延慶縣人民政府辦公室轉發縣住房城鄉建設委關于延慶縣居住小區綜合管理辦法的通知

　　延政辦發〔20**〕56號

　　各鄉鎮人民政府、街道辦事處，縣政府各委、辦、局(中心)，各市屬垂直部門：

　　經縣政府同意，現將縣住房城鄉建設委制訂的《延慶縣居住小區綜合管理辦法》轉發給你們，請認真遵照執行。

　　二О一二年六月五日

　　延慶縣居住小區綜合管理辦法

　　第一條　為加強我縣新建商品房居住小區綜合驗收和交接管理工作，確保新建商品住宅小區住宅與市政公用基礎設施、公共服務設施同步交付使用，確保我縣居住小區設施齊全、功能完善，達到規劃、設計的各項標準，提高居住小區的綜合質量，促進我縣房地產業健康發展，根據國務院《城市房地產開發經營管理條例》(國務院令第248號)、《北京市建設委員會、北京市規劃委員會、北京市國土資源局關于印發<北京市新建商品住宅小區住宅與市政公用基礎設施、公共服務設施同步交付使用管理暫行辦法>的通知》(京建法〔20**〕99號)等有關規定，制訂本辦法。

　　第二條　本辦法適用于延慶縣行政區域內按照城市規劃、設計的新建、改擴建建筑面積在1萬平方米以上的居住小區(含商品住宅、保障性住房等)在建設過程中的檢查和竣工綜合驗收工作。凡在本縣行政區域內開發建設的居住類項目須遵守本辦法。

　　第三條　本辦法所稱居住小區綜合驗收，是指按照有關法規、規章和規范，對居住小區的規劃、設計、建設的執行情況和各單項工程質量的竣工驗收情況及市政公用基礎設施、公共服務設施等情況進行整體和全面性驗收。

　　第四條　成立延慶縣居住小區綜合管理領導小組(以下簡稱領導小組)，負責本縣行政區域內新建居住小區住宅與市政公用基礎設施、公共服務設施綜合管理有關問題的決策和相關管理政策的制訂，以及行政區域內居住小區綜合驗收工作的指導、監督和審定。

　　由主管副縣長任領導小組組長，縣住房城鄉建設委、縣市政市容委、延慶規劃分局、延慶國土分局、縣教委、縣政府法制辦、縣民政局、縣水務局、縣衛生局、縣民防局、縣公安局、縣氣象局、縣文委、縣環保局、縣公安消防支隊、縣園林綠化局、縣綜治辦、各街道辦事處及項目所在地鄉鎮政府主管領導為小組成員。各成員單位依據有關法律、法規，在規定的時限內對分管工作進行經常性地檢查、驗收及交接，并出具加蓋公章的證明材料。

　　領導小組下設辦公室，具體負責居住小區綜合驗收的受理、初審、協調組織、備案和對居住小區在建設過程中的檢查、督導等日常工作。辦公室設在縣住房城鄉建設委，縣住房城鄉建設委主任兼任辦公室主任。

　　第五條　領導小組成員負責的驗收批復事項：

　　縣住房城鄉建設委負責受理建設單位申報《項目建設方案》并上報至市住房城鄉建設委備案、協調組織綜合驗收、竣工備案以及成員單位的組織協調等工作;

　　縣市政市容委負責建筑工程排水設施、環衛設施、供暖入網驗收等工作;

　　延慶規劃分局負責對項目規劃設計方案進行審核，對已申報竣工的房地產項目進行規劃驗收等工作;

　　延慶國土分局負責加強對出讓項目的后期管理，對改變出讓合同約定內容的，依據法定程序進行變更，并簽訂補充協議等工作;

　　縣政府法制辦負責為住宅與市政公共基礎設施、公共服務設施綜合管理提供法律服務，為重要決策提供法律意見;

　　縣綜治辦負責居住小區技防等工作;

　　縣民政局負責社區居委會用房設施使用情況的監督管理等工作;

　　縣水務局負責住宅與公共服務設施供水論證與審批、排水許可、水土保持方案審批、生活用水供水行業監督管理等工作;

　　縣衛生局負責醫療衛生用房、醫療衛生污水處理、醫療垃圾儲存設施的接收和管理等工作;

　　縣民防局負責居住小區人防工程的審核、驗收和監督管理等工作;

　　縣氣象局負責居住小區防雷系統審核和驗收;

　　縣公安消防支隊負責對居住小區項目進行消防備案，項目備案后隨機確定抽查對象，并對被抽查對象進行消防驗收;

　　縣園林綠化局負責居住小區項目的園林綠化設計以及驗收工作;

　　延慶供電公司負責居住小區配電設施的設計、驗收和接收工作;

　　縣環保局負責項目竣工后的環境保護驗收工作;

　　縣教委、縣文委、縣衛生局、縣公安局、縣郵政局等行業主管部門負責落實公共服務設施的設計要求和各項使用功能。各街道辦事處和項目所在地鄉鎮政府負責本轄區內居住小區社區居委會辦公用房的接收和使用管理，參與居住小區和公共服務設施的驗收，協調解決相關問題等工作。

　　第六條　綜合管理的具體內容

　　(一)規劃設計方案的編制和審核

　　建設單位在報送項目規劃設計方案時，應當依據相關法律、法規和規范合理配置居住小區公共服務設施，并明確公共服務設施的建設位置、建設規模、建設內容等，由相關部門出具審核意見。

　　(二)居住小區建設方案的編制和備案

　　建設單位根據規劃意見書和經審定的規劃設計方案，編制新建居住小區建設方案，將新建居住小區建設方案和相關材料報縣住房城鄉建設委建筑業管理科受理。縣住房城鄉建設委建筑業管理科將受理的項目建設方案報市住房城鄉建設委審核通過并公示后，向房地產開發企業出具《項目建設方案備案登記表》。

　　(三)居住小區項目的驗收和備案

　　新建居住小區項目竣工后，建設單位報請領導小組成員單位對各單項工程進行綜合驗收，綜合驗收合格并備案后方可交付使用。分期建設的居住小區，房地產開發企業可申請分期驗收，分期驗收的依據以立項批復為準，且相應的市政公用基礎設施和公共服務設施必須滿足居民正常生活使用的基本要求，待工程全部竣工后再進行全面綜合驗收。

　　居住小區綜合驗收，必須符合下列條件并提交相關資料：

　　1.所有建設項目嚴格按照規劃部門審定的設計方案和相關建設規范進行建設，滿足使用要求;

　　2.住宅與市政公用基礎設施、公共服務設施等單項工程全部竣工后，竣工資料齊全且滿足《北京市新建商品住宅小區住宅與市政公用基礎設施、公共服務設施同步交付使用管理暫行辦法》(京建法〔20**〕99號)等相關要求;

　　3.各類建筑物的平面位置、立面造型、裝修色調等符合規劃設計要求;

　　4.施工機具、暫設工程、建筑殘土、剩余構件全部拆除清運完畢，達到場清地平;

　　5.拆遷居民已合理安置補償;

　　6.建設單位依法通過招標方式選聘具有相應資質的物業管理企業，簽訂前期物業管理服務合同，并具有房屋行政管理部門前期物業管理招投標備案證明;

　　7.建設單位應按照相關規定，將需移交的公共服務設施與相關單位簽訂《延慶縣居住小區公共服務設施接收協議書》;

　　居住小區建設項目達到上述條件后，方可向縣住房城鄉建設委質量監督站提出居住小區綜合驗收書面申請。

　　縣住房城鄉建設委質量監督站接到房地產開發企業的綜合驗收申請并受理后，報領導小組，領導小組根據項目具體情況確定參加現場綜合檢查驗收單位。由縣住房城鄉建設委質量監督站組成綜合檢查驗收組，對新建商品居住小區住宅與市政公用基礎設施、公共服務設施進行綜合驗收。根據建設單位建設居住小區總體情況及各領導小組成員單位的驗收情況，進行全面鑒定和評價，并提出驗收意見。

　　縣住房城鄉建設委質量監督站根據綜合檢查驗收組的審定意見，組織對綜合驗收合格的居住小區進行綜合驗收備案，出具《北京市延慶縣居住小區綜合驗收備案表》，一式三份。

　　房地產開發企業應按照相關要求持《北京市延慶縣居住小區綜合驗收備案表》等文件材料，到縣住房城鄉建設委辦理竣工驗收備案以及房屋產權登記手續。

　　居住小區綜合驗收不合格，縣住房城鄉建設委質量監督站有權責令建設單位按規劃設計要求限期整改。在各相關部門監督下，由房地產開發企業按規劃設計及建設規范的要求進行修建或補建，所發生費用由房地產開發企業自行承擔。修建或補建項目經各相關部門審驗合格后，房地產開發企業持各相關部門出具的修建、補建證明材料到縣住房城鄉建設委質量監督站辦理綜合驗收備案。

　　(四)居住小區公共服務設施的移交和接收使用

　　居住小區綜合驗收后，項目需交付使用時，建設單位應按照《延慶縣居住小區公共服務設施接收協議書》的要求，將需移交的公共服務設施分別移交到相關單位使用，其中應有償移交部分由使用單位與建設單位協商解決。相關接收單位要嚴格按照與建設單位簽訂的《延慶縣居住小區公共服務設施接收協議書》要求進行使用。

　　接收使用單位未經批準，不得隨意改變所接收公共服務設施的使用性質。確需改變的，須與公共服務設施所在街道辦事處、鄉鎮政府達成一致意見，報縣政府審核同意后，由原規劃審批主管部門批準。

　　第七條　本辦法自公布之日起三十日后正式施行。

　　附件：1.北京市延慶縣居住小區綜合驗收備案表

　　2.延慶縣居住小區公共服務設施接收協議書

篇2：X花園(小區)綜合管理

　　某花園（小區）綜合管理

　　**zz花園是一個高檔的住宅小區，業主的素質都較高，組建一個工作效率高，服務態度好的管理處是很重要的，為此物業公司在認真考慮了項目的各方面情況和仔細研究了南京市新的物業服務等級后，確定了管理處的綜合服務標準按四級標準服務。

　　一 日常物業管理服務工作要求

　　1.提供全年365天，每日24小時不間斷的優質管理服務，每天的業主接待時間和事務處理時間不低于12小時，管理人員統一著裝，戴工作牌，管理人員和工作人員有相應的上崗證和上崗資格。

　　2.嚴格按 ISO 9001(2000版)質量體系國際標準控制工作程序，保障物業管理服務質量，管理處有嚴格的值班和管理制度，崗位職責和相關收費標準上墻公示。

　　3.滿意率：業主對小區的綜合管理滿意率在95%以上并承諾急修15分鐘到達現場，小修一天修復，大修兩天內給答復，同時有完整的報修回訪記錄，建立了流暢的維修流程。

　　4.定期組織開展建康有益、雅俗共賞、豐富多彩的社區文化活動，每年的重大節日必須組織社區文化活動，如中秋、元旦、春節。

　　5.為用戶排憂解難，提供各類專項服務和特約服務。

　　6.無違章裝修，無亂搭建、亂粘貼、亂懸掛，無擅自改變房屋用途。

　　7.無違反規定亂收費，小區的收支表每半年向小區全體業主公示，并征詢業主的意見。

　　8.小區內秩序井然，環境優美整潔。

　　二 日常管理服務承諾

　　1、小區公用部位、共用設施設備維修養護

　　1.1小區公用部位。

　　1.1.1房屋完好率100%。

　　1.1.2房屋零修、急修及時率99%以上。

　　1.1.3房屋零修工程合格率100%。

　　1.1.4小區外觀完好、整潔，外墻面無脫落、無污跡、無缺損。

　　1.1.5無違章搭建，無雜物堆放，使用不礙觀瞻。

　　1.1.6房屋裝修符合管理規定無危及房屋結構安全及私拆亂改現象。

　　1.1.7室外共用管線統一入地或入公共管道，無架空線路。路燈等照明系統完好率100%。

　　1.2協調、配合水、電、氣等專業部門做好水、電、氣等設備設施的正常運轉保障工作。

　　1.3環衛設施完好無損，使用正常；化糞池完好率100%。

　　1.4道路通暢、路面完整；道路完好率98%以上。

　　1.5消防設施完好無損，確保隨時啟用；消防設施設備完好率100%。

　　2、安全保安

　　2.1小區主入口設有值班室，實行24小時值班。

　　2.2安全保安人員24小時巡查。

　　2.3小區出入口、主干道、重要部位24小時監控。

　　2.4機動車輛出入登記，按序停放；非機動車輛劃定區域、滿足使用、夜間入庫；停車場、單車棚完好率98%以上。

　　2.5危及用戶安全處，設有明顯標志和防范措施。

　　2.6有應急處理計劃、措施，遇警能及時報警，并努力防止事態進一步惡化，協助保護現場。

　　2.7無重大火災、刑事和交通責任事故；因管理不善所致的治安、消防事故發生率為零。

　　3、綠化與保潔衛生

　　3.1綠化符合規劃要求，布局合理，綠化完好率95%以上。

　　3.2花草樹木長勢良好，無枯死，無破壞，無大面積病蟲害現象。

　　3.3綠化修剪及時，整齊美觀。

　　3.4綠化設計品味高，有較高觀賞價值。

　　3.5小區環境全天候全方位保持清潔，清潔保潔率99%以上。

　　3.6小區內公共樓道整潔，無堆放雜物現象；無外伸式曬衣架、防盜網統一安裝；道路整潔，無臟、亂、差現象。

　　3.7供水設施定期清洗，確保用水衛生；排水設施通暢，無堵、冒、溢現象；供電、照明、供氣設施清潔；雨水井、污水井、排水管、明暗溝完好率98%以上。

　　3.8環衛設施整潔、無臭味、無蚊蠅等。

　　3.9無亂設攤點和廣告牌，無亂貼亂畫現象。

　　3.10排放廢氣、噪音等符合環保標準。

　　4、社區文體活動

　　4.1社區娛樂文體活動服務

　　⑴、棋類、牌類、球類等群眾文體活動；

　　⑵、書刊閱覽；

　　⑶、休閑型講座、沙龍；

　　⑷、學雷鋒義務服務活動；

　　⑸、迎新年；

　　⑹、慶"五一"；

　　⑺、慶"十一"；

　　⑻、迎中秋；

　　⑼、重陽敬老；

　　⑽、露天舞會；

　　⑾、少兒活動；

　　⑿、植樹綠化活動等等。

　　4.2公共文體設施完好率98%以上。

　　5、服務質量效果

　　5.1服務人員盡職盡責、崗位職責上墻公布；服務項目價格公布。

　　5.2用戶主動參與、支持物業管理工作，自覺維護環境、秩序，共創文明小區。

　　5

.3公共性服務費收支情況半年公布一次，無亂收費行為。

　　5.4維修基金帳務按規定報業主委員會審核，并定期向業主通報。

　　5.5投訴。

　　5.5.1認真接待群眾投訴，建立投訴記錄。

　　5.5.2投訴辦結率達98%以上。

　　5.5.3業主投訴回訪率100%。

　　5.6業主意見反饋滿意率達95%。

　　6、相關條件標準

　　6.1小區硬件。

　　6.1.1規劃設計符合要求，完整規范，無違章搭建。

　　6.1.2主出入口有小區平面示意圖，各樓層配置消防疏散圖和安全出口標志，主要路口設有路標，各類標志明顯。

　　6.1.3水電氣、環衛、空調、電梯、消防、通訊等設施設備齊全，各類標志完善、規范。

　　6.1.4有汽車（摩托車）、自行車停車場。

　　6.1.5有值班室和集中監控設備。

　　6.1.6生活配套設施及教育、文體活動設施齊備。

　　6.2物業管理公司。

　　6.2.1企業資質符合要求。

　　6.2.2企業建立現代企業制度，內部考核制度健全，崗位職責明確。

　　6.2.3人員培訓合格率95%以上；管理處主任、管理員、工程人員全部持有從業人員崗位證書。

　　6.2.4企業從業人員統一著裝，佩戴胸卡。

　　6.2.5檔案管理規范化。

　　6.2.6積極使用新技術，廣泛使用計算機管理。

　　6.3業主委員會。

　　6.3.1業主委員會運行正常，能發揮自治自律作用。

　　6.3.2業主委員會委員80%以上接受過物業管理有關培訓。

篇3：小區服務中心綜合管理員職責任務素質

　　小區服務中心綜合管理員職責任務及素質

　　職責任務

　　1、遵守國家關于物業管理的相關法律法規和政策規定，依法管理、依法服務。

　　2、貫徹執行公司的工作方針、決策、計劃和各項指令。執行公司統一的財務管理規定。執行公司統一的人事管理規定。

　　3、協助策化項目定位，組織人員架構及擬定相關制度,全面開展各項服務工作。

　　4、負責服務中心的全面管理工作，并根據公司的整體計劃，制訂服務中心的工作目標、工作計劃并組織實施。

　　5、負責項目的對外協調和聯絡工作，保障各工作的順利開展。

　　6、組織員工培訓，提高員工素質，監督指導員工工作。

　　7、接受客戶的物業咨詢工作。

　　8、通過多種渠道收集管理服務信息、意見建議，不斷提高管理服務水平，銳意創新、持續改進和提高管理服務質量。

　　9、通過員工考核、總結，獎勤罰懶，激發員工工作熱情。

　　10、全面負責項目質量管理和經營指標的管理，完成項目“責任目標”。

　　11、負責項目員工工作環境、生活環境等后勤保障工作，保障各項工作的順利開展。

　　12、完成領導交辦的其他工作。

　　綜合素質

　　1、有一定的財務知識

　　2、熟悉房地產市場和物業行業的特點；

　　3、有良好的親和力，協調能力強，并具有良好的溝通表達能力和良好的團隊合作能力；

　　4、個人綜合能力強，有責任感和事業心，并具有較強的統籌能力和分析解決問題的能力；

　　5、能夠承受在壓力下工作；

　　6、熟悉法律法規，了解ISO9001：2000國際質量管理體系和ISO14001：20**國際環境管理體系。