否終止其委員職務(wù)：
(一)不履行業(yè)主委員會(huì)委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重的;
(二)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬的;
(三)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)的;
(四)牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的;
(五)其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議決定是否終止業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。
第二十一條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：
(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的;
(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的;
(三)以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的;
(四)被依法追究刑事責(zé)任的。
第二十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定及業(yè)主大會(huì)決定召開會(huì)議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員的提議，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
業(yè)主委員會(huì)委員不能委托代理人參加會(huì)議。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，但不具有表決權(quán)。
第二十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)通過公告等形式及時(shí)公布業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)決定等物業(yè)管理中的重大事項(xiàng)，做好物業(yè)管理中重要事項(xiàng)的記錄，并接受業(yè)主查詢。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會(huì)日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監(jiān)督。
第二十四條 業(yè)主委員會(huì)的任期為三至五年，具體由業(yè)主大會(huì)決定，任期屆滿自行終止。業(yè)主委員會(huì)委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)在任期屆滿的三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，并按照規(guī)定開展換屆選舉工作。
第二十五條 業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)，并完成交接工作。
業(yè)主委員會(huì)委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會(huì)移交由其保管的前款所列資料及財(cái)物。
拒不移交本條第一、二款所述物品的，業(yè)主委員會(huì)可以請求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。
第二十六條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同承擔(dān)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益的，運(yùn)作經(jīng)費(fèi)可以在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益中列支，具體額度由首次業(yè)主大會(huì)籌備組或者業(yè)主委員會(huì)提出意見，并在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上表決通過后執(zhí)行。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每年公布上一年度業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作經(jīng)費(fèi)的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
第三章 物業(yè)管理服務(wù)
第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域由所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會(huì)，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素進(jìn)行劃分：
(一)新建物業(yè)項(xiàng)目，包括分期開發(fā)或者有兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，擁有共用主要配套設(shè)施設(shè)備的，核定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;
(二)舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，與周邊原有項(xiàng)目房屋相毗連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意，可以歸并一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之日起三十日內(nèi)，向項(xiàng)目所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提供建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、總平面圖和建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖。區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起十個(gè)工作日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域并書面告知開發(fā)建設(shè)單位。
跨區(qū)、跨街道或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的建設(shè)項(xiàng)目，由所在區(qū)或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府共同的上一級房產(chǎn)主管部門會(huì)同同級民政部門負(fù)責(zé)劃分物業(yè)管理區(qū)域。
建設(shè)單位在房屋銷售時(shí)，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)主管部門核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍，通過合同約定方式向物業(yè)買受人明示。
第二十八條 具備下列條件之一的，業(yè)主委員會(huì)可以向所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的要求：
(一)經(jīng)自然分割或者習(xí)慣形成的兩個(gè)以上相對獨(dú)立區(qū)域，能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)責(zé)任，并經(jīng)各區(qū)域中專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意劃分為多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的;
(二)兩個(gè)以上獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自業(yè)主大會(huì)同意，合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的。
要求調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案、設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理責(zé)任劃分方案、調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會(huì)決議等材料。所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起二十個(gè)工作日內(nèi)，會(huì)同當(dāng)?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會(huì)作出是否調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的決定。
第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，按照不少于物業(yè)實(shí)測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業(yè)管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經(jīng)營用房。但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，按照不少于物業(yè)實(shí)測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業(yè)管理辦公用房。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批建為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑面積計(jì)入地上總建筑面積。
物業(yè)管理用房的具體位置和面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業(yè)銷售(預(yù)售)證之前予以確定。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，其用途不得擅自改變。
業(yè)主委員會(huì)成立之前，物業(yè)管理用房由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門代為接收后移交前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用和經(jīng)營。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租物業(yè)經(jīng)營用房的，租賃期限最長不超過業(yè)主委員會(huì)成立后十二個(gè)月。業(yè)主委員會(huì)成立后，物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意并公告。
第三十條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。已成立業(yè)主大會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)自行決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級及服務(wù)內(nèi)容。
第三十一條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。其中，物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積超過十萬平方米的，應(yīng)當(dāng)采用公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于三個(gè)、物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于五萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅面積計(jì)入物業(yè)管理區(qū)域總面積。
前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的，其期限不短于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會(huì)條件之日起一年。前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務(wù)合同的，自書面通知到達(dá)建設(shè)單位之日起滿三個(gè)月時(shí)合同終止。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)規(guī)定及時(shí)另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但業(yè)主大會(huì)已經(jīng)按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第五章 物業(yè)保修金和物業(yè)專項(xiàng)維修資金
第四十八條 用于銷售的物業(yè)，建設(shè)單位在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費(fèi)用的保證。物業(yè)建筑安裝總造價(jià)應(yīng)當(dāng)以建設(shè)項(xiàng)目工程決算金額為準(zhǔn);在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記時(shí)無法提供工程決算報(bào)告的，可以以市建設(shè)主管部門頒發(fā)的建筑工程施工許可證中明確的合同造價(jià)作為預(yù)交物業(yè)保修金的基數(shù)，并根據(jù)工程決算報(bào)告提請結(jié)算最終金額。
物業(yè)保修金實(shí)行“統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、專款專用、政府監(jiān)管”的原則，由市、縣(市)房產(chǎn)主管部門指定的機(jī)構(gòu)(以下稱保修金管理機(jī)構(gòu))統(tǒng)一管理。
第四十九條 在物業(yè)保修期內(nèi)有下列情形之一，建設(shè)單位不履行保修責(zé)任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責(zé)任的，維修費(fèi)用在物業(yè)保修金中列支：
(一)經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定或者相關(guān)質(zhì)量主管部門認(rèn)定房屋建筑安裝工程存在質(zhì)量問題的;
(二)經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門認(rèn)定未按照經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案進(jìn)行配套設(shè)施建設(shè)的。
需要使用物業(yè)保修金的，由相關(guān)業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)提出申請，經(jīng)保修金管理機(jī)構(gòu)核實(shí)后撥付，由業(yè)主委員會(huì)組織維修。
第五十條 物業(yè)保修金存儲(chǔ)期限為八年。存儲(chǔ)期間每年結(jié)息一次，當(dāng)年交存、使用或者退還的部分按照同期銀行活期存款利率計(jì)息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計(jì)息。
物業(yè)保修金存儲(chǔ)期間，建設(shè)單位因注銷、清算等原因，無法繼續(xù)履行保修責(zé)任的，可以申請由相關(guān)聯(lián)的非自然人股東繼續(xù)履行保修責(zé)任，并將原交存的物業(yè)保修金本息變更至該非自然人股東名下。
物業(yè)保修金存儲(chǔ)期滿后，保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)保修金本息余額退還給建設(shè)單位。建設(shè)單位因歇業(yè)、破產(chǎn)或者出現(xiàn)其他情形致使單位不存在且未辦理前款手續(xù)的，保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公示，公示期為三十日。公示期滿無異議的，物業(yè)保修金本息余額轉(zhuǎn)為同一物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專項(xiàng)維修資金。
第五十一條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金實(shí)行“業(yè)主交納、統(tǒng)一存儲(chǔ)、按幢核算、建賬到戶”和“業(yè)主決策、專款專用、政府監(jiān)管”的原則，由市、縣(市)人民政府指定的機(jī)構(gòu)(以下稱維修資金管理機(jī)構(gòu))統(tǒng)一管理，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。
物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)建立年度公布及日常查詢制度，并接受業(yè)主和房產(chǎn)、財(cái)政部門的監(jiān)督。
第五十二條 首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位代收代交。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，按照物業(yè)總建筑面積及交存標(biāo)準(zhǔn)向維修資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一交存。物業(yè)交付使用時(shí)建設(shè)單位按照專有部分建筑面積及同一交存標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取，其余部分的首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位承擔(dān)。
前款所稱物業(yè)總建筑面積以具有法定測繪資質(zhì)的單位提供的測繪成果為準(zhǔn);前款所稱交存標(biāo)準(zhǔn)為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價(jià)的百分之五至百分之八，具體標(biāo)準(zhǔn)由房產(chǎn)主管部門會(huì)同同級財(cái)政部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際和房屋結(jié)構(gòu)類型確定，報(bào)經(jīng)市、縣(市)人民政府批準(zhǔn)后公布。
第五十三條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時(shí)，維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會(huì)組織續(xù)交。續(xù)交方式、金額等具體事項(xiàng)由該物業(yè)管理區(qū)域管理規(guī)約規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)決定。
第五十四條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金存款每年計(jì)息一次，當(dāng)年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計(jì)息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計(jì)息。
物業(yè)專項(xiàng)維修資金的利差余額按照收益分?jǐn)傇瓌t建立相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的維修資金公共賬戶，統(tǒng)籌用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的應(yīng)急維修。
第五十五條 使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金按照下列程序辦理：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請額等相關(guān)事項(xiàng);
(二)業(yè)主委員會(huì)審核維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請額等事項(xiàng)后征求業(yè)主意見，同時(shí)將上述事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示;
(三)征得維修資金列支范圍內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持申請表、工程預(yù)算方案及經(jīng)業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)的征求業(yè)主意見表等資料，向維修資金管理機(jī)構(gòu)提出申請;
(四)維修資金管理機(jī)構(gòu)經(jīng)核實(shí)后，撥付核實(shí)額度百分之五十至七十的維修費(fèi)用;
(五)工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持具備法定資質(zhì)的專門機(jī)構(gòu)出具的審計(jì)報(bào)告書、業(yè)主委員會(huì)審核簽章的施工承包合同、工程款及審計(jì)費(fèi)發(fā)票、業(yè)主委員會(huì)驗(yàn)收合格證明等資料向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請撥付維修費(fèi)用的余額。工程決算金額在一萬元以內(nèi)的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核同意，可以免予審計(jì)。
工程決算金額超出預(yù)算金額百分之二十以上或者一萬元以上的，超出部分需按照使用程序重新申報(bào)。
第五十六條 電梯、消防設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞，危及公共安全的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)書面同意后，可以按照下列簡易程序申請使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向所在區(qū)、縣(市)質(zhì)監(jiān)或者消防部門提交經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意的電梯或者消防設(shè)施設(shè)備維修報(bào)告;
(二)質(zhì)監(jiān)或者消防部門對工程維修內(nèi)容、工程預(yù)算、施工單位等事項(xiàng)予以書面確認(rèn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將確認(rèn)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期限不少于五日;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)持質(zhì)監(jiān)或者消防部門的確認(rèn)書、工程預(yù)算方案、業(yè)主委員會(huì)的書面同意意見等資料，向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請物業(yè)專項(xiàng)維修資金;
(四)維修資金管理機(jī)構(gòu)經(jīng)審核后，撥付核實(shí)額度百分之五十至七十的維修費(fèi)用;
(五)工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持由質(zhì)監(jiān)或者消防部門出具的整改合格證明、經(jīng)審計(jì)的工程決算報(bào)告等，向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請撥付維修費(fèi)用的余額;
(六)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)專項(xiàng)維修資金撥付使用完畢后一個(gè)月內(nèi)向全體業(yè)主公告。
第五十七條 經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，可以采用業(yè)主自主管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金的方式，由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的日常管理。
實(shí)行物業(yè)專項(xiàng)維修資金自主管理的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：
(一)由業(yè)主委員會(huì)草擬自主管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金的實(shí)施方案，方案應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)專項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)銀行、計(jì)息方法、管理費(fèi)用列支渠道及數(shù)額、使用流程、本息余額查詢及公布方案等內(nèi)容;
(二)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議對實(shí)施方案進(jìn)行表決。業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)邀請街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)代表列席。實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;
(三)業(yè)主委員會(huì)將實(shí)施方案、業(yè)主表決意見明細(xì)情況及業(yè)主大會(huì)決定等相關(guān)資料報(bào)維修資金管理機(jī)構(gòu);
(四)維修資金管理機(jī)構(gòu)對申請資料進(jìn)行核實(shí)，將實(shí)施方案、業(yè)主表決意見明細(xì)情況及業(yè)主大會(huì)決定在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期不少于三十日。發(fā)現(xiàn)申請資料有任何虛假情形的，維修資金管理機(jī)構(gòu)不予辦理資金移交手續(xù)。
第五十八條 任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得將物業(yè)保修金和物業(yè)專項(xiàng)維修資金用于出借、擔(dān)保及任何經(jīng)營性活動(dòng)。
第六章 法律責(zé)任
第五十九條 對違反本條例的行為，國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)已有規(guī)定的，按照相關(guān)規(guī)定處罰;沒有規(guī)定的，按照本條例的規(guī)定予以處罰。
本條例規(guī)定的行政處罰，屬于經(jīng)國務(wù)院或者省人民政府批準(zhǔn)的城市管理相對集中行政處罰權(quán)范圍的，由城市管理行政執(zhí)法機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)實(shí)施。
第六十條 建設(shè)單位未按照本條例第十六條第一款規(guī)定交納首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五千元罰款。
第六十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十四條第三款規(guī)定，未按照要求將物業(yè)服務(wù)合同備案的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處二千元以上五千元以下罰款。
第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十六條第一款規(guī)定，退出物業(yè)服務(wù)時(shí)未移交物業(yè)管理檔案、資料和相關(guān)財(cái)物的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。
第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十九條第三款規(guī)定，未按照要求公布經(jīng)營性收益收支情況，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令改正，可以處五千元以上一萬元以下罰款。
第六十四條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)規(guī)定的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令改正，恢復(fù)原狀，可以處五萬元以上十萬元以下罰款;情節(jié)較輕的，可以處一萬元以上五萬元以下罰款。
第六十五條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)規(guī)定的，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第六項(xiàng)規(guī)定的，由市政設(shè)施和公用事業(yè)主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第七項(xiàng)規(guī)定的，由綠化主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第八項(xiàng)規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)或者公安派出所依法查處;違反本條例第四十二條第一款第九項(xiàng)規(guī)定的，由環(huán)境保護(hù)主管部門依法查處。
違反本條例第四十二條第一款第十項(xiàng)規(guī)定的，相關(guān)利害關(guān)系人可以依法向人民法院提起訴訟。
第六十六條 建設(shè)單位違反本條例第四十八條、第五十二條規(guī)定，不按照要求交存物業(yè)保修金、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，由市、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。
第六十七條 違反本條例規(guī)定，房產(chǎn)主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分：
(一)挪用物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者物業(yè)保修金的;
(二)發(fā)現(xiàn)違法行為不依法予以查處的;
(三)利用職務(wù)之便，收受建設(shè)單位或者其他人的財(cái)物等不正當(dāng)利益的;
(四)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、以權(quán)謀私的行為。
第七章 附則
第六十八條 本條例自20**年5月1日起施行。
篇3：物業(yè)管理?xiàng)l例(2007修正)
物業(yè)管理?xiàng)l例(20**修正)
中華人民共和國國務(wù)院令
第504號
現(xiàn)公布《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》，自20**年10月1日起施行。
總理 *
二○○七年八月二十六日
國務(wù)院關(guān)于修改
《物業(yè)管理?xiàng)l例》的決定
根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，國務(wù)院決定對《物業(yè)管理?xiàng)l例》作如下修改：
一、將第十條第一款修改為：“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。”
刪除第十條第二款。
二、將第十一條修改為：“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
“(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
“(二)制定和修改管理規(guī)約;
“(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;
“(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
“(五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;
“(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
“(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。”
三、將第十二條修改為：“業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
“業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
“業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對業(yè)主具有約束力。
“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。”
四、將第十九條第二款修改為：“業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。”
此外，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時(shí)公約”修改為“臨時(shí)管理規(guī)約”，并對個(gè)別條文的文字作了修改。
本決定自20**年10月1日起施行。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》根據(jù)本決定作相應(yīng)的修訂，重新公布。
物業(yè)管理?xiàng)l例
(20**年6月8日中華人民共和國國務(wù)院令第379號公布 根據(jù)20**年8月26日《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》修訂)
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。
第二條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四條 國家鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第五條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)
第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;
(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;
(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。
業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。
第九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
第十條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第十一條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
第十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
第十四條 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。
第十五條 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：
(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;
(五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。
業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生。
第十七條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。
管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。
第十八條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定。
第十九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第二十條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取居民委員會(huì)的建議。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。
第二十四條 國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十五條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
第二十六條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第二十七條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。
第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。
第二十九條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。
第三十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。
第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十二條 從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。
國家對從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。
第三十三條 從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
第三十四條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
第三十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。
第三十八條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。
物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。
第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
第四十一條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第四十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。
第四十三條 縣級以上人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。
第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。
第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第四十六條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。
有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。
第四十八條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。
物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
第四十九條 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。
業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。
第五十一條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意;物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。
業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。
前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。
第五十三條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。
第五十四條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。
專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會(huì)同國務(wù)院財(cái)政部門制定。
第五十五條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第五十六條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。
責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
第六章 法律責(zé)任
第五十七條 違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。
第五十八條 違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第五十九條 違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第六十條 違反本條例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。
第六十一條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六十二條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六十三條 違反本條例的規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。
第六十四條 違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第六十五條 違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第六十六條 違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款;所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用：
(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的;
(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的。
個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第六十七條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。
第六十八條 業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第六十九條 違反本條例的規(guī)定，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
第七章 附則
第七十條 本條例自20**年9月1日起施行。