宜興市物業(yè)知識(shí)題庫(kù)之一
答辯題目
1、根據(jù)《江蘇省前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實(shí)施辦法》投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的內(nèi)容和要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。請(qǐng)問(wèn)投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括哪些內(nèi)容?
答：投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：(一)投標(biāo)函;(二)投標(biāo)人授權(quán)委托書(法定代表人不出席招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的適用);(三)投標(biāo)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的法定相關(guān)證書、企業(yè)業(yè)績(jī)情況等;(四)投標(biāo)測(cè)算和投標(biāo)報(bào)價(jià);(五)物業(yè)管理方案及其管理服務(wù)承諾;(六)招標(biāo)文件要求提供的其他材料。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)依次按封面、目錄、序言(或概要)、內(nèi)容、附件的格式順序編制裝訂。
2、宜興市已于20**年建立了新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理早期介入制度，根據(jù)《市政府辦公室關(guān)于建立新建住宅前期物業(yè)管理早期介入和預(yù)驗(yàn)收制度的意見(jiàn)》明確了前期物業(yè)管理早期介入，該定義是什么?
答：前期物業(yè)管理早期介入，是指住宅小區(qū)尚未建成和驗(yàn)收交付之前，提供前期物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在建設(shè)環(huán)節(jié)介入項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行跟蹤管理，并根據(jù)有關(guān)施工規(guī)范、施工工藝及有利于業(yè)主方便使用的要求對(duì)相關(guān)質(zhì)量和需作改進(jìn)的問(wèn)題提出建議意見(jiàn)的一項(xiàng)管理服務(wù)工作。
3、建設(shè)部《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》規(guī)定新建物業(yè)承接查驗(yàn)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交哪些資料?
答：建設(shè)部《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》規(guī)定：①竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料; ②共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料; ③供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件; ④物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件; ⑤承接查驗(yàn)所必需的其他資料。
4、根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建設(shè)部令110號(hào))規(guī)定，裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業(yè)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。請(qǐng)問(wèn)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包含哪些內(nèi)容?
答：根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第十六條規(guī)定，裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業(yè)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：(一)裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容;(二)裝飾裝修工程的實(shí)施期限;(三)允許施工的時(shí)間;(四)廢棄物的清運(yùn)與處置;(五)住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求;(六)禁止行為和注意事項(xiàng);(七)管理服務(wù)費(fèi)用;(八)違約責(zé)任;(九)其他需要約定的事項(xiàng)。
5、根據(jù)《無(wú)錫市城市房屋安全管理?xiàng)l例》的規(guī)定，有哪些結(jié)構(gòu)改造行為需要辦理房屋結(jié)構(gòu)改造安全許可?
答：根據(jù)《無(wú)錫市城市房屋安全管理?xiàng)l例》的規(guī)定：有下列房屋結(jié)構(gòu)改造行為之一的，房屋所有人、使用人應(yīng)當(dāng)在改造前向市或者不設(shè)區(qū)的市房產(chǎn)行政管理部門申請(qǐng)房屋結(jié)構(gòu)改造安全許可：(一)拆除或者部分拆除具有承載作用的房屋基礎(chǔ)、柱、梁、板、墻等構(gòu)件的;(二)在柱、梁、樓板上開(kāi)設(shè)洞口或者擴(kuò)大原有洞口尺寸的;(三)在承重墻體上增開(kāi)、擴(kuò)大門、窗、洞口或者變更位置的;(四)增大荷載，超出房屋原設(shè)計(jì)承載力的;(五)在建成房屋挖建地下室或者降低房屋地坪標(biāo)高的;(六)拆改學(xué)校、商場(chǎng)、飯店、影劇院、體育場(chǎng)館等建筑中具有抗震、防火功能的非承重結(jié)構(gòu)的。
6、根據(jù)《宜興市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)具備哪些條件?
答：物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)具備下列條件：①物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期已滿;②維修項(xiàng)目符合維修資金使用范圍;③業(yè)主維修資金賬面余額符合維修資金使用要求;④相關(guān)業(yè)主以就維修項(xiàng)目的費(fèi)用分?jǐn)傔_(dá)成一致。
7、物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別有哪些?
答：物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于服務(wù)內(nèi)容的條款與前期物業(yè)服務(wù)合同基本相同，主要差別在于：①訂立合同的當(dāng)事人不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是業(yè)主(或業(yè)主大會(huì))與物業(yè)服務(wù)企業(yè);②合同期限不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的期限雖然可以約定，但是期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同又開(kāi)始生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同將會(huì)終止。物業(yè)服務(wù)合同期限則由訂立合同雙方約定，與前期物業(yè)服務(wù)合同相比，具有期限明確、穩(wěn)定性強(qiáng)等特點(diǎn)。
8、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有十二項(xiàng)禁止行為，若發(fā)生著些禁止行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)及時(shí)勸阻、制止;勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)主管部門，有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理。請(qǐng)問(wèn)這十二項(xiàng)禁止行為是哪些行為?
答：《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條規(guī)定:物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：(一)擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途;(二)損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu);(三)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;(四)損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備;(五)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負(fù)重等違反安全規(guī)定的物品;(六)制造超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動(dòng)或者影響鄰居采光、通風(fēng);(七)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒;(八)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施;(九)擅自擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng)，無(wú)序停放車輛;(十)破壞或者擅自改變房屋外觀;(十一) 擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;(十二)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止;勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)主管部門，有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理;業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;業(yè)主委員會(huì)對(duì)侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
9、根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域設(shè)備管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》(宜房【20**】13號(hào))規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)“六有五無(wú)二指南”要求進(jìn)行項(xiàng)目承接查驗(yàn)工作。請(qǐng)問(wèn)“六有五無(wú)二指南”具體指哪些內(nèi)容?
答：根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域設(shè)備管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》(宜房【20**】13號(hào))規(guī)定，(一)六有：有通風(fēng)、降溫、除濕、排水、防鼠和消防設(shè)施;有應(yīng)急照明、視頻監(jiān)控、外線電話;有設(shè)備布局平面圖、銘牌和管線閥閘標(biāo)記和標(biāo)識(shí)，主要技術(shù)參數(shù)對(duì)照?qǐng)D表;有設(shè)備易損、易耗零部件備件和日常維護(hù)工具、清潔除塵用具、保養(yǎng)器材;有工作職責(zé)、管理制度、操作程序、應(yīng)急預(yù)案和日常巡檢、維護(hù)、保養(yǎng)記錄臺(tái)帳;有專職管理人員、值守巡檢人員和與之對(duì)應(yīng)的上墻圖表。(二)五無(wú)：無(wú)設(shè)備銹蝕、松動(dòng)、油漆剝落和故障現(xiàn)象;無(wú)滲漏油、水、氣現(xiàn)象;無(wú)管道堵塞、積水或潮濕凝露現(xiàn)象;無(wú)積塵、蛛網(wǎng)、霉斑等不潔現(xiàn)象;無(wú)亂堆放雜物或其他與管理無(wú)關(guān)的儲(chǔ)物現(xiàn)象。(三)二指南：
制作每類設(shè)備緊急啟動(dòng)操作指南、緊急停止操作指南。
10、根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，請(qǐng)問(wèn)業(yè)主大會(huì)成立前，占用業(yè)主共有的道路停放車輛，其收益應(yīng)該如何管理、使用?
答：根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十五條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)成立前，需占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將汽車停放費(fèi)單獨(dú)列賬，所得收益的百分之七十納入住宅專項(xiàng)維修資金，其余部分可用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
11、根據(jù)《消防法》規(guī)定，居民住宅區(qū)的物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)在管理范圍內(nèi)履行哪些消防安全職責(zé)?
答：根據(jù)《消防法》規(guī)定，居民住宅區(qū)的物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)在管理范圍內(nèi)履行下列消防安全職責(zé)：(一)制定消防安全制度，落實(shí)消防安全責(zé)任，開(kāi)展消防安全宣傳教育(二)開(kāi)展防火檢查，消除火災(zāi)隱患;(三)保障疏散能道、安全出口、消防車通道暢通;(四)保障公共消防設(shè)施、器材以及消防安全標(biāo)志完好有效。其他物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)對(duì)受委托管理范圍內(nèi)的公共消防安全管理工作負(fù)責(zé)。
12、特種設(shè)備使用單位應(yīng)當(dāng)建立特種設(shè)備安全技術(shù)檔案。安全技術(shù)檔案應(yīng)當(dāng)包括哪些內(nèi)容?
答：一、特種設(shè)備的設(shè)計(jì)文件、產(chǎn)品質(zhì)量合格證明、安裝及使用維護(hù)保養(yǎng)說(shuō)明、監(jiān)督檢驗(yàn)證明等相關(guān)技術(shù)文件;二、特種設(shè)備的定期檢驗(yàn)和定期自行檢查記錄;三、特種設(shè)備日常使用狀態(tài)記錄;四、特種設(shè)備及其附屬儀器儀表的維護(hù)保養(yǎng)記錄;五、特種設(shè)備的運(yùn)行故障和事故記錄。
13、根據(jù)宜興《市政府關(guān)于實(shí)行住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)財(cái)政補(bǔ)貼的意見(jiàn)》(宜政發(fā)【20**】177號(hào))規(guī)定，財(cái)政補(bǔ)貼資金的來(lái)源是什么?獎(jiǎng)勵(lì)辦法有哪些?
答：物業(yè)服務(wù)財(cái)政補(bǔ)貼資金的來(lái)源為本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)從管理的居民住宅小區(qū)取得服務(wù)收入所繳納的營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅(簡(jiǎn)稱“兩稅”)地方留存部分。
獎(jiǎng)勵(lì)辦法：物業(yè)服務(wù)企業(yè)(項(xiàng)目)年度考評(píng)得分在90分及以上的按其上繳“兩稅”地方留成部分的全額給予獎(jiǎng)勵(lì);物業(yè)服務(wù)企業(yè)年度考評(píng)得分在80分及以上，不足90分的，按其上繳“兩稅”地方留成部分的80%給予獎(jiǎng)勵(lì);考評(píng)得分在80以下的不予獎(jiǎng)勵(lì)。
14、根據(jù)《宜興市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，新建商品房住宅首期維修資金交存的標(biāo)準(zhǔn)是多少?出售、出租的車庫(kù)(位)如何交存維修資金?
答：首期維修資金按照以下標(biāo)準(zhǔn)交存：一、住宅按照建筑面積每平方米50元標(biāo)準(zhǔn)交存，設(shè)電梯的住宅按照建筑面積每平方米90元標(biāo)準(zhǔn)交存;其中住宅區(qū)內(nèi)單一產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立式住宅，按照建筑面積每平方米30元標(biāo)準(zhǔn)交存;二、出售、出租的車庫(kù)(位)，按照建筑面積每平方米50元標(biāo)準(zhǔn)交存，設(shè)有電梯并能直接使用的，按照建筑面積每平方米90元標(biāo)準(zhǔn)交存。不能確定建筑面積的，按每個(gè)車庫(kù)(位)1000元標(biāo)準(zhǔn)交存。
15、根據(jù)《無(wú)錫市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，住宅小區(qū)有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。請(qǐng)一一列舉有哪些情形?
答：《無(wú)錫市物業(yè)管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定 住宅小區(qū)有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)職責(zé)：
(一)不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的;(二)具備成立業(yè)主大會(huì)條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地的縣級(jí)市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)反復(fù)指導(dǎo)后仍不能成立的;(三)業(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé)達(dá)一年以上、無(wú)法正常開(kāi)展工作，需要調(diào)整或者重新選舉業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)物業(yè)所在地的縣級(jí)市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)反復(fù)指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的。
16、根據(jù)《無(wú)錫市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示并及時(shí)更新，請(qǐng)一一列舉有哪些信息需要公示?
答：《無(wú)錫市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示并及時(shí)更新：(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)證書，項(xiàng)目經(jīng)理的基本情況、聯(lián)系方式，物業(yè)服務(wù)投訴電話;(二)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等;(三)電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)、公共能耗費(fèi)等分?jǐn)偳闆r;(四)其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。
17、根據(jù)《無(wú)錫市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列嚴(yán)重失信行為之一的，兩年內(nèi)不得申報(bào)各類物業(yè)服務(wù)示范項(xiàng)目，物業(yè)管理行政主管部門不予開(kāi)具誠(chéng)信證明，請(qǐng)一一列舉有哪些嚴(yán)重失信行為?
答：《無(wú)錫市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列嚴(yán)重失信行為之一的，兩年內(nèi)不得申報(bào)各類物業(yè)服務(wù)示范項(xiàng)目，物業(yè)管理行政主管部門不予開(kāi)具誠(chéng)信證明：(一)在物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)中提供虛假信息，騙取中標(biāo)的;(二)被解聘后拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，或者撤出時(shí)未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)，造成物業(yè)管理混亂的。
18、請(qǐng)問(wèn)《無(wú)錫市物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)經(jīng)營(yíng)性收入的所有權(quán)、使用、管理等是如何規(guī)定的?
答：《無(wú)錫市物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定和有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收入，去除成本后，收益歸全體業(yè)主所有。經(jīng)營(yíng)性收益可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定，直接用于共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造或者補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金，以及彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足等其他需要。前期物業(yè)服務(wù)期間，經(jīng)營(yíng)性收益的使用管理由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)定在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。經(jīng)營(yíng)性收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督;由業(yè)主委員會(huì)自行管理的，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會(huì)名義開(kāi)設(shè)經(jīng)營(yíng)性收益賬戶，接受社區(qū)居(村)民委員會(huì)的監(jiān)督。經(jīng)營(yíng)性收益的收支情況應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。前期物業(yè)服務(wù)結(jié)束時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)經(jīng)營(yíng)性收益收支情況進(jìn)行審計(jì)，并將審計(jì)結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
19、根據(jù)《無(wú)錫市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理有哪些嚴(yán)重失信行為應(yīng)當(dāng)錄入誠(chéng)信系統(tǒng)?
答：《無(wú)錫市物業(yè)管理?xiàng)l例》物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理有下列嚴(yán)重失信行為之一的，應(yīng)當(dāng)錄入項(xiàng)目經(jīng)理誠(chéng)信信息系統(tǒng)，所屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信信息系統(tǒng)：(一)騙取、挪用或者侵占專項(xiàng)維修資金的;(二)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)用房、公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備用途的;(三)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的;(四)擅自利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的;(五)因管理失職造成人員傷亡、財(cái)產(chǎn)損失等重大責(zé)任事故的;(六)損害業(yè)主或者公共利益情節(jié)嚴(yán)重的;(七)被價(jià)格行政管理部門認(rèn)定為亂收費(fèi)或者收費(fèi)不規(guī)范且未整改的。
20、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按相關(guān)規(guī)定與被選聘的物業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)辦理移交手續(xù)，請(qǐng)問(wèn)應(yīng)當(dāng)移交哪些資料?
答：《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)，退出物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會(huì)或者在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督確認(rèn)下與被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行下列交接義務(wù)：(一)移交占用的物業(yè)共用部分、由前期物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)購(gòu)買的物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn);
(二)移交本條例第四十條第二款規(guī)定的相關(guān)資料：(1)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;(2)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)、保養(yǎng)等技術(shù)資料;(3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;(4)物業(yè)管理所必需的其他資料;(三)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)、保養(yǎng)、定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)記錄;(四)結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的有關(guān)費(fèi)用;(五)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。
篇2：物業(yè)員工手冊(cè)物業(yè)知識(shí)篇
物業(yè)員工手冊(cè)物業(yè)知識(shí)篇
1、什么是物業(yè)
"物業(yè)"一詞是粵語(yǔ)對(duì)"房地產(chǎn)"的稱呼。它最早在香港被普遍使用，其含義是單元性的房地產(chǎn)。物業(yè)與房地產(chǎn)是一個(gè)詞(Real estate或Real property)。廣義上講，"物業(yè)"泛指一切房地產(chǎn);通常我們說(shuō)的"物業(yè)"是狹義上的，是指已建成竣工并投入使用的房地產(chǎn)及其附屬設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。
物業(yè)既可指單元性的地產(chǎn)，也可指單元性的建筑物。物業(yè)有大小之別，它可以根據(jù)區(qū)域空間作相對(duì)分割，整個(gè)住宅小區(qū)中的某住宅單位可作為一物業(yè)，辦公樓宇、商業(yè)大廈、酒店、廠房倉(cāng)庫(kù)也可被稱為物業(yè)。關(guān)于物業(yè)的內(nèi)涵，國(guó)內(nèi)各類著述的提法至少有幾十種，概言之，主要包括以下要素：
(1)已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的房屋;
(2)與這些房屋相配套的設(shè)備和市政、公用設(shè)施;
(3)房屋的建筑(包括內(nèi)部的多項(xiàng)設(shè)施)和相鄰的場(chǎng)地、庭院、停車場(chǎng)、小區(qū)內(nèi)非主干交通道路。
由此可知：?jiǎn)误w的建筑物、一座孤零零的不具備任何設(shè)施的樓宇，不能稱之為完整意義上的物業(yè)。物業(yè)應(yīng)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一。這里的地產(chǎn)，系指與該房業(yè)配套的地業(yè)。
2、什么是物業(yè)管理
物業(yè)管理是順應(yīng)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的發(fā)展而派生的產(chǎn)物，它與房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展息息相關(guān)、相互作用。中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院379號(hào)令頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第一章第二條對(duì)物業(yè)管理定義為：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理行業(yè)的主管部門是政府房地產(chǎn)行政管理部門。
廣義的物業(yè)管理泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)發(fā)展、租賃、銷售及售租后的服務(wù)。狹義的含義則指樓宇的維修及相關(guān)機(jī)電設(shè)備和公共設(shè)施的管護(hù)，治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、綠化等內(nèi)容。理論上可總結(jié)為：由專業(yè)化的企業(yè)組織，運(yùn)用現(xiàn)代管理手段和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，為物業(yè)售后的整個(gè)使用過(guò)程提供對(duì)房屋及其設(shè)備、基礎(chǔ)設(shè)施與周圍環(huán)境的專業(yè)化管理。它是以經(jīng)濟(jì)方法為房屋、居住環(huán)境、物業(yè)維修等方面提供高效優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的服務(wù)。
物業(yè)管理的對(duì)象是"物業(yè)"，也就是房地產(chǎn)和附屬設(shè)備設(shè)施及相關(guān)場(chǎng)地;物業(yè)管理能夠使物業(yè)得到良好的維護(hù)，促進(jìn)房屋的保值增值。但是，物業(yè)管理是一項(xiàng)目服務(wù)性的工作，物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象是"人"，歸根結(jié)底是為"人"服務(wù)。
通常我們說(shuō)物業(yè)管理是起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)女士奧克維婭·希爾(Octavia.Hill)為自己的出租物業(yè)制定的一套管理辦法。其實(shí)，早在2000多年前我國(guó)古代宮廷管理就是某種意義上的物業(yè)管理了。現(xiàn)代意義上的物業(yè)管理產(chǎn)生于19世紀(jì)末的美國(guó),建筑機(jī)械等技術(shù)的發(fā)展使裝有電梯的高層樓宇出現(xiàn)之后，這類建筑附屬設(shè)備多,結(jié)構(gòu)復(fù)雜,需要專業(yè)性很強(qiáng)的日常養(yǎng)護(hù)、維修。于是,專業(yè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)開(kāi)始出現(xiàn)。我國(guó)的物業(yè)管理始于80年代初，最早開(kāi)始于經(jīng)濟(jì)特區(qū)深圳。
3、什么是前期物業(yè)管理
國(guó)家建設(shè)部向全國(guó)推廣的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》標(biāo)準(zhǔn)格式文本中，對(duì)"前期物業(yè)管理"作了這樣的定義：前期物業(yè)管理是指房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。這說(shuō)明"前期物業(yè)管理"，有別于一般意義的物業(yè)管理一般意義上的物業(yè)管理，是從住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理公司后開(kāi)始，而"前期物業(yè)管理"僅存在于業(yè)主委員會(huì)成立之前。前期物業(yè)管理期間，由于業(yè)主委員會(huì)尚未成立，沒(méi)有行使選聘物業(yè)公司的職權(quán)機(jī)構(gòu)，但已有部分業(yè)主入住，不能沒(méi)有物業(yè)管理和服務(wù)，那只能由開(kāi)發(fā)商選聘物業(yè)管理單位。
4、物業(yè)管理公司與資質(zhì)
物業(yè)管理公司是專門從事商業(yè)性物業(yè)管理業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的、具有法人資格的經(jīng)濟(jì)組織，也稱物業(yè)公司，具有專業(yè)性、商業(yè)性、獨(dú)立性。
國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，建設(shè)部第125號(hào)令《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》把物業(yè)管理公司分為一、二、三級(jí)三個(gè)等級(jí)，申請(qǐng)不同的等級(jí)需要具備相應(yīng)的條件。一級(jí)資質(zhì)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目，二級(jí)資質(zhì)企業(yè)可以承接30萬(wàn)平米以下住宅項(xiàng)目和8萬(wàn)平米以下非住宅項(xiàng)目，三級(jí)資質(zhì)企業(yè)可以承接20萬(wàn)平米以下住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)平米以下非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
5、物業(yè)管理服務(wù)范圍與內(nèi)容
物業(yè)管理的服務(wù)范圍通常分為常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三類。
其中公共服務(wù)主要有以下8個(gè)方面的內(nèi)容：
①房屋建筑主體的管理
②房屋設(shè)備設(shè)施的管理
③公共環(huán)境衛(wèi)生的管理
④綠化管理
⑤安全防范管理
⑥車輛管理及道路管理
⑦消防管理
⑧公眾性的代辦服務(wù)(代收水電煤氣費(fèi)用等)
專項(xiàng)服務(wù)是物業(yè)公司針對(duì)物業(yè)使用人為改善和提高居住、生活條件的需求事先設(shè)定服務(wù)項(xiàng)目、制定服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，供物業(yè)使用人選擇的服務(wù)。專項(xiàng)服務(wù)是面向大多數(shù)人的，是物業(yè)公司開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)的主要渠道，在發(fā)達(dá)地區(qū)已經(jīng)成為物業(yè)管理企業(yè)收入和利潤(rùn)的主要來(lái)源。
委托性的特約服務(wù)是為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個(gè)別需求受其委托而提供的服務(wù);通常指在物業(yè)管理委托合同中未要求、物業(yè)管理企業(yè)在專項(xiàng)服務(wù)中也未設(shè)立，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人又提出該方面的需求，此時(shí)物業(yè)公司為滿足其需求而提供的服務(wù)。如特約服務(wù)為較多的物業(yè)使用人所需求時(shí)候，物業(yè)公司則可將其納入專項(xiàng)服務(wù)。
6、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用
物業(yè)管理服務(wù)是一種商品，享受物業(yè)管理公司提供的服務(wù)是需要付費(fèi)的消費(fèi)行為。物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采用包干制和酬金制等形式約定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定的物業(yè)管理費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)、其余全部用于
物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，節(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 物業(yè)管理收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
7、物業(yè)管理服務(wù)成本
物業(yè)管理服務(wù)成本通常包含以下項(xiàng)目：
①管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)
②公共設(shè)施、設(shè)備正常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)
③綠化管理費(fèi)
④清潔衛(wèi)生費(fèi)
⑤保安費(fèi)
⑥辦公費(fèi)
⑦固定資產(chǎn)折舊費(fèi)
⑧法定稅費(fèi)
⑨物業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)
⑩維修基金范圍應(yīng)支出費(fèi)用
8、物業(yè)管理合同
物業(yè)管理合同是業(yè)主或物業(yè)的開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司之間為明確各自責(zé)權(quán)利關(guān)系、按照經(jīng)濟(jì)合同原則簽定的具有法律效力的契約性文件。《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》等規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售房屋前必須落實(shí)物業(yè)管理問(wèn)題，在銷售房屋前必須選定物業(yè)管理公司并與物業(yè)管理公司簽定前期物業(yè)管理委托合同。前期物業(yè)管理委托合同在業(yè)主委員會(huì)成立后選聘新的物業(yè)管理企業(yè)后即失效。成立業(yè)主委員會(huì)后則由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)并與其簽定物業(yè)管理委托合同。
以上所說(shuō)的是公共合同，由物業(yè)公司與代表全體業(yè)主的開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)簽定，所約定的也往往是物業(yè)管理的公共服務(wù)關(guān)系。在前期物業(yè)管理過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商選定的物業(yè)公司除了與開(kāi)發(fā)商簽定前期物業(yè)管理委托合同，通常還需要與單個(gè)業(yè)主簽定一個(gè)物業(yè)管理委托服務(wù)協(xié)議，協(xié)議中除約定物業(yè)管理公共服務(wù)事項(xiàng)外，還可以增加針對(duì)單個(gè)業(yè)主的相關(guān)約定條款，比如個(gè)性化的特約服務(wù)內(nèi)容的約定等。
物業(yè)管理合同是確定物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系的依據(jù)，一切關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)等問(wèn)題均應(yīng)在合同條文中體現(xiàn)。在出現(xiàn)服務(wù)糾紛時(shí)，也往往是以合同條文為準(zhǔn)來(lái)判斷是非。
9、業(yè)主公約與業(yè)主臨時(shí)公約
業(yè)主公約是業(yè)主對(duì)物業(yè)使用、維護(hù)以及管理等方面的權(quán)利義務(wù)的具體約定。公約對(duì)全體業(yè)主都具有約束力。它是物業(yè)管理中一個(gè)基礎(chǔ)性的文件。訂立業(yè)主公約是業(yè)主之間同意接受公約規(guī)定義務(wù)約束的民事法律行為。業(yè)主公約是由業(yè)主大會(huì)制定，須經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。業(yè)主公約通過(guò)后方生效。在業(yè)主公約生效后才確認(rèn)業(yè)主身份的，應(yīng)當(dāng)在辦理有關(guān)入住手續(xù)的同時(shí)，表示愿意接受業(yè)主公約的約束。業(yè)主公約的修改程序和制定程序相同，必須經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。
在前期物業(yè)管理階段是由開(kāi)發(fā)商以大業(yè)主的身份制訂的，稱為業(yè)主臨時(shí)公約，業(yè)主臨時(shí)公約規(guī)定了物業(yè)買受人在使用物業(yè)時(shí)候必須遵守的條件，通常本物業(yè)的第一個(gè)買受人簽字后即生效，至業(yè)主大會(huì)制訂業(yè)主公約后失效。
《業(yè)主公約》是在國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)的基本上制定的，是一種合同性的公共契約，全體業(yè)主及相關(guān)主體必須遵守。《業(yè)主公約》是《物業(yè)管理?xiàng)l例》的重要補(bǔ)充和具體細(xì)化，是規(guī)范物業(yè)管理的有效手段。
10、業(yè)主與業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)
國(guó)務(wù)院令第378號(hào)公布實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條中對(duì)業(yè)主與業(yè)主的權(quán)利的定義為：
房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條中對(duì)業(yè)主與業(yè)主的義務(wù)的定義為：
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：
(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;
(四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;
(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
11、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)
《物業(yè)管理?xiàng)l例》中對(duì)業(yè)主大會(huì)的相關(guān)定義和規(guī)定如下：
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：
(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);
(四)決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施;
(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(六)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見(jiàn)的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》中對(duì)業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)定義和規(guī)定如下：
業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：
(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施;
(五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
12、公共維修基金
公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維
修養(yǎng)護(hù)基金。其本金由售房單位和購(gòu)房人共同籌集，所有權(quán)歸交納人，基金用于售出住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，不足時(shí)由產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)偫m(xù)籌。 維修基金維修范圍包括：住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備兩個(gè)方面保修期滿后的大修、更新。
根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部[1998]213號(hào)《住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第三條明確了共用部位共用設(shè)施設(shè)備具體內(nèi)涵如下：
1)共用部位---指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
2)共用設(shè)施設(shè)備---指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、曖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
3)維修基金的管理：在銀行專項(xiàng)存儲(chǔ)，專款專用。業(yè)主委員會(huì)成立前動(dòng)用維修基金，由行業(yè)主管部門審批;業(yè)主委員會(huì)成立后動(dòng)用維修基金，由業(yè)主委員會(huì)審批。
13、物業(yè)管理公司與街道辦事處和派出所
物業(yè)管理公司是企業(yè)，街道辦事處和派出所是政府基層組織。在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)按物業(yè)管理合同約定提供物業(yè)管理服務(wù)，進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營(yíng);而街道和派出所是履行作為國(guó)家公共機(jī)構(gòu)組織維護(hù)公共秩序的義務(wù)。物業(yè)公司在管理物業(yè)時(shí)接受街道和派出所的指導(dǎo)，并進(jìn)行協(xié)作搞好所管理的物業(yè)區(qū)域的公共秩序維護(hù)比如治安工作。在很多的時(shí)候，由于物業(yè)公司沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，在比如制止損毀破壞物業(yè)等行為時(shí)，必須依靠政府相關(guān)部門，及時(shí)向他們報(bào)告，由他們進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，達(dá)到做好物業(yè)管理服務(wù)的目的。
14、物業(yè)管理招投標(biāo)
物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)際上是物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理權(quán)的一種交易形式。《物業(yè)管理?xiàng)l例》中闡述了國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)的立法原則。為了規(guī)范物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，建設(shè)部制定了《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》。該"辦法"規(guī)定，住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的前期物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。該"辦法"規(guī)定，前期物業(yè)管理招標(biāo)可分為公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。招標(biāo)人(指依法進(jìn)行前期物業(yè)管理招標(biāo)的物業(yè)建設(shè)單位)無(wú)論采取公開(kāi)招標(biāo)方式，還是采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式，都應(yīng)當(dāng)在公共媒介上發(fā)布招標(biāo)公告，并同時(shí)在中國(guó)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)上發(fā)布免費(fèi)招標(biāo)公告。招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書。該"辦法"明確規(guī)定，通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成;預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成;非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。
可以說(shuō)，參與投標(biāo)是物業(yè)管理公司進(jìn)入物業(yè)管理項(xiàng)目的必經(jīng)途徑。
15、物業(yè)管理前期介入
現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)復(fù)雜，技術(shù)含量高，建設(shè)周期長(zhǎng)，安裝、施工難度大。各種新技術(shù)、新材料不斷投入使用，社會(huì)化分工越來(lái)越細(xì)，專業(yè)門類越來(lái)越廣。為了對(duì)一個(gè)物業(yè)實(shí)施有效管理，保證物業(yè)正常使用和功能的發(fā)揮，需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。前期介入主要有以下作用和意思：
①?gòu)捻?xiàng)目設(shè)計(jì)開(kāi)始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，對(duì)物業(yè)實(shí)施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見(jiàn)，避免物業(yè)建成后的使用和管理問(wèn)題。
②積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對(duì)工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及早解決問(wèn)題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來(lái)的缺憾。
③提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，嚴(yán)格按規(guī)范做好接管驗(yàn)收工作，確保物業(yè)管理單位能夠在物業(yè)建成后一開(kāi)始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。
④在房屋建筑階段物業(yè)公司即介入為開(kāi)發(fā)商提供銷售現(xiàn)場(chǎng)和辦公區(qū)域的安全保衛(wèi)、保潔、停車管理、迎賓接待等服務(wù)，還可向物業(yè)買受人展示物業(yè)管理公司的自身形象和實(shí)力，增加買受人的信心，促進(jìn)物業(yè)的銷售。
實(shí)踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量、確保物業(yè)在建成后漫長(zhǎng)的使用期間順利的維護(hù)保養(yǎng)等方面，有無(wú)可替代的重要作用。早期介入是保證物業(yè)管理順利起步與開(kāi)展的重要條件，是實(shí)施物業(yè)管理的首要環(huán)節(jié)。
16、什么是"入伙"
"入伙"是通常對(duì)對(duì)物業(yè)買受人到物業(yè)管理公司辦理手續(xù)入住的稱呼。"入住"與"入伙"其實(shí)是一回事，只是稱呼的不同而已。辦理入伙通常需要先在開(kāi)發(fā)商處領(lǐng)取通知書，憑此到物業(yè)公司領(lǐng)取房屋鑰匙及業(yè)主證等。一般而言，住宅小區(qū)入伙手續(xù)的辦理程序如下：
⑴由物業(yè)管理公司向業(yè)主發(fā)出入伙通知書;
⑵業(yè)主向物業(yè)公司出示收樓通知書、居民身份證，交納管理費(fèi)，并領(lǐng)取住宅鑰匙;
⑶業(yè)主在正式辦理入伙手續(xù)之前可以也應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)業(yè)主提出的有關(guān)房屋質(zhì)量的問(wèn)題，物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)答復(fù)或做好記錄，物業(yè)公司要及時(shí)做好房屋質(zhì)量問(wèn)題的返修工作;
⑷物業(yè)管理公司向業(yè)主或使用人發(fā)放住戶手冊(cè)，提醒住戶認(rèn)真閱讀。
17、物業(yè)管理項(xiàng)目的操作過(guò)程
一般一個(gè)新建物業(yè)管理項(xiàng)目操作過(guò)程通常需要以下幾個(gè)階段：
①參與招投標(biāo)：無(wú)論是前期物業(yè)管理還是后期物業(yè)管理，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)情況下，參與物業(yè)管理招投標(biāo)是物業(yè)公司介入項(xiàng)目的必經(jīng)途徑。參與招投標(biāo)包括項(xiàng)目前期調(diào)查了解、編寫管理方案和預(yù)算、致送標(biāo)書等。
②簽定委托管理合同：確定中標(biāo)后，與開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)簽定合同。
③前期介入：在前期物業(yè)管理過(guò)程中，通常需要在正式接管之前進(jìn)行前期介入，在接管項(xiàng)目之前做到對(duì)項(xiàng)目的充分了解。
④接管驗(yàn)收：在項(xiàng)目竣工并通過(guò)竣工驗(yàn)收后，物業(yè)公司即可根據(jù)開(kāi)發(fā)商通知安排對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)管理接管驗(yàn)收。接管驗(yàn)收的側(cè)重點(diǎn)是代業(yè)主進(jìn)行使用功能和從物業(yè)管理的角度進(jìn)行，而且應(yīng)該在項(xiàng)目已經(jīng)通過(guò)竣工驗(yàn)收之后進(jìn)行。
⑤物業(yè)移交：通過(guò)接管驗(yàn)收后，即可與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行物業(yè)移交，移交包括實(shí)物與資料、軟件等。在后期物業(yè)管理中是與前期物業(yè)管理單位或業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行移交。移交通常以物業(yè)鑰匙的交接和簽字為完成標(biāo)志，完成移交后即為接管。
⑥入伙手續(xù)：物業(yè)竣工并移交物業(yè)接管后，買受人持開(kāi)發(fā)商入伙通知書到物業(yè)公司辦理入住手續(xù)。
⑦裝修監(jiān)管：通常業(yè)主需要對(duì)所購(gòu)買的房屋進(jìn)行二次裝修，物業(yè)公司需要對(duì)裝修過(guò)程中各種對(duì)有損物業(yè)結(jié)構(gòu)和外觀的行為以及裝修人員的出入、裝修現(xiàn)場(chǎng)的安全等進(jìn)行監(jiān)督管理。
⑧正常管理服務(wù)：即對(duì)物業(yè)實(shí)施公共管理服務(wù)和各種專項(xiàng)及特約服務(wù)等。
18、如何處理客戶投訴
物業(yè)管理是一項(xiàng)對(duì)人的服務(wù)工作，為客戶提供優(yōu)良的服務(wù)是物業(yè)公司根本任務(wù)。投訴是指顧客以為或由于我們工作上的失職、失誤、失度、失控傷害了他們的自尊或利益，而向管理人員或有關(guān)部門提出的口頭或書面的意見(jiàn)，所以原則上分為有效投訴和無(wú)效投訴，但是無(wú)論是有效還是無(wú)效的投訴，都要充分重視并妥善處理。處理客戶投訴的一般程序?yàn)椋?/p>
1)多謝顧客(建議)或向顧客道歉(意見(jiàn));
2)值班記錄本進(jìn)行記錄;
3)當(dāng)場(chǎng)可以解決的當(dāng)場(chǎng)處理，并向上級(jí)匯報(bào);
4)不能當(dāng)場(chǎng)處理的，交由上級(jí)或部門經(jīng)理親自或指派專人處理;
5)有效投訴填寫《顧客投訴記錄表》
在處理客戶投訴時(shí)應(yīng)注意對(duì)客戶投訴心理的分析，然后區(qū)別對(duì)待。一般來(lái)說(shuō)客戶投訴時(shí)有以下心理：
1)求尊重;比如老人、老板。
2)求發(fā)泄;發(fā)泄不滿以獲得心理平衡。
3)求補(bǔ)償;在自身利益受到損害時(shí)。
4)逃避責(zé)任;在客戶損害他人利益時(shí)一般有本能的自我保護(hù)意識(shí)，想通過(guò)投訴別人來(lái)逃避責(zé)任。
5)極端敵視;這種客戶因?yàn)樽陨砘蚱渌矫娴脑颍瑢?duì)投訴對(duì)象產(chǎn)生了一種極端的敵視。
在處理客戶投訴時(shí)應(yīng)掌握以下技巧： 1)不要拉著顧客去上司那評(píng)理;
2)盡量避免在公開(kāi)場(chǎng)合的投訴;
3)對(duì)無(wú)理取鬧者靈活處理。
19、評(píng)價(jià)物業(yè)公司服務(wù)水平的十個(gè)標(biāo)準(zhǔn)
物業(yè)管理是一項(xiàng)以服務(wù)為本質(zhì)，以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作。作為業(yè)主和客戶，誰(shuí)都希望聘請(qǐng)到高水平的物業(yè)管理公司，享受貨真價(jià)實(shí)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。應(yīng)該說(shuō)，好的物業(yè)管理主要體現(xiàn)在以下十個(gè)方面：
服務(wù)態(tài)度--熱情
物業(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè)，服務(wù)的對(duì)象是人，所以在服務(wù)中要一切從"以人為本"這個(gè)基本原則出發(fā)，管理公司的員工應(yīng)發(fā)自內(nèi)心為業(yè)主、客戶熱情服務(wù)，做到文明禮貌、語(yǔ)言規(guī)范、談吐文雅、遵時(shí)守約、衣冠整潔、動(dòng)作雅觀、稱呼得當(dāng)。
服務(wù)設(shè)備--完好
硬件設(shè)施的完好運(yùn)行是實(shí)現(xiàn)高水平物業(yè)管理的先決條件。物業(yè)管理中的服務(wù)設(shè)備包括房屋建筑、機(jī)器設(shè)備(如空調(diào)、電梯)、衛(wèi)生設(shè)備、通訊設(shè)備、交通工具、電器設(shè)備等。對(duì)這些設(shè)備要使之始終處于完好狀態(tài)，保證使用。
服務(wù)技能--嫻熟
服務(wù)技能是物業(yè)管理從業(yè)人員在服務(wù)管理中應(yīng)該掌握和具備的基本功，如工程人員應(yīng)具備過(guò)硬的設(shè)備維護(hù)技術(shù)，保安人員應(yīng)具備過(guò)硬的治安消防本領(lǐng)，管理人員應(yīng)具備豐富的管理知識(shí)和專業(yè)知識(shí)。
服務(wù)項(xiàng)目--齊全
在做好物業(yè)管理綜合服務(wù)所包含的必要內(nèi)容之外，物業(yè)管理公司還應(yīng)努力拓展服務(wù)的深度和廣度，使業(yè)主、客戶享受到盡善盡美的服務(wù)。
服務(wù)方式--靈活
物業(yè)管理除了做到規(guī)范管理、依法管理外，還應(yīng)設(shè)身處地地為業(yè)主、客戶著想，努力為業(yè)主、客戶提供各種靈活的服務(wù)方式，盡可能在辦事手續(xù)、營(yíng)業(yè)時(shí)間、服務(wù)范圍等方面給業(yè)主、客戶提供方便。
服務(wù)程序--規(guī)范
服務(wù)程序是指服務(wù)的先后次序和步驟，它是物業(yè)管理重要內(nèi)容之一。如電話接聽(tīng)程序、設(shè)備操作程序、裝修審批程序、清潔程序等都要嚴(yán)格按次序一項(xiàng)接一項(xiàng)、一環(huán)扣一環(huán)，緊急情況處理程序則能體現(xiàn)在事故隱患中能有效、及時(shí)進(jìn)行處置，保證業(yè)主、客戶人身安全和物業(yè)財(cái)產(chǎn)安全。
服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)--統(tǒng)一
服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)公司保證服務(wù)水平的具體表現(xiàn)。如禮儀標(biāo)準(zhǔn)、入室清潔標(biāo)準(zhǔn)、入室維修標(biāo)準(zhǔn)、綠化標(biāo)準(zhǔn)等，從中體現(xiàn)出物業(yè)公司從業(yè)人員待人接物和工作要求的一致性以及展現(xiàn)給業(yè)主清潔美觀的衛(wèi)生環(huán)境等。
服務(wù)收費(fèi)--合理
物業(yè)管理屬有償?shù)姆?wù)行為，但物業(yè)管理公司制定的綜合服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)不高于政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);物業(yè)管理公司開(kāi)展的特約服務(wù)和便民服務(wù)也應(yīng)以滿足業(yè)主、客戶需要為目的，不可亂收費(fèi)或收費(fèi)多服務(wù)少等。
服務(wù)制度--健全
物業(yè)管理應(yīng)制定并健全一整套規(guī)范、系統(tǒng)、科學(xué)的服務(wù)制度，以確保為業(yè)主、客戶提供穩(wěn)定的服務(wù)。
服務(wù)效率--快速
服務(wù)效率是向業(yè)主、客戶提供服務(wù)的時(shí)限，管理公司應(yīng)盡量提高員工素質(zhì)，減少工作環(huán)節(jié)，縮短辦事時(shí)間，提高服務(wù)效率。
篇3：宜興市物業(yè)知識(shí)題庫(kù)之一
宜興市物業(yè)知識(shí)題庫(kù)之一
答辯題目
1、根據(jù)《江蘇省前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實(shí)施辦法》投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的內(nèi)容和要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。請(qǐng)問(wèn)投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括哪些內(nèi)容?
答：投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：(一)投標(biāo)函;(二)投標(biāo)人授權(quán)委托書(法定代表人不出席招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的適用);(三)投標(biāo)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的法定相關(guān)證書、企業(yè)業(yè)績(jī)情況等;(四)投標(biāo)測(cè)算和投標(biāo)報(bào)價(jià);(五)物業(yè)管理方案及其管理服務(wù)承諾;(六)招標(biāo)文件要求提供的其他材料。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)依次按封面、目錄、序言(或概要)、內(nèi)容、附件的格式順序編制裝訂。
2、宜興市已于20**年建立了新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理早期介入制度，根據(jù)《市政府辦公室關(guān)于建立新建住宅前期物業(yè)管理早期介入和預(yù)驗(yàn)收制度的意見(jiàn)》明確了前期物業(yè)管理早期介入，該定義是什么?
答：前期物業(yè)管理早期介入，是指住宅小區(qū)尚未建成和驗(yàn)收交付之前，提供前期物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在建設(shè)環(huán)節(jié)介入項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行跟蹤管理，并根據(jù)有關(guān)施工規(guī)范、施工工藝及有利于業(yè)主方便使用的要求對(duì)相關(guān)質(zhì)量和需作改進(jìn)的問(wèn)題提出建議意見(jiàn)的一項(xiàng)管理服務(wù)工作。
3、建設(shè)部《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》規(guī)定新建物業(yè)承接查驗(yàn)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交哪些資料?
答：建設(shè)部《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》規(guī)定：①竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料; ②共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料; ③供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件; ④物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件; ⑤承接查驗(yàn)所必需的其他資料。
4、根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建設(shè)部令110號(hào))規(guī)定，裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業(yè)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。請(qǐng)問(wèn)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包含哪些內(nèi)容?
答：根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第十六條規(guī)定，裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業(yè)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：(一)裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容;(二)裝飾裝修工程的實(shí)施期限;(三)允許施工的時(shí)間;(四)廢棄物的清運(yùn)與處置;(五)住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求;(六)禁止行為和注意事項(xiàng);(七)管理服務(wù)費(fèi)用;(八)違約責(zé)任;(九)其他需要約定的事項(xiàng)。
5、根據(jù)《無(wú)錫市城市房屋安全管理?xiàng)l例》的規(guī)定，有哪些結(jié)構(gòu)改造行為需要辦理房屋結(jié)構(gòu)改造安全許可?
答：根據(jù)《無(wú)錫市城市房屋安全管理?xiàng)l例》的規(guī)定：有下列房屋結(jié)構(gòu)改造行為之一的，房屋所有人、使用人應(yīng)當(dāng)在改造前向市或者不設(shè)區(qū)的市房產(chǎn)行政管理部門申請(qǐng)房屋結(jié)構(gòu)改造安全許可：(一)拆除或者部分拆除具有承載作用的房屋基礎(chǔ)、柱、梁、板、墻等構(gòu)件的;(二)在柱、梁、樓板上開(kāi)設(shè)洞口或者擴(kuò)大原有洞口尺寸的;(三)在承重墻體上增開(kāi)、擴(kuò)大門、窗、洞口或者變更位置的;(四)增大荷載，超出房屋原設(shè)計(jì)承載力的;(五)在建成房屋挖建地下室或者降低房屋地坪標(biāo)高的;(六)拆改學(xué)校、商場(chǎng)、飯店、影劇院、體育場(chǎng)館等建筑中具有抗震、防火功能的非承重結(jié)構(gòu)的。
6、根據(jù)《宜興市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)具備哪些條件?
答：物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)具備下列條件：①物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期已滿;②維修項(xiàng)目符合維修資金使用范圍;③業(yè)主維修資金賬面余額符合維修資金使用要求;④相關(guān)業(yè)主以就維修項(xiàng)目的費(fèi)用分?jǐn)傔_(dá)成一致。
7、物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別有哪些?
答：物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于服務(wù)內(nèi)容的條款與前期物業(yè)服務(wù)合同基本相同，主要差別在于：①訂立合同的當(dāng)事人不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是業(yè)主(或業(yè)主大會(huì))與物業(yè)服務(wù)企業(yè);②合同期限不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的期限雖然可以約定，但是期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同又開(kāi)始生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同將會(huì)終止。物業(yè)服務(wù)合同期限則由訂立合同雙方約定，與前期物業(yè)服務(wù)合同相比，具有期限明確、穩(wěn)定性強(qiáng)等特點(diǎn)。
8、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有十二項(xiàng)禁止行為，若發(fā)生著些禁止行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)及時(shí)勸阻、制止;勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)主管部門，有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理。請(qǐng)問(wèn)這十二項(xiàng)禁止行為是哪些行為?
答：《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條規(guī)定:物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：(一)擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途;(二)損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu);(三)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;(四)損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備;(五)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負(fù)重等違反安全規(guī)定的物品;(六)制造超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動(dòng)或者影響鄰居采光、通風(fēng);(七)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒;(八)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施;(九)擅自擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng)，無(wú)序停放車輛;(十)破壞或者擅自改變房屋外觀;(十一) 擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;(十二)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止;勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)主管部門，有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理;業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;業(yè)主委員會(huì)對(duì)侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
9、根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域設(shè)備管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》(宜房【20**】13號(hào))規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)“六有五無(wú)二指南”要求進(jìn)行項(xiàng)目承接查驗(yàn)工作。請(qǐng)問(wèn)“六有五無(wú)二指南”具體指哪些內(nèi)容?
答：根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域設(shè)備管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》(宜房【20**】13號(hào))規(guī)定，(一)六有：有通風(fēng)、降溫、除濕、排水、防鼠和消防設(shè)施;有應(yīng)急照明、視頻監(jiān)控、外線電話;有設(shè)備布局平面圖、銘牌和管線閥閘標(biāo)記和標(biāo)識(shí)，主要技術(shù)參數(shù)對(duì)照?qǐng)D表;有設(shè)備易損、易耗零部件備件和日常維護(hù)工具、清潔除塵用具、保養(yǎng)器材;有工作職責(zé)、管理制度、操作程序、應(yīng)急預(yù)案和日常巡檢、維護(hù)、保養(yǎng)記錄臺(tái)帳;有專職管理人員、值守巡檢人員和與之對(duì)應(yīng)的上墻圖表。(二)五無(wú)：無(wú)設(shè)備銹蝕、松動(dòng)、油漆剝落和故障現(xiàn)象;無(wú)滲漏油、水、氣現(xiàn)象;無(wú)管道堵塞、積水或潮濕凝露現(xiàn)象;無(wú)積塵、蛛網(wǎng)、霉斑等不潔現(xiàn)象;無(wú)亂堆放雜物或其他與管理無(wú)關(guān)的儲(chǔ)物現(xiàn)象。(三)二指南：
制作每類設(shè)備緊急啟動(dòng)操作指南、緊急停止操作指南。
10、根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，請(qǐng)問(wèn)業(yè)主大會(huì)成立前，占用業(yè)主共有的道路停放車輛，其收益應(yīng)該如何管理、使用?
答：根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十五條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)成立前，需占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將汽車停放費(fèi)單獨(dú)列賬，所得收益的百分之七十納入住宅專項(xiàng)維修資金，其余部分可用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
11、根據(jù)《消防法》規(guī)定，居民住宅區(qū)的物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)在管理范圍內(nèi)履行哪些消防安全職責(zé)?
答：根據(jù)《消防法》規(guī)定，居民住宅區(qū)的物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)在管理范圍內(nèi)履行下列消防安全職責(zé)：(一)制定消防安全制度，落實(shí)消防安全責(zé)任，開(kāi)展消防安全宣傳教育(二)開(kāi)展防火檢查，消除火災(zāi)隱患;(三)保障疏散能道、安全出口、消防車通道暢通;(四)保障公共消防設(shè)施、器材以及消防安全標(biāo)志完好有效。其他物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)對(duì)受委托管理范圍內(nèi)的公共消防安全管理工作負(fù)責(zé)。
12、特種設(shè)備使用單位應(yīng)當(dāng)建立特種設(shè)備安全技術(shù)檔案。安全技術(shù)檔案應(yīng)當(dāng)包括哪些內(nèi)容?
答：一、特種設(shè)備的設(shè)計(jì)文件、產(chǎn)品質(zhì)量合格證明、安裝及使用維護(hù)保養(yǎng)說(shuō)明、監(jiān)督檢驗(yàn)證明等相關(guān)技術(shù)文件;二、特種設(shè)備的定期檢驗(yàn)和定期自行檢查記錄;三、特種設(shè)備日常使用狀態(tài)記錄;四、特種設(shè)備及其附屬儀器儀表的維護(hù)保養(yǎng)記錄;五、特種設(shè)備的運(yùn)行故障和事故記錄。
13、根據(jù)宜興《市政府關(guān)于實(shí)行住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)財(cái)政補(bǔ)貼的意見(jiàn)》(宜政發(fā)【20**】177號(hào))規(guī)定，財(cái)政補(bǔ)貼資金的來(lái)源是什么?獎(jiǎng)勵(lì)辦法有哪些?
答：物業(yè)服務(wù)財(cái)政補(bǔ)貼資金的來(lái)源為本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)從管理的居民住宅小區(qū)取得服務(wù)收入所繳納的營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅(簡(jiǎn)稱“兩稅”)地方留存部分。
獎(jiǎng)勵(lì)辦法：物業(yè)服務(wù)企業(yè)(項(xiàng)目)年度考評(píng)得分在90分及以上的按其上繳“兩稅”地方留成部分的全額給予獎(jiǎng)勵(lì);物業(yè)服務(wù)企業(yè)年度考評(píng)得分在80分及以上，不足90分的，按其上繳“兩稅”地方留成部分的80%給予獎(jiǎng)勵(lì);考評(píng)得分在80以下的不予獎(jiǎng)勵(lì)。
14、根據(jù)《宜興市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，新建商品房住宅首期維修資金交存的標(biāo)準(zhǔn)是多少?出售、出租的車庫(kù)(位)如何交存維修資金?
答：首期維修資金按照以下標(biāo)準(zhǔn)交存：一、住宅按照建筑面積每平方米50元標(biāo)準(zhǔn)交存，設(shè)電梯的住宅按照建筑面積每平方米90元標(biāo)準(zhǔn)交存;其中住宅區(qū)內(nèi)單一產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立式住宅，按照建筑面積每平方米30元標(biāo)準(zhǔn)交存;二、出售、出租的車庫(kù)(位)，按照建筑面積每平方米50元標(biāo)準(zhǔn)交存，設(shè)有電梯并能直接使用的，按照建筑面積每平方米90元標(biāo)準(zhǔn)交存。不能確定建筑面積的，按每個(gè)車庫(kù)(位)1000元標(biāo)準(zhǔn)交存。
15、根據(jù)《無(wú)錫市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，住宅小區(qū)有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。請(qǐng)一一列舉有哪些情形?
答：《無(wú)錫市物業(yè)管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定 住宅小區(qū)有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)職責(zé)：
(一)不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的;(二)具備成立業(yè)主大會(huì)條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地的縣級(jí)市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)反復(fù)指導(dǎo)后仍不能成立的;(三)業(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé)達(dá)一年以上、無(wú)法正常開(kāi)展工作，需要調(diào)整或者重新選舉業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)物業(yè)所在地的縣級(jí)市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)反復(fù)指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的。
16、根據(jù)《無(wú)錫市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示并及時(shí)更新，請(qǐng)一一列舉有哪些信息需要公示?
答：《無(wú)錫市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示并及時(shí)更新：(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)證書，項(xiàng)目經(jīng)理的基本情況、聯(lián)系方式，物業(yè)服務(wù)投訴電話;(二)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等;(三)電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)、公共能耗費(fèi)等分?jǐn)偳闆r;(四)其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。
17、根據(jù)《無(wú)錫市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列嚴(yán)重失信行為之一的，兩年內(nèi)不得申報(bào)各類物業(yè)服務(wù)示范項(xiàng)目，物業(yè)管理行政主管部門不予開(kāi)具誠(chéng)信證明，請(qǐng)一一列舉有哪些嚴(yán)重失信行為?
答：《無(wú)錫市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列嚴(yán)重失信行為之一的，兩年內(nèi)不得申報(bào)各類物業(yè)服務(wù)示范項(xiàng)目，物業(yè)管理行政主管部門不予開(kāi)具誠(chéng)信證明：(一)在物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)中提供虛假信息，騙取中標(biāo)的;(二)被解聘后拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，或者撤出時(shí)未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)，造成物業(yè)管理混亂的。
18、請(qǐng)問(wèn)《無(wú)錫市物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)經(jīng)營(yíng)性收入的所有權(quán)、使用、管理等是如何規(guī)定的?
答：《無(wú)錫市物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定和有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收入，去除成本后，收益歸全體業(yè)主所有。經(jīng)營(yíng)性收益可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定，直接用于共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造或者補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金，以及彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足等其他需要。前期物業(yè)服務(wù)期間，經(jīng)營(yíng)性收益的使用管理由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)定在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。經(jīng)營(yíng)性收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督;由業(yè)主委員會(huì)自行管理的，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會(huì)名義開(kāi)設(shè)經(jīng)營(yíng)性收益賬戶，接受社區(qū)居(村)民委員會(huì)的監(jiān)督。經(jīng)營(yíng)性收益的收支情況應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。前期物業(yè)服務(wù)結(jié)束時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)經(jīng)營(yíng)性收益收支情況進(jìn)行審計(jì)，并將審計(jì)結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
19、根據(jù)《無(wú)錫市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理有哪些嚴(yán)重失信行為應(yīng)當(dāng)錄入誠(chéng)信系統(tǒng)?
答：《無(wú)錫市物業(yè)管理?xiàng)l例》物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理有下列嚴(yán)重失信行為之一的，應(yīng)當(dāng)錄入項(xiàng)目經(jīng)理誠(chéng)信信息系統(tǒng)，所屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信信息系統(tǒng)：(一)騙取、挪用或者侵占專項(xiàng)維修資金的;(二)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)用房、公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備用途的;(三)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的;(四)擅自利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的;(五)因管理失職造成人員傷亡、財(cái)產(chǎn)損失等重大責(zé)任事故的;(六)損害業(yè)主或者公共利益情節(jié)嚴(yán)重的;(七)被價(jià)格行政管理部門認(rèn)定為亂收費(fèi)或者收費(fèi)不規(guī)范且未整改的。
20、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按相關(guān)規(guī)定與被選聘的物業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)辦理移交手續(xù)，請(qǐng)問(wèn)應(yīng)當(dāng)移交哪些資料?
答：《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)，退出物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會(huì)或者在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督確認(rèn)下與被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行下列交接義務(wù)：(一)移交占用的物業(yè)共用部分、由前期物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)購(gòu)買的物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn);
(二)移交本條例第四十條第二款規(guī)定的相關(guān)資料：(1)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;(2)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)、保養(yǎng)等技術(shù)資料;(3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;(4)物業(yè)管理所必需的其他資料;(三)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)、保養(yǎng)、定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)記錄;(四)結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的有關(guān)費(fèi)用;(五)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。